房地产行业格局改善所必经的阵痛

1、四维梳理A股重点上市房企22年半年报表现我们延续此前分析框架，在A 股上市房企中挑选出6 家房企（以下统称为“总体房企其中包括6 家龙头房企、7 家中型房企、3 家小型房企，从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理A股重点上市房企22年一季报表现。图表：房企分类房企分类房企龙头房企6家万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团、绿地控股、新城控股等中型房企7家泛海控股、华侨城A、中天金融、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展、滨江集团、新湖中宝、北京城建、华发股份、首开股份、迪马股份、浦东金桥、城投控股、陆家嘴、张江高科、中华企业、大悦城、茂股份茂股份、广宇发展、光明地产、信达地产、荣安地产、北辰实

2、业、迪马股份、世联行等小型房企3家 顺发恒业、美好置业、中国武夷、世荣兆业、广宇集团、南国置业、冠城大通、格力地产、鲁商置业南城投、万通地产、宁波富达、苏州高新、京能置业、大名城、上实发展、市北高新、光大嘉宝、中洲控股、天房发展、皇庭国际、中交地产、电子城、华远地产、深振业A、华联控股、香江控股、天健集团、宋都股份、凤凰股份、合肥城建、天地源、西藏城投等，业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头保持更强质量和韧性营收同比首次下滑，归母净利润进一步收缩，龙头房企更为稳健总体营收同比首次下滑归母净利润同比增速再创历史低点2年上半年总体房企营同比下降%较1年全年-2pct龙头中型小型房企分别同比-%-

3、2%，较1年全年-12pct总体房企归母净利润同比下降%较1年全年-3ct；龙头中型小型房企分别同比-%-%-%较1年全年1-4pct。6家房企中今年上半年业绩亏损的房企合计0家较1年全年亏损家数提升3家亏损房企自9 年以来持续扩大。盈利同比下降的房企有4 家，仅有2 家房企业绩同比实现增长。2年上半年房地产市场持续走弱受供给端房企信用危机交付危机与需求端购买力下降、预期转弱影响，房企业绩持续承压，盈利能力均大幅下滑。仅有%房企归母净利现同比增长，%房企盈利同比下滑，%的房企出现亏损。其中小型房企营收逆势同比回正，龙头房企业绩保持更强质量和韧性，中型房企营收下滑最为剧烈。各梯队房企毛利率均继续

4、下探，龙头房企和小型房企归母净利率有所回升，龙头房企盈利优势再扩大。图表：总体房企营业收入同比增速图表：龙头中型小型房企营业收入同比增速5%0%5%0%5%1%1%2%总体房企营业收入同比增速070809000102H10%0%0%1%2%3%4%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房企归母净利润同比增速图表：龙头中型小型房企归母净利润同比增速0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%7%总体房企归母净利润同比增速070809000102H10%0%0%2%4%6%8%10%10%10%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：归母净利口径下的房

5、企分类0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%亏损盈利同比下降盈利同比上升070809000102H1龙头房企归母净利率基本已触底，ROE同比全面下降总体房企整体毛利率进一步走低，ROE 同比大幅下滑。2 年上半年总体房企毛利率为%，较221 年全年-13ct；龙头、中型、小型房企毛利率分别为1.9%、+2.8%、20.7%较1年全年-0-1-4.pc总体房企归母净利率为%较1年全年-0.4ct龙头中型小型房企归母净利率分别为4.9%-%1.%较1年全年0.-1.pct2年上半年总体房企RE为%同比下滑3.pc龙头、中型、小型房企ROE分别为4.%、-%、0.7%，同比-%、-%、-pct。房

6、企归母净利率整体已触底龙头房企以及小型房企较1年全年水平略有提升但各梯房企ROE均同比下滑，其中中型房企ROE转负，说明去杠杆深化与销售景气度下行带的权益乘数、周转率下滑的影响较大。图表：总体房企毛利率图表：龙头中型小型房企毛利率5%3%1%9%7%5%3%1%9%7%5%总体房企毛利率070809000102H10%5%0%5%0%5%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房归母净利率图表：龙头中型小型房企归母净利率2%0%总体房企归母净利率2%0%2%龙头房企 中型房企小型房企%070809000102H14%070809000102H1图表：总体房企E图表：龙

