深圳写字楼市调报告年度报告

1、第一篇：市市场调查查篇深圳市经济济发展简简介1. 深圳圳市“十五”期间发发展的总总体目标标以高新技术术产业、现现代物流流业、现现代金融融业为支支柱，以以传统优优势产业业为基础础，实现现三次产产业协调调发展和和全面升升级。 大力发展高高新技术术产业 大大力发展展计算机机、网络络与通信信、集成成电路、软软件、光光电子、数数字家电电等信息息产业。 抢抢占信息息技术制制高点，坚坚持利用用跨国公公司的国国际化分分工体系系，加大大高新技技术产品品的元器器件和配配套产品品生产能能力；利利用较强强的产业业配套优优势，逐逐步形成成具有民民族品牌牌的整机机生产能能力；强强化核心心技术开开发能力力和形成成核心产产品

2、生产产配套能能力，全全力发展展集成电电路等基基础元器器件的设设计与制制造，重重点开发发应用软软件，加加快网络络通信产产品研发发与制造造，力争争用五年年或更长长时间，建建成全国国乃至亚亚洲重要要的信息息制造业业基地。 加快培育现现代物流流业 加加快建设设集装箱箱主枢纽纽港和航航空货运运中心。以以集装箱箱运输为为核心，东东西港区区并举，加加速盐田田港区三三期、蛇蛇口港区区二三期期和赤湾湾港区凯凯丰集装装箱码头头工程和和铜鼓航航道的建建设；进进一步开开拓国际际航运市市场，大大力增辟辟新航线线，形成成干支结结合的航航线网络络；加快快建设华华南国际际集装箱箱多式联联运中心心，完善善港口道道路集疏疏运系统

3、统；积极极开拓海海铁联运运业务，不不断扩大大港口腹腹地范围围。20005年年，深圳圳港口货货物吞吐吐量达到到70000万吨吨，集装装箱吞吐吐量达到到6500万标箱箱，集装装箱国际际航线达达到1000条。深深圳机场场航空货货物吞吐吐量达到到50万吨吨，其中中国际货货物吞吐吐量达到到20万吨吨。 着力发展现现代金融融业 加加大金融融创新力力度，推推动金融融规范化化、市场场化、国国际化再再上新台台阶，使使深圳成成为全国国最安全全、服务务最优良良、创新新能力最最强、市市场化水水平最高高、开放放度最大大的全国国性金融融中心之之一。220055年，金金融业增增加值占占第三产产业增加加值比重重达到330。

4、努力培育新新兴服务务业 积积极运用用信息化化技术改改造第三三产业，大大力推行行现代经经营方式式，提高高生产服服务、流流通服务务和消费费服务的的效率和和质量，加加快发展展传统优优势服务务业和新新兴服务务业，努努力建成成现代服服务业比比较发达达的城市市。 2. 20002年年深圳市市总体经经济发展展情况2002年年，深圳圳市GDDP突破破20000亿元元大关，达达到22239.41亿亿元，在在全国大大中城市市中继续续稳居第第4位，按按可比价价格计算算比上年年增长一一五，比比预期目目标高出出3个百分分点。人人均GDDP达460003元元，折合合55558美元元。2002年年深圳市市还有多多项经济济指

5、标排排在全省省、全国国乃至世世界前列列：全市市规模以以上工业业企业完完成现价价工业总总产值335711.266亿元，增增长244.2，在全全国大中中城市中中居第22位。全全年外贸贸出口总总额达4465.57亿亿美元，比比上年增增长244.2，连续续十年位位居全国国大中城城市榜首首。至220022年末，全全市金融融机构存存款余额额49552.773亿元元，比年年初增长长21.1，其其中，居居民储蓄蓄存款余余额17756.49亿亿元，增增长277.9，金融融机构贷贷款余额额35112.448亿元元，比年年初增长长22.8，存存贷规模模在全国国大中城城市中均均居第44位。去去年全国国30强连连锁企业

6、业中，深深圳占44家，其其中华润润万佳已已经进入入全国前前10名。深深圳港集集装箱吞吞吐量7762万万标箱，增增长近550，已已居世界界第六位位。3. 20002年年1-66月份深深圳市注注册企业业情况深圳市注册册外资企企业情况况据深圳市工工商部门门统计，截截至今年年6月，深深圳市共共有外商商投资企企业1009422家，投投资总额额424427亿美美元，注注册资本本235507亿美美元。其其中仅今今年上半半年我市市就新设设立外资资企业6641家家，这相相当于平平均每个个月新产产生逾百百家外企企。 据工商商部门有有关人士士介绍，投投资规模模扩大，现现有企业业不断增增资扩股股是我市市外企今今年发展

7、展的一大大特点。在在今年新新设立的的外商投投资企业业中，注注册资本本超5000万美美元的有有37家，超超10000万美美元的有有28家，同同比分别别增长了了178和2773。其其中新设设立的最最大企业业创雅房房地产（深深圳）有有限公司司投资额额高达66亿港币币。另外外，今年年有3一一五家外外资企业业增资扩扩股，合合同外方方增资4491亿美美元。 深圳市注册册私营企企业情况况深圳市私营营经济继继续保持持稳步发发展的势势头，116月月份新登登记注册册的私营营企业已已达76673户户。到目目前为止止，深圳圳市私营营企业总总数已达达573398户户，占深深圳市企企业总数数11一一五900户的511.4

8、，已占占据深圳圳市企业业的半壁壁江山。 深圳市市新注册册的私营营企业呈呈现出一一些特点点：私营营企业的的发展规规模越来来越大。其其中，注注册资本本500010000万万元的企企业有117599户；10000万万元以上上的企业业9788户；注注册资本本过亿元元的企业业有266户。 有越来来越多的的私营企企业从事事高科技技产业。深深圳市自自去年110月份份开始实实施关关于促进进高新技技术企业业发展若若干注册册问题的的暂行规规定后后，越来来越多的的私营高高科技企企业诞生生。深圳圳市科技技部门统统计，目目前，经经科技部部门认定定的私营营高科技技企业就就已经超超过一千千家。到到目前为为止，私私营科技技型

