宁波市房地产行业报告

1、宁波市房房地产行行业报告告 一、宁宁波房地地产发展展概况宁波房地地产起步步较晚，迄今仅仅经历了了一个房房地产波波动的完完整周期期(1999219998年)，房地地产从119922年开始始起步并并迅速发发展，11995519996年达达到顶峰峰，然后后逐渐回回落，119988年达到到底点并并开始了了新一轮轮周期。上一轮轮周期中中，房地地产价格格一度飞飞涨并远远远脱离离当时经经济发展展状况，房地产产价格泡泡沫的破破灭也给给金融系系统带来来深重灾灾难。119988年，全全市金融融机构不不良贷款款率为225.442%，在很大大程度上上与当时时房地产产不景气气相关。19999年，宁波房房地产市市场复苏苏

2、升温，当年110月房房地产投投资走出出负增长长区，宁宁波的房房地产业业开始了了又一轮轮大发展展。（一）房房地产投投资情况况自19997年到到20004年的的9年间间，宁波波GDPP保持年年均133.4%的真实实增长。经济基基础促进进了房地地产业的的高速发发展。过过去5年年，社会会固定资资产投资资从20000年年的3660亿元元增加到到20004年的的10995亿元元；房地地产投资资从20000年年的599.711亿元增增涨到220044年的2234.41亿亿元。相相对宁波波经济及及投资高高速增长长态势，近年来来宁波房房地产可可以用“井喷”二字来来形容。图一：图二： 单位：万平方方米（二）房房价

3、走势势情况20000年，宁宁波市商商品房价价格从当当年1月月的24498元元/平方方米，升升到年底底的27729元元/平方方米；220011年，宁宁波房地地产市场场步入了了加速度度飞涨区区，平均均房价达达28667元/平方米米，比上上年同期期上涨111.777%。20002年房房地产市市场则由由于拆迁迁项目启启动、拆拆迁赔偿偿标准的的提高，房地产产需求表表现强劲劲，房价价一发而而不可收收，越涨涨越快，平均房房价高达达35443元/平方米米，比上上年同期期上涨223.556%；20003年上上半年商商品住房房均价走走势平稳稳，均价价维持在在40000元/平方米米左右，而下半半年高档档高层公公寓楼

4、销销售量的的大幅增增加，直直接导致致商品住住房的房房价再次次攀升，到20003年年9月，房子均均价升至至45665元/平方米米，比年年初上涨涨14.96%，年底底时房子子均价又又升至448844元/平平方米；20004年虽虽受国家家宏观调调控措施施、央行行房贷新新政策的的实施及及宁波市规规范房地地产市场场相关政政策的出出台影响响，但从从全年来来看，宁宁波市房房地产市市场继续续保持高高位运行行，商品品住宅房房均价达达到57739.8元/平方米米；今年年6月份份统计显显示商品品房房价价达到了了60113.883元/平平方米，预计宁宁波房价价将保持持平稳上上升趋势势。图三：据统计部部门数据据，在全全

5、国355个大中中城市中中，宁波波市房屋屋销售价价格20000、20001、220022年的的的涨幅均均居全国国第一，20003年的的涨幅居居全国第第二，220044的涨幅幅居全国国第五，今年11-4月月份的涨涨幅退至至与南京京并列的的第六位位。房价涨幅幅回落的的原因，主要是是政府采采取了各各项调控控措施。20003年，宁波增增加土地地供应，中心城城区累计计新增出出让住宅宅用地1120公公顷，且且全部采采取挂牌牌和封顶顶招投标标形式（拍卖形形式暂停停）。同同时，宁宁波还启启动了限限价商品品房建设设，每套套面积控控制在555995平方方米，均均价30000元元/平方方米左右右。此外外，还减减缓旧城

6、城改造步步伐，将将非成套套房改造造完成年年限从220055年推迟迟到20007年年，控制制拆迁形形成的被被动住房房需求。 （三）总总体评价价宁波房地地产市场场整体发发展水平平仍在合合理的范范围内，在过去去两年存存在投资资行为泡泡沫。目目前市场场氛围回回归理性性，房地地产市场场不存在在明显风风险，房房价未来来趋向平平稳，220055年宁波波房地产产的主题题将是“调整”。二、宁波波房地产产发展的的几个特特点1、商商品房价价格呈上上涨趋势势。2000020002年，宁波房房地产价价格涨幅幅连续三三年居全全国首位位，20003年年退居全全国第二二位。22001120003年平平均涨幅幅为199.6%。

