泸州某商城项目策划方案

1、前言泸州绿地地商城位位于泸州州传统商商业区“水井沟沟商圈”，从产产品本身身所处地地理位置置来看，这个项项目应该该是受到到投资者者或经营营户追捧捧的商业业物业项项目。但但从项目目开盘以以来却并并未出现现火暴的销销售场面面，而本本承诺客客户的220022年6月月的开业业时间也也一拖再再拖，在在已购房房客户中中造成了了一定的的负面影影响。究究其原因因，有项项目本身身规划设设计的问问题，也也有不结结合当地地、当时时房地产产开发以以及商业业发展规规律盲目目立项的的问题。要想从从根本上上解决项项目当前前的销售售困难，必须对对整个泸泸州市场场的商业业物业开开发状况况；商业业物业销销售模式式；商圈圈构成；未来

2、商商业发展展趋势等等多方面面进行详详实而细细致的研研究以便便能在销销售环节节重新提提出可操操作的方方案而引引起市场场目标客客户的关关注。XX物业业顾问有有限公司司受邀成成为绿地地商城项项目的销销售代理理，在开开始正式式销售前前，将从从专业的的角度对对项目进进行研究究并得出出一系列列的解决决方案，本报告告就是基基于这样样的前提提而产生生的。整个报告告分四部部分，从从市场研研究到商商业定位位及规划划、营销销及推广广思路最最后到营营销推广广执行细细则，各各章节虽虽各自独独立，但但主题却却都紧紧紧围绕绿绿地商城城的销售售问题，力求得得出最有有效的方方法帮助助项目完完成剩余余面积的的销售。 泸 州 绿

3、地地 商 城策划报告告第 一 部 分分市 场 研 究究 报 告第一部分：市场研究报告第二部分分：商业业定位及及规划建建议第三部分分：营销销及推广广策略 第四部部分：营营销及推推广执行行细则前 言言 随着计计划经济济的结束束，市场场经济的的极大繁繁荣，市市场研究究已经成成为各行行各业一一种非常常普遍的的经济行行为，但但不同的的行业在在进行市市场研究究时所采采用的方方法和对对象却有有着根本本的区别别。绿地商城城是一个个房地产产开发项项目，但但由于其其是纯粹粹的商业业物业，则调查查对象不不仅涵盖盖了未来来的目标标客户，同时消消费行为为的调查查也是非非常必要要的。在在此次市市场研究究过程中中，为真真实

4、反映映目标客客户的投投资心态态；帮助助项目进进行正确确的商场场定位，我们一一共设计计了三部部分共110个主主题的调调查，分分别是背背景资料料调查（帮助正正确认识识项目大大环境）；商业业发展现现状及趋趋势调查查（帮助助商场进进行符合合市场的的规划和和定位）；商业业物业调调查（正正视市场场竞争，打造差差异化策策略）。在本次市市场研究究过程中中，主要要手段有有：政府府渠道（背景资资料部分分）；走走访式；问卷式式；资料料查阅。而问卷卷调查主主要采用用入户和和拦截两两种方式式。通过过各种调调查手段段的结合合，此次次市场研研究基本本反映了了泸州市市场真实实的竞争争和商业业发展状状况，数数据真实实可靠。第一

5、章：相关背背景资料料调查第一节：泸州市市宏观经经济环境境现状调调查泸州市经经济发展展基本情情况两千多年年历史铸铸成的泸泸州，位位于祖国国锦绣天天府之南南，辖三三区四县县，总面面积1222422.955平方公公里 ，人口4461.45万万,是闻名遐遐迩的国国家历史史文化名名城、全全国双拥拥模范城城、国家家卫生城城市。市市区为长长江与沱沱江所环环绕，是是四川出出海的南南通道和和长江上上游的重重要港口口，市区区人口338多万万。20011年泸州州基本经经济发展展情况列列表如下下：表1-11-1：泸州基基本经济济发展状状况国内生产产总值177.9亿元元71第一产业业增加值值46.004亿元元第二产业业

6、增加值值68.11亿元63第三产业业增加值值63.44亿元社会消费费品零售售总额59亿元元98财政收入入14.88亿元61城市居民民人均可可支配收收入65655元98农民人均均纯收入入22688元431、江阳阳区649平平方公里里，辖个个镇，66个乡，4个街街道办事事处，现现有人口口约422万人。20000年，全区GGDP114.992亿元元，增长长率为99.7%。社会会消费零零售总额额10.3亿元元，增长长5.55%。城城乡居民民储蓄存存款金额额33.6亿元元，增长长26.8%。第一、二、三三产业的的增长率率分别为为11.99%，200.8%，4.5%。龙马潭区区340.8平方方公里，辖7个

7、个镇，22个乡，4个街街道办事事处。现现有人口口31万万余人。20000年全全区GDDP为111.44亿元，比上年年增长110%，社会零零售消费费品总额额5.66亿元，增长112%。第一、二、三三产业的的增长率率分别为为4.11%，110.99%，112.55%。纳溪区11500.6平平方公里里，辖99个镇，4个乡乡，1个个街道办办事处，现有人人口约447万余余人，220000年全区区GDPP15.59亿亿元，比比上年增增长8.6%，工业总总产值增增长率99%，农农业总产产值增长长率为66.8%，乡镇镇企业增增长率为为17.94%，社会会消费品品零售总总额6.97亿亿元，比比上年增增长100.

