XXXX月深圳房地产市场分析报告百思勤

1、 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word重要声明：本研究报告仅代表本公司研究人员在发表时的个人观点，仅作参考。本报告为非公开资料，仅供百思勤客户使用。2021年7重要声明：本研究报告仅代表本公司研究人员在发表时的个人观点，仅作参考。本报告为非公开资料，仅供百思勤客户使用。2021年7月深圳房地产市场分析报告百思勤策略中心 出品1、一级市场：7月深圳共2宗商业效劳业设施用地挂牌出让。2、二级市场：刚刚过去的月份，深圳市新建商品房“价升量跌。 7月新增批准上市商品房652套，新增供给面积平方米。7月共有2个楼盘开盘。全市商品住宅成交总套

2、数为1681套，环比下降。总成交面积约14.2万平方米不含商用物业，环比下降67总成交金额亿元，环比极小幅度下跌。成交均价为18179元平方米，比月上升7。3、三级市场： 7月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长13.83%，成交面积却小幅度下降。龙岗区成交套数环比增长最大，为27.46%；而南山区以成交面积环比增长最大，为32.23%。罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25%。4、商用物业市场：7月商用物业共销售223套，面积约1.68万平方米，占深圳市总成交面积含商用物业的10.58%。商业共销售161套，销售面积约平方米。写字楼销售62套，销售面积约平方米。二、土地成交情

3、况地块编号区域地块位置用途用地面积容积率出让年 限成交时间成交价万元楼面地价元/买方A002-0040宝安宝安区新安街道商业效劳业502010-07-02340004014深圳市华侨城酒店集团B116-0029福田市中心区南部商业效劳业502010-07-30613004765中国平安人寿保险股份7月深圳共2宗地块挂牌出让。均为商业效劳业设施用地，分别位于宝安中心区和福田中心区，楼盘地价均高达4000余元/平方米。三、供给及开盘情况1、预售情况：获批时间工程名称区域物业类型面积套数2010-07-05观湖园宝安低密度住宅3552010-07-06公园大地花园龙岗住宅1042010-07-30滨

4、海阳光园龙岗住宅1937月新增批准上市商品房652套，新增供给面积平方米。2、开盘情况：开盘时间工程名称主推产品均价元/优惠活动2010-07-03宝能太古城精装2房3100098折优惠2010-07-11波托菲诺纯水岸第七期平层单位145、175、235最低价48000全款95折按揭98折7月，共有两个房地产工程观湖园和公园大地花园取得商品房预售许可证，但均选择延后开盘，仅有两家非新盘开盘。宝能太古城位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD休闲商务区中心，紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。本次出售为北区最后一批共60套76平米经典精装两房，号称“以大户

5、型产品为主的深圳湾片区稀缺产品的经典再现，开盘当天仅有一次性付款可享受98折优惠。与去年9月南区近千套国际精装公寓当日即售罄的盛况相比，受前期涨幅过大与市场观望情绪的双重影响，宝能太古城此次出售堪称惨淡，7月仅成交24套北区22套，南区2套。波托菲诺纯水岸七期是7月的第一新开楼盘，也是调控以来首个开盘的高端住宅。本次出售的1号楼为环湖精装大宅，全部为平层单位，拥有景观资源相对丰富，且完全是现楼出售。共约152套，主力户型在130-230平方米之间。据开展商透露，开盘当天即售7成，且选择一次性付款和按揭方式付款各占5成，到13日即号称仅剩三种户型在售。但据百思勤市场部跟踪数据显示，7月份波托菲诺

6、纯水岸并无成交记录。四、全市新房交易分析1、成交情况7月成交数据区域总额万元环比%套数环比%面积环比%均价元/环比%全市258576168114223618179罗湖1034449447723105福田793146279628366南山358902011405825530宝安1314217896396920544龙岗713755845590412767盐田1615121032156497月，深圳市新建商品房“价升量跌，全市6区中，仅有福田和宝安两区成交套数、成交面积环比大幅增长，其余四区均有不同程度跌幅。其中，宝安区环比成交套数及面积增幅最大，同时也是7月深圳市成交冠军。主要得益于该区楼盘对当

7、前楼市的准确研判，或不断推出创新、高性价比的产品，或以特价、区域内相对低价的策略应对。这也是宝安区7月成交总额环比增长，但环比均价轻微下跌的主要原因。福田区成交套数环比增长得益于深港1号22套、哈尔滨大厦12套等中小户型成交；成交均价的环比增长那么主要得益于东方新天地大中华国际金融中心45000元/成交拉高整体均价。7月，是龙岗“深圳扩容的第一个满月，但龙岗区并无新盘推出。上品雅园“特价房活动的延续，为工程带来105套的骄人业绩，荣居龙岗区成交第一名；公园大地虽然已取得预售许可证，但并未推出新盘，仍以山居物业销售为主。总体看来，凭借大运一飞冲天的龙岗楼市，对“深圳扩容的反响不如想象中剧烈，但也

