网络时代经纪人塑造与中介公司发展

1、毕 业 论 文题目: 网络时时代经纪纪人塑造造和中介介公司发发展系 （部）： 经济贸易系 专业班级: 学生姓名: 指导老师: 完成日期: 20110年55月 摘要网络化早已已到来，很很多工作作与生活活上的事事都因此此而变的的方便快快捷。就就像二手手房买卖卖，通过过中介门门店，或或者经纪纪人，很很快就可可以安全全高效的的进行二二手房交交易。从从而节省省大部分分的时间间与精力力。本文文将从实实践角度度出发，探探讨一下下网络时时代的经经纪人塑塑造和中中介公司司的发展展战略。关键词 ： 经纪纪人，网网络经纪纪人，二二手房，人人才战略略，技巧巧目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l

2、_Toc263791670 1绪论 PAGEREF _Toc263791670 h 11 HYPERLINK l _Toc263791671 2经纪人的的概念 PAGEREF _Toc263791671 h 1 HYPERLINK l _Toc263791672 3合格经纪纪人应具具备的知知识素质质 PAGEREF _Toc263791672 h 1 HYPERLINK l _Toc263791673 3.1房地地产专业业知识 PAGEREF _Toc263791673 h 1 HYPERLINK l _Toc263791674 3.2市场场营销知知识 PAGEREF _Toc26379167

3、4 h 1 HYPERLINK l _Toc263791675 3.3法律律知识 PAGEREF _Toc263791675 h 2 HYPERLINK l _Toc263791676 3.4金融融知识 PAGEREF _Toc263791676 h 2 HYPERLINK l _Toc263791677 3.5谈判判技巧 PAGEREF _Toc263791677 h 2 HYPERLINK l _Toc263791678 4网络经纪纪人的优优势 PAGEREF _Toc263791678 h 2 HYPERLINK l _Toc263791679 5 网上房房源发布布技巧 PAGEREF

4、_Toc263791679 h 4 HYPERLINK l _Toc263791680 选择发布信信息的网网站最好好是下面面的网站站 PAGEREF _Toc263791680 h 4 HYPERLINK l _Toc263791681 5.1房源源信息如如何填写写 PAGEREF _Toc263791681 h 6 HYPERLINK l _Toc263791682 5.1.11房源的的标题 PAGEREF _Toc263791682 h 6 HYPERLINK l _Toc263791683 5.1.22房源的的详细说说明 PAGEREF _Toc263791683 h 6 HYPERLI

5、NK l _Toc263791684 5.1.33 投购购房群体体之所好好 PAGEREF _Toc263791684 h 7 HYPERLINK l _Toc263791685 5.1.44房源发发布量与与刷新量量 PAGEREF _Toc263791685 h 7 HYPERLINK l _Toc263791686 5.1.55房源发发布时间间 PAGEREF _Toc263791686 h 7 HYPERLINK l _Toc263791687 6房产营销销中的失失误及处处理办法法 PAGEREF _Toc263791687 h 7 HYPERLINK l _Toc263791688 6

6、.1、产产品介绍绍不详实实 PAGEREF _Toc263791688 h 7 HYPERLINK l _Toc263791689 6.2、任任意答应应客户要要求 PAGEREF _Toc263791689 h 7 HYPERLINK l _Toc263791690 6.3、客客户喜欢欢却迟迟迟不作决决定 PAGEREF _Toc263791690 h 8 HYPERLINK l _Toc263791691 6.4、下下定后迟迟迟不来来签约 PAGEREF _Toc263791691 h 8 HYPERLINK l _Toc263791692 6.5、客客户一再再要求打打折 PAGEREF _