8、9%。泸县15133平方公公里，辖辖29个个乡镇。现有人人口约1103万万余人，20000年，全县完完成GDDP333.7亿亿元，比比上年增增长7.3%。第一、二、三三产业增增长率分分别为33.6%5.77%100.1%。合江县24222平方公公里，辖辖29个个乡镇。现有人人口约88.4万万余人，20000年，全县GGDP225.33亿亿元，比比上年增增长8.1%,第一、二、三三产业增增长率分分别为33.5%、9.7%、11.6%,社会消消费品零零售总额额6.889亿元元,增长长率为99%。叙永县全县幅员员面积229777平方公公里,辖辖26个个乡镇,现有人人口约665万人人,2000年,全县

9、GGDP113.665亿元元,增长长率为44.7%。古蔺县31822平方公公里,辖辖29个个乡镇,现有人人口744万余人人,职工工年平均均资67784元元。20000年年,GDDP144亿元,增长率率7.55%。二、泸州州的主要要支柱产产业基本本情况泸州州是一个个以化工工、机械械、酿酒酒为龙头头，轻重重工业并并举的综综合性工工业城市市，工业业在这个个城市中中起着举举足轻重重的地位位和作用用。发达的化化学工业业化学工业业是泸州州最大的的最有前前景的支支柱产业业，尤以以天然气气化工闻闻名遐迩迩。泸州州是化工工部确定定的全国国16个大大化工基基地之一一，也是是化工部部规划发发展的全全国大中中小城市市

10、14个精精细化工工基地之之一。现现化工产产业占四四川的115，重庆划划出后占占25。泸天化集集团公司司是目前前中国最最大的尿尿素生产产厂和油油脂化工工基地，拥有全全国最大大的合成成氨、尿尿素、脂脂肪酸和和脂肪胺胺装置, 年产产合成氨氨90万吨吨、尿素素1244万吨, 是全国国16个化化工基地地之一，是中国国5000家大型型企业和和5000家经济济效益最最佳工业业企业之之一。发达的工工程机械械制造业业泸州是全全国九大大工程机机械生产产基地之之一，是是全国大大中型全全液压汽汽车起重重机、挖挖掘机制制造中心心。现已组成成了以长长江起重重机厂、长江挖挖掘机厂厂、长江江液压件件厂为骨骨干的四四川长江江工

11、程机机械集团团公司，集团公公司已形形成国家家级工程程机械主主机、基基础件和和维修配配套成龙龙的生产产体系。发达的酿酿酒工业业泸州酿酒酒工业历历史悠久久，以盛盛产国家家名酒“泸州老老窖酒”和“古蔺郎郎酒”驰名中中外，是是国家名名优酒生生产基地地，举世世闻名的的酒城。现已发发展成为为以泸州州老窖股股份有限限公司、古蔺郎郎酒厂为为骨干体体系的国国家级、省级饮饮料酒酿酿造业综综合体系系，是全全国同时时拥有两两个国家家名酒的的三个地地区之一一。第二节：泸州市市未来发发展规划划综述泸州市城城市规划划发展主主要将围围绕建设设大城市市的目标标，按照照建设现现代化大大城市的的要求，突出山山水园林林特色，加强城城

12、市建设设与管理理，提高高城市规规划和设设计水平平，走城城市可持持续发展展道路。城市远期期规划(20220年)为四川川商贸大大城市,建成区区为622.288平方公公里,市市区集聚聚人口770万人人。城市市整体布布局结构构形态为为有机疏疏散,分分片集中中的环形形组团结结构,总总体布局局设置中中心半岛岛和小市市片区一一个联合合市级中中心,沙沙湾、安安富二个个片区和和若干组组团。目前泸州州市城市市的主要要发展规规划主要要有以下下几点：1、市中中心以旧旧城改造造为主，水井沟沟一带定定位于泸泸州市中中心商业业区，滨滨江路为为休闲、餐饮一一条街目前，以以实施迎迎晖路水水井沟市市府路小小市杜家家街等旧旧城改造

13、造和滨江江路环境境综合整整治工作作。2、新区区建设以以城北新新区、城城西新区区和西部部化工城城建设为为主，城城北新区区将建设设成为新新的居住住和商贸贸集散中中心，西西部化工工城将成成为泸州州市新的的工业中中心目前，城城北新区区规划面面积100平方公公里,已已全面启启动城北北新区龙龙马大道道江阳西西路北延延线纳溪溪河东新新区蓝田田重湾小小区等新新区开发发建设；开展江江阳西路路西延线线主干道道电缆下下地等城城市基础础设施建建设等工工作。并并且，泸泸州市政政府已在在城北新新区设立立了泸州州市经济济技术开开发区，提出了了“加快江江阳西路路北延线线龙马大大道纳溪溪河东新新区建设设，全面面拓展城城北新区区

14、，建成成6公里城市市道路，年底形形成规模模。”的决策策。西部化工工城总体体规划已已经完成成，于去去年 110月119日在在成都通通过专家家评审。化工城城按”一城四四区” 的总总体思路路进行规规划，即即四川西西部化工工城，以以泸天化化公司为为主的纳纳溪化工工园区，以省级级泸州经经济技术术开发区区为主的的龙马潭潭化工园园区，以以泸化厂厂为主的的高坝化化工园区区和以天天华公司司为主的的合江化化工园区区。3、交通通规划设设施泸州目前前已形成成发达的的水陆空空立体交交通网络络和通讯讯网络，对外交交通、通通讯极其其便捷。陆地交通通：3221国道道纵贯全全境 ，并有大大纳（贵贵州大方方至泸州州纳溪）公路沟沟

15、通，是是四川最最便捷的的出海南南通道。隆纳（隆昌到到纳溪）高速公公路已建建成并与与成渝高高速公路路相连接接。空中交通通：泸州州至北京京、上海海、广州州、海口口、昆明明 、贵贵阳等地地的直达达航班已已开通。水域交通通：泸州州港已成成为四川川长江上上游常年年通行110000吨级船船舶的港港口和四四川省的的长江第第一大港港。泸州州港集装装箱多用用途码头头是年吞吞吐量55万标箱箱的直立立式综合合性码头头。 通讯网络络：通讯讯网络先先进高效效-已已建成国国内互联联网上规规模最大大、信息息最齐全全的酒类类专业网网中国酒酒类信息息网、中中国西部部农副产产品市场场信息网网、中国国西部化化工城信信息网。第三节：

