会计实务：论房地产开发企业纳税筹划技巧

1、论房地产开发企业纳税筹划技巧论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。房地产开发企业营业税纳税筹划技巧1.1 筹划思路纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售

2、不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额x 税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。1.2 筹划案例案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6 亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值 7 亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹以物易物方式和成立合营企业方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房

3、方式将产生完全不同的纳税义务：(1) 以物易物方式。 丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6 亿元，丙应纳的营业税为3000 万元。 (2) 合营企业方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。房地产开发企业房产税纳税筹划技巧2.1 筹划思路房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的

4、房屋，按房产计税余值征收， 称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除1030后的余值作为计税依据，按1.2 的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按 12的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将出租房屋行为转变为自营房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。2.2 筹划案例案例二： A 公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为 1500 万元，市场价值 6000 万元，如果出租，预计年租金 500 万元。由于该商住楼的增值率比较高， 如果对外销售需要缴纳 2

5、000 多万元的土地增值税， 经股东会决议决定将该商场自留用于出租。 H 先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。方案 1：A 公司与 H先生签订房屋租赁合同，年租金500 万元。则应缴纳房产税：500X12=60( 万元 ) 。方案 2：A 公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H 先生签订承包经营合同，年承包费500 万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据固定资产会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500 x(1 3

6、0)x1.2 =12.6( 万元 ) 。可见：方案2 巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1 少缴纳房产税 47.40 万元。房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧3.1 筹划思路土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分。税率为 40；增

7、值额超过扣除项目金额 100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50；增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的 20，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1) 减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商

8、品房的售价。(2) 增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。3.2 筹划案例案例三： Y 公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价 3500 元 m2，预计总收入 35000 万元，预缴营业税及附加 1960 万元，总开发成本 20800 万元 ( 不含银行费用 ) 。方案 1：直接按现状进行开发与销售，则；可扣除项目金额 =20800 x(1+20+10)-51960=29000( 万元 )增值额 =3500029000=6000(万元 )增值率 =600029000 x100 =20.69 应缴纳的土地增值税6000X30 =1800(万元 )方案 2：追加园林绿化方面的投资200 万元，则：可扣除项目金额 =(20800+200)x(1+20 +10)+1960=89260( 万元 )增值额 =3500029260=5740(万元 )增值率 =574029260 x100 =19.62 因为增值率可见：方案2 比方案 1 虽然多投资 200 万元，但却因此导致增值率低于 20，从而节