房地产会计全套资料

1、按揭购房产的处处理2006-6-16“所谓按揭揭是指购房者者向开发商购购买房屋时，先先预付购房款款的一部分（一一般为30%-50%），其其余房价款向向银行贷款，而而以购房合同同项下的房地地产及其相关关权益抵押给给银行做为还还贷的保证，并并由开发商为为购房者作担担保的行为”，根据房地地产抵押（按按揭）合同、楼楼宇按揭贷款款合同规定定，购房者必必需履行以下下义务：1、将房地地产抵押登记记证明连同契契约正本交贷贷款行执管。2、期房交交付后，三个个月内办理房房屋过户手续续，取得土土地使用证、房房屋所有权证证和房屋屋他项权证，直直接将三证交交贷款行保管管（此时开发发商的担保责责任解除）。3、自费为为抵押

2、的房产产办理保险，保保险期不短于于按揭期，投投保金额不低低于抵押物总总值，并以贷贷款行为第一一受益人，将将保险单交贷贷款行持有。4、未经贷贷款银行书面面同意，买房房者不能对房房产进行出租租、出售、拆拆除、改建、再再行抵押或以以其他方式处处分抵押物。5、每月按按时归还本息息，逾期则按按天数加收罚罚金。6、结清全全部贷款本息息、罚金和应应负担的各项项费用后，会会同贷款行向向原抵押登记记机关办理注注销抵押登记记，收回土土地使用证、房房屋所有权证证及保险单单。根据以上资资料，按揭购购房产，应该该属于贷款购购买房产，每每月支付给银银行的款项，分分为本金和利利息两部分。所所以，房产价价款部分（预预付的30

3、-50加加上每月支付付给银行的本本金）作为原原值入帐，每每月支付的利利息，由于房房产已经达到到预定可使用用状态，应进进财务费用。办理好过户户手续时借：固定资资产 （预付款款+每月支付付的本金总和和）贷：银行行存款 （预预付款）长期期借款 （每月支支付的本金总总和）每月支付本本息时借：长期借借款财务费费用贷：银行行存款房产证抵押押在贷款银行行，并不影响响企业确认该该固定资产，企企业取得了土土地证等产权权依据，就可可以确认为企企业的资产，但但由于涉及到到抵押，严格格的话，需要要在报表上针针对该资产的的抵押情况做做披露，以揭揭示财务风险险。 按预收款计征营营业税的会计计处理2006-6-29:339

4、 页面功能 【字字体：大 中中 小】【打打印】【关闭闭】 财政部19993年122月25日颁颁发的中华华人民共和国国营业税暂行行条例实施细细则（以下下简称实施施细则）第第二十八条规规定：“纳税人转让让土地使用权权或者销售不不动产，采用用预收款方式式的，其纳税税义务发生时时间为收到预预收款的当天天。”按预收款计计征营业税的的会计处理方方法，目前主主要有两种。本本文以某房地地产开发企业业为例，就其其会计处中理理存在的问题题作一探讨。假设：某房房地产开发企企业A公司采采用预收款方方式销售不动动产给B公司司，销售价格格1000万万元。19998年2月收收到B公司支支付的预收款款400万元元；19999

5、年1月，AA公司与B公公司进行结算算，A公司开开具销售发票票共计价款11000万元元，当月B公公司又支付5500万元，尚尚有100万万元留待以后后支付（这里里仅考虑营业业税，其他相相关的税金及及附加省略）。方法一将按预收款款计征的营业业税，直接计计入“应交税金”科目。具体体会计分录如如下。1、19998年2月收收到B公司预预收款时：借：银行存存款 40000000贷：预收收帐款 4000000002、按预收收款计算缴纳纳营业税时：借：应交税税金应交营营业税2000000贷：银行行存款 20000003、19999年1月与与B公司结算算，销售不动动产的销售收收入全部实现现，并按开具具的销售发票票

6、全额结转经经营收入：借：银行存存款50000000预收帐帐款40000000应收帐帐款10000000贷：经营营收入10000000004、按实现现销售收入的的全额计提应应交营业税，并并缴纳19999年1月的的税金即后期期营业税的差差额：借：经营税税金及附加5000000贷：应交交税金应交营业业税5000000借：应交税税金应交营业业税3000000贷：银行行存款3000000上述这种会会计处理方法法虽然符合现现行的有关规规定，但值得得商榷。首先先，房地产开开发企业在收收到预收款时时，所预交的的营业税，在在会计处理中中只反映已交交数，未反映映应交数，会会造成企业一一段时期“应交税金应交营业税税

7、”科目期末数数为负数。其其次，房地产产开发企业的的开发经营周周期一般都较较长，几年未未能实现销售售收入的相当当普遍，倘若若某企业既有有正常销售计计征营业税，又又有按预收款款计征营业税税，还有多交交营业税或者者享受税收优优惠政策需退退税的。如果果在会计处理理反映已交数数，不反映应应交数，不能能真实反映企企业税金的应应交、未交和和多交等情况况。方法二将按预收款款计征的营业业税，计入“递延税款”科目。具体体会计分录如如下。1、19998年2月收收到B公司预预收款时：借：银行存存款40000000贷：预收收帐款4000000002、按预收收款计提营业业税：借：递延税税款2000000贷：应交交税金应交

8、营业业税20000003、实际缴缴纳营业税时时：借：应交税税金应交营业业税2000000贷：银行行存款20000004、19999年1月与与B公司结算算，销售不动动产的销售收收入全部实现现，并按开具具的销售发票票全额结转经经营收入：借：银行存存款50000000预收帐帐款40000000应收帐帐款10000000贷：经营营收入10000000005、按实现现销售收入的的全额计提应应交营业税并并结转“递延税款”科目，并缴缴纳19999年1月的税税金即后期营营业税的差额额：借：经营税税金及附加5000000贷：应交交税金应交营业业税3000000递延延税款2000000借：应交税税金应交营业业税3