7、至220044年9月月，商品品房平均均价比年年初增长长26.47%，超过过前三年年年平均均涨幅66.877个百分分点，房房价存在在加速上上涨趋势势。20005年年上半年年房价涨涨幅大幅幅回荡，预计全全年涨幅幅在6%左右。2、商品房房供销两两旺，房房地产投投资增长长与销售售增长基基本一致致。19999年年一20003年年，全市市房地产产开发投投资和商商品房销销售额分分别增长长3.996倍、2.887倍，二者之之间表现现出相当当的一致致性。3、房地地产高速速发展中中，理性性与非理理性因素素并存。此轮房房地产的的高涨，有宁波波经济高高速发展展、城市市化进程程加快、港口优优势突出出、城市市吸引力力加大

8、等等基本面面的支撑撑；同时时，也与与开发商商与投资资者的大大肆炒作作、居民民从众行行为导致致的“非理性性”消费不不无关系系。三、对宁宁波房地地产需要要关注的的地方1、商品品房价格格涨幅。20000年一一20004年99月间，商品房房平均价价格从225666元上升升至55562元元，增长长1.117倍，2000120003年平平均增幅幅达199.6%，同期期居民消消费价格格指数和和城镇居居民人均均可支配配收入平平均上涨涨率分别别为一oo.1%、111%。房房价涨幅幅分别高高于后二二者199.7、8.66个百分分点。房房地产作作为一种种特殊的的商品，其价格格如果上上升的幅幅度太大大，甚至至超过居居

9、民的承承受能力力，就可可能导致致泡沫的的产生，影响到到房地产产市场的的正常发发育。2、房地产产投资占占GDPP及全社社会固定定资产投投资比重重。关于于上述比比值的正正常值，各方看看法不一一。有专专家认为为 100%、220%左左右为宜宜。19999年年以来，宁波市市房地产产投资占占GDPP和全社社会固定定资产投投资比重重持续上上升，220044年9月月分别为为10.69%、222.055%。考考虑到宁宁波GDDP及固固定资产产规模大大的原因因，此比比重偏高高。而且且从增长长态势看看，房地地产投资资1999920003年四四年平均均增幅为为41.04%，远远远高于GGDP同同期增幅幅(144.4

10、44%)，高于全全社会固固定资产产投资同同期增幅幅(277.233%)。房地产产投资过过快反映映了对未未来房价价存在过过高预期期，有可可能形成成未来商商品房的的供过于于求。3、房价价收入比比。房价价收入比比用于判判断居民民住房消消费需求求的可持持续性。一般认认为，房房价收入入比在336倍较较为合理理。宁波波市房价价收入比比偏高，20003年末末为9.13倍倍，四年年平均房房价收入入比达77.833倍。而而且，此此比例还还有逐年年上升的的趋势，这也反反映了随随着商品品房价格格的逐步步提高，居民住住房消费费需求的的可持续续性在逐逐步递减减。4、宁波波城区已已交付商商品房空空置率高高。20004年年

11、宁波的的商品房房空置率率超过220%(官方统统计数据据)，而而宁波近近年热点点开发板板块鄞州中中心区，官方统统计数据据显示220044年入住住率仅为为30%，实际际考察个个别楼盘盘甚至空空置率高高达600%以上上。四、影响响当前房房市的主主要因素素分析（一一）金融融政策调调整的影影响。当当前宁波波市房地地产市场场运行形形势发生生变化，金融政政策的调调整起到到了主要要的作用用。国家家为了遏遏制投资资过热势势头。降降低金融融风险，总体上上实行了了银根紧紧缩的金金融政策策，对房房地产开开发贷款款和个人人购房贷贷款进行行了总量量控制，调低了了住宅按按揭成数数，提高高了对第第二套住住房购买买的按揭揭借款