9、、外外向型企企业比去去年增加加了近66成。 4. 20003年年发展计计划与近近期情况况 今今年深圳圳经济增增长的预预期目标标拟定为为12，全全年国内内生产总总值预期期目标为为25220亿元元，人均均GDPP4.99万元。而而规模以以上工业业企业总总产值（1990年价）要实现4940亿元，预期增长17。2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长145的良好开端。深圳市写字字楼市场场情况分分析1.深圳市市以往写写字楼的的发展简简况（119877年20000年） 深圳市的写写字楼发发展（119877年20000年）可可以划分分为三个个阶段：第一阶段发发展初期期（19987年年19992年） 指22

10、0世纪纪的800年代末末期至990年代代初期，该该阶段深深圳市开开发的写写字楼相相当少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.一三万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。第二阶段迅迅速发展展期（119933年19996年） 19993年年至19996年年是深圳圳市的写写字楼开开发的迅迅速发展展期，119955年全市市共出让让写字楼楼用地444.337万平平方米，为为深圳市市成立以以来写字字楼出让让最多的的一年。当当今深圳圳市场上上主要写写字楼多多为该时时

11、期开始始动工兴兴建，包包括罗湖湖的嘉里里中心、佳佳宁娜友友谊广场场、地王王大厦、发发展银行行大厦、电电子科技技大厦、特特区报业业大厦、联联合广场场等等。第三阶段市市场淡静静期 19997年，亚亚洲金融融风暴爆爆发，全全球经济济均受到到严重影影响，而而中国经经济在经经过19995年年和19996年年的“软着陆陆”，也进进入一个个平稳发发展期，深深圳写字字楼市场场一方面面受宏观观经济环环境的影影响，同同时更由由于前期期开发过过热，存存量压力力大，迅迅速进入入一个淡淡静期，房房地产开开发商对对进入写写字楼市市场非常常谨慎。 深圳市市历年国国内生产产总值和和写字楼楼市场数数据 （金额单单位：万万元，面

12、面积单位位：万平平方米）年份 国内生产总总值 用地出让面面积 施工面积 竣工面积 销售面积 1987 5590一一五 0.16 33.777 10.966 2.82 1988 8698007 4.42 45.288 5.19 6.44 1989 1一五66656 3.38 55 9.01 1.82 1990 17166665 6.59 31.077 8.67 2.31 1991 23666630 1.68 47.722 7.93 2.1 1992 31731194 5.59 101.991 9.2 9 1993 44928889 23.455 一五2.443 11.511 5.85 1994

13、6一五19933 33.544 一三2.775 10.011 一三.299 1995 79569950 44.377 214.551 34.244 17.377 1996 95004446 31.922 238.993 42.5 32.333 1997 1一三0001000 10.899 一八1.776 34.222 28.888 1998 1289228000 22.299 一三0.558 24.866 22.066 1999 1436551000 23.166 140.444 20.033 一五.022 2000 1665224000 一八.244 111.556 一三.544 12.19

14、9 深圳市历年年办公楼楼土地出出让情况况年度面积(万平平方米)特区内特区内所占占比例1987-1999222.一三三22.一三三100%199323.455一五.58866.444%199433.54426.478.711%199544.37724.53355.299%199631.922一三.73343.011%199710.8993.8835.633%199822.2997.2332.444%199923.1666.7629.199%2000一八.2444.3824.011%2001年年上半年年3.590.9225.6%2.深圳三三大片区区写字楼楼特征分分布（220000年-220022年

15、） 深深圳写字字楼市场场经过119999年一年年的观望望与预热热，从220000年开始始有了明明显的回回暖，并并在20001年年继续保保持平稳稳增长的的态势，而而到了220022年，市市场则有有点热得得烫手了了。 根根据专项项调查显显示，深深圳写字字楼大多多分布于于罗湖、福福田两区区，罗湖湖集中了了金融证证券、投投资贸易易、顾问问咨询、高高科技及及船运物物流业等等企业，主主要以外外资为主主，其次次为港澳澳台资和和中外合合资企业业，绝大大部分客客户是租租赁为主主，购买买的主要要为银行行客户。福福田区写写字楼市市场的吸吸引力有有所增强强，因为为计划更更换写字字楼的客客户基本本倾向再再次选择择原所在

16、在区（即即福田区区）的写写字楼。南南山区因因为集中中了深圳圳的高科科技企业业，也有有一定后后劲。罗湖区 罗罗湖是深深圳开发发最早与与香港联联系最紧紧密的片片区，经经过200年的发发展，形形成以国国贸为中中心和以以地王为为中心，辐辐射周边边地区的的商务办办公区。 以以国贸为为中心的的商务办办公区，由由于其写写字楼基基本都是是深圳上上个世纪纪80年代代的建筑筑，所以以大多立立面陈旧旧、内部部设施落落后。但但是，该该地带离离罗湖口口岸近，出出入关方方便，仍仍是很多多香港公公司首选选的办公公地。随随着深圳圳整个城城市发展展的西移移，这一一带写字字楼物业业租售逐逐渐减少少，在“眷恋罗罗湖”的扼腕腕疾呼中

