拆迁安置补偿合同纠纷案

1、拆迁安置补偿合同纠纷案仇慎齐 张洪要点提示：1、拆迁人人与被拆迁人人仅就安置补补偿协议发生生争议，人民民法院应作为为民事案件受受理;2、特殊情情况下，违约约方仍然有权权起诉要求变变更或解除合合同，但应当当承担违约赔赔偿责任;3、安置房房屋的实际面面积大于合同同约定的面积积，超过3%的部分，被被拆迁人不再再另行支付购购房款，而产产权却归被拆拆迁人所有;4、拆迁人人因违约造成成原合同不能能履行，而要要求拆迁安置置补偿方式从从产权置换变变更为货币补补偿的，计算算房屋补偿价价款的房屋面面积应以建成成后的安置房房屋的实际面面积计算;5、房屋单单价应以起诉诉时同类型同同地段房屋的的市场单价为为准。案情：原

2、告：徐州州贾汪利民房房屋拆迁有限限公司(以下下简称拆迁公公司)被告：李景景阳2003年年9月4日，拆拆迁公司与李李景阳双方签签订房屋拆迁迁补偿安置合合同，约定：拆迁公司拆拆除李景阳所所有的位于徐徐州贾汪夏桥桥洗运北里33号楼12202室面积积为52.005平方米的的房屋一套，拆拆迁公司为李李景阳提供安安置房，位于于徐州贾汪祥祥颐小区6号号楼33001室，面积积为65.330平方米，并并于20044年5月311日交房。合合同第四条规规定，“协议议安置面积允允许上下浮动动3%，再超超出面积部分分(李景阳)不再交付购购房款，超过过过渡期限，拆拆迁公司按有有关规定进行行赔偿。”合合同签订后，徐徐州贾汪

3、祥颐颐小区6号楼楼33011室，面积为为96平方米米，并被开发发商灵行出售售给了他人，导导致拆迁公司司无法向李景景阳交付约定定的安置房。其其间，拆迁公公司多次找李李景阳协商变变更安置补偿偿方式，以产产权置换变更更为货币补偿偿，但李景阳阳一直不置可可否。20007年7月110日，拆迁迁公司向法院院起诉。原告认为，开开发商将安置置房屋出卖给给他人致使原原告方违约，导导致原拆迁安安置补偿合同同无法履行，原原告多次与李李景阳协商，达达不成变更安安置补偿方式式协议，李景景阳又不主动动行使权利，现现起诉要求变变更或解除合合同，并愿意意承担应当承承担的违约赔赔偿责任。被告认为，如如果将拆迁安安置补偿方式式从

4、原约定的的产权置换补补偿变更为货货币补偿，房房屋面积则应应以96平方方米，市场每每平方米单价价1600元元计算，房屋屋补偿金额应应为1504465.600元，过度补补助费用277072元，合合计1775537.600元。审 判贾汪法院审审理认为，拆拆迁公司与李李景阳仅就安安置补偿合同同发生争议，人人民法院应作作为民事案件件受理。开发发商将安置房房屋出卖给他他人致使拆迁迁公司违约，导导致原拆迁安安置补偿合同同无法履行，在在与李景阳协协商，达不成成变更安置补补偿方式协议议，李景阳又又不主动行使使权利的情况况下，拆迁公公司有权起诉诉要求变更或或解除合同，但但应当承担违违约赔偿责任任。拆迁公司司要求以

5、产权权置换方式变变更为货币补补偿方式，计计算房屋补偿偿面积应以安安置房的实际际面积96平平方米计算，单单价应以起诉诉时同类型同同地段的房屋屋市场单价(1600元元/平方米)为准，但应应当扣除被拆拆迁人李景阳阳应当支付的的合同约定的的安置房与拆拆迁房的差价价部分。审理理过程中，22007年88月3日，双双方当事人达达成如下调解解协议：拆迁迁公司于20007年8月月31日前给给付李景阳人人民币1755000元，原原2003年年9月4日双双方签订的拆拆迁安置补偿偿合同解除。本本案最终以调调解结案。评 析随着我国房房地产业的迅迅猛发展和住住房制度改革革的深化，同同时由于我国国不动产立法法还不完善，市市

6、场机制还不不健全，商品品房开发拆迁迁行为很不规规范，特别是是一些房地产产开发企业严严重违背诚实实信用原则，有有的虽然签订订了拆迁安置置补偿合同，却却为了自身利利益故意违约约而造成合同同不能履行，或或根本不与被被拆迁人签订订拆迁安置补补偿合同，故故意制造麻烦烦而侵犯被拆拆迁人的利益益，从而造成成房地产开发发拆迁安置补补偿争议高发发，这既侵犯犯了被拆迁人人的合法权益益，又造成房房地产开发市市场的非规范范化运作，同同时因拆迁安安置补偿不及及时到位造成成被拆迁人到到处上访告状状行为的发生生，严重影响响了社会的稳稳定，与和谐谐社会的建设设发展背道而而驰。因此，人人民法院在处处理该类案件件的时候，应应本着

