大运营环境工程管理体系

1、大运行环境工程管理体系第1页 一、大营运模式下工程管控点 二、从拿地到开盘工程管控 三、进度管理-穿插提效 四、全过程工程管理动作目录第2页PART 01大营运模式下工程管控第3页1.1运行流程图投资拿地展示区亮相首开区开盘推货期交付完工验收灰空间改造取三证建设用地许可证工程规划许可证工程施工许可证1、规划验收2、质监验收3、消防验收4、人防验收5、环境保护验收6、园林验收7、节能验收8、防雷验收9、水务验收10、电梯验收亮相前联合验收会【拉闸】工 程 标 准 工 期交付前联合验收第4页拿地风险排查项：高压电线复杂地质条件（熔岩、溶洞、地下水丰富、淤泥层过厚等）目标净地，考虑拆迁、土石方爆破等

2、难度软弱基础勘察并提前考虑基础处理及支护方案建筑红线与周围建筑物距离项目周围无正式市政道路永久水电、临水临电、燃气、供暖（北方）、排污管道 尤其提醒轻易忽略问题竖向设计（标高选择）复杂地质（采空区、熔岩溶洞、淤泥层、石方爆破、飞土）持力层选择（天然基础、石方基础标高）1.2拿地风险排查第5页1.3大运行数字密码56785个月亮相6个月开盘7个月资金回正回正后资金投入下一个项目第6页工作事项分值工作事项分值1 项目基本信息与工程管理目标2 3.2 土护降与地基处理阶段10 1.1 项目基本信息 3.2.1 水文地质特征描述3.2.2 降水、支护及土方调配方案 3.2.3 高切坡支护方案3.2.4

3、 土护降施工推演3.2.5 地基处理方案3.2.6 基础选项方案3.2.7 本阶段工程风险（表格） 1.2 工程管理目标2 项目施工条件分析及示范区8 2.1 场地现实状况分析72.1.1 区位及周围道路关系2.1.2 地上地下不利原因分析2.1.3 市政配套现实状况及接入风险分析 2.2 示范区与正式工程关系分析 13 施工组织推演65 3.1 项目分期划分分析5 3.3 基础施工阶段103.1.1 分期、组团、标段划分解析3.1.2 主要证件与分期匹配情况3.1.3 工程推进与营销匹配关系3.1.4 各组团交付运行情况 3.1.5 甲方及总包办公场地选址3.3.1 基础施工阶段平面布置图3

4、.3.2 基础施工阶段流水划分3.3.3 基础施工阶段施工推演1.4工程策划（100+N）第7页1.4工程策划工作事项工作事项 3.4 主体施工阶段 12 3.7 市政景观施工阶段 53.4.1 主体施工阶段平面布置图3.4.2 主体施工阶段流水划分3.4.3 主体施工阶段（含车库）施工推演3.7.1 土方回填分区及时间3.7.2 市政及景观施工推演 3.8 临水、临电、排水 3 3.8.1 各阶段施工临水、临电、排水方案推演 3.5 砌体施工阶段 124 计划管理 203.5.1 砌体插入条件分析3.5.2 砌体施工阶段平面布置图3.5.3 砌体施工阶段流水划分3.5.4 砌体施工阶段施工推

5、演 4.1 全景计划、偏差控制表分析 5 4.2 工程project计划分析 10 4.3 技术质量行为计划、样板点评计划 5 3.6 装饰装修施工阶段 105 分供方选择 33.6.1 装饰装修施工阶段平面布置图3.6.2 装饰装修施工阶段流水划分3.6.3 装饰装修施工阶段外装方法及回填准备3.6.4 土建与精装界面划分、移交标准及时间5.1 监理单位选择5.2 总包单位选择6 优异施工方法选择情况 0第8页1.5标准工期表产品类型 （依据住宅设计规范要求划分）层数 地形地貌影响增加工期体系复杂建筑增加工期项目所经历雨季春节（冬歇期）个数雨季春节（冬歇期）工期增加（按地域进行区分）雨季春节

