某物业管理中心工程管理手册

1、chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司 PAGE 1JLLE-ENG-MB01-06-AC-aEvaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.项目名称物物业管理理中心工程管理手手册北京仲量联联行物业业管理服服务有限限公司提 供二四年年二月目 录1、物业工工程部的的组织架架构2、物业工工程部的的职责2.1 部门门主要职职责2.2 工程程部班组组职责2.3 工程程部各岗岗位职责责3、物业工工程部的的管理制制度3.1 客户户报修及及投诉处处理管理理制度3.2 入户户维修服服务规范范3.3 设备备日常报报修制度

2、度3.4 周报报告、月月报告、年年报告制制度3.5 能源源管理制制度3.6 设备备技术档档案管理理制度3.7 新增增、改装装及报废废设备管管理制度度3.8 工具具、耗材材和备品品备件采采购、库库存及领领用管理理制度3.9 工具具管理制制度3.10 设备备维修或或工程施施工对外外承包招招标制度度3.11 报告告制度3.12 安全全运行管管理制度度3.13 高空空及外墙墙擦洗工工作安全全操作规规定3.14 有毒毒物品的的处理规规定3.15 密闭闭地方的的工作规规定3.16 发生生意外时时的处理理规定3.17 安全全用电管管理制度度3.18 防火火及消防防安全管管理制度度3.19 值班班及交接接班制

3、度度3.20 机房房管理制制度3.21 机房房安全防防火管理理规定3.22 水泵泵房、水水箱间管管理规定定3.23 配电电室管理理规定3.24 机房房钥匙管管理制度度3.25 机电电设备房房出入管管理制度度3.26 设备备故障处处理规定定3.27 运行行事故分分析3.28 设备备预防性性维护保保养制度度3.29 设备备设施紧紧急维修修管理制制度3.30 设备备的更新新及系统统改造管管理制度度3.31 工程程部人员员调配制制度3.32 设备备修理计计划的变变更、检检查与考考核制度度3.33 影响响正常营营业时的的施工及及设备维维修保养养3.34 公共共部位巡巡检制度度3.35 二次次装修管管理制

4、度度4、工程部部重点工工作流程程图4.1 接管管验收流流程图4.2 客户户入住流流程图4.3 维修修工作单单流程图图4.4 二次次装修管管理程序序4.5 设备备、工具具、维修修器材的的采购、保保管和领领用程序序4.6 工程程部设备备管理总总运行程程序4.7 直燃燃机正常常启动流流程图A、采暖运运行启动动程序B、制冷运运行启动动程序4.8 直燃燃机故障障停机流流程图4.9 直燃燃机正常常停机流流程图5、年度设设备维修修计划与与定期维维护作业业书6、相关记记录物业工程部部的组织织架构总工程师总工程师（1）工程调度（1）工程调度（1）资料员（1）资料员（1）空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）空调

5、、给排水及综合维修班组（超捷物业）（41）强弱电班组（宏安公司）（27）工程师（1）工程师（1）工程师（1）工程师（1）设备主管（1）弱电主管（1）设备主管（1）弱电主管（1）强电主管（1）综合维修主管（1）维修领班（4）维修领班（4）弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工弱电维修（4）弱电运行（4）维修电工（6）电梯工（2）强电电行（8）综合维修技工（18）维修技工（8）运行技工（8）计划人员编编制：771人2. 物业业工程部部的职责责2.1 部门主主要职责责对物业的土土建及所所有机电电设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养日常运行管管

6、理对租户开展展有偿服服务对装修工程程进行监监督管理理对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容：在总物业经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。定期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。负责物业设设备的规规划和实实施、运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理。负责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。加强系统项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资

7、资料管理理；编制制物业设设备的保保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高维修修的经济济效果。根据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。制定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总物业业经理下下达的各各项技术术、经济济指标。根据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行

8、数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，配电电室、直直燃机房房、锅炉炉房、楼楼宇中央央控制室室等需要要24小小时值班班。有计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。如遇有紧急急事件，工工程部负负责组织织应急抢抢修。紧紧急事件件是指突突然发生生的停电电、停水水、电梯梯停运、漏漏水、污污水外溢溢等影响响大的设设备故障障。接到到应急报报告，当当班人员员应立即即通知总总物业经经理、总总工程师师及班组组工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低损失失，尽快快恢复设设备的正正常运行行。以“

9、经济、舒舒适、安安全、高高效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、燃气、制制冷和热热能供应应，做好好能源分分配和费费用核算算的基础础工作，使使每位员员工树立立环保与与节能意意识，尽尽量减少少能源的的使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制。负责设备安安全管理理，组织织物业设设备的事事故分析析和处理理；制定定安全防防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。收集和编制制设备有有关技术术资料和和维修图图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。负责组织物物业各种种设备的的备件定定制、订订货和供供应。对对备品、备备件的储储存作出出监控记记录，