12、利利率，严严格了审审核程序序，很多多银行还还停止了了对非市市区购房房户的购购房贷款款。这对对房地产产市场的的供给和和需求两两方面都都产生了了直接的的影响。由于房房地产开开发项目目固有的的特性，短期内内不会减减少供给给，反而而由于资资金压力力开发商商会加紧紧出售房房产以期期回笼资资金，而而需求者者实际购购买力下下降，下下单显得得更加谨谨慎，使使得宁波波市房地地产市场场的供求求关系短短期内发发生转变变，商品品房预售售期明显显延长。二手房房交易量量萎缩了了一半以以上。另另外，金金融政策策的这一一变化促促使投资资性购房房退潮，房地产产市场竞竞争渐趋趋激烈，房产企企业正在在市场上上重新“洗牌”。有实实力

13、的企企业将会会获得更更多的资资源和发发展空间间。（二）土土地政策策调整的的影响。根据国国务院办办公厅下下发的关于深深入开展展土地市市场治理理整顿严严格土地地管理的的紧急通通知（国办发发明电20004220号）的文件件精神，宁波市市土管部部门集中中半年左左右的时时间深入入开展土土地市场场治理整整顿。暂暂停农用用地转为为非农建建设用地地的审批批，暂停停涉及基基本农田田保护区区调整的的各类规规划修改改，暂停停新批的的县改市市（区）和乡改改镇的各各类规划划修改，加强了了建设项项目用地地的审查查。以中中心城区区为例，目前基基本上没没有现成成的熟地地、净地地可出让让，都需需征地拆拆迁。因因此，在在土地市市

14、场集中中治理整整顿期间间基本上上不可能能新增土土地，出出现了土土地供给给在一段段时期的的断档，目前只只能对部部分已出出让无需需征地拆拆迁或已已落实拆拆迁安置置用地的的土地进进行消化化。这将将影响宁宁波市房房地产市市场的持持续有效效供给。 （三三）拆迁迁政策调调整的影影响。为为适应城城市发展展需要，20004年宁宁波市对对拆迁安安置政策策及拆迁迁补偿标标准作了了进一步步的调整整。调整整后的拆拆迁政策策和原政政策相比比，拆迁迁安置补补偿标准准有了相相应的提提高，使使拆迁安安置标准准能与当当前宁波波市的住住房价格格相对应应，这对对宁波市市的住房房价格会会有一个个刚性支支撑。由于于拆迁政政策处于于调整

15、以以及全国国性拆迁迁难的状状况，宁宁波市220033年未启启动新的的拆迁计计划，拆拆迁规模模大大减减少，使使得住房房需求的的过快释释放在一一定程度度上得到到有效抑抑制。随随着拆迁迁政策调调整完成成新拆迁迁计划的的启动，将会增增加市场场需求，刺激住住房消费费。（四）市市场主体体心里因因素的影影响。当当前的一一些宏观观调控政政策对房房地产市市场造成成直接的的影响外外，也影影响着市市场主体体对宁波波房市运运行的判判断和看看法。开开发商：看到银银根紧缩缩对市场场需求影影响的同同时。也也看到了了土地政政策将会会缩减商商品房供供给，一一定程度度上增加加了对市市场的信信心。在在目前市市场前景景不甚明明朗的情

16、情况下，由于市市场买涨涨不买跌跌的惯例例，开发发商不会会冒着巨巨大的市市场风险险打破目目前的价价格秩序序。已有有房源的的投资者者：预计计房价上上涨空间间有限，开始抛抛出房源源，使得得目前二二手房广广告中的的次新房房大量增增加。但但住房不不是股票票，住房房具有投投资和居居住消费费双重性性质，因因此大部部分投资资者在资资金压力力不大的的情况下下，不愿愿大幅降降价抛售售，只是是把原本本虚高于于市场正正常价格格的部分分下调。潜在购购房者（包括投投资购房房和消费费购房）；在市市场形势势尚未明明朗前不不愿轻易易下单，出现持持币观望望心态，使得其其购买行行为变得得理性。市场主主体的这这些心里里因素是是造成当

17、当前房市市胶着状状态的重重要因素素。如无无新的房房市调整整政策出出台，市市场主体体的这种种心里态态势将会会持续一一段时间间。五、宁宁波房地地产信贷贷风险分分析1、房地地产企业业贷款风风险。目目前，在在宁波众众多的房房地产企企业中，突出的的一个特特点就是是总体资资产负债债率偏高高，资金金融通高高度依赖赖于银行行贷款，自有资资金不足足。20003年年底，全全市房地地产企业业平均实实收资本本仅为116044万元，规模小小、资金金实力薄薄弱的企企业占大大多数。从房地地产企业业开发资资金来源源看，220033年资金金来源合合计1995.669亿元元，其中中：国内内贷款555亿元元，定金金及预收收款700

