房地产工程质量缺陷系统解决方案

1、标杆地产工程管理破解之道工程质量精细化管理第1页第一部分、房地产企业工程管理出现主要问题第二部分、国内标杆企业怎样破解工程管理瓶颈第三部分、怎样建立适合企业需求工程管理体系第四部分、工程质量缺点及技术办法详细应用第2页第一部分一、房地产企业工程管理出现问题分类三、房地产企业工程管理存在十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生影响四、新形势下房地产企业对工程管理要求第3页房地产企业工程管理出现问题1、项目工程质量管理问题4、工程合约规划管理问题2、项目工程进度管理问题3、项目工程成本管理问题 房地产企业工程管理出现问题分类：5、项目业务运行流程问题第4页房地产

2、工程质量管理出现问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功效性质量问题3、观感性质量问题 工程质量管理出现主要问题分类：从业主投诉角度对待工程质量管理问题第5页安全性质量问题 安全性质量问题主要表达：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题6、5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题第6页功效性质量问题 功效性质量问题主要表达：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、第7页观感性质量问题 观感性质量问题主要表达：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺

3、寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、第8页房地产工程进度管理出现问题1、目标计划与实施计划脱节3、工程保障计划脱节问题4、工程施工计划组织问题 工程进度管理出现主要问题分类：5、从企业经营进度角度对待工程进度管理问题2、工程总控计划管理问题第9页房地产工程成本管理出现问题1、目标成本体系缺点问题2、设计变更责任成本问题3、施工办法成本管理问题 工程成本管理出现主要问题分类：5、4、工程动态成本协调问题从企业经营成本角度对待工程成本管理问题第10页房地产工程合约管理出现问题 工程合约管理出现主要问题：从企业风险控制角度

4、对待工程合约问题1、合约管理体系缺点问题2、合约规划风险控制问题3、合约范围深度要求问题5、4、合约标准明确问题第11页房地产项目运行管理出现问题 项目运行管理出现主要问题：从企业长久发展角度对待流程管理问题1、目标管理与业务流程管理脱节2、业务流程管理体系不健全3、业务流程衔接标准缺失5、4、业务流程管理不完善第12页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短板一：一些房地产企业工程管理定位存在误区一些房地产企业工程管理，相当一部分是充当传统施工管理角色，推行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为监督，要么依赖于总承包单位管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”职能

5、第13页缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重工程质量隐患地下室外墙后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，预防地下室外墙渗漏。假如此时出现墙中设置有框架柱情况，就会出现规范执行冲突，往往造成地下室外墙渗漏第14页缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真不需要施工技术标准吗？伴随强制性节能标准推广，工程上很多传统习惯工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生外墙外保温技术应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间渗水通道，节点处理不妥，极易造成铝合金门窗渗漏第15页房地产

6、工程管理存在十大短板 工程管理短板四：相当一部分房地产企业及工程师过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位管理水平和质保体系，缺乏对施工单位和监理单位主动输出质保体系有效管理第16页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短板五：过分强调现场工程师质量意识和执行力管理，忽略加强技术管理主要性。经过采取有效技术办法和技术伎俩，能够预防绝大多数工程质量问题出现一些房地产企业忽略经过加强技术管理能够对工程质量实现有效保障第17页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短板六：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见管理错误，对一些关键质量细节进行重点管控，往往一个小隐患，就能产生重大工程质量隐

7、患部分甲方工程管理人员忽略关键质量细节控制，对工程质量细节需要关注重点不清第18页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短板七：部分房地产企业质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确对待质量与成本平衡关系，忽略质量成本组成不能正确对待质量与成本平衡关系第19页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短板九：部分房地产企业未建立统一协调计划管理体系。忽略三级工程计划管理逐层分解、逐层深化、有效输出、动态管控计划管理要求，往往造成工程进度延期对模板、脚手架等周转料应怎样约定？对铝合金门窗甲供货进场应怎样要求？第20页房地产工程管理存在十大短板 工程管理短

