低碳住宅成本控制及其价值提升

1、基于价值工工程的低碳住住宅成本本控制与与价值提升升作者简介作者简介鲍海君（1977- ），男，浙江台州人，博士，硕士生导师，副教授，浙江财经学院工商管理学院副院长，主要从事土地管理与房地产经济研究，E-mail: baohaijun，联系电话邮编：310018。庄红梅（1987-），女，江西吉安人，浙江财经学院工商管理硕士研究生，研究方向项目管理与房地产企业管理研究E-mail:441036599，联系电话基金项目国家自然科学基金项目（70803042）：基于可拓理论与集对分析的征地补偿机制研究。浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）项

2、目：基于价值工程理论的低碳住宅开发体制研究。鲍海君，庄庄红梅（浙江财经经学院工工商管理理学院，浙浙江 杭州 33100018）摘要：全球球气候变变暖，发发展低能能耗、低低污染、低低排放的的低碳住住宅意义义重大，但但目前低低碳住宅宅成本高高，难以以推广。本本文从降降低企业业开发低低碳住宅宅的成本本出发，应应用价值值工程理理论分析析低碳住住宅的成成本、功功能，具具体分析析了住宅宅的整个个寿命周周期，即即方案设设计、材材料采购购、建筑筑施工、竣工验收与住宅使用后期物业管理阶段的低碳功能实现和成本控制，最终实现了低碳住宅的总成本最小，价值最大。关键词：低低碳住宅宅；价值值工程；寿命周周期 一 引言根据

3、联合国国政府气气候变化化专门委委员会（IPCC）的研究，全球温度一直在上升，在20世纪内升高了0.76（0.18），而全球变暖的直接因素是温室气体二氧化碳的过度排放。全球气温变化将导致海平面上升、气候灾害频发、疾病传播、生物多样性遭破坏、农作物欠收甚至绝产。为了地球的可持续发展，必须改变人类生产、生活、发展模式，降低碳排放量。中国是一个个发展中中的工业业化国家家，人口口基数大大，碳排排放量巨巨大，减减排工作作刻不容容缓。国国务院在在20009年11月25日召开常常务会议议，决定定到20020年年中国单单位国内内生产总总值二氧氧化碳排排放比220055年下降降40%至45%1。统计表明明我国建建

4、筑相关关能耗总总量（包包括建筑筑能耗、生生活能耗耗、采暖暖空调能能耗等）已已经超过过工业成成为社会会第一能能耗大户户，占总总能耗的的46.7%。随随着城市市化进程程的加快快和人民民生活质质量的提提高，建建筑物还将持续续增加，能耗耗必然不不断上涨涨。要降降低整体体碳排放放量，必必须降低低建筑的的碳排放量量，而住住宅占建建筑的比比例大，应应努力降降低住宅宅的碳排排放量。 低碳住宅的的特点是是低能耗耗、低污污染、低低排放，实实质是提提高能源源利用率率，开发清清洁能源源，调整整能源结结构，最最大限度度地减少少煤炭和和石油等等高碳能能源的消消耗，从从而降低低碳排放放量。因因此低碳碳住宅切切合节能能减排的

5、的全球气气候变化化主题，是是未来的的发展趋趋势。低碳住宅理理念早已已提出，但但市场上上的低碳碳住宅极极少，主主要原因因是企业业开发低低碳住宅宅成本高高、价格高高，消费费者无力力购买。目目前的文文献研究究主要集集中在介介绍低碳碳住宅的的相关概念念2；或阐述述开发低低碳住宅宅的重要要性3；或研研究低碳碳住宅的的评价体体系4；或介介绍低碳碳住宅的的技术5等。而而对如何何解决低低碳住宅宅成本高高的文献献研究很很少。但但是低碳碳住宅要要得到推推广，必必须降低低成本，让让企业和和消费者者获得更更多利益益，才可可能实现现。价值值工程理理论广泛泛运用于于产品开开发、设设计、生生产制造造、销售售管理以以及消费费

6、者服务务等领域域，较多多学者运运用价值值工程原原理研究究产品如如何以最最低成本本获得所所需功能能。比如如：把价价值工程程理论用用于房地地产开发发项目管管理6；用于建建设工程程项目管管理7等。本文文着重运运用价值值工程理理论研究究低碳住住宅的成成本控制制和价值值提升，具体从从住宅的的整个生生命周期期分析，实实现以最低成成本开发发具备低低碳功能能住宅。二 基于价价值工程程的低碳碳住宅成成本控制制与价值值提升1价值工工程概述述价值工程（vallue enggineeeriing，简简称VEE）最早于于20世纪纪40时代代美国通通用电气气公司设设计工程程师劳伦伦斯 戴罗斯斯迈尔斯斯提出来来，现在在我国

