顺德国际商业城的推广案例

1、顺德国际商业城的推广案例 m 20003年003月114日113:553 1、 按市不不再相信信单纯的的概念炒炒作 2、 房地产产营销走走进专家家卖楼时时代 3、 品牌营营销日渐渐走上竞竞争平台台 20001年，221世纪纪，在新新经济及及全球经经济一体体化，信信息网络络化的趋趋势下，中中国房地地市场正正酝酿一一场全新新的世纪纪营销革革命，一一个前所所未有，充充满巨变变的房地地产时代代业已来来临。 在传统统的经济济体制下下，旧的的房地产产市场推推广手段段已经越越来越不不适应新新经济的的发展，相相对于走走在全国国房地产产前头的的北京、深深圳、广广州、上上海而言言，房地地产场的的营销策策划，更更加

2、表现现出一种种积极、有有效的需需求，生生产方式式及消费费行为的的这种变变化与技技术差异异逐渐缩缩小，产产品日趋趋同质化化的冲突突，不仅仅加速了了全社会会范围内内的产品品更新换换代，也也促使企企业在市市场营销销方面不不断寻找找新的突突破口。 市场营营销核心心的观念念是：了了解消费费者的需需求，运运用合适适的产品品，定价价、渠道道、促销销和服务务等方法法来满足足消费者者的需要要，它包包括以下下四个方方面的含含义。 （1）认认清消费费者的需需求。 （2）激激起和满满足消费费者的欲欲望。 (3)制造所所能销售售的产品品前有效效地组织织实施销销售活动动。 （4）以以顾客为为主体，一一切为了了满足消消费者

3、。 市场营营销的手手段是开开展综合合性的营营销活动动、即整整体营销销，在市市场上把把产品策策略、定定价策略略、销售售渠道策策略、促促销策略略等四大大要素在在时间与与空间上上协调一一致，实实现最佳佳的营销销组合，以以达到综综合最优优的效果果。 营销策策划的新新方向到到底表现现为哪些些内容？它如何何以房地地企业为为龙头，有有效地整整合各种种资源，尽尽快地走走出传统统策划产产业笼罩罩的氛围围之中，则则是一个个无论是是从理论论层面上上，还是是在操作作需求上上，都是是极为迫迫切的一一种市场场需求。 其实这这种方向向并不神神秘： 以“策策划时推推广叶广广告”为层面面推进的的操作模模式，即即为新的的房地产产

4、营销策策划方向向的核心心价值所所在。 因为营营销策划划是一种种贯穿市市场意识识的行为为方式，以以主动创创造效益益为目的的，而“策划、推推广、广广告”三者之之间的整整合则是是为达到到这种目目的的具具体整合合行为。 我们以以顺德国国际商业业城一案案为例，来来具体探探讨“策划、推推广、广广告”这种一一种新的的营销方方式：在在楼盘推推广中的的整合效效应。 顺德商商业城简简介 由顺德德知名的的房地产产开发商商一广德德业房地地产发展展有限公公司开发发的顺德德国际商商业城，地地处珠三三角中心心地带，顺顺德市中中心的南南大门，市市客运汽汽车总站站旁。总总占地面面积达 18万万平方米米，总建建筑面积积达 222

5、万平平方米，总总投资达达5亿多多人民币币。商业业城内各各种配套套设施一一应俱全全，超前前设计的的停车场场围绕整整个商业业城，汽汽车可直直接开上上2层商商铺，上上落车购购物与首首层商铺铺一样便便利。商商业城功功能区分分明确，地地理位置置优越，规规模傲视视群雄，为为中国最最大的商商业城之之一。 顺德商商业城前前期推广广问题分分析 1、销销售策略略 主要集集中在以以下方面面，导致致项目出出现滞销销状况，影影响整体体资金回回笼及营营销部署署进程，项项目总体体形象及及档次，项项目优势势未能充充分体现现，缺乏乏市场竞竞争优势势。 （1）定定价策略略 销售价价格与市市场价格格脱节，定定价方式式单一，总总体金

