浅谈不动产善意取得制度

1、内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产 善意取得 交易安全 登记信赖 公信力 案情 119877年111月9日日，A公公司与某某村合作作社签订订合建建楼房协协议书，约约定：合合作社以以其约22.166亩自留留地作建建房用地地，A公公司出资资建设，双双方合作作建房。工工程建成成后，合合作社使使用该房房产的二二层，AA公司使使用该房房产的一一

2、层。嗣嗣后，AA公司取取得该房房产一、二二层的权权属证书书。20000年年12月月A公司司与某 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 银银行签订订借款款 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同，向向银行借借款2000万，并并签订抵抵押合同同，将将该房产产的一、二二层抵押押给银行行作为借借款的担担保。后后双方到到房管部部门办理理了抵押押登记。220033年122 月AA公司因因欠银行行借款无无力归还还，将该该房产的的一、二二层交付付给银行行作为抵抵债物，并并已办理理过户手手续。220044年1月月，合作作社得知知该房产产一、二二层均已

3、已由A公公司抵债债给银行行，并已已登记于于银行名名下。遂遂以市房房管局为为被告、AA公司与与银行为为第三人人起诉至至法院，要要求法院院撤销被被告向银银行颁发发的房房地产权权证，并并重新确确认上述述房产的的二层为为其所有有。经审审查，该该房产二二层确应应为合作作社所有有，市房房管局审审查不严严，初始始登记时时将二层层房产错错误登记记为A公公司所有有。 本本案银行行同意AA公司借借款、抵抵押并抵抵债，均均是基于于A公司司对上述述房地产产的权属属已登记记于房产产部门取取得权属属证书，有有实现债债权的担担保，减减抵了贷贷款的风风险。后后经双方方协议抵抵债，并并通过办办理过户户手续，将将房地产产权属登登

4、记于银银行名下下，若撤撤销该房房产登记记，则必必然使银银行面临临丧失房房地产权权，需另另向A公公司追偿偿借款的的局面。而而A公司司正是因因为无力力还款，才才以房产产抵债，那那在这个个时候，其其往往已已不可能能有还款款能力，银银行将失失去收回回贷款的的可能，利利益必然然受到损损害；如如法院不不判决撤撤销登记记，则实实际权属属人合作作社的利利益将无无法得到到保障。依依据依法法 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政原则则，房产产登记机机关要撤撤销银行行的登记记；而依依据法的的安定性性原则，银银行作为为善意第第三人有有正当理理由相信信房产登登记合法法有效，如如果随意意

5、撤销，相相对人将将无法预预测自己己交易的的安全性性，会影影响整个个 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社会的交交易安全全，由此此产生了了依法行行政原则则与法的的安定性性的矛盾盾。法的的安定性性属于法法的基本本价值， HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局

6、随意撤销登记行为，这必将影响房产交易 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市场的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一一、不动动产善意意取得制制度概述述。 11、善意意取得制制度概述述。 善善意取得得制度，是是近代以以来民法法法系的的一项重重要制度度，对于于保护善善意取得得财产的的第三人人的合法法权益，维维护交易易活动的的动态安安全，具具有重要要的意义义。保护护由所谓谓无权利利者善意意取得动动产的制制度乃是是伴随着着财货流流通的扩扩大，因因应流通通安全的的 HYPERLINK /class_free/3_

7、1.shtml 经济要求求，而生生成和发发展起来来的。1一一般认为为，善意意取得制制度起源源于古代代日耳曼曼法中的的“以手手护手”原原则。在在日耳曼曼法上，“以以手护手手”原则则是一项项物的追追及制度度。历经经了漫长长岁月，形形成了不不同的学学说。119000年，随随着德德国民法法典的的正式颁颁布，善善意取得得制度正正式确立立，现已已在诸多多市场经经济国家家确立起起来。善善意规则则一般不不适用于于不动产产的所有有权转移移。 22、善意意取得的的价值取取向。 善善意取得得的基本本价值取取向是保保护交易易安全。在在社会生生产各不不节中，产产品的交交换扮演演了非常常重要的的角色。随随着社会会经济的的

8、发展，交交易日益益频繁，如如果参与与交易的的善意受受让人完完全承担担从无权权利人手手中不能能取得权权利的风风险，不不仅会使使交易主主体因畏畏惧承担担此种风风险而丧丧失参与与交易的的积极性性，也会会使必须须参与交交易的受受让人为为避免此此种风险险而不得得不花费费大量时时间和精精力去逐逐一 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 调查查交易标标的物的的权利归归属真相相，从而而增加交交易的 HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成成本，有有碍交易易的发展展，从交交易中的的受让人人与交易易标的物物的真实实权利人人之间的的利益平平衡来看看，完全全由