7、有利于于被拆迁人的的原则和有利利于房地产行行业良好运作作和发展的原原则妥善处理理好该类案件件，用司法的的手段维护和和谐社会的良良好发展。本本案就是因拆拆迁安置补偿偿原拆迁人违违约造成合同同不能履行，拆拆迁人起诉要要求以产权补补偿方式变更更为货币补偿偿方式而发生生的争议。虽虽然本案最终终以调解结案案，但该案存存在的五个问问题值得探讨讨和明确，以以便为今后类类似案件的处处理提供参考考：一、拆迁人人与被拆迁人人仅就安置补补偿协议发生生争议，人民民法院是作为为民事案件受受理还是作为为行政案件受受理的问题。拆迁人与被被拆迁人仅就就安置补偿协协议发生争议议，人民法院院是作为民事事案件受理还还是作为行政政案

8、件受理，司司法实践中有有两种争议的的观点：第一一种观点认为为，应作为行行政案件受理理。理由是，因因为我国目前前集体土地还还不能任意出出让，必须经经过国家征收收后作为国有有土地才能出出让，拆迁安安置补偿协议议的本质是国国家征收补偿偿行为，因此此，拆迁安置置补偿合同实实际上是一种种行政合同。行行政合同不同同于民事合同同双方地位的的平等性，行行政合同双方方签订主体的的地位是不平平等的，拆迁迁安置补偿合合同因此具有有国家强制性性。因此，因因拆迁安置补补偿合同履行行问题发生争争议起诉到法法院，则应作作为行政案件件受理和审理理;第二种观观点认为，应应作为民事案案件受理。虽虽然拆迁安置置补偿合同解解决的实际

9、问问题是征收补补偿问题，但但合同签订的的双方主体的的地位仍然是是平等的，完完全是基于当当事人的意思思自治而签订订的合同。因因拆迁安置补补偿合同履行行问题发生的的争议，应属属于平等民事事主体之间的的民事权益纠纠纷。另外，最最高人民法院院法复(19996)122号关于受受理拆迁、补补偿、安置等等案件问题的的批复下下称法复(11996)112号文中中规定：“公公民、法人或或者其他组织织对人民政府府或者城市房房屋主管行政政机关依职权权作出的有关关房屋拆迁、补补偿、安置等等问题的裁决决不服，依法法向人民法院院提起诉讼的的，人民法院院应当作为行行政案件受理理。拆迁人与与被拆迁人因因房屋补偿、安安置等问题发

10、发生争议,或或者双方当事事人达成协议议后,一方或或者双方当事事人反悔，未未经行政机关关裁决，仅就就房屋补偿、安安置等问题，依依法向人民法法院提起诉讼讼的，人民法法院应当作为为民事案件受受理。”此规规定也确认了了房屋拆迁纠纠纷是平等民民事主体之间间的民事权益益纠纷。因此此，拆迁人与与被拆迁人仅仅就安置补偿偿协议发生争争议，人民法法院应作为民民事案件受理理。笔者同意意第二种意见见。本案拆迁迁人拆迁公司司与被拆迁人人李景阳仅就就安置补偿拆拆迁合同发生生争议，人民民法院作为民民事案件受理理无疑是正确确的。二、违约方方是否有权起起诉要求变更更合同或解除除合同的问题题。由于现实生生活和司法实实践中基本上上

11、都是权利方方而非违约方方行使诉权而而要求变更或或解除合同，因因此合同法法也基本上上对此作了同同样的规定。根根据合同法法的有关规规定，除了当当事人协商一一致和不可抗抗力，合同的的双方当事人人(不论是违违约方还是非非违约方)都都有合同变更更权或解除权权外，对违约约方是否有权权要求变更或或解除合同，合合同法没有有作出任何规规定。正如上上文分析而言言，虽然违约约方主动起诉诉要求变更或或解除合同的的情况鲜见，但但法律规定却却不能挂一漏漏万，否则将将导致司法实实践中无法可可依。笔者认认为，特殊情情况下，违约约方有权主动动起诉要求解解除合同。这这和“提存”制制度的法理是是一样的。提提存，是指债债权人没有正正

12、当理由而拒拒绝接受履行行，或者无从从查找债权人人而无法履行行时，债务人人按照法律规规定将标的物物提交有关部部门保存待领领。提存有利利于债务纠纷纷的及时解决决，更好地平平衡债权人与与债务人双方方之间的利益益冲突，保障障市场机制的的正常运转。笔笔者认为，根根据常人的判判断，当因违违约导致合同同的履行已经经没有任何必必要或者因违违约导致合同同根本无法履履行的情况下下，非违约方方不行使合同同变更权或解解除权时，违违约方可以起起诉或提起仲仲裁要求变更更或解除合同同。合同履行没没有任何必要要的情况。如如甲、已两国国发生战争，甲甲国与丙国签签订了军火供供应合同。但但是，丙国因因为没有按时时制造好供应应军火，