7、已已广泛运运用。价值工程是是一种技技术与经经济紧密密结合而而又十分分注重经经济效益益的现代代管理技技术，它它是以提提高研究究对象（包包括产品品、工艺艺、工程程、服务务或它们们的组成成部分）的的价值为为目的，以以功能系系统分析析为核心心，以创创造思维维开发集集体智力力资源为为基础，以以最低的的成本来来实现研研究对象象必要功功能的一一种科学学方法8。其数学表达达式：VV=F/CV：产品的的价值 F：产品所所具备的的用户需需求的功功能 C：取得产产品功能能所花费费的成本本 价值工程理理论可以以用于所所有为获获取功能能而发生生费用的的事物对对象。低低碳住宅宅除了一一般住宅宅的功能能外还增增加了低低碳功

8、能能，为获获取低碳碳住宅的的功能需需要发生生费用，所所以低碳碳住宅可可以作为为价值工工程方法法的研究究对象。价值工程活活动的全全过程是是发现问问题，分分析问题题和解决决问题的的过程。低碳住宅的开发也是一个“发现减排部位，分析减排部位，解决减排部位”的过程。因此价值工程可以用于指导开发低碳住宅，以最低成本实现低碳功能，提高低碳住宅的价值。低碳住宅由于高成本一直难以推行，企业无法获得相应经济利益，顾客无法承担高价格，解决这一问题的办法就是提高低碳住宅的价值，价值越高的产品，顾客越青睐。低碳住宅的价值取决于功能和成本的比值，既不可独立强调低碳功能，亦不可片面降低成本，要综合两者，提高低碳住宅的价值。

9、2住宅成成本分析析根据价值工工程原理理，产品品寿命周周期是指指从产品品开发、设设计开始始，经过过制造过过程及使使用过程程，直至至报废为为止所经经历的整整个时期期8。根据该定定义，住住宅的寿寿命周期期从住宅设计计决策、材料设设备采购购、建筑施施工、竣工验验收、销售到住住宅的使使用报废废为止。住宅寿命周期成本应包括整个开发设计、建造、和使用过程中全部耗费，包括设计费用、建造费用以及住户使用住宅时的使用、保养维修费，甚至包括房子转让报废时的处理费。总之，住宅寿命周期成本包括两部分，生产成本和使用成本。本文采用住宅寿命周期成本作为住宅的总成本，是因为低碳住宅可以减少能源消耗，用户在使用住宅时可以降低使

10、用成本。3住宅功功能分析析开发低碳住住宅，需需要对住住宅每个个结构的的功能进进行分析析，了解解住宅组组成结构构的必要要功能，去去除不必必要功能能，节省省能源消消耗。住住宅功能能按性质质可分为为使用功功能和品品位功能能。住宅宅的使用用功能是是指住宅宅的可靠靠性、安全性性、维护性性、经济性性；其中中经济性性是指住住宅在使使用过程程中对动动力、燃料、材料、维修费费用等消消耗是否否最低。住住宅的品品位功能能主要是是指外观观功能、美学功功能、欣赏功功能，这这些功能能带给住住户精神神感觉上上的享受受。低碳碳住宅要要在传统统住宅的的功能上上增加降降低碳排排放量的的功能，具具备这种种功能的的住宅可可以减少少能

11、源的的消耗，降降低住户户使用成成本。4低碳住住宅的价价值提升升顾客在购买买商品时时总是选选择价值值高的商商品，低低碳住宅宅要得到到顾客认认可，必必须提高高价值。提升价值主要从两方面入手：成本控制和功能调整。房地产住宅开发项目一般包括以下几个阶段：规划设计决策阶段、材料设备采购阶段、建筑施工阶段、竣工验收阶段、销售阶段、后期物业管理阶段。在每一个阶段，房地产企业都可利用VE理论，对开发项目进行科学管理，降低成本，提高价值。根据ABC分析法原理，少数几个关键阶段往往决定了住宅总成本，本文着重分析这几个关键阶段。在住宅规划设计决策阶段，将决定住宅的选址、住宅的材料标准以及房屋的构造等，一旦设计方案确

