中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案

1、中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案作者：李柏中泰泰国际农农产品博博览交易易中心是是中南地地区第一一个与国国际接轨轨的、集集农产品品加工、交交易、展展示、信信息、仓仓储、运运输、服服务为一一体，融融商务、会会展、物物流、美美食、旅旅游、休休闲、观观光于一一身的超超级平台台；是国国际农产产品物流流、信息息流的集集散地；是农产产品国际际性交易易的商贸贸区；是是中国农农产品走走向世界界的窗口口；是世世界农产产品进入入中国的的桥头堡堡；是中中国人品品味其他他国家农农家生活活的度假假休闲区区。第一章 项目目及开发发企业概概况 一、项目概概况 中中泰国际际农产品品博览交交易中心心是中南南地区第第一个与与

2、国际接接轨的、集集农产品品加工、交交易、展展示、信信息、仓仓储、运运输、服服务为一一体，融融商务、会会展、物物流、美美食、旅旅游、休休闲、观观光于一一身的超超级平台台；是国国际农产产品物流流、信息息流的集集散地；是农产产品国际际性交易易的商贸贸区；是是中国农农产品走走向世界界的窗口口；是世世界农产产品进入入中国的的桥头堡堡；是中中国人品品味其他他国家农农家生活活的度假假休闲区区。第一期工程程规划总总建筑面面积6000000平方米米，占地地85亩亩，能容容纳经商商客户8870户户，有住住宅6998套。市市场以经经营农副副土特产产为主，兼兼营黄金金、美食食、娱乐乐。第二二期工程程规划总总建筑面面积

3、15502550平方方米，占占地2226亩，兴兴建国际际农产品品交易中中心（3350000m2）、物物流中心心、加工工中心（1120000m2）、中中泰国际际大厦（2292550m2）、国国际农庄庄度假村村（6000000m2）、仓仓储中心心（1000000 m2）、停停车场（440000m2）。 独独特的位位置，全全新的概概念，优优惠的政政策。该该项目不不但符合合社会经经济发展展方向，而而且可持持续发展展，属政政府重点点扶持产产业，前前景十分分看好。二、开发企企业简介介 担担纲“中泰国国际农产产品博览览交易中中心”开发的的湖南平平伍农产产品交易易有限公公司，是是我国最最大的自自行车制制造商之

4、之一，年年销售额额达50000万万美金的的深圳秦秦驰集团团下属的的子公司司。公司司始终坚坚持“诚信务务实、客客户至上上”的宗旨旨，秉承承“以人为为本、稳稳健经营营，开拓拓创新”的经营营理念，公公司现正正向以国国际农产产品交易易为龙头头，辅以以科、工工、贸、农农、服务务业于一一体的外外向型企企业迈进进。第二章 项目目用地周周边环境境分析 一、项目用用地性质质描述（一）地理理位置 项项目地处处陆、海海、空立立体交通通十分便便利的平平江县伍伍市镇。京京珠（北北京珠海）高高速公路路与平伍伍（平江江伍市）公公路交汇汇处；紧紧靠北京京广州1107国国道。 北北通咸（宁宁）武（汉汉），南南抵长沙沙，东连连九

5、江，西西接岳阳阳。市场场距京广广铁路仅仅10公公里，距距长沙黄黄花国际际机场559公里里，长沙沙通过高高速公路路驱车330分钟钟即可抵抵达。直直飞北京京、上海海、广州州、深圳圳、香港港、曼谷谷等大中中型城市市；而岳岳阳机场场也正在在报建中中，届时时在中泰泰国际农农产品博博览交易易中心770公里里的半径径范围内内，将有有两个机机场可供供选择，交交通便利利，是平平江对外外开放的的重要“窗口”。平江江县决定定将伍市市镇作为为全县的的中心城城镇来建建设，伍伍市将成成为湖南南东北部部商业重重镇和物物资集散散中心。（二）土地地面积及及红线图图 由由于项目目的特殊殊性，土土地面积积还存在在着一些些不确定定的

6、因素素。经过过调查了了解，土土地面积积和红线线等相关关情况为为： 土土地开发发方面，原原计划为为85亩亩，尚有有其中的的30多多亩，土土地推平平了，但但还空着着，没有有开发建建设。镇镇政府的的意见是是这300多亩地地还是属属于一期期工程的的内容，由由新的投投资开发发商决策策开发。 原原计划的的二期用用地目前前尚保留留着，为为1866亩，但但各项手手续尚未未办理。另另外还有有40亩亩（山地地）也可可划为二二期开发发用地，政政府方面面早已列列为征收收范围。 因因而，开开发商如如果有决决心，完完全可以以争取到到总开发发土地面面积为3311亩亩，或者者更多一一些。（三）土地地规划使使用性质质 该该地块

7、规规划和批批建的主主要使用用性质为为：商业业用地、市市场。因因而总体体上是作作为开发发建设大大型的专专业化市市场的，以以及该市市场配套套和相关关的设施施，比如如市场经经营所用用的办公公楼、会会展、酒酒店以及及配套住住宅等。（四）建设设现状 第第一期工工程规划划总建筑筑面积6600000平方方米，占占地855亩，能能容纳经经商客户户8700户，有有住宅6698套套。市场场以经营营农副土土特产为为主，兼兼营黄金金、美食食、娱乐乐。实际际现状是是，已经经建成的的一期建建筑为33.855万平方方米，实实际投入入32000万元元，建成成了门面面5800多套，住住宅6778套。该该工程由由于种种种原因，已