9、000000贷：银行行存款3000000上述这种会会计处理方法法尽管解决了了营业税的应应交数和已交交数问题。但但是，虚增了了20万元的的资产和负债债，而且“递延税款”科目反映的的金额大、时时间长，可能能导致财务报报告使用者的的误解。方法三那么么，如何解决决存在的问题题，笔者提出出以下改进方方法：将预交交的营业税反反映在“预收帐款”科目的借方方，“预收帐款”科目下设二二个明细科目目，即“经营收入”和“经营税金及及附加”，使未来的的经营收入和和预交税金相相互配比，反反映时一同反反映，结转时时一同结转。这这样，会计信信息的真实性性和明晰性可可得到保证。具具体会计分录录如下。1、19998年2月收收到

10、B公司预预收款时：借：银行存存款40000000贷：预收收帐款经营收入入400000002、按预收收款计提营业业税：借：预收帐帐款经营税金金及附加22000000贷：应交交税金应交营业业税20000003、实际缴缴纳营业税时时：借：预收帐帐款经营税金金及附加22000000贷：银行行存款 20000004、19999年1月与与B公司结算算，销售不动动产的销售收收入全部实现现，并按开具具销售发票全全额结转经营营收入：借：银行存存款50000000预收帐帐款经营收入入40000000应收帐帐款10000000贷：经营营收入10000000005、按实现现销售收入的的全额计提应应交营业税，同同时结转

11、“预收帐款经营税金及及附加”科目，并缴缴纳19999年1月的税税金即后期营营业税的差额额：借：经营税税金及附加5000000贷：应交交税金应交营业业税3000000预收收帐款经营税金金及附加22000000借：应交税税金应交营业业税3000000贷：银行行存款3000000采用出包工程建建造固定资产产的核算2006-5-199:57 出包工程是是指企业采用用招标等方式式将工程项目目出包给建造造商，由建造造商组织施工工的建筑工程程和安装工程程。企业采用出出包方式进行行的固定资产产工程，其工工程的具体支支出主要由建建造商核算。在出包工程程方式下，主主要通过“在建工程”科目核算企企业支付给承承包单位

12、的工工程价款以及及建设期间的的资本化借款款利息。当企企业按合同规规定预付给承承包单位工程程价款时，借借记“在建工程”科目，贷记记“银行存款”科目；工程程完工，收到到承包单位账账单并补付工工程价款时，借借记“在建工程”科目，贷记记“银行存款”科目；结算算建设期间的的资本化借款款利息时，借借记“在建工程”科目，贷记记“长期借款”科目；工程程完工验收合合格交付使用用时，按实际际发生的全部部支出，借记记“固定资产”科目，贷记记“在建工程”科目。例：20001年8月11日，某公司司向银行借入入期限为2年年、年利率为为10%的借借款20000000元，用用于建造一座座生产车间。假假设该建造工工程采用出包包

13、工程方式出出包给银河建建筑公司承建建。20011年8月2日日，按照合同同规定向银河河建筑公司预预付工程款110000000元。工程程完工后，按按照合同规定定向银河建筑筑公司补付工工程款7800000元；同时，预提提一年的长期期借款利息22000000元（2000000010%=22000000元）；20002年8月月1日，工程程验收合格交交付使用。本例中的工工程采用出包包方式进行，在在整个施工过过程中发生的的各种耗费由由银河建筑公公司负责核算算，某公司只只需要通过“在建工程”科目核算支支付给银河建建筑公司的工工程款以及借借款利息，待待完工验收合合格交付使用用时，再转入入“固定资产”科目，该生生

14、产车间的最最终入账价值值为19800000元（即即：10000000+77800000+200000=19880000元元）。按照借借款、预付、补补付、计息、交交付使用等步步骤，根据有有关凭证进行行一系列账务务处理：（1）取得得银行借款时时：借：银行存存款 220000000贷：长期期借款 20000000（2）预付付工程价款时时：借：在建工工程建筑工程程（车间） 10000000贷：银行行存款 110000000（3）补付付工程价款时时：借：在建工工程建筑工程程（车间） 7800000贷：银行行存款 77800000（4）预提提工程建设期期间应予以资资本化的借款款利息时：借：在建工工程建筑工

15、程程（车间） 2000000贷：长期期借款 22000000（5）工程程验收合格交交付使用时：借：固定资资产生产经营营用固定资产产（车间） 19800000贷：在建建工程建筑工程程（车间） 19800000地产公司对新会会计准则的NN种解读 发布时间:2009-01-055 在20007年上市市公司年报中中，既有采用用新核算方法法的，也有不不为所动的。在在新会计准则则实施的第一一个年度，房房地产上市公公司的财务报报告对新会计计准则做出了了不同的解读读。利好地产公公司由于新会计计准则进一步步向国际会计计准则靠拢，使使企业的会计计数据更加准准确地反映实实际经营情况况，信息披露露行为更加规规范和透明

16、，从从制度上限制制了此前部分分上市公司通通过会计处理理变动任意人人为操纵利润润的现象。其中，新会会计准则对上上市公司净利利润可能直接接产生影响的的主要内容，涉涉及投资性房房地产价值重重估损益、资资产减值，等等等。因此，受受影响最大的的行业和公司司包括：金融融业、房地产产企业、石油油企业、拥有有大型在建项项目外债融资资的公司等。对于房地产产上市公司而而言，新会计计准则要求将将已出租的土土地使用权、长长期持有并准准备增值后转转让的土地使使用权，企业业拥有并已出出租的建筑物物划分为投资资性房地产，根根据新准则的的规定进行处处理。按照新会计计准则的规定定，企业应于于会计期末采采用成本模式式对投资性房房