17、中，总让让人感受受到“夕阳无无限好，只只是近黄黄昏”的无奈奈。地王大大厦是深深圳上个个世纪990年代代建筑的的代表，至至今仍是是深圳的的标志性性建筑之之一。以以地王大大厦为中中心，深深圳证券券交易所所、发展展银行大大厦、商商业银行行大厦、金金丰城等等项目，共共同组成成了蔡屋屋围商务务办公区区。该区区域是深深圳目前前商务办办公环境境最成熟熟，设施施配套最最完善的的高档商商务办公公区。在在深圳设设立分支支机构的的跨国公公司、本本地大型型实力公公司，大大都集中中在本区区域内，如如美国友友邦、深深圳太太太药业。本本区域内内的写字字楼物业业，随近近年整体体经济的的复苏，目目前租售售情况较较好。福田区 在

18、在这场深深圳写字字楼大战战当中，市市场热点点也开始始从过去去的罗湖湖往福田田转移，其其它区域域只有零零星供应应。根据据调查的的结果显显示，福福田区几几乎囊括括了今年年上半年年全部新新写字楼楼的供应应，主要要集中在在华强北北一上海海宾馆、中中心区、车车公庙三三个地带带。 华华强北一一上海宾宾馆片区区，集中中了赛格格广场、现现代之窗窗、群星星广场、电电子科技技大厦等等一批高高素质写写字楼。由由于该区区域内拥拥有深圳圳最大的的电子、通通讯市场场，如爱爱华电脑脑市场、赛赛格电子子市场、远远望数码码城等，所所以，写写字楼租租售客户户中，电电子、通通讯类公公司占有有相当比比例。 福福田中心心区，是是深圳高

19、高起点规规划、最最具发展展潜力的的一个区区域。特特别是南南片区CCBD商商务中心心区，更更将是未未来深圳圳高档写写字楼集集中的地地带。在在市政六六大工程程建设的的带动下下，中心心区已成成为整个个市场关关注的热热点。虽然，目前前中心区区内的配配套设施施还非常常不完善善，区域域内正在在发售的的写字楼楼项目，却却由于大大力炒作作中心区区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。国际商会大厦、江苏大厦即是如此。但是，中心区未来写字楼总的供应量将超过50万平方米，这必将使中心区成为深圳写字楼激战的战场。 HYPERLINK xx3722x/ x37222x 中国最最庞大的的资料库库下载南山区 南南山区远远

20、离罗湖湖区、福福田区，该该片区的的写字楼楼具有相相对的独独立性，主主要集中中在科技技园片区区和南山山商业文文化中心心区两个个地带。 深深圳南山山区在发发展初期期基本以以工业为为主，区区内有蛇蛇口工业业区、南南油工业业区和西西丽工业业区等大大型工业业区，因因此区内内写字楼楼市场一一直不甚甚发达。从从19996年至至20000年，南南山区每每年均有有少量写写字楼推推向市场场，其中中较具知知名度的的写字楼楼有海王王大厦、深深圳发展展银行南南头大厦厦、新绿绿岛大厦厦、新时时代广场场等。 新新建的跨跨海大桥桥预计220044年年底底建成，2005年通车。特别是以蛇口的信息化社区为代表，南山区有望成为深圳

21、市信息化水平最高的一个区。国家建设部公布的2001年科学技术项目计划棗信息技术研究开发与示范项目中，蛇口工业区被列为信息智能化示范社区。这是目前全国唯一的国家级信息智能化示范社区。蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛。蛇口的信息化水平对提高南山区的写字楼租售水平有一定的推动作用。 南南山区是是深圳市市高新技技术企业业创业环环境最好好的一个个区。深深圳市在在南山区区创建了了多个创创业中心心，有留留学生创创业园、创创业服务务中心、在在蛇口区区成立了了多个孵孵化器。南南山的科科技园区区，是深深圳的产产、学、研研基地，集集中了深深圳大量量实力雄雄厚的科科技型实实业公司司和研究究中心。该该片区的的写字楼

22、楼多为工工业厂房房改建，素素质不高高。但是是，一些些大公司司开发的的、以自自用为主主的写字字楼物业业，如联联想大厦厦，具有有较高的的档次。 南南山商业业文化中中心区是是南山的的商贸中中心，由由于该片片区缺乏乏整体规规划，片片区形象象差，影影响了该该片区写写字楼的的市场形形象。但但是，由由于位于于南山中中心地带带，交通通便利、配配套完善善，所以以写字楼楼的租售售情况较较好。3.福田区区未来深深圳商务务中心中心区市场场背景中心区：位于深圳市市特区内内的福田田区，用用地由滨滨河大道道、莲花花路、彩彩田路及及新洲路路四条城城市干道道围合而而成，市市中心区区总占地地面积6607公公顷。其其中：南南片区2

23、233公公顷，是是城市商商务中心心（CBBD）；北片区区一八00公顷，是是行政、文文化中心心；莲花花山公园园1944公顷，是是开放性性城市公公园。总总建筑面面积7550万M2，规规划就业业人口226万人人，居住住人口77.7万万人。作作为深圳圳市“二次创创业”的主要要功能区区，中心心区的建建成，将将使深圳圳的城市市整体功功能更为为协调，未未来建成成的中心心区建筑筑群，将将成为深深圳二十十一世纪纪的标志志性建筑筑。中心商务区区（CBBD）：作为深圳市市的中心心商务区区（CBBD），中中心区的的建设将将促进深深圳城市市商务功功能由主主要服务务于本市市向“区域性性”和“国际性性”转化，满满足二十十一

24、世纪纪区域及及国际交交流的功功能要求求，为深深圳实现现区域性性乃至国国际性金金融、商商贸、信信息中心心及旅游游胜地的的战略目目标提供供优良的的城市活活动空间间。中心心商务区区集中在在南片区区中央绿绿化带两两侧，将将为国际际性跨国国公司的的商务活活动提供供便捷、高高效和优优美的工工作环境境。购物公园：社区购物公公园旨在在建成一一个尺度度亲切、环环境优美美的公共共活动场场所。包包括商业业步行街街社区邻邻里活动动，文化化娱乐健健身等内内容。既既成为市市民假日日休闲的的理想去去处，同同时成为为游客了了解地方方文化风风俗、采采购特色色商品的的旅游观观光景点点。社区购物公公园具有有商业、文文化活动动、游乐