8、不排除后续力量再次积蓄后的爆发可能。2、各区成交面积通过成交数据看，宝安区与龙岗区依然占据深圳市成交的主要份额，合计高达84%。7月， 宝安区超越龙岗区夺得成交面积第一。主要原因为成交排名前5名中有4名是宝安区楼盘。福田、罗湖、盐田成交面积较小，三区总份额仅为6%。主要原因为特区“关内土地稀缺，新楼盘工程数量稀少。3、价格走势7月，深圳市房地产二级市场大范围推出特价房的楼盘工程相比6月大幅较少。导致整体均价略微上涨：福田区上涨幅度最大，均价增幅高达38%。主要原因有福田区的福田区东方新天地大中华国际金融中心与御河堤花园成交拉动整体均价。其余各区均价相比照拟稳定，幅度均在10%以内。4、7月成交

9、套数TOP10名称套数面积万科金域华府181水榭春天花园1251082招商澜园124上品雅园105金地上塘道花园86花乡家园77丽湾商务公寓74畔山御景花园66公园大地花园66龙兴商业广场54总计958占全市总量比56.99%50.26%成交套数排名前10共计成交958套，占全市总量57%。成交面积共71484.32.，占全市总量50.26%。其中：前5名中4名来自于宝安区，前10名全部为宝安区与龙岗区楼盘；龙兴商业广场龙兴国际为2004年开盘工程，开发商为深圳市康纳实业，因公司欠外债而无法办理房产证，导致楼盘销售长期停滞。但在7月13-16日突然出现集中成交，百思勤市场部进行了跟踪调查，拨打

10、其售楼处 进行咨询但提示 已变更，工程具体情况有待进行进一步的调查和研究。五、各面积区间的成交分析1、各面积区间成交情况面积区间成交套数环比(%)成交面积环比(%)成交均价元/环比(%)成交金额万元环比(%)90以下13861727516662690-1441521570127669144以上1432283064281通过数据可以得出：90平方米以下的小户型成交1386套，成交套数与面积略微下降，但依然占据市场主要份额。且成交均价环比增长9.33%。7月90-144平方米的中大户型成交环比大幅度增长达80%以上，但成交均价却环比下降14.27%。主要原因为天健阳光城共成交拉低了该区间的整体均价

11、。小户型楼盘价格受市场影响较大，相比之下，中大户型价格受市场影响较小。2、各面积区间成交套数分析从成交套数上看，90平方米以下中小户型占了82%的市场份额，其中7月的热销前十名楼盘大局部为90平方米以下小户型楼盘。可见，低总价是小户型楼盘成交量大的至关因素。六、二手房成交情况区域套数套数环比%面积面积环比%全市8658罗湖1604福田1729南山1332宝安1652龙岗2135盐田2067月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长13.83%，成交面积有小幅度下降，显示7月较6月成交的小户型数量要多。深圳各区二手房交易环比均有增长，说明二手房市场有逐步回暖的迹象。其中：龙岗区成交套数环比增长最

12、大，但成交面积却略微下降，主要原因为成交小面积户型居多；南山区成交面积环比增长最大，成交套数增长10.63%，主要原因为成交中面积较大的大户型居多；罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25%，主要原因为成交小面积户型居多。七、全市商用物业成交分析7月成交数据类别成交套数环比%面积环比%可售套数环比%可售面积环比%商业1617020写字楼6211647月商用物业共销售223套，面积约万平方米，占深圳市总成交面积含商用物业的%，所占份额大幅减小，商用物业市场没有得到持续升温。7月写字楼销售较上月环比增长77.14%，大幅增长。但商业成交量随整个房地产市场而开始萎缩并环比大幅度下降。写字楼

13、买卖市场呈现量升的局面，说明该市场正在强劲回暖，据了解，回暖的根本原因在于买方让步。商用物业银行继续保持原有的“首付五成，月供十年政策。在这种情况下，租金回报更高的写字楼的吸引力就高于住宅，原本聚集在住宅市场的资金实力雄厚的投资客，纷纷进入写字楼市场。目前商用物业可售套数为8184套，可售面积约103.64万平方米。八、月度小结7月1日，深圳经济特区扩容正式实施，宝安、龙岗纳入特区范围，深圳进入“大特区时代，势必有利于深圳房地产长期的开展就目前深圳市场而言，宝安、龙岗两区占据了全市70%以上的地产份额，长期来看，随着配套的完善，地铁的逐步推进，配套规划的跟进，特区内外房价差距不断缩小已成必然趋势。7月也给“特区关外如宝安中心区、龙坂区带来较大的市场成交额。以万科金域华府、水榭春天花园、金地上塘道花园、上品雅园为主占据7月深圳市商品房成交的主要份额，同时，万科金域华府、水榭春天花园、金地上塘道花园工程的成交均价均高于深圳市整体均价18179元/，拉高了