6、额额较高，投投资层面面狭小，未未充分体体现商铺铺位置、朝朝向、地地段等优优势，影影响总体体销售收收益平衡衡。 （2）销销售部署署 以全盘盘开放推推售方式式进行，770位位置较优优越的商商铺被认认购，造造成北向向及中间间位置商商铺大量量积压，影影响中、后后期销售售进程。 （3）付付款方式式 由于资资金回笼笼原因，采采用一次次性及按按揭付款款方式，并并要求在在7天内内付清首首期或总总金额，阻阻缓客户户投资周周期。 （4）促促销策略略 未有形形成极具具投资吸吸引力的的招商策策略，各各层面买买家的投投资积极极性未能能充分调调动。 （5）招招商范围围 以顺德德市大良良为主要要招商区区域，未未进行广广泛招

7、商商拓展，对对品牌企企业缺乏乏针对性性的招商商推广，主主力市场场投资积积极性来来充分发发掘。 2、总总体规划划 （1）经经营规划划 缺乏超超前性及及创新性性，仍停停留在传传统单一一的专业业市场经经营模式式上，缺缺乏统一一经营规规划，服服务配套套设施未未尽完善善，影响响经营前前景及投投资信心心。 （2）市市场定位位 未有制制定准确确的市场场定位，与与专业市市场性质质类同，缺缺乏竞争争力及核核心优势势。 （3）形形象包装装 项目形形象及包包装本充充分体现现项目优优势，经经营档次次较低，影影响项目目价格提提升及总总体收益益。 （4）功功能定位位 未有制制定主力力市场功功能定位位，发展展前景模模糊，缺

8、缺乏投资资吸引力力。根据据对顺德德国际商商业城前前期推广广的问题题分析，我我们已经经知道，这这样一个个中途接接手的项项目所面面临的问问题，依依照房地地产营销销策划的的具体内内涵，我我们理所所当然地地按照“策划、推推广、广广告”这样一一种楼盘盘市场推推广的行行为方式式，来实实现主动动创造效效益的营营销自的的。 策划，营营销的第第一步 尽管顺顺德国际际商业城城在前期期推售过过程中产产生了许许多不利利于项目目继续顺顺利销售售的因素素，但还还不至于于从根本本上造成成市场的的困难，凌凌峻在这这个时候候介入项项目，事事后的策策划就应应该对项项目新的的推广工工作实行行“全身手手术”，即找找出市场场的结症症所

9、在，然然后对症症下药，做做到标本本兼治，实实现策划划真正意意义上所所需从事事的市场场工作。 顺德国国际商业业城原先先的市场场定位仅仅限于“国际商商业城”这样一一个大而而平的概概念，偌偌大的经经营面积积却没有有一个明明确的功功能区分分，销售售策略和和总体规规划上的的失误与与不足不不能完全全体现出出项目不不能完全全体现出出项目的的竞争优优势，从从而导致致项目正正常的销销售工作作。 如何使使顺德国国际商业业城在众众多的专专业市场场的竞争争脱颖而而出，扩扩大项目目的知名名度与影影响力，全全面提升升项目档档次和综综合素质质，针对对目前专专业市场场的空白白点分析析并研究究其经营营档次、市市场形象象、包装装

10、等因素素，项目目功能重重新定位位“一个永永不落幕幕的名优优产品展展示交易易会”；项目目形象重重新定位位：“顺德之之窗一顺德德国际商商业城”。 作为国国际级的的商业城城，项目目所具备备的发展展性与首首创性必必将形成成以品牌牌产品展展示及名名优产品品销售的的多功能能现代综综合性商商城。并并在档次次及形象象功能等等综合素素质上全全面提升升，以吸吸引更广广泛的投投资层面面，将招招商经营营范围拓拓展至海海内外，项项目的功功能及形形象定位位便表现现出它的的市场价价值。 由于顺顺德国际际商业城城具有极极大的规规模及地地段优势势，奠定定了项目目良好的的发展规规划基础础，这就就应该在在策划思思路中具具体反映映出

