2022商品房购买协议文本范本多篇资料选编

1、2022商品房购买协议文本范本多篇资料选编资料汇编目 录1、商品房买卖合同样本_枣庄x2、商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析x3、青岛市商品房出售合同x4、预售商品房买卖合同(XXXX新版)x5、商品房买卖合同（204条）x6、四川省商品房买卖合同-zfabc1123x7、商品房买卖合同典型案例评析x8、上海市商品房出售合同x9、商品房买卖合同范本-浙江省商品房买卖合同x10、新版 浙江省商品房买卖合同示范文本x 合同编： 房屋代码： 商品房买卖合同 出卖人： _ 买受人： _ 枣庄住房和城乡建立 枣庄工商行政理说 明1 、签订本合同前买受人应当仔细阅读本合同条款特别是审阅其中具有选择性

2、、补充性、填充性、修改性的内容。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业在城规划区范围内依法获得国有土地使用权的土地上开发建立向社会公开销售的房屋及其附属设施。3 、本合同所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的房屋预先给买受人并由买受人支付定金或房价款的行为。 本合同所称商品房现售是指房地产开发企业将已开工的商品房给买受人并由买受人支付房价款的行为。4 、签订本合同前出卖人应当向买受人出示?商品房预售容许证?及其他有关证书和证明。5 、双方当事人应当按照自愿、公平及老实信誉的原那么订立合同任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进展修改、增补或删减。合同生效

3、后未被修改的文字视为双方当事人同意内容。6 、本合同文本中相关条款后留有空白行供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容根据所售工程的详细情况签订公平合理的补充协议也可以在相关条款后的空白行中进展补充约定。7 、本合同文本 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容双方当事人应当协商确定。 】中选择内容以划 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时应当在空格部位打 以示删除。8 、双方当事人可以根据实际情况本合同原件的份数并在签订合同时认真核对以确保各份合同内容一致；在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件。9、根据合同法的规定当

4、事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以恳求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以恳求人民或者仲裁机构予以适当减少。10、本合同文本由枣庄住房和城乡建立、枣庄工商行政理共同制定。 商品房买卖合同合同双方当事人：出卖人： _通信：_邮政编码： 营业执照注册：_ 企业资质证书：_ 法定代表人： _ 联络 ：_ 委托代理人： 联络 ： 委托销售代理机构： ：_邮政编码： 通信： 营业执照注册： 买受人： _法定代表人】负责人 】： 国籍地区】： 】护照】营业执照注册】

5、】： 出生日： 年 月 日性别： ：_邮政编码： _ 联络 ：_法定代理人】委托代理人 】： 国籍地区】： 】护照】 】： 出生日： 年 月 日性别： ：_邮政编码： _ 联络 ： 根据?合同法?、?城房地产理法?、?物权法?及其他有关法律、法规的规定出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的根底上就商品房达成如下协议：第二章 商品房根本情况 第一条 工程建立根据1、出卖人以出让】转让】划拨】方式获得坐落于 _ _ _地块的国有土地使用权。该地块 国有土地使用】 】为： _ 。土地使用权面积为：_ _ 买受人购置的商品房以下简称该商品房所在土地用途为：_ _ 土地使用年限自 _ 年 _ 月

6、_ 日至 _ 年 _ 月 _ 日止。2、出卖人经批准在上述地块上建立的商品房工程 地名核准名称】 暂 定 名】为： _ 建立工程规划容许证为_ 第二条 商品房销售根据买受人购置的商品房为 现房】 预售商品房】 。预售商品房批准为枣庄住房和城乡建立商品房预售容许证为 _ _ 。第三条 根本情况1、该商品房用途为 住宅】 办公】 商业】 】。2、该商品房所在楼栋的 幢】座】 单元】层】 房该房屋代码为 。该商品房用途为 住宅 属 层高为 建筑层数地上 层地下 层。该商品房 建筑面积共 _ 平方米其中套内建筑面积 _ 平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _ 平方米。有关公共部位与公用房屋分摊建立面

7、积构成说明见附件二。第四条 抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：。2和3可以同时选择1、该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。2、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押抵押权人为：抵押登记部门为：抵押登记日为：。3、该商品房在建工程已经设定抵押抵押权人为：抵押登记部门为：抵押登记日为：。抵押权人同意该商品房预售的证明及抵押的相关约定见附件三。第五条 房屋权利状况1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其别人；3、该商品房没有查封或其他受到限制交易的情况；4、；5、；6、。如该商品房权利状况与上述情况不符导致买受人不能合同备案、房屋登记或

8、发生债权债务纠纷的买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起30日内将买受人已付房价款及利息按银行同贷款利率计算退还给买受人买受人有权要求出卖人支付不低于已付房价款一倍的赔偿金。第六条 计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为 人民币 每平方米 元总金额 人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。2、按套内建筑面积计算该商品房单价为 每平方米 元总金额 人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。3、按套单元计算该商品房单价为 每平方米元总金额 人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。4、 。