18、.900亿元，自有资资金144.022亿元。考虑到到建筑施施工企业业和购房房者资金金来源的的贷款因因素，估估计宁波波市房地地产企业业开发资资金约有有60%以上来来自于银银行贷款款，而银银行贷款款的发放放又以房房产和土土地为抵抵押的方方式为主主(20004年年3月末末，房地地产企业业贷款中中62%为抵押押贷款)，房地地产企业业对银行行贷款的的依赖性性过大。20003年宁宁波房地地产企业业的自有有资金比比例仅为为7.116%，与国家家要求的的35%及以上上的比例例有相当当大的差差距。而而且，宁宁波房地地产企业业倾向于于开发大大户型、大面积积高档楼楼盘，结结构性矛矛盾突出出。一旦旦市场需需求发生生变

19、化导导致房地地产价格格较大波波动，自自有资金金少、资资产负债债率高的的房地产产企业可可能难以以承担风风险，资资金链断断裂形成成半拉子子工程，银行不不良资产产将大幅幅上升，从而引引发金融融风险。图四：数据来源源：宁波波市统计计局图五：全市房地地产企业业经营情情况20022年单位：万元项目总计国有集体外商投资资港澳台投投资其他经济济年末资产产负债情情况资资产总计计334441344388444125288949762202878852231773277负负债总计计272664911322005919455806796632403375190115144所所有者权权益6176643663882583

20、1142965574747774158813损益益情况经经营总收收入1252231661979957118991541344315199477421154利利润总额额17299071807721546625594471100126666920033年年末资产产负债情情况资资产总计计5501123114288877232006712088034593351426001333负负债总计计458441222363335217933819294453862261356221833所所有者权权益91711096552255268862785587309906979950损益益情况经经营总收收入16011

21、00881005508788113334889881882130000166利利润总额额2602241160005196666542992199921971149数据来源源：宁波波市统计计局2、个人人消费信信贷风险险。宁波波城调队队抽样调调查显示示，全市市投资性性购房的的比例约约为222.2%，过高高的投资资性购房房比例推推动了房房地产市市场的非非理性繁繁荣。个个人消费费贷款的的快速增增长无疑疑助长了了这种状状况的发发生。由由于个人人住房贷贷款不良良率较低低(20004年年9月末末仅为00.922%)，各商业业银行都都不遗余余力地推推动此项项业务的的开展。截至220044年9月月末，宁宁波市金

22、金融机构构自营性性个人住住房贷款款余额为为1999.344亿元。按照国国际惯例例，个人人房贷的的风险暴暴露期通通常为338年。随着时时间的推推移，个个人房贷贷风险将将逐步暴暴露。一一旦房地地产价格格发生大大幅波动动，部分分投资购购房者由由于自身身资金实实力不强强，其“以租养养贷”的理想想资金链链条不可可避免将将断裂，有的投投资者甚甚至出现现“负资产产”，银行行最终将将承担由由此产生生的风险险。3、土地地储备贷贷款风险险。土地地储备机机构的运运转依赖赖于银行行贷款的的支持。近几年年，宁波波市土地地储备贷贷款增长长迅速。土地储储备贷款款在增长长过程中中，抵押押权难以以落实、短贷长长用等问问题逐步步

23、显现，尤为突突出的是是由于土土地储备备机构资资本金不不足，资资金过分分依赖银银行贷款款可能给给银行贷贷款带来来潜在隐隐患。据据统计，至20004年年8月末末，宁波波十家土土地储备备中心资资本金总总额约为为4.55亿元，贷款余余额则达达到322亿元，贷款余余额较220011年末增增长4.64倍倍。其贷贷款担保保方式以以土地抵抵押为主主，也有有部分是是以财政政承诺为为担保。受国家家宏观调调控土地地控紧的的影响，部分土土地储备备机构资资金滚动动已出现现困难。同时，土地储储备贷款款与房地地产市场场的依存存度高，如果房房地产价价格较大大幅度下下滑，土土地价格格将随之之下跌，土地出出让收入入减少，银行贷贷

