保障性住房审计讲座

1、保障性住房审计计讲座保障性住房，是是与商品性住住房（简称 HYPERLINK /view/30881.htm 商商品房）相对对应的一个概概念，保障性性住房是指政政府为中低收收入住房困难难家庭所提供供的限定标准准、限定价格格或租金的住住房，由 HYPERLINK /view/30853.htm 廉租租住房、经济济适用住房和和政策性租赁赁住房构成。与与商品房相比比，保障性住住房制度还很很不完善，为为此，我国已已经提出要加加大保障性住住房建设力度度，进一步改改善人民群众众的居住条件件，促进房地地产市场健康康发展。保障性住房是指指政府在对中中低收入家庭庭实行分类保保障过程中所所提供的限定定供应对象、建

2、建设标准、销销售价格或租租金标准，具具有社会保障障性质的住房房。保障性安安居工程主要要是指城市的的 HYPERLINK /view/30853.htm 廉租住房、城城市的 HYPERLINK /view/30841.htm 经济适适用住房，也也包括在一些些林区、垦区区、煤矿职工工的棚户区（危危旧房）改造造、游牧民定定居工程。从从今年开始，党党中央、 HYPERLINK /view/17491.htm 国务务院提出了要要扩大农村危危房改造的试试点工作，所所以我们把解解决城市低收收入住房困难难的廉租房、经经济适用住房房，解决林区区、垦区、煤煤矿棚户区的的改造问题、游游牧民定居工工程和扩大农农村危房

3、改造造试点工作统统称为保障性性安居工程。 不同情况的 HYPERLINK /view/2055604.htm 低收收入家庭，对对保障性住房房有租赁与买买卖的不同需需求。廉租住住房是政府或或机构拥有，用用政府核定的的低租金租赁赁给低收入家家庭。低收入入家庭对廉租租住房没有产产权，是非产产权的保障性性住房。经济济适用住房是是政府以划拨拨方式提供土土地，免收城城市基础设施施配套费等各各种 HYPERLINK /view/449889.htm 行政事业业性收费和政政府性基金，实实行 HYPERLINK /view/4253995.htm 税收优惠惠政策，以政政府指导价出出售给有一定定支付能力的的低收入

4、住房房困难家庭。这这类低收入家家庭有一定的的支付能力或或者有预期的的支付能力，购购房人拥有有有限产权。这这是廉租住房房和经济适用用住房最本质质的区别。通通过保障制度度的完善，不不论是哪一类类住房，最终终目的都是尽尽快地解决低低收入家庭住住房困难，实实现“住有所居”的目标，这这是最根本的的。 世界各国将住房房大多分为公公屋或私屋。公公屋是由政府府买单的保障障性住房，而而私屋则是私私人拥有不享享受政府买单单优惠的自建建或市场化的的 HYPERLINK /view/30881.htm 商品房。 HYPERLINK /view/1554.htm 日本有一种保保障性住房叫叫公营住房，类类似于廉租住住房，

5、住户是是没有任何产产权的；还有有一种是公团团住房，政府府提供相当的的优惠条件，使使得住房者拥拥有一部分产产权。 HYPERLINK /view/3593.htm 新加坡坡的保障性住住房叫“组屋”，既有租，也也有售。一、建设保障性性住房的意义义首先，改善城市市低收入居民民的居住条件件，是重要的的民生问题，加加快建设保障障性安居工程程，对于改善善民生、促进进社会和谐稳稳定具有重要要意义。新增增1000亿亿元中央投资资的安排原则则中，最重要要的一条就是是要投向使用用效率最高、发发展最为需要要的地方。从从这个意义上上说，下大气气力加快建设设保障性安居居工程，是促促进我国经济济社会发展的的顺时应势之之举

6、。 其次，加快快建设保障性性安居工程，对对相关产业具具有很强的带带动效应。权权威测算显示示，今年新增增的75亿元元 HYPERLINK /view/186048.htm 廉租房建设投投资及其所带带动的地方和和社会投资，可可以拉动钢材材消费量655万吨，水泥泥消费量500万吨。同时时，此次 HYPERLINK /view/8426.htm 国家家还安排了117亿元中央央投资用于 HYPERLINK /view/763515.htm 棚棚户区改造基基础设施工程程建设，这可可以拉动铸铁铁消费量两万万吨，钢材消消费量10万万吨，水泥消消费量30万万吨。 再次，加快快建设保障性性安居工程，还还为今后扩大