8、已经拖了了5年时时间。二、项目用用地周边边环境调调查（一）地块块周边的的建筑物物 目目前本项项目周边边近距离离内几乎乎没有什什么建筑筑物，主主要是对对面平伍伍公路旁旁有一排排自建房房，一般般为三四四层砖混混结构，一一楼多为为门面和和车库、杂杂屋，二二三层为为主人居居家自用用。 项项目的南南面有一一个收费费站，以以及该站站所属的的一个较较高的水水塔；项项目东面面紧靠公公路，这这一面基基本上还还没有什什么建筑筑物。西西面有一一个变电电站。再再往西南南，就是是该镇老老集镇，有有不少居居民住宅宅及配套套建筑。项项目东面面有青山山，再往往东为著著名的东东山古寺寺，大约约7、88公里。 特特别注意意的是，

9、距距离本项项目不到到一公里里远的北北面为伍伍市工业业园，这这是岳阳阳市工业业发展的的重点园园区，为为省级工工业园，已已有188家企业业入驻该该园，目目前发展展形势良良好。（二）景观观（包括括自然及及历史人人文景观观） 项项目尚无无景观，有有待人为为造景。但但周边的的景观相相当丰富富，近处处的如汨汨罗江、屈屈子祠、石石盘洲、东东山寺等等，远的的有平江江起义纪纪念碑、岳岳阳楼、君君山等景景观。平平江县素素有将军军县之称称，历史史人文景景观更是是数不胜胜数。 就就算平江江县就有有近百处处自然景景观，集集山、水水、石、林林美于一一体，寓寓史、诗诗、情、趣趣于其中中；幕阜阜之雄，福福寿之幽幽，连云云之奇

10、，昌昌江之秀秀均可称称道。屈屈原怀沙沙自沉、杜杜甫流寓寓冢葬、三三国东吴吴名将鲁鲁肃领兵兵守土遗遗址、唐唐代六相相平江归归隐。 平平江作为为革命老老区更不不乏“红色”遗址。著著名的旅旅游资源源包括：梧桐山山、道岩岩、舵上上坪遗址址等一批批名胜古古迹。纪纪念地有有汉昌烈烈士墓、湘湘鄂赣省省苏维埃埃、加义义新四军军通讯留留守处旧旧址。 平平江地方方民俗文文化内涵涵丰富。龙龙灯、彩彩船、狮狮子、民民歌、花花鼓等表表演技艺艺高超，都都市游客客喜闻乐乐见。 人人文资源源更如汪汪洋大海海：李元元度等667位清清代和民民国时期期的军政政要员， 54位位共和国国的将军军，600多位共共和国的的省、部部、军以以

11、上领导导干部，220余名名著名烈烈士，还还有参与与中华人人民共和和国国徽徽设计的的中央美美术学院院一级教教授周令令钊，有有享誉海海内外的的“东方神神经科专专家”凌敏猷猷，有参参与宇宙宙飞船登登月研究究、任美美国哥伦伦比亚大大学副校校长的著著名数学学家李达达，有发发明无线线电话接接收机、被被美国报报纸称誉誉“此项创创作实已已于无线线电话界界新境”的吴维维岳，有有植物病病理博士士、美国国密支根根大学生生物教授授刘杰垣垣，有菲菲律宾国国立大学学研究院院“最优秀秀科博士士”陈道真真，有美美国纽约约州立大大学教授授李厚白白；平江江还有一一批居住住在港、澳澳、台的的知名人人士，如如台湾前前“副总统统”李元

12、簇簇，台湾湾大学教教授徐少少英（女女），台台湾海洋洋学院院院长、雷雷达博士士李昌来来，国民民党中央央社总编编辑方国国希等。 在在市场经经济的今今天，平平江的人人文资源源更有了了新的发发展。目目前全县县分布在在外的私私营企业业在10000家家以上，在在沿海一一带的不不下5000个，其其中年产产值超220000万元的的企业达达1000家左右右，而分分布在海海内外的的各界成成功人士士更是不不计其数数。每到到逢年过过节，平平江籍人人士纷纷纷回乡探探亲访友友，街上上人潮如如织，名名车如云云。他们们眷恋家家乡，相相当一部部分企业业家准备备回乡发发展，构构成了现现代平江江人文资资源的新新景观。（三）环境境污

13、染状状况 本本县范围围地质构构造不太太发育，尚尚未发现现岩浆岩岩，区内内工程地地质更加加良好，不不存在滑滑坡、崩崩塌、地地面沉降降、泥石石流等不不良工程程地质现现象，历历史上没没有发生生过地震震灾害，可可不作工工程设防防。本项目周边边10公公里内均均无较大大的环境境污染。即即使将来来有污染染，也可可能只会会是1公公里外的的伍市工工业园的的工厂污污染，而而就调查查研究，该该工业园园属湖南南省级，在在引进项项目和企企业时，就就将环境境因素放放在了第第一位。这儿的自然然环境保保护得很很好，空空气、水水等环境境均属良良好。（四）市场场情况 据据我们调调查，项项目周边边及更大大范围内内，还没没有象如如此

14、规模模的专业业农副产产品交易易市场，现现存的主主要是城城镇及乡乡村的农农贸市场场和摊担担小店。在在长沙以以及再北北面的常常德已经经出现或或即将出出现较大大规模的的农副产产品交易易市场，它它们将是是本项目目的竞争争者，也也可能是是本项目目的有益益互补。三、地块交交通条件件调查“一一江三路路”联通世世界 本本项目位位于长沙沙与岳阳阳的中点点，东邻邻江西修修水，南南接长沙沙，西靠靠汨罗、湘湘阴、北北连湖北北武汉，是是长沙、汩汩罗、岳岳阳、平平江四市市县和湘湘、鄂、赣赣三省的的核心点点。 本本项目的的交通便便捷，京京珠高速速公路、1107国国道、SS3088高等级级公路及及汩罗江江纵横交交错，在在此形