11、来。 一、以以综合性性产品进进行经营营规划，面面向全国国及海外外市场。以以市场领领导者地地位及角角度发展展，站在在竞争市市场的制制高点上上，全面面提升项项目综合合素质，增增强市场场凝聚力力及竞争争力，实实现持续续发展战战略。 二、项项目发展展前景广广阔，投投资价值值更为显显著。以以“会展经经济”形式吸吸纳品牌牌企业进进驻经营营，提供供广阔的的产品展展示舞台台及创建建理想的的经营环环境及商商机，投投资吸引引力及价价值更为为显著。 三、营营造浓厚厚的市场场商业氛氛围，增增强市场场经济价价值及市市场凝聚聚力，形形成强烈烈的投资资氛围，全全面促进进销售及及招商进进程。 具体运运作如下下： 强化专专业市

12、场场投资前前景，以以及与传传统商铺铺的经营营规划，增增强投资资信心。 强化项项目地块块发展前前景及新新城区的的发展前前景。 借助品品牌企业业进驻项项目后，在在入流、经经营回报报、品牌牌效应、市市场收益益等因素素的全面面素质提提升，强强化项目目优势及及特性。 强化项项目的价价格升值值空间，并并以专业业市场进进行价格格类比，突突出项目目发展优优势。 四、吸吸纳大型型百货超超市进驻驻，增加加入流及及品牌效效应。 带动中中、小型型商铺销销售和租租赁进程程，而且且顺德仍仍未出现现大型超超级市场场，我们们将发挥挥其品牌牌效应及及优势。 根据广广东省经经济发展展研究中中心数据据显示，广广东省119999 年

13、社社会消费费品零售售额达336566亿元，占占全国111.77%。其其中东莞莞占1448亿 元，佛佛山3003 亿亿，顺德德2055 亿，深深圳4665.22亿，如如此巨大大的市场场消费份份额及潜潜力深不不可测，其其中全球球零售业业巨头“沃尔玛玛”已开始始在深圳圳、东莞莞进驻，并并向珠江江三角洲洲发展。 我们建建议以优优惠的招招商措施施吸纳大大型零售售业进驻驻，借助助其品牌牌效应及及知名度度，带动动整体商商场销售售。 例如：天河城城的“吉之岛岛” 中旅商商业城的的“百佳超超市” 深圳的的法国“家乐福福” 东莞的的美国“沃尔玛玛” 针对顺顺德国际际商业城城经营规规划的不不完善与与商铺首首、二层层

14、功能定定位不明明的现状状，我们们在策划划思路中中人又别别拟定了了经营与与功能区区分的建建议，具具体内容容如下： 一、创创建完善善的经营营规划具具体建议议 形成以以品牌产产品展示示及名优优产品销销售的多多功能综综合性商商业城。 扩大经经营招商商范围，抢抢占市场场空白份份额。 合理规规划各行行业商铺铺使用面面积及经经营特性性。 提供完完善仓储储、货运运、商务务、市场场资讯、饮饮食娱乐乐等服务务配套设设施。 制定完完善的开开业后市市场宣传传推广计计划。 以“会会展经济济”形式，进进行项目目经营发发展，为为商户创创造无限限的商机机。 强化项项目优势势，增强强凝聚力力及投资资信心。 实现可可持续发发展战

15、略略。 二、首首、二层层功能定定位建议议 以品牌牌产品展展示和名名优产品品销售为为主。 在确定定各区域域功能规规划时，将将吸纳品品牌企业业进驻经经营并发发挥其品品牌效应应，同时时考虑本本地市场场需求及及本地品品牌企业业优势，快快速回笼笼资金，降降低投资资成本风风险，形形成综合合性功能能规划，进进行招商商经营达达至全城城旺销。 具体建建议如下下： 以家电电、建材材、涂料料、汽车车为主力力市场 面向全全国市场场，以日日用百货货、塑料料、影音音产品为为辅助； 面向区区域性市市场，形形成综合合性商业业城。 主力市市场分析析 .家家电、涂涂料 本地支支持经济济产业及及品牌企企业优势势。 .汽汽车 未来市

16、市场需求求潜力巨巨大，目目前大良良汽车市市场以零零散经营营为主，缺缺乏总体体统一经经营规划划及服务务配套设设施，未未形成强强大的竞竞争优势势，发展展空间广广阔。 3.建建材（装装饰材料料、厨卫卫洁具、灯灯饰） 顺德新新城区的的建设发发展需求求巨大，同同时房地地产开发发量剧增增，居民民家居装装饰需求求增大，而而且目前前区域市市场未有有大规模模的建材材市场，处处于空白白市场阶阶段。 楼层功功能规划划 首层 以名优优产品销销售为主主 二层 以品牌牌企业产产品展示示推广为为主 首二层层 部分面面积将规规划成大大型超级级市场功功能。 策划主主要体现现于房地地产项目目营销的的前期工工作，顺顺德国际际商业城