24、款难以以保证。六、宁波波房地产产未来前前景看好好首先，经经济支撑撑是楼市市发展的的主要原原因。当当前经济济环境良良好，宁宁波经济济特别是是浙江经经济将继继续延续续快速增增长的势势头。据据市统计计局最新新统计资资料显示示，上半半年，我我市完成成生产总总值（GGDP）9722.3亿亿元，按按可比价价格计算算，同比比增长116.11%。完完成地方方财政一一般预算算收入为为84.96亿亿元，比比去年同同期增长长20.4%；城镇居居民人均均可支配配收入为为83000，人人均消费费性支出出57002元。居民收收入水平平的提高高，对住住宅质量量、环境境、科技技含量等等有了更更高的要要求，使使得建安安成本的的

25、增加，带来房房价的进进一步上上升。日日前，市市委书记记在第十十次党代代会的指指出，到到20008年全全市生产产总超过过30000亿元元，年均均增长112%左左右，人人均达到到60000美元元。经济济的增长长一方面面增强了了居民消消费信心心；另一一方面增增强了居居民购买买力；更更重要的的是经济济发展具具有的惯惯性，为为今后一一个时期期经济奠奠定了良良好基础础。在正正常情况况下宁波波经济仍仍将强势势发展。显而，经济的的增长，居民收收入的提提高，为为我市房房地产的的持续发发展提供供空间。其次，城城市化进进程步伐伐加快，为楼市市发展提提供基础础条件。为加快快城市化化步伐，推动城城乡一体体化建设设，我市

26、市正在加加紧实施施基础项项目建设设，市委委书记在在十次党党代会上上强调，坚持高高起点规规划，全全面拉开开大都市市框架。中心城城区要进进一步优优化城市市形态，完善功功能布局局。三江江片要加加快整合合、改造造、提升升步伐，大力发发展商贸贸、文化化等产业业，加快快东部新新城、北北仑、镇镇海、鄞鄞州新区区和东钱钱湖旅游游度假区区、高教教园区、科技园园区等建建设步伐伐，余慈慈区域形形成产业业发达的的北部都都市区，奉化、宁海、象山形形成区域域特色产产业带等等等基础础设施建建设为宁宁波楼市市提供有有力保障障。综合种种种因素分分析，在在宏观调调控政策策的向导导指引下下，宁波波楼市在在经历洗洗理和盘盘整之后后，

27、自用用性消费费占市场场主流，房价将将在小幅幅震荡之之后缓步步前行，最终将将进入品品质和理理性消费费时代。附一：全全国房地地产开发发景气指指数趋势势图5月份，“国房景景气指数数”为1011.833，与4月份基基本持平平，比去去年同月月下降33.288点。本年年资金来来源分类类指数为为1000.088，比44月份上上升0.73点点，比去去年同月月下降66.655点。11-5月月份，全全国房地地产开发发企业本本年资金金来源累累计为777533亿元，同比增增长255.5%。其中中，国内内贷款115311亿元，增长88.7%；企业业自筹资资金25586亿亿元，增增长344.6%；定金金及预收收款2994

28、9亿亿元，增增长244.7%；利用用外资1112亿亿元，增增长411.7%。土地地开发面面积分类类指数为为93.17，比4月月份下降降0.229点，比去年年同月下下降5.98点点。1-5月份份，全国国完成土土地开发发面积660166万平方方米，同同比下降降7.22%。房屋屋施工面面积分类类指数为为1022.900，比44月份上上升1.15点点，比去去年同月月下降55.933点。11-5月月份，全全国累计计完成施施工面积积10.63亿亿平方米米，同比比增长118.88%。其其中，住住宅施工工面积88.211亿平方方米，增增长188.3%；办公公楼施工工面积00.477亿平方方米，增增长155.8

29、%；商业业营业用用房施工工面积11.344亿平方方米，增增长211.2%。商品品房空置置面积分分类指数数为1003.889，比比4月份份上升11.577点，比比去年同同月下降降3.669点。5月末末，全国国商品房房空置面面积为1103220万平平方米，同比增增长6.2%。其中，商品住住宅空置置面积为为59333万平平方米，下降00.4%。房地地产开发发投资分分类指数数为1000.009，比比4月份份上升00.922点，比比去年同同月下降降2.332点。1-55月份，全国累累计完成成房地产产开发投投资46644亿亿元，同同比增长长24.3%。其中，完成住住宅投资资31004亿元元，增长长21.8