9、第七条 付款方式及限买受人采取以下第种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在年月日前支付全部房价款。2、分付款。买受人应当在年月日前分支付全部房价款首房价款金额币元大写：亿仟佰拾万仟佰拾元整应当于年月日前支付。3、贷款方式付款：公积金贷款】商业贷款】。买受人首支付全部房价款的共计元其余价款向】借款支付。贷款最迟在年月日前完毕。如因买受人的原因造成不能贷款的。4、其他方式：；。第八条 预售资金监情况出卖人承诺商品房预售资金按法律法规的有关规定监使用只能用于本工程建立不得随意支取使用。根据?枣庄商品房预售资金监视理?的规定该商品房的预售资金监银行为：账为：。商品房预售资金应由买受人全额存入监账户。

10、第九条 逾付款责任买受人未按照约定时间付款的双方同意按照以下第种方式处理：1、按照逾时间分别处理(1和2不作累加)(1)逾在日之内买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之的违约金并于实际支付应付款之日起日内向出卖人支付违约金合同继续履行。(2)逾超过日该日应当与第1项中的日一样后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的应当书面买受人。买受人应当自解除合同送达之日起日内按照累计的逾应付款的向出卖人支付违约金并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意后合同继续履行买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之该比率应当不小于第1项中的比率的违约金并于实际支付应付款之日起日内向出卖人

11、支付违约金。本条所称逾应付款是指按照第七条约定的到应付款与该实际已付款的差额；采取分付款的按照相应的分应付款与该的实际已付款的差额确定。2、。第十条 交付时间和条件一出卖人应当在年月日前向买受人交付该商品房。二该商品房交付时应当符合以下、2、项所列条件：1、该商品房已获得建立工程验收合格证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术书；3、房地产开发工程获得开工综合验收备案证明或分开工综合验收备案证明；4、；5、；6、；该商品房为住宅的出卖人还需提供?商品住宅质量保证书?、?商品住宅使用说明书?以及?住宅工程分户验收表?。第十一条 本工程内相关设施、设备的交付时间与使用条件一城根底设

12、施1、上水、下水：年月日到达；2、供电：年月日到达；3、供暖：年月日到达；4、燃气：年月日到达；5、 通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行开通使用手续。假设在约定限内未到达交付使用条件双方同意按照以下第种方式处理：1以上设施中、2、3、4项在约定限内未到达交付条件的出卖人按本合同约定承担逾交付的违约责任；第5项未按时到达交付条件的出卖人按日向买受人支付元的违约金；第6项未按时到达交付条件的出卖人按日向买受人支付元的违约金；第7项未按时到达交付条件的出卖人按日向买受人支付元的违约金。2出卖人向买受人一次

13、性支付相当于房屋总价款的违约金并采取措施保证相关设施于约定日后日之内到达交付条件。届时仍不能到达交付条件的买受人有权要求解除合同和给予赔偿出卖人赔偿数额为；3；二公共效劳及其他配套设施包括但不限于建立工程规划容许证附件及附图中载明的公共效劳设施配套建立指标1、公共绿地：；2、小区内非政道路：；3、物业理用房：；4、医院：；5、幼儿园：年月日前开工；6、学校：年月日前开工；7、会所：年月日前开工；8、购物中心：年月日前开工；9、；10、。以上设施假设在约定限内未到达交付使用条件或者未开工的双方同意按照以下第种方式处理：1出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款的违约金并采取措施保证相关设施于约定

14、日后日之内到达交付条件。届时仍不能到达交付条件的买受人有权要求解除合同和给予赔偿出卖人赔偿数额为；2每逾一项出卖人按日支付元违约金于买受人；3。公共效劳设施与其他配套设施没有明确约定交付使用时间的其开工时间不迟于本工程最后一开工交付的时间。本工程内相关设施、设备的详细约定见附件四。第十二条 交接手续一该商品房到达第十条约定的交付条件后出卖人应当在交付日的日前书面买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付书的以本合同约定的交付日届满之日为交接的时间以该商品房所在地为交接手续地点。双方进展房屋交接时出卖人应当出示满足第十条约定的证明。出卖人不出示证明或者出示的证明不齐全不能满足

15、第十条约定条件的买受人有权回绝接收由此产生的逾交付责任由出卖人承担并按照第十三条处理。二查验房屋1、买受人应在收到书面后日内该商品房的交接手续。2、双方交接手续前买受人有权对所购置的该商品房进展查验出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业理作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时买受人对以下除该商品房主体构造和地基根底外的房屋质量缺陷提出异议的由出卖人按照有关工程质量的和自查验该商品房之次日起日内负责修复并承担修复费用修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的出卖人应当予以赔偿。1屋面、墙面、地面渗漏；2墙面、顶棚抹灰层脱落；3地面空鼓开裂、大面积起砂；4门窗翘裂、五金件损坏；5