17、城策划思思路的确确定，为为下一步步的推广广奠定了了基调。 推广，营营销的第第二步 顺德国国际商业业城根据据前期销销售中出出现的问问题重新新进行项项目市场场定位后后，具体体的推广广工作便便显得尤尤为重要要，涉及及到项目目的招商商及经营营，项目目的推广广主要是是通过销销售推广广以及广广告宣传传推广方方式进行行。 由于项项目当时时的销售售体系及及销售价价格都未未有一个个详细的的制订标标准，致致使投资资客户缺缺乏必要要的信心心，以至至影响整整体营销销部署及及项目经经营。针针对顺德德国际商商业城前前期销售售过程中中所存在在的问题题，有必必要首先先扩大招招商范围围，首先先针对顺顺德几个个镇区，然然后再扩扩

18、展到珠珠江三角角洲地区区及广东东及至全全国市场场进行巡巡回展示示推广活活动，以以吸引更更多的目目标投资资群体。在在招商过过程中外外对品牌牌企业专专门制定定优惠的的招商经经营促销销策略，成成立专门门的销售售部门，安安排专人人负责跟跟踪访谈谈，并辅辅以最直直接有效效的形式式进行项项目推广广。 顺德国国际商业业城在招招商活动动中同时时配合以以灵活的的促销策策略，激激活投资资群体，调调动投资资积极性性，采取取反租回回报，先先租后售售，免管管理费等等一系列列促销策策略，降降低置业业投资门门槛，以以灵活多多变的付付款方式式，充分分挖掘小小型投资资客户前前来投资资。 顺德国国际商业业城为全全面促进进招商经经

19、营进程程。重点点加强经经济层面面较高的的投资型型客户先先期进场场，这类类客户由由于经济济层面较较高，能能及时把把握最新新投资信信息，商商业城若若有外来来客户的的先期进进驻，必必将带动动各个层层面的客客户以形形成强劲劲的投资资认购热热潮，加加快全面面招商的的进程。 价格策策略一直直是项目目推广过过程中最最为敏感感的也是是最难以以控制的的部分，为为避免一一期推广广过程中中将铺位位一次性性整体推推出的诸诸多不利利因素，顺顺德国际际商业城城此阶段段的推广广采取分分阶段推推售商铺铺的策略略并辅辅以灵活活的价格格作为调调控以以多样人人的付款款方式和和促销策策略，全全面迎合合各层面面买家的的不同求求 销售是

20、是项目推推广过程程中至关关重要的的一个环环节促促销策略略的好坏坏，将直直接体现现于销售售过程中中。为了了保证促促销策略略的成功功实施，顺顺德国际际商业城城根据促促销策略略的环节节需要，建建立了一一套完善善的销售售体系，实实行项目目销售主主人负责责制，向向项目派派驻项目目经理及及销售经经验，统统一销售售部署、统统一销售售策略、统统一销售售目标，统统一销售售行为。 广告，营营销第三三步 营销策策划成功功与否的的关键重要是是将策划划思想如如何具体体执行到到位。广广告，作作为一种种具体的的执行形形式、表表现得好好坏将将直接影影响到销销售成绩绩。 长期以以来，策策划和广广告一直直似乎是是两个水水火不相相

21、溶的东东西，做做策划的的人轻视视广告的的作用，作作广告的的人又认认为策划划不能包包打一切切广告告在策划划思想贯贯彻落实实的过程程中具有有不可替替代的作作用。这这一点，其其实就是是我们所所要阐明明的观点点，新世世纪营销销的核心心价值正正在于将将策划、推推广、广广告三位位一体地地执行到到位。房房地产策策划师需需要-专多多能，具具有统筹筹与执行行整个项项目营销销推广的的能力，销销售经理理则需要要具体的的销售经经验及能能力，广广告作为为一种营营销传播播，更侧侧重宣传传表现所所产生的的效果。 顺德国国际商业业城统一一项目市市场形象象，统一一项目市市场定位位，统一一宣传推推广部署署作为项项目广告告宣传推推