15、成成交汇点点，1006国道道，平汩汩、平岳岳、平益益公路过过境，京京广铁路路擦边而而过。通通过“一江三三路”的交通通优势，构构成了本本项目联联接湖南南乃至世世界的立立体交通通网。 （一）地块块周边的的市政路路网以其其公交现现状、远远景规划划 陆陆运：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心位于京京珠高速速临湘至至长沙段段平江、汩汩罗出口口仅1公公里处，距距长沙市市63公公里（以以京珠高高速计算算）、岳岳阳市666公里里、平江江县城338公里里（平伍伍高速公公路）。1107国国道、SS3088高等级级公路紧紧绕中泰泰国际农农产品博博览交易易中心区区经过。以以前局限限于短途途运输的的本地运运输业因因为

16、京珠珠高速公公路的建建成而把把运输半半径由原原来的3300公公里提高高到了8800公公里。 铁铁路：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心距京广广线长沙沙火车站站63KKM、岳岳阳火车车站666KM、汩汩罗火车车货运站站10KKM，通通过高速速公路驱驱车300分钟即即可抵达达长沙、岳岳阳二站站。长沙沙、岳阳阳站是京京广线上上的枢纽纽大站，可可通达全全国各地地。 航空：中泰国国际农产产品博览览交易中中心距长长沙黄花花国际机机场599KM，通通过高速速公路驱驱车300分钟即即可抵达达。岳阳阳机场也也正在报报建中，届届时在中中泰国际际农产品品博览交交易中心心70公公里的半半径范围围内，将将有两个个机场

17、可可供选择择。 海海运：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心距长沙沙港700KM，长长沙港通通江达海海，具有有长江、湘湘江“黄金水水道”干支直直达的运运输优势势，是与与国际接接轨的“桥梁”。长沙沙港每年年通过上上海港进进出口运运输的国国际集装装箱2.2万标标箱，通通航航线线已辐射射至世界界五大洲洲80多多个国家家和地区区。 水水运：汩汩罗江发发源于湖湖南平江江、湖北北通城、江江西修水水三县交交界的黄黄龙山，经经平江入入汩罗县县境，流流入南洞洞庭湖。区区内有3300吨吨级汩罗罗江内河河航道连连接洞庭庭湖、湘湘江、长长江，可可直达长长沙港、岳岳阳港、武武汉港。（二）地块块周边的的市政道道路进入入项

18、目地地块的直直入交通通网现状状岳阳（666公里）汩罗 平江江 （117公里里） （411公里） 湘阴阴 黄花花机场 （227公里里） （559公里里）长沙（644公里）四、周边市市政配套套设施调调查（一）购物物场所 近近距离只只有集镇镇的购物物场所，规规模均不不大。稍稍远一些些，可以以进长沙沙、岳阳阳和平江江县购物物，也算算比较方方便，平平江县城城的知名名购物场场所已经经有心连连心和上上海瑞东东超市。（二）文化化教育 2200米米内有高高中、初初中、平平江五中中（30000多多师生）、伍伍市小学学（4000多人人）。再再稍远处处有省市市重点学学校，如如长沙、岳岳阳、平平江等城城市的教教育机构构

19、。（三）医疗疗卫生 3300米米左右为为县三医医院。据据调查，本本地若有有重病急急病，一一般都喜喜欢往长长沙或岳岳阳看医医生，因因为距离离并不远远，加之之高速开开通后，只只要半个个多小时时就可到到达，既既方便又又可保证证治疗效效果。（四）金融融服务 距距项目11公里，就就有农业业银行、信信用合作作社、邮邮政储蓄蓄等金融融机构。待待项目建建成以及及伍市工工业园开开发到位位时，还还会有更更多的金金融服务务机构进进驻。（五）邮政政服务 平平江县伍伍市邮政政分局离离项目只只有不到到5000米，而而且将来来本项目目可会有有邮政机机构进驻驻。（六）餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、运动动（设施施） 近近有九龙龙宾馆

20、和和湘阴饭饭店，就就在本项项目旁边边。200分钟车车程又有有远近闻闻名的石石盘洲生生态休闲闲村，可可以提供供餐饮、娱娱乐、度度假、休休闲、运运动等各各项服务务，是周周边人们们甚至岳岳阳、长长沙等市市民的好好去处。（七）生活活服务 目目前伍市市人的生生活配套套服务基基本上都都在老集集镇上，有有菜场、小小超市、百百货店、送送气站、美美容美发发店等，据据悉镇居居委会正正计划建建一个统统一的菜菜市场以以解决附附近居民民买菜等等问题。本本项目一一期建成成后，应应该考虑虑增加或或提供相相应的生生活服务务设施和和配套，使使本项目目及周边边形成一一个大社社区。（八）周边边可能存存在的对对项目不不利的干干扰因素

21、素 在在五年前前，周边边的人们们就盼望望着本项项目能建建成。经经过我们们调查，大大多数人人们还是是希望这这个项目目能够尽尽快建成成开业，而而且再不不能失败败，因为为人们对对其寄予予的希望望太大了了，而且且政府方方面也不不想看到到再有不不利因素素影响本本项目的的进程。 因因而，除除了项目目本身和和历史商商业文化化氛围的的缺乏外外，周边边基本上上没有对对项目不不利的干干扰因素素。第三章 区域域市场现现状及其其趋势判判断 一、宏观经经济运行行状况（一）湖南南省国内内生产总总值 今今年以来来，湖南南省积极极执行中中央宏观观调控政政策，国国民经济济承袭一一季度快快速发展展的良好好态势，继继续加快快增长，

22、上上半年全全省完成成生产总总值24402.58亿亿元，增增长111.8%。增速速比上年年同期快快2.44个百分分点。 湖湖南省固固定资产产投资规规模总体体上仍保保持了较较快的增增长速度度，1-5月湖湖南省全全社会投投资5334.117亿元元,增长长34.9%，比比上年同同期增幅幅高7个个百分点点。上半半年固定定资产投投资价格格在投资资高速增增长的拉拉动下同同比上涨涨6.11,涨涨幅比220033年上半半年扩大大5.11个百分分点。 湖湖南由“长株潭潭一体化化”的“融城” 概念念到 “泛珠江江三角洲洲”（即“9+22”经济圈圈）的“融珠”概念，无无不是机机会和发发展的提提升，而而且每一一次都实实