10、以以确保在在抢修时时有足够够材料应应用，达达到成本本控制的的目的。经常总结和和推广物物业设备备管理的的经验作作法以及及维修新新技术应应用，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。检察和指引引所有承承判商在在物业内内进行的的工程，以以确保其其依照物物业管理理中心所所定的规规章和安安全标准准施工。解答物业管管理中心心一切有有关工程程之问题题及查询询，应对对物业内内住客之之投诉，尽尽力为他他们解决决工程有有关问题题。制定

11、各种运运行维修修管理制制度及表表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的系统化化、标准准化、专专业化、格格式化，避避免人为为原因对对工程运运行造成成影响。外判维修保保养及施施工把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的库库存，皆皆外判给给合格的的承包商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修或施工工的设备备及工程程有：直燃机组电/扶梯楼宇自控系系统电话交换机机系统消防报警系系统保安监控及及技术防防范系统统水处理系统统及水箱箱清洁电脑系统中、大型楼楼宇养护护、

12、翻修修工程及及装修改改造工程程设备系统改改造工程程其他工程部部不具备备技术条条件和能能力，或或人员不不足，无无法在短短期内完完成，并并影响物物业经营营的维修修或施工工。2.2 工工程部班班组职责责2.2.11 空空调、给给排水与与综合维维修班组组的职责责范围：项目名称所所属区域域内的所所有空调调及采暖暖系统、送送排风系系统、给给排水系系统、雨雨水及污污水排放放系统、中中水处理理系统、热热水系统统、天然然气系统统、气体体灭火系系统、消消防水系系统、土土建与防防水、装装修及家家具等。上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施（不包包括楼宇宇自控系系统、消消防报警警系统等等弱电系系统和设设

13、备）。项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部的的家具、陈陈设的修修理和翻翻新；天天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改；墙墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新；各式五五金配件件的安装装、修理理；土建建结构方方面例如如渗漏水水及墙体体的修补补及整改改等。2.2.22 强、弱弱电班组组职责范范围：项目名称所所属区域域内的所所有变、配配电系统统、用电电设备、照照明系统

14、统、应急急供电系系统、室室外照明明系统、动动力配电电系统、电电梯系统统、自动动扶梯系系统，以以及所有有弱电系系统，包包括保安安监控系系统、消消防报警警与联动动控制系系统、楼楼宇自控控系统、电电脑网络络系统、通通讯系统统、电视视系统、广广播系统统、等等等。上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施（不包包括机房房本身的的土建、装装修、门门窗、空空调、通通风等）。项目名称所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。2.2.33 熟熟悉所属属系统设设备性能能、运行行状况、控控制状

15、态态，制定定合理运运行方案案，研究究改进措措施，减减低能耗耗。2.2.44 做做好所属属设备运运行记录录，如有有发现问问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，应迅迅速报班班组工程程师或总总工程师师，并详详细分析析故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案。2.2.55 负负责本班班组报修修工作的的具体落落实，做做好本班班组维修修报表，对对工作作单进进行登记记、编号号，同时时掌握维维修的进进展情况况，记录录维修完完成后的的情况，保保证各部部门的维维修需要要。2.2.66 制制定月、年年度维修修保养计计划，做做好日常常运行维维修记录录及月、年年度总结结并上报报。2.2.77 做做好所属

16、属系统日日常维修修保养工工作，确确保设备备处于优优良技术术状态。2.2.88 做做好应急急抢修工工作，当当班人员员接到应应急报告告应立即即赶赴现现场，处处理应急急事故。2.2.99 班组员员工应积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。积极极处理日日常遇到到的技术术难题，对对于无法法处理或或重要问问题应及及时报告告班组工工程师及及总工程程师，同同时提出出个人建建议或解解决措施施。2.2.110 做好所所属系统统图纸，资资料、维维修工具具的保管管，以及及仪表的的定期与与不定期期校正。2.2.111 做好所所属系统统及相关关设备的的巡视检检查工作作，并做做好巡检检记录。如如有发

17、现现设备发发生异常常或故障障，应立立即做出出正确的的判断，采采取有效效措施，避避免造成成损失。各各设备的的巡视记记录依照照有关表表格执行行。2.2.112 做好所所属设备备机房及及所属设设备的清清洁和维维护保养养工作，做做到无污污迹，无无灰尘，无无垃圾，无无杂物，设设备内外外整洁，做做到无线线头、无无故障、管管线完好好、保温温完整、无无跑冒滴滴漏现象象。2.2.113 做好所所属机房房的管理理工作，严严禁无关关人员进进入，对对必须进进入机房房的人员员按规定定进行登登记。2.2.114 认真贯贯彻执行行工程部部及总工工程师、班班组工程程师下达达的维修修、保养养计划，并并认真讨讨论实施施，确保保安