16、泸州市市房地产产现状及及趋势概概述泸州市房房地产发发展历程程19988年以前前：泸州州市房地地产住宅宅以福利利建房为为主,房房地产开开发集中中在市区区周围一一带,规规模较小小。19999年：随随着国家家福利分分房政策策的取消消,货币币分房政政策的实实行及金金融机构构对房地地产消费费的介入入(按揭揭),泸泸州市房房地产开开发开始始转入市市场经济济的轨道道,房地地产开发发迅速增增长,市市场供需需两旺.20011年：泸泸州市完完成房地地产开发发投资993亿元，增长5532，竣竣工面积积达8779万平方方米，销销售面积积53万万方,实实现商品品房销售售4.77亿元。随着消消费者的的日益理理性和消消费力

17、较较大释放放,市场场已步入入买方市市场阶段段泸州市住住宅市场场综述通过对泸泸州市住住宅市场场的基本本调查，泸州市市住宅市市场目前前存在以以下特征征和趋势势：住宅业开开发主要要向郊区区发展，其中以以城北新新区和大大山坪为为主，集集中了天天立花园园、华锦锦园、东东洲、柏柏香林、佳乐花花园等中中高档花花园住宅宅。大中型楼楼盘的开开发已开开始作为为市场的的主流，小区的的开发开开始注重重环境、户型、及整体体规划设设计等方方面，产产品已具具有较高高质素。郊区项目目的价格格主要在在10000元/平方米米18800元元/平方方米之间间，市区区新建项项目的价价格在11300018800元元/平方方米，说说明相比

18、比较其他他二线城城市，泸泸州市居居民已具具有较高高的消费费力水平平。消费者购购房开始始趋向理理性化，表现为为一方面面开始注注重开发发商的品品牌实力力及物业业品质，另一方方面已经经具备一一定的法法律常识识，懂得得利用法法律常识识维护自自己。三、泸州州市商业业物业综综述泸州市目目前在售售的商业业物业总总量在440万方方左右，商业物物业的分分布主要要集中在在市中心心水井沟沟商圈、大山坪坪商圈及及城北新新区一带带。水井沟商商圈的商商业物业业主要以以大型商商场为主主。目前前，在水水井沟一一带聚集集了升琦琦发、泸泸州商业业大世界界、水晶晶广场、酒城购购物中心心、泸州州商业步步行街（滕王阁阁）、龙龙城大厦厦

19、等一大大批地段段位置优优越的大大型商场场。商业业面积在在20万万方左右右，商场场定位基基本以大大型综合合性商场场为主。大山坪商商圈的商商业物业业主要以以商住楼楼的形式式出现，底层商商场既可可作整体体商场，又可灵灵活分割割为临街街门面。目前，在售主主要有佳佳乐雅典典园和福福华大厦厦，市场场总供给给量大约约在2万万方左右右。城北新区区作为泸泸州市新新的商贸贸集散中中心，商商业物业业主要以以大型的的集贸、专业市市场形式式出现。目前，正在建建设或在在售的有有科维商商城、三三九灯饰饰城（刚刚开业）、利民民回龙湾湾综合市市场等。泸州市商商业物业业较大的的供给量量必然导导致竞争争的白热热化，商商业物业业竞争

20、的的趋势也也必然从从地段、价格的的硬件竞竞争向商商场规划划、商场场个性、商业及及物业管管理等软软件竞争争发展。 本章相关关结论泸州市宏宏观经济济发展状状况良好好。泸州州市居民民已具有有较高的的消费能能力和较较 强的的消费欲欲望泸州市的的工业支支柱产业业以化工工、机械械、酿酒酒为主，主要大大中型企企业有泸泸天化集集团、四四川长江江工程机机械集团团公司、泸州老老窖股份份有限公公司等泸州市的的商业格格局已形形成市中中心以大大型综合合性商场场为主，城镇中中心以集集贸市场场、专业业市场为为主，并并存共荣荣的局面面泸州市的的城市规规划主要要以围绕绕大城市市为目标标，以市市中心为为主城区区，以组组团式向向外

21、扩展展。城市市新区建建设以城城北新区区、西部部化工城城等为主主泸州市房房地产市市场发展展迅速，开发投投资额增增长速度度较快.商业物业业的竞争争将不再再仅仅是是地段和和价格的的竞争，商业物物业的核核心竞争争力将是是包涵商商场规划划、业态态组合定定位及招招商执行行等在内内的项目目资源的的整合力力。第二章：泸州市市商业发发展现状状调查第一节：泸州市市商业分分布情况况及特点点泸州市位位于四川川省南部部沱江与与长江的的汇合处处，改革革开放以以来，城城市建设设快速发发展，城城市规模模迅速扩扩大，基基础设施施不断完完善，人人民的生生活水平平以及生生活质量量也在逐逐年提升升。城市市的零售售商业也也随之而而产生

22、了了日新月月异的变变化。但但是相对对于国内内同等城城市的商商业发展展状况来来看，泸泸州市整整体商业业的发展展水平仍仍处在起起步阶段段。发展展的速度度相对缓缓慢。就就目前而而言，泸泸州市商商业主要要集中分分布于沱沱江商业业城、水水井沟商商业区、白招牌牌商业区区三个区区域内。沱江商业业城区域域沱江商业业城区域域以公交交鞋城为为中心。它东起起双井沟沟、西至至沱二桥桥、南起起沱一桥桥、北至至龙南路路，商业业辐射面面积可至至整个小小市。是是政府大力力扶持的的大型商商业专业业批发市市场。商商业区域域内经营营业种涉涉及农副副产品、建材、鞋类、五交化化、日用用百货、灯饰、化纤、服装、床上用用品等。商品的的经营