25、乐、健身身活动等等的设施施和场所所；同时时体现公公园的特特点，有有足够的的绿化面面积和绿绿化覆盖盖率，体体现一定定文化内内涵。尺尺度、体体量、造造型亲切切宜人，以以低层、具具有亚热热带地区区特色的的建、构构筑组织织空间。地铁一号线线购物公公园站对对于以后后整个中中心CBBD区的的交通起起到了极极其重要要的作用用。根据我公司司调查的的结果表表明福田田区写字字楼能有有如此出出色的表表现，原原因不外外乎以下下几点： 一一是福田田中心区区的全面面启动。据据悉，市市政府希希望中心心区能快快点发展展，故有有意识地地引导市市场，目目前五大大市政工工程即将将竣工，地地铁也将将在20004年年通车，受受此利好好

26、，发展展商纷纷纷加快了了跟进的的步伐； 二二是城市市重心西西移后，城城市的经经济命脉脉也开始始向西倾倾斜，带带动企业业西迁浪浪潮；三是深深圳的写写字楼经经历了国国贸大厦厦时代、地地王大厦厦时代，二二者转来来转去都都没离开开罗湖，但但由于罗罗湖是个个老城区区，规划划配套等等市政设设施落后后，从而而也给写写字楼的的用户带带来诸多多不便，如如停车等等，令企企业萌生生迁址的的考虑； 四四是罗湖湖相当部部分旧的的写字楼楼本身配配置就逊逊色于福福田新落落成的写写字楼，尽尽管某些些写字楼楼压低租租金留客客户，仍仍无济于于事。深深圳的写写字楼由由罗湖独独领风骚骚到福田田唱主角角也是不不可逆转转。4.未来写写字

27、楼发发展特点点特点一：写写字楼呈呈多元化化发展 地地铁标志志性写字字楼、智智能化标标志性写写字楼、数数字化标标志性写写字楼、新新经济标标志性写写字楼、CBD标志性写字楼以及区域标志性写字楼的纷纷出现，成为真正的市场主流。深圳写字楼的多元化发展，是深圳经济多元化发展的结果，同时也是为了满足多元化的市场需求。 从从另一个个侧面而而言，深深圳写字字楼多元元化意味味着多元元化的市市场需求求。政府府、金融融机构、大大中小型型企业等等组织在在这里找找到了它它们的发发展平台台；外国国资本、国国有资本本、民营营资本在在这里争争相辉映映，成为为他们资资本投资资市场的的热土；跨国集集团、三三资企业业、国有有企业、

28、民民营企业业、私营营企业都都在这里里找到了了自己的的发展空空间。 特特点二：写字楼楼面向不不同行业业 未未来的深深圳将具具备商务务中心和和行政文文化中心心的功能能，集金金融、商商贸、信信息、文文化、会会展及行行政功能能于一体体，发展展目标是是：为国国际性跨跨国公司司的商务务活动提提供便捷捷、高效效的最佳佳工作环环境；为为深圳各各阶层提提供良好好的空间间环境；为中心心区的居居民提供供舒适、优优美的生生活环境境。 为为顺应中中长期的的发展需需要，确确立深圳圳在环珠珠江口新新经济带带的战略略地位，目目前深圳圳市提出出了“实现产产业布局局战略重重组，以以先进工工业为基基础，以以金融贸贸易为轴轴，发展展

29、方针以以高新技技术、现现代物流流、现代代金融为为产业支支柱”的深圳圳城市发发展核心心战略。在在深圳市市明确的的产业发发展方向向定位下下，各区区域的产产业结构构决定了了其写字字楼客户户的构成成特点。在深圳未来来的发展展中，现现代金融融业在福福田有相相当大的的成长空空间，高新技技术和物物流行业业在南山山区面临临着较大大的发展展机遇，而而罗湖区区虽然在在金融、物物流方面面有较好好的发展展基础，但但后期发发展势头头受到一一些因素素限制。因因此，关关注这三三大行业业的客户户对写字字楼的具具体需求求特点，对对于各区区成功开开发写字字楼有着着重要的的指导意意义。 特特点三：写字楼楼花样翻翻新 上上个世纪纪9

30、0年代代后期，由由于新兴兴行业及及创业公公司大量量崛起，小小面积分分割的写写字楼畅畅销一时时，但分分隔太小小，难以以控制档档次，不不能成为为高档写写字楼市市场主流流。目前前开始出出现分隔隔更灵活活，适应应不同客客户需求求的写字字楼。从从发展状状况来看看，无强强制分隔隔的大开开间写字字楼能从从不同层层面满足足不同发发展阶段段的各类类企业。新新建写字字楼主要要分布在在中心区区及其周周边，同同时深圳圳地铁也也在抓紧紧建设，中中心区和和地铁概概念成为为当前深深圳写字字楼市场场的主要要卖点。 特特点四：不同行行业需求求不一现在，深深圳写字字楼开始始注重不不同行业业的客户户需求，基基本上将将档次形形象列为

31、为首要因因素，特特别是投投资贸易易客户和和咨询顾顾问客户户对档次次形象的的要求远远高于其其他因素素。 根根据调查查显示，目目前各行行业客户户在选择择写字楼楼时除普普遍注重重档次形形象以外外，金融融证券客客户注重重交通便便利程度度；投资资贸易客客户注重重智能化化；咨询询顾问客客户注重重物业管管理水平平和周边边商业配配套；科科技、物物流客户户较为关关注物业业管理水水平和租租金及售售价；航航运物流流类客户户强调周周边区域域企业集集中。 目前深圳写写字楼市市场状况况1.已使用用的写字字楼租赁赁/销售售情况罗湖区项目名称销售价格（元元/平方米米）租赁价格（元元/平方米米）中信城市广广场950090嘉里中