6、（冬歇期）工期增加（按地域进行区分）从基础垫层开始施工到交付完成总工期桩基、土方、支护基础垫层砼施工至出正负零（天）裙房转换层主体结构工程(无裙房)不一样施工部位所需时间（天）主体结构封顶至外装饰工程完工外架落完时间（天）毛胚房落完外架至完成交付时间（天）精装修开始施工前置条件(落完外架)精装修开始施工至完成交付时间毛胚房装修房桩基土方及基坑支护基础结构地下室结构层数进度(天/层)总工期层数进度(天/层)总工期小高层、高层、超高层完成1/3层数小高层、高层、超高层完成1/2层数小高层、高层、超高层完成2/3层数主体结构封顶斜屋面增加工期无地下室1层地下室无地下室1层地下室层数进度(天/层)总工

7、期层数进度(天/层)总工期层数进度(天/层)总工期层数进度(天/层)总工期进度(天/层)总工期层数增加工期(天/层)总工期落架开始时间（封顶后）进度(天/层)总工期别墅330 1 20 20 /12 36 0 12 0 80 4 92 180 /1 40 40 378 398 /多层430 1 20 20 0 12 0 0 25 0 /8 34 0 12 0 80 4 96 180 0 150 1 40 40 380 400 530 550 630 1 20 20 0 12 0 0 25 0 /8 50 0 12 0 80 4 104 180 0 150 1 40 40 404 424 554

8、 574 小高层740 1 20 20 0 12 0 0 25 0 3 6 18 4 6 24 5 6 30 6 46 0 12 0 80 4 108 180 0 150 1 40 40 414 434 564 584 1040 1 20 20 0 12 0 0 25 0 4 6 24 5 6 30 7 6 42 6 64 0 12 0 80 4 120 180 0 150 1 40 40 444 464 594 614 高层1145 1 20 20 0 12 0 0 25 0 4 6 24 6 6 36 8 6 48 6 70 0 12 0 80 4 124 180 0 180 1 40 4

9、0 459 479 639 659 1845 1 20 20 0 12 0 0 25 0 6 6 36 9 6 54 12 6 72 6 112 0 12 0 80 4 152 180 0 180 1 40 40 /549 /729 3045 1 20 20 0 12 0 0 25 0 10 6 60 15 6 90 20 6 120 6 184 0 12 0 80 4 200 180 0 180 2 40 80 /709 /889 超高层）4555 1 20 20 0 12 0 0 25 0 11 6 66 17 6 102 22 6 132 6 274 0 12 0 80 4 260 18

10、0 0 210 2 40 80 /869 /1079 第9页PART 02从拿地到开盘工程管控第10页2.1项目开盘流程土地合同签约投资交底会项目定位会项目启动会开工准备图纸及方案准备施工单位确定基础开挖基础、地下室施工至0.00主体封顶/园林进场精装进入联合点评亮相开盘第11页2.3 展示区亮相时间点营销定位汇报建筑出图基础图土方4天主体工程45天招采15天装饰出图30天售楼部内装外装50天景观工程60天招采15天景观出图30天点评整改7天第38天第83天第143天第150天第3天第34天亮相第12页售房部、样板房和景观施工总工时统计表（南方区）2.2已开盘项目实际工期统计序号项目名称售房部

11、（基础开挖至移交精装售房部（土建移交至精装结束）样板间（暂时样板，基础开挖至精装完成）样板间（在楼栋上设置，基础开挖至精装完成）景观园林示范区首开区（基础开挖至抵达预售条件）备注1绵阳天屿5545100/45154预售条件2西昌蘭台府90553865501303雅安蘭台府5360158040484雅安领地天屿8359/755雅安文曲新座天澜506乐山领地蘭台府3655355545257乐山领地澜山404140/60/8眉山凯旋府90（设置在3层）30709乐山领地青江蘭台45444544402710成都天府蘭台11251163(设置在售楼部)/86337第13页售房部、样板房和景观施工总工时统

