大型文化旅游综合项目可行性研究报告

1、福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究汇报福州项目工作组9月第1页目 录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、关键商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与提议第2页1.1 项目背景3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等企业领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在企业正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁

2、沿线成熟地块。10月18日，郑总、刘总等企业领导率队赴福州，与福州市政府签署项目框架协议。10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统汇报。截至年9月，经过与福州市政府重复沟通与磋商，双方已就项目关键商业条件形成基本共识，并就项目合作协议相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。第3页永泰县闽清县闽侯县罗源县连江县长乐市平潭县福清市1.晋安区2.马尾区3.仓山区4.台江区5.鼓楼区福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,

3、043平方公里。截至末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。1.2 基本情况第4页1.2 基本情况帝封江地块福州市政府福峡路地块9.6KM8.2KM仓山区政府福州南站4.4KM第5页1.2 基本情况项目选址两块用地均位于仓山区：帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。用地指标：帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。第6页1.2 基本情况帝封江地块福州传

4、统城市关键区金山关键区奥体片区地铁沿线关键区仓山老城区会展中心关键区福峡路地块第7页1.3 项目初步构想第8页目 录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、关键商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与提议第9页2.1 战略可行性分析福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目重要备选区域。排名省市城镇居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504广东30,2265江苏29,6776天津29,6267福建28,0558山东25,7559辽宁23,22310内蒙古23,15011重庆22,96812宁夏22,21113湖南

5、21,31914广西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市农村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江苏12,2026广东10,5427福建9,9678山东9,4469辽宁9,38410黑龙江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815内蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重庆7,38320安徽7,160福建省战略地位第10页2.1 战略可行性分析华侨城现有

6、布局及发展机遇华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域初步布点工作。华侨城在同属于二级经济区域海峡西岸城市群还未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目标重点发展方向。第11页2.1 战略可行性分析福州市是主要区域中心城市福州地域生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。福州是福建省省会城市，也是海峡西岸城市群主要中心城市，含有辽阔经济腹地和良好发展前景。第12页2.2 环境可行性分析福州环境分析福州整年平均气温在10-29，

7、高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热城市，室外旅游项目标可运行时间均较长（预计水公园可运行时间基本与深圳相同）。项目环境分析项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。第13页2.3 资源可行性分析用地规模项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。项目居住与商业建面累计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。交通条件帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，不论至福州老城区、

8、金山关键区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区主干路）和地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计投入使用），是福州未来公共交通最方便区域。第14页2.3 资源可行性分析稀缺程度帝封江地块是福州市区仅存少许可供成片开发区域之一。帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统福州市场更显宝贵。区域发展帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略优先受益区域和潜在增值区域。据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期开启，政府规划将其打造为关键办公及商贸区。该规划实现将深入拉动帝封江地块增值。第15页目

9、录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、关键商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与提议第16页3.1 旅游市场分析，福州共有星级酒店60家，客房10,082间；整年共接待境内外游客3,192.55万人次，增加15.8%；实现旅游总收入550.12亿元，增加21.3%。以城镇居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票/人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，含有负担更高票价潜力。第17页 福州 宁德，莆田，南平，三明和郊区八县宁德：G1501+G15 2小时 动车，40分钟莆田： G15 1小时50分钟 动车，40分钟南平： G70 3小时10分 钟 火车，2

10、小时30分钟三明： G70 3小时50分 钟 火车，5小时40分钟罗源县：G1501+G15 1小时40分钟 动车40分钟平潭县： G15+G1551 2小时30分钟 无火车永泰县：S203 2小时 无火车连江县：G104 1小时10分钟， 动车25分钟闽清县：G306 1小时30分钟 火车，1小时10分钟闽侯县：X115 1小时 无火车 福清市：G70+X177 1小时20分钟 动车35分钟长乐市：G316 1小时 无火车 3.1 旅游市场分析福州市区至各郊县以及省内周围城市交通方便，可选交通方式众多。汽车轨道地域第18页现实状况前景 在建项目杭州宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体