12、定，很难调整。因此，设计决策阶段对住宅总成本的控制起着关键作用。在此阶段运用VE分析住宅的功能、构造、规格可以更好地实现低碳功能，控制成本，成效最大。 再者材料设备采购阶段、建筑施工阶段、后期物业管理阶段也对低碳住宅的开发和使用成本起着十分重要的作用。因此本文主要考察这四个阶段的成本控制和功能实现（见图1）。最低总成本的低碳住宅普通住宅价值工程法最低总成本的低碳住宅普通住宅设计决策 材料采购建筑施工设计决策 材料采购建筑施工后期物业管理后期物业管理 生生产成本本使用成本低碳住宅总总成本 图1 价值值工程分分析图（1）规划划设计决决策阶段段住宅的规划划设计决决策阶段段对住宅宅功能实实现和总总成本

13、起起主要作作用，需需要在设设计住宅宅构造时时，分析析各个结结构的功功能和成成本，实实现最低低成本。按按照价值值工程方方法，整整个设计计住宅过过程要围围绕回答答以下几几个问题题来设计计：这是是什么；这是干干什么用用；它的成成本是多多少；它的价价值是多多少；有无其其他方法法实现这这个功能能；新的方方案成本本是多少少,功能如如何；新的方方案能满满足要求求吗?9通过对对以上七七个问题题的回答答，可以以分析出出哪些住住宅构造造可以实实现低碳碳功能，不断改进设计方案实现最低开发成本。在住宅规划划设计阶阶段要充充分研究究住宅区区的土地地规划布布局、给排水水系统、采采光照明明系统、电电系统、取取暖制冷冷系统、

14、通通风系统统、门窗窗墙体系系统、围围护系统统、装修修系统、垃垃圾处理理系统。因因为这些些系统的的设计很很大程度度决定碳碳的排放放量和成成本的高高低。设设计这些些系统时时尽量结结合周边边环境与与资源情情况，提提高能源源使用率率，或采采用新的的节能资资源降低低排放量量。第一，住宅宅区的土土地规划划布局。消费者购买住宅时不仅关注住宅本身，还关注住宅区内设施、服务、环境等，企业通过合理规划土地用途，可节约用地，提升整个住宅区的价值，从而提升住宅价值。用VE法分析小区的道路、服务设施、停车场、公寓等土地利用状况，提高每块土地的功能，最小化实现该功能的成本，寻找提升其价值的方案。例如住宅区的道路，其基本功

15、能是方便交通，布局道路时综合考虑住宅区整体情况，设计合理的道路走向、宽度、长度，可以减少道路的土地消耗量，降低成本。用同样的方法分析住宅区其他土地的利用状况，合理安排，可大量减少土地消耗，且若把节约的土地用于绿化，可以吸收二氧化碳，即降低整个住宅区的碳排放量，又提升小区整体外观功能，最终提升住宅价值。第二，给排排水系统统。低碳碳住宅重重点是节节能，提提高能源源利用率率，设计计住宅结结构时要要巧妙设设计给排排水系统统，提高高水的利利用率，节节约用水水。根据据住宅所所处地理理位置不不同，气气候不同同，综合合考虑设设计给排排水系统统。比如如在南方方，由于于雨水多多可以在在给排水水系统中中增加收收集雨

16、水水功能。推广水系统循环利用方式，比如卫生间用水、生活用水等大量中水可用于绿化浇灌。自来水以及中水二次供水的水速流量要适当降低，可采用感应用水方式。水泵系统采用变频技术可以提高水资源利用率，降低能耗。绿化灌溉时，可设计埋设喷灌管道系统，还可设计收集屋面雨水补充景观湖水等。总之在住宅规划设计阶段尽量采用节水技术，关注细节，提高用水效率。这样给排水的功能F提升，节约了用水，成本C也降低，价值V（功能/成本）必然增大。第三，采光光照明系系统。充充分利用用建筑的的坐向方方位，利利用自然然采光节节约用电电，降低低碳排放放量。如如住宅照照明灯的的设计，由于照明灯种类多样，比如白炽灯、卤素灯、日光灯、节能灯

17、、霓虹灯；按灯的安装位置不同还分为吊灯、吸顶灯、壁灯、台灯、落地灯等，通过对各种灯的照明、节能效果和成本进行分析，对功能F与成本C之比（即价值V）采用04评分法，价值最大为4分，最低为0分，较大为3分，较低为1分，同等大为2分。得出价值评价系数最大的灯作为照明灯。如此，既实现低碳功能，又降低成本，达到价值最大化。第四，能源源系统。电电系统是是住宅的的最大耗耗能系统统之一，必必须做好好低碳设设计。目目前住宅宅供电有有输送电电、太阳阳能光伏伏发电、风风能发电电等方式式。根据据住宅所所处地理理位置和和自然条条件差异异，设计相对对应的用用电装置置。比如如在日照照强度大大的南方方，能源源系统方方案有输输