23、方方式以批批发为主主零售为为辅相结结合，商商业城由由十家商商场组成成；主要要针对的的消费者者以泸州州周边城城乡大众众消费者者为主；经营档档次中低低档。整整个商城城的业种种、业态态组合比比较混乱乱；虽然然商品品品种齐全全，价格格低廉，但商品品的品质质不高，大多数数以个体体户经营营者居多多，毫无无品牌可可言。从从外部购购物环境境来看，街道狭狭窄、脏脏乱，车车流、人人流穿行行其中，整个商商业区内内基础设设施规划划不完善善；从商商业区商商场内部部购物环环境来看看，室内内装修落落后，灯灯光昏暗暗，硬件件设施陈陈旧，服服务意识识淡漠，商场内内经营管管理水平平仍然停停留在九九十年代代初期，甚至存存在没有有统

24、一管管理模式式的商场场。严格格来讲，整个商商业区只只能算是是一个传传统的综综合批发发市场，而不能能称之为为商圈。水井沟商商业区水井沟商商业区东东起珠子子街、西西至苏公公路、南南起治平平路、北北至江阳阳北路，是本市市商业中中心区域域。区域域内由摩摩尔百货货、汇通通百货和和街边专专业店、专卖店店为主要要商业形形态构成成元素。经营业业种主要要涉及日日用百货货、服装装、化妆妆品、眼眼镜、通通讯器材材、大小小家电、饰品、食品、鲜花、药品、餐饮等等。该区区域是泸泸州传统统的商业业区，是是市民主主要的购购物区域域，集中中了较多多的国内内外中档档品牌，加之国国际快餐餐巨头肯德鸡鸡、麦当当劳和德德克士的的入驻，

25、区域内内消费人人流很旺旺盛，整整体消费费力以中中高档为为主。但但是，该该商圈现现有的业业态组合合尚未成成熟，存存在着商商场经营营设施陈陈旧，缺缺乏个性性特色商商业网点点，且区区域内无无明显的的错位经经营规划划，现有有的商业业网点重重复经营营现象严严重等问问题，所所以，引引进先进进的零售售业态是是该商圈圈内业态态组合合合理和商商业良性性发展的的趋势所所在。白招牌商商业区白招牌商商业区区区域东起起江阳北北路、西西至龙泉泉桥、南南起慈善善路、北北至兴窿窿街，以以道路两两边店铺铺为主要要商业经经营形式式构成，经营业业态主要有有专业店店、专卖卖店、超超市等，商品品品种较丰丰富，主主要针对对中低档档消费群

26、群体，购物氛氛围比较较浓厚。但从商业业区整体体上看，店铺数数量较少少，单铺铺营业面面积不大大，不具具备规模模性。特特色商业业街的形形成上还还有待一一定时间间的培育育。同时时，由于于该区域域内分布布大量的的居民社社区，具具有大量量潜在的的消费群群体，因因此，该该商业区区商业存存在较大大的发展展空间和和发展潜潜力。相关结论论：泸州市零零售商业业发展还还停留在在目前国国内发达达城市的的初级阶阶段一方面城城市的商商业发展展随着城城市经济济的发展展，取得得了长足足的进步步，有了了现有商商业的繁繁荣景象象；另一一方面，泸州市市的规模模和市场场容量有有限，以以及现有有商业运运作者经经营理念念滞后，也为整整个

27、泸州州商业的的发展带带来很大大的局限限性城市商业业中心规规划缺乏乏系统化化和科学学化几个商业业繁荣区区特色不不明显水井沟的的品牌还还不足以以满足城城市高收收入层的的消费；沱江商商业城的的统一管管理有待待加强；白招牌牌的专卖卖店品种种太单调调缺乏综合合型的商商业网点点到目前为为止，购购物中心心这种先先进的零零售业态态还没有有在泸州州出现缺乏城市市零售商商业的“领航者者”无论汇通通还是摩摩尔，都都只是传传统百货货的业态态，在商商品组合合和购物物环境以以及品牌牌品质上上都不足足以引导导消费第二节：泸州市市零售业业态个案案调查1、摩尔尔商场表1-22-1地 址址位于江阳阳北路紧紧临邮电电大楼(地处市市

28、中心繁繁华地段段，人流流量和购购买力强强营业面积积1.255万平方方米性 质私营市场定位位以经营高高、中档档商品为为主，但但市场定定位不明明确。在在定位上上求全求求大，反反而使整整个卖场场显得业业种组合合混乱、楼层规规划不合合理，商商场整体体经营档档次和形形象受到到一定的的影响商场规划划LG： 餐饮、超市、通信、滋补品品、烟酒酒、工艺艺品、眼眼镜、小小家电、照相器器材、音音响制品品1F： 床上用用品、化化妆品、男鞋、女鞋、运动鞋鞋、内衣衣、女杂杂、男杂杂、家饰饰品、皮皮具、钟钟表、金金银珠宝宝、太阳阳镜2F： IT产产品、文文具、玩玩具、童童装、少少女装、少淑女女装、休休闲装、男装、太阳镜镜、

29、男杂杂、女杂杂经营状况况摩尔商场场地处商商业中心心地带，又是本本地唯一一的一家家规模最最大、商商品最丰丰富，促促销活动动最活跃跃的大型型百货公公司，购购物环境境宽敞明明亮，商商场设施施有：停停车场、皮鞋美美容、母母婴室、寄物台台、免费费儿童天天地、礼礼品包装装、双向向扶梯共共四部，中央空空调等。但自开开业以来来在规划划上一直直调整不不到位，品牌商商户组合合混乱，楼层经经营主题题不鲜明明，商品品陈列缺缺乏专业业性,从从业人员员服务意意识淡薄薄。但在在商场推推广方面面规划较较好，配配套服务务设施完完善，使使商场在在本地消消费者心心目中已已具有一一定地位位，如果果加强对对商场规规划和业业种组合合的调