32、心10000095地王大厦一三0000100国贸大厦55（全包包）带装装修金丰城45发展银行大大厦100优装装福田区项目名称销售价格（元元/平方米米）租赁价格（元元/平方米米）群星广场800055嘉汇新城840055现代之窗750045赛格广场880070联合广场450040国际文化大大厦840060中电信息大大厦850060国际商会大大厦A座850065国际商会大大厦B座870075特区报业大大厦900080江苏大厦840065西部办公区区项目名称销售价格（元元/平方米米）租赁价格（元元/平方米米）天安数码时时代大厦厦850070天安国际大大厦500040创展中心860060苍松大厦5400

33、50世贸广场8800652.20002年深深圳市写写字楼推推售情况况罗湖区项目名称写字楼建筑筑面积（平平方米）出租情况剩余建筑面面积罗湖商务中中心39937750%租出出199688.5世界金融中中心64866650%租出出324333合计1048003524011.5524011.5福田区项目名称写字楼建筑筑面积（平平方米）销售情况剩余建筑面面积中央商务大大厦537666.69985%8065福建兴业银银行44508865%一五5777.8时代金融中中心75430070%226299合计1737004.6691274332.889462711.8西部办公区区项目名称写字楼建筑筑面积（平平方米

34、）销售情况剩余建筑面面积喜年中心600000100%0财富广场40325570%120977.5有色大厦25000065%162500英龙创展中中心350000一五%297500合计16032251022227.55580977.5总体情况：在20002年年深圳市市推售的的写字楼楼项目 ：总建筑面积积达到：43888322.699平方米米，已经消化建建筑面积积：28820661.889平方方米；剩余建筑面面积：一一五67770.8平方方米（在在20003年消消化）3.20003年竞竞争性写写字楼( 按礼礼顿中心心7月份发发售考虑虑)福田中心区区项目名称写字楼建筑筑面积（m2）项目情况特美思大厦

35、厦500000结构即将封封顶，预预计下半半年发售售中国联通大大厦200000结构即将封封顶，预预计下半半年发售售大中华交易易广场1000000结构已经封封顶，装装饰工程程，预计计下半年年发售国际商会中中心一三00000施工到结构构16层，预预计下半半年开始始宣传攻攻势合计3000000西部办公区区项目名称写字楼建筑筑面积（m2）项目情况银座国际300000结构已经封封顶，内内部装饰饰，开始始内部认认购期（售售价82200元元/平方米米）合计300000结论：20003年年推出的的写字楼楼总建筑筑面积达达33万平平方米。在在7月份可可能发售售的写字字楼建筑筑面积可可能达到到20万平平方米，加加上

36、20002年年的剩余余写字楼楼推售面面积一五五万平方方米，直直接对礼礼顿中心心项目形形成竞争争的写字字楼面积积将达到到35万平平方米的的具大体体量。四、重点项项目市场场调研 1.周边市市场调查查及范围围为了准确的的对本项项目进行行定位，我我们对项项目周边边的在售售、已售售及已经经开发动动工未来来会形成成竞争的的项目进进行了详详细的调调查，并并对影响响销售的的主要因因素进行行了分析析、对比比。调查查范围主主要是：深南路路沿线物物业，调调查范围围包括车车公庙世世贸大厦厦以东，上上步路以以西，滨滨河路以以北，北北环路以以南。其其中选择择了中心心区周边边的重点点项目进进行调查查及分析析。重点项目：已售

37、完项目目：国际际商会大大厦B座、喜喜年中心心(20003年年3月30日办办理入伙伙)、中电电信息广广场在售项目：只租不不卖项目目罗湖商商务中心心、世界界金融中中心 销销售项目目中央商商务大厦厦、福建建兴业银银行大厦厦、财富富广场、时时代金融融中心、英英龙大厦厦未来竞争项项目：、特特美思大大厦、中中国联通通大厦、国国际商会会中心等等礼顿中心礼顿中心航天大厦兴业大厦中央商务商会一期商会二期投资大厦华融大厦特美思大厦联通大厦免税大厦时代金融中心贵州国际大厦项目福田区委第三办公室丰立大厦邮政枢纽大厦城建购物公园地铁一号线车站深 南 大 道民田路福 华 路新洲路益田路2.重点项项目调查查表基本资料比比较

38、表物业名称物业性质总面积平方米写字楼面积积标准层面积积平方米柱距（m）分隔面积进宽比总体分布商业层数实用率%层高米国际商会大大厦B座写字楼2.4万1122880-1000平方方米1.3：11323FF70%3.4时代金融中中心写字楼754300.088287800销售面积11-244F166321688125-288F一三三46一三5559地上28层层地下3层11-288F 1-5F70采用框架和和宽扁大大跨度梁梁实际喜年中心写字楼60000030864412868.560-1220平方方米60平方米米居多实际销售时时最小售售卖要两两个组合合1.16：1地下2层4F为商务务设施5-28FF1-

39、3F703.45罗湖商务中中心写字楼863466399377.044一三43.96(17-29FF)1728.12(31-43)8100-2200平平方米以以1000-一三三0居多多1.75：1地下3层6-一五FF公寓17-299F小开开间31-433大开间间45、466多功能能会议室室1-5F703.45世界金融中中心写字楼69，一三三3.6616486661707.978.36-19FF 1一一八.99和3044.5平平方米21-433F 4431.5平方方米地下2层A：6-554F办办公楼B：6-223F酒酒店C：6-223酒店店式公寓寓1-3F742.42（实实际层高高）中电信息广广场

