军区项目招投标样本

1、企业概况一、企业名称二、组织架构 董事事会 董事长助理理 总经理理 综合办公室室 财务部部人力资资源部工程部部管理处三、员工结结构及管管理人员员素质员工结构项目公司总人数数管理人员作业人员管理人员与与作业人人员比例例数量30人5人25人1:5管理人员素素质职称高级中级初级其他人数1人1人3人21人四、我们的的企业理理念以精心、精精细、精精诚提供供精致、精精彩、经经典的物物业服务务五、我们的的服务宗宗旨 业主至上上，诚信信服务六、我们的的经营管管理特色色特色一：务务实的服服务理念念#物物业管理理有限公公司在物物业管理理服务过过程之中中，始终终本着以以人为本本，以诚诚相待。在在所管理理的项目目中，

2、我我们以高高度的责责任感、使使命感和和强烈的的敬业精精神，为为业主和和来访的的客人提提供周到到细致的的物业服服务，从从每一件件小事出出发，处处处为业业主的利利益考虑虑，从而而赢得了了广大业业主的赞赞誉和尊尊敬。公司建立起起科学的的考核和和培训体体系，把把知识、技技能和尊重带给员员工，为为员工创创造发展展空间，规规划职业业生涯，使使他们在在工作中中体现人人生的价价值，感感受成就就的喜悦悦；始终终保持着着对公司司的认同同和高度的的工作热热情，从从而把爱爱心和优优质的服服务奉献献给客户户。公司深信，企企业的长长远发展展离不开开优秀的的企业文文化，建建设一个个有灵魂魂、有责责任感的的企业，对对员工负负

3、责，对对社会尽尽力是#物业的的一贯宗宗旨。特色二：成成熟的大大型社区区管理经经验#物物业管理理有限公公司董事事长刘强强先生是是一位有有着多年年物业管管理经验验的职业业经理，并并开创了了市场化化物业管管理运作作之先河河，在行行业中享享有广泛泛的信誉誉。在物业管理理实战经经验的团团队的共共同努力力下，总总结出各各种先进进管理方方案供广广大业主主选择服服务；首长级服务务以您您为尊 为为高级企企业家、商商人等特特殊要求求的业主主提供“首长级级”服务业主身份份保密客户服务务专人对对接指派专人人入室清清洁、专专人入室室维修特约私家家安防服服务增设单独安安全监控控设备增设私家护护卫人员员访客单独登登记、录录

4、像贵宾级服务务星级级酒店特特色为影视明星星等各界界名人，提提供星级级酒店式式服务。主要服务内内容：随时订、送送餐随时收、送送清洗衣衣物免打扰特约约服务安防特约服服务代理行程安安排代养家庭绿绿化、家家庭宠物物行政级服务务细致致严谨 为职职业经理理人、高高级管理理者提供供细致严严谨的行行政级服服务。服务标准规规范，服服务流程程专业，服服务风格格严谨。主要服务内内容：订、送餐服服务收、送清洗洗衣物预约家庭钟钟点工上门维修车辆清洗、保保养信息中介服服务夕阳亲情服服务耐心周周到为住宅内的的老人提提供耐心心周到的的老人服服务，让让每一位位老人老老有所乐乐，享受受高质量量的物业业服务，怡怡养天仑仑。老人陪护

5、护定期老人人身体检检查老人生日日亲情点点播老人健康康休闲讲讲座特色三：规规范的专专业化运运做#物物业管理理有限公公司广泛泛吸纳行行业精英英，拥有有一批极极具敬业业精神及及管理高高水准的的职业物物业经理理和工程程技术人人员在物业管理理方面有有着超前前的管理理意识和和先进的的管理方方法。公公司在多多年经营营过程中中，摸索索出了适适合沈阳阳物业行行业服务务的成型型经验，公公司同时时吸收了了香港和和新加坡坡先进物物业管理理的模式式，极大大的丰富富了我公公司物业业管理的的体系，并并在实践践中不断断进行规规范，形形成了具具有沈城城特色的的物业管管理新模模式。特色四：科科学的用用人机制制（一）规范范的培训训