7、Toc263791692 h 8 HYPERLINK l _Toc263791693 7我国房地地产中介介服务企企业的发发展战略略建议 PAGEREF _Toc263791693 h 8 HYPERLINK l _Toc263791694 7.1树立立中介企企业品牌牌，赢得得客户对对服务的的信任 PAGEREF _Toc263791694 h 8 HYPERLINK l _Toc263791695 7.2提高高人员素素质，提提供专业业规范的的服务 PAGEREF _Toc263791695 h 9 HYPERLINK l _Toc263791696 7.3通过过创新与与联合提提供全面面和增值值

8、的服务务 PAGEREF _Toc263791696 h 9 HYPERLINK l _Toc263791697 7.4利用用最新科科技实施施网络化化管理 PAGEREF _Toc263791697 h 9 HYPERLINK l _Toc263791698 7.5规模模化连锁锁经营增增强竞争争实力 PAGEREF _Toc263791698 h 10 HYPERLINK l _Toc263791699 7.6运用用新型业业态模式式加入特特许经营营体系 PAGEREF _Toc263791699 h 10 HYPERLINK l _Toc263791700 参考文献 PAGEREF _Toc2

9、63791700 h 10 HYPERLINK l _Toc263791701 致 谢 PAGEREF _Toc263791701 h 1111绪论没有卖不出出去的房房子。随着二手房房市场的的火爆，房房产中介介服务行行业极具具发展前前景，拥拥有了庞庞大的经经纪人队队伍，那那么什么么是经纪纪人，如如何做好好一个成成功的经经纪人，中中介公司司应该要要有什么么样的发发展战略略，是本本文的探探讨内容容。 2经纪人的的概念房产经纪人人是指沟沟通房地地产卖方方与买方方之间联联系，促促进达成成交易并并从中取取得佣金金的代理理人，联联系人，中中间人，经经理人或或介绍人人。3合格经纪纪人应具具备的知知识素质质若

10、想做一名名合格的的房地产产经纪人人，不仅仅要通晓晓房地产产专业知知识，而而且还要要熟练掌掌握法律律知识、金金融知识识及谈判判技巧，才才能在房房地产开开发商和和消费者者、买家家和卖家家中间搭搭起桥梁梁，才能能在中介介行业中中使自己己立于不不败之地地。3.1房地地产专业业知识所谓房地产产经纪，是是指为委委托人提提供房地地产信息息和居间间代理业业务。居居间，通通俗地说说就是作作中间人人。居间间是一手手牵两家家：上家家和下家家，并在在两者之之间起一一种沟通通、促进进和平稳稳的作用用。对一一个房地地产经纪纪人来说说，掌握握大量的的市场信信息是他他从事好好这项业业务的先先决条件件。这些些住处应应该包括括：

11、房地地产有关关的法律律、法规规及相关关的政策策信息、购购买对象象变化信信息等。在在很大大大程度上上来说，经经纪人就就是利用用信息制制造利润润，信息息就是他他们最主主要的资资本。如如果说居居间侧重重的是信信息的话话，那么么代理就就非得要要具备专专业知识识才行。3.2市场场营销知知识房地产开发发到了今今天这样样的局面面，早就就不是几几年前的的单一产产品竞争争了。对对于房地地产商来来说，他他们所需需要的也也不是单单纯的中中介服务务，而是是能够提提供开拓拓市场的的完善营营销计划划和高超超的市场场策划方方案的中中介服务务。房地地产市场场生产与与消费的的分离特特征，决决定了房房地产营营销的重重要性。房房地

12、产在在时间、数数量、类类型、房房型、楼楼层所有有权、信信息的分分离，非非得靠市市场营销销来弥补补。3.3法律律知识经纪人虽然然不是律律师，也也不一定定要达到到专业水水平，但但与房地地产有关关的法律律法规是是非掌握握不可的的。我国国的房地地产业发发展得益益于房地地产法律律法规的的调整和和完善，也也就是说说房地产产的每一一项业务务，都离离不开法法律和具具体的法法规。近近年来时时兴的房房地产律律师见证证业务足足以说明明法律知知识的重重要。房房地产经经纪人要要学法、懂懂法、用用法，依依法办事事，用法法律来维维护委托托人的合合法权益益。3.4金融融知识房地产金融融作为金金融业的的一个重重要组成成部分，与