11、演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经开工，预计明年完工福州地处省会，聚客能力较强品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园空白 缺乏大型游乐园，达不到市民需求福州市当前没有建成大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐需要；福州旅游资源丰富，游乐产业与周围业态相互补充，丰富与完善福州旅游品牌前期调研显示，福州地域游乐公园发展空间巨大：专业机构及人士认为福州市游乐公园发展前景良好，现实状况远不能满足消费者需求。酒店与旅行社期待福州建立一座大型游乐公园。3.1 旅游市场分析第19页3.1 旅游市场分析福州市2小时车程圈内覆盖福州、

12、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭游群体约合207万户，青年游群体约合666.9万人；其中福州市场家庭游目标群体约合60.5万户，青年游群体约合195万人。据前期调研粗略计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合32.4亿元，青年游市场年均出游总花费约合44.8亿元。福建省游客在旅游地平均逗留天数约为2天。综上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需潜在市场和消费劲。第20页3.2 地产市场分析2006-年，除受金融危机影响外，福州市商品住宅年成交面积维持在500万平方米以上，且销售面积一直大于完工面积。年，福州商品住宅成交超出700万平米，20截至6月底累计成交超540万平米

13、，创同期新高。2006-年，福州市商品住宅成交均价飞速上涨，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。2006-年，除受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至年投资完成额超出972亿元，年化增加率近22%。第21页3.2 地产市场分析-，福州市土地出让增速放缓，其中：，福州市商品住宅销售面积增加37.96%，同期土地出让面积仅增加3.82%。-，受市区未开发土地资源快速降低、拆迁成本及难度愈发增大等原因影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至已降至90万平米左右（占地面积口径）。预期福州关键五城区土地出让面积将延续当前逐年下降态势，项目地块资源珍惜性将愈发凸显。第22页三盛

14、托斯卡纳龙旺康桥丹堤融信大卫城泰禾红裕华润橡树湾东方威尼斯3.3 项目竞争分析-低密度产品第23页融信大卫城金山关键片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭小区。当前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少许三联排。主力户型产权面积约220平米，使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOW-E中空玻璃，起价约30,000元/平米。园林品质非常普通，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越区位及周围配套。3.3 项目竞争分析-低密度产品第24页泰禾红裕金山关键片区、近万达广场；高层及叠拼混搭小区。产品以四排双叠拼为主，搭配少许三排双叠拼。主力户型产权面积

15、176-243平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好；均价约30,000元/平米。园林品质普通，户型设计中规中矩，主要卖点在于其优越区位及周围配套。3.3 项目竞争分析-低密度产品第25页三盛托斯卡纳位于闽侯县近乌龙江地段，高层、联排、双拼混搭小区，其中别墅区与普通高层住宅区有显著区隔，且不一样物业管理、地下车库不相联通。二期以四联排为主，搭配少许三联排和十栋左右独栋。联排主力户型产权面积185-214平米，起价17,000元/平米；独栋按套卖，起价750万元/套。园林品质显著优于融信大卫城及泰禾红裕，基本代表福州低密度产品小区设计较高水平。3.3 项目竞争分析-低密度

16、产品第26页龙旺康桥丹堤位于闽侯县近乌龙江地段，联排、独栋混搭纯别墅小区。当前在售低密度产品包含联排及小独栋，其中联排为合围式联排结构。联排主力户型产权面积约187平米，起价约17,000元/平米；小独栋主力户型产权面积约336平米，起价约21,000元/平米。园林品质不次于三盛托斯卡纳；合围式联排结构确保了小区域私密性；别墅区地面在施工时整体抬高，沉降式地下室采光优良。3.3 项目竞争分析-低密度产品第27页华润橡树湾-叠拼位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，高层、叠拼混搭小区。叠拼产品全部为四排三叠拼，户户独立入户，户户有地面院落。产品设计非常前卫：面宽15.4米，进深17.4米，进深/