30、%。完成经经济适用用房投资资1455亿元，下降116.77。商品品房销售售价格分分类指数数为1007.111，比比4月份份下降33.466点，比比去年同同月上升升2.116点。1-55月份，全国商商品房平平均销售售价格同同比上涨涨8.99%。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格上涨111.33%；商商业营业业用房的的销售价价格上涨涨4.11%；办办公楼销销售价格格下降44.6%。附二：宁宁波地产产版图（中心篇篇和近郊郊篇）1、市中中心板块块老三三区作为为传统的的一个居居住区域域， 在在城市规规模日益益扩大的的今天， 其地地位永远远呈现一一种“君临”姿态： 不仅仅在房价价水平上上是甬城城楼市一一

31、个标杆杆， 其其中新开开发的楼楼盘销售售一般也也不会有有太大问问题。地理理位置： 老三三区范围围内。优势势：市中中心板块块的最大大优势在在于其稀稀缺性。由于前前几年的的开发，市中心心的土地地资源非非常稀缺缺， 新新开的楼楼盘都是是高层，均价也也是所有有板块中中最高的的。这里里有一个个价格可可供参考考， 最最近临姚姚江的“二线江江景”地块-江北宁宁动地块块， 标标出的楼楼面价高高达每平平方米447555元。如如果以此此底价成成交，算算下来该该地块上上日后开开发的楼楼盘， 其房价价成本就就要每平平方米880000多元，业界称称其开盘盘均价肯肯定过万万- 这这个价位位当可以以作为220055年市中中

32、心房价价新的标标杆。劣势势：由于于受地价价的限制制，市中中心寸土土寸金， 容积积率相对对较高， 市民民最为青青睐的多多层住宅宅今后肯肯定不会会再有。市中心心板块楼楼盘除了了房价高高， 由由于地块块小， 在景观观的设计计上发挥挥的余地地也不及及近郊板板块大，从居住住品质上上讲有时时反而比比不上近近郊楼盘盘。当然然，如果果拥有江江景这种种稀缺的的资源，又是另另当别论论。业界界判断，市中心心板块今今后推出出的地块块其用地地性质基基本上会会是商业业用地，该板块块将逐渐渐趋向发发展写字字楼等商商业用房房。参展展关注楼楼盘：维维科星城城、新时时代、 君悦花花园、彩彩虹国际际、外滩滩花园预计计房价水水平：8

33、80000元-1000000元/平平方米2、姚江江板块地理理位置：位处新新三江口口，大致致在江北北大桥两两端、 姚江两两岸。优势势：该板板块被誉誉为宁波波最适合合居住的的区域。 而刚刚刚出台台的江北北西区规规划称江江北行政政中心将将移往该该区域。 这对对于该板板块楼盘盘更是一一大利好好。这里里集中了了一大批批在建或或者待建建大型乃乃至特大大型楼盘盘。从中中期来看看， 将将成为一一个成熟熟的适合合居住的的生活区区域$劣劣势， 周边配配套不齐齐， 公公共交通通不完善善， 聚聚拢人气气尚需时时间，将将给普通通购房者者带来压压力。参展展关注楼楼盘：维维科.水水岸心境境、青林林湾.瞻瞻洲、水水尚阑珊珊、

34、锦江江花园预计计房价水水平：660000元-70000元元/平方方米3、鄞州州中心区区板块地理理位置：鄞州区区政府周周边。优势势：从市市场看，鄞州区区板块是是目前的的最大热热门。 该板块块总体规规划科学学， 配配套设施施框架搭搭得不错错，这是是在几个个近郊板板块中最最明显的的优势。 建设设中的万万达广场场将大大大完善该该板块内内楼盘的的生活配配套功能能。劣势势： 目目前人气气还相当当冷清，居住氛氛围不浓浓， 生生活配套套尚显不不足。在在巨大的的供应量量背后，楼盘品品质良莠莠不齐。参展展关注楼楼盘：小小城花园园、春江江花城、 华丰丰紫郡、都市森森林、 中翠家家园、四四明春晓晓、 华华泰院仕仕花园预计计房价水水平：662000-75000元/平方米米4、科技技园区板板块地理理位置：位于科科技园区区，大致致在世纪纪大道以以东、 现东部部新城规规划区域域以北。优势势：与市市区交通通便利， 绿化化率高， 环境境