13、与房地产产开发、经经营与管管理有着着密切的的联系，房房地产金金融是房房地产与与金融联联姻的产产物。房房地产业业的发展展，要金金融业作作为后盾盾，金融融业要拓拓展，房房地产业业是首选选。特别别是房改改新制度度实施、取取消实物物分房后后居民到到市场购购买住房房，经纪纪人的金金融知识识就显得得尤为重重要。3.5谈判判技巧谈判是一门门技术，更更是一门门艺术和和科学。它它通过谈谈判各方方观点、感感情沟通通，达成成一个双双方都能能基本满满意的协协议。房房地产经经纪人的的谈判也也不例外外，通过过谈判完完成委托托方交给给的任务务、本身身获得佣佣金的同同时，也也使市场场的需求求得到了了满足。在在谈判中中常见的的

14、策略如如时机运运用策略略、利益益让步策策略、以以诚取胜胜策略都都是房地地产经纪纪人所必必须借鉴鉴的。对对房地产产经纪人人来说，还还有一个个最现实实的问题题，就是是如何使使双方成成交，这这就要求求房地产产经纪人人“该出出手时就就出手”，还还可以运运用一些些智谋、技技巧和方方法，促促使对方方早下决决心成交交。但不不能使用用欺骗手手段4网络经纪纪人的优优势1.网络是是一个无无限的空空间，把把经纪人人的产品品放上去去，不管管千山万万水，还还是城市市不同，客客人都可可以看到到或者找找到自己己想要的的产品。（打打个比喻喻，如果果有客人人在湖南南长沙，他他想买深深圳的房房子，不不需要千千里迢迢迢地往返返来深

15、圳圳，只需需要在网网上找准准某个自自己感兴兴趣或者者初步相相信的经经纪人，了了解自己己感兴趣趣的楼盘盘，和其其电话联联系好，再再一次看看楼定价价成单）； 2.客人不不需要专专门拿笔笔和纸记记录经纪纪人提供供的盘源源，他们们要做的的，只是是对比楼楼盘和了了解经纪纪人； 3.对于自自己的需需要，可可以放心心在专业业网站上上了解和和对比，而而我们的的经纪人人也不必必花费很很多时间间，跑几几个小区区一一开开门给客客人看，也也不需要要辛苦的的为客人人介绍房房子； 4.网络经经纪人的的诚信，素素质，和和形象将将会是一一种最好好的展现现。包括括经纪人人的人生生格言，经经纪人的的座右铭铭，这样样会使经经纪人与

16、与客人之之间的距距离拉近近，消费费者可以以了解经经纪人的的一些状状态，工工作方式式和个人人人格魅魅力，心心里的防防备心态态也会慢慢慢解除除； 5.随着网网络的普普及和应应用，网网络不仅仅仅只是是一种需需求工具具，它也也变成了了一种沟沟通工具具。经纪纪人通过过和消费费者的网网上交流流会更加加增进亲亲切感，可可以为消消费者提提供服务务的准确确度，而而且可以以避免和和消费者者交流过过程中的的口误而而造成麻麻烦，从从而使经经纪人的的形象也也更具吸吸引力。这这样一来来一去的的过程，会会有可能能使消费费者成为为朋友，而而我们经经纪人也也成为他他们相信信的对象象，当人人格魅力力和关系系到了一一定的层层次，转

17、转介绍或或者再次次成单的的几率都都相当大大； 6.网络经经纪人也也是一种种监督和和督促。一一方面经经纪人的的形象在在更多人人面前展展现，经经纪人就就必须更更加努力力的提升升自己的的工作态态度和激激情，增增强自身身的专业业领域；其次，加加强本身身的职业业道德，诚诚信，口口碑，服服务、形形象、信信誉等方方面来约约束自己己的行为为，提高高交易的的透明度度，加强强服务深深度与广广度，提提高效率率，提升升客户满满意度，以以此来提提高客户户对中介介企业及及经纪人人的认知知感，提提升品牌牌的知名名度与美美誉度，树树立良好好的企业业形象，从从而建立立起自身身的业务务网络。；最后，为为了要适适应这个个环境，经经