30、整整，符合合行业和和市场的的要求并并建立完完善的管管理体系系，将会会争取到到更多的的市场份份额。2、汇通通百货表1-22-2地 址江阳北路路与苏公公路的交交汇处(地处市市中心繁繁华地段段，人流流量和购购买力强强营业面积积64000平方米米性 质股份公司司市场定位位以经营中中档产品品为主，市场定定位明确确。在商商品定位位上以大大众商品品为主，目前正正进行“传统百百货+流流行百货货”相结合合的调整整，因此此吸引了了部分著著名国内内中档品品牌进驻驻，在商商品组合合上面也也开始追追求专业业化，使使得整个个商场在在市民心心目中有有很高的的信誉度度；但由由于其专专业性和和经营理理念的欠欠缺，在在商场整整体

31、规划划调整方方面还有有待提高高商场规划划LG： 超市、餐饮、烟酒茶茶1F： 化妆品品、女杂杂、钟表表、男鞋鞋、女鞋鞋、运动动鞋、工工艺品、金银珠珠宝、小小家电、眼镜、照相器器材2F： 少女装装、少淑淑女装、休闲装装、童装装3F： 男装、内衣、床上用用品、女女杂、男男杂、童童装、针针织4F： 家电、箱包、厨具、儿童用用品、运运动服饰饰、运动动器材、乐器、文具、经营状况况传统百货货零售形形态，商商场购物物环境简简洁明亮亮，主要要设施有有：寄物物台、礼礼品包装装、双向向扶梯共共八部，中央空空调等。商场经经营模式式主要采采取联营营为主的的经营方方式。在在经营管管理上实实行了统统一商场场形象、并进行行统

32、一规规划，对对人员和和货品进进行统一一的管理理。建立立了较完完善的管管理制度度，并将将制度落落实到实实处，以以制度管管人；保保持了良良好的厂厂商合作作关系，在商圈圈中有较较好的口口碑。汇汇通百货货自开业业十年来来顺应泸州州商业市市场的发发展，对对自身形形象很好好的维护护，在市市民心目目中树立立了较好好品牌形形象。但但是,随随着市场场竞争的的日益激激烈，如如果不在在其经营营理念和和规划上上有所调调整，顺顺应市场场的发展展趋势，最终也也将会被被市场所所淘汰。第三节：泸州零零售业发发展趋势势21世纪纪的零售业业仍将是是最主要要的服务务产业主主流。零零售业的的发展水水平不仅仅体现出出一个城城市商业业的

33、发展展状况，也代表表了一个个城市的的经济、文化的的发展状状况。五五年前，泸州的的零售业业可以说说还相当当的落后后，百货货公司和和专卖店店、专业业店等零零售业态态少之又又少。消消费者需需要购买买适合自自己消费费品都只只能远赴赴成都、重庆等等大城市市。其零零售商业业市场的的落后可可见一斑斑。随着着近年来来泸州市市经济和和零售商商业的发发展，这这一现象象已经得得到较大大的改观观，市区区内初步步形成沱沱江商业业城、水水井沟、白招牌牌三大商商业区。国际和和国内的的一些著著名零售售品牌也也纷纷进进驻泸州州中心商商业区，各区域域正逐步步形成自自身的商商业特色色，吸引引不同阶阶层和消消费力的的消费群群体。从城

34、市整整体的商商业发展展水平来来看，泸泸州商业业的发展展目前还还停留在在国内990年代代初期。从城城市商业业地产开开发建设设来看，近年来来城市商商业项目目的开发发大多但但是都在在无专业业商业规规划的前前提下进进行开发发，对于于商业物物业的后后期运作作没有提提前规划划，造成成整个城城市商业业规划不不合理，业态格格局单一一，从而而造成大大量商铺铺空置，资源浪浪费现象象严重；从现有有的商业业网点来来看，虽虽然现有有商场数数量较多多，但却却没有出出现经营营业绩特特别突出出的商场场，也没没有一家家商场能能在市场场上引领领城市零零售发展展的方向向，带动动城市的的流行消消费，大大多数的的商场还还停留在在同质化

35、化竞争的的层面上上。这种种现象已已严重制制约了泸泸州的商商业发展展，也影影响了整整体城市市的经济济发展；从泸州州目前零零售商业业结构来来看，现现有的零零售业态态组合存存在较多多不合理理性，商商场内的的购物环环境、商商场形象象、楼层层分布、商业设设施、商商品结构构等方面面都非常常落后，如果继继续维持持现有的的商业格格局，一一方面将将是无法法满足消消费者的的日益提提高的消消费需求求，另一一方面也也对城市市零售商商业发展展毫无积积极推动动促进作作用；从从商业的的业态发发展来看看，百货货商场中中的摩尔尔百货和和汇通百百货经营营定位为为中档偏偏高的消消费结构构，周边边专卖店店就完全全针对于于中低档档消费

36、群群，超市市中只有有汇通和和摩尔超超市经营营情况良良好，专专业主题题店只涉涉及了眼眼镜、通通讯、服服装几个个行业，品牌和和数量方方面远远远不能满满足现有有消费者者的需求求，专卖卖店更是是只有少少有的几几个中档档品牌入入驻，所所以从目目前商业业的数量量、层次次、行业业、规模模、环境境来说与与目前城城市消费费者日益益增长的的购物需需求相差差甚远。所以泸泸州商业业面临的的形势是是必须进进行新型型商业业业态的增增加和现现有商业业业种的的调整；根据对泸泸州市场场现有商商业格局局的调查查，结合合国内经经济发达达城市商商业发展展过程来来看，泸泸州零售售商业将将会呈现现以下发发展趋势势：1、城镇镇型乡村村商圈