23、现了更更高更快快更好的的发展。 当当前世界界经济形形势对湖湖南的影影响可谓谓机遇难难求。当当前的世世界经济济形势，总总体判断断是：增增长前景景看好，减减速风险险犹存。从从年度经经济增速速来看，呈呈逐年攀攀升之势势。20001、220022、20003年年世界经经济分别别增长22.3%、3.0%和和3.99%，世世界贸易易分别增增长-00.5%、2.3%和和4.55%。世世界经济济形势在在经历了了近三年年的低迷迷和艰难难复苏历历程之后后，自220033年下半半年起重重新恢复复较快增增长。（二）岳阳阳市国内内生产总总值 岳岳阳市自自去年下下半年以以来，经经济发展展步入上上升通道道，20004年年上

24、半年年岳阳市市GDPP持快速速增长态态势，实实现GDDP总量量2600.599亿元，同同比增长长13.3%，比比上年同同期高33个百分分点，其其中第一一产业实实现增加加值为440.44亿元，第第二产业业实现增增加值1126.12亿亿元，第第三产业业实现增增加值994亿元元，同比比分别增增长4.2%、118.99%和110.77%，比比上年同同期分别别高0.6、55.5和和0.88个百分分点。 据据一份政政府报告告显示，岳岳阳经济济社会发发展目标标：20005年年国内生生产总值值达6220亿元元，年均均增长111%，三三次产业业结构调调整为117:441:442，城城镇化水水平达到到40%，社会

25、会消费零零售总额额达到2205亿亿元，进进口总额额达到33亿美元元，出口口年均增增长率115%，进进口年均均增长119%，55年累计计全社会会固定资资产投资资总额达达到6660亿元元，利用用外资112亿美美元。 （三）平江江县国内内生产总总值 20003年平平江县全全年完成成国内生生产总值值（GDDP）33990039万万元，比比上年增增长100.5%。其中中，第一一产业增增加值11245572万万元，增增长4.2%；第二产产业增加加值13326557万元元，增长长17.1%；第三产产业增加加值14418110万元元，增长长10.8%。 据据最新统统计公报报，今年年上半年年，全县县实现生生产总

26、值值19887599万元，比比上年同同期增长长12%，增速速比上年年同期上上升1.9个百百分点，其其中一产产业完成成394449万万元，同同比增长长4.44%；二二产业完完成7990322万元，同同比增长长15.7%；三产业业完成8802887万元元，同比比增长111.99%。一一、二、三三产业比比重分别别达244.5:40.4:331.11。（四）区域域产业结结构构成成 平江县县的区域域产业结结构不断断趋于合合理化，目目前基本本上是三三次产业业各占11/3的的程度。就就发展趋趋势来看看，第三三产业的的比例还还在不断断上升。 220033年一、二二、三产产业产值值占国内内生产总总值比重重由上年

27、年34.230.435.4发展展到311.233.335.5。（五）房地地产基本本情况 20004年116月，湖湖南全省省房地产产开发投投资1336.885亿元元，其中中长株潭潭占666.3%；商品品房平均均销售价价格为116066.511元/平平方米，居居全国第第23位位；土地地供应、商商品房空空置面积积明显减减少。 116月，房房地产开开发投资资1366.855亿元，比比去年同同期增长长39.7%，比比全国高高出111个百分分点，居居全国和和7位。商商品房屋屋开工面面积27705.08万万平方米米，同比比增长338.55%，相相当于去去年全年年竣工面面积的22.4倍倍；1-6月竣竣工面积积

28、3844.666万平方方米，增增长366.9%，表明明我省后后阶段商商品房屋屋供应量量依然较较多。 116月商商品房平平均销售售价格为为16006.551元/平方米米，同比比增长33.9%，其中中除商业业营业用用房的销销售价格格较去年年同期有有所下降降外，其其余的住住宅、办办公楼和和其它用用房的销销售价格格均高于于去年平平均水平平。我省省销售价价格居全全国233位。 从从市州分分布结构构看，116月长长株潭33市共完完成投资资90.66亿亿元，占占全省投投资比重重的666.3%，比去去年同期期上升22.4个个百分点点，更加加突出了了中心城城市房地地产的投投资优势势。 岳岳阳房地地产开发发居全省

29、省中游。220033年全市市房地产产投资完完成111.866亿元，绝绝对数居居全省第第6位，次次于长沙沙、株州州、郴州州、常德德、湘潭潭；同比比增长速速度为558.00%，居居全省第第8位，高高于全省省5.66个百分分点。 岳岳阳的房房的产市市场，从从20003年的的数据看看，表现现在三方方面：其其一，目目前有开开发项目目的888家房产产企业，实实收资本本已达110.22亿元，55008000万元的的39家家，1000020000万元元的222家，33000050000万元元的4家家，2亿亿元以上上的有泰泰和集团团1家；其二，220033年底，全全市房地地产资产产总计达达34.33亿亿元，11

30、亿元以以上的有有华厦菀菀、恒泰泰、汇泽泽、泰和和、新长长江等77家企业业；其三三，资金金总量大大于开发发投资总总量，增增长速度度高于开开发投资资，全年年到位资资金144.122亿元，同同比增长长44.1%，高高出上年年26个个百分点点，其中中自筹资资金4.95亿亿元，国国内贷款款3.771亿元元，其他他资金22.944亿元，并并有外商商投资00.2亿亿元，可可见，房房地产企企业实力力在不断断加强扩扩充。（六）房地地产开发发景气指指数 20003年岳岳阳市房房地产投投资大幅幅增长，高高于全市市固定资资产增长长速度446.33个百分分点，是是历史上上的最高高峰。 随随着市场场经济的的进一步步搞活，