16、道堵塞；6洁具开裂、漏水；7灯具、电器开关失灵；8防盗及对讲系统失灵；9；10；11；12。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的出卖人按照有关工程质量的和自查验该商品房之次日起日内负责修复并承担修复费用由此产生的逾交房责任由出卖人承担并按照本合同第十三条处理。修复后或经屡次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还全部已付款并按照利率付给利息给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。三查验该商品房后买受人对出卖人所交付的商品房无异议双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按交付的双方同意按以下

17、方式处理：；。第十三条 逾交付责任除不可抗力外出卖人未按照第十条约定的限和条件将该商品房交付买受人的按照以下第种方式处理：1、按照逾时间分别处理(1、2和3不作累加)(1)逾在日之内该限应当不小于第九条1项中的限出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之的违约金该违约金比率应当不小于第九条1项中的比率并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金合同继续履行。(2)逾超过日该限应当与本条的1项中的限一样后买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行出卖

18、人按日计算向买受人支付全部已付款万分之该比率应当不小于本条1项中的比率的违约金并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金。2、。第十四条 面积差异处理该商品房交付时出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术书并向买受人提供该商品房的面积实测数据以下简称实测面积。实测面积与第三条载明的面积发生误差的双方同意按照第种方式处理。1、根据第四条按照套内建筑面积计价的约定双方同意按照以下原那么处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3以内(含3)的据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3时买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人。出卖人应当自解除合同

19、送达之日起30日内退还买受人已付房款并按照利率付给利息。买受人选择不解除合同的实测套内建筑面积大于套内建筑面积时套内建筑面积误差比在3以内(含3)部的房价款由买受人补足；超出3部的房价款由出卖人承担产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于套内建筑面积时套内建筑面积误差比绝对值在3以内(含3)部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。 实测套内建筑面积 套内建筑面积 套内建筑面积误差比100 套内建筑面积 2、根据第四条按照建筑面积计价的约定双方同意按照以下原那么处理：1建筑面积误差比绝对值均在3以内(含3)的根据实测建筑面积结算房价款；2)建筑面积误差比绝对值超

20、出3时买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人出卖人应当自解除合同送达之日起30日内退还买受人已付房款并按照利率付给利息。买受人选择不解除合同的实测建筑面积大于建筑面积时建筑面积误差比在3以内(含3)部的房价款由买受人补足；超出3部的房价款由出卖人承担产权归买受人所有。实测建筑面积小于建筑面积时建筑面积误差比绝对值在3以内(含3)部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。实测建筑面积建筑面积建筑面积误差比100建筑面积3因设计变更造成面积差异双方不解除合同的应当签署补充协议。3、双方自行约定：；。按套单元计价的出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸

21、并约定误差范围。该房屋交付时套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围双方约定如下：。第十五条 规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主部门核发的建立工程规划容许证规定的条件建立商品房不得擅自变更。双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率及根底设施、公共效劳设施、绿化率等规划容许内容经有关行政主部门批准变更的出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人。如规划变更买受人选择解除合同的应当书面出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还买受人已付房款并按照利率付给利息。买受人选择不解除合同的有权要求出卖人赔偿由此造成的损失双方约定如下：。第十六条 设计变更的约定一经建立主部门认定的施工

22、图审查机构批准建筑工程施工图设计的以下设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在设计审查批准变更之日起10日内书面买受人。出卖人未在规定时限内买受人的买受人有权解除合同。二买受人应当在送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾未予以书面答复的视同承受变更。三买受人选择解除合同的应当书面出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还买受人已付房款并按照利率付给利息。买受人选择不解除合同的有权要求出卖人赔偿由此造成的损失双方约定如下：。第十七条 商品房质量的约定一主体构造该商品房主体构造和地基根底合格。经检测不合格的买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人

23、出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还全部已付款并按照利率付给利息给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。二装饰装修及设备交付的该商品房质量应当符合公布的工程质量、和施工图设计的要求应使用合格的建筑材料、构配件和设备装置、装修、装饰所用材料的质量必须符合的强迫性及双方约定的。如不符合上述的买受人有权要求出卖人按照以下第、方式处理：可多项选择1及时更换、重作、修理；2出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；3房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人出卖人应当自解除合同送达之日起日内退还全部已付款并按照利率付给利息给买受人造成

24、损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担；4；5。详细装饰和设备的约定见附件五。三民用建筑节能措施该商品房应当符合有关民用建筑节能强迫性的要求。未到达的出卖人应当按照相应要求补做节能措施并承担全部费用；因此给买受人造成损失的出卖人应当承担赔偿责任。详细节能信息见附件六。第十八条 住宅保修责任一商品房实行保修制度。该商品房为住宅的出卖人自该商品房交付之日起按照?住宅质量保证书?承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的双方可签订补充协议详细约定保修范围、保修限和保修责任等内容。二以下情形出卖人不承担保修与赔偿责任：1、因人为破坏或严重自然灾害造成的房屋及其附属设施的损害