37、将将高速成成长，成成为不可可忽视的的主要消消费市场场在以往往经济高高度发展展的过程程中，都都市乡村村的商业业都会朝朝两极化化发展，都市区的生生活水准准较高，乡乡村成长长则较缓慢慢，因此此，一般般只有都都会商圈圈的形成成，而基基本上无无城镇可可形成主主要商圈圈的可能能。200世纪880年代代后的快快速转变变中，上上海、广广州、北北京、重重庆等以以外的次次级城市市消费力力量已明明显成长长至不可可忽视的的地步，大型零零售业也也纷纷转转往次级级都会区区发展，由于周周边商圈圈的成熟熟，使城城市中原原来核心心商圈的的地位开开始受到到威胁和和动摇。就汇通通、摩尔尔而言几几乎占据据了整个个泸州商商业中心心市场

38、，汇通正正以泸州州商业老老大的地地位，以以百货公公司和超超市的形形式向周周边区县县快速发发展，预预料今后后此一趋趋向更加加明显，提供城城郊和乡乡村住家家消费为为主的城城镇商圈圈将明显显成型且且高速成成长。2、都会会商圈将将由以往往线(主主要街道道)的发发展，改改朝面的的扩散商圈巷道道内的住住宅区将将遭侵蚀蚀，都会区区内的高高房价、高房租租，将使使商圈内内的住家家难以负负荷而迁迁出。同同样地，主要街街道的店店租也将将迫使小小型零售售业者面面临成本本不堪负负荷的危危机，不不得不改改往商圈圈巷道内内住宅区区发展。并藉由由独特性性、个性性化的高高品质消消费诉求求，吸引引街道人人潮或特特定主顾顾转入巷巷

39、道。从从目前泸泸州各主主要商圈圈纷纷规规划和修修建商业业步行街街这一势势头，我我们已经经看到这这种发展展趋势。3、超级级都会区区将发展展出偏远远的副都都市，而而创造出出新的大大型商圈圈大型都会会区日益益严重的的高房价价、交通通问题、停车问问题、空空气污染染、噪音音与现代代人日益益注重的的生活品品质正好好背道而而驰。迫迫使都会会区上班班族改以以通勤方方式，朝朝都会干干道偏远远地方末末端发展展，使这这些地方方成为大大型住宅宅都会，而成为为之副都都市。副副都市与与都会区区的交通通转接枢枢纽，将将形成新新的大型型商圈。目前泸泸州市政政府主要要围绕水水井沟、白招牌牌一带打打造商业业核心区区，从商业价价值

40、来看看此地段段具有“成都春春熙路”、“重重庆解放放碑的的同等意意义，类似这这样的新新城规划划在回龙龙湾和大大山坪也也在规划划和筹建建。相信信再过几几年，泸泸州商圈圈将会出出现更多多的新网网点。相关结论论：随着城市市经济的的进一步步发展，商圈形形态将加加速变化化：沱江江商业城城将是政府全全力打造造的以批批发为主主的中低低档消费费中心;水井沟沟商圈将将是集现现代零售售业和高高档次服服务业为为主的“城市中中心商业业区”；白招招牌商圈圈将形成成泸州市市“商业店店铺一条条街”，以经经营流行行时尚的的中低档档商品为为主。整体城市市的商业业格局将将出现较较大的改改观，新新兴的零零售业态态将纷纷纷入驻，商圈圈

41、的构成成将更加加趋于合合理化，消费者者的选择择面将不不断增大大。第三章：泸州市市消费力力调查分分析媒体情况况调查表1-33-1（问卷反反馈）请问您比比较相信信下列哪哪一种媒媒体上的的广告宣宣传？（复选，限选33项）报纸电视广播杂志售点传单夹报户外数量246291389379389127比例26.771%31.66%4.133%10.11%8.588%4.122%0.988%13.778%结论：电电视、报报纸是人人们最信信任的媒媒体宣传传工具，它的比比例超过过了500%以上上请问您通通常通过过什么渠渠道了解解房地产产信息呢呢？（复复选，限限选3项项）报纸电视户外广告告朋友介绍房交会交易中心实地考

42、察DM数量194164110192567210936比例20.779%17.558%11.779%20.558%6%7.722%11.668%3.866%请问您经经常阅读读的报纸纸是下列列那些？（复选选，限选选2项）成都商报华西都市报成都晚报蜀报体坛周报泸州晚报其它数量761944112719414比例13.889%35.447%7.5%.0.118%4.944%35.447%2.566%结论：华华西都市市报、泸泸州晚报报是人们们阅读时时的首选选，它的的总比例例超过771%以以上请问您喜喜欢阅读读下列那那类报纸纸版面？（复选选，限选选3项）新闻版文化娱乐乐生活版广告财经信息息体育版其它数量26

43、7194211627711113比例28.556%20.775%22.557%6.633%8.244%11.887%1.399%结论：了了解时事事动态、关心生生活是市市民阅读读报纸首首选，人人们的精精神生活活水平的的追求已已经有了了很大层层面的提提高请问您在在本地经经常收看看的电视视台有那那些？（复选，限选22项）中央电视台四川电视台成都电视台泸州电视台泸天化有有线台成都有线台其它数量2641231016473725比例41.991%19.552%1.599%26.003%1.111%5.877%3.977%结论：中中央电视视台是市市民喜爱爱的电视视台，其其次是泸泸州电视视台。请问您最最喜欢收

44、收听的广广播电台台是有无数量10314比例3.099%96.991%结论：随随着社会会的发展展，新型型的媒介介的兴起起，使得得广播电电台已逐逐渐被人人们所遗遗忘；消费行为为调查表1-33-2（问卷反反馈）您多长时时间购物物一次每天每周半月一月一季度半年不一定随意数量4460121662554107比例13.558%18.552%3.7%4.944%1.855%7.722%16.667%33.002%结论：无无固定的的消费习习惯，消消费行为为和意识识还比较较不成熟熟，这对对于城市市的商业业发展会会带来一一定的制制约性；您喜欢在在何种场场所购物物传统百货流行百货购物中心专业商场专卖店超市私人店铺铺