31、房房地产开开发自身身进入渐渐进调整整与发展展阶段，施施工面积积、商品品房销售售结构发发生明显显变化。首首先从近近7年施施工面积积看，住住宅施工工面积虽虽逐年增增加，所所占比重重逐年递递减，由由19997年的的86.7%，下下降到662.44%，商商业营业业用房施施工面积积所占比比重却成成正比，逐逐年攀升升，由119977年的110.66%上升升到311.6%，上升升21个个百分点点，其次次从近77年房屋屋销售情情况看，同同样是商商业用房房销售比比重逐年年上升，由由19997年88.2%上升到到31.2%，上上升211个百分分点；住住宅销售售比重逐逐年下降降，由119977年的991.88%，下

32、下降到665.22%；可可见我市市房地产产开发逐逐步在跟跟踪市场场需求进进行边调调整边发发展。商品房销售售越来越越旺。自自19993年商商品房销销售出现现第一次次高峰后后，连续续几年在在低谷徘徘徊；119988年出现现第二次次高峰，220033年又再再次超历历史，全全年商品品房销售售面积达达45.92万万平方米米，是11997719999年33年之和和，其中中住宅销销售366.555万平方方米，增增幅与上上年基本本持平，商商业营业业用房销销售面积积达7.4万平平方米，同同比增长长2.22倍，大大大超过过住宅销销售增幅幅；商品品房销售售额达44.222亿元，同同比增长长4.66%，其其中商业业营

33、业用用房1.32亿亿元，同同比增长长1.88倍，是是20000年前前8年之之和，主主要是商商业步行行街周边边德赛、金金穗、汇汇泽等二二十几家家商铺所所带动，外外省、外外市的中中商百货货、百盛盛集团、广广州摩登登百货、新新一佳等等商业巨巨头来岳岳投资兴兴业。 220033年平江江县房地地产市场场情况是是：全年年共计发发证40015个个，其中中：乡镇镇发证226600个，城城镇居民民、单位位发证113555个；发发证面积积共计993.999744万平方方米；全全年共办办理各类类房屋交交易2774起，其其中：城城关办理理1511起，乡乡镇办理理1233起，计计交易管管理面积积12117688平方米米

34、；全年年共办理理各类房房屋抵押押24443起，其其中：城城关办理理18447起，乡乡镇办理理5966起，计计抵押面面积988万平方方米，抵抵押贷款款额2.3万万万元。（七）近期期中国房房地产市市场情况况 国国家统计计局最新新测算的的全国房房地产开开发景气气指数表表明，220044年1至至5月份份，全国国累计完完成房地地产开发发投资337033亿元，同同比增长长32%，增幅幅比去年年同期回回落0.9个百百分点。与与此同时时，商品品房平均均销售价价格明显显攀升。11至5月月份，全全国商品品房平均均销售价价格为227088元/平平方米，同同比增长长10.7%，增增幅比去去年同期期提高33.7个个百分

35、点点。 从从土地开开发情况况来看，全全国完成成开发土土地面积积64008万平平方米，同同比增长长19.8%，低低于去年年同期222.11个百分分点；房房屋竣工工面积增增幅回落落，商品品房销售售面积增增加。（八）货币币政策、利利率、农农村房地地产政策策、新的的房地产产政策及及其影响响作用 从资金金供应看看，信贷贷和国债债资金对对投资拉拉力减弱弱。主要要是控制制银行信信贷规模模，20004年年全国新新增信贷贷规模22.6万万亿元，比比去年减减少17700亿亿元。另另外，还还提高了了存款准准备金率率，由77%提高高到7.5%，全全国金融融机构将将一次性性减少可可用资金金11000亿元元左右。 119

36、988年以来来，为扩扩大内需需，国家家一直实实施积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策，但但今年以以来开始始发生转转变，积积极的财财政政策策转向中中性，稳稳健的货货币政策策转向适适度从紧紧。由于于政策的的调整，估估计影响响我省投投资800亿元。 今今年以来来，国务务院采取取了一系系列宏观观调控措措施，严严格用地地管理、信信贷投放放和项目目审批，加加大对部部分过热热行业、过过热地区区的整治治力度，清清理和严严肃查处处违规建建设项目目，严格格控制新新开工项项目上马马。主要要是按照照国家产产业政策策和行业业规划、土土地管理理、环境境保护、银银行信贷贷、项目目审批等等方面的的法规、政政策，重重点对国

37、国家控制制的钢铁铁、电解解铝、水水泥、党党政机关关办公楼楼和培训训中心、城城市快速速轨道交交通、高高尔夫球球场、会会展中心心、物流流园区、大大型购物物中心等等项目进进行清理理，并严严格控制制新开工工项目。这这一系列列政策措措施的出出台，对对投资者者的心理理预期压压力较大大，尤其其是土地地、信贷贷、项目目审批等等严格按按照产业业政策实实施，影影响后期期新项目目开工，这这对原本本投资规规模不大大、增速速不快的的湖南具具有较大大的制约约影响。 但但是，短短期影响响相对较较小，长长期影响响较大。今今年缩减减用地规规模，半半年内停停止土地地审批，会会导致部部分新增增项目无无法立项项，部分分招商引引资项目

38、目无法签签约，影影响新开开工项目目上马和和后期项项目储备备。今年年计划用用地规模模67000公顷顷，即使使全部用用完，也也比近44年全省省平均实实际批地地量减少少41446公顷顷；如果果所有土土地在五五年内充充分利用用，平均均每年影影响投资资1244亿元。但但是短期期内调控控政策的的影响相相对较小小，一是是部分项项目已在在限制之之前报批批用地计计划，将将会陆续续取得土土地并开开工建设设。 （九）社会会消费品品零售总总额：居居民消费费价格指指数、商商品住宅宅价格指指数、主主要消费费支出增增幅 关关于湖南南城镇居居民消费费价格指指数，据据20004年77月最新新一份资资料统计计如下： 据据湖南省省