13、当其其供应军火制制造好时，甲甲、已两国战战争已经结束束，那么，根根据常人一般般的判断，甲甲、丙两国的的军火供应合合同实际上就就没有了再实实际履行的必必要。丙国于于是将这批军军火另外作了了处理，而等等待甲国提出出解除合同并并要求违约赔赔偿。但，时时隔不久，甲甲国仍然要求求丙国继续履履行原军火供供应合同。这这无形中打了了丙国个措手手不及，一定定程度上也影影响了丙国的的利益。因此此，当出现上上述情况，甲甲国恶意不及及时提出解除除合同或变更更合同时，丙丙国为了自身身利益可以有有权以仲裁或或诉讼的方式式要求变更或或解除合同。合同履行实实际不能的情情况。导致合合同履行实际际不能的情况况有许多原因因，如合同

14、标标的物的毁损损、灭失或移移转他人，导导致合同标的的物无法实际际交付;合同同一方当事人人的死亡或权权利义务终止止，没有合同同履行方面的的权利义务承承受人，也没没有可供履行行合同的“遗遗产”等，导导致合同无法法履行;等等等。比如本案案，拆迁安置置补偿合同的的原标的物徐徐州贾汪祥颐颐小区6号楼楼33011室因第三人人开发商出售售于他人，导导致拆迁公司司无法再实际际将原合同标标的物交付给给被拆迁人李李景阳，而拆拆迁公司作为为政府的一个个准职能部门门为了处理遗遗留问题，在在被拆迁人既既不要求变更更合同履行方方式，也不要要求赔偿损失失的情况下，虽虽然是作为违违约方，拆迁迁公司仍然有有权以提起仲仲裁或诉讼

15、的的方式要求变变更或解除合合同，但应当当承担违约赔赔偿责任。这这既有利于政政府拆迁工作作和社会稳定定的大局，又又能使被拆迁迁人的利益得得到及时的实实现和保护，同同时也与合合同法的诚诚实信用原则则不相违背。因因此，拆迁公公司虽然作为为违约人，其其仍然有权起起诉要求变更更或解除合同同，但应当及及时承担违约约赔偿责任。当当然，根据最最高人民法院院关于审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件适用法律律若干问题的的解释(以下简称商商品房买卖合合同纠纷适用用法律问题解解释)第七七条的规定，如如果是拆迁人人与被拆迁人人按照所有权权调换形式订订立拆迁补偿偿安置协议，明明确约定拆迁迁人以位置、用用途特定的房房屋对被拆迁

16、迁人予以补偿偿安置，如果果拆迁人将该该补偿安置房房屋另行出卖卖给第三人，被被拆迁人请求求优先取得补补偿安置房屋屋的，仲裁机机构或人民法法院应予支持持被拆迁人的的请求，保障障其优先权的的实现。三、实际安安置房屋面积积超出合同约约定面积3%以上的部分分的房屋产权权归属问题。28.741平平方米，产权权应归被拆迁迁人李景阳所所有。这体现现了商品房房买卖合同纠纠纷适用法律律问题解释规规定的“惩罚罚性赔偿责任任”制度。“惩惩罚性赔偿责责任”制度是是来源于英美美法系国家的的一项民事制制度，最早主主要适用于侵侵权责任，但但后来逐渐被被广泛适用于于合同责任。司司法解释吸收收“惩罚性赔赔偿责任”，这这样既充分注

17、注意到依法维维护买受人的的合法权益，又又考虑到商品品房开发经营营过程中的实实际情况，有有利于促进房房地产市场的的健康发展和和良好运行。3%根据商品房买卖合同纠纷适用法律问题解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在

18、3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述条文中可以看出，实际安置房屋面积超出合同约定面积3%以上的部分的房屋面积，其价款由拆迁人承担，产权应归被拆迁人所有。本案原拆迁安置补偿合同约定安置房屋面积为65.30平方米，上下可浮动3%，实际安置房屋的面积为96平方米。因此，其超出的部分96-65.30-65.30四、产权补补偿方式变更更为货币补偿偿方式房屋面面积的计算依依据问题。3%)是超出合合同约定面积积但属于合同同约定的上下下浮动3%以以内的面积。根根据商品房房买卖合同纠纠纷适用法律律问题解释第第十四条规定定的立法精神神，因此，产产权置换补偿偿方式变更为为货币补偿方方式的房屋面面积原则上应应以安置房的的实际面积996平方米计计算。当然应应扣除合同约约定面积和超超出合同约定定面积3%以以内的差价部部分。3%)平方米范围围内支付了相相应的安置房房与拆迁房的的差额价款后后，就要得到到96平方米米的房屋。在在这