17、地产进行后后继计量，如如果有确凿证证据表明投资资性房地产的的公允价值能能够持续可靠靠地取得，应应当采用公允允价值模式。企企业采用公允允价值模式计计量的，不对对投资性房地地产计提折旧旧或进行摊销销，应当以会会计期末投资资性房地产的的公允价值为为基础调整其其账面价值，公公允价值与原原账面价值之之间的差额计计入当期损益益。这对所有有拥有投资性性房地产企业业的当期收入入确认产生影影响。近年来，在在房地产资产产大幅增值的的背景下，大大多数投资性性物业的账面面净值相对于于市场价值已已明显低估。采采用公允价值值将对投资性性物业比重较较大的公司，其其净资产账面面值和当期利利润得到较大大提升。此前，从谨谨慎性原

18、则出出发，会计报报表采用的都都是市价和成成本“孰低法”。例如，投投资房地产，购购入成本为11亿元，如今今涨到2亿元元了，按“孰低法”，只要房地地产不转让，账账面上仍只能能是1亿元；而新会计准准则将按“公允价值”计算，即市市价真的升值值到2亿元，这这块房地产投投资便可调整整到2亿元。然而，新会会计准则并没没有对价值重重估带来的当当期损益的税税收安排做出出明确解释。如如果按现行的的评估增值会会计处理方式式，尽管净资资产增加的一一部分只是形形成递延税，不不影响当期应应计税款。但但是，由于企企业采用公允允价值模式计计量，不对投投资性房地产产计提折旧或或进行摊销，使使得企业利润润提前实现了了，相应的企企

19、业所得税也也增加了，恶恶化了企业的的现金流。因因此，在新准准则没有强制制性规定的情情况下，大多多数房地产企企业通常不会会采用公允价价值模式计提提其投资性潜潜在收益。获益程度有有别金地集团22007年实实现主营业务务收入74.9亿元，与与按新会计准准则调整后的的上年同期数数相比，增长长110%，归归属于上市公公司股东的净净利润为9.6亿元，增增长103%。但与市场此此前的预期相相反，金地集集团对投资性性房地产项目目的计量并未未采用新会计计准则中的公公允价值法，而而是沿袭了成成本计量法。“新会计准准则在引入公公允价值模式式的同时，也也提供了成本本模式。成本本模式要求计计提折旧或进进行摊销，与与现行

20、核算方方法并无本质质区别，上市市公司可以二二者选一，金金地集团出于于谨慎原则可可以理解。”一地产行业业分析师表示示。两地上市的的北辰实业AA股和H股年年报则对投资资性房地产采采用了不同的的计量模式，前前者报表采用用成本模式，后后者报表采用用公允价值模模式。两种计量模模式对净利润润的影响体现现在两块。其其一，是否计计提折旧或摊摊销。北辰实实业境内外会会计准则差异异调节表显示示，因为不对对投资性房地地产计提折旧旧，其H股报报表净利润较较A股增加33460.55万元。其二二，是否将公公允价值变动动部分计入损损益。在公允价值值计量模式下下，投资性房房地产不提折折旧或摊销，公公允价值与原原账面价值之之间

21、的差额计计入当期损益益。数据显示示，由于确认认了投资性房房地产公允价价值变动损益益，北辰实业业H股报表净净利润较A股股增加11339万元。北北辰实业A股股报表净利润润为461883万元，上上述两块共增增加45999.5万元，增增幅不到100%。由于境内外外准则差异对对净资产的影影响是多年累累积的结果，所所以，两种计计量模式对北北辰实业净资资产的影响数数额要大一些些。北辰实业业两张报表净净资产因该因因素造成的差差异为12.18亿元，HH股报表较AA股报表增加加14%左右右。业内人士认认为，投资性性房地产领域域在公允价值值的计量问题题上，新会计计准则与国际际财务报告准准则的相关规规定仍存在不不同之

22、处。前前者确定的标标准更为严格格，要求公司司应从活跃的的房地产交易易市场上取得得同类或类似似房地产市场场价格等相关关信息，从而而对投资性房房地产的公允允价值作出合合理估计，不不允许采用估估值技术确定定投资性房地地产的公允价价值。而经过资产产重组的莱茵茵置业则成为为新会计准则则的一大受益益者，但其受受益的并非投投资性房产，而而是合并报表表。2007年年底，莱茵置置业向大股东东莱茵达集团团定向增发11.3亿股股股份，购买了了莱茵达集团团所持有的南南通莱茵达等等资产。收购购完成后，莱莱茵达集团持持股由此前的的28.144%增至655.93%，借借此，莱茵达达集团实现了了房地产业务务的整体上市市。按照

23、新会会计准则，莱莱茵置业此次次从大股东处处购买的资产产，20077年度财务报报表将被纳入入合并报表范范围内。1月18日日，莱茵置业业发布业绩预预增公告称，由由于纳入合并并报表公司数数增加，致使使2007年年度净利润较较上年度有较较大幅度的增增长，预计增增幅约8000%，从而一一举扭转了22007年前前三季度累计计亏损1122.17万元元的局面。新估值体系系建立业内人士认认为，在A股股市场目前从从事投资性地地产经营的上上市公司中，股股价较之账面面溢价极为有有限。而实际际上，部分公公司资产大多多取自于上世世纪90 年年代，公允价价较之账面的的成本价，甚甚至已有高达达35倍以以上的增长。新新会计准则