12、计表（北方区）序号项目名称售房部（基础开挖至移交精装售房部（土建移交至精装结束）样板间（暂时样板，基础开挖至精装完成）样板间（在楼栋上设置，基础开挖至精装完成）景观园林示范区首开区（基础开挖至抵达预售条件）备注1新疆乌鲁木齐1119597/1572.2已开盘项目实际工期统计第14页土地移交后项目亮相及首开区总用时2.2已开盘项目实际工期统计运行时限：亮相150天（5），开盘180天（6）【自拿地起】序号项目名称土地移交时间亮相时间总工日（天）首开时间总工日（天）1西昌蘭台府青沄.7.1取消示范区无/11/26150（5个月）2乐山领地蘭台府/8/30/12/10143（5个月）/1/28192

13、（7个月）3乐山领地天屿/12/22/4/21122（4个月）/6/9183（6个月）4乐山领地青江蘭台.1.22.3.1597（3个月）.5.20117（4个月）5眉山花语2期/12/31无示范区无/4/30120（4个月）6绵阳天屿/12/15/4/20130（5个月）/6/19170（6个月）7成都天府蘭台/6/1/12/9192（7个月）/6/5370（12个月）第15页PART 03进度管理-穿插提效第16页3.1穿插提效关键理念均衡施工竖 向平 面保地下抢屋面中间展合理分段紧密搭接计划管理流水施工内部管理外部管理穿插提效第17页机电清爽均衡施工外装修靓保地下抢屋面中间展早插入三回头

14、一握手指导思想竖向流水三回头3.2穿插提效指导思想第18页压缩主体部分出0.00时间，提前预售。最为要紧，必要时应适当增加成本大地下室紧随主楼地下室施工，后浇带如不合理，可与设计协调调整提前插入主楼周边地下室顶板防水或优化首层悬挑架高度，以利于回园林施工的快速插入地下室外墙、屋面、土方回填完成于主楼二次结构之前地下室二次结构、装修、机电尽早插入，均衡工作量保地下3.2穿插提效指导思想第19页保地下实例：主体结构9层地下室基本成型第20页塔楼结构施工至8层，完成施工电梯安装和调试结构至10层，砌体施工展开，进度略快于结构施工主体结构分段验收后，外墙装饰从上向下插入机电箱体安装跟随砌筑同步展开中间

15、展3.2穿插提效指导思想第21页 主体封顶后30天内，砌体、女儿墙、花架等构造完成主体封顶后60天内屋面饰面层以下完成施工，并拆除塔吊主体封顶后30天内正式电梯开始安装，正式电梯使用后即拆除施工电梯尽快完成屋顶机房及主楼外墙装饰，展示项目形象抢屋面3.2穿插提效指导思想第22页3.3景观穿插施工注意关键点材料堆场尽量放在地下室外围，便于园林施工及成品保护裙楼结构尽快施工，为园林插入提供前置条件防水、保护层及回填土紧跟地下室结构封板进度小市政管网图纸叠合优化，管沟一次开挖，一次预埋到位道路硬化时间尽可能压缩，便于材料运输及人员通行堆坡造型及乔木移栽采用蛙跳，分块穿插根据实际情况，先完成大部分园林

16、铺贴第23页Page 24第三部分：进度篇流水施工到达预售（第150天）10层（第220天） 砌体施工开始插入井管砌体施工，扩大地下室完成16层（240天）机房砌筑完成， 地库机电安装开始；1-10层主体验收完成，外墙从10F向下，室内抹灰开始26层（第290天）17F砌体；1120F主体验收完成 ，室内粗装饰工程至10层,外墙从10F向上分段开始，门窗、栏杆至7F开始安装31层顶（315天） 结构封顶屋面开始施工 电梯机房开始施工砌体完成至28层 内墙抹灰至20层质监验收（第584天）初验（第554天）正式电梯调试完成施工电梯拆除（第460天）拆除外架（第403天），厨、卫防水，地坪开始（第