40、写字楼约4万多277977.一五五767.664（西西座5-8F） 1027.87（东座5-27FF）1085.58（28-30FF）441.277-788.755平方米米以40和550平方方米居多多2.5：11地下2层西座5-88F和东东座5-30FF为写字字楼1-4F703.4中央商务大大厦写字楼537666.6993269551730/五-九一五54/十-十八1437/十九-二十五五8.174.6661998.3361：11189：12520733.69兴业银行大大厦写字楼445088200922销售面积1128/4-110F1098/11-22FF902/223-227F9-1-33F

41、停车车场3F为空中中平台花花园4-10FF小开间间写字楼楼11-166F兴业业自用17-277F可自自由分隔隔1F兴业银银行、商商场2F商场、办办公703.4财富广场写字楼845022.24440325516一三42.444955.一三三按柱距距进行分分隔4-28FF为写字字楼6.6m首首层架空空层、屋屋顶花园园、二楼楼观景台台、庭院院洽谈区区、悠然然吧703.4销售资料表表物业名称均价元/平方米米最高单价元/平方米米最低单价元/平方米米租金范围元/月平方方米现行折扣%按揭%/年销售率%开盘时间年月开盘形象销售期（月）入伙年月国际商会大大厦B座70-8002003年年4月初世界金融中中心95一

42、三三0有楼层差2003年年3月30日罗湖商务中中心652003年年3月30日喜年中心87001100008500一次性944折七成98折折六成97折折7成20年年6成10年年100%2002年年5月10日结构封顶82003年年3月30日中电信息广场92001200008700一次性955折三成95折折7成20年年7成30年年70%结构封顶一五2002年年10月一八日中央商务大厦110000一三00009800一次性944折七成98折折六成97折折7成20年年6成10年年68-755%2002年年6月结构封顶82003年年年底兴业银行大厦110000一三00009800一次性944折6成97折折

43、6成一五年年一五-200%2002年年12月结构封顶42003年年年底财富广场89001000008700一次性944折8成98折折7成97折折8成30年年7成30年年55-655%2002年年4月结构封顶92003年年年底时代金融时代金融中中心采用用的是整整层销售售的方式式，所以以没有均均价的资资料，但但估计均均价为1120000元/平方米米，提供供8成220年按按揭。2003年年2月结构封顶配套功能比比较表物业名称会所商务中心会议中心车位个物管物管收费元/月平方方米后期问题周边设施国际商会大大厦B座商务中心、网网吧书吧-经理理人文库库健身中心1000平平方米会会议中心心戴德梁行顾顾问荣超物

44、管10元/平平方米现在仍然没没有入伙伙无中央央空调交通设施：较好服务性设施施：差商业、办公公氛围：一般喜年中心设置职工餐餐厅打印、翻译译、速递递、律师师、工商商咨询戴德梁行顾顾问交通设施：好服务性设施施：较好好商业、办公公氛围：一般罗湖商务中中心无会所代办工商登登记、银银行融资资服务、商商务秘书书服务、终终端网络络服务、酒酒店保洁洁服务、设设备集中中采购2000平平方米会会议中心心280金地物业大开间：225小开间：一一五交通设施：好服务性设施施：好商业、办公公氛围：好世界金融中中心尊尚会所：健身室、恒恒温泳池池、桑拿拿按摩、美美容院、壁壁球室、特特色西餐餐厅、高高级酒吧吧、绿色色园林层高：6

45、mm企业注册登登记程序序咨询、法法律、税税务、人人事、招招聘登记记、视像像会议、即即时翻译译服务、投投资顾问问、会计计事物、24小时数据/伺服器维修数码商务中中心，4646平平方米500第一太平戴戴维斯28交通设施：好服务性设施施：较好好商业、办公公氛围：好中央商务大厦多功能数码码会议、新新闻展示示、翻译译、秘书书服务、健健身休闲闲、咖啡啡吧、儿儿童托管管商务秘书、代代定车、船船、飞机机票、报报纸、杂杂志、代代办邮政政、特快快专递一五00228其中1799为机械械停车为为位戴德梁行顾顾问10元/平平方米交通设施：较好服务性设施施：差商业、办公公氛围：一般中电信息广场无会所会务服务、秘秘书服务务

46、规划有300人和100人的中中、小型型会议厅厅200在20022年10月入入伙，但但办公氛氛围不好好交通设施：一般服务性设施施：一般般商业、办公公氛围：一般兴业银行大厦无会所商务秘书、代代定各种种票务、报报纸、杂杂志、邮政快递无会议中心心2一五戴德梁行顾顾问10元/平平方米包括空调管管理费交通设施：较好服务性设施施：差商业、办公公氛围：一般财富广场架空层会所所翻译、速递递、律师师咨询、票票务前沿shoow场配配备会议议、展览览、影视视系统230未定交通设施：一般服务性设施施：一般般商业、办公公氛围：较差时代金融2000平平方米，职职工餐厅厅、纽约约人俱乐乐部翻译、速递递、律师师咨询、票票务80

47、0平方方米数码码展示大大庭372戴德梁行顾顾问不多于一五五元/平方米米交通设施：较差服务性设施施：较差差商业、办公公氛围：一般硬件设备调调查表物业名称空调卫生间位置电梯布线备用电源方式小时设备速度米/秒数量控制设备智能网络背景音乐国际商会大大厦B座分体空调随楼赠送办公用房内内设独立立卫生间间、无集集中卫生生间2.0客梯4台、消消防梯11台分高低区三菱电梯走廊、电梯梯厅电梯梯轿箱装装有闭路路电视监监视系统统结构化综合合布线、宽宽带上网网公共走廊内内装有背背景音乐乐康明斯400KWW喜年中心24小时办办公美国麦克维维尔中央央空调在角部相对对大面积积办公设设独立卫卫生间、在在西侧有有集中卫卫生间2.