17、面宽百分比小于福州几乎全部在售别墅盘（甚至包含绝大部分独栋项目）。下叠、中叠、上叠产权面积分别约为160平米、224平米、234平米，起价约400万元/套。及年第三季度之前，因为产品设计过于超前及定价过高（起价超出500万元/套）等问题其叠拼产品去化率非常低；进入年第四季度后，伴随市场回暖及定价下调，去化率显著提升，当前已推叠拼基本售罄。3.3 项目竞争分析-低密度产品第28页东方威尼斯位于城门镇，近帝封江地块，独栋为主，搭配极少许双拼，是项目低密度产品未来最主要竞争对手。独栋主力户型约350平米，均价约1,000-1,100万元/套；双拼主力户型约290平米，均价约600万元/套。仅就项目本

18、身而言其瑕疵颇多（外立面比较低端、小区人车不分流、地下室采光条件相当恶劣，阁楼利用率低，等等）。项目优势在于其是福州市区仅有两个在售江景别墅盘之一，产品户户有水景，大部分都有独立码头。3.3 项目竞争分析-低密度产品第29页海西佰悦城中茵上城国际华润橡树湾-高层帝封江地块3.3 项目竞争分析-普通产品福峡路地块第30页华润橡树湾-高层位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，较高单元有二线江景。在推160、180、230、290平层户型，均价约15,000元/平米。本项目代表了福州市区高层产品较高水平；受市场回暖影响，项目当前能够保持较高去化率，预计在推四期年内可售罄；项目相对靠近金山关键区，就当

19、前区位条件而言优于帝封江地块，除一线江景房外，帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让。3.3 项目竞争分析-普通产品第31页海西佰悦城位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，含商业、SOHO办公、传统写字楼及住宅业态。高层毛坯住宅均价约12,500元/平米。基本没有小区园林，户型设计很普通，卖点在于地铁及周围成熟商业配套。3.3 项目竞争分析-普通产品第32页中茵上城国际位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，纯住宅。高层毛坯住宅均价约14,000元/平米（剩下尾盘两套一口价12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。小区品质及户型设计普通，与保利香槟国

20、际、华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远，但总体依然优于海西佰悦城。3.3 项目竞争分析-普通产品第33页3.4 目标市场分析依据前期市场调研及项目地块区位优势，项目地产部分全部产品均完全具备定位于城市第一居所客观条件，当前暂定项目各业态目标市场人群以下：帝封江地块低密度产品：联排为主搭配少许双拼；主要客群以福州市下属各县、市企业主为主，搭配部分福州周围城市企业主人群。帝封江地块普通产品：高层、小高层；主要客群以福州市下属各县、市企业主（满足投资需求）、机关及事业单位人员为主，搭配部分高级白领及福州周围城市企业主人群。福峡路地块普通产品：高层；以福州市机关及事业单位人员、中高级白领为主。第3

21、4页3.4 目标市场分析依据前期市场调研及相对稳健标准，暂定项目各业态售价以下：帝封江地块低密度产品：基期（）均价约26,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持稳定。帝封江地块普通产品：基期（）均价约11,500元/平米，以后每年增加5%，5年后保持稳定。茉莉花田商业立项独栋：基期（）均价约26,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持稳定。福峡路地块普通产品：基期（）均价约12,500元/平米，以后每年增加5%，5年后保持稳定。福峡路地块商铺：基期（）均价约25,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持稳定。第35页目 录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、关键

22、商业条件五、关键与财务分析六、风险分析七、结论与提议第36页4. 关键商业条件用地指标帝封江地块：旅游用地675亩，对应建面15万平米；居住与商业混合用地1,160亩，对应建面112万平米。福峡路地块：居住与商业混适用地252亩，对应建面43万平米。总地价旅游用地地价30万元/亩（累计2.025亿元），即征即返；我方受让旅游用地后，同时获取其它项目用地土地一级开发权。其它项目用地挂牌起价53亿元，若存在成交溢价（成交价款扣除挂牌起价金额），我方以土地一级开发者名义，按不一样区间累进分成百分比参加土地溢价分成：成交溢价在挂牌起价40%（含）以内部分，我方与政府分成百分比为9：1，政府负责免去全部