7、大消费创造了了有利条件。加加快建设保障障性住房，大大力推进廉租租房建设、棚棚户区改造、农农村危房改造造和实施游牧牧民定居工程程，都是改善善城乡居民消消费环境和条条件的有效举举措，都将有有利于城乡居居民特别是低低收入居民扩扩大消费。 二、保障性住房房的分类两限商品住房，即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的 HYPERLINK /view/348582.htm 套型建筑面积全部为90平方米以下。 经济适用房，指指具有社会保保障性质的 HYPERLINK /view/277710.h

8、tm 商商品住宅，具具有经济性和和适用性的特特点。经济性性是指住宅价价格相对于市市场价格比较较适中，能够够适应中低收收入家庭的承承受能力；适适用性是指在在住房设计及及其建筑标准准上强调住房房的使用效果果，而非建筑筑标准。经济济适用住房面面积需要严格格控制在中小小套型，中套套住房面积控控制在80平平方米左右，小小套住房面积积控制在600平方米左右右。 廉租房，廉租房房只租不售，出出租给城镇居居民中最低收收入者。在房房价疯涨，经经济适用房走走入困境，百百姓居住难的的背景下，廉廉租房便成为为了社会关注注的焦点，能能成为了低收收入家庭住房房的“救命草”。据调查，廉廉租房户型设设定是以一居居室、两居室室

9、为主， HYPERLINK /view/43753.htm 建筑筑面积原则上上按一居室套套型建筑面积积35平方米米，两居室套套型建筑面积积45平方米米，三居室套套型建筑面积积55平方米米。三个项目目中的三居都都不高于555平方米，名名副其实的“袖珍”小户型。 政策性租赁房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”

10、。三、保障性住房房的特点社会保障性住房房是我国城镇镇住宅建设中中较具特殊性性的一种类型型住宅，它通通常是指根据据国家政策以以及法律法规规的规定，由由政府统一规规划、统筹，提提供给特定的的人群使用，并并且对该类住住房的建造标标准和销售价价格或租金标标准给予限定定，起社会保保障作用的住住房。社会保保障性住房制制度也就是在在社会保障性性住房建设、分分配、流通等等具体实践中中形成的制度度。四、保障性住房房的现状与商品房相比，保保障性住房制制度还很不完完善，致使有有人开始怀疑疑这项举措的的推行。 保障性住房房成为“鸡肋”的现象，主主要是由于保保障性住房无无法像商品房房那样有高额额的“卖地”款可得，反反而

11、要政府倒倒贴配套资金金。因此，一一些 HYPERLINK /view/310405.htm 地方政府府在建设保障障性住房的过过程中，将保保障性住房建建在了位置偏偏远房源不好好的地方。要要从根本上解解决保障性住住房的建设问问题，一是要要从财政层面面解决多年以以来地方政府府依赖的“卖地财政”，同时还要要看保障性住住房的供应是是否落到实处处，将那些依依然是画在墙墙上的“大饼”，真正转化化为老百姓嘴嘴里的食物。 由于70%以上上的 HYPERLINK /view/68398.htm 常住人口口都是中低收收入家庭，我我国的 HYPERLINK /view/1645951.htm 住房保保障制度只能能以低

12、水平、广广覆盖为目标标； HYPERLINK /view/61891.htm 中国的住房保保障体系需要要保障70%以上的中低低收入家庭。应应该是一个多多层次的体系系。第一层级级是不足的极低收收入的家庭、老老人、病人等等进入政府提提供的廉租屋屋，通过这种种方式来保证证最弱势民众众的居住生存存权。所以廉廉租屋的建设设比重应该在在5-10%。第二层级级是的中低低收入民众，在在政府住房货货币化补助、优优惠利率、优优惠税收等优优惠条件下通通过 HYPERLINK /view/2075881.htm 限价商品品房、经济适适用房、租赁赁经济适用房房、民工住房房等多种形式式来解决。其其中经济适用用房的建设比比

