SOHO中国第一大道投资分析手册

1、第一大道投资分析手册 SOHO中国PAGE PAGE 27 第一大道投资分分析手册SOHO中国有有限公司目录第一部分：第一一大道投资收收益分析第二部分：第一一大道投资风风险分析第三部分：第一一大道良好的的退出机制第一部分：第一一大道投资收收益分析买房作为投资手手段与其它几几种投资手段段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好好低回报国债3-4%很小一般和银行区别不大大股票5%（假定按220倍市盈率率购入，即便便100%盈盈利用来派息息）股价可能大幅波波动，公司可可能倒闭，使使股票一钱不不值股价有上涨空间间，流通性好好风险大，对公司司和股票真实实价值很难判判断房地产10

2、%（假定不不作按揭），如如按揭则更高高房价可能波动，有有时可能租不不出去回报率高，银行行按揭支持，价格格风险比股票小流通性不如股票票结论：在高回报、高风风险的投资选选择中，房地地产的优越性性是显而易见见的。标准情况下第一一大道写字楼楼投资收益测测算 表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥48000000按揭比例60%贷款总额￥28800000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月） 120CBD甲级办公公楼租金（不不含物业管理理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附附加税5.55）￥142税后租金￥2438租金回报率15

3、.2%投资回报分析11：假设不作作按揭, 四年后卖卖出，房价上上升幅度0年份20022003200420052006现金流 （收入入为正，支出出为负）房款￥-48000000租金/￥7314988￥7314988￥7314988卖房收入/￥48000000净现金流￥-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998内部收益率 (IRR)10.8%总现金回报 (不考虑时间间成本)￥69944994回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析22：假设作按按揭,四年后卖出出，房价上升升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入入为正，支出出为负)房款￥-

4、48000000按揭款￥28800000首付款￥19200000租金/￥7314988￥7314988￥7314988还按揭款/￥3764338￥3764338￥3764338￥3764338卖房收入￥48000000按揭还本￥19156675净现金流￥19200000￥3764338￥3550600￥3550600￥32393884内部收益率IRRR16.5%总现金回报(不不考虑时间成成本) ￥35730666报率116.8%回报率221.5%4年还按揭总额额：￥15057752 = 4 * ￥3764338，其中本本金= ￥964,3325利息=￥5414427卖房时按揭还本本=总按揭款款

5、-4年还按按揭的本金=￥28800000-￥964,3325=￥119156775一般来说如果按按揭还款3-5年，总的的按揭款中，约约有65%是是本金，355%是利息。3. 标准情况况下某写字楼楼投资收益测测算某单价按200000元/月月/建筑平米米，假设租金金也等比增加加按32美金金/月/建筑筑平米,（属属CBD甲级级办公楼较高高租金水平，参参见附表）交交房时间比第第一大道晚114个月，其其余测算条件件同第一大道道。表二项目计算单价￥20000面积300平米总价￥60000000按揭比例60%贷款总额￥36000000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公公楼租金（不不含物业管理理

6、费）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假设空置及其他他费用（0%） ￥-净租金 ￥3176 扣税（营业及附附加税5.55） ￥175 税后租金 ￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭揭,四年后卖出出，房价上升升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入入为正，支出出为负)房款￥ -60000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,3005 ￥900,3005还按揭款￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 ￥-4705448 卖房收入￥60000000 按揭还本￥-23945594 净现金流￥-2

7、4000000 ￥-4705448 ￥-4705548 ￥ 4299757 ￥40351663 内部收益率IRRR86%总现金回报(不不考虑时间成成本) ￥35238225回报率1101%回报率2117%测算方法：租金回报率 =（月租金 12）/ 单价1/4回报率1=（总总现金回报/首付款） -11回报率2 =（总总现金回报/首付款-11）/ 4内部收益率IRRR的计算方方法是对每年年的净现金流流的综合测算算所得结论按揭对投资收益益具有显著的的放大作用（参参见图1）假设不作按揭, 四年后卖卖出，内部收收益率是100.8。如果作按揭,四四年后卖出，内内部收益率高高达16.55。IRR考虑了投投资

8、的时间成成本和其他累累计收益与投投入，是最科科学的分析投投资收益的方方法，而租金金回报率有很很大的局限性性。（参见图图2）通过第一大道与与某写字楼的的对比，在租租金回报率接接近的情况下下，而实际的的投资收益有有显著的区别别。第一大道IRRR =16.5% 财富中心IRRR=8.6%主要原因是某写写字楼的期房房时间比第一一大道晚一年年通过IRR分析析，我们可以以进一步得到到如下结论：（测试案例例的正常回收收时间为133年） 晚出租一年，回回收投资的时时间（即现金金流为零的时时间）将延长长三年。房价增加10%，回收投资资的时间将延延长四年。房价、租金、成成功出租所须须的时间是与与投资收益相相关性最

9、高的的因素。4. 附图第一大道采用一一次性付款与与按揭付款投投资收益的对对比 图1采用按揭, 第第一大道与财财富中心投资资收益的对比比图2第二部分：第一一大道投资风风险分析投资第一大道可可能出现的风风险受市场供需等状状况的影响，写写字楼租金可可能走低；受市场供需等状状况的影响，写写字楼售价可可能走低；变现困难，流动动性较差；2. 考虑风险险因素后的投投资收益分析析假设将原租金26 US$/月月/平米下调调到20 UUS$/月/平米；将原来的不考虑虑空置及其他他费用，调整整为考虑空置置及其他费用用且占租金的的10；将原来的5.55营业及附附加税调整为为17房产产税加营业税税；将原来的不考虑虑房价