8、板十：部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效管理伎俩。部分工程人员对工程成本控制关键点认识不足，往往造成工程成本突破成本管理体系不完善第21页新形势下企业对工程质量管理要求 传统意义上工程质量标准定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制实体质量效果强调施工方案、技术办法、施工工法管理第22页新形势下企业对工程质量管理要求 传统意义上甲方工程质量管理重点：检验施工单位和监理单位质保体系参加材料验收和分部分项工程验收施工工艺过程监督及抽检传统甲方工程质量管理主要是施工现场管理第23页新形势下企业对工程质量管理要求 新形势下工程质量管控重点发生改变工程质

9、量管理伎俩从惯用事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检验）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）工程质量预防也从传统施工办法预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面第24页新形势下企业对工程质量管理要求 新形势下工程质量管控重点发生改变从传统内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供给一体化保障质量确保体系管理深度不停向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注交底、工艺办法、检验批验收等逐步成为甲方关注重点第25页新形势下企业对工程进度管理要求 传统意义上工程进度管理定义：强调施工现场施工组织、施工

10、工序、工艺进度控制施工进度管理强调总、分包专题工程协作、专题工序合理穿插施工组织管理第26页新形势下企业对工程进度管理要求 新形势下工程进度管控对象发生改变施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料投入、工序穿插组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人技术水平下降，施工进度管理难度远远高于项目法实施之前第27页新形势下企业对工程成本管理要求 传统意义上工程成本控制定义：传统工程成本控制是施工阶段合约成本控制传统工程成本控制责任主体是工程管理领导下成本管理部门第28页新形势下企业对工程成本管理要求 新形势下工程成本控制定义发生改变：由传统施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制由传统施工阶段控制转

11、为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运行维护全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定第29页房地产工程质量问题为何屡禁不止 外部资源、内部架构和国家现行规范影响：设计单位对工程质量影响监理单位对工程质量影响施工单位对工程质量影响国家现行规范对工程质量影响工程管理架构对工程质量影响第30页国内现行规范不完善影响 为何外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止工程质量问题？ 为何五六十年代传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？第31页第二部分：万科工程管理破解之道一、万科工程质量管理破解之道二、万科工程进度管理破解之道三、万科工程成本管理破

12、解之道四、国内房地产企业怎样对待万科标杆作用第32页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤一：对设计质量缺 乏有效控制 标杆企业破解之道：从源头抓起，优异设计是工程质量确保明确设计审查关键点，控制关键易错步骤优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，经过扩初方案审查控制设计质量第33页万科工程质量管理破解之道 事前控制二，提出防渗漏、防开裂设 计专篇设计结果管理要求针对设计院大部分设计人员对房地产企业关注防渗漏、防开裂设计防控重点、难点等重视不足现实状况。借鉴消防设计专篇、节能设计专篇管理，提出专篇设计要求第34页万科工程质量管理破解之道 事中控制一，经过扩初方案设计审查保 证施工

13、图设计质量加强设计过程管理，经过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，防止后续施工图设计返工。要求扩初设计审查经过后方可进行后续施工图设计第35页万科工程质量管理破解之道 事后控制一：优化施工图设计审查程序 依据各部门优点及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计规范、了解企业客户标准了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查关键点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准一致性、多专业交圈一致性第36页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准 标杆企业破解之道：制订万科企业工程质量管理标准程序性、系统性地处理工程质量问题整合并明确内、

14、外部资源管理要求统一企业工程质量标准，便于执行传承总结第37页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤三：对关键工序，关 键部位（细节）缺乏质量管理伎俩。质量 检验管理要求和质量检验标准不清楚 标杆企业破解之道：制订企业工序检验要求明确工程质量三级质保体系管理要求设定关键质量控制点、停顿点，实施过程管理第38页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤四：缺乏前置技术管 理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工 企业质保体系管理 标杆企业破解之道：强调技术方案先行强调动态质量管理跟踪强调施工样板引路合约招标文件标准化第39页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤五：缺乏全过程质 量确保管理体