18、纪人就就会更多多的去学学习知识识和体验验生活，否否则他就就会被冲冲刷下来来。这样样对经纪纪人的提提升和锻锻炼都是是种挑战战，也能能打造出出更强能能力更有有经验的的精英； 7.一般消消费者从从网络上上了解到到网络经经纪人的的房源和和其人格格等方面面后，会会和网络络经纪人人联系，再再次见面面的时候候，网络络经纪人人对消费费者有了了一定的的了解，这这样就能能发挥最最佳的销销售方式式，对成成单的几几率更高高； 8.做到真真正的能能者上，中中者让，庸庸者下的的管理模模式，让让更多有有能力，想想挑战，充充满激情情和欲望望的业内内人员得得到自己己真正想想要的，跨跨上新的的平台。 9.网络经经纪人将将大大提提

19、高现有有房地产产中介服服务质量量，使房房产中介介交易向向国际成成熟市场场靠拢。网网络经纪纪人在按按照标准准化程序序为发布布信息服服务的同同时，还还为客户户提供房房地产交交易的专专业咨询询，帮助助客户挑挑选合适适的卖方方或买方方，带客客看房，提提供房产产交易全全过程跟跟踪服务务，直至至交割完完毕。 5 网上房房源发布布技巧通过网络，通通过各类类房产中中介网站站，可以以把经纪纪人的房房源有效效快速的的推销出出去，让让更多的的客户看看到售房房信息。好好房自然然会有很很多人去去看，去去选择。有有时候一一些不好好营销的的房子，难难遇客户户的房子子，通过过各个经经纪人大大量的信信息发布布，产生生爆炸式式的

20、广告告效应，再再有毛病病的房子子也终于于会有人人问，有有人看，最最终成交交。当然，中介介公司和和经纪人人发布房房源也是是有一定定的成本本的。中中介公司司与各类类专业或或非专业业的网站站合作，也也就是中中介公司司或经纪纪人付费费给网站站，网站站提供平平台和端端口，并并结合各各类搜索索优化，使使付费用用户的房房源发布布后有更更高的点点击量，让让更多的的客户看看到，让让客户对对此产生生兴趣，促促成交易易。现在是网络络化是搜搜索引擎擎的时代代，人们们的上网网习惯已已经形成成了“打开网网页，百百度一下下”。经纪纪人在发发布房源源时也要要尽量选选择通过过搜索引引擎直接接就能看看到的，让让客户第第一时间间找

21、到相相关网站站，第一一时间点点开你的的信息。选择发布信信息的网网站最好好是下面面的网站站如下图 （百百度关键键词搜索索结果）在各类信息息网站上上，可以以成立自自己的网网上店铺铺，发布布自己的的房源信信息，建建立自己己的经纪纪人博客客，发布布房产评评论，经经纪人心心声，和和广大经经纪人朋朋友讨论论分享自自己工作作体会，解解疑答惑惑。（搜房网店店铺）（郑州安居居客首页页）5.1房源源信息如如何填写写据了解，越越来越多多的消费费者（至至少800%）购购房前会会上网查查询相关关资料或或上网找找房，导导致中介介通过网网络获得得客源量量越来越越高和报报纸媒体体日渐式式微。房房屋买卖卖作为百百姓最大大的一项