24、出出台，将凸显显这部分公司司的投资价值值。“新会计准准则的出台，意意味着投资性性地产股的估估值标准面临临挑战，股票票价格围绕公公允价值波动动，将最终成成为市场投资资的主题。原原来市场普遍遍认同的市盈盈率法估值标标准，因公司司损益将会随随市场公允价价巨幅波动，从从而失去参考考意义。”分析师表示示。上述分析师师认为，公允允价值波动计计入当年损益益，意味着上上市公司的利利润将会巨幅幅波动，一改改租金收益的的一贯稳定性性。即便公允允价值仅出现现5%左右的的小幅波动，就就意味着损益益可能出现成成倍的或正或或负的变化，投投资性地产股股的估值标准准面临挑战。会计标准的的国际化，必必然导致地产产股估值标准准的

25、国际化接接轨。即股票票价格围绕公公允价值波动动，将最终成成为市场投资资的主题。拥拥有较高资产产溢价，以及及良好现金流流的公司，将将具有很好的的投资价值。但也有业内内人士认为，新新会计准则并并没有改变公公司本身质地地，对于上市市公司来说，新新会计准则只只是将过去企企业隐性的东东西在报表中中显现出来，使使报表更国际际化、更合理理，对公司经经营本身没有有实质性影响响。因此，金金地集团等地地产上市公司司也对新会计计准则的使用用颇为谨慎。来源: 新财财经 房产开发企业土土地开发成本本核算对象成成本项目设置置2007-3-20177:31 页面功能 【字字体：大 中中 小】【打打印】【关闭闭】 （一）土地

26、地开发成本核核算对象的确确定为了既有利利于土地开发发支出的归集集，又有利于于土地开发成成本的结转，对对需要单独核核算土地开发发成本的开发发项目，可按按下列原则确确定土地开发发成本的核算算对象：1.对开发发面积不大、开开发工期较短短的土地，可可以每一块独独立的开发项项目为成本核核算对象；2.对开发发面积较大、开开发工期较长长、分区域开开发的土地，可可以一定区域域作为土地开开发成本核算算对象。成本核算对对象应在开工工之前确定，一一经确定就不不能随意改变变，更不能相相互混淆。（二）土地地开发成本项项目的设置企业开发的的土地，因其其设计要求不不同，开发的的层次、程度度和内容都不不相同，有的的只是进行场

27、场地的清理平平整，如原有有建筑物、障障碍物的拆除除和土地的平平整；有的除除了场地平整整外，还要进进行地下各种种管线的铺设设、地面道路路的建设等。因因此，就各个个具体的土地地开发项目来来说，它的开开发支出内容容是不完全相相同的。企业业要根据所开开发土地的具具体情况和会会计制度规定定的成本项目目，设置土地地开发项目的的成本项目。对对于会计制度度规定的、企企业没有发生生支出内容的的成本项目，如如建筑安装工工程费，配套套设施费，可可不必设置。根根据土地开发发支出的一般般情况，企业业对土地开发发成本的核算算，可设置如如下几个成本本项目：（1）土地地征用及拆迁迁补偿费或土土地批租费；（2）前期期工程费；（

28、3）基础础设施费；（4）开发发间接费。其其中土地征用用及拆迁补偿偿费是指按照照城市建设总总体规划进行行土地开发所所发生的土地地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费，及有关地地上、地下物物拆迁补偿费费等。但对拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估价入账账并冲减有关关成本。开发发土地如通过过批租方式取取得的，应列列入批租地价价。前期工程程费是指土地地开发项目前前期工程发生生的费用，包包括规划、设设计费，项目目可行性研究究费，水文、地地质勘察、测测绘费，场地地平整费等。基基础设施费是是指土地开发发过程中发生生的各种基础础设施费，包包括道路、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯等等设施费用。开开发间接

29、费指指应由商品性性土地开发成成本负担的开开发间接费用用。土地开发发项目如要负负担不能有偿偿转让的配套套设施费，还还应设置“配套设施费费”成本项目，用用以核算应计计入土地开发发成本的配套套设施费。房产开发企业以以土地换房屋屋的会计处理理2007-3-13166:33 对于房地产产开发企业出出资、合作方方出地的合作作建房，房地地产开发企业业以转让部分分房屋的所有有权为代价换换取了部分土土地的使用权权，发生了销销售不动产的的业务，应当当按“销售不动产产”税目征收营营业税。由于于双方通过以以物易物方式式进行交易，并并没有发生实实际的现金结结算，因而需需要核定房地地产开发企业业出售不动产产的营业额。案例

30、1：案情说明2002年年8月22日日，湖北滨江江同仁医院同同莱克斯（武武昌）房地产产开发有限公公司合作建房房。合作协议议规定，湖北北滨江同仁医医院出地，莱莱克斯（武昌昌）房地产开开发有限公司司出资8000万，楼房建建成后交由莱莱克斯（武昌昌）房地产开开发有限公司司使用10年年，10年期期满，楼房使使用权归湖北北滨江同仁医医院。莱克斯斯（武昌）房房地产开发有有限公司在使使用期限内，每每年定期向湖湖北滨江同仁仁医院交纳55万元。但湖湖北滨江同仁仁医院仅将每每年收取的55万元列入经经营收入申报报纳税，而未未将莱克斯（武武昌）房地产产开发有限公公司出资额8800万元列列入经营收入入，申报缴纳纳营业税。