23、对应规费；成交溢价在挂牌起价40%-80%（含）部分，我方与政府分成百分比为7：3；成交溢价大于挂牌起价80%部分，我方与政府分成百分比为6：4。第37页4. 关键商业条件土地出让进度1月31日前完成项目第一宗用地出让公告公布，并于2月28日前完成项目第一宗用地出让工作。其余用地在3月31日前完成出让工作。土地交付进度文化旅游用地（不含义序水厂）交付工作应于6月30日前完成。住宅及商业配套用地应于6月30日前交付不少于400亩；帝封江其余项目用地交付工作应于12月30日前完成；福峡路项目用地交付工作应于12月30日前完成50%，其余用地交付工作应于年3月30日前完成。第38页4. 关键商业条件

24、政府承诺允许我方将土地成交价款作为后续计量土地增值税时“纳税人为取得土地使用权所支付地价款”分项金额。政府承诺允许我方将以下支出（我方其它项目均基本负担了以下建设义务）纳入地产部分计税基础：帝封江地块土地填方及平整帝封江地块河道建设帝封江地块市政道路及其配套设施（项目用地内连接三环路至环岛路南北向市政路除外）福峡路地块内西北侧市政路1条托管用地绿化及步行系统第39页4. 关键商业条件基础设施支持政府负责与项目开发相关拆迁、安置及收储用地红线外市政配套。政府保障项目标道路、电力、给排水、天然气、通讯、邮政、有线电视、交通系统等满足项目施工及后续运行要求。政府负责在项目游乐设备调试前投资建设完成单

25、回路110KV变电站一座，并从附近其它变电站引入一条10KV电源作为备用电源。政府负责在项目运行前依据双方认可设计方案投资建设一处公交首末站。政府负责无偿调集建筑弃土给予填方支持满足项目需求。政府负责绿化带内2万平米停车场建设、管理与维护，并确保该停车场于项目一期运行前投入使用。政府负责于帝封江项目用地内在建防洪堤西侧增设一处水闸，并确保在项目首期开工建设前，完成本项目三环路以北水域河道整改及截污工作。政府同意按我方提出方案调整环岛路规划路线。政府承诺于项目运行前在我方建设幼稚园、小学（仓山小学）、初中（福州市属第十六中学对该仓山区属中学进行教学教研活动对口支持）配置优质教育资源。第40页4.

26、 关键商业条件地产政策支持政府承诺90/70、限价政策均在全市范围内平衡，不对我方项目做要求。政府承诺项目地产部分满足正负零标准即可预售。税费优惠支持营业税或增值税：项目旅游景区门票收入按文化体育产业标准收取营业税或增值税；项目运行后前3年内，对营业税或增值税地方本级财政留存部分给予50%返还。城镇土地使用税：项目建设期内，对城镇土地使用税地方本级财政留存部分即征即奖。企业所得税：项目运行后前3年地方本级财政留存部分给予50%返还。水电气价格：为支持项目可连续发展，项目文化旅游部分水、电、气按照福州市除生活类别之外最优惠价格给予支持。第41页目 录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分

27、析四、关键商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与提议第42页5.1 地产测算前提税费及利率契税：3%。营业税：5%。城市维护建设税：7%。教育费附加：3%。房产税率：按原值70%1.2%计。土地增值税：依据福州现行要求征收上限，假设别墅及销售商业预征率5%，小高层预征率3%，车库预征率2%，销售完成后清算土地增值税。企业所得税：25%；假设不考虑地产项目预缴情况。利率：取五年以上金融机构贷款基准利率6.80%。营销费用占比：3%。管理费用占比：前两年3,000万元/年，从第三年起为MIN（主营业务收入3%，5,000万元）。第43页5.1 地产测算前提成交地价：暂按74.2亿元（即挂