13、重应该不低低于20%。限限价商品房的的建设比重应应该不低于330-50%。、只有以上中中高收入者，他他们的住房完完全由市场决决定，不纳入入住房保障体体系。五、保障性住房房的前景加大保障性住房房建设力度，进进一步改善人人民群众的居居住条件，促促进房地产市市场健康发展展,是党中央央进一步加强强民生建设的的重要举措。日前提出几项重重要意见，主主要有以下几几项内容：一是加大保障性性住房建设力力度，争取用用3年时间基基本解决城市市低收入住房房困难家庭住住房及棚户区区改造问题。在在加大保障性性住房建设力力度的同时，积积极推进农村村危房改造。 二是进一步步鼓励普通商商品住房消费费。加大对自自住型和改善善型住

14、房消费费的信贷支持持力度。对住住房转让环节节营业税暂定定一年实行减减免政策。 三是支持 HYPERLINK /view/2377149.htm 房房地产开发企企业积极应对对市场变化。引引导房地产开开发企业积极极应对市场变变化。支持房房地产开发企企业合理的融融资需求。取取消 HYPERLINK /view/47517.htm 城市房地地产税。 四是强化地地方人民政府府稳定房地产产市场的职责责。落实地方方人民政府稳稳定房地产市市场的职责。因因地制宜解决决其他住房困困难群体住房房问题。 五是加强房地产产市场监测。继继续加强房地地产市场监测测分析，建立立健全 HYPERLINK /view/39201

15、65.htm 房地产产市场信息系系统和统计制制度，完善市市场监测分析析机制，准确确把握房地产产市场走势，及及时发现市场场运行中的新新情况、新问问题，提高调调控措施的预预见性、针对对性和有效性性。意见提到，积极极营造良好的的舆论氛围。坚坚持正确的舆舆论导向。以以加快保障性性住房建设，鼓鼓励住房合理理消费，促进进房地产市场场健康发展为为基调，大力力宣传中央出出台的各项政政策措施及其其成效，着力力稳定市场信信心。六、保障性住房房的审计（一）审计范围围和对象1、发展改革部部门（1）建设项目目计划，包括括项目个数、建建设进度、资资金（其中：中央预算内内投资补助资资金和地方政政府应安排配配套资金数额额）。

16、（2）建设项目目的申报和审审批是否真实实、合规，是是否实行项目目预算管理，项项目预算执行行是否严格，有有无随意变更更项目预算。2、财政部门（1）资金预算算安排及收支支情况，中央央预算内投资资安排的补助助资金，省、市市级政府补助助的资金、本本级政府安排排的资金，其其中;本级政政府安排的资资金重点关注注其资金结构构，包括从土土地出让净收收益中安排、预预算安排、从从住房公积金金增值收益中中安排社会捐捐赠、利息及及其他资金。（2）地方配套套资金情况;廉租住房和和棚户区改造造建设项目地地方配套资金金是否足额落落实，资金是是否有缺口，缺缺口是多少，形形成缺口的原原因。（3）廉租住房房保障资金是是否纳入财政

17、政年度预算管管理，是否按按规定实性专专项管理、分分账核算、专专款专用及收收支两条线执执行；重点调调查内容：资资金筹集、管管理和拨付情情况；上级资资金和本级财财政配套资金金。 3、房产部门（1）解决城市市低收入家庭庭住房困难发发展规划及22007-22009年度度计划，棚户户区改造计划划及方案的制制定、实施情情况，分析其其合理性和科科学性。（2）收集地方方制定的廉租租住房保障和和棚户区改造造的政策措施施，审查相关关政策落实情情况。延伸调调查有关建设设单位，审查查建设工程中中执行国家规规定的工作程程序情况，重重点审查项目目工程建设“六制”执行情况，实实地察看廉租租住房建设情情况，重点察察看建设面积

18、积是否超过550平方米，分分析套型面积积规定的合理理性。（3）廉租住房房保障和棚户户区改造的基基本情况，包包括保障规模模、方式、条条件、标准。4、民政、国土土资源、物价价等部门重点调查了解城城市低保和低低收入家庭的的核定、标准准及户数情况况；廉租住房房建设项目的的用地计划、土土地划拨情况况；保障性住住房的定价情情况。（二）审计重点点一是重点关注国国家政策的执执行情况。在在审计中要重重点关注政府府及部门是否否认真贯彻落落实国务院院关于解决城城市低收入家家庭住房困难难的若干意见见的要求，加加大廉租住房房保障投入，制制定了相关规规范性文件，明明确了廉租住住房保障工作作目标，落实实了工作责任任，建立完