9、受让让人承担担从无权权利人手手中不能能取得权权利的风风险，属属于有失失公平；如果从从整个社社会利益益的角度度来看，这这样做妨妨碍了社社会经济济的发展展，损害害社会生生活的整整体利益益。善意意取得即即在保护护交易安安全与真真实权利利人固有有权利之之间，选选择了优优先保护护前者，从从而形成成了以保保护交易易安全为为其价值值取向的的一项独独立的物物权制度度。22 33、不动动产善意意取得理理论的不不同学说说。 （11）否定定说。目目前我 HYPERLINK /class_free/169_1.shtml 国国学者一一般认为为善意取取得制度度仅适用用于动产产领域，认认为所谓谓善意取取得，即即指“无无权

10、处分分他人动动产的让让与人，于于不法将将其占有有的他人人交付于于买受人人后，若若买受人人于取得得该动产产时系出出于善意意，即取取得该动动产所有有权，原原动产所所有人不不得要求求买受人人返还。3 至至于不动动产，“因因以登记记为其公公示方法法，交易易中不致致误认占占有人为为所有人人”，4“因因为不动动产登记记制度的的建立，第第三人若若再以不不知不动动产之权权利状态态为理由由予以抗抗辩已不不可能。”5故故在建立立不动产产登记制制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”6即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章 HYPERLINK /class_free/149_1.s

11、html 建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”7对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”8 （22）肯定定说。持持肯定观观点的学学者认为为，应承承认不动动产善意意取得。该该说认为为我国最最高法院院关于贯贯彻执行行中华华人民共共和国民民法通则则若干干问题的的意见第第89条条关于共共同共有有财产善善意取得得的规定定，就包包括了共共同共有有不动产产的善意意取得。认认为“如如果买受受人在买买受该不不动产时时为善意意无过失失，则采采牺牲其其他共有有人的利利益，而而维护交交易秩序序和交易易规则的的立场，确确认买卖卖关系有有效。9并并且，在在现代社社会中

12、，”无无论现代代不动产产登记制制度多么么独立、完完善，仍仍不能完完全避免免登记权权利内容容与实际际权利状状态不一一致的情情况发生生“，10因而存存在不动动产无权权处分的的可能。所所以，仅仅以”交交易方不不会误信信不动产产占有人人为有权权处分人人而与之之交易“为为理由，一一概排斥斥不动产产善意取取得制度度之适用用是缺乏乏根据的的，对于于相信登登记公示示力而自自无权处处分人处处取得不不动产的的善意第第三人而而言，也也有失公公允。11 笔笔者认为为，事实实上，对对于不动动产善意意取得制制度能否否成立的的根本问问题在于于不动产产法定的的公示方方式即登登记是否否具有公公信力。如如果没有有公信力力，善意意

13、取得制制度当然然也就不不可能存存在，如如果有公公信力，则则当然存存在善意意取得制制度。如如果登记记有有公公信力，而而又不给给予第三三人以善善意保护护，那如如何体现现不动产产登记的的公信力力呢？我我国承认认不动产产登记的的公信力力，若又又否定不不动产取取得制度度，岂非非自相矛矛盾？ 44、我国国现有规规定。 我我国民民法通则则没有有规定善善意取得得制度，仅仅有的规规定见于于最高高人民法法院关于于贯彻执执行中中华人民民共和国国民法通通则若若干问题题的意见见（试行行）第第八十九九条：“共共同共有有人对共共有财产产享有共共同的权权利，承承担共同同的义务务。在共共同共有有关系存存续期间间，部分分共有人人

14、擅自处处分共有有财产的的，一般般应认定定无效。但但第三人人善意、有有偿取得得该项财财产的，应应当维护护第三人人的合法法权益；对其他他共有人人的损失失，由擅擅自处分分共的财财产的人人赔偿。”即即我国只只承认有有限度地地将善意意取得适适用于不不动产所所有权的的转移，必必须是不不动产的的共有人人之一未未经其他他共有人人同意，擅擅自处分分共有的的不动产产所有权权，受让让人善意意、无过过失的，方方可取得得所有权权。笔者者认为在在对不动动产登记记实行实实质审查查的我国国，不动动产善意意取得不不应仅限限于共同同所有权权人擅自自处分共共有不动动产，应应适用于于所有已已登记的的不动产产。 二二、建立立不动产产善