48、59部电梯、4部扶梯A座高区33部、低低区两部部、消防防梯1部、B座3部OTIS、电电梯内有有液晶显显示屏非接触式IIC卡停停车系统统每户预置1100MM宽频光光纤接口口600KWW罗湖商务中中心小开间分体体空调大开间中央央空调中央空调使使用时间间固定麦克维尔中中央空调调小开间为室室内独立立卫生间间、大开开间为集集中式卫卫生间中区2.55高区4塔楼9部电电梯高区3部中区4部消防2部原装进口三三菱进口10000KWW康明斯斯柴油发发动机组组世界金融中中心8：30-6：30顿汉布什地地下送风风中央空空调集中式卫生生间低区 2.5高区48部电梯分高低区日本原厂三三菱电梯梯，电梯梯内带有有液晶显显示屏

49、（播播放电视视、经济济信息）大厦内设置置资料点点80000个，语语音点1120000个，平平均每33平方米米一个数数据点、每每5平方米米一个语语音点；物业管管理提供供一卡通通多功能能管理及及消费系系统密集式分布布CATT5宽频频西那路路与宽频频端子，极极速宽频频覆盖、卫卫星设施施、内联联网络等等。公共走廊内内装有背背景音乐乐德国奔驰发发电机中电信息广广场米黄云石墙墙面、地地面开利中央空空调系统统户内卫生间间与集中中卫生间间结合2.5共14部分东、西座座三菱电梯5A智能化化中国电信110000M主干干，1001000M到到桌面公共走廊内内装有背背景音乐乐500KWW康明斯斯中央商务大大厦24小时

50、分分户计量量开利中央空空调系统统局部位置有有独立卫卫生间，设设有集中中卫生间间和董事事盥洗间间2.58部电梯分高低区进口奥迪斯斯电梯电电梯内带带有液晶晶显示屏屏（播放放电视、经经济信息息）专线接驳证证券交易易所、一一卡通管管理自动动化系统统、非接接触ICC卡门禁禁管制系系统1000MM极速光光纤规划划、提供供1000M宽频频互动网网络、设设置GPPRS系系统全方位背景景音乐兴业银行大大厦4-9F小小开间可可24小时时中央空调系系统4-10FF小开间间带独立立卫生间间2.022.5裙楼2部扶扶梯塔楼6部电电梯分高低区日立电梯水电自动抄抄表停车场出入入口遥感感识别自自动管理理、车库库遥感动动态监控

51、控综合布线、有有线电视视接收系系统、预预留通信信卫星天天线系统统、电话话配置一一八000门，5.5/1100平平方米全方位背景景音乐580KWW财富广场公共部分为为吸顶式式中央空空调、办办公区域域为分体体空调公共部分为为吸顶式式中央空空调、办办公区域域为分体体空调每个分隔带带有独立立卫生间间、无集集中卫生生间2.022.55部电梯、1部消防梯、1部观光梯分高低区德国蒂森大堂电子公公告牌、自自动抄表表、电梯内电子子信息显显示屏、内内设信息息中转站站、提供供高速上上网、远远程教育育、医疗疗、VOOD视频频点播服服务公共走廊内内装有背背景音乐乐时代金融24小时分分户计量量中央空空调4台共25550冷

52、冷吨的冷冷水特灵灵中央空空调集中式卫生生间低区2.55高区4配置一三台台载客电梯88部翻译、速递递、律师师咨询、票票务瑞士迅达Miconnic-10电电梯控制制系统5A智能化化系统公共走廊内内装有背背景音乐乐装修标准比比较表项目外墙户内地面门窗大堂电梯间走道洗手间会所会议室国际商会大大厦B座裙楼外墙为为抛光花花岗岩、塔塔楼外墙墙为高级级仿石面面砖地面、墙面面为水泥泥砂浆抹抹面普通木门彩色铝合金金窗、银银灰色镀镀膜钢化化玻璃抛光花岗岩岩地面、为为抛光大大理石墙墙面大堂电梯厅厅地面为为抛光花花岗岩地地面、墙墙面为抛抛光大理理石墙面面地面为高级级仿大理理石抛光光地砖、墙墙面为乳乳胶漆洗手间管道道预留

53、到到位一般性装修修一般性装修修喜年中心主要玻璃幕幕墙、实实墙面为为高级涂涂料水泥砂浆地地面、墙墙面通明玻璃地面、墙面面为石材材贴面、吊吊顶磨光花岗岩岩地面、仿仿石面砖砖墙面耐磨地砖地地面、石石膏板吊吊顶高级卫生洁洁具、防防滑地砖砖、瓷砖砖墙面、铝铝合金扣扣板吊顶顶罗湖商务中中心美国进口224K金金中空玻玻璃幕墙墙水泥砂浆地地面、墙墙面玻璃幕墙地面、墙面面为石材材贴面、吊吊顶地面为抛光光花岗岩岩地面、墙墙面铝条条加装饰饰板仿大理石地地面高级卫生洁洁具、防防滑地砖砖、瓷砖砖墙面世界金融中中心进口韩国纯纯铝板及及爱和陶陶墙砖、LOW-E低辐射中空隔音玻璃水泥砂浆地地面、墙墙面玻璃幕墙德国高仪高级装修

54、高级装修中电信息广场深浅两色德德国进口口涂料、裙裙楼凿毛毛干挂石石水泥砂浆地地面、墙墙面银白色铝合合金米黄云石墙墙面、地地面、天天花为铝铝板、哑哑光不锈锈钢钢板板灯槽米黄云石墙墙面、地地面、天天花为铝铝板、哑哑光不锈锈钢钢板板灯槽米黄云石地地面高级铝板天天花、抛抛光砖、白白色釉面面砖、地地面为黑黑金砂云云石中央商务大厦高级铝合金金玻璃幕幕墙、中中空玻璃璃水泥砂浆地地面、墙墙面高级木质进进户门中空玻璃进口大理石石墙面设二层中庭庭、中庭庭高100m进口大理石石墙面、地地面ICI乳胶胶漆墙面面高级地砖公共部分：三星级级以上宾宾馆盥洗洗间标准准；董事事专用：五星级级豪华盥盥洗间标标准高级装修高级装修兴