6、管理程程序培训，作为为本公司司内部管管理运作作重要内内容之一一，通过过长期的的不断探探索和实实践，已已形成一一套规范范化的运运作体系系，并成成为公司司不断发发展壮大大的内在在优势。通通过培训训，公司司储备了了一批知知识结构构全面、经经营管理理能力强强的职业业经理层层人；专专业经验验丰富，操操作能力力强的中中层管理理人员；工作技技能扎实实，具备备敬业精精神的基基层作业业人员。这这些人力力资源的的优势必必将是圆圆满成功功军区花花园委托托管理目目标的重重要保证证和推动动我公司司专业化化、规范范化发展展的坚实实基础。一、目的：为了将军区区花园项项目建设设成为大大都市中中现代文文明居住住区的典典范，必必

7、须培养养一支高高素质的的物业管管理专业业人才队队伍，确确保这一一管理目目标的实实现。二、培训计计划第一阶段：接管前前人员培培训接管前员工工强化培培训序号培训内容培训对象授课人1军区花园管管理目标标及模式式全体人员内部师资2军区花园管管理规章章制度全体人员内部师资3军区花园房房屋验收收移交程程序管理及维修修人员内部师资4军区花园治治安保卫卫工作目目标及作作业程序序保安人员内部师资5军区花园清清洁卫生生标准及及作业程程序保洁人员内部师资6军区花园业业主装修修管理办办法全体人员内部师资7军区花园入入室维修修标准及及作业程程序维修客服人人员内部师资8工作技巧及及服务语语言规范范全体人员内部师资9消防职

8、责及及灭火作作战程序序全体人员内部师资10军区花园公公用设施施设备维维护标准准及作业业程序维修人员内部师资11军区花园业业主入住住办理程程序主管级人员员内部师资12人际沟通技技巧全体人员内部师资13房屋建筑结结构及维维护要求求管理及维修修人员内部师资第二阶段：接管后后人员培培训接管后员工工强化培培训序号培训内容培训对象授课人1怎样有效处处理业主主投诉全体人员内部师资2怎样有效杜杜绝违章章全体人员内部师资3如何切实提提高服务务水准全体人员内部师资4如何开好业业主大会会管理人员内部师资5怎么当好班班长领班人员内部师资6如何有效调调动员工工工作积积极性主管级人员员内部师资7绿化工基础础知识和和操作技

9、技能绿化人员内部师资8保洁工基础础知识和和操作技技能保洁人员内部师资9智能化系统统操作保安人员内部师资三、培训周周期培训是一个个长期的的、不间间断的、循循环往复复的工作作。如图图所示： 对是是否需要要培训作作出估计计实施培训计计划 确定定培训之之需要 进行培培训准备备 策策划培训训计划四、培训后后的跟查查及评核核工作1、员工经经过培训训后，组组织培训训的人员员要进行行跟查，即即在员工工的实际际工作中中进行检检查，该该员工是是否按培培训要求求和标准准进行工工作，对对不按要要求做的的员工进进行督导导和指正正。2、训结束束后需进进行现场场考核及及评核工工作，现现场考核核分为实实际和局局面考核核两种形

10、形式。由由培训组组织者检检查员工工受训前前与受训训后的工工作状况况，并做做好记录录，以便便员工直直接上司司、管理理处经理理及时了了解员工工工作或或思想情情况。五、公司考考核体系系及管理理处各级级人员考考核表1、绩效考考核的宗宗旨和原原则（一）以实实现企业业总体经经营管理理目标为为目的，目目标分解解为手段段；（二）同时时关注具具体的业业绩结果果及绩效效形成过过程的行行为和态态度；（三）坚持持绩效反反馈。通通过绩效效过程的的管理及及结果的的考核不不断改变变员工的的行为，提提高员工工的能力力，保证证个体目目标与整整体目标标的一致致性，最最终提升升企业的的整体绩绩效。2、 绩效效考核的的职责分分配（一

