房地产开发成本中7种税务的处理

1、房地产开发成本中7种税务的处理（一）根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用 费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、 公共配套设施费和开发间接费六项。根据土地增值税暂行条例实施 细则规定，在计算土地增值税的扣除项目房地产开发成本时，也有 基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述 相同，但在企业所得税与土地增值税中，房地产开发成本的处理仍有 区别。对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是

2、指为取得土地开发使用权（或开发权）而 发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交 的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支 出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包 括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物 拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所 支付的金额。就是说，二者差异的项目，在房地产开发成本中，都应 作为取得土地使用权所支付的价款处理。对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、

3、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地 增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安 装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土 地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规 定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但 二者的范围和内容完全相同。基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基 础设施支出

4、，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、 排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环 境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发 项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都 允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性 的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单 位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开 发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此 有限制条件，即必须是独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的， 或无偿赠与的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有 的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外 其他单位的，则应单独核算房地产开发成本。除企业自用应按固定资 产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规 定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下 原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发成本、费用 可以