18、全生生产。2.2.115 配合物物业管理理中心负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。2.2.116 负责对对所属设设备维修修保养承承包商或或施工单单位进行行监督管管理。2.2.117 做好不不同工种种的配合合，努力力完成领领导交给给的各项项任务。2.3 工工程部各各岗位职职责2.3.11 总总工程师师的岗位位职责直接上级：总物业业经理直接下属：班组工工程师、工工程助理理、资料料员岗位职责：贯彻执行总总物业经经理的指指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总物业经经理负责责。主持部门工工作例会会，检查查班组工工作日志志，确保保工作正正常运转转，并尽尽力节约约能源。全权调配工工程部的的技工和和设

19、备，界界定各班班组工作作范围及及职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。安排日常的的维修保保养工作作，并监监督检查查其实施施结果。审定班组工工作计划划，检查查计划执执行情况况，制定定本部门门的年度度工作计计划及月月度实施施方案，报报总物业业经理审审批后执执行。参加新增项项目的谈谈判、评评审、报报价及验验收，确确保质量量达到预预定的标标准。深入第一线线了解情情况并指指导工作作，及时时解决各各种问题题。负责制定部部门制度度、操作作规程和和要求，并并督导下下属执行行。培训下属员员工，定定期对下下属进行行绩效评评估，并并按规定定进行奖奖惩。组织、制定定设备重重大维修修保养外外判标书

20、书、合同同要求，备备件购进进计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。根据实际要要求与运运行情况况比较，结结合科技技发展状状况，征征询专业业意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。负责协调同同物业管管理中心心其他部部门关系系及对外外关系，诸诸如供电电局、电电话局、自自来水公公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。确保物业所所有屋宇宇设备，依依照政府府的规定定和法例例要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。为每年之工工程开支支和能源源费作出

21、出预算案案，并提提交总物物业经理理审批。素质要求：基本素质：具备相相当丰富富的工程程管理专专业知识识，责任任心强，善善于沟通通，并能能协调各各部门的的相互关关系，具具有相当当的组织织管理能能力。自然条件：35岁岁以上，身身体健康康。文化程度：工程技技术专业业大专以以上或同同等学历历，受过过楼宇工工程技术术管理的的专业培培训。具具有高级级工程师师技术职职称或同同等职称称。外语水平：中级以以上英文文水平，能能阅读普普通工程程技术资资料。工作经验： 在高高档大型型物业或或四星级级以上酒酒店中担担任过工工程总工工程师33年以上上或副总总工程师师5年以以上；具具有7年年以上技技术管理理经验。特殊要求：对

22、现代代化物业业如办公公楼、商商场、公公寓的装装修以及及机械、电电力、锅锅炉、管管道和弱弱电等方方面的专专业知识识有较全全面的了了解。2.3.22 工工程部资资料员的的岗位职职责直接上级：总工程程师直接下属：无岗位职责：在总工程师师的指导导下，负负责工程程部办公公室的有有关事务务性工作作的接待待及来访访客人。帮助总工程程师翻译译、整理理、打印印各类报报告、文文件资料料及技术术资料等等。提醒总工程程师按时时参加计计划中的的各种会会议。填报有关报报表，经经总工程程师签字字后上报报总物业业经理室室。负责工作部部内部的的文件、资资料、通通知的传传阅和回回收。负责工作部部人员的的考勤(出勤、年年假、加加班

23、等)、福利利(工资资、奖金金、加班班费)、劳劳保用品品的申报报、领取取和发放放。负责现金报报销和支支票的办办理。接听电话、记记录留言言，做好好传真及及邮件的的记录和和传递。参加工作部部例会，做做好会议议记录并并整理下下发。负责技术档档案的整整理存档档。素质要求：基本素质：办事严严谨、讲讲究效率率、保守守秘密。文化程度：大学以以上或同同等学历历。外语水平：高级英英文水平平，具备备笔译、口口译和文文件起草草能力。工作经验：在物业业管理或或物业设设备维修修工作22年以上上，具有有工程技技术方面面的一般般知识，了了解工程程部在物物业管理理中的地地位和作作用，能能够处理理办公室室日常业业务及设设备档案案

24、的分类类和管理理，能熟熟练使用用电脑。 空调、给给排水与与综合维维修班组组（空水水班组）工工程师的的岗位职职责直接上级：总工程程师直接下属：设备主主管、综综合维修修主管岗位职责：确保所属系系统设备备的正常常运行，对对所属设设备系统统和人员员负有全全面的管管理责任任。检查查空调采采暖系统统的运行行状况、控控制状态态，审阅阅运行记记录，发发现误差差立即纠纠正。负责组织及及监督检检查本班班组所属属设备系系统的日日常巡视视检查工工作，认认真分析析巡检记记录，及及早发现现故障隐隐患，及及时组织织维修，并并须在巡巡检记录录上签字字确认。负责制定所所属系统统及设备备的维修修保养计计划，以以及维修修保养作作业