17、382天）第三段外墙面砖从上往下屋面装饰施工完成，第372（天），外抹灰完成31-26F主楼土方完成，开始捡底安装塔吊开始（第90天)屋面花架完成（第348天）砌体施工完成入伙（第690天）第一次回头第三次握手第二次回头 高层竖向流水示意图完工立案（第591天）外架拆完最终一段悬挑架时拆除塔吊8层（210天）施工电梯安装完成主体结构验收完成 抹灰完成至25层3.4高层穿插模型第24页每个流水段工程量1350模板数量（）18.9166.5混凝土数量450楼层建筑面积钢筋数量工程木工钢筋绑扎钢筋制作砼工水电安装劳动力（人）30146108人均工程量45m21.35t16.7m356.25m2标准层

18、施工数据3.5平面流水模型（主体结构四天一层）第25页 第一天第一流水段 第一天第二流水段 第二天第一流水段 第二天第二流水段 第三天第一流水段 第三天第二流水段 第四天第一流水段 第四天第二流水段3.5平面流水模型（主体结构四天一层）第26页4-3#地库4-3#库展示区部分负一层结构第一天施工放线内支撑钢管架吊运06：0010：0009：3015：00墙柱钢筋焊接墙柱钢筋打箍墙柱钢筋吊运墙柱砼基层凿毛08：3009：3007：0010：0009：0010：00墙柱钢筋绑扎10：0018：30水电竖向预埋13：0018：0009：3010：30内支撑钢管架、底板背楞木方搭设10：0020：00

19、墙、柱梁板模板吊运13：0018：00第二天3.5平面流水模型（主体结构四天一层）第27页第二天墙、柱钢筋验收及整改梁钢筋绑扎07：0016：3015：0021：0009：3010：30梁、板模板铺设墙柱模板封模10：0020：00墙柱脚冲洗08：3009：30楼层控制标高抄测16：0017：30第三天3.5平面流水模型（主体结构四天一层）第28页4-3#库展示区部分负一层结构第三天墙、柱模板校核整改水电楼面预埋板面钢筋吊运及绑扎13：0018：0013：0021：0014：0021：0007：0014：00墙、柱、梁模板加固13：0015：00板底钢筋吊运及绑扎板底模板校核、整改07：001

20、3：00降板吊模施工17：0020：30第四天3.5平面流水模型（主体结构四天一层）第29页第四天下部楼层拆模混凝土浇筑14：0019：0010：3020：30结构验收经过（不合格及时整改）钢筋、模板自查整改07：0009：3009：3010：303.5平面流水模型（主体结构四天一层）第30页3.6别墅类项目穿插施工（“蛙跳” ）别墅类项目建筑容积率低，建筑密度大，施工场地空间有限，立面复杂，穿插施工难度大；别墅类建筑无标准层，设计及施工难度较大。所以在实际施工中应用“蛙跳”理论。由一区段跳至另一区段，尤其土建结构，不停为后续工作创造工作面，小步快跑后续工种跟随土建完成情况同时蛙跳，不然就失去

21、了意义从土方施工阶段开始，就应该有轻重缓急之分，对于先施楼栋土方施工确保结构优先，甚至屋面能够后补，不停向前施工主体，后续工程及时跟进别墅类项目施工困难大，需与施工单位主动沟通，统一思想非整体地库项目不做大开挖，利用“孤岛”处设置加工场如有条件，对外立面抢工，不影响地库回填及园林施工，加紧拆架进度，底部可用活动脚手架施工第31页3.7穿插提效之均衡施工各专业施工进展应相互协调，均衡展开，某一专业进度特别快，其他专业未能及时插入，则穿插施工失去意义以地下室及主体施工为主线，优先抢工，为其他工程创造条件砌筑抹灰工程及时插入，与主体均衡开展，避免主体抢出的工期在砌抹中浪费，不能为后续工程提供工作面机

