步行街营运及招商方案

1、商业街营运及招商方案根据大十字商业街的工程进度,630展开筹划,并且提出本筹划方案以供参考.一、市场分析商业概,况1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中央的商业区和以天马为中 心的铁路局商业区.在商业形态方面,以时代广场为中央形成了以领先、领先二期、亿家百货爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的,芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的 60以 上.在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构的中低档商品集贸市场,

2、这三大市场依靠较低的产品价格和与市中央相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户 群.以天马为中央的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天 马市场, 食品等商品.从上述哈密市的商业格局而言,商业集中度较高,再加上缺乏新的 商业增长点,人均消费水平较低,商业已趋于饱合,缺乏开展空间.但从商业形态而言,缺乏专业性,特色化的商业形态,商业雷同性 强,竞争剧烈,特色专业市场开展潜力巨大.2、竞争状况的市场供给,打破了市场供需平衡.伴随着商业物业的大量供 应,一些新建的市8的开业,给原本就开展乏力的哈密 商业市场带来巨大的压力,市场竞争进入白热化状态,差异性不强导致 市场间竞争剧烈,

3、导致商户的频繁流动,形成“风水轮流转的特点.过度竞争表现在关于消费者的争夺和商户的争夺两方面,在关于消费者争夺方面,各商家纷纷使价格这一杀手剪,使整体行业的利涧水平大副 降低,大局部仅扣点经营、品牌联营等各 种形式层出不穷,即便如此,各市场也未能取得满意的月起,历时半年方才根本招满商户,但面临市场巨大的压力,现今负 一层的新扬超市早已撤除,一层出现大量空置,二层也出现局部空置. 华洋地下街在完成精装修的情况下,依然乏人问津,开业日期一拖再拖. 帝都百货依托太平洋百货的行了大量的广告传递和促销举措,整个招商情况依然不甚理想,开 业后的经营前景还有待观察.竞争状况,这些现状关于我方市场招商和经营时

4、带来巨大压力,必需慎重 应关于.2、市场消费状况1、消费水平哈密市城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费水平限,成为哈密市商业开展的瓶颈.2、经济水平哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区,城市规模小,低收入人口占 总人口比列高,商品的消费仍以中低档商品为主.中高档消费主要集中 于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群.3、城市经济结构业均不兴旺,且缺乏有力的经济增长点,经济开展缓慢,进一 步制约了商业的开展.4、消费开展趋势哈密市人口有限,经济开展缓慢,缺乏强势产业支撑,再加上大量 新型商业市场的进驻,预计未来几年,哈密市的商业经营状况将很难改 观,商业竞争将更趋剧烈,专业化、细

5、分化的市场运作已成必然.二、SWOT分析1优势与时机1、规模优势,具备了成为一个商圈的硬件条件；234、政府支持,给市场的招商和经营带来政策上的时机；5、旧城改造,为该片区的开展创造了条件；6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的开展空间,为商业街餐饮娱乐的商和经营奠定了根底；2. 2劣势与威胁1、区位劣势,与商业中央相距较远；2、文化劣势,少数民族聚居区,关于汉族人有一定的抵触心理;3、计划劣势,双步行街,不能形成规模人流；门面房进深过小,间的连通带来困难；4、商业市场过度竞争,使招商和经营面临极大的威胁；、消费水平的低下和消费增长有限,限制了商业市场的开展；、商户经营信心和市民消费信心的缺乏,

6、导致商业前景暗淡；/三、市场定位1、第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营成功与否,将从根本上决定商业街招商和经营的成败.2、第二目标主力店第二目标主力店是商业街提升人气,完备商品结构,促进商业街由单一的以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈能否崛起 的关键.第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料艺、针纺织品、化装品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主.3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和效劳机能的完备效劳.同时也是业街的公共效劳机构.第三目标

7、主力店主要囊括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团 客户. 四、经营布局为使商业街整体的消费功能趋于完备,建立起真正意义上的品牌市场,完有必要关于商业街的经营布局和功能分区进行计划和导致.4. 1商品布局3#6#9#12#楼,购置商户以经营餐饮为主,可在此根底上加 以定位和条街；11#14#5#8#音乐茶座经营为主,形成商务餐饮娱乐一条街；I4#7#10#13#像制品,形成日用百货一条街；1#2#的进驻和经营,以此完备商业街的商品和效劳；4. 2楼层功能布局两侧的商业街铺面,一层可用于营业门厅,二楼可计划为包厢或雅 座；中间的商业街,一层以门店经营和综合卖场为主,二层可计划为市 场,在楼层南北

8、两侧设计上下通道,形成室内步行街的经营格局；4. 3经营布局遵循原那么12铺,形成上下分层、同层分区的经营形态；3局取决于招商的结果；4商品经营的空间利用出发；5赢的局面；6在同一条街或同一功能区经营；789饮娱乐,契合人消费的习惯；10象同意；五、经营策略经营布局标准了商业街的硬件功能 ,而经营模式那么是了完备商业街 的软件功能,只有好的硬件根底,再加上强大的软件支持,大十字商业 街才能获得良好的招商和经营成果.在经营模式的建立方面,依据市场竞争状况和制胜原那么,制定了二十四字的经营模式：-统一招商、协助经营、局部自营一整和市场、完备政策、合理回报1、统一招商除经营户购置的,用于自营的商铺外