25、指导导书，报报总工程程师批准准后负责责组织实实施，维维修完毕毕，负责责填写维维修保养养记录，并并签字确确认。提出设备系系统备品品备件采采购计划划，每月月定期上上报总工工程师审审定。熟悉和掌握握所有设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障时时，要及及时组织织人力进进行抢修修，以最最短的时时间恢复复其正常常运行。贯彻执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，带领领并督促促检查下下属员工工严格执执行安全全操作规规程及员员工守则则，保证证所属机机房的干干净整洁洁。做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。做好技术档档案的建建立、管管理和设设备维修修、检查查、保养养的记录录，总结结经验教

26、教训，逐逐步用新新技术、新新工艺进进行改造造，使设设备系统统更加完完善。负责制定所所属系统统的运行行方案及及设备开开停时间间表，并并不断研研究改进进措施，使使系统更更节省能能源和降降低损耗耗。组织所属设设备的年年检及外外判维修修保养工工作，报报总工程程师批准准后实施施。提交每周/每月所所属系统统运行报报告，填填写停止止空调或或其它供供应的特特别通告告。协助总工程程师进行行工作：计算年度开开支预算算重大设备维维修保养养外判的的标书制制定及报报价单的的审核监管承判商商在物业业内进行行之工程程或维修修保养工工作，以以确保其其安装水水平或工工作质量量合乎工工程部标标准工程结束后后的验收收素质要求：基本

27、素质：办事认认真，踏踏实肯干干。团结结协作，为为人正直直。自然条件：身体健健康，年年龄在330岁以以上。文化程度：具有大大专以上上学历。工作经验：具有55年以上上物业设设备维修修工作经经验，55年以上上直燃机机操作运运行及管管理的工工作经验验。具有有组织所所属系统统的运行行操作、维维修保养养的能力力及一般般故障的的处理能能力。2.3.44设备主主管的岗岗位职责责直接上级：总工程程师、空空水班组组工程师师直接下属：空水运运行技工工、空水水维修技技工岗位职责：负责本物业业直燃机机设备、空空调采暖暖、送风风、排风风系统及及设备、锅锅炉设备备、软化化水系统统、热水水系统、给给水系统统、排水水系统、雨雨

28、水系统统、污水水系统、天天然气系系统的维维修保养养，确保保所属系系统的正正常运行行。认真检查所所属系统统的运行行记录，分分析运行行数据，提提供节能能运行方方案，交交班组工工程师和和总工程程师审定定后组织织实施。认真检查所所属系统统的巡视视检查记记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，并并向班组组工程师师和总工工程师报报告。负责提供所所属设备备系统备备品备件件采购计计划，并并上报班班组工程程师和总总工程师师批准。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、操作作规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备

29、及人员员不发生生安全事事故。按照所测定定的室外外温度和和相对湿湿度，调调节各空空调区域域的温度度和湿度度。设备系统出出现紧急急故障时时，要及及时组织织人力抢抢修，在在最短的的时间内内恢复其其使用功功能。要求值班人人员每天天详尽记记录系统统设备在在运行过过程中的的工作状状态。根据设备的的要求和和使用情情况，提提出对所所属设备备系统维维修保养养的计划划安排，报报班组工工程师和和总工程程师审批批后组织织实施。培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。设备系统维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设

30、备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得班组组工程师师和总工工程师批批准。管理并使用用好所属属设备系系统的技技术资料料、技术术档案、图图纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并定期向向班组工工程师报报告。素质要求：基本素质：脚踏实实地，一一丝不苟苟，精益益求精。具具有上下下沟能能能力，善善于督导导部属员员工的工工作。自然条件：身体健健康，年年龄300岁以上上。文化程度：具有中中等相关关技术专专业以上上学历。工作经验：具有55年以上

31、上物业设设备维修修工作经经验，44年以上上空调设设备的技技术管理理，维修修保养的的工作经经历。2.3.55 综综合维修修主管的的岗位职职责直接上级： 总工工程师、空空水班组组工程师师直接下属： 综合合维修领领班、木木工、油油漆工、瓦瓦工、万万能维修修工岗位职责：保证项目名名称所有有公共区区域、客客户单元元、办公公区域、卫卫生间、茶茶水间等等全部装装饰装修修、陈设设、家具具设施的的完好无无损，包包括天花花、内外外墙面、地地面、门门窗、玻玻璃，以以及所有有附属配配件；同同时负责责为客户户单元内内提供224小时时全面维维修服务务，并协协助所有有区域的的夜间紧紧急维修修。按照维修检检修制度度的规定定，