22、项生活消消费支出出，购房房者除了了考虑房房子的地地理位置置、户型型、价格格等因素素外，还还会权衡衡周边环环境、配配套设施施等其它它因素。这这些在中中介门店店和报媒媒无法展展现的实实体，可可以在网网络上进进行详细细描述。填填写信息息越多，获获取客户户量也将将越大。5.1.11房源的的标题房源标题类类似看书书读报的的文章标标题，作作用是带带给用户户房源的的第一印印象。房房源标题题会出现现在用户户搜索的的结果列列表页等等地方的的显著位位置。可可以说一一个好的的标题可可以大大大提高房房源被用用户浏览览和预约约的次数数。一个好的标标题往往往有两个个方面组组成，首首先就是是言简意意赅的阐阐明房屋屋的卖点点

23、，这里里的卖点点应该是是此房屋屋最大的的亮点，例例如“八八中附近近”“双双阳台，双双阁楼”等等。另外外标题的的组织应应该尽量量的吸引引人，在在拟定标标题的时时候可以以针对房房屋的卖卖点拟定定可能购购买此房房的客户户的类型型，并根根据此类类客户的的特点拟拟定标题题。5.1.22房源的的详细说说明要在房源说说明中突突出该房房的优势势来吸引引网民点点击信息息并主动动与您联联系，如如拥有名名校、升升值潜力力、性价价比分析析、周围围环境和和配套设设施分析析等，需需强调的的是所发发布信息息要真实实。5.1.33 投购购房群体体之所好好各个购房群群体细分分市场的的需求会会随着季季节的不不同有所所变化。要要针

24、对近近期购房房群体的的需求进进行发布布房源，如如投资客客较多，还还是刚性性需求的的购买婚婚房的群群体较多多，要根根据市场场需求投投其所好好，其房房源的关关注度自自然就高高了。此此外，因因网络发发布数量量是根据据合同约约定有所所限制，所所以要挑挑选出优优质房源源进行发发布，才才不会导导致资源源浪费。5.1.44房源发发布量与与刷新量量房源信息在在本网上上展示的的机率取取决于每每天房源源录入量量和每天天房源更更新量。特特别提示示的是录录入房源源量越多多，被网网民浏览览、搜索索到的机机会越大大。房源源发布可可每天无无限量更更新，刷刷新后房房源就会会在首页页体现，便便于网民民浏览点点击,所所以每天天都

25、要勤勤刷新房房源，做做好房源源管理。5.1.55房源发发布时间间据统计，登登陆房产产网站的的网民目目的很明明确，购购房意向向都相当当强，浏浏览高峰峰期一般般为：每每天早上上9：000111：000，中中午144：000166：000，晚上上19：0020：00，要要把握好好时机做做好发布布工作。6房产营销销中的失失误及处处理办法法6.1、产产品介绍绍不详实实原因：对销销售房屋屋不熟悉悉。解决：房屋屋进入渠渠道开始始销售后后，一定定要认真真了解房房屋的具具体情况况，例如如权属、建建筑年代代、物业业情况、所所需税费费等，给给客户详详实的介介绍。6.2、任任意答应应客户要要求原因：1、急急于成交交。

26、2、为为个别别别有用心心的客户户所诱导导。解决：1、相相信自己己的所售售的房屋屋，相信信自己的的能力。22、确实实了解公公司的各各项规定定，对不不明确的的问题，应应向经理理请示。33、注意意辨别客客户的谈谈话技巧巧，注意意把握影影响客户户成交的的关键因因素。44、所有有载以文文字，并并列入合合同的内内容应认认真审核核。6.3、客客户喜欢欢却迟迟迟不作决决定原因：1、想想再作比比较。22、同时时选中几几套房屋屋，犹豫豫不决。33、想付付定金，但但身边钱钱很少或或没带。解决：1、针针对客户户的问题题点，再再作尽可可能的详详细解释释。2、若若客户来来访两次次或两次次以上，对对房子已已很了解解，则应应