11、）职能能部门经经理由公公司高层层领导制制定考核核内容并并实施考考核；（二）管理理处经理理由公司司高层领领导与职职能部门门共同考考核；（三）主管管层、公公司职员员由管理理处经理理、部门门经理制制定确定定考核内内容并实实施考核核；（四）管理理处职员员、员工工层由管管理处主主管（大大领班）考考核；（五）管理理处经理理负责对对管理处处各岗位位考核实实施情况况进行监监控和指指导，持持续推进进管理处处的绩效效考核体体系；（六）人力力资源部部负责对对公司考考核体系系的实施施情况进进行监控控和指导导，持续续推进公公司的绩绩效考核核体系。3、考核标标准及指指标的确确定原则则（一）经理理层考核核标准及及指标的的确

12、定原原则根据公司的的发展战战略确定定新一年年度的公公司总体体经营管管理目标标、指标标；公司总体目目标、指指标层层层分解，确确定管理理处、职职能部门门的年度度目标、指指标；将管理处、部部门全年年的目标标、指标标分解落落实到每每季度、每每月；经理层是本本部门目目标、指指标实现现情况的的责任人人，因此此经理层层的季度度考核标标准即本本部门季季度的管管理目标标、指标标及经理理层实现现目标过过程的控控制和管管理要求求。（二）主管管、职员员层考核核标准及及指标的的确定原原则管理处、职职能部门门将本部部门的目目标、指指标向下下属部门门分解；根据分解的的目标指指标确定定部门负负责人及及相关责责任人的的考核要要

13、素及标标准。（三）员工工层月考考核标准准的确定定原则将管理处下下属部门门的目标标、指标标分解落落实到各各岗位，确确定各岗岗位的职职责及工工作标准准；根据各岗位位的职责责及工作作标准，确确定员工工的考核核要素和和考核标标准。4、考核周周期及考考核事项项 （一）经理理层月考核与季季度考核核相结合合；月考核是对对工作过过程的控控制和管管理，以以保证季季度目标标、指标标的实现现；对工作结果果，即目目标、指指标的完完成情况况进行季季度评价价；季度考核成成绩是对对月考核核平均成成绩和季季度指标标考核结结果的综综合衡量量；季度考核成成绩是季季度奖励励金额发发放的依依据。（二）主管管职员层层月考核；依据考核结

14、结果确定定考核工工资的发发放额度度。（三）基层层员工日检查；月考核；依据考核结结果确定定考核工工资的发发放额度度。5、基于考考核结果果的激励励措施（一）考核核结果作作为浮动动工资、奖奖金发放放的依据据；（二）考核核结果作作为选派派外派培培训的依依据之一一；（三）考核核结果作作为晋升升、降职职、调配配的依据据；总经理： 副副总经理理 ： 人事培训部部： 品质质部： 财务务部：（四）考核核结果是是薪资调调整的重重要依据据；（五）考核核结果是是年度评评比的重重要依据据。6、考核金金额的确确定原则则（一）依据据管理处处、职能能部门岗岗位评估估确定管管理处、职职能部门门各岗位位工资标标准；（二）依据据岗

15、位任任职标准准确定管管理处各各岗位的的人选；（三）依据据工作标标准确定定各岗位位人员的的薪资等等级；（四）根据据岗位薪薪资及等等级确定定参与考考核的薪薪资额度度。7、考核金金额的构构成及标标准（一）经理理层月考核工资资=浮动动工资+季度奖奖，详见见岗位位、浮动动、季度度考核工工资标准准季度考核工工资=月月考核工工资*33终奖励额度度见岗岗位、浮浮动、季季度考核核工资标标准（二）主管管职员层层（含大大领班）月考核工资资=月工工资额*30%（三）基层层员工考考核金额额的确定定和标准准工资6000元以上上人员：月考核核金额1100元元工资6000元以下下（含6600元元）人员员：月考考核金额额50元