10、变化，调调整为房价下下降103. 考虑风险险因素后第一一大道写字楼楼投资收益测测算项目计算单价￥16,0000面积300平米总价￥4800,0000按揭比例60%贷款总额￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月）120CBD甲级办公公楼租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假设空置及其他他费用（100）￥199净租金￥1786扣税(房产税及及营业税177)￥304税后租金￥1482租金回报率9.3%投资回报分析11：假设不作作按揭, 四年后卖卖出，房价下下降幅度100年份20022003200420052006现金流 （收入入为正，支出出为负）房

11、款￥-48000000租金/￥4446000￥4446000￥4446000卖房收入/￥43200000净现金流-48000000/￥7314988￥7314988￥55314998内部收益率 (IRR)6.5%￥69944994回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析22：假设作按按揭, 四年后卖卖出，房价下下降幅度100年份20022003200420052006现金流 (收入入为正，支出出为负)房款-48000000按揭款￥28800000首付款19200000租金/￥4446000￥4446000￥4446000￥4446000还按揭款/3764388￥37643383764388

12、￥3764338卖房收入/￥43200000按揭还本/19156775净现金流19200000￥68162￥68162￥68162￥24724887内部收益率IRRR13.4%总现金回报(不不考虑时间成成本)￥31097446回报率112.8%回报率215.5%4相关理论黄金地段理论（参参下图）黄金地段的楼盘盘具有高涨幅幅、低跌幅的的抗跌性，如如同股票市场场的绩优股。CBD是黄金地地段高风险 高回报报理论拥有高回报率的的产品一般有有比较高的风风险，在房地地产行业回报报率由高到低低依次是商铺铺，写字楼，住住宅。CBD、中关村村、金融街写写字楼租金对对比第三部分：第一一大道良好的的退出机制我们的理

13、念：打造租务品牌理理念：一个物业的真正正价值不是通通过销售环节节来体现的，而而是要看其在在租凭市场的的表现。终极服务理念：开发商的服务不不仅限于“微笑服务”的范畴，而而应该打造产产品品牌，通通过辅助客户户出租、出售售使客户得到到较高的投资资回报，这才才是最高层次次的服务。我们的措施与业业绩率先成立租务部部：统一出租服务，避避免业主间的的恶性竞争；投入大量广告，提提高租务市场场的知名度紧密与京城各大大中介公司合合作，充分利利用社会资源源；出租：截止2001年年12月，租租务部共成交交713套次次，平均租金金回报率达9911%, 公寓平均均租金$10012/平平米。(租客客情况参见附附图1)转售：

14、协助客户转售房房屋78套，平平均售价涨幅幅16.7%。3地产市场中中有利于流通通的政策及发发展趋势（1）转按揭政政策的推出A转按揭的概概念：“转按揭”往往特指是是变更借款人人的贷款也就是说，借款款人在未将住住房贷款还清清之前，就可可以通过此项项业务将房屋屋出售，而由由新的买家将将卖家已经支支付的购房首首付款、税费费、已经偿还还的贷款本息息等补偿给卖卖家，买家再再继续支付卖卖家剩余的贷贷款本息。B目前北京只只有工行有政政策，相信其其它银行会陆陆续跟上；C“转按揭”投资者的的擦过球：解决贷款买的房房卖不出去的的瓶颈依据按揭政策要要求，卖房者者必须一次性性付清所有剩剩余贷款，才才能进行房屋屋买卖，而

15、“转按揭”就不必。转让房产要交的的营业税、契契税可能被“合理”避掉使投资者收益增增加贷款利息不再由由卖房者承担担，而转移给给买房者。（2）二手房市市场将大有发发展北京与上海二手手房市场对比比成交量：北京：截止20001年底，成成交仅36000多套，不不足30万平平米上海：截止20001年底，成成交面积共11442.44万平米，占占商品房总销销售的64.1%市场成熟度：北京：尚处于“导入期”上海：已进入“成熟期”综述：上海通过过采用降低税税费、简化手手续、政府提提供担保、增增加金融支持持等措失，使使二手房成交交量由19996年的2556万平米，增增到20011年的14442.4万平平米。如北京京

16、调整政策，相相信二手房市市场也将大有有发展。附图一： 资料来源：公公司租务部，截截止日期：22001年12月18日附图二：CBD区域中、高高档写字楼租租金对比 资料来源：公司市场部部单位：美金/建建筑平米/月月 含物业管管理费 日期：20002年8月月附件一：投资小常识调整投资心心态 目前一些投资客客户的投资心心态不够成熟熟，主要表现现在：重一时的小利，在在租金上不退退让，合同条条款不灵活，造造成出租时间间长期的拖延延。 不注重与租客的的沟通，往往往因窗帘的配配置等小问题题与租客闹矛矛盾，到头来来重新出租，多多交中介费。 认为租金收益是是小钱，不愿愿意花心思。正确的态度是：积极的与物业公公司（

17、或发展展商）合作，提提升整个物业业的形象。主动的与租客沟沟通，了解他他们的想法，建建立良好的关关系。投入更多的时间间、经历，掌掌握投资技巧巧。附件二：关于房屋出租的的税务政策根据中国法律、法法规的相关规规定，现将房房屋出租人应应缴纳的税款款简要列明如如下：营业税。税率为为租金收入的的5%，纳税期期限分别为55日、10日日、15日或或1个月。纳纳税人的具体体纳税期限，由由主管税务机机关根据纳税税人应纳税额额的大小分别别核定；不能能按照固定期期限纳税的，可可以依次纳税税。营业税的附加税税：1）城市市建设维护税税（北京市朝朝阳区）。征征收标准为营营业税的7%（郊区县为为5%）；22）教育费附附加。征收标标准为营业税税的3%。所得税。税率为为租金收入总总额的20%，征收标准准为：1）租租金收入不超超过40000元的，租金金收入减去8800元作为为应纳税所得得；2) 租租金收入在44000元以以上的