31、分析指导导国税函函发（19995）1566号文件对对合作建房征征收营业税的的问题作了明明确规定：合合作建房中以以出租土地使使用权，是指指一方（以下下简称甲方）提提供土地使用用权，另一方方（以下简称称乙方）提供供资金，甲方方将土地使用用权出租给乙乙方若干年，乙乙方投资在该该土地上建造造建筑物并使使用，租赁期期满后，乙方方将土地使用用权连同所建建的建筑物归归还甲方。在在这一经营过过程中，甲方方是以出租土土地使用权代代价换取建筑筑物，发生了了出租土地使使用权的行为为，应按“销售不动产产”税目缴纳营营业税。因此此，湖北滨江江同仁医院以以租土地使用用权为代价换换取房屋所有有权，应按“服务业租赁业”缴纳营

32、业税税，除将每年年收取的5万万元列入营业业收入外，还还应将出资额额800万元元按租赁期110年分摊列列入，每年作作为经营收入入。另外，由由于楼房建成成后，产权实实际归属湖北北滨江同仁医医院，投资额额应视同湖北北滨江同仁医医院房产价值值征房产税。案例2：案情说明2002年年1月8日苏苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发有限公公司与邓州高高级职业学校校合作建房，邓邓州高级职业业学校出地110000平平方米，20002年9月月2日建成的的房屋面积为为2000000平方米，按按照协议规定定，双方按55：5的比例例分配房屋，邓邓州高级职业业学校得到房房屋1000000平方米米。分析指导导对于苏菲菲雅斯（邓州州

33、）房地产开开发有限公司司来说，即意意味着以1000000平平方米的房屋屋换取了100000平方方米的土地使使用权，发生生了销售1000000平平方米房屋的的业务，应当当对销售的这这1000000平方米房房屋按照“销售不动产产”税目征收营营业税。由于于没有发生实实际的价款结结算，因而需需要核定这11000000平方米房屋屋的营业额。按按照税法规定定，房地产开开发企业应当当按下列顺序序核定房屋的的营业额：（1）按企企业当月销售售的同类不动动产平均价格格核定。（2）按企企业最近时期期销售的同类类不动产的平平均价格核定定。按下列公式式核定计税价价格：计税价格营业成本或或工程成本（1成本本利润率）（1营

34、业业税税率）苏苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发有限公公司销售的同同类房屋的平平均销售价格格为每平方米米4200元元，则销售该该1000000平方米房房屋的营业额额为420000万元；若苏菲雅斯斯（邓州）房房地产开发有有限公司9月月没有销售同同类房屋，则则前一段时间间销售过同类类房屋，其平平均销售价格格为每平方米米4100元元，则销售该该1000000平方米房房屋的营业额额为410000万元；若若最近时期苏苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发有限公公司也没有销销售过同类房房屋，则应核核定计税价格格。假如建造造2000000平方米房房屋的工程成成本为48000万元，则则这1000000平方米米房屋的工程程

35、成本为24400万元。假假定当地税务务机关核定成成本利润率为为30，那那么销售这11000000平方米房屋屋的计税价格格为：计税价价格24000（1300）（15）32884.21万万元苏菲雅斯斯（邓州）房房地产开发有有限公司20002年9月月应交营业税税的数额为：应交营业税税4200000000052110000000元 房产开发企业以以土地换房屋屋会计处理2006-6-2【大大 中 小】【打打印】对于房地产产开发企业出出资、合作方方出地的合作作建房，房地地产开发企业业以转让部分分房屋的所有有权为代价换换取了部分土土地的使用权权，发生了销销售不动产的的业务，应当当按“销售不动产产”税目征收营

36、营业税。由于于双方通过以以物易物方式式进行交易，并并没有发生实实际的现金结结算，因而需需要核定房地地产开发企业业出售不动产产的营业额。案例1：案情说明明 20002年8月222日，湖北北滨江同仁医医院同莱克斯斯（武昌）房房地产开发有有限公司合作作建房。合作作协议规定，湖湖北滨江同仁仁医院出地，莱莱克斯（武昌昌）房地产开开发有限公司司出资8000万，楼房建建成后交由莱莱克斯（武昌昌）房地产开开发有限公司司使用10年年，10年期期满，楼房使使用权归湖北北滨江同仁医医院。莱克斯斯（武昌）房房地产开发有有限公司在使使用期限内，每每年定期向湖湖北滨江同仁仁医院交纳55万元。但湖湖北滨江同仁仁医院仅将每每

37、年收取的55万元列入经经营收入申报报纳税，而未未将莱克斯（武武昌）房地产产开发有限公公司出资额8800万元列列入经营收入入，申报缴纳纳营业税。分析指导导 国税税函发（19995）1556号文件件对合作建房房征收营业税税的问题作了了明确规定：合作建房中中以出租土地地使用权，是是指一方（以以下简称甲方方）提供土地地使用权，另另一方（以下下简称乙方）提提供资金，甲甲方将土地使使用权出租给给乙方若干年年，乙方投资资在该土地上上建造建筑物物并使用，租租赁期满后，乙乙方将土地使使用权连同所所建的建筑物物归还甲方。在在这一经营过过程中，甲方方是以出租土土地使用权代代价换取建筑筑物，发生了了出租土地使使用权的

38、行为为，应按“销售不动产产”税目缴纳营营业税。因此，湖北北滨江同仁医医院以租土地地使用权为代代价换取房屋屋所有权，应应按“服务业租赁业”缴纳营业税税，除将每年年收取的5万万元列入营业业收入外，还还应将出资额额800万元元按租赁期110年分摊列列入，每年作作为经营收入入。另外，由由于楼房建成成后，产权实实际归属湖北北滨江同仁医医院，投资额额应视同湖北北滨江同仁医医院房产价值值征房产税。案例2：案情说明明 20002年1月88日苏菲雅斯斯（邓州）房房地产开发有有限公司与邓邓州高级职业业学校合作建建房，邓州高高级职业学校校出地100000平方米米，20022年9月2日日建成的房屋屋面积为2000 0