27、力促使使其早早早下决心心。3、缩缩小客户户选择范范围，肯肯定他的的某项选选择，以以便及早早签约。44、定金金，客户户方便的的话，应应该上门门收取定定金。55、暗示示其他客客户也看看中同一一套房子子，早下下决定则则早定心心。6.4、下下定后迟迟迟不来来签约原因：1、想想通过晚晚签约，以以拖延付付款时间间。2、事事务繁忙忙，有意意无意忘忘记了。33、对所所定房屋屋又开始始犹豫不不决。解决：1、下下定时，约约定签约约时间和和违反罚罚则。22、及时时沟通联联系，提提醒客户户签约时时间。33、尽快快签约，避避免节外外生枝。6.5、客客户一再再要求打打折原因：1、知知道先前前的客户户成交有有折扣。22、客

28、户户有打折折习惯。解决：立场场坚定，坚坚持房屋屋质量，坚坚持价格格的合理理性。无论是和客客户打交交道还是是追女友友，让他他（她）感感觉到你你的关注注，感觉觉到你的的注意力力在他们们身上，他他们才会会更关注注你，更更支持你你！7我国房地地产中介介服务企企业的发发展战略略建议7.1树立立中介企企业品牌牌，赢得得客户对对服务的的信任树立品牌是是企业取取得竞争争优势的的主要途途径。只只有通过过优质服服务，塑塑造强有有力的企企业品牌牌形象，使使消费者者对品牌牌产生信信任和忠忠诚，才才能够在在未来的的竞争中中占有一一席之地地。随着着中国市市场化进进程不断断的推进进，消费费者的品品牌意识识在逐步步地加强强。

29、服务务品牌是是促进房房地产中中介企业业与客户户沟通的的有效手手段，是是在市场场竞争中中主动出出击获取取制胜权权的有效效武器。而而专业水水平差、人人员素质质低、操操作不规规范的中中介企业业将被市市场无情情淘汰。7.2提高高人员素素质，提提供专业业规范的的服务消费者要买买房租房房，之所所以找中中介商代代理，是是相信他他们可以以提供专专业的服服务，两两方面的的含义：一是从从业人员员要有专专业基础础知识，二二是要有有专业化化操作水水平。消消费者不不仅要求求经纪人人能够提提供房源源和客源源的信息息，而且且还需要要提供房房地产政政策、房房地产投投资、房房地产建建筑、房房地产价价格、房房地产手手续办理理等相

30、关关的专业业咨询。谁谁能够不不断地为为经纪人人提供专专业培训训，谁就就能够在在未来的的中介服服务中为为客户提提供专业业化的服服务，使使客户高高度满意意，从而而吸引客客户和保保留客户户，确立立自身的的竞争优优势。7.3通过过创新与与联合提提供全面面和增值值的服务务客户在房地地产交易易中需要要包括政政策咨询询、价格格评估、合合同签订订、抵押押贷款、装装饰装修修等多方方面的服服务，谁谁能够在在服务内内容方面面不断地地创新，为为客户提提供全面面的服务务；同时时不断地地创新服服务方式式，贴近近客户降降低消费费者的交交易成本本，谁就就能够赢赢得客户户，提高高知名度度，房地地产中介介企业应应该保证证有足够够

31、的房源源，但任任何一个个中介机机构都不不可能满满足全部部客户的的需求，也也不可能能包揽千千差万别别的客户户。这就就在客观观上要求求房地产产中介机机构要走走联合的的道路，做做到信息息共享、资资产重组组、资源源合理配配置。7.4利用用最新科科技实施施网络化化管理房地产中介介行业作作为一种种信息密密集型的的产业，信信息的准准确性、时时效性、及及信息通通畅是中中介机构构从事经经营活动动的基础础。但在在目前情情况下，计计算机技技术的应应用，将将使房地地产咨询询、估价价中常常常涉及到到的大量量数据处处理工作作变得容容易，也也使房地地产中介介信息的的查询、配配对变得得迅捷方方便。买买方不仅仅可以通通过网络络寻找中中意的楼楼盘，而而且可以以在网上上看到物物业实景景、图片片等资料料，甚至至还可以以进行物物业比较较。通过过采用房房地产中中介专用用软件，进进行快速速房源查查询等能能