22、电、装饰、园林的设计招采及时跟进，不影响现场的施工进展工程策划充分，各施工阶段布署思路清晰，主要管理人员对施工计划了如指掌合理划分施工段，匹配最佳施工资源，避免资源浪费或不足第32页3.8穿插提效SWOT分析优势（strengths）劣势(weaknesses)节约工期，劳动力利用效率高，工人需求人数降低节约总承包商总成本，增加利润，合理双赢楼盘提前交付业主，社会效应提升，有利于项目标回款缩短项目建设周期，对监理服务费有较显著降低，节约成本资金要求高，付款压力大为满足穿插须增加验收频次，增加间接费设计标准化程度要求高，图纸质量直接影响能否顺利流水施工机会(opportunities)威胁(th

23、reats)在缺乏劳动力市场环境下，高效穿插施工能有效吸引劳动力进场，稳定劳动力为营销提供能快速入驻卖点，提前交付加紧结算，影响企业经营命脉资金占用高，承供商垫资要求高各工种劳动力工作时间长，流水顺畅后工人没有休息日，工人安抚工作要求高因营销、设计对开发节奏和图纸调整，整个项目流水极易打破，造成人员流失和成本增加风险第33页PART 04全过程工程管理动作第34页4.1第三方评定检验体系综述从业主对商业综合体关注点出发，在商业综合体中增加机电评定内容。专题评定为了更加好适应集团发展需求，评定周期为季度评定+排名后30%月度评定。评定周期为能更加好反应现场各个施工阶段详细施工情况，评定项目首次参

24、评阶段调整为地下室或基础垫层混凝土浇筑完成，底板防水施工前，第三方即介入检验。参评阶段第35页4.2第三方评定检验体系-过程评定过程评定体系实测实量（60%）安全文明（20%）质量风险（20%）第36页4.2第三方评定检验体系-过程评定实测实量（毛坯）（60%）混凝土结构工程砌筑工程设备安装工程抹灰工程涂饰工程门窗工程防渗漏与防开裂工程公区精装工程对于抹灰或涂饰空鼓合格率50%，实测实量单项总分扣2分，对于抹灰或涂饰空鼓合格率80%，实测实量单项总分加1分。新增公区精装工程实测实量第37页4.2第三方评定检验体系-过程评定公区实测实量（新增）墙面表面平整度（瓷砖、光面石材）墙面垂直度（瓷砖、石

25、材）阴阳角方正（瓷砖、石材）墙砖接缝高低差（瓷砖、石材）地面表面平整度地砖接缝高低差空鼓/裂缝顶棚水平度合格标准：瓷砖：0,3mm光面石材：0,2mm合格标准：瓷砖：0,2mm石材：0,2mm合格标准：瓷砖：0,3mm石材：0,2mm合格标准：0,2mm合格标准：瓷砖：0,0.5mm石材：0,0.5mm合格标准：0,0.5mm合格标准：无裂缝、空鼓（地面饰面砖角部空鼓且不超5%可不计）合格标准：0,10mm第38页4.2第三方评定检验体系-过程评定安全文明（精装）（20%）安全生产施工用电施工电梯施工机具三宝四口五临边消防设施临水临电资料检查文明施工施工管理临时材料堆放集中加工区工完场清仓库管

26、理安全通道附属设置第39页4.2第三方评定检验体系-过程评定质量风险（20%）防渗漏地下室厨卫间门窗屋面其他空鼓开裂墙面地面外墙地下室公共区域其他材料类质量风险检验属于发觉一处倒扣分制度。第40页4.3第三方评定检验体系-交付评定项目交付评估实测实量（15%）户(铺)内观感（20%）公共区域及地下室（30%）总平景观（20%）外立面（15%）安装工程*（40%）说明：1、商业项目交付评定标段得分=实测实量5%+户(铺)内观感10%+公共区域及地下室15%+总平景观15%+外立面15%+安装工程40%第41页4.4第三方评定检验体系-考评机制甲方项目部第三方检测评定考评奖惩机制（集团综合成绩88