32、提出出对装饰饰装修、陈陈设家具具、设施施结构等等进行维维修保养养的计划划安排，每每月按时时上报工工程部审审定，并并负责组组织实施施。负责安排所所属设施施的巡视视检查工工作，并并认真检检查巡视视检查记记录，发发现问题题及时处处理，并并向班组组工程师师和总工工程师报报告。负责提供所所属设施施备品备备件采购购计划，并并上报班班组工程程师和总总工程师师批准。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、操作作规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。装饰陈设家家具、设设施结构构出现损损坏，要

33、要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间完完成修复复。培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。所属设施维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得班组组工程师师和总工工程师批批准。管理并使用用好所属属设备系系统的技技术资料料、技术术档案、图图纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并定期

34、向向班组工工程师报报告。素质要求：基本素质：工作认认真负责责，脚踏踏实地，一一丝不苟苟，有较较强的督督导能力力。自然条件：身体健健康，年年龄在330岁以以上。文化程度：具有中中等装修修技术专专业以上上学历。工作经验：具有55年以上上物业设设备维修修工作经经验，55年以上上土建装装修的技技术管理理工作经经历。2.3.66 综综合维修修领班的的岗位职职责直接上级：综合维维修主管管直接下属：木工、油油漆工、瓦瓦工、万万能维修修工岗位职责：保证24小小时客户户维修服服务是本本岗位的的首要职职责，同同时负责责夜间所所有设备备系统的的紧急抢抢修和应应急处理理工作。负负责处理理值班期期间发生生的一切切有关工

35、工程及设设备方面面的维修修事务。严格执行巡巡视检查查制度，做做好值班班记录，检检查本班班次巡视视记录内内容，发发现异常常，及时时采取措措施，防防止小隐隐患酿成成大故障障。按照维修保保养制度度的要求求及上级级主管的的安排，带带领属下下员工高高标准、高高质量的的完成维维修计划划。完成成上一个个班次尚尚未完成成的事宜宜。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、操作作规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。值班期间如如发生紧紧急事件件，必须须立即组组织下属属人员抢抢修，如如本班人人员

36、无力力修复时时，必须须采取应应急处理理措施，以以免事态态扩大，并并立即上上报综合合维修主主管、本本班组工工程师和和总工程程师。掌握每天维维修工作作进程，保保证物业业各部门门维修需需要。重重要问题题及时报报告工程程师和主主管并提提出解决决办法。培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。建立并管理理好技术术档案，做做好维修修保养和和零配件件更换记记录。做好班组人人员考勤勤，按时时向主管管上报。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。完成上级分分配的其其他任务务。素质要求：基本素质：办事认认真，踏踏实肯干

37、干，讲究究效率。上上下沟通通，团结结协作，为为人正直直。自然条件：身体健健康，年年龄在225岁以以上。文化程度：具有技技校以上上学历。工作经验：具有33年以上上物业工工程维修修工作经经验，22年以上上装修工工作经验验。具有有组织装装修维修修保养的的能力及及系统设设备一般般故障的的处理能能力。2.3.77 直直燃机、锅锅炉运行行技工的的岗位职职责直接上级：设备主主管直接下属：无岗位职责：严格遵守操操作程序序，保证证直燃机机、锅炉炉、冷冻冻泵、冷冷却泵、冷冷却塔、采采暖系统统、软化化水系统统等设备备及其相相关附属属设备的的正常运运行，同同时负责责上述设设备机房房内部所所有设备备的维修修保养工工作。

38、按照上级主主管的安安排，依依据维修修保养制制度的要要求，按按时、按按质、按按量对所所属设备备进行维维修保养养，并严严格执行行维修保保养操作作规定。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、安全全运行规规程、操操作规程程等，确确保人身身和设备备安全。坚守岗位，按按时巡查查本系统统设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。认真填写运运行记录录、值班班记录、巡巡视检查查记录等等各类报报表，并并对所属属设备系系统在本本班发生生的所有有事件负负责。严格执行巡巡视检查查制度，做做好设备备运行和和巡视检检查记录录，发现现异常，及及时采取取措施，防防止小隐隐患酿成成大故

39、障障。发生事故时时，运行行人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后填填写事故故报告，交交上级主主管审阅阅。按要求开闭闭设备，不不得私自自调整设设备的运运行控制制参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。负责清洁和和保持所所属机房房及设备备的整洁洁，负责责维护值值班工具具和仪表表，保证证其良好好状态。素质要求：基本素质：工作认认真负责责，踏实实肯干。具具有团结结协作的的工作精精神。自然条件：身体健健康，年年龄在222岁以以上。文化程度：具有技技校以上上学历，具具有直燃燃机运行行培训证证书或锅锅炉运行行证书。