22、广的策策略，全全面进行行广告宣宣传。 为创建建顺德市市明星商商业城的的品牌效效应，强强化项目目发展前前景及地地段经营营规模与与规划优优势，除除在顺德德市进行行新闻炒炒作外，并并同时在在各大广广告媒体体进行炒炒作，以以迅即把把项目创创建成顺顺德市的的明星业业城，以以及形成成强劲的的市场效效应，达达成广告告宣传的的目的。 除了一一般的媒媒体广告告，顺德德国际商商业城还还在珠江江三角洲洲作针对对性巡回回招商推推广， 以化工工、装饰饰材料、电电器等不不同行业业为重点点，进行行招商推推广，以以扩大项项目的知知名度及及影响力力，广泛泛吸纳外外围投资资潜力，全全面促营营销进程程。 顺德国国际商业业城根据据所

23、确定定的销售售目标，以以“德之窗窗一个个国际级级多功能能综合商商业城”、“顺德国国际商业业城一个永永不落幕幕的名优优商品展展示交易易会”为项目目形象与与功能定定位，以以广告推推广达到到扩大项项目知名名度、提提升项目目形象、推推大投资资客户范范围、制制造投资资吸引力力。全面面促进销销售成功功为目的的。 广告推推广也需需有策略略，顺德德国际商商业城广广告推广广策略通通过举行行现场公公关活动动、举办办迎春花花市等，积积聚现场场人气及及浓厚的的经营氛氛围，并并配合销销售步署署进行电电视、报报纸平面面广告，报报纸夹报报派送等等广告形形式，推推广招商商范围形形成强烈烈投资热热潮，激激发投资资欲望与与积极性

24、性，同时时在现场场及新世世纪商场场、体育育馆举行行大型展展销活动动与客户户联谊会会，全面面促进销销售成功功。 项目广广告买点点（十大大投资经经营优势势） 强化项项目优势势及投资资前景、经经营信心心，激发发投资欲欲望，全全面促销销。 项目市市场优势势 顺德商商用物业业以专业业市场为为主，未未有综合合性商业业城项目目，而且且专业市市场以租租赁经营营为主（市市区商铺铺以产权权销售为为主），而而综合性性商业城城仅项目目唯一拥拥有500年经营营产权。 项目市市场需求求优势 据市调调分析，顺顺德的中中、小型型企业及及品牌企企业（家家电、涂涂料、塑塑料等行行业）希希望拥有有一个相相对集中中及较大大规模、较较

25、高知名名度的产产品展示示平台，面面向全国国、东南南亚及欧欧美国家家进行广广泛的产产品展示示推广，扩扩大产品品知名度度及销售售网络，同同时也为为振兴顺顺德制造造业的经经济及提提升其档档次形象象。项目目的建立立将提供供一个完完善的产产品展示示推广平平台，同同时迎合合市场需需求。 项目规规模及规规划优势势 在经营营规模、经经营理念念、产品品功能类类别，经经营性质质上都将将是顺德德及珠江江三角洲洲地区仅仅有的项项目，没没有较直直接的市市场竞争争对手项项目，而而且项目目的发展展是对提提升整体体社会经经济及行行业档次次形象起起积极促促进作用用。 将成立立商业城城统一经经营推广广机构及及巨额宣宣传基金金，为

26、商商城在开开业前后后进行广广泛的社社会传播播及增强强投资信信心及拓拓展经营营商机，共共同获利利。 项目地地段及地地块发展展优势 地处1105国国道，位位于新、旧旧城区的的中心地地带，并并将形成成以商业业为主的的发展前前景，其其经济及及交通有有绝对的的优势。 项目投投资前景景优势 在上述述各点的的基础上上，项目目的经营营规划、经经营理念念，发展展趋势等等都将成成为投资资的信心心保证及及投资前前景优势势。包括括项目的的功能规规划以品品牌家电电、涂料料及名优优产品展展示推广广为主，将将形成强强大的 市场效效应，其其专业性性、发展展前景更更为强大大广阔。 客源优优势 精明实实在的顺顺德人对对商铺投投资