7、头中型小型房企总体房企加权平均ROE06H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H10%2%龙头房企龙头房企 中型房企小型房企06H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H1少数股东损益占比进一步上升，投资收益再度下降总体房企少数股东权益占比提升，表外投资收益同比持续下降，凸显大中房企在合作开发项目中的并表操盘主动权2年上半年总体房企少数股东权益占净利润比重为%较 1年全年3pct龙头中型小型房企分别为3.7%10.0%2.9%较年全年-pct总体房企投资收益同比下降%较1年全年-pct头中型小型房企分别同比-%-%较1年全年-pct大中房企的少数股东损

8、益占比持续提升，反映的是过去拿地内卷过程中的合作加剧，这点预计会随着房企拿地权益比例提升而逐步下降。图表：总体房企少数股东损益图表：龙头中型小型房企少数股东损益5%0%5%0%5%0%5%0%总体房企少数股东损益占净利润比重070809000102H13%1%0%0%0%0%0%1%企 企070809000102H1，图表：总体房企投资收益图表：龙头中型小型房企投资收益0%0%龙头房企 中型房企小型房企0%0%5%0%总体房企投资收益同比增速总体房企投资收益同比增速2%4%5%6%070809000102H110%070809000102H1，市场景气度下行导致资产减值损失进一步提升2 年上半

9、年总体房企资产减值损失为2 亿元，同比上升7%；龙头、中型、小型房企计提资产减值损失为7 亿元、30 亿元、5 亿元，分别同比-%，24%，1%。龙头房企资产减值损失同比明显收敛，但中型房企大幅提升因土地价格上行，0年开始资产减值损失体量开始增长2年上半年龙头房企减值计提同比开始大幅下降但中型房企进一步大幅上行，我们预计融资端持续承压叠加7 月地产业主风波，对中型房企的影响更大，进一步挫伤存量资产质量。图表：总体房资产减值损失（亿元）图表：龙头中型小型房企资产减值损（亿元）总体房企6415006H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H1龙头房企 龙头房企 中型房企小型房企

10、5006H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H1销售管理费用率小幅增长，龙头房企保持优势我们以（销售费用管理费用）销售商品提供劳务收到的现金”为口径，衡量房企的销售管理费用管控能力2年上半年总体房企销售管理费用率为%较1年全年0.5 pct，龙头、中型、小型房企上半年销售管理费用率分别为 %、%、%，较 年全年0.、0.、+1.1 pct。2 年上半年房地产市场持续走冷，房企销售情况较为艰难，销售管理费用率持续上升，其中龙头房企依然保持较低各梯队最低水平，相对好于行业。图表：总体房销售管理费用率图表：龙头中型小型房企销售管理费率总体房企销售管理费用率龙头房企 中型房企小

11、型房企070809000102H1070809000102H1销售：销售增速首次转负，新推货值占比下降加大去化难度销售增速首次转负，营收覆盖度保持力度2 上半年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比-%，较1 年全年-4ct，龙头中型小型房企分别同比-%-%较1年全年-5pct上半年总体房企预收账款同比-%，较1 年全年-pct，龙头、中型、小型房企分别同比-%、%、-%，较1年全年-、-、-pc。但营收覆盖率度保持力度，总体房企预收账款营收覆盖倍数依然达6倍较01H1提升pct但这个可能和房企结算收入规模下降有关。222H1市场景气度持续低迷除6月受疫情回补和房企冲量能够提供部分支撑外整体场

12、呈现供需两弱态势，成交保持低位。各梯队房企销售和回款均受到较大压力，其中，中型房企预收账款增速勉强持正且预收账款营收覆盖率较高，龙头房企预收账款营收覆盖率较为稳定。图表：总体房企销售商品提供劳务收到现金同比增速图表：龙头中型小型房企销售商品提劳务收到的现金同比增速0%0%0%1%2%3%4%总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速070809000102H10%0%0%0%1%2%3%4%5%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1图表：总体房预收账款同比增速图表：龙头中型小型房企预收账款同增速0%0%0%0%总体房企0%0%0%0%龙头房企 中型房企小型房企0%0%1%070