40、工作经验：2年以以上的直直燃机运运行经验验和空调调系统维维修保养养的工作作经历。2.3.88 空空调、给给排水维维修技工工的岗位位职责直接上级：设备主主管直接下属：无岗位职责：按照主管的的安排，依依据维修修保养制制度的要要求，对对所属设设备进行行维修保保养，发发现异常常，及时时采取解解决措施施。及时向主管管提出所所需零配配件的清清单，协协助主管管办理申申购手续续。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，确保保在岗时时不出任任何问题题。坚守岗位，定定期巡查查本系统统设备，并并准确记记录各种种数据，填填好巡检检表格上上报。发生事故时时，维修修人员应应保持冷冷静，按按照操作作规

41、程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不下班，完完成后填填写事故故报告，交交主管审审阅。接到维修通通知单应应尽快到到位检修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报主管管，并尽尽快回到到值班地地点。按要求开闭闭设备，不不得私自自调整设设备的运运行控制制参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。素质要求：基本素质：工作认认真负责责，具有有团结协协作精神神。自然条件：身体健健康，年年龄在222岁以以上。文化程度：具有技技校以上上学历及及空调制制冷维修修证书、电电、气焊焊操作证证书工作经验：具有33年以上上物业设设备维修修工作经经验，22年以上上的空调调系统或或给排水水系统维维修工作作经

42、验。2.3.99 综综合维修修技工的的岗位职职责直接上级：综合维维修主管管、综合合维修领领班直接下属：无岗位职责：服从主管及及领班的的工作安安排，保保质保量量的完成成工作任任务。按照主管及及领班的的安排，依依据维修修保养制制度的内内容，对对所属设设施进行行维修保保养，并并达到质质量要求求。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，确保保人身和和设备安安全。发生紧急事事故时，值值班人员员应保持持冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后协协助领班班填写事事故报告告，交主主管审阅阅。接到维修通通知单应应尽快到到位检

43、修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报领班班，并尽尽快回到到值班地地点待命命。素质要求：基本素质：工作认认真负责责，聪明明灵活，耐耐心仔细细，精益益求精。自然条件：身体健健康，年年龄在225岁以以上。文化程度：具有技技校以上上学历，具具有相关关专业证证书工作经验：具有33年以上上物业设设备维修修工作经经验，具具有电气气、管道道、空调调、焊接接、钳工工、土木木、油漆漆等综合合维修能能力。2.3.110 强强、弱电电班组工工程师的的岗位职职责直接上级：总工程程师直接下属：强电主主管、弱弱电主管管岗位职责：确保所属系系统设备备的正常常运行，对对所属设设备系统统和人员员负有全全面的管管理责任任

44、。检查查强弱电电系统的的运行状状况、控控制状态态，审阅阅运行记记录，发发现误差差立即纠纠正。负责组织及及监督检检查本班班组所属属设备系系统的日日常巡视视检查工工作，认认真分析析巡检记记录，及及早发现现故障隐隐患，及及时组织织维修，并并须在巡巡检记录录上签字字确认。负责制定所所属系统统及设备备的维修修保养计计划，以以及维修修保养作作业指导导书，报报总工程程师批准准后负责责组织实实施，维维修完毕毕，负责责填写维维修保养养记录，并并签字确确认。提出设备系系统备品品备件采采购计划划，每月月定期上上报总工工程师审审定。熟悉和掌握握所有设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障时时，要及及时组织织人力进进行

45、抢修修，以最最短的时时间恢复复其正常常运行。贯彻执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，带领领并督促促检查下下属员工工严格执执行安全全操作规规程及员员工守则则，保证证所属机机房的干干净整洁洁。做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。做好技术档档案的建建立、管管理和设设备维修修、检查查、保养养的记录录，总结结经验教教训，逐逐步用新新技术、新新工艺进进行改造造，使设设备系统统更加完完善。负责制定所所属系统统的运行行方案及及设备开开停时间间表，并并不断研研究改进进措施，使使系统更更节省能能源和降降低损耗耗。组织所属设设备的年年检及外外判维修修保养工工作，报报总工程程师批准准后实施

46、施。提交每周/每月所所属系统统运行报报告，填填写停止止空调或或其它供供应的特特别通告告。协助总工程程师进行行工作：计算年度开开支预算算重大设备维维修保养养外判的的标书制制定及报报价单的的审核监管承判商商在物业业内进行行之工程程或维修修保养工工作，以以确保其其安装水水平或工工作质量量合乎工工程部标标准工程结束后后的验收收素质要求：基本素质：办事认认真，踏踏实肯干干。团结结协作，为为人正直直。自然条件：身体健健康，年年龄在330岁以以上。文化程度：具有大大专以上上学历。工作经验：具有55年以上上物业设设备维修修工作经经验，55年以上上电气操操作运行行及管理理的工作作经验。具具有组织织所属系系统的运