27、情有有独钟，而而且顺德德 122个镇区区的经济济实力及及人均收收入较高高，具有有强大的的市场承承受力，而而且较易易受投资资趋势及及潮流影影响，拥拥有广阔阔的市场场潜力及及挖掘空空间，周周边的东东莱、番番禹、中中山、南南海、佛佛山等城城区的经经济实力力也相对对强大。 产品市市场优势势 顺德己己成为国国内家电电、涂料料、家具具主要的的生产基基地产产品销售售网络面面向全面面及国外外，具有有较高社社会知名名度和市市场需求求空间。 项目将将以上述述类别的的产品和和为主要要的招商商范围，并并形成一一个名优优产品集集中展示示推广的的交易平平台，凭凭借产品品的品牌牌效应，在在商场经经营上将将起积极极促进作作用

28、。 市场资资讯优势势 将定期期举办各各类型产产品博览览会，展展示推广广活动，并并通过互互联网 络的电电子商务务形式向向商户提提供及时时的市场场资讯及及供求信信息，为为商户提提供无限限商机。 投资回回报获利利优势 看个有有投资回回报获利利的商业业城，提提供 %年返租租回报，并并以公证证形式签签订确立立银行监监控帐号号，确保保投资者者的回报报获利收收益及投投资信心心。 三大经经济支柱柱，十大大投资信信心，1100投资回回报“会展经经济”“口岸岸经济一一“民族经经济”。 三三大经济济支柱 （1）以以“会展经经济”形式进进行经营营规划 商业城城将各类类品牌企企业及名名优产品品的国际际性交易易会、博博览

29、会，广广泛拓展展扩大经经商范围围及销售售网络，带带动整体体商户经经营发展展，提供供无限商商机。 （2）形形成“口岸经经济”经营发发展模式式 作为1105 道上的的国际商商业城，南南接容奇奇港、直直达中山山、珠海海、澳门门，北与与顺德客客运站相相联，通通向番禹禹、广州州，东接接顺德新新城区，西西向乐从从，联接接南海、佛佛山，交交通及经经济位置置优势，同同时也是是品牌家家电的生生产基地地，各类类产品都都在当地地向外发发送，顺顺德国际际商业城城将在“会展经经济”基础上上发挥强强大的品品牌产品品展示推推广交易易功能，成成为新的的经商口口岸，从从而形成成以“口岸经经济”形式进进行商业业城发展展模式，增增

30、台投资资信心及及投资前前景。 （3 ）以振振兴“民族经经济”为项目目发展目目标 为更广广泛传播播顺德以以制造业业为主的的社会经经济地位位，提升升整体形形象及档档次，扩扩大知名名度及销销售网络络，拓展展全球商商务贸易易市场，不不断辅助助企业发发展，以以振兴“民族经经济”为项目目发展目目标。 项目宣宣传广告告语 A、地地段 （1）雄雄据1005国道道大良路路段的国国际商业业城-“顺德之之窗”。 （2）唯唯一经过过大良1105 国道进进入顺德德新城区区的国际际商业城城“顺德之之窗 （3）占占尽天时时、地利利、人和和，交通通畅达客客似云来来一顺德德国际商商业城。 （4）顺顺德商业业地王物物业-“顺德之

31、之窗”。 （5）顺顺德客运运站旁的的商业地地王物业业“顺德国国际商业业城”。 （6）顺顺德国际际商业城城地处入入车流量量最高的的“商业运运输干道道一1105 国道”。 B、产产权 （1）顺顺德唯一一有产权权出售的的大型国国际商业业城“顺德之之窗”。 （2）顺顺德唯一一以1000% 实用率率销售国国际商业业城“顺德之之窗”。 C、规规划 （1）“顺德之窗”1个面向全球市场客户的名优产品展示中心。 （2）顺顺德名优优产品最最集中的的商业展展示中心心一顺德德国际商商业城。 （3）顺顺德名优优产品展展示交易易会“顺德之之窗”。 D、投投资吸引引力让顺顺德为您您赚钱！ （1）名名品汇聚聚，名牌牌基地一顺德德国际商商业城。 （2）无无限商机机，无限限优势！ （3）百百年机遇遇，岂容容错失！ （4）富富贵千禧禧路，商商