28、牌起价上浮40%，不含契税）测算。建安成本：项目高层总体平均成本约5,000元/平米（折合可售面积口径，下同）。项目别墅总体平均成本约7,000元/平米。为审慎起见该成本预估相对较高，项目企业应依据项目实际情况严把成本关、提升销售毛利率；后续测算中也列出了在成本适当控制下项目综合投资收益情况，以作对比和参考。第44页5.1 地产测算前提开工进度（单位：万平米）累计帝封江-小高层6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 13.0 16.0 18.0 87.0 帝封江-别墅1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 15.0 帝封江-车库2.1 2.4 2.8 3.1 3.4

29、3.9 4.5 4.5 26.6 福峡路-高层7.0 8.0 8.0 9.0 9.0 41.0 福峡路-车库2.0 2.2 2.5 2.8 3.9 13.4 福峡路-商铺2.0 2.0 持有型商业-超市1.5 1.5 持有型商业-餐饮4.5 4.5 持有型商业-酒店2.0 2.0 茉莉花田-会所0.5 0.5 茉莉花田-商业立项独栋 1.51.5 第45页5.1 地产测算前提预售进度（单位：万平米）20222023累计帝封江-小高层4.8 6.8 7.8 8.8 9.8 12.4 15.4 17.6 3.6 87.0 帝封江-别墅1.2 1.5 1.9 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0

30、0.4 15.0 帝封江-车库0.8 1.2 1.4 1.5 1.7 2.0 2.4 2.7 0.6 13.6 福峡路-高层5.6 7.8 8.0 8.8 9.0 1.8 0.0 0.0 0.0 41.0 福峡路-车库0.8 1.1 1.1 1.2 1.3 0.3 0.0 0.0 0.0 6.4 福峡路-商铺1.6 0.4 2.0 茉莉花田-商业立项独栋1.2 0.3 1.5 第46页5.1 地产测算前提建安支付进度：其中： 建安结转进度：假设t年预售金额于t+1年结转。第47页5.1 地产测算前提可售部分售价预测（单位：元/平米）持有部分租金等相关指标预测（除尤其标注外，单位：元/平米年）2

31、02220232024帝封江-小高层12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江-别墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江-车库4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路-高层13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峡路-车库4,300

32、4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路-商铺26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田-商业立项独栋27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183202220232024持有型商业-超市504529556583613613613613613613613持有型商业-餐饮504529556583613613613613613613613茉莉花田会籍销

33、售进度（个）1005050茉莉花田会籍价格（万元/个）303030出租率70%75%80%85%90%95%95%95%95%第48页5.2 地产测算指标利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约47.23亿元（本测算假设地价分成引致营业外收入在-分摊完成，实际其有可能在较长时间内分摊；如在较长时间内分摊则结果要比本测算更理想，下同。）。项目202220232024累计预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金结转005,3344,1254,4413,1243,3083,4

34、923,4923,4923,49234,300营业外收入95,40095,400190,800建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房产税1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60

35、71,60714,460折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税-帝封江小高层2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税-帝封江别墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税-帝封江车库00000000000土地增值税-福峡路高层2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税-福峡路车库00000000000土地增值税-福峡

36、路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税-商业立项独栋006,1221,5300000007,652营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利润总额65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274

37、105,11218,577629,722所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431净利润49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,292第49页5.2 地产测算指标现金流量表（单位：万元）：截至2024年累计净现金流入约29.06亿元，内部收益率约16.76%。项目202220232024累计1.1预售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871

38、336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3优惠返还95,40095,400190,8001.4借款393,230215,790609,020一、现金流入累计488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,4923,385,3382.1地价支出（含契税）382,130382,130764,2602.2建安支出（地产、商业及基建）60,33890,864106,581110,7

39、69112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.4房产税001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.5土地增值税-帝封江小高层01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.6土地增值税-帝封江别墅01,7202,2573,0023,3183,3183