15、意取取得制度度的必要要性及国国外立法法之借鉴鉴。我国目前在在司法实实践中对对不动产产登记的的公信力力原则尚尚缺乏重重视。所所谓公信信力，即即 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律对第第三人依依据不动动产登记记簿的记记载所表表述的不不动产物物权的内内容而取取得的该该项权利利予以强强制保护护，使其其免受任任何人追追夺的强强制力。12依据中中华人民民共和国国城市房房地产 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管管理法第第五十九九条规定定及建设设部城城市房屋屋权属登登记管理理办法第第三条和和第四条条的规定定，我国国不动产产登记公公信公示示是法

16、定定制度。而而且，城城市房屋屋权属登登记管理理办法第第五条又又规定：“房屋屋权属证证书是权权利人依依法拥有有房屋所所有权并并对房屋屋行使占占有、使使用、收收益和处处分权利利的惟一一合法凭凭证。依依法登记记的房屋屋权利受受 HYPERLINK /class_free/111_1.shtml 国家法法律保护护。”登登记管理理机关的的登记是是当事人人进行不不动产转转让、抵抵押等行行为的惟惟一合法法凭证，不不动产交交易的安安全性和和可靠性性是由国国家信用用作为保保障的，即即便房屋屋所有权权的实际际状态与与登记情情况有所所不同，也也以登记记的情况况为准，当当事人在在对房屋屋进行所所有权处处置时只只能依据

17、据房地产产登记管管理部门门的登记记来判断断房屋的的权属， HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。 不不动产登登记簿是是国家掌掌管的、以以国家信信誉支持持的不动动产物权权的法律律根据，因因此，信信赖不动动产登记记簿并以以其为根根据取得得不动产产物权的的第三人人所取得得的物权权，就应应当得到到法律的的强力保保护，使使其不受受任何人人追夺。不不动产登登记簿是是国家建建立的物物权法律律根据，而而以不动动产登记记簿为根根据取得得不动产产物权的的人当然然是善意意的，其其所取得得的权利利当然是是无瑕疵疵的

18、权利利。权利利取得人人信赖不不动产登登记簿并并依据登登记而取取得的不不动产物物权，理理应有安安全的保保障。这这样，才才可体现现法律是是以客观观公正为为基本出出发点以以及 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 经济济秩序保保护交易易安全性性的原则则。 最最高人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民民法院关关于适用用中华华人民共共和国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 担担保法若干问问题的解解释第第六十一一条规定定：“抵抵押物登登记记载载的内容容与抵押押 HYPERLINK /class_free/188

19、_1.shtml 合同约定定的内容容不一致致的，以以登记记记载的内内容为准准。”物物权法（草草案）第第十六条条规定：“不动动产登记记簿记载载的事项项，是物物权归属属和内容容的根据据。”第第十七条条规定：“不动动产权属属证书是是权利人人享有该该不动产产物权的的证明。不不动产权权属证书书记载的的事项，应应当与不不动产登登记簿记记载的事事项一致致；记载载不一致致的，以以不动产产登记簿簿为准。”上上述规定定确立了了不动产产物权登登记的效效力。为为解决不不动产登登记有误误，导致致登记于于不动产产登记簿簿的权利利人与真真实权利利人不一一致的问问题，第第四条规规定：“ 物权应应当公示示。记载载于不动动产登记

20、记簿的人人是该不不动产的的权利人人，动产产的占有有人是该该动产的的权利人人，但有有相反证证据证明明的除外外。”第第二十四四条：“当当事人提提供虚假假的权属属证书等等证明 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材材料 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申请请登记，给给他人造造成损害害的，应应当承担担赔偿责责任；构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任。”第第十九条条第三款款规定：“因登登记错误误，给他他人造成成损害的的，登记记机构应应当承担担赔偿责责任；登登记机构构赔偿后后，可以以向造成成登记错错误的责责任人追追偿。”但但物权权法（草