13、80900011%070809000102H1图表：总体房预收账款营收覆盖倍数图表：龙头中型小型房企预收账款营覆盖倍数.8.7.6.5.4.3.2.1.8.3.1.45.2.0.5.0.5.0.5龙头房企 中型房企小型房企.006H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H1.006H1 07H1 08H1 09H1 00H1 01H1 02H1前8月重点房企销售同比下降45，央国企份额再提升亿翰数据显示-8月O10房企累计销售金额同比下降%降幅较-7月收窄个百分点。百强房企单月销售金额中6 家环比增长，较7 月增加9 家，5 家同比增长，较7月增加8家。百强房企中，前8月央

14、国企和民企销售额同比增速分别为-%和-%，较-7月央国企销售额同比降幅收窄3ct民企持平其中8月同比增速分别为-%和-%，环比7月降幅分别收窄1和1ct，央国企同比降速持续收窄，民企低迷态势尚未扭转。图表：OP房企8月销售额情况20222022年1-8月全口2022年8月全口2022年1-8月 排名 企业名称径销售金额累计同比径销售金额当月同比 当月环比 累计全（亿元）（亿元）年排名1碧桂园3206.942.81碧桂园3206.942.8%352.02保利发展2817.024.7%384.83万科地产2789.837.0%300.04中海地产1800.029.4%240.35华润置地1710.

15、017.8%219.16绿城中国1698.624.5%297.67招商蛇口1666.123.4%238.98金地集团1402.032.4%210.49融创中国1344.067.6%105.510龙湖集团1263.430.5%222.911中国金茂969.140.2%165.212旭辉集团943.046.7%150.613滨江集团927.519.8%130.814建发房产906.920.8%175.115绿地集团863.058.6%100.016新城控股856.143.8%95.617华发股份647.115.0%65.618越秀地产635.02.6%86.419远洋集团611.116.5%91.

16、120首开股份589.130.7%75.021世茂集团567.971.5%62.022金科集团544.058.5%52.023美的置业535.747.1%60.624融信集团515.353.1%52.225雅居乐495.046.2%50.526中梁控股476.060.0%42.027仁恒置地472.07.0%103.728卓越集团471.648.2%29.129中南置地423.469.9%44.230大悦城控股411.330.2%46.5TOP38813.736.0%1036.8TOP1019697.836.2%2571.5TOP11207947.835.4%1135.3TOP21304912

17、.354.8%542.9TOP31506361.756.6%801.8TOP511006300.951.6%877.341.1%8.6%17.9%19.0%16.7%6.3%4.0%29.9%8.3%21.6%2.7%9.2%17.4%0.5%10.6%13.8%76.6%2.1%11.0%22.3%15.1%57.4%24.8%6.5%13.0%16.0%77.8%56.8%53.5%22.0%46.1%13.3%28.4%25.1%31.8%33.1%12.8%1.2%10.3%6.3%74.2%9.1%58.1%0.0% 25.6%19.2% 52.6%43.1%40.7%1.0%65.

18、0%10.6%358.6%70.6%77.8%43.9%68.9%0.2%34.8%3.6%27.9%0.2%20.7%3.4%16.0%13.0%50.3%8.1%50.6%3.0%45.2%34.3%022411414297013189174112511219房企竞争格局也发生较大变化。全口径销售额口径下，O50房企中，排名提升为此排前0位的企业为仁恒置地大悦城控股越秀地产首开股份华侨城华发股份中交地产、电建地产、联发集团、路劲基建。相对而言，销售均价偏高的房企排名提升位次越高，说明今年以来核心城市改善需求相对坚挺。图表：OP房企8月销售额排名以及提升位次年月累计较2年月累计较2全年排名提