25、；2、不当使用或者在装修房屋过程中对房屋构造、水电气线、防水层、保温层、粉刷层及部品零件造成的损害；3、第三人因不当使用、装修房屋对本商品房造成的损害。三在保修内买受人发出书面保修书日内出卖人既不履行保修义务也不书面保修责任异议的买受人可以自行或聘请别人进展维修合理的维修费用由出卖人承担。第十九条 房屋登记一合同备案商品房预售的自本合同订立之日起30天内由出卖人向枣庄房地产开发和房屋征收理合同备案登记手续并于15日内书面告知买受人。假设出卖人逾不合同备案登记手续并造成买受人损失的应当承担赔偿责任。本合同登记备案后如发生协议解除本合同的时在发生之日起10天内由出卖人持解除合同的书面到枣庄房地产开

26、发和房屋征收理注销本合同登记备案的手续。二预告登记1、双方同意】不同意】共同申请该商品房的预告登记手续。双方同意预告登记的自预售合同登记备案后个工作日内申请该商品房的预告登记手续。假设出卖人未按照双方约定申请预告登记的买受人可单方申请预告登记。2、有关预告登记的详细约定如下：；。三转移登记1、商品房交付使用后双方同意共同向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定限内办讫房屋所有权登记的双方同意按照以下第种方式处理：1买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面出卖人出卖人应当自

27、解除合同送达之日起日内退还买受人全部已付款并按照利率付给利息。买受人选择不解除合同的自买受人应当获得房屋所有权登记的限届满之次日起至实际获得房屋所有权登记之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之的违约金。2。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起个工作日内获得房屋所有权登记的由买受人承担责任。第二十条 前物业效劳一出卖人依法选聘的物业效劳企业为：资质证为：。二前物业效劳间物业收费方式为：包干制】酬金制】。物业费价格为/月平方米建筑面积。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合理费、。物业效劳内容前物业效劳合同、临时理规

28、约见附件七。买受人已详细阅读前物业效劳合同和临时理规约同意由出卖人依法选聘的物业效劳企业提供前物业效劳遵守临时理规约。业主会成立后由业主大会选聘或续聘物业效劳企业。第二十一条 共有权益的约定买受人对其建筑物专有部享有占有、使用、收益和处分的权利。行使权利不得危及建筑物的平安不得损害其他买受人的合法权益。对建筑物专有部以外的共有部享有权利承担义务；不得以放弃权利不履行义务。双方对共有权益的约定如下：1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归本楼栋产权人共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋产权人共有；3、该商品房所在建筑区划内的道路属于城镇公共道路的除外、绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人的

29、除外、物业效劳用房归全体产权人共有；4、建筑物的根底、承重构造、外墙、屋顶等根本构造部通道、楼梯、大堂等公共通行部消防、公共照明等附属设施、设备避难层、设备层或者设备间等构造部归产权人共有；5、会所：；6、运动休闲设施：；7、教育设施：幼儿园】；8、。第二十二条 税费买卖双方应按照及本的有关规定向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费。第二十三条 销售和使用承诺1、出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售；不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未开工商品房。2、出卖人承诺按照规划用途进展建立和不擅自改变该商品房使用性质并按照规划用途房屋登记。3、出卖人

30、承诺已将遮挡或阻碍房屋正常使用的情况告知买受人。详细内容见附件八。如：该商品房公共道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或阻碍房屋正常使用的情况4、买受人使用该商品房间不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体构造和承重构造。除本合同、补充协议及其附件另有约定外买受人在使用该商品房间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。5、。6、。第二十四条 争议解决方式本合同在履行过程生的争议由双方当事人协商解决也可恳求消费者协会调解；协商不成的按照以下第种方式解决：1、依法向房屋所在地人民起诉。2、提交

31、仲裁会仲裁。第二十五条 本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据详细情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进展变更或补充补充协议见附件九但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准。对本合同的解除应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十六条 本合同及附件共页一式份具有同等法律效力其中出卖人份买受人份份份。出卖人(签章)：买受人(签章)：法定代表人】：法定代表人】：委托代理人】(签章)：负责人】：签订时间：年月日签订地点：附件一 房屋平面图及位置图应标明

32、方位1、房屋平面图2、该房屋在整个楼栋中的位置图3、建立工程规划方案总平面图附件二 该商品房共用部位及设施详细约定1、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明1被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积的约定；2参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等的约定；3不分摊的共用部位的详细约定2、其他设备、设施所在位置、用途等的约定附件三 该商品房获得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定1、该商品房获得抵押权人同意销售的证明2、解除抵押的条件和时间3、抵押的其他约定附件四 本工程内相关设施、设备的详细约定1、相关设施的位置及用途2、其他约定附件五 装饰、设备的约定交付的商

33、品房的装修部达不到本附件约定的装修的买房人有权要求出卖人就未达部进展重新装修。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不承受这部装置、装修、装饰的出卖人有义务对其加以撤除并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。1、外墙：瓷砖】涂料】玻璃幕墙】。2、起居室：1内墙：涂料】壁纸】。2顶棚：石膏板吊顶】涂料】。3室内地面：大理石】花岗岩】水泥抹面】实木地板】。3、厨房： 1地面：水泥抹面】瓷砖】；2墙面：耐水腻子】瓷砖】；3顶棚：水泥抹面】石膏吊顶】；4厨具： 。4、卫生间： 1地面：水泥抹面】瓷砖】；2墙面：耐水腻子】涂料】瓷砖】；3顶棚：水泥抹面】石膏吊顶】；