45、批发市场场数量54611063443911721比例12.665%14.229%24.882%7.966%10.007%21.331%3.988%4.922%结论：市市民对新新型的零零售业态态接受程程度较好好，在未未来的零零售市场场上，将将是购物物中心、超级市市场和百百货商场场占主导导地位，传统的的百货公公司将逐逐渐走向向衰落；您认为泸泸州市还还应增加加那种类类型的购购物场所所传统百货货流行百货购物中心专业商场超级市场专卖店私人店铺铺批发市场场数量358135524385116比例0.766%14.776%34.335%13.223%10.994%21.663%0.255%4.088%结论：市

46、市民对现现有的商商业格局局的改变变持欢迎迎的态度度，预示示着城市市的商业业发展的的无限潜潜力和空空间，同同时，也也看出大大型购物物中心的的建设和和启动已已成为城城市零售售业势在在必行的的一发展展趋势；每月用于于购买日日常消费费品（如如服装、皮具、生活耐耐用品等等）的费费用是多多少300元元以下3005000元5008000元80010000元1000020000元20000元以上上数量68988653181比例20.999%30.225%26.554%16.336%5.566%0.300%结论：人人们对商商品的品品牌和品品质的注注重慢慢慢提高，追求高高消费的的群体正正在形成成；您可以自自由支配

47、配的资金金主要用用于存款股票/债债券购物/娱乐文化消费收藏品房产/汽车其它数量124261473551039比例32.112%6.744%38.008%9.077%1.3%2.599%10.11%结论：人人们在满满足基本本物质生生活的同同时，开开始追求求精神生生活上的的享受，这无疑疑对于城城市的零零售商业业的良性性发展起起到强大大的推动动作用；您平时的的休闲娱娱乐方式式是什么么唱歌跳舞旅游看书其它购物运动/健健身网络游戏数量3612461009812142133比例7.644%2.555%9.777%21.223%20.881%25.669%8.922%2.766%0.633%结论：人人们在满

48、满足物质质需求的的同时，已经开开始追求求多层面面的精神神生活，购物亦亦是人们们休闲娱娱乐的首首选方式式。被调查者者基本情情况表1-33-3（问卷反反馈）请问您的的年龄是是多少25岁以以下25440岁41550岁51660岁61岁以以上数量6118950231比例18.883%58.333%15.443%7.1%0.311%结论：年年轻人正正逐渐成成为城市市商业的的主体消消费群，城市零零售商业业的发展展也将不不可忽视视这一消消费群。您最高学学历是高中或以以下大专本科硕士或以以上数量217184203比例51.118%43.44%4.722%0.700%结论：城城市市民民文化素素质正逐逐渐提高高，

49、对外外界的新新生事物物的接受受和认知知程度也也随之而而提高，这对于于新兴的的零售业业态的进进入和发发展将是是一大幸幸事。请问您的的职业是是什么公务员技术/研研究自由职业业服务行业业一般职员员管理人员高层管理无业教育者私营业主其它数量131921373715741377216比例4.011%5.866%6.488%11.442%11.442%4.633%22.884%4.011%2.166%22.222%4.944%结论：从从事企业业管理层层和私营营业主的的消费群群体已经经逐渐居居多，城城市的稳稳定收入入的消费费群将是是零售商商业的主主体对象象。您的家庭庭月收入入是（元元）10000以下1000

50、0/1999920000/2999930000/3999940000/4999950000/5999960000/6999970000/7999980000以上拒答数量298789462072440比例8.955%26.88%27.44%14.22%6.177%2.166%0.622%1.233%12.335%结论：整整体城市市家庭收收入已呈呈明显上上升趋势势，高消消费家庭庭比例越越来越大大，为未未来城市市商业的的多元化化发展提提供了良良好的生生存基础础。相关结论论：随着经济济的发展展，泸州州市民的的消费行行为习惯惯已趋于于消费内内容多元元化、需需求层次次复杂化化、购买买行为理理性化，购物除除

51、了满足足生活需需要外，更多是是为了满满足心理理需要相对于其其他城市市，泸州州市民在在消费意意识和消消费习惯惯方面都都属于一一个比较较传统的城市，在引导导消费的的层面上上还有更更多的潜潜力可挖挖购物中心心成为人人们最容容易接受受的商业业形态泸州市民民的休闲闲娱乐方方式相对对单调，选择“看书”的占了了最大比比例，侧侧面说明明泸州市市的休闲闲娱乐设设施不丰丰富，健健康的休休闲方式式很少此次调查查对象以以企业管管理人员员和私营营业主比比例最大大，他们们将是未未来的主主要消费费生力军军，注重重他们的的消费习习惯将帮帮助到项项目的商商业进行行更准确确的规划划和定位位第四章 泸州市市商业物物业调查查第一节：

52、在售/待售商商业物业业调查一、泸州州市主要要在售商商业物业业调查表表：表1-44-1名称区域建筑面积积（万）售价范围围万元/经营定位位升琦发水井沟280.7-2.55综合性商商场泸州商业业大世界界水井沟360.8-2.55综合性商商场水晶广场场水井沟1.20299-18综合性商商场酒城购物物中心水井沟31.7-322综合性商商场泸州商业业步行街街水井沟2.304-255独立门面面白金玉大大厦水井沟012-4独立门面面大什字商商厦水井沟1204-0663-4（门面）综合性商商场科维商城城城北新区区10.220.2-1.22综合批发发市场三九灯饰饰市场城北新区区1.50.3-1灯饰专业业市场长江商

53、城城城北新区区1.21-2糖酒专业业市场回笼湾利利民综合合市场城北新区区41-2集贸市场场佳乐雅典典园大山坪1205-1未定富华大厦厦大山坪05超市二、泸州州市商业业物业综综述泸州市目目前商业业主要分分布在水水井沟、城北新新区、大大山坪一一带。水井沟作作为泸州州市的传传统和现现代商业业中心，区域辐辐射力度度较大。目前市市场供给给量也相相当大，在200万方左左右，主主要以大大型商场场、商业业门面为为主。大大型商场场已营业业的有汇汇通百货货、摩尔尔购物中中心、成成商王达达商场等等；在售售在建的的有升琦琦发、泸泸州商业业大世界界、水晶晶广场、酒城购购物中心心、泸州州商业步步行街、大什字字商厦等等，市