39、城调队队调查，220033年湖南南城镇居居民人均均消费支支出60082.6元，比比上年增增加5007.888元，增增长9.1,剔除物物价因素素实际增增长7.6，居居民家庭庭八大类类消费性性支出呈呈现七增增一减。 据统统计调查查，20003年年湖南城城镇居民民在消费费支付情情况主要要表现为为：交通通和通信信支出增增长144.1，20003年年每百户户城镇居居民家庭庭购买了了家用汽汽车0.27辆辆，医疗保保健增长长13.9杂杂项商品品和服务务支出增增长122.8%教育文文化娱乐乐服务支支出增长长12.5食食品支出出增长99.7，衣着着支出增增长7.6%。居居住支出出增长00.9%。 220033年

40、，人人均居住住支出5586.9元，比比上年增增加5.04元元，增长长0.99%。其其中：住住房装潢潢支出1160.2元，下下降166.7%。但是是，近年年来城镇镇居民家家庭用电电量不断断增多，220033年人均均用电3321.8度，较较上年增增加622.4度度。水电电燃料价价格调整整也使居居民支出出增加。220033年，城城镇居民民人均水水电燃料料及其他他支出3355.6元，增增长188.1%。而家庭庭设备用用品及服服务支出出与上年年基本持持平二、岳阳与与平江房房地产市市场概况况及政府府相关的的政策法法规（一）当地地的居民民住宅形形态及比比重 平平江县城城居民住住宅形态态还属于于初级阶阶段，基

41、基本上是是多层的的砖混住住宅，有有三四层层的，五五六层的的，极少少有十层层以上的的。 平平江城镇镇居民原原来自建建房屋的的比例为为大部分分，随着着市场化化程度和和国家对对自建房房及集资资建房的的严格控控制，近近年基本本上没有有在城市市内自建建房的了了。而在在乡镇的的居民，则则仍然以以自建房房为主，自自建的比比例大于于购商品品房。 岳阳的的城市发发展相当当快，而而且高楼楼大厦已已经是数数不胜数数，许多多花园社社区和高高档高层层住宅楼楼出现在在城市中中心或城城郊。居居民几乎乎全部是是购买商商品房。（二）当地地政府对对各类住住宅的开开发和流流通方面面的政策策法规 平平江县的的房地产产政策方方面：房房

42、屋所有有权初始始登记费费由原来来的每平平方米334元核核减为现现在的住住房每套套80元元；城市市房屋拆拆迁管理理费由原原来按房房屋拆迁迁补偿安安置总费费用的11核减为为0.66；城市市房屋安安全鉴定定费由原原来的11元/mm22核减为为80元元/次；商品房房预售管管理费由由原来的的按预售售价值55核减为为2；停止了一切切以任何何名目为为形式的的集资建建房立项项、报建建；重新新审定有有关立项项、报建建、审批批环节与与程序，办办事效率率大大提提高。如如开发企企业资质质年审由由原来的的15天天缩短为为一周，房房屋产权权登记权权证的发发放由原原来的一一周缩短短为三天天。（三）短中中期当地地政府在在项目

43、所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划 平平伍城镇镇建设及及基础设设施建设设：19995年年撤区并并乡建镇镇，19998年年斥资330万元元聘请市市、规划划设计院院编制了了城镇总总体规划划，规划划分两期期实施：近期（119977年20005年）。建建成区面面积达11.5平平方公里里，城镇镇人口达达1.55万；远远期（220066年20115年）。建建成区面面积达55平方公公里，城城区人口口10万万。 已已建和将将建的街街道有平平伍、伍伍向、中中兴、茶茶园、学学园、长长青等66条街道道；还有有日供万万吨自来来水厂、111万伏伏变电站站、伍市市医技大大楼、伍伍市小学学、九龙龙宾馆、文文化站、国国

44、土所、信信用社、教教师之家家、嵩岳岳图书馆馆，5000户农农民进镇镇购（建建）房；新架了了3座电电信信号号塔。 220022年2月月，设立立为伍市市省级工工业园，园园区总体体规划面面积100平方公公里，首首期开发发用地33平方公公里。现现有入园园企业投投资总额额达5.1亿元元，预计计年产值值可达116.22亿元，增增加就业业岗位330000余个。三、当地房房地产市市场总体体供求现现状 就就岳阳而而言，房房地产发发展相当当快，而而且供应应量和需需求量都都很大，总总体是求求略大于于供；而而平江的的房地产产市场则则另有一一番风景景，尽管管新开发发的城区区一片欣欣欣向荣荣，房价价也比老老城区高高，但整

45、整体市场场并不大大，所购购买商铺铺及住宅宅者基本本上本地地居民或或下面的的乡镇中中兴阶层层，可以以说市场场总体是是供求平平衡，没没有大起起大波。 在在伍市等等镇里，房房地产市市场还相相当不成成熟，基基本上没没有完全全竟义上上的商品品住宅，多多为自建建的住宅宅。因而而，市场场还需要要时机和和创造。不不过作为为一种投投资，当当地人们们已经看看到门面面和住宅宅一体式式的商品品房具有有发展潜潜力，镇镇中心的的商铺和和住宅出出租较容容易，五五年前该该项目一一期尚在在建设时时就几乎乎全部预预订了，而而且交付付房款的的占了220%，后后因种种种原因，工工程没有有如期交交付及经经营，才才导致其其它预订订者没有