19、升位次销售均价（万元平）550453025100仁 大 越 首 华 华 中 电 联 路 滨 远 中 建 时 金 新 华 金 中 美 合 德 保 中 旭 绿 招 龙 融 雅 卓 海恒 悦 秀 开 侨 发 交 建 发 劲 江 洋 骏 发 代 辉 希 润 地 国 的 景 信 利 海 辉 城 商 湖 信 居 越 伦置 城 地 股 城 股 房 地 集 基 集 集 集 房 中 集 望 置 集 金 置 泰 地 发 地 集 中 蛇 集 集 乐 集 堡地 控 产 份份 地 产 团 建 团 团 团 产 国 团 地 地 团 茂 业 富 产 展 产 团 国 口 团 团团股产产资料来源：亿翰智库，新推货值占比持续下降，

20、加大去化难度后续需要关注的是货值结构质量的变化。由于越来越多房企拿地规模减少，导致滚存货值的占比持续提高。从公布全年推货节奏的港股房企来看，整体新推货值占比下降也在抬升去化难度。据中报业绩会披露，碧桂园、华润置地、龙湖集团、绿城中国新推货值占比与 0年相比较，分别下降、pct。图表：代表房企下半年新推货值占比000102% 0%0%0%0%0%0%0%碧桂园权益口径，全年华润置龙湖集团绿城中国注：碧桂园数据为0H1业绩会披露的全年新增货值占比，其余为下半年新增货值占下半年总可售货值比例扩张：房企补库存态度审慎，地方国企异军突起房企普遍随行就市，补库存态度审慎总体购买商品接受劳务支付的现金同比增

21、速大幅下降模拟拿地强度库存维持低位年上半年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-%，较1 年全年-4pct；龙头、中型、小型房企分别同比-%、-4%、-%，较 1 年全年-3、-4、-2pct。22年上半年“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房企为%，较去年年底下降%；龙头、中型、小型房企分别为%、%、5%，分别较去年同期-、-、1pct。截至2 年上半年末，总体房企存货占总资产比例为%，与去年末基本持平，龙头、中型、小型房企分别为%、%和 %，较1年全年0.、-、0.2pct。同样说明中型房企补库存节奏弱于龙头和小型房企。2年上半年总体房企购买商品接受劳务支

22、付的现金同比下降%较1年全年由正转负下滑2个百分点以该指标除“销售商品提供劳务收到的现金衡量房企拿地和施工强度0年总体房企为较1年全年下降3个百分点由于流动性紧缺与信用危机，部分房企资金面紧张，投资受限，施工方面也受到一定影响，该指标在各梯队之间存在明显的分化，龙头房企依旧保持稳健，小型房企拿地施工强度有所提升，中型房企强度大幅转弱，这也与今年上半年土地公开市场的拿地格局相吻合。图表：总体房企购买商品接受劳务支付现金同比增速图表：龙头中型小型房企购买商品接劳务支付的现金同比增速0%0%0%0%1%2%3%4%总体房总体房企购买商品接受劳务支付的现金070809000102H10%0%0%0%1

23、%2%3%4%5%6%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1图表：总体房企购买商品现金支出占销商品现金流入的比例图表：龙头/中型/小型房企购买商品现金支出占销售商品现金流入8%6%4%2%0%8%6%总体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例5%0%5%0%5%0%5%0%龙头房企 中型房企小型房企4%07080900015%070809000102H1图表：总体房存货占总资产比例图表：龙头中型小型房企存货占总资比例0%总体房企6%龙头房企 中型房企小型房企8%6%4%4%2%0%8%6%2%4%2%0%070809000102H10%070809000102H1全国布局

24、民企沉寂，龙头央企保持强度，地方国企和区域龙头发力前8月拿地额排前0位的为保利发展华润置地招商蛇口滨江集团中海地产万科、建发、绿城中国、越秀地产和华发股份。拿地额进30 的房企中，民企仅有滨江集团龙湖集团、伟星地产、碧桂园。全国性布局央国企保持相对较强的力度，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地强度分别为%、%、%。拿地强度高的是地方国企（如象屿集团%、珠江投资1%、越秀地产%等）以及区域龙头（滨江集团%新增土地价值（亿元）图表：8月拿地额新增土地价值（亿元）,00,00000000000A保 华 招 滨 中 万 建 绿 越 华 中 金 龙 中 中 广 大 国 武 伟 象 中 城 珠 葛 碧 保