21、草案）仍仍未明确确当发生生纠纷时时，若发发现不动动产登记记簿的记记载有误误，能否否由行政政主管机机关撤销销该登记记，即不不动产所所有权的的转移是是否适用用善意取取得制度度，到底底由谁向向登记机机构主张张赔偿，是是善意第第三人还还是原权权利人。 如如前案，若若市房管管局基于于必须尊尊重和保保护实际际权利人人的理由由撤销房房产登记记，则 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 银银行必须须丧失所所有权，此此时，则则由银行行作为受受损害一一方向某某公司及及市房管管局索赔赔；若基基于保护护善意第第三人的的原则保保护银行行既得的的物权，市市房管局局不得撤撤销该房房产登记记，则必

22、必然导致致合作社社作为真真正权利利人的利利益得不不到保护护，由合合作社作作为受损损害一方方向某公公司及市市房管局局索赔。由由此可见见，能否否撤销错错误的不不动产登登记，相相对出现现的是两两种截然然不同的的解决途途径与结结果。物物权法草草案并未未规定“善善意保护护原则”。那那就是说说，善意意、有偿偿取得不不动产的的第三人人将无法法对抗不不动产的的真实权权利人。梁梁慧星为为课题组组负责人人的中国国民法典典立法研研究课题题组起草草的中中国民法法典草案案建议稿稿第2239条条规定：“不动动产登记记簿为根根据取得得的不动动产物权权，不受受任何人人追夺。但但取得人人于取得得权利时时知悉权权利瑕疵疵或者登登

23、记有异异议抗辩辩的除外外。”，以以此建议议确立不不动产善善意取得得制度。 参参考其他他国家或或地区的的立法，各各国均对对善意保保护制度度予以确确认，但但各国规规定不一一。德德国民法法典第第9322条规定定：“物物即使不不属于出出让人，受受让人也也可以因因第9229条规规定的让让与成为为所有权权人，但但在其根根据上述述规定取取得所有有权的当当时非出出于善意意的除外外。”第第9299条规定定：“转转让动产产所有权权需由所所有权人人将物交交付于受受让人，并并就所有有权的转转移由双双方成立立合意。受受让人以以占有该该物的，仅仅需转移移所有权权的合意意即可。”德德国民法法典第第9322条虽然然未明确确指

24、出善善意取得得只适用用动产，但但其所指指向的第第9299条则明明确将物物限定为为动产，而而且第9932条条规定与与“动产产所有权权的去的的和丧失失”之下下。日日本民法法典第第1922条第1192条条，瑞瑞士民法法典第第7144条，我我国 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 台湾湾民法第第8011条，119522年美美国统一一商法典典第224033条均有有类似规规定，将将善意取取得之适适用限定定为动产产。因此此，我国国有学者者断言：“各国国民事立立法都规规定只对对动产交交易依善善意取得得制度予予以保护护，而对对不动产产交易不不适用善善意取得得制度。”但但是，德德国

25、民法法典第第8922条又规规定：“为为权利取取得人的的利益，关关于以法法律行为为取得土土地的物物权或者者土地物物权之上上物权的的情形，土土地登记记簿记载载的内容容应为正正确，但但是如土土地登记记簿上记记载有对对抗此项项权利的的正确性性的异议议抗辩时时，或者者取得人人明知此此项权利利不正确确时除外外。”该该条规定定可以基基于相信信土地登登记公信信力而取取得土地地上的权权利，事事实上突突破了善善意取得得仅限于于动产的的限制，将将善意取取得的适适用范围围扩大至至不动产产。瑞士士则将善善意取得得制度适适用于所所有已登登记的不不动产。瑞瑞士民法法典第第9733条第11款规定定：“出出于善意意而信赖赖不动

26、产产登记簿簿的登记记，因而而取得所所有权或或其他权权利的人人，均受受保护。”瑞瑞士民法法典第第9733条：“出出于善意意而信任任不动产产登记簿簿的登记记内容因因而取得得所有权权或其他他权利的的人，均均受保护护。” 各各国立法法对善意意取得是是否适用用于不动动产存在在差异的的原因，主主要在于于各国的的不动产产登记制制度不同同。法国国、日本本以及美美国的大大多数州州对不动动产实行行契据登登记制度度，该登登记制度度具有如如下特点点：（11）形式式审查主主义。登登记官吏吏对于登登记的申申请，只只进行形形式上的的审查，至至于契据据上所载载权利事事项有无无瑕疵，则则不予过过问。（22）登记记无公信信力。已