34、4卫生器具： 。5、台：塑钢封闭】铝合金封闭】断桥铝合金封闭】不封闭】 。6、电梯： 1电梯品牌名称： ；2电梯载重量： 千克；3 。7、其他 ；。附件六 民用建筑节能信息一、围护构造保温隔热、遮设施一墙体1、保温形式 A 外保温 B 内保温 C夹芯保温 D其他2、保温材料名称 A挤塑聚苯乙烯发泡板 B模塑聚苯乙烯发泡板C聚氨酯发泡D岩棉E玻璃棉毡F保温浆料G其他3、保温材料性能：度 kg/m3、燃烧性能 h、导热系数 W/M .K、保温材料层厚度 mm4、墙体传热系数 w/m2.k二屋面1、保温隔热形式 、 A 坡屋顶 B 平屋顶 C坡屋顶、平屋顶混合D有架空屋面板E保温层与防水层倒置F其他

35、2、保温材料名称 A挤塑聚苯乙烯发泡板 B聚氨酯发泡C加气砼砌块D憎水珍珠岩 F其他3、保温材料性能：度 kg/m3、导热系数 W/M .K、吸水率 、保温材料层厚度 mm4、屋顶传热系数 w/m2.k(三)地面楼面1、保温形式 A 采暖区不采暖地下室顶板保温 B 采暖区过街楼面保温 C底层地面保温D其他2、保温材料名称 A挤塑聚苯乙烯发泡板 B模箱聚苯乙烯发泡板C聚氨酯发泡 G其他3、保温材料性能：度 kg/m3、导热系数 W/M .K、保温材料层厚度 mm4、地面楼面传热系数 w/m2.k。四外门窗幕墙1、门窗类型 、 、 、 、 A断热桥铝合金中空玻璃窗B断热桥铝合金loe中空玻璃窗C塑

36、钢中空玻璃窗D塑钢loe中空玻璃窗E塑钢单层玻璃窗F其他2、外遮形式： 、 A程度百叶遮B程度挡板遮 C垂直百叶遮E垂直挡板遮 F垂直卷帘遮3、内遮材料 A 金属百叶B 无纺布C 绒布D纱 F竹帘 G其它4、门窗性能：传热系数 w/m2.k、遮系数 、可见光透射比 、气性能 二、供热采暖系统及其节能设施1供热方式： A城热力集中供热 B区域锅炉房集中供热 C分户热源供热 D热电厂余热供热2室内采暖方式： A散热器供暖B地面辐射供暖 C其他3室内采暖系统形式： A垂直双系统B程度双系统C带跨越的垂直单系统D带跨越的程度单系统 E地面辐射供暖系统 F其他系统4系统调节装置： A静态水力平衡阀B自力

37、式流量控制阀C自力式压差控制阀散热器恒温阀 E其他5热量分摊计量: A户用热计量表法B热分配计法 C温度法D楼栋热量表法 E其他三、空调、通风、照明系统及其节能设施公共建筑1空调风系统形式： A 定风量全空气系统 B 变风量全空气系统 C 风机盘加新风系统 D 其他2有无新风热回收装置： A 有 B 无 3空调水系统制式： A 一次泵系统 B 二次泵系统 C 一次泵变流量系统 D 其他4空调冷热源类型及供冷方式： A压缩式冷水热泵机组 B吸收式冷水机组 C 分体式房间空调器 D 多联机E其他 F区域集中供冷G冷热源集中供冷5系统调节装置： A电动两通阀B电动两通调节阀 C动态电动两通阀 D动态

38、电动两通调节阀 E压差控制装置 F对开式电动风量调节阀 G其他6送、排风系统形式： A 自然通风系统 B 机械送排风系统 C 机械排风、自然进风系统 D设有排风余热回收装置的机械送排风系统E其他7照明系统性能：照度值 、功率度值 8节能灯具类型：A 普通荧光灯B T8级C T5级 D LEDE其他9照明系统有无分组控制控制方式：A有B 无 10生活热水系统的形式和热源：A 集中式B 分散式C 电 D 蒸汽E燃气 F太能 G其他四、可再生能源利用一太能利用： A太能生活热水供应B太能采暖C太能空调制冷 D太能光伏发电 E其他二地源热泵： A土壤源热泵 B浅层地下水源热泵C地表水源热泵 D污水水源

39、热泵三风能利用： A风能发电 B其他四余热利用： A利用余热制备生活热水采暖 B利用余热制备采暖热水C利用余热制备空调热水 D利用余热加热冷却新风五、建筑能耗与能源利用效率一当地节能建筑建筑面积年度能源消耗量指标：采暖 w/m2制冷 w/m2二 ) 本建筑建筑面积年度能源消耗量指标:采暖 w/m2、制冷 w/m2三本建筑建筑物用能系统效率：热冷源效率 、网输送效率 四本建筑与建筑节能比较： A优于规定B满足规定C不符合规定附件七 物业效劳一、前物业效劳合同二、临时理规约三、其他约定附件八 买受人遮挡或阻碍房屋正常使用的情况的承诺如：该商品房公共道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或阻碍房屋正常使用的