25、苏 颐 兴利 润 商 江 国 科 发 城 秀 发 国 地 湖 国 建 州 家 贸 汉 星 屿 交 建 江 洲 桂 利 高 居 创A发 置 蛇 集 海房 中 地 股 铁 集 集 金 东 地 房 地 城 房 集 房 发 投 坝 园 置 新 建 地展 地 口 团 外发展产 国 产 份 建 团 团 茂 孚 铁 产 产 建 产 团 地 展 资产业 集 设 团资料来源：，图表：8月拿地额OP30房企拿地强度4%2%0%0%0%0%0%拿地强度拿地强度A象珠中大葛伟国越滨建华武中华大招保保颐香绿中中联新电金万中龙金仁首远碧屿江建家洲星贸秀江发发汉国润华商利利居港城交国发希建隅科国湖地恒开洋桂A集投东房坝房地

26、地集房股城铁置集蛇置发建置中房海集望地集金集集置股集园团资孚产产产产团产份建建地团口业展设地国地外团地产茂团团地份团产发展资料来源：，融资：总体杠杆持续下降，龙头、央国企保持最优融资集中度持续提升，龙头房企优势拉大222 年上半年总体房企筹资活动现金流入总额5 亿元，同比-%，较221 年全年-2.1ct龙头中型小型房企分别同比-%-4.2%-%较1年全年-、-1pct2022年上半年龙头中型小型房企筹资现金流入占比为%，较1年年底，-4、pct；有息负债规模进一步收缩整体同比-龙头中型、小型房企分别同比-%、-5%、-%。图表：总体房企筹资活动现金流入占比图表：总体房企有息负债占比0%0%0

27、%0%0%0%0%0%0%0%龙头房企中型房企小型房企070809000102H10%0%0%0%0%0%0%0%0%0%龙头房企中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房企筹资活动现金流入同比增速图表：龙头中型小型房企筹资活动现金流入同比增速0%0%0%0%1%2%3%4%总体房企.%.%.%.%.%.%070809000102H10%0%0%0%1%2%3%4%5%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房有息负债同比增速图表：龙头中型小型房企有息负债同增速0%5%0%5%0%5%0%5%1%总体房企070809000102H10%0%0%0%0%

28、1%2% 龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1各线房企继续去杠杆，回款收缩导致短期偿债压力有所提升各梯队扣预资产负债率均有优化净负债水平均有上升2年上半年总体房企净负债率为%，较1年末5.pct；龙头、中型、小型房企分别为%、%、%，较1年全年6.+4.77.0pct扣除预收账款的资产负债率为%较01年全年-1.pct；龙头、中型、小型房企分别为%、7.9%、%，较221 年全年-、-、-0.pc。现金短债比为1%，较1 年末-1pct，龙头、中型、小型房企分别为10.4%、%、9.2%，较1年末-、-、-1.3ct。图表：总体房企净负债率图表：龙头中型小型房企净负债率0%0

29、%5%0%5%0%5%0%5%0%总体房企净负债率%070809000102H16%4%2%0%0%0%0%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房企短债覆盖率图表：龙头中型小型房企短债覆盖率4%4%3%3%2%2%1%1%0%0%总体房企短债覆盖率070809000102H11%9%7%5%3%1%0%0%0%龙头房企 中型房企小型房企070809000102H1，图表：总体房企扣除预收账款的资产负债率图表：龙头中型小型房企扣除预收账款的资产负债率5%4%.%.%.%.%.%.%.%.%6%4%龙头房企 中型房企小型房企3%2%2%0%1%8%0%07080900

30、0102H16%070809000102H1，央国企融资成本下降，规模提升今年 1-8 月整体房地产境内债利率持续下行，但结构性差异愈加明显。利率下行的主因是国央企占比持续提升，今年以来占比高达%，较1年全年提升pct。具体而言，前8月境内债发行规模排名前十位重点房企的是保利发展、华润置地、万科、中国金茂、首开股份招商蛇口中海地产绿城集团建发房产和华发股份除了万科以外均为国央企，发行利率优势显著，均位于%-0%的阈值内。民企中，前8 月成功发行境内债的前三位是龙湖集团、滨江集团、美的置业。图表：房地产境内债发行利率图表：央国企境内债发债规模占比房地产境内债发行利率05/105/706/106/