47、运行操作作、维修修保养的的能力及及一般故故障的处处理能力力。2.3.111 强电电主管的的岗位职职责直接上级：强、弱弱电班组组工程师师直接下属：配电运运行电工工、电力力系统维维修电工工岗位职责：全面负责物物业的变变配电室室的运行行和管理理，以及及电力系系统、电电梯系统统、照明明系统的的运行、维维修和保保养，确确保电力力系统的的正常运运行，为为物业经经营提供供动力、照照明、电电能是强强电主管管的首要要职责。检查供电系系统的运运行状况况、控制制状态，审审阅运行行记录，分分析运行行数据，发发现异常常立即处处理，并并及时上上报班组组工程师师，同时时提供节节能运行行方案，交交班组工工程师和和总工程程师审

48、定定后组织织实施。认真检查所所属系统统的巡视视检查记记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，并并向班组组工程师师和总工工程师报报告。根据设备的的要求和和使用情情况，按按照维修修保养制制度的规规定，提提出对电电力设备备系统维维护保养养的计划划，上报报工程部部审定，并并负责组组织实施施。负责提供所所属设备备系统备备品备件件采购计计划，并并上报班班组工程程师和总总工程师师批准。要求值班人人员每天天详尽记记录系统统设备在在运行过过程中的的工作状状态。熟悉掌握所所属设备备的性能能，当设设备系统统出现故故障，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其使使用功能能。贯彻执行物物业管理理

49、中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，督促促检查下下属员工工严格执执行安全全操作规规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。确确保设备备及人员员不发生生安全事事故，保保证所属属配电室室、配电电间、电电梯机房房及其设设备的干干净整洁洁。做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。做好技术档档案的建建立、管管理，不不得缺损损，如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。设备系统维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重

50、要设备备更换零零配件前前必须获获得班组组工程师师和总工工程师批批准。做好与供电电局、电电梯维保保承包商商等外协协单位的的协作关关系。组织电梯设设备的年年检及外外判维修修保养工工作。提交每周/每月电电力系统统、电梯梯系统运运行报告告，编写写停电、停停电梯的的特别通通告。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并定期向向班组工工程师报报告。素质要求：基本素质：具有认认真负责责、脚踏踏实地、一一丝不苟苟、精益益求精的的工作精精神和工工作风，为为人正直直，善于于协调人人际关系系。自然条件：身体健健康，年年龄355岁以上上。文化

51、程度：具有大大专电气气专业以以上学历历。工作经验：具有55年以上上物业维维修管理理工作经经验，88年以上上变电设设备系统统管理运运行的工工作经验验。特殊要求：持有有有关部门门领发的的高/低低压配电电上岗证证。2.3.112 弱电电主管的的岗位职职责直接上级：强、弱弱电班组组工程师师直接下属：弱电运运行技工工、弱电电维修技技工岗位职责：负责电视系系统、音音响系统统、楼宇宇自控系系统、保保安监控控系统、电电脑网络络系统、通通讯系统统等所有有弱电系系统及其其各种设设备的维维修保养养，确保保其正常常运行。检检查各弱弱电系统统的运行行状况，发发现异常常立即处处理。编排电视、音音响节目目表，经经总物业业经

52、理审审批后播播放，不不得随意意更改播播放内容容和时间间。负责物业重重大活动动的摄像像、音响响工作，并并分类归归档保存存。提出设备系系统维修修保养计计划和备备品备件件购买计计划，定定期上报报工程部部总工程程师和班班组工程程师审定定，并负负责组织织实施。熟悉和掌握握所有设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障时时，要及及时组织织人力进进行维修修或联系系外判厂厂商修理理，以最最短的时时间恢复复其正常常运行。贯彻执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，督促促检查下下属员工工严格执执行安全全操作规规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。保保证弱电电机房的的干净整整洁。做好下属员

53、员工的技技术培训训和考核核工作。培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。做好技术档档案的建建立、管管理，不不得缺损损，如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。设备系统维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得班组组工程师师和总工工程师批批准。组织所属设设备系统统的年检检及外判判维修保保养工作作。提交每周/每月弱弱电系统统运行报报告，编编写停止止系统运运行的特特别通告告。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好