40、,3183,3183,31866462,90187,1362.7土地增值税-帝封江车库07210011713014217320923648-1,22802.8土地增值税-福峡路高层02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.9土地增值税-福峡路车库067949610610822000-49402.10土地增值税-福峡路商铺02,20557900000005,4678,2512.11土地增值税-商业立项独栋0006,1221,5300000007,6522.12营销费用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110

41、,1992,16010577,5662.13管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.14偿还本金089,770146,350158,980178,15035,77000609,0202.15偿还利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,8752.16所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、现金流出累计488,623534,709275,14

42、3343,334362,113369,429211,073163,147137,770100,385109,0533,094,780三、盈余资金7-51-2-1279,068143,216202,207-28,373-105,561290,559第50页5.2 地产测算指标各产品单位盈利指标（除尤其标注外，单位：元/平米）销售收入三项费用外总成本毛利总额毛利率帝封江小高层14,39810,2904,10828.53%帝封江别墅32,31318,46513,84842.86%福峡路高层15,22611,1044,12227.07%福峡路商铺27,83816,46111,37740.87%茉莉花田

43、商业立项独栋31,91918,61113,30841.69%可售部分加权平均16,45910,5955,86535.63%第51页5.3 旅游测算前提欢乐谷一期总投资额：10亿元欢乐谷入园人数（单位：万人）与购票入园比欢乐谷门票价（元）与折扣率欢乐谷人均园内消费（元） 2022 2023 2024入园人数181.50 196.02 205.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 购票比75%75%75%75%75%75%75%75%75% 2022 2023 2024门票价180.00 180.00 190.00 190.00 200.00 2

44、00.00 200.00 210.00 210.00 折扣率75%78%75%78%75%78%78%78%78% 2022 2023 2024园内消费27.00 28.35 29.20 30.08 30.98 31.91 32.87 33.85 34.87 第52页5.3 旅游测算前提水公园一期投资3亿元，后续三期改造9,000万元，累计3.9亿元。水公园入园人数与购票入园人数（单位：万人）水公园门票价（元）与折扣率水公园人均园内消费（元）2022年2023年2024年入园人数 30.00 40.00 44.00 48.40 50.00 50.00 50.00 50.00 购票人数 27.0

45、0 36.00 39.60 43.56 45.00 45.00 45.00 45.00 2022年2023年2024年门票价 140.00 140.00 150.00 150.00 150.00 160.00 160.00 160.00 折扣率80.00%80.00%80.00%82.00%82.00%85.00%85.00%85.00%2022年2023年2024年园内消费 35.00 36.05 37.13 38.25 39.39 40.57 41.79 43.05 第53页5.4 旅游测算指标利润及现金流量情况欢乐谷：截至2030年累计利润总额约7.52亿元。截至2030年累计净现金流入

46、约8.17亿元，内部收益率约6.83%。水公园：截至2031年累计利润总额约2.94亿元。截至2031年累计净现金流入约1.76亿元，内部收益率约5.71%。第54页5.5 项目综合指标利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约46.25亿元。项目202220232024累计预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金结转005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300营业外收入95,40095,400190,800旅

47、游贡献税前利润-2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房产税1,6071,6071,6071,6071,60

48、71,6071,6071,6071,60714,460折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税-帝封江小高层2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税-帝封江别墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税-帝封江车库00000000000土地增值税-福峡路高层2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税-福峡路车库0000

49、0000000土地增值税-福峡路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税-商业立项独栋006,1221,5300000007,652营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,878利润总额61,36130,431-3,1324,32955,73276,7

50、4291,98377,21283,817112,49225,714616,680所得税15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170净利润46,02122,823-3,1324,03041,79957,55768,98857,90962,86284,36919,286462,510第55页5.5 项目综合指标现金流量表（单位：万元）：截至2024年累计净现金流入约22.63亿元，内部收益率约13.56%，投资回收期约7.27年。项目202220232024累计1.1预售收入0223,514269,811339,20