40、情况附件九 补充协议附第三页修改版本供参考出卖人： _注册：_ 组织机构代码证：_ 企业资质证书：_ 法定代表人： _ 联络 ：_ 邮政编码：_ 委托代理人： ： 邮政编码： 联络 ： 委托代理机构： 注册： 组织机构代码证： 法定代表人： 联络 ： 邮政编码： 买受人： _本人 ： _ 国籍： 居民 ： ：_ 邮政编码： _ 联络 ：_ ： 国籍： ： ： 邮政编码： _ 联络 ：商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析 魏大忠内容摘要：随着我国房地产业的急剧升温涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效

41、要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进展了比较分析并在此根底上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审讯实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。关键词：商品房认购协议 商品房预售合同 买卖合同 预约合同 本合同 合同生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任 近年来随着我国房地产的建立和快速开展在商品房交易过程中不断地出现新的交易方式商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时商品房买卖纠纷案件也逐年递增在此类案件中由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容

42、易被混淆从而给审讯带来了一定的难度因此笔者将两者的关系在此作一比较分析以有助于人们对二者的区分判断。一、从法律性质上对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进展讨。在商品房买卖过程中当购房人选中自己满意的楼盘与开发商达成购房的初步意向后开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说商品房认购协议的内容包括当事人的根本情况、房屋的根本情况房屋方位、面积等、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲而商品房销售包括现房销售和

43、房销售现房销售是指房地产开发经营企业将开工验收合格的商品房给买受人并由买受人支付房价款的行为。房销售即商品房预售它是指房地产开发经营企业将正在建立中的房屋预先给买受人并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人而由买受人支付定金或房价款并按承受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般采取合同形式详细条款由预售方事先拟定主要内容包括：双方当事人的情况预售商品房的根本情况如商品房的坐落、土地使用权证、建立工程规划容许证、商品房预售容许证、房屋建筑面积、房屋构造等预售商品房的价格及支付方式和限交付房屋的日违约责任及免责条款纠纷解决的等。由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处因此理界对二者

44、的关系存在以下几种观点：第一种观点商品房认购协议是买卖合同商品房预售合同是对其的补充和完善。此种观点认为：商品房认购协议中明确了买卖双方的身份、买卖的标的物、价钱、付款方式及日虽然商品房认购协议都会约定在某一详细时间签订正式的房屋买卖或预售合同但房屋买卖或预售合同没有强迫使用文本因此签订正式的房屋买卖合同或预售合同完全是对商品房认购协议的细化、补充或变更。对此笔者不敢苟同。虽然商品房认购协议明确了买卖双方的身份及相应的条款规定有的甚至还约定了房屋的详细情况但我们首先应明确商品房认购协议本身就是一个合同当然应具备合同所要具备的根本条款。商品房认购协议并不要求所要买卖的房屋是处于正在建立中还是已经

45、开工验收合格还是尚不存在而且也没有规定合同双方承担房屋买卖合同中的债权债务等实体权利义务因为商品房认购协议是在签订商品房买卖或预售合同之前签订的它是预购人初步选定了自己将来要购置的房屋而一时又无法就该房屋的详细事宜进展协商同时又不想丧失这一交易时机而同预售方签订的协议。所以协议双方要履行的义务即是在一定时间内继续协商签订正式的商品房预售或买卖合同。由此可以看出商品房认购协议签订的目的是保证双方最终可以签订正式的商品房预售或买卖合同商品房认购协议本身是买卖双方初步会谈的一个意向性成果又是为正式签约所做的准备。而商品房预售合同那么是以正在建造中的房屋为标的物的签订的目的也是为了直接转移房屋所有权而

46、且不需要再继续协商签订正式的商品房买卖合同因此它属于买卖合同的一种。另外虽然商品房预售或买卖合同没有强迫使用文本但在?商品房销售理?、?城商品房预售理?等法规中对其的签订及合同内容都有详细的规定。由此可知商品房预售合同并不是商品房认购协议的补充或完善两者是法律性质完全不一样的两个的合同。第二种观点商品房认购协议与商品房预售合同同属预约合同。此种观点认为：商品房认购协议与商品房预售合同都是预备合同即叫预约。商品房认购协议是为最终签订商品房买卖合同的预约而商品房预售是预约交易行为商品房预售合同即商品房交易预约合同。对此笔者亦不敢苟同。为了便于分析此种观点在这里要首先明确一下预约合同的概念及其特征。