39、000平方米，按按照协议规定定，双方按55：5的比例例分配房屋，邓邓州高级职业业学校得到房房屋100 000平方方米。分析指导导对于苏菲菲雅斯（邓州州）房地产开开发有限公司司来说，即意意味着以1000 0000平方米的房房屋换取了110 0000平方米的土土地使用权，发发生了销售1100 0000平方米房房屋的业务，应应当对销售的的这100 000平方方米房屋按照照“销售不动产产”税目征收营营业税。由于没有发发生实际的价价款结算，因因而需要核定定这100 000平方方米房屋的营营业额。按照税法规规定，房地产产开发企业应应当按下列顺顺序核定房屋屋的营业额：（1）按企企业当月销售售的同类不动动产平

40、均价格格核定。（2）按企企业最近时期期销售的同类类不动产的平平均价格核定定。按下列公式式核定计税价价格：计税价格营业成本或或工程成本（1成本本利润率）（1营业业税税率）苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发有限公公司销售的同同类房屋的平平均销售价格格为每平方米米4 2000元，则销售售该100 000平方方米房屋的营营业额为422 000万万元；若苏菲雅斯斯（邓州）房房地产开发有有限公司9月月没有销售同同类房屋，则则前一段时间间销售过同类类房屋，其平平均销售价格格为每平方米米4 1000元，则销售售该100 000平方方米房屋的营营业额为411 000万万元；若最近时期期苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发

41、有限公公司也没有销销售过同类房房屋，则应核核定计税价格格。假如建造造200 0000平方米米房屋的工程程成本为4 800万元元，则这1000 0000平方米房屋屋的工程成本本为2 4000万元。假定当地税税务机关核定定成本利润率率为30，那那么销售这1100 0000平方米房房屋的计税价价格为：计税价格2400（1300）（15）32884.21万万元苏菲雅斯（邓邓州）房地产产开发有限公公司20022年9月应交交营业税的数数额为：应交营业税税420 000 00005211 000 000元房产原值中土地地使用权账务务处理演变及及其计税影响响 发布时间：20007-122-24 220:00:

42、22 阅读次数数：20288 评评分(0票，平平均0.000分) 来源：财会通讯讯 作者：钱钱仁勇 编辑：duushaerr - 房产税计税税依据是房产产的计税价值值或房产的租租金收入。按按照房产计税税价值征税的的，应该依照照房产原值一一次减除10030后的余值计计算缴纳。房房产原值是指指纳税人按照照会计制度规规定，在账簿簿“固定资产”科目中记载载的房屋原价价。对纳税人人未按会计制制度规定记载载的，在计征征房产税时，应应按规定调整整房产原值；对房产原值值明显不合理理的，应重新新予以评估。由由于从价计征征房产税的计计税依据是企企业账载的房房屋原值，因因此在时间和和空间上正确确界定土地使使用权是否

43、构构成房屋原值值十分重要。 企业财务制制度中对土地地使用权的相相关处理不断断变化，相应应的房产税计计税依据也随随之改变。财财政部“关于印发企企业会计制度度的通知”财会(22000)225号冲公布布的企业会会计制度第第47条规定定，“企业购入或或以支付土地地出让金方式式取得的土地地使用权，在在尚未开发或或建造自用项项目前，作为为无形资产核核算，并按本本制度规定的的期限分期摊摊销。房地产产开发企业开开发商品房时时，应将土地地使用权账面面价值全部转转入开发成本本；企业因利利用土地建造造自用某项目目时，将土地地使用权的账账面价值全部部转入在建工工程成本”。根据上述述规定，从22001年11月1日起，企

44、企业购入土地地使用权后，按按无形资产进进行摊销；在在上述土地建建设开工后将将尚未摊销的的土地使用权权转入“在建工程”，待竣工后后再由“在建工程”转入“房屋原值”，以此计算算的房产税缴缴纳依据中包包含全部土地地使用权。但但该文件对企企业20011年1月1日日前购入的土土地使用权未未作出后续衔衔接处理规定定。 财政部“关关于印发企企业会计准则则无形资产产等8项准准则的通知”财会(22001)77号冲公布的的企业会计计准则无形资产产(现称为为旧准则)第第21条规定定，“企业进行房房地产开发时时，应将相关关的土地使用用权费用予以以结转。结转转时，将土地地使用权的账账面价值一次次计入房地产产开发成本”。

45、该规定不不仅适用于房房产开发企业业开发的商品品房，对非房房地产企业自自行建造自用用的房屋同样样适用。一次次结转的土地地使用权账面面价值仅指与与在建工程相相关的土地。这这里的“相关”应理解为“对应”或“配比”。企业应当当以对应房产产占用的土地地面积按比例例结转土地使使用权到固定定资产房产原原值中；而对对非房产占用用土地(如道道路、绿化、围围墙、场地)，应当按无无形资产分别别予以摊销。与与财会(22000)225号中包包含全部土地地使用权的规规定有所不同同，这样的会会计处理下房房产原值中只只包含部份土土地使用权，以以此计算缴纳纳的房产税相相对减少。 根据财政部部“关于印发实实施企业会会计制度及及其