46、有交钱并并改变了了购房打打算。四、当地商商品住宅宅市场板板块的划划分及其其差异 目目前，就就平江而而言，商商品住宅宅市场还还不太发发达，基基本上没没有发展展成象岳岳阳、长长沙那么么成熟和和竞争激激烈，一一个县城城的房地地产就是是两个板板块，老老城区板板块和新新城区板板块，由由于城市市发展方方向和环环境原因因，新城城区的房房子明显显要好于于老城区区，而且且价格也也高出1100元元/平方方米左右右。 据据调查统统计，平平江县房房地产业业20003年为为146603万万元，220022年为1135221万元元，同比比增长了了8.77%。全全年共计计发证440155个，其其中：乡乡镇发证证26660个

47、，城城镇居民民、单位位发证113555个；发发证面积积共计993.999744万平方方米；全全年共办办理各类类房屋交交易2774起，其其中：城城关办理理1511起，乡乡镇办理理1233起，计计交易管管理面积积12117688平方米米。五、当地商商品住宅宅平均价价格走势势及市场场价值发发现 在在平江县县城内，住住宅的销销售价格格均价为为50006000元/平平方米，上上涨幅度度不大。估估计一二二年后，均均价将可可能略有有升高，大大体为6650元元/平方方米左右右的水平平。 在在平江县县城，从从天岳大大道到民民建路一一线以及及十字街街到犁头头嘴一线线，商铺铺的成交交均价大大概为330000元/mm

48、22，其他他地段均均价为220000元/mm22，偏僻僻地段112000元/mm22。随着着市场的的不断发发展和房房地产的的成熟，商商铺的价价值将会会不断抬抬升，估估计三年年后，一一类地段段临街商商铺的均均价可升升到3550045000元/ m2。 在在伍市镇镇居民认认可的住住宅价格格，估计计为4000元/ m2左左右，因因为据调调查他们们自建的的综合成成本约为为2500-3550元/ m2。据据我们调调查，本本项目一一期已建建的商铺铺和住宅宅土建成成本约为为4500元/ m2，若若加上土土地等成成本，综综合成本本则达到到50005500元/ m2。当当初销售售时的商商铺均价价为15500元元

49、/ mm22左右，住住宅则为为55006000元/ m2左右右，销售售形势还还相当不不错。可可见人们们是认可可这个价价值的，但但可惜市市场没有有马上经经营起来来。 我我们分析析，如果果一旦气气势做足足，让投投资和经经营者重重新找回回信心，或或者更加加充满希希望，那那么本项项目的价价值还将将会提高高；而且且也只能能这样，才才会让当当初已经经购买了了本项目目的投资资者感到到安慰和和再鼓足足勇气，或或再购买买或影响响周围的的人群购购买。六、商品住住宅客户户构成及及购买实实态分析析（一）各种种档次商商品住宅宅客户分分析 在在岳阳和和平江，所所开发出出来的商商品住宅宅，几乎乎全部是是本地人人在购买买，他

50、们们长期居居住在本本地，购购房就象象成家立立业一样样，成为为一辈子子的事情情。一般般居民都都只有一一套房或或还住在在公房或或老房子子中，一一些当官官者和经经商发达达者则有有几处房房，或者者他们已已经在更更发达的的城市购购了房屋屋，而在在本地则则自建别别墅。 就就我们对对本项目目原来购购买客户户的分析析，发现现来购买买本项目目的客户户具有以以下特点点：一是是来源相相当散，既既有本镇镇的，也也有平江江县其它它镇的及及县城投投资者，还还有附近近如汨罗罗市的，还还有来自自岳阳市市的。二二是投资资者比自自营者更更多。三三是有政政府资源源关系者者较多，可可见政策策因素的的影响力力。（二）商品品住宅客客户购

51、买买行为分分析 就就岳阳和和平江住住宅市场场来看，客客户购买买主要是是改善自自己的居居住环境境和提高高居住水水平，以以自用为为绝对主主流，很很少有购购买住宅宅作为投投资者。第四章 中中泰项目目SWOOT分析析 一、项目的的优势（SS）（一）独特特的经济济地理优优势 中中泰国际际农产品品博览交交易中心心位于国国家开放放口岸岳岳阳市（长长江经济济带）和和湖南省省省会长长沙市（长长株潭经经济圈）的的结合部部伍市市镇，是是国家西西部大开开发的过过渡带，西西气东输输工程的的结合点点，同时时又是长长江经济济带和沿沿海开放放带的交交汇点，能能够充分分接受长长沙乃至至港澳、京京华的辐辐射作用用。（二）优越越的

52、国内内交通优优势 中中泰国际际农产品品博览交交易中心心交通便便捷，东东邻江西西修水，南南接长沙沙，西靠靠汩罗、湘湘阴，北北连湖北北武汉，是是长沙、汩汩罗、岳岳阳、平平江四市市县和湘湘、鄂、赣赣三省的的商品、物物资集散散地。京京珠高速速公路、1107国国道、SS3088高等级级公路和和汩罗江江纵横交交错，在在此形成成交汇点点，京广广铁路擦擦边而过过，具有有“一江三三路”的交通通优势。距距长沙市市63公公里，黄黄花国际际机场559公里里，岳阳阳市666公里，距距平江县县城388公里。（三）长株株潭经济济圈的卫卫星城 长长沙、株株洲、湘湘潭经济济带和岳岳阳地区区经济发发达，农农产品资资源丰富富，商品

53、品流通活活跃，中中泰国际际农产品品博览交交易中心心紧靠长长株潭经经济圈和和岳阳市市等农产产品需求求量大的的市场，具具有很强强的经济济吸纳能能力、辐辐射能力力和市场场潜力，是是长株潭潭经济圈圈的“后花园园”、长江江生态经经济圈的的重要节节点。（四）巨大大的资源源优势 平平江县加加快产业业结构调调整，已已基本形形成“一乡一一品”的产业业格局，如如：酱干干之乡、茶茶叶之乡乡、蚕桑桑之乡，随随着农业业产业化化进程的的深入，平平江的农农业、蓄蓄牧业及及传统山山货产品品正在形形成自己己优势，这这些产品品门类独独特，地地域风格格明显，畅畅销海内内外。 平平江是全全国188个重点点中药材材基地县县。中草草药品