47、从民法理上讲合同从其功能上可分为预约合同和本合同预约合同或称“预约是指为将来要订立某合同而订立的合同俗称“合同的合同；本合同或称“本约是与预约合同相对而言的预约合同中约定的将来要订立确实定性合同即为本合同或本约。在订立预约合同时本合同尚未成立预约合同的成立和生效使当事人负有在一定时内订立本合同的义务。由于预约合同与所有的合同一样产生于缔约当事人意思合意一致的有效行为因此其同样归属于合同的范畴。但相对于本合同而言预约合同有着自己鲜明的法律特征：1、预约合同是诺成合同即缔约当事人意思表示一致即告成立而不受其它要式行为的约束。2、预约合同的标的是合同当事人双方为将来订立本合同而积极老实地协商、会谈的

48、义务。3、预约是一种订约程序是本约成立过程中的一个先契约准备阶段。4、预约合同对本合同的标的不需详细约定。对照以上预约合同的概念及其特征可知商品房认购协议在其性质上符合预约合同的全部法律特征因此属于预约合同；而商品房预售合同那么不符合预约合同的法律特征因此不是预约合同。商品房预售合同在签订时由于房屋并不存在或尚未建成所以带有“预售字样但其并不是预约交易行为。因为在商品房预售合同中预售方与预购方房屋的一切情况都有详细明确的约定双方无须将来再订立商品房买卖合同就可以按照商品房预售合同的约定直接履行并房屋产权过户登记手续从而获得该房屋到达交易的最终目的。因此当事人根据商品房认购协议签订的商品房预售或

49、买卖合同应属于本合同。综上所述商品房认购协议与商品房买卖合同有着本质的区别详细区别如下：1、商品房认购协议是预约合同而商品房预售合同是买卖合同属于本合同。商品房认购协议的签订是商品房预售或买卖合同的缔约过程是一个准备行为而商品房预售或买卖合同那么是商品房认购协议履行的结果。因此商品房认购协议是商品房预售或买卖合同的预约而商品房预售或买卖合同那么是本约。2、商品房认购协议的签订是为了最终签订商品房买卖合同而商品房预售合同的签订那么是为了买卖商品房两者履行义务的内容不同。商品房认购协议成立并生效后双方当事人产生的履行义务是在一定时间内要继续进展积极、老实地协商、会谈以便最终签订正式的商品房预售或买

50、卖合同因为签订商品房认购协议的行为不是一次性的购房者购置商品房仅签订商品房认购协议是不够的还要签订商品房买卖合同才能最终获得所购房屋。而商品房预售合同成立并生效后双方当事人产生的履行义务那么是直接转移房屋所有权因为签订商品房预售合同的行为是一次性的在商品房预售合同中预售方与预购方房屋的位置、面积、价款的交付方式与限、房屋的交付限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定 而且都采用房地产主统一制订的合同示范文本订立并登记备案双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同即可以按照商品房预售合同的规定直接履行并房屋产权过户登记手续从而到达双方交易的目的。二、从商品房认购协议与商品房预售合同的生效要件对两者的关

51、系进展比较分析。商品房认购协议与商品房预售合同的法律效力是指两者在我国法律上的认可效力它包括合同有效、无效、可撤销和效力待定。在此只就合同有效要件进展比较分析。如前所述商品房认购协议是预约合同是预售人与预购人订立本合同商品房预售或买卖合同的预约属于债权合同应适用合同法的一般规那么。因此商品房认购协议成立且生效的条件就是符合?合同法?合同生效的有关规定即可。首先由预约合同的特征可知商品房认购协议是诺成性合同只要合同双方当事人意思表示一致合同即告成立。其次根据我国?合同法?第44条规定：依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当批准、登记等手续生效的按照其规定。因此商品房认购协议只要是在老

52、实信誉、确保公平的根底上通过友好协商达成的内容不违犯我国法律、法规的强迫性规定其就成立并生效。而对于商品房预售合同由于其标的是我国严格理的房地产为了严格理和我国的房地产公权利因素便介入了本来属于私人间意思自治领域的商品房预售合同故其生效条件除了要满足?合同法?的有关规定外还要满足?城房地产理法?、?商品房销售理?、?城商品房预售理?等法律、法规对其的强迫性规定。由此商品房预售合同的生效条件需具备以下几点：1、商品房预售合同的主体必须合格。1预售方应当具备的条件。根据?城房地产理法?和?城商品房预售理?的有关规定商品房预售合同的预售方应当具备以下条件：预售方必须是经过批准设立并在工商行政理部门登

53、记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合?城房地产理法?所要求的条件。假设不具备房地产开发经营资格的企业与别人订立了商品房预售合同那么该合同为无效合同。但是假设不具备房地产开发经营资格的企业在?城房地产理法?施行之前与别人订立了商品房预售合同而在一审诉讼间依法获得了房地产开发经营资格那么可以认定合同有效；人民?审理房地产理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?以下称?解答?第2条 预售方必须通过出让的方式获得土地使用权并交付了全部土地使用权出让金获得土地使用权证书。只有这样预售方才能建造房屋并与预购方订立商品房预售合同。假