27、已登记的的权利事事项，公公众不可可信赖其其为真实实的权利利状况。德德国、瑞瑞士等国国的不动动产登记记，实行行权利登登记制度度，该登登记制度度的特点点有：（11）实质质审查主主义。（22）登记记具有公公信力。 三三、不动动产善意意取得的的构成要要件： 11、受让让人须为为善意。 善善意取得得中的“善善意”系系指行为为人在为为某种民民事行为为时不知知存在某某种足以以影响该该行为法法律效力力的因素素的一种种 HYPERLINK /class_free/144_1.shtml 心理状态态。由于于善意只只是受让让人取得得财产时时的一种种心理状状态，这这种状况况很难为为局外人人得知，因因此，确确定受让让人

28、是否否具有善善意，应应考虑当当事人从从事交易易时的客客观情况况。如果果根据受受让财产产的性质质、有偿偿或无偿偿、价格格的高低低、让与与人的状状况以及及受让人人的经验验等可以以知道转转让人无无权转让让，则不不能认为为受让人人具有善善意。受受让人在在让与人人交付财财产时必必须是善善意的，至至于以后后是否为为善意，并并不影响响其取得得所有权权。如果果受让人人在让与与人交付付财产以以前具有有恶意，则则可以推推定其接接受财产产时为恶恶意。 22、受让让人须通通过有偿偿的法律律行为而而取得所所有权。 善善意取得得制度是是为保护护交易安安全而设设定的，只只有在让让与人和和受让人人之间存存在交易易行为时时，法

29、律律才有保保护的必必要，并并且还应应以受让让人有偿偿取得财财产为前前提。适适用善意意取得制制度，除除要求交交易行为为中让与与人无处处分权而而有偿转转让外，还还必须具具备法律律行为的的其他一一切生效效要件，如如该交易易行为本本身无效效或可撤撤销，则则不能发发生善意意取得。 33、受让让人须为为善意信信赖登记记。 不不动产善善意取得得须受让让人信赖赖登记证证书而与与让与人人交易，事事后真正正的权利利人主张张该买卖卖行为无无效，受受让人可主张善善意购买买而取得得所有权权。 44、让与与人须为为无处分分权人。 无无处分权权人是指指没有处处分财产产的权利利而处分分财产的的人。若若让与人人为有处处分权人人

30、，则其其转让为为有权行行为，不不欠缺 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律依据据，自然然无法适适用善意意取得制制度。善善意取得得与无权权处分是是一对关关系密切切的制度度，两者者完全不不可分割割。无权权处分是是善意取取得的前前提，而而善意取取得则主主要适用用于无权权处分行行为。当当真正的的权利人人拒绝追追认时，如如果有偿偿交易行行为中的的受让人人是善意意的，无无权处分分的 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同同仍然有有效，受受让人可可以基于于善意取取得制度度取得标标的物的的所有权权。 55、不动动产的买买卖必须须具有一一般不

31、动动产买卖卖的形式式要件，即即必须缔缔结不动动产买卖卖合同、交交付标的的物并进进行过户户登记。只只有履行行完登记记手续的的善意受受让人才才可以取取得所有有权，在在这里登登记的作作用相当当于动产产的交付付。 四四、原权权利人的的保护。 不不动产善善意取得得制度中中，原权权利人是是最大受受害者。为为维护公公平正义义，法律律对原权权利人提提供如下下救济： 11、侵权权责任救救济。无无权处分分人未经经原权利利人授权权或事后后追认而而处分他他人之物物，符合合侵权责责任构成成要件者者，原权权利人可可依 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法法通则1117条条请求损损害赔偿

32、偿。但应应注意的的是，并并不是无无处分权权人擅自自处分他他人之不不动产均均构成侵侵权行为为。如登登记实质质关系无无效或被被撤消，而而无处分分权人不不知而处处分者，自自不能谓谓其有过过错，构构成侵权权。 22、不当当得利救救济。无无权处分分人擅自自处分他他人不动动产所受受对价，是是原不动动产的替替代价值值。原权权利人受受损而让让与人获获利，且且缺乏法法律依据据，故在在原权利利人与无无权处分分人间构构成不当当得利。原原权利人人可基于于民法法通则992条请请求让与与人返还还利益。但但是因为为无权处处分人对对其处分分行为为为无权是是否知情情而返还还利益不不一。在在其善意意的情况况下，仅仅只在现现存利益益范围内内负返还还责任，但但如明知知登记机机关登记记错误而而故意擅擅自处分分，则不不仅对现现在利益益，而且且对已失失利益亦亦应返还还。 33、违约约责任救救济。如如果在原原权利人人与无权权处分人人间原存存在