51、7357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3优惠返还95,40095,400000000000190,8001.3旅游收入5,9249,92411,89913,54814,87915,92016,39717,83018,167124,4881.4借款456,450259,460715,910一、现金流入累计551,850578,374281,068353,257374,011382,979305,020322,

52、283356,37489,84121,6593,616,7162.1地价支出（含契税）382,130382,130764,2602.2建安支出（地产、商业及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3旅游投入60,00040,00030,0003,0003,000136,0002.4营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.5房产税001,6071,6071,6071,6

53、071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.6土地增值税-帝封江小高层01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.7土地增值税-帝封江别墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.8土地增值税-帝封江车库07210011713014217320923648-1,22802.9土地增值税-福峡路高层02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.10土地增值税-福峡路车库06794

54、9610610822000-49402.11土地增值税-福峡路商铺02,20557900000005,4678,2512.12土地增值税-商业立项独栋0006,1221,5300000007,6522.13营销费用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,5662.14管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.15偿还本金059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,9102.16偿还利息3

55、1,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,8782.17所得税15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170二、现金流出累计551,847578,373281,072353,250374,010382,980305,027208,382139,406102,230113,8373,390,413三、盈余资金31-471-1-7113,901216,968-12,388-92,178226,303第56页5.5 项目综合指标资金利用表（单位：万元）：借款

56、峰值出现在，约71.59亿元。地产可售部分全部结转之后2025年：项目旅游部分年利润总额逾7,200万元。项目留存商业约8.5万平米，仅以纯租赁计算，年贡献收入约3,500万元。项目累计年初借款累计456,450456,450715,910656,680507,380344,210160,45041,540本年借款0259,460000000259,460本年应计应付利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825235,878本年还本0059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,910第57页5.

57、6 敏感性分析项目敏感原因排序：销售价格、成交地价、建安成本。我们预估地产销售价格较为保守，且伴随福州市区向东向南发展及义序机场搬迁，地块区域日趋成熟，我们认为在宏观经济不发生较大恶化、不出台更严厉调控政策情况下，地产销售价格显著下降可能性不大。地价分成模式能够在较大程度上对冲地价敏感原因带来风险。建安成本是我们能够控制敏感原因，预计在做好成本管理情况下能够将其控制在预期范围内。项目净利润净现金流入IRR预计市场情况462,510万元226,303万元13.56%成交地价提升10%（剔除分成原因）396,504万元155,358万元11.43%销售价格降低10%309,575万元73,368万

58、元9.80%建安成本提升10%411,625万元165,493万元11.96%第58页5.7 地价支付净现金流分析单位：亿元上浮比值成交价溢价税前分成税后分成地价支付净现金流平均等效楼面地价（元/平米）1.00 53.00 0.00 0.00 0.00 53.00 3,4191.05 55.65 2.65 2.39 1.79 53.86 3,4751.10 58.30 5.30 4.77 3.58 54.72 3,5301.15 60.95 7.95 7.16 5.37 55.58 3,5861.20 63.60 10.60 9.54 7.16 56.45 3,6421.25 66.25 13

59、.25 11.93 8.94 57.31 3,6971.30 68.90 15.90 14.31 10.73 58.17 3,7531.35 71.55 18.55 16.70 12.52 59.03 3,8081.40 74.20 21.20 19.08 14.31 59.89 3,8641.45 76.85 23.85 20.56 15.42 61.43 3,9631.50 79.50 26.50 22.05 16.54 62.96 4,0621.55 82.15 29.15 23.53 17.65 64.50 4,1611.60 84.80 31.80 25.02 18.76 66.04

60、 4,2611.65 87.45 34.45 26.50 19.88 67.58 4,3601.70 90.10 37.10 27.98 20.99 69.11 4,4591.75 92.75 39.75 29.47 22.10 70.65 4,5581.80 95.40 42.40 30.95 23.21 72.19 4,6571.85 98.05 45.05 32.22 24.17 73.88 4,7671.86 98.58 45.58 32.48 24.36 74.22 4,7881.87 99.11 46.11 32.73 24.55 74.56 4,8101.88 99.64 46.