9、,为统一形象,尽快繁荣市场, 关于剩余剩余商铺和整体买断中央花园以南的商铺,应采用统一招商 的原那么.关于于投资户购置的商铺,应有经营公司与商户签定委托代管协 议,由市场方统一招商.2、协助经营由经营公司进行市场的整体推介,协助进驻商户经营.一强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让全市人民都来此消费.一每年一度的商贸洽谈会,促进商贸交流,提升市场形象.一每年一度的哈密民俗艺术节,提升大十字商业街的文化及 艺术 魅力.一成立演艺中央,周未进行大型文艺演出,吸引市民前来观光消费.8 及本地市民来此观光消费.一全方位贴心物管效劳,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一 个享乐的购物天堂.一定期促销推介,

10、形成滚滚人流,带来巨大消费.3、局部自营经营公司必需有充分的思想准备 ,在招商效果欠佳或局部商户不原 进入的行业进行自营,采用局部自营带动商户进 8 主,促进市场开展.在 自营工程获得开展后,如不愿长期经营,可采取逐步退出的方法.具体 囊括：一市场有需求,但前期招商效果欠佳的,如服饰等；一经营工程有风险,经营户不敢经营的,但关于提升市场品牌有重要 作用的, 如旅游商品等；音像制品等;一百姓生活有需求,关于促进人气作用巨大,但利薄甚至不赚钱的,如平价超市；一适当的公益性工程,如免费的休闲区；4、整和市场一整和市场空间,进行合理商品布局,因业态不同可采用 一二组合经营或一二层分隔经营；一整和招商,

11、与投资户签定托管协议,进行统一招商；一整和推广,防止单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、 促削推广；5、完备政策一向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策,让在此经营的商 户受益； 一完备商业物业的治理和效劳功能,提升市场软环境的竞争 力；一强化托管和统管举措,提升治理水平和水平；6、合理回报一保证市场和经营户合理的收益,实现双赢;一经过市场整体机能的完备,带动该片区土地及租赁价格的提升,使市场营者和物业一切者均能获得良好的回报；一经过市场经营业绩的提升,促进存量盘的销售；六、招商方案1、成立商贸公司市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立 ,而商贸公司具备了展 开上述业务的功能,因此,建

12、议尽快成立商贸公司,以便关于经营和招商 方案进行审核,制定详细可行的经营和招商政策,并且展开操作和执行.2、确立市场经营模式经营模式决定了市场经营的方式 ,经营模式确立,方可确定招商的 政策,是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的接合.因此, 经营模式必需尽快确立,否那么具体的招商工作将很难展开；3、制定具体的招商政策一招商的目标和原那么；一招商工作的各项规章制度;一制定不同商户的准入条件；一确定招商合同样本；一确定租金标准和联营等条件； 一确定优惠幅度和条件；一局部大工程的招商方案；4、招商区域和目标客户确定一招商的目标客户参见市场定位；5、大客户及品牌商户的招商一招商策略采用以大带小

13、,以品牌带动一般商户的策略,以此提升 市场招商效果,因此针关于大客户及品牌商户的招商工作应提前展开,预 计在六月末即可展开；一收集大客户及品牌商户的招商的资料,采用发函、邮寄招商手册、 洽谈、招商参谋拜访等推介程序展开招商;一由经营公司抽调专业人才,成立大客户及品牌商户的招商招商小 组,负责客户的招商和合作谈判；6、市场招商的全面展开配合业务人员展开人员推介；一该阶段工作在七月十五日前应全面展开；7、商户的登记和初选一制定商户登记表主要囊括经营商品和面积等；一一切意向商户均应填表登记,交纳定金,建立预定档案； 一关于登记的经营商户按经营大类进行分类,划定经营区域； 8、商户资格审查一优先商户和

14、淘汰商户确定；一确定首披进驻商户；一其余商户视招商情况决定是否入场；9、与商户签定合同$一交纳租金或保证金；一签定正式合同联营或租赁等；10、自营工程确定关于招商效果不佳,但有必要经营的工程,确定自营的范围和规模, 展开筹措；11、开业筹措一次装修标准初装修,建议由各商贸公司进行统一装修,一 次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主;材料供给和装修施工方面的支持；一统一街道广告牌制作,进行街道的美化和亮化,衬托购物气氛；一组织和催促商户进货；一进行店堂的部署及商品陈列；一进行开业活动的筹措；一商业街局部街区开业为二次开业预留伏笔；12、经营活动展开详细的经营活动参见经营策略；七、招商

15、策略1广告策略1、广告形式以硬广告传递为主,充分告之招商信息,期间配合新闻造势；2、诉求内容以关于招商政策的诉求为主,配合物业优势的诉求;3、广告媒体及投放规格一报纸广告,以?哈密报?投放为主,在大客户招商阶段,配合一定量的?晨报?乌鲁木齐广告投放；1/2版为宜,强势推广期可进行整版投放；CCTV-6或CCTV-830155并且依据招商进度,随时投播字幕广告；50001612-16 个P,要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；20000100一户外广告,以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP告为主；广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主,招商期间更换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期

16、间加以应 用,以扩大传递效果；彩旗、POP氛；2促销策略A、公关活动1、活动主题大十字商业街招商经营推介会2、活动目标一借经营推介会,增强与经营商户间的勾通,获取大量准客户资料, 促进招一引起社会广泛关切,提升传递效果；一邀请各媒体参与,进行新闻炒作；3、活动内容一发布招商信息和招商政策公告; 一展开客户登记和预定;一邀请知名商界人士发言,活泼现场气氛;一进行自营工程的供给商投标;4、活动地点建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开;5、活动时间哈密的活动时间建议在七月十日展开,乌鲁木齐的活动时间建议在 七月二十日展开;B、开业庆典1、活动主题哈密商业第一街一暨大十字商业街开业庆典2、活动目标借庆典传达开业信息,强化市场信心;借开业庆典提升市场品牌形象;一借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费,提升市场人气,增强商户心；一借庆典形成良好的经营势头,促进未完成招商目标的商户进融；3、活动内