31、705/105/706/106/707107/708/108/709/109/700/105/105/706/106/707/107/708/108/709/109700/100/701/101/702/102/70%0%0%0%0%0%0%0%0%0%002/1国企+央企境内债发债规模占比00/701/101/7图表：00/701/101/7发行规模亿)平均利率发行规模亿)平均利率%，右轴)850700655040032100保 华 万 中 首 招 中 绿 建 华 中 龙 苏 电 中 滨 珠 中 金 美 北 陆 信 中 电 中 合 远 天 光 京 信 联 金 南 鲁 灵 金 金 旭 张利 润

32、 科 国 开 商 海 城 发 发 国 湖 州 建 铁 江 江 交 融 的 辰 家 达 国 子 铁 肥 洋 地 明 投 达 发 地 京 能 天 科 融 辉 江发 置金 股 蛇 地 集 房 股 铁 集 高 地 地 集 实 地 街 置 实 嘴 地 电 城 置 兴 集 源 地 发 投 集 集 高 集 建 股 城 集 高展 地茂 份 口 产 团 产 份 建 团 新 产 产 团 业 产业 业产 建业 泰 团产 展 资 团 团 科 团 设 份团 科市场有望在震荡中复苏，龙头房企优势持续扩大今年以来房企的市场表现与拿地强度出现明显正相关如滨江集团越秀地产华发股份建发股份等房企，均为积极扩张的主流房企代表，从股

33、价表现来看，也明显优于其他主流房企。其核心逻辑在于：其一，在目前严格的房企杠杆限制下，还能保持拿地强度的房企意味着其财务安全系数较高；其二，因土地市场参与主体的大面积撤退，拿地利润空间提升，今年加强拿地力度，意味着土储结构质量双升，推升未来-3年的业绩增长空间。图表：2前8月房企拿地强度与今年股价涨幅（截至2年9月9日）拿地强度（横轴）和股价涨幅（纵轴）滨江集团中交地产华发股份建发股份越秀地产滨江集团中交地产华发股份建发股份越秀地产中国海外发展保利发展金地集团绿城中国招商蛇口华润置地万科A远洋集团碧桂园中国金茂龙湖集团5%0%0%5%10%0%0%0%0%0%0%0%0%2年上半年房地产市场供

34、需两端均疲态尽显；供给端房企信用危机持续蔓延资金境依然待解；需求端购房者购买力不断受挤压，仍处预期低谷状态。营收同比首次下滑，归母净利润同比再创新低，盈利能力持续受损，资产减值损失高速增长，整个业绩端承受前所未有的压力；而销售困境叠加融资难题，使得房企普遍随行就市，审慎投资，并且使得其短期偿债压力陡增而在市场的剧烈变化之下龙头房企较中小房企展现较强的韧性而从高频数据来看，销售仍在筑底阶段，但针对供需两端的“活水”也在不断涌现。政策角度，因城施策依然在持续推进，据我们不完全统计，三季度以来各地地产放松政策已达 9次限购以及购房杠杆层面的松动还在进一步蔓延我们认为地方在政治局会议要求定优先、用好政

35、策工具箱的指引下，放松政策仍有再度加码的空间。而在融资端，8 月日国务“三保专题会议上表示将针对出险项目发行0亿专项借款个别民企亦于上月获中债增信。供需两端的“源头活水”在逐步释放，有望对市场信心和能力进行进一步修复，后续需要关注政策实际效果和需求恢复进展，建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐）A 股开发：金地集团、万科、招商蛇口、建发股份、华发股份；）港股发：华润置地龙湖集团中国海外发展旭辉控股集团、碧桂园；物管公司保利业碧桂园服务招商积余旭辉永升服务中海物业新大正转型房企华联控股鲁商发展。重点推荐标的金地集团（3CH，买入，目标价3元）8月6日公