54、设预售方没有获得土地使用证书而与别人订立商品房预售合同那么该合同为无效合同。但是在?城房地产理法?施行之前预售方没有获得土地使用权证书但投入了一定的开发建立资金进展了施工建立并与别人订立了商品房预售合同而在一审诉讼间补办了土地使用权证书的那么可以认定合同有效；?解答?第25条预售方必须获得建立工程规划容许证投入的开发资金必须符合法律的要求。建立工程规划容许证是进展工程建立的必备是商品房建立的前提条件。房地产开发企业只有在获得建立工程规划容许证的条件下才能进展开工建立商品房。否那么就是建筑就此而订立的商品房预售合同是无效合同。另外预售方必须按提供预售的商品房计算投入开发建立的资金到达工程建立总的

55、百分之二十五以上并已经确定施工进度和开工交付日；预售方必须获得商品房预售容许证明。商品房预售容许制度是我国对商品房预售进展理的必要措施。预售方必须向级以上人民房地产理部门预售登记获得商品房预售容许证明。这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售容许证明而与别人订立的商品房预售合同属于无效合同。但是在起诉前获得商品房预售容许证明的那么可以认定合同有效。?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题解释?以下称?解释?第2条2预购方应当具备的条件。在商品房预售合同中对预购方主体资格的限制我国现有法律中没有特别规定原那么上一切具有完全民事行为才能的自然人、法人和其他社会组织均可。2、双方当事

56、人签订商品房预售合同的意思表示必须。意思表示是指行为人在未受外力强迫或惑的情况下根据自己的权利义务和内心判断自主地作出意思表示。意思表示是法律行为生效的必要条件。因此商品房预售合同的双方当事人签订合同的意思表示也必须符合这一要求才能有效。3、商品房预售合同内容和形式的合法性。商品房预售合同的内容合法是指预售合同的内容不得违犯相关的法律、法规任何人不得利用预售商品房买卖合同进展活动。预售方必须对预售合同所载内容的性承担法律责任预购方不得利用购置商品房来转移财产、牟取暴利等。买卖双方不得恶意串通损害第三人的合法权益。商品房预售合同的形式合法是指预售合同必须采取书面形式。理中商品房预售合同一般采取合

57、同的形式详细条款由预售方事先拟定主要内容包括：双方当事人的根本情况；预售商品房的根本情况；预售商品房的价格及支付、限；交付房屋的日；违约责任及免责条款；纠纷的解决方式等。根据?城房地产理法?的规定当事人订立商品房预售合同后预售方应当按照有关规定将预售合同报级以上人民房产理部门和土地理部门登记备案。?城商品房预售理?亦规定：“商品房预售开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向级以上人民房产理部门和土地理部门登记备案手续。不过应明确的是该登记备案程序只是房地产理部门对房地产施行行政理的一种手段而不是合同生效的要件。由此可以得知：商品房认购协议的签

58、订只要符合?合同法?合同生效的相关规定即告成立并生效我国其他法律、法规对其的签订及生效并无强迫性规定；而商品房预售合同那么需要同时满足?合同法?和?城房地产理法?、?商品房销售理?及?城商品房预售理?合同生效的相关规定才能生效。三、从定金的法律性质方面对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进展比较分析。在商品房预售过程中预售人与预购人不是签订商品房认购协议还是签订商品房预售合同一般在合同签订之时都要求预购方交付一定数量的定金。但这两种合同中定金的法律性质存在着以下几种观点：一种观点是商品房认购协议与商品房预售合同中的定金的性质都是违约定金性质；另一种观点是商品房认购协议中的定金是解约定金商品房

59、预售合同中的定金是违约定金；第三种观点是商品房认购协议中的定金是立约定金商品房预售合同中的定金是违约定金。从这三种观点我们可以看出争议的焦点是这两个合同中定金的性质问题。为了进一步理解定金的性质这里有必要介绍一下定金的分类。定金按其性质可分为：成约定金、立约定金、证约定金、违约定金、解约定金五种。1、成约定金：是指以定金的交付为合同成立的条件不交付定金合同那么不成立。2、立约定金：是指以交付定金作为将来订立合约的保证假设一方回绝订立主合同那么适用定金罚那么。3、证约定金：指以定金证明合同的成立具有证据的作用通常用于口头合同。4、违约定金：指作为履行合同担保的定金即交付定金的一方不履行合同约定的

60、另一方可以没收定金收受定金的一方不履行合同义务双倍返还定金。5、解约定金：是指以定金作为保存合同解除权的条件即交付定金的人可以抛弃定金来解除合同收受定金的人亦可双倍返还定金来解除合同。参照以上定金种类的划分针对上述三种观点笔者赞成第三种观点即两种合同中的定金的法律性质并不一样。商品房认购协议中的定金是立约定金因为商品房认购协议是预约合同是为签订本合同所作的预约其中所规定的定金是为了保证签订正式商品房预售或买卖合同而交付的具有明显的立约定金性质。人民适用?担保法?假设干问题的解释15条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方回绝订立主合同的无权要求返还定金；收受定金的一方回