55、业银行大厦镀镆浅反射射灰色（透透明）、中中空隔音音玻璃幕幕墙和灰灰色氟碳碳喷涂铝铝板幕墙墙裙楼外墙为为灰麻色色干挂天天然花岗岗石水泥砂浆地地面、墙墙面幕墙花岗石、大大理石地地面、磨磨光面砖砖墙面、造造型吊顶顶天花地面、墙面面为磨光光面砖墙面为白色色乳胶漆漆、轻钢钢龙骨、艺艺术矿肺肺板或铝铝板吊顶顶高级卫生洁洁具、墙墙面面砖砖、铝板板吊顶天天花财富广场镀膜玻璃幕幕墙和复复合铝板板幕墙、部部分为花花岗岩墙墙面水泥砂浆地地面、墙墙面普通木门幕墙地面高级芝芝麻白微微晶石、墙墙面灰色色微晶石石和铝板板、天花花为铝板板和隔栅栅墙面水晶白白微晶石石及聚晶晶玻璃、地地面为灰灰色微晶晶石、天天花为铝铝板和轻轻钢

56、龙骨骨地面为地砖砖和天然然花岗岩岩、墙面面为高级级玻纤壁壁布和聚聚晶玻璃璃、天花花为聚晶晶玻璃和和铝板时代金融中中心外墙采用LLOW-E钢化化中空玻玻璃配合合幕墙水泥砂浆地地面、墙墙面LOW-EE钢化中中空玻璃璃高档花岗岩岩拼花地地面、墙墙面；大大堂柱为为花岗岩岩和不锈锈钢面料料结合；艺术天天花吊顶顶加十艺艺术灯饰饰网格化花岗岗岩地面面；墙面面为花岗岗岩、磨磨砂玻璃璃吊顶，内内设多组组射灯、电电梯门框框花岗岩岩包边网格化花岗岗岩地面面、纯色色花岗岩岩墙面、艺艺术天花花吊顶加加十艺术术灯饰高级洁具、大大理石盥盥洗台、不不锈钢装装饰面隔隔断、墙墙面为高高级瓷砖砖拼花、高高级带状状灯槽3.重点项项目

57、的总总结区位转移随着深圳市市城市中中心功能能“西移”及CBDD的逐步步形成，深深圳市写写字楼逐逐步从罗罗湖区向向福田区区转移，并并向CBBD以及及中心区区西部集集中。目目前中心心区已集集中了时时代金融融中心、中中央商务务大厦、国国际商会会大厦（中中心）、丰丰立大厦厦、信息息枢纽大大厦、大大中华交交易广场场、江苏苏大厦、中中银大厦厦等十多多栋写字字楼。随随着CBBD市政政配套工工程的完完善，一一个成熟熟的办公公社区正正在中心心区崛起起。但由由于中心心区土地地及规划划方面的的限制，写写字楼的的开发基基本上接接近尾声声，向中中心区西西部发展展已成必必然之势势。由于于中心区区西部已已形成世世贸中心心、

58、天安安数码城城、车公公庙等成成熟的办办公环境境，区位位优势凸凸显，220022年喜年年中心取取得了不不俗的销销售业绩绩，开发发商花样样年投资资有限公公司正打打算在此此区域开开发另一一座标志志性建筑筑明年年广场。由由此可见见，写字字楼集中中所在区区域正在在经历从从罗湖中心区区中心区区西部的的方向转转移。价格在所调查的的罗湖区区三个代代表楼盘盘中，基基本上是是只租不不售，租租金根据据写字楼楼的等级级而有所所不同。如如罗湖商商务中心心租金为为小开间间65元/m，大开开间700元/m。世界界金融中中心租金金在1000-1140元元/m之间不不等，地地王信兴兴广场则则为1220元/m。与罗罗湖区相相反，

59、福福田中心心区及中中心区西西部写字字楼是只只售不租租。中心心区写字字楼均价价在100，0000-111，0000元/m左右，中中心区西西部写字字楼均价价在8，0000-9，0000元/m左右。目标客户群群定位中国入世给给写字楼楼带来了了新的生生机，无无论罗湖湖区还是是福田区区写字楼楼都已把把目标对对准外资资企业、民民营企业业。中央央商务大大厦引进进外资银银行即为为明证。同同时一些些具有发发展前途途的行业业如金融融、贸易易、物流流、ITT、咨询询、电信信等也成成为写字字楼客户户群的首首选。功能定位本次调查大大部分写写字楼不不仅仅为为单纯的的办公空空间，还还有相当当部分已已附设商商场、银银行营业业

60、厅、餐餐厅酒楼楼等功能能。世界界金融中中心从功功能上讲讲就是综综合服务务楼，不不仅有商商场、商商务公寓寓，还有有星级酒酒店。但但是大多多数写字字楼的商商业空间间基本上上空置，招招商困难难重重。建筑设计与与公共设设施配套套要点1.建筑筑风格与与外观调查表明，大大部分写写字楼建建筑风格格均为简简约的现现代风格格。这种种风格具具有强烈烈的现代代气息。造造型简洁洁而美观观，建筑筑色彩以以银灰色色偏多，明明快而轻轻巧。建建筑材料料以高级级铝合金金、隔音音玻璃、花花岗岩为为主，取取材精致致。其中中不乏名名师设计计的佳作作，突出出写字楼楼作为标标志性建建筑的特特点。2.标准准层面积积大部分标准准层面积积在一