27、分）考评范围综合成绩排名奖惩金额备注集团参检项当前6名第一名奖励3万以实测实量+安全文明+质量风险综合成绩排名第二名奖励2.5万第三名奖励2万第四名奖励1.5万第五名奖励1万第六名奖励0.5万集团参检项目后6名倒数第六名处罚0.5万倒数第五名处罚1万倒数第四名处罚1.5万倒数第三名处罚2万倒数第二名处罚2.5万倒数第一名处罚3万注：1、“集团综合成绩”：指集团该季度各项目实测实量+安全文明+质量风险评定综合成绩平均值；2、 有实测实量项目参加排名，无实测实量项目只参加安全文明与质量风险排名。3、奖罚只针对前、后30%， 30%不足六个项目项目时，按30%进一取整作为奖、罚项目条件，如只有13个

28、项目参检，则30%*13=3.9，取整后只对前4名和后4名进行奖罚，奖罚标准截取上表。甲方项目部第三方检测评定考评奖惩机制（集团综合成绩88分）考评范围综合成绩排名奖惩金额备注集团各参评标段第一名奖励3万以实测实量+安全文明+质量风险综合成绩排名倒数第一名处罚3万注：1、“集团综合成绩”：指集团该季度各项目实测实量+安全文明+质量风险评定综合成绩平均值；2、 有实测实量项目参加排名，无实测实量项目只参加安全文明与质量风险排名。第42页4.4第三方评定检验体系-考评机制监理单位第三方检测评定考评奖惩机制（集团综合成绩88分）考评范围综合成绩排名奖惩金额备注集团参检项当前6名第一名奖励1万以实测实

29、量+安全文明+质量风险综合成绩排名第二名奖励0.9万第三名奖励0.8万第四名奖励0.7万第五名奖励0.6万第六名奖励0.5万集团参检项目后6名倒数第六名处罚0.5万倒数第五名处罚0.6万倒数第四名处罚0.7万倒数第三名处罚0.8万倒数第二名处罚0.9万倒数第一名处罚1万注：1、“集团综合成绩”：指集团该季度各项目实测实量+安全文明+质量风险评定综合成绩平均值；2、 有实测实量项目参加排名，无实测实量项目只参加安全文明与质量风险排名。3、奖罚只针对前、后30%， 30%不足六个项目项目时，按30%进一取整作为奖、罚项目条件，如只有13个项目参检，则30%*13=3.9，取整后只对前4名和后4名进

30、行奖罚，奖罚标准截取上表。监理单位第三方检测评定考评奖惩机制（集团综合成绩88分）考评范围综合成绩排名奖惩金额备注集团各参评标段第一名奖励3万以实测实量+安全文明+质量风险综合成绩排名倒数第一名处罚3万注：1、“集团综合成绩”：指集团该季度各项目实测实量+安全文明+质量风险评定综合成绩平均值；2、 有实测实量项目参加排名，无实测实量项目只参加安全文明与质量风险排名。第43页4.4第三方评定检验体系-考评机制总包单位第三方检测评定考评奖惩机制（集团综合成绩88分）考评范围综合成绩排名奖惩金额备注集团参检项当前6名第一名奖励10万以实测实量+安全文明+质量风险综合成绩排名第二名奖励9万第三名奖励8万第四名奖励7万第五名奖励6万第六名奖励5万集团参检项目后6名倒数第六名处罚5万倒数第五名处罚6万倒数第四名处罚7万倒数第三名处罚8万倒数第二名处罚9万倒数第一名处罚10万注：1、“集团综合成绩”：指集团该季度各