18、送电和和太阳能能光伏发发电。通通过分析析两种方方案的功功能和成成本，再再采用德德尔斐法法打分，得得出价值值高的方方案太阳能能光伏发发电。太太阳能光光伏发电电装置开开发成本本高于输输送电装装置，但但可以减减少煤炭炭燃烧发发电，提提高住宅宅的低碳碳功能，另另外住户户利用太太阳能减减少了其其他能源源的费用用，使用用成本大大大降低低，最终终提升了了住宅价价值。第五，取暖暖制冷系系统、通通风系统统和门窗窗墙体系系统。数据据显示北北方地区区集中供供热的建建筑面积积是633亿平方米米，占全全国建筑筑面积总总量的110%多一点点，但能能耗占全全国城镇镇建筑总总能耗的的40%10。若改变供供热方式式，实行行“谁

19、用热热谁交费费”计量方方式，意意味着供供热方面面可以减减少至少少20的能能耗。冬冬天暖通通和夏天天空调制制冷导致致二氧化化碳大量量排放。在设计住宅阶段提前考虑住宅结构和取暖制冷系统，可以大量减少煤炭使用，提高低碳功能。例如运用价值工程理论分析门窗墙体系统中的玻璃选择，提高其价值。先对玻璃的功能进行分析，其功能主要有：采光、增加美观、遮蔽风雨、隔热、保暖、遮阳、保障安全、隔声、减少光污染等。目前住宅一般使用普通玻璃，隔热与保暖性差，冬天能耗损失大，而新型的建筑节能玻璃夏天可以隔热，冬天可以保暖。比较两种玻璃的成本，新型玻璃每平方米的造价多10元左右，但每年在在空调和取暖时用电减少，节约大量能源，

20、每年可以减少电费300-500元11。因此使用新型玻璃的住宅低碳功能提高，成本降低，价值提升。再如通风系系统的设设计，若若采取通通风自动动控制，热热量感应应器控制制通风孔孔自动开开关，可可确保室室内温度度适宜，避避免不必必要的制制冷带来来能源浪浪费。设设计阶段段周全考考虑取暖暖制冷系系统、通通风系统统和门窗窗墙体系系统的设设计，用用新的低低碳节能能方案取取代旧方方案，提提高住宅宅价值。第六，垃圾圾处理系系统。住住宅的寿寿命周期期不仅包包括开发发建设阶阶段，还还包括住住宅使用用阶段，住住户在使使用住宅宅时必然然会产生生大量垃垃圾，要要提前设设计垃圾圾的处理理系统。合合理设计计生活废废水、废气、废

21、品、生活残残留物的的处理系系统，如如废水用用于浇灌灌绿化，废废品分类类收集，可可回收废废品重新新再利用用，生活活残留物物可以用用于生物物有机肥肥料等。合合理设计计住宅的的垃圾处处理系统统，可以以减少资资源浪费费，降低低碳排放放量。（2）材料料设备采采购阶段段该阶段是根根据设计计方案采采购原材材料，降降低材料料的采购购成本，可可以提高高住宅价价值。主主要从两两方面考考虑：第第一，找找出功能能相似的的多种材料料，选择择成本低低的；若若功能要要求的材材料成本本太高，或或市场上上材料稀稀缺，寻寻找其替代材材料，选选择成本本低的。第第二，选择合理理的采购购批量和和采购方方式，比比如企业业可采取取集中采采

22、购和联联合采购购，集小小订单成成大订单单，增强强谈判力，获获取采购购规模优优势，还还可减少少中间层层次，降降低流通通成本并并保障产产品质量量。总之之，可对原有采购购方案应应用价值值工程理理论分析析，选择择以最低低成本实实现所需需功能的的采购方方案。（3）建筑筑施工阶阶段建筑施工阶阶段的成成本控制制，主要是是选择合合适的施施工方案案。用VE技术术对不同同方案进进行技术术和经济济上对比比分析，如施工流程、作业方法、作业设备，择优选择施工方案和中标单位。除此之外还要控制工程变更和现场签证，严格审核施工造价，建筑工程造价的预算采用工程量清单报价，优选专业分包，制定严密的合同条款。建筑施工阶阶段需要要大

23、量用用水，会会产生大大量建筑筑垃圾，此此阶段要要做到低低碳施工工。在施施工阶段段采用住住宅产业业化方式式，可以以大幅度度提高住住宅质量量，根据据经验大约约可减少600%的用水，减减少800%的建筑垃垃圾12，还可以以缩短建建造周期期，提高高整体运运作效率率。住宅宅产业化化在欧美美发达国国家已较较为成熟熟，提高高了住宅质质量，又又降低能能耗，住住宅价值值大大提提高。具体实实现手段段是将建建筑尽量量分解为为梁柱、楼楼板、墙墙壁等若若干个标标准化的的部件，在在工厂里里预制之之后，再再搬运到到工地拼拼装起来来。住宅宅产业化化不仅提提高建筑筑效率和和质量，还还由于规模经经济效益益大量降降低住宅宅建造成成