46、相关准则则问题解答的的通知”财会(22001)443号中第第9条关于土土地使用权转转入房屋、建建筑物的价值值后，其价值值摊销年限如如何确定问题题的解答，“公司以购入入或以支付土土地出让金方方式取得的土土地使用权的的账面价值，转转入开发商品品房成本，或或转入在建工工程成本后，其其账面价值构构成房屋、建建筑物实际成成本。如果土土地使用权的的预计使用年年限高于房屋屋、建筑物的的预计使用年年限的，在预预计该项房屋屋、建筑物的的净残值时，应应当考虑土地地使用权的预预计使用年限限高于房屋、建建筑物预计使使用年限的因因素，并作为为净残值预留留，待该项房房屋、建筑物物报废时，将将净残值中相相当于尚可使使用的土

47、地使使用权价值的的部分，转入入继续建造的的房屋、建筑筑物的价值，如如果不再继续续建造房屋、建建筑物的，则则将其价值转转入无形资产产进行摊销。如如公司将土地地连同地上房房屋、建筑物物一并出售的的，按其账面面价值结转固固定资产清理理。执行企企业会计制度度前土地使使用权价值作作为无形资产产核算而未转转入所建造的的房屋、建筑筑物成本的公公司，可不作作调整，其土土地使用权价价值按照企企业会计制度度规定的期期限平均摊销销”。这里应当当注意两点：一是会计制制度已经注意意到了土地使使用权年限和和用途的差异异，而规定未未必将土地使使用权的全部部价值转入房房屋、建筑物物成本中，这这与财会22001177号文件无形

48、形资产旧准则则中有关土地地使用权的处处理相一致；二是土地使使用权价值已已经作为无形形资产核算而而未转入所建建造的房屋、建建筑物成本的的公司，可不不作调整，其其土地使用权权价值按照企企业会计制度度规定的期期限平均摊销销。这是对财财会2000025号号文件的补充充，有利于企企业对20001年1月11日前购入的的土地使用权权进行后续衔衔接处理。应应当注意的是是，这一规定定改变了财会会20000125号中中规定的土地地使用权账面面价值全部转转入在建工程程相关成本的的做法，以此此计算的房产产税缴纳依据据中可能不再再包含任何土土地使用权。 根据财政部部“关于印发企企业会计准则则第1号存货等338项具体准准

49、则的通知”财会(22006)33号中公布布的企业会会计准则第66号无形资产产(现称新新准则)第33条规定，“无形资产，是是指企业拥有有或者控制的的没有实物形形态的可辨认认非货币性资资产。资产满满足下列条件件之一的，符符合无形资产产定义中的可可辨认性标准准：(1)能能够从企业中中分离或者划划分出来，并并能单独或者者与相关合同同、资产或负负债一起，用用于出售、转转移、授予许许可、租赁或或者交换。(2)源自合合同性权利或或其他法定权权利，无论这这些权利是否否可以从企业业或其他权利利和义务中转转移或者分离离”。根据新的的无形资产准准则，企业取取得的土地使使用权应作为为无形资产核核算，一般情情况下，当土

50、土地使用权用用于自行开发发建造厂房等等地上建筑物物时，相关的的土地使用权权账面价值不不应该转入在在建工程成本本，这种处理理明显不同于于无形资产旧旧准则中企业业在房产开发发或自建自用用时结转相关关的土地使用用权费用的方方法。对于有有关的土地使使用权与地上上建筑物应当当分别按照其其应摊销或应应折旧年限进进行摊销、提提取折旧。重重新修订后的的无形资产准准则表明，企企业账载的房房产原值中不不再包含任何何土地使用权权。以此计算算缴纳房产税税的依据中不不再包含任何何土地使用权权。 根据财政部部“关于印发企企业会计准则则应用指南南的通知”财会(22006)118号公布布的应用指南南中对于土土地使用权的的处理

51、，“企业取得的的土地使用权权通常应确认认为无形资产产，但改变土土地使用权用用途，用于赚赚取租金或资资本增值的，应应当将其转为为投资性房地地产。自行开开发建造厂房房等建筑物，相相关的土地使使用权与建筑筑物应当分别别进行处理。外外购土地及建建筑物支付的的价款应当在在建筑物与土土地使用权之之间进行分配配；难以合理理分配的，应应当全部作为为固定资产。企企业(房地产产开发)取得得土地用于建建造对外出售售的房屋建筑筑物，相关的的土地使用权权账面价值应应当计入所建建造的房屋建建筑物成本”。这里的指指南是对新准准则的解释说说明，它强调调指出：对于于外购土地使使用权及建筑筑物支付的价价款应当在建建筑物与土地地使

52、用权之间间进行分配；难以合理分分配的，应当当全部作为固固定资产，以以此计算缴纳纳房产税的依依据(房产原原值)中就会会包含无法合合理分配的土土地使用权。 从上述有关关企业土地使使用权账务处处理的一系列列变化来看，企企业的房产原原值随着土地地使用权是否否包含其中而而不断改变，与与之相应的房房产税计税依依据亦随之变变化。这会引引起不合理现现象：账务处处理不同导致致部分房产原原值中包含土土地使用权而而部分不包含含土地使用权权，计税口径径不一致，进进而导致纳税税结果不同，削削弱了税法的的严肃性、公公平性。因此此笔者认为，应应结合现行企企业会计制度度，秉承房产产税立法精神神，在税法上上明确规定作作为计税依

53、据据的房产原值值中是否包含含土地使用权权价值。开发产品成本的的内容为了加强开发产产品成本的管管理，降低开开发过程耗费费的活劳动和和物化劳动，提提高企业经济济效益，必须须正确核算开开发产品的成成本，在各个个开发环节控控制各项费用用支出。要核算开发产品品的成本，必必须明确开发发产品成本的的种类和内容容。开发产品品成本是指房房地产开发企企业在开发过过程中所发生生的各项费用用支出。开发发产品成本按按其用途，可可分为如下四四类：1土地开发成成本指房地产产开发企业开开发土地（即即建设场地）所所发生的各项项费用支出。2.房屋开发成成本指房地产产开发企业开开发各种房屋屋（包括商品品房、出租房房、周转房、代代建