54、种种多，分分布广，资资源丰富富。全县县有中草草药11181种种，可采采量2.75万万吨，能能正式入入药的有有3099种。绞绞股兰、玄玄参、半半夏、百百合、香香附、菊菊花、扁扁豆、杜杜仲、厚厚朴、黄黄业、乌乌药等是是平江传传统药材材。具有有极大的的开发利利用价值值。 平平江特产产甚多，农农作物资资源种类类达4330多个个品种。其其中粮食食作物有有稻、麦麦、豆、薯薯等300多个品品种，年年总产量量44万万吨，已已列入国国家商品品粮基地地建设县县。经济济作物有有2100多个品品种。无无公害优优质米、反反时令蔬蔬菜也已已形成一一定的开开发规模模。畜牧牧业资源源主要有有生猪、菜菜牛、黑黑山羊、鸡鸡、鸭、

55、山山桂花蜂蜂蜜等。年年出栏生生猪1000万头头，是湖湖南八大大重点基基地县之之一。山山桂花蜂蜂蜜是全全国少有有的珍稀稀蜜资源源，平江江蜜源丰丰富，属属全国九九个重点点基地县县之一。 平江县县还具有有丰富的的人口资资源、土土地资源源、矿产产资源和和森林资资源以及及文化旅旅游资源源。（五）政策策优势 中中泰国际际农产品品博览交交易中心心由于符符合国家家产业发发展方向向，具有有可持续续性，从从而拥有有多种政政策优势势，可享享受以下下政策的的优惠：1、农业产产业化政政策继续推进农农业结构构调整，挖挖掘农业业内部增增收潜力力。 农产产品市场场和加工工布局、技技术推广广和质量量安全检检验等服服务体系系的建

56、设设，都要要着眼和和有利于于促进优优势产业业带的形形成。要进进一步完完善农产产品的检检验检测测、安全全监测及及质量认认证体系系，推行行农产品品原产地地标记制制度，开开展农业业投入品品强制性性产品认认证试点点，扩大大无公害害食品、绿绿色食品品、有机机食品等等优质农农产品的的生产和和供应。 加加快发展展农业产产业化经经营。各各级财政政要安排排支持农农业产业业化发展展的专项项资金，较较大幅度度地增加加对龙头头企业的的投入。对对符合条条件的龙龙头企业业的技改改贷款，可可给予财财政贴息息。对新新办的中中小型农农副产品品加工企企业，要要加强创创业扶持持和服务务。不管管哪种所所有制和和经营形形式的龙龙头企业

57、业，只要要能带动动农户，与与农民建建立起合合理的利利益联结结机制，给给农民带带来实惠惠，都要要在财政政、税收收、金融融等方面面一视同同仁地给给予支持持。中央央1号文文件关关于促进进农民增增加收入入若干政政策的意意见2、国家物物流政策策 国国家领导导人明确确指出要要把现代代物流业业作为国国民经济济重要产产业与新新的经济济增长点点，国家家“十五”计划将将物流业业列为大大力发展展的新型型服务业业之一。 国国家物流流产业政政策将在在市场准准入、税税收政策策、土地地政策、交交通管制制、鼓励励第三方方物流企企业发展展等方面面有具体体规定。中央1号文文件也明明确规定定：发挥挥市场机机制作用用，搞活活农产品品

58、流通。 培培育农产产品营销销主体。鼓鼓励发展展各类农农产品专专业合作作组织、购购销大户户和农业业经纪人人。积极极推进有有关农民民专业合合作组织织的立法法工作。从从20004年起起，中央央和地方方要安排排专门资资金，支支持农民民专业合合作组织织开展信信息、技技术、培培训、质质量标准准与认证证、市场场营销等等服务。有有关金融融机构支支持农民民专业合合作组织织建设标标准化生生产基地地、兴办办仓储设设施和加加工企业业、购置置农产品品运销设设备，财财政可适适当给予予贴息。加加快发展展农产品品连锁、超超市、配配送经营营，鼓励励有条件件的地方方将城市市农贸市市场改建建成超市市，支持持农业龙龙头企业业到城市市

59、开办农农产品超超市，逐逐步把网网络延伸伸到城市市社区。进进一步加加强产地地和销地地批发市市场建设设，创造造条件发发展现代代物流业业。加强强农业生生产资料料市场管管理，有有关部门门要保证证货源充充足、价价格基本本稳定，严严厉打击击制售假假冒伪劣劣农资等等坑农伤伤农行为为。支持持鲜活农农产品运运销，在在全国建建立高效效率的绿绿色通道道，各地地要从实实际出发发进一步步改善农农产品的的流通环环境。3、小城镇镇建设的的优惠政政策 繁繁荣小城城镇经济济。小城城镇建设设要同壮壮大县域域经济、发发展乡镇镇企业、推推进农业业产业化化经营、移移民搬迁迁结合起起来，引引导更多多的农民民进入小小城镇，逐逐步形成成产业

60、发发展、人人口聚焦焦、市场场扩大的的良性互互动机制制，增强强小城镇镇吸纳农农村人口口、带动动农村发发展的能能力。国国家固定定资产投投资要继继续支持持小城镇镇建设，引引导金融融机构按按市场经经济规律律支持小小城镇发发展。中央央1号文文件关关于促进进农民增增加收入入若干政政策的意意见4、当地政政府部门门制定的的优惠政政策中泰国际农农产品博博览交易易中心优优惠政策策第一条 为为了鼓励励国内外外客商来来中泰国国际农产产品博览览交易中中心投资资经营，特特制定本本优惠政政策。第二条 国国内外客客商可不不受地域域、身份份、行业业等限制制前一中中泰国际际农产品品博览交交易中心心投资经经营，除除国家明明令禁止止