24、本，并并且直接接减少了了水、木木材、煤煤炭等资资源的消消耗，实实现了低低碳施工工。目前中国的的商品住住宅800%是毛毛坯房，只只有少数数是精装装房。毛毛坯房需需要购房房者自行行装修，但因其非专业，造成装修技术、装修设备选择不当增加了碳排放量，而且无法形成规模效益，成本高。如果采用企业精装修住宅，既可按照低碳住宅的要求，选择低碳设备，如空调、厨具等；又可利用规模效益降低住宅装修成本。万科董事会主席王石表示，如果毛坯房交付给消费者，消费者委托公司装修，平均一套房子多产生建筑垃圾大约2吨，也就是多排放2吨二氧化碳 13。因此企业应该选择建造精装房，既可降低装修成本，又可实现低碳功能，住宅价值高。消费

25、者购买精装房的购买成本虽高，但使用成本低，总成本低于毛坯房。（4）后期期物业管管理阶段段低碳住宅要要实现从从建造到到使用全全寿命周周期节能能环保，后后期物业业管理阶阶段也要要降低碳碳排放量量。后期期物业管管理的低低碳实现现主要有有两大方方面：一一是住宅宅生活垃垃圾的处处理。住住宅社区区垃圾的的分类收收集与循循环利用用应强调调从源头头处理，走走3R(Redducee，Reuuse，Reccyclle)即即减量化化、再利利用、循循环经济济的道路路。建议议每天由由专人收收集能化化解的垃垃圾如肉肉骨头、蔬蔬菜、鱼鱼刺等剩剩菜剩饭饭，送往往小区的的生物化化解器，变变成绿色色肥料循循环利用用。同时时全面分

26、分类回收收报纸、杂杂志、纸纸板、木木箱、玻玻璃瓶、建建筑垃圾圾等，高高效处理理，再生生利用。二是住宅的维修与维护，如水系统，电系统等。后期物业管理费用占总成本一定比例，严格控制其成本，如维修费用，选择合适的维修方案，在保证低碳功能实现的同时，尽量节约成本，避免不必要的浪费，可提升住宅价值。在开发低碳碳住宅的的各阶段段运用VEE方法，一一方面实实现了低碳功功能F，另一一方面降降低了总总成本（总总成本CC=开发发成本+使用成成本），最终提高了低碳住宅的价值V（V=F/V），而价值高的低碳住宅让企业和消费者获得更多利益，利于低碳住宅的推广，降低我国碳排放量。三 结语低碳住宅可可以大量量降低碳碳排放量

27、量，是住宅的发展方方向，社会、企企业行动动越早，经经济损失失越少，社社会效益益越大。房地产企业应紧跟低碳住宅发展趋势，应用价值工程原理研发低碳住宅，降低住宅总成本并提升其功能，从而在激烈的市场竞争中取得更大成功。当然，低碳碳住宅的的推广还还需要政政府的引引导。建建议政府府重视以以下四方方面工作作：一是是大力完善善相关法法律法规规和出台台低碳住住宅扶持持政策；二是建立低低碳住宅宅的设计计、评价价技术体体系与标标准；三三是加大住宅宅工程低低碳控制制的审查查力度，包括可行性研究报告、设计方案到验收交付各阶段的审核；四是加大宣传力度，让低碳住宅深入人心。【Absttracct】 Wiith thee

28、gllobaal wwarmmingg, iit iis ssignnifiicannt tto ddeveelopp thhe llow-carrbonn hoousees wwhicch aare loww poowerr coonsuumpttionn,loow ppolllutiion andd loow ccarbbon emiissiion. Reecenntlyy itt iss diiffiicullt tto pprommotee thhe llow-carrbonn hoousees ffor thee hiigh cosst. In ordder to redducee

29、thhe ccostt, thhis papper anaalyzzes thee coost andd fuuncttionn off thhe llow-carrbonn hoousees wwithh vaaluee ennginneerringg thheorry. Esppeciialyy wee haave anaalyzzed thee coost andd fuuncttionn off thhe hhousses in thee enntirre llifee cyyclee, iinclludiing proograam ddesiign, maaterriall puurchhasee, cconsstruuctiion, coomplletiion and