54、房等）所所发生的各项项费用支出。3.配套设施开开发成本指房房地产开发企企业开发能有有偿转让的大大配套设施及及不能有偿转转让、不能直直接计入开发发产品成本的的公共配套设设施所发生的的各项费用支支出。4代建工程开开发成本指房房地产开发企企业接受委托托单位的委托托，代为开发发除土地、房房屋以外其他他工程如市政政工程等所发发生的各项费费用支出。以上四类开发产产品成本，在在核算上将其其费用分为如如下六个成本本项目：1土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价指因开发房房地产而征用用土地所发生生的各项费用用，包括征地地费、安置费费以及原有建建筑物的拆迁迁补偿费，或或采用批租方方式取得土地地的批租地价价。2前期工

55、程费费指土地、房房屋开发前发发生的规划、设设计、可行性性研究以及水水文地质勘察察、测绘、场场地平整等费费用。3基础设施费费指土地、房房屋开发过程程中发生的供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、绿化、环环卫设施以及及道路等基础础设施费用。4建筑安装工工程费指土地地房屋开发项项目在开发过过程中按建筑筑安装工程施施工图施工所所发生的各项项建筑安装工工程费和设备备费。5.配套设施费费指在开发小小区内发生，可可计入土地、房房屋开发成本本的不能有偿偿转让的公共共配套设施费费用，如钢炉炉房、水塔、居居委会、派出出所、幼托、消消防、自行车车棚、公厕等等设施支出。6.开发间接费费指房地产开开发企业内

56、部部独立核算单单位及开发现现场为开发房房地产而发生生的各项间接接费用，包括括现场管理机机构人员工资资、福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、劳劳动保护费、周周转房摊销等等。从上可以看出：构成房地产产开发企业产产品的开发成成本，相当于于工业产品的的制造成本和和建筑安装工工程的施工成成本。如要计计算房地产开开发企业产品品的完全成本本，还要计算算开发企业（公公司本部）行行政管理部门门为组织和管管理开发经营营活动而发生生的管理费用用、财务费用用，以及为销销售、出租、转转让开发产品品而发生的销销售费用。管管理费用、财财务费用和销销售费用，也也叫期间费用用。它们绝大大部分都是经经营期间的费费用开支

57、，与与开发工程量量的关系并不不十分密切，如如果将期间费费用计入开发发产品成本，在在开发产品开开发和销售、出出租、转让不不同步的情况况下，就会增增加开发产品品的成本，特特别是在开发发房地产滞销销时期，将滞滞销期间发生生的管理费用用、财务费用用和销售费用用计入当期开开发产品成本本，就会使企企业造成大量量的潜亏，不不能及时反映映企业的经营营状况。同时时，将期间费费用计入开发发产品成本，不不但要增加核核算的工作量量，也不利于于正确考核企企业开发单位位的成本水平平和成本管理理责任。因此此，现行会计计制度中规定定将期间费用用计入当期损损益，不再计计入开发产品品成本，也就就是说，房地地产开发企业业开发产品只

58、只计算开发成成本，不计算算完全成本。房屋开发成本的的核算一、开发房屋的的种类及其核核算对象和成成本项目房屋的开发，是是房地产开发发企业的主要要经济业务。开开发企业开发发的房屋，按按其用途可分分为如下几类类；一是为销销售而开发的的商品房；二二是为出租经经营而开发的的出租房；三三是为安置被被拆迁居民周周转使用而开开发的周转房房。此外，有有的开发企业业还受其他单单位的委托，代代为开发如职职工住宅等代代建房。这些些房屋，虽然然用途不同，但但其所发生的的开发费用的的性质和用途途，都大体相相同，在成本本核算上也可可采用相同的的方法。为了了既能总括反反映房屋开发发所发生的支支出，又能分分门别类地反反映企业各

59、类类房屋的开发发支出，并便便于计算开发发成本，在会会计上除设置置“开发成本房屋开发成成本”账户外，还还应按开发房房屋的性质和和用途，分别别设置商品房房、出租房、周周转房、代建建房等三级账账户，并按各各成本核算对对象和成本项项目进行明细细分类核算。企业在房屋开发发过程中发生生的各项支出出，应按房屋屋成本核算对对象和成本项项目进行归集集。房屋的成成本核算对象象，应结合开开发地点、用用途、结构、装装修、层高、施施工队伍等因因素加以确定定：1一般房屋开开发项目，以以每一独立编编制设计概（预预）算，或每每一独立的施施工团预算所所列的单项开开发工程为成成本核算对象象。2.同一开发地地点，结构类类型相同的群

60、群体开发项目目，开竣工时时间相近，同同一施工队伍伍施工的，可可以合并为一一个成本核算算对象，于开开发完成算得得实际开发成成本后，再按按各个单项工工程概预算数数的比例，计计算各幢房屋屋的开发成本本。3.对于个别规规模较大、工工期较长的房房屋开发项目目，可以结合合经济责任制制的需要，按按房屋开发项项目的部位划划分成本核算算对象。开发企业对房屋屋开发成本的的核算，应设设置如下几个个成本项目：（1）土地征用用及拆迁补偿偿费或批租地地价；（2）前前期工程费；（3）基础础设施费；（44）建筑安装装工程费；（55）配套设施施费；（6）开开发间接费。其其中土地征用用及拆迁补偿偿费是指房屋屋开发中征用用土地所发