54、及准准确状态态。做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并定期向向班组工工程师报报告。素质要求：基本素质：工作快快捷，反反映灵敏敏。人际际关系融融洽，善善于沟通通上、下下级和协协调各部部门的相相互关系系。自然条件：身体健健康，情情绪稳定定，年龄龄30岁岁以上。文化程度：工程技技术专业业大专以以上毕业业或同等等学历，具具有工程程师资格格。工作经验：5年以以上物业业设备维维修工作作经验，掌掌握所管管系统设设备性能能、配置置，具有有工程部部基层管管理、人人员调配配和设备备维修的的组织能能力，专专项设备备故障处处理能力力。2.3.113 配电运运行电工工的岗位位职责直接上级：强电主主管直接下属：无

55、岗位职责严格遵守操操作程序序，做好好防水、防防火、防防小动物物及防尘尘的措施施，保证证变电设设备的正正常运行行。认真执行巡巡视检查查制度，做做好巡视视记录、运运行记录录和用电电量统计计记录，发发现异常常及时采采取措施施并立即即上报，防防止隐患患酿成大大故障。按照主管的的安排，依依据维修修保养制制度的内内容和要要求对变变配电设设备进行行维修保保养。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，确保保人身和和设备安安全。确确保配电电系统的的正常运运行。严格执行工工程部的的值班制制度和交交接班制制度，确确保在岗岗时不出出任何问问题。每班必须对对配电室室进行清清洁，使使地面、窗窗台、设

56、设备表面面不留积积尘。根根据上级级安排，定定期进行行设备内内部清洁洁。坚守岗位，定定期巡查查本系统统设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。发生事故时时，值班班人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交交主管审审阅。按要求开闭闭设备，不不得私自自调整设设备的运运行控制制参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。素质要求：基本素质：具有认认真负责责，踏实实肯干的的工作精精神和作作风。自然条件：身体健健康，年年龄在222岁以以上。文化程度：具有技技校以上上电气专专业学历

57、历。工作经验：具有33年以上上变电设设备系统统运行操操作、维维修保养养的工作作经历。特殊要求：持有有有关部门门领发的的高/低低压配电电上岗证证操作证证。2.3.114 强电维维修电工工的岗位位职责直接上级：强电主主管直接下属：无岗位职责：熟练掌握各各类电气气设备操操作、维维修保养养规程。服从主管、领领班的工工作安排排，保证证按质按按量完成成工作任任务。按照主管的的安排，依依据维修修保养制制度的内内容要求求，对所所属系统统进行维维修保养养，并达达到质量量要求。维修保养操操作必须须严格执执行电工工工艺规规范，各各接点必必须牢固固，绝缘缘及防水水处理必必须可靠靠。严格执行物物业管理理中心和和工程部部

58、制定的的各项规规章制度度，确保保人身和和设备设设施的安安全，确确保配电电系统的的正常运运行。接到维修通通知单应应尽快到到位检修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报工程程师，并并尽快回回到值班班地点。按要求开闭闭设备，不不得私自自调整设设备，改改变线路路走向。素质要求：基本素质：工作认认真负责责，踏实实肯干。具具有团结结协作精精神。自然条件：身体健健康，年年龄在222岁以以上。文化程度：具有技技校电气气维修专专业以上上学历。工作经验：具有22年以上上物业设设备维修修工作经经验，22年以上上强电系系统维修修保养的的工作经经历。特殊要求：持有有有关部门门颁发的的高/低低压配电电上岗证证、操作

59、作证。2.3.115电梯技技工的岗岗位职责责直接上级：强电主主管直接下属：无岗位职责：确保物业所所有电梯梯、扶梯梯的正常常运行。协助电梯维维修保养养公司对对物业内内所有电电梯/扶扶梯及其其附属设设备进行行维修保保养。服从主管的的工作安安排，在在电梯正正常运行行时，做做好维修修电工的的工作。制定电梯的的维修保保养制度度，报工工程部总总工程师师审批执执行，负负责监督督电梯维维修保养养公司制制定和实实施维修修保养计计划。负责物业内内自动门门的维修修保养和和故障检检修。密切监视和和掌握各各电梯、扶扶梯的运运行动态态，出现现故障时时应立即即召集有有关人员员排除。按时完成所所属设备备的定期期保养项项目和当

60、当班分配配的维修修工作。接到电梯急急修通知知应立即即赶赴故故障电梯梯，设法法打开电电梯厅门门，解救救电梯轿轿厢内受受困人员员，尽快快检修以以恢复正正常运转转，同时时作好维维修记录录。值班时，应应按规定定时间对对各机房房、各梯梯进行异异声、异异味、乘乘感、照照明及内内选指示示等项目目的巡视视检查，发发现异常常及时处处理， 并填写写“工作日日报表”，做好好值班室室的卫生生工作。广泛收集有有关电梯梯、扶梯梯保养的的资料，以以利于电电梯的维维修。协助电/扶扶梯的年年检取证证工作。管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规