36、司公告公司发布中报期内公司实现营收1亿元同比-%实现归母净利润7亿元同比7.%P0.44元我们维持0-204年EPS为2.1/2.2/2.34元的预测可比公司2年一致预期E为财务稳定高股息率凸显配置价值，管理层持续购买债券彰显信心，给予公司2年5 倍；目标价3 元；维持“买入”评级。最新报告日期：22年8月8日）风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。万科（00002 CH，买入，目标价0元）8月0日公司发布中报22H1实现营收人民币9亿元同比2.8%归母净利亿元，同比1.6%；P1.05 元。我们维持204 年归母净利为3亿元的预测参考可比公司2年E均值（一致预期稳健的财务强化公司龙头地位

37、7月万物云分拆上市已获批文RIs政策推进同样加快多元化价值重估我予以2年1x，予以目标价0元（最新报告日期：2年8月1日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险招商蛇口（9CH，买入，目标价4元）8月9日公司发布中报02H1公司实现营收6亿元同比2.9%实现归母净利润9亿元同比-%ES0.6元符合公司业绩预告预（同比下降%-%我们预计-4 年归母净利为26 亿元，可比公司2 年平均E 为 0倍（一致预期，考虑到公司优越的融资优势、逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持我们认为公司合理22PE为4倍目标价4元维持买入”评级（最新报告日期：2年8月0日）风险提示：行业销售

38、下行风险；园区开发业务周转低于预期建发股份（3CH，买入，目标价6元）8月6日公司发布中报22H1公司实现营收8亿元同比2.8%归母净利26亿元，同比6.%，ES0.85 元。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，供应链运营业务量价齐升，股权激励强化成长动力。我们维持 -4 归母净利 6.3/7.5/0.6亿元的预测因股权激励产生的股本变动S调整为2.7/25/3.1元，大型房企和供应链企业对应2年一致预期E均值为7./1.x考虑多元折价我们给予公司2年地产业务6.xP（折价%供应链业务8.x（折价%予以目标价6元，重申“买入”评级（最新报告日期：2年8月8日）风险提示：行业销售

39、下行风险，大宗价格波动风险华发股份（5CH，买入，目标价9元）公司8 月9 日发布半年报，2H1 年实现营收0 亿元，同比2%；归母净利润亿元，同比9%；扣非归母净利润0 亿元，同比3%。我们维持22/202/224 年 PS为1.5/1.6/191 元的盈利预测。可比公司2 年平均E为6.2倍（一致预期考虑到公司业绩具备韧性投、销融表现俱优我们看好其在行业变局期抓住发展机遇，认为公司2 年合理E 为7 倍，维持目标价9 元，维持“买入”评级（最新报告日期：2年8月0日）风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。华润置地（19H，买入，目标价9港

40、元）公司于8月1日发布中报业绩：1H22营收同比-至9亿元，核心净利润同比2%至 2 亿元，毛利率同比-4.pct 至%。我们预计-204 年ES 为4.69/5.8/5.88元可比公司22EPE均值为9（一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理22EE为3倍维持目标价为9港币维持 “买入”评级（最新报告日期：02年9月2日）。龙湖集团（060HK，买入，目标价2港元）公司于8 月6 日发布中报业绩：1H22 营收同比5%至8 亿元，核心归母净利润同比6%至 6 亿元，毛利率同比-6.pct 至 %。我们给予公司 -224E ES 至4.8/4.69/.18元。可比公

41、司22EE均值为6倍（一致预期，考虑公司财务表现优秀，短期无公开市场偿债压力，且经营性业务持续贡献稳定现金流，我们认为公司合理22EE为8倍目标价为2港币维“买入评级（最新报告日期2年 8月9日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。中国海外发展（088HK，买入，目标价0港元）公司于8 月4 日发布中报业绩：1H22 营收同比-至8 亿，归母净利润同比-%至 7亿，毛利率同比-5.pct至%。我们预计公司-204E ES为3.4/3.6/4.22元可比公司平均22EPE均值为8倍Wnd一致预期考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿

42、地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 222E PE为0倍，对应目标价0港币，维持“买入”评级（最新报告日期：年8月6日）风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期旭辉控股集团（084HK，买入，目标价5港元）公司于8月0日发布中报业绩1H22营收同比5%至7亿元核心归母净利润同比-至8亿元，毛利率%，同比持平。我们给予公司-24E PS 0.5/0.53/.55元。可比公司平均2年E为7（一致预期考虑公司稳健财务表现以及中长期多元化布局，我们认为公司合理22E E为7倍，目标价为5港币，维持“买入”评级（最新报告日期：2年9月2日）风险提示：销售

43、额增长慢于预期；市场份额收缩；利润率明显恶化碧桂园（207HK，买入，目标价7港元）公司于8月0日发布中报业绩：1H22营收同比-%至4亿元，核心归母净利润同比-%至 9 亿元，毛利率 %，同比-9.pct。我们给予公司 -202E EPS 0.5/0.68/.66 元。可比公司平均2 年E 为7 倍，考虑公司财务状况相对稳健，土储资源丰富且多元化业务逐渐进入收获期我们认为公司合理22EE为3倍目标价为7港币，维持“买入”评级（最新报告日期：2年9月2日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司资金链稳健性；盈利能力和销售增速不及预期。中海物业（269HK，买入，目标价0港元）司8 月1

44、润R 过的： H1收81润2我公司0/22224年S为4/./.68均2测E为6倍（4 润R3%s 司理02EE为4价.0（最新报告日期：2年9月1日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。保利物业（649HK，买入，目标价6港元）公司8月9日发布半年报2H1实现营收5亿元同比2%归母净利润63亿元，同比2%我们预计公司-4年S为2.00/.5/3.18元可比公司平均2年预测 E 为5 倍（一致预期，考虑到公司稳健的业绩和拓展表现，以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理22EE为1倍目标价6港币维“买入（最新报告日期：2年8月0日

45、）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，盈利能力下行，社区增值服务不及预期。碧桂园服务（698HK，买入，目标价5港元）公司8月4日发布半年报，2H1实现营收1亿元，同比7%；归母净利润6亿元，同比2%我们预计公司-4年S至1.49/.8/2.22元可比公司平均2年预测 E为8（一致预期公司仍是物管行业领军企业我们认为公司合理222EPE为8倍，目标价5港币，维持“买入”评级（最新报告日期：2年8月5日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，盈利能力下行风险，收并购和多元业务发展不及预期。旭辉永升服务（195HK，买入，目标价5港元）司8 月5 1 收6 元润1 同比3%；

46、首次派发中期股息，派息率达到 %。我们预计公司 4 年 S 为 4/./.84均2EE为8（司，我公理2EE为0倍价75（最新报告日期2年8月6日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，盈利能力下行风险招商积余（4CH，买入，目标价5元）公司8月6日发布半年报，2H1年实现营收5亿元，同比1%；归母净利润3亿元，同比3%；扣非归母净利润6亿元，同比1%。我们维持-4年PS为、 、1.02元的盈利预测。可比公司2年平均E为2倍（一致预期，我们认为公司轻重资产分离、收并购等重点工作持续取得进展，央企背景在当前环境下更具优势，非住宅竞争壁垒突出，合理2E 估值水平为3 倍，予以目标价5 元

47、，维持“买入”评级（最新报告日期：2年8月7日）风险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。新大正（8CH，买入，目标价0元）公司7月5日发布半年报2H1实现营收5亿元同比3%归母净利润09亿元，同比2%；剔除股权激励影响后，归母净利润同比9%，与业绩预告一致。我们维持盈利预测，预计224年S至1.0/1.4/2.06元。可比公司平均22E E为 2倍（一致预期，考虑到公司综合实力的持续提升和较高的增速预期，我们认为公司22E E为2倍，目标价0元，维持“买入”评级（最新报告日期：2年7月5日）风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险华联控股（6CH，增持，目标价6元）公司8月9日发布半年报，2H1实现营收6亿元，同比-%；实现归母净利润5亿元，同比-%，与业绩预告相符。公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快，