15、系，工程质量管理缺乏预控 标杆企业破解之道：明确不一样阶段工程管理任务实施工程管理全过程质量控制评价第40页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考评脱节，对外部资源缺乏有效管 理要求和奖惩办法第41页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤八：维修不及时、维 修质量不到位易引发业主投诉升级 标杆企业破解之道：提前明确施工单位入住配合和维修义务保修期内保留现场应急维修队伍第42页万科工程质量管理破解之道 回顾之前微弱步骤九：房地产企业对 监理单位缺乏有效管理伎俩 回顾之前微弱步骤十：房地产企业对 施工单位缺乏有效管理伎俩第43

16、页万科工程质量管理破解之道 事前控制一：针对监理人员配置数量无法 满足甲方工程管理需要问题提前约定监理检验批标准，按标准配置监理人员依据工程不均衡建设特点，实施监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位统计管理第44页万科工程质量管理破解之道 事前控制二：针对监理人员专业能力不足 责任心不强，现场监理不认真问题：招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实施资格认定改变传统监理招标竞价模式，由传统统一报价改为：成本利润浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考评奖金第45页万科工程质量管理破解之道 事中控制一：加强对监理体系管理，甲 方重点工序抽检百分

17、比不低于30%：甲方参加约定质量见证点检验批验收，验收百分比不低于监理实测检验30%定时组织工地互查（月度）和不定时检验（集团或企业工程管理飞抽检）第46页万科工程质量管理破解之道 事中控制二：保留甲方主动调控伎俩：合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理企业不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪30%甲方管理费第47页万科工程质量管理破解之道 房地产企业对施工单位缺乏有效管控伎俩：施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置数量、质量无法满足工程管理需要施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理

18、检验施工单位不按甲方要求配合分包工作，不推行总包职责第48页万科工程质量管理破解之道 标杆企业破解之道：招标考查时重点检验其质保体系执行情况实施技术责任人、质检责任人资格认证考试明确甲方质量标准、技术标准及管理标准保留甲方主动调控伎俩优化招标文件及合约文件第49页万科工程进度管理破解之道 房地产企业计划管理常见问题：计划管理体系不完善案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解业务实施计划缺乏统一管理案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾业务实施计划缺乏过程管理案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评定及考评第50页万科工程进度管理破解之道 项目工程计划分级编制要求：1、项目工程目标计划：2、

19、项目工程总控计划：3、项目施工进度控制计划：4、项目工程保障计划：5、项目工程专题计划：第51页万科工程成本管理破解之道 房地产企业成本管理主要性：当代房地产企业竞争策略：产品差异化策略产品品质策略成本竞争策略重点集中策略第52页万科工程成本管理破解之道 房地产企业成本管理主要性：成本管理目标不但在于降低成本，更主要是为了建立和保持企业长久竞争优势房地产企业必须探求提升（或不损坏）其竞争地位成本降低路径第53页万科工程成本管理破解之道 房地产企业成本管理模式：构建以目标成本和责任成本管理为关键当代企业成本管理体系第54页怎样正确对待万科标杆作用 万科能不能学得到： 企业架构及管理理念：万科作为

20、公众上市型企业，其最大股东持股百分比较低，其管理层管理股份百分比微乎其微。加上企业创始人对规范化管理坚持，在制度与利润面前，万科往往选择坚守制度第55页第三部分：建立企业工程管理体系一、相比万科工程管理体系我们缺什么二、确定企业工程管理体系发展方向三、确定企业工程质量重点管控突破点四、处理执行力瓶颈工程管理工具设计第56页第四部分：工程质量缺点技术办法一、地基与基础工程二、主体结构工程三、屋面工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程第57页地基与基础工程 地下室防水技术办法控制关键点：设计问题对地下室防水工程质量影响设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺点技术办法控制关键点施工阶段对地下室防水工程质量缺点 技术办法控制关键点首