19、善善建设项目实实施工作的各各项规章制度度，确保项目目建设公开、公公正、规范、有有序，推动了了廉租住房保保障工作的快快速开展，做做到了应保尽尽保。凡符合合廉租住房条条件的申请户户，根据各地地实际情况能能实物配租的的实行实物配配租，暂时无无法实物配租租的，采取发发放租赁补贴贴方式解决。二是重点关注审核程序规范情况。在审计中要重点关注住房保障对象的住房、户籍等情况调查、审核和复核，是否实行了“五级审查、三级公示”的准入制度，并在当地媒体和房管局网站进行了公示，接受广大群众的监督。同时对经济适用房申请、廉租房的建设、补贴发放中是否有“权力寻租”的机会，存在不符合条件的群体进入保障范围的可能，导致真正的

20、低收入家庭住房不能得到保证。是否家庭因收入变动、住房改善、人员去世以及其他因素被举报，建立退出了廉租住房保障机制。三是重点关注廉租住房及配套设施完善情况。在审计中要重点关注廉租房建设及配套设施不完善、地址偏远、交通不便等问题，防止变成了一堆无法入住的“烂尾房”。审计着重检查部分收购、新建的保障性住房建筑面积是否存在设计不够合理、套型面积偏小或偏大现象。四是重点关注套取挪用住房保障资金情况。在审计中要重点关注是否有利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房上级补助资金情况，配套资金落实比率低和配套资金不能足额到位，建设用地未能切实保证，影响保障性住房建设项目的施工进度等情况。是否有利用住房保障资金用于

21、工作经费等支出和其他支出等。（三）绩效审计计目前保障性住房房资金绩效审审计没有成功功的经验可以以借鉴，我们们要立足实际际，不能好高高骛远，以研研究信息内部部控制为中心心开展工作，放放弃一些暂时时还不能实现现的目标，集集中精力，把把现有已具体体审计条件的的信息数据中中最基本的问问题搞清楚，初初步对保障性性住房资金绩绩效审计的内内容进行了探探索。1、梳理相关问问题，关注保保障性住房工工作中的热点点难点积极开展审计调调查，根据调调查情况,认认真梳理保障障性住房工作作中存在的问问题:保障性性住房有关政政策落实是否否按照政府文文件精神执行行？各种、各各批资金的金金额和拨付时时间是否按照照规定进行？资金来

22、源是是否满足建设设要求，资金金的使用是否否按照规定进进行？支付的的保障性资金金建设的房屋屋是否达到规规定的覆盖率率？安置保障障性住房的家家庭是否符合合条件，本人人支付的金额额是否符合比比例，保障性性住房面积和和资金是否符符合规定？集集中安置的小小区建设商是是否在规定的的范围内享受受政策？保障障性住房从建建设到出售是是否体现公平平、公开原则则，住房覆盖盖面是否满足足进度要求，房房屋地理条件件和周边环境境能否保障基基本生活？2、找准审计切切入点,确定定审计内容为了解决保障性性住房工作中中存在的问题题,结合被审审计单位的电电子数据管理理的实际情况况,明确审计计重点内容。（1）明确审计计对象和范围围。

23、以资金拨拨付使用为切切入点，检查查资金使用效效益，了解本本地保障性住住房工作社会会效益和经济济效益情况。社社会保障性住住房资金绩效效审计以保障障性住房管理理中心为主要要被审计单位位，近三年安安置情况为审审计范围，并并延伸审计到到各相关单位位：如资金拨拨付单位(财财政、土地、公公积金管理)、工程建设设单位(房地地产开发公司司)、住房管管理单位(房房管局、居委委会、民政、公公安、物业公公司)、住户户等。（2）突出重点点，明确审计计内容。第一，分析保障障性住房项目目立项的合规规性。从保障障性住房建设设用地方式入入手，用地方方式是否合理理有无违规？是否符合节节约集约用地地原则？是否否根据保障性性住房年度计计划进行选址址，落实建设设地块和建设设计划？建设设用地涉及农农地征转用的的，是否由市市政府统筹安安排用地计划划指标？列入入当年度农用用地征转用计计划的，是否否由国土局按按规定报省政政府批准？其其征转用农地地补偿等报批批费用从保障障性住房资金金专户中预支支，待工程建建设单位落实实后，由工程程建设单位承承担，纳入建建设成本。第二，审核保障障性住房的安安置程序和申申购条件的合合法性