54、场场竞争已已相当激激烈。在在售物业业售价范范围在00.3-4万/左右右。城北新区区和大山山坪一带带是泸州州市的商商业副中中心，目目前新建建和在售售物业主主要以大大型专业业市场和和集贸市市场为主主，市场场的供给给量在220万方方左右，供给物物业市场场定位的的的差异异化和专专业性较较为明显显。售价价范围在在0.22-2万万/左左右。第二节：泸州市市民商铺铺投资渠渠道调查查商铺投资资渠道共共设计问问卷3224份，采取入入户和街街坊两种种方式，其中1150份份问卷消消费者有有购买商商业铺面面的打算算，本次次统计主主要针对对1500份有效效问卷展展开，结结果统计计分析如如下：表1-44-2（问卷反反馈）

55、消费者最最看好泸泸州市商商圈的铺铺面为：水井沟沟商圈。分析：水水井沟商商圈作为为泸州市市传统和和现代商商业中心心，仍是是大部分分消费者者投资的的第一选选择。目前已购购买商业业铺面的的人数为为少数部部分人，大部分分人有购购买商业业铺面打打算的消消费者还还没有购购买铺面面。分析：购购买商铺铺的消费费者基本本上属初初次置业业，市场场引导的的难度将将相对较较易。已购买商商业铺面面的那部部分人中中，铺面面用途主主要以自自营为主主。分析：泸泸州目前前市场经经济发展展迅速，商家经经营状况况较好，欲想介介入商贸贸的群体体较大。已购买商商业铺面面的那部部分消费费者，对对商业铺铺面的不不满意主主要表现现为：面面积

56、太小小、通风风采光、周边环环境不好好三大因因素。分析：目目前泸州州市的商商业铺面面正在营营业的除除了汇通通百货、摩尔购购物中心心、成商商王达商商场等以以外，大大部分商商业铺面面以临街街门面、新建市市场为主主。旧的的临街门门面容易易存在面面积太小小、通风风采光不不好等原原因，新新建市场场一般存存在周边边环境不不好等因因素。消费者购购买商业业铺面考考虑的首首要因素素是：地地理位置置。消费者购购买商业业铺面对对营业面面积的需需求：主主要在110-550之之间。消费者购购买商铺铺愿投入入资金：主要在在10-40万万之间。消费者购购买商业业铺面会会选择的的付款方方式：以以按揭为为主。分析：按按揭可以以让

57、消费费者以租租养铺，降低投投资成本本和运营营成本。消费者需需要银行行按揭的的成数：五成十十年为主主。分析：五五成十年年是目前前泸州市市最高的的按揭成成数和年年限，消消费者倾倾向于五五成十年年主要有有两个原原因：一一是投资资者可以以以租养养铺，降降低投资资成本和和风险；二是自自营者可可以避免免一次性性投入较较大，降降低资金金运作压压力。消费者对对商业铺铺面配套套服务的的主要需需求是：自动扶扶梯、统统一物管管、公共共卫生间间、儿童童娱乐四四方面。消费者对对商业铺铺面配套套服务持持无所谓谓的是：观景咖咖啡厅、地下车车库、库库房。消费者不不需要的的商业铺铺面配套套服务主主要是：地下车车库、库库房。分析

58、：消消费者对对商业铺铺面的配配套服务务的需求求主要是是以较为为实用的的基本配配套为主主；观景景咖啡厅厅、地下下车库、库房等等针对性性较强的的配套总总体需求求较低，但实际际作用仍仍较强。消费者能能承受的的物业管管理费用用：主要要在6元元/月*以下下。消费者认认为白塔塔附近的的商场商商铺价格格（使用用面积）主要在在：平街街层2.5万以以下；二二层1万万以下；三层550000元以下下。在白塔附附近的黄黄金地段段，消费费者对门门面的主主要认同同价格（使用面面积）为为：3550000元/以下。相关结论论：投资地段段倾向于于中心商商业地段段，商铺铺地段位位置的重重要性在在市民脑脑中有根根生地固固的印象象买

59、商铺投投资还不不是一种种认同率率较高的的方式投资能力力相对较较低，对对风险的的敏感性性相对较较强。对商场整整体认识识不够，对商场场的专业业配套要要求不高高。第三节、主要竞竞争对手手分析一、主要要竞争对对手个案案分析泸州商业业大世界界表1-44-3开发商泸州市江江阳区比比比利房房地产开开发有限限公司策划代理理公司四川蜀龙龙工程建建设管理理咨询有有限公司司项目地址址迎晖路大大什字（一面临临白塔）建筑面积积3.6万万公摊率38%工程进度度地上6层层左右付款方式式50万以以下，一一次性付付款；550万以以上，按按揭（五五成十年年）交房时间间20022年底楼层层数数8层（地地下一层层，地上上七层）销售价

60、格格1F：00.6-2.66万，均均价：11.4万万；/22F：00.6-2.66万，均均价：11.2万万销售率销售较差差，约在在20-30%左右商场定位位综合性大大商场业态组合合-2层：停车场场；/-1层，超市（普尔斯斯马特）；1F：黄黄金、珠珠宝、日日化、装装饰品等等；/22F：女女装、男男装、童童装；3F：鞋鞋类、家家电配套设施施中央空调调、货梯梯一部、扶梯、观光电电梯两部部交房标准准浮胶漆内内墙、花花岗石地地面、轻轻钢龙骨骨矿棉板板吊顶策划销售售方式返租销售售方式，8%的的回报率率。引进进大型商商家，“中心店店+精品品店”优劣分析析地段较好好，两面面临街，一面临临白塔广广场；商场自身身