16、元8、各级人人员考核核表（三）实施施科学的的绩效管管理我们强调个个人、部部门及公公司三者者之间绩绩效的有有机统一一。通过过设定科科学的绩绩效目标标，以及及实行计计划、辅辅导、改改进、考考核、反反馈的管管理循环环，不断断提高员员工个人人及部门门的工作作绩效，以以追求公公司整体体战略目目标及顾顾客满意意目标的的实现。管理工作流流程 前期期工作流流程： 机构组建建 拟制管管理方案案及规章章制度 熟悉物物业情况况，汇总总遗留问问题 队伍组组织培训训 联系系有关单单位，督督促及时时整改完善相关资资料 物业业接管接管验收提提供问题题 办理接接管手续续 二次次验收 依据已有的的物业管管理运行行维护经经验，在

17、在项目规规划建设设阶段提提出相关关建议，以以降低日日后的物物业管理理综合运运行成本本，从而而降低物物业管理理收费标标准，促促进房屋屋销售；并为甲甲方降低低开发成成本。备注条款：物业接接管验收收应具备备的条件件（一）接管管验收应应提交的的资料物业产权资资料： 项目目开发批批准报告告； 规划划许可证证 投资资许可证证 土地地使用合合同； 建筑筑开工许许可证 用地地红线图图 b)综合竣竣工验收收资料： 竣工图图（包括括总平面面布置图图、建筑筑、结构构、水暖暖、电、气气、设备备、附属属工程各各专业竣竣工图及及地下管管线综合合布置竣竣工图）； 建设设工程竣竣工验收收证书； 公共共配套设设施综合合验收合合

18、格书； 供水水合同； 供电电协议书书、许可可证； 供气气协议书书、许可可证； 有线线电视合合格证； 通信信设施合合格证； c)施工设设计资料料： 地质质报告书书； 全套套设计图图纸； 图纸纸会审通通知单； 设计计变更通通知单； 工程程预决算算报告书书； 重要要的施工工会议纪纪要； 隐蔽蔽工程验验收记录录； 沉降降观测记记录； 其他他可能会会影响将将来管理理的原始始记录。 d)机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 贡电设备使用说明书；（要求中文） 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。 e)业主资料： 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 已购房业主的付款情况或付款方式。 二、接

19、管验收办法及程序（一）接管管验收开开始之前前接管验验收小组组应做好好以下准准备工作作： 与开发发商联系系好交接接事项、交交接日期期、进度度、验收收标准等等； 派出先先头技术术人员前前往工地地现场摸摸底，制制定好接接管验收收计划； 提前参参与发展展准则申申请的竣竣工验收收和机电电设备最最终安装装、调试试工作，做做到心里里有数； 准备好好接管验验收记录录表格： 房房屋本体体接管验验收表； 公公共配套套设施接接管验收收表； 机机电设备备接管验验收表； 接接管验收收问题整整改表。（二）质量量与使用用功能检检验标准准1.主体结结构A 、地基基基础的的沉降不不得超过过建筑筑地基基基础设计计规范（GGBJ7

20、789）的的允许变变形值，不不得引起起上部结结构的开开裂或相相邻房屋屋的损坏坏。B、钢筋混混凝土结结构产生生变形，裂裂缝、不不得超过过混凝凝土结构构设计规规范（GGBJ110-889）的的规定。C、木结构构结点牢牢固，支支撑系统统可靠，无无蚁害，其其构件的的选材必必须符合合木结结构工程程施工及及验收规规范（GGBJ2206-83）的的有关规规定。D、砖石结结构必须须有足够够的强度度和刚度度，不允允许有明明显的裂裂缝。E、凡应抗抗震设防防的房屋屋，必须须符合建建筑抗震震设计规规范（GGBJ111-889）的的有关规规定。F、外墙不不得漏水水2.屋面A 、各类类屋面必必须符合合屋面面工程技技术规范

21、范（GGB5002077-944）的规规定，排排水畅通通、无积积水、不不渗漏。B、平屋面面应有隔隔热保温温措施；三层以以上房屋屋在公用用部位设设 置屋屋面检修修孔。C、阳台和和三层以以上房屋屋的屋面面应有组组织排水水，出水水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固、接接口严密密、不渗渗漏。3.地面A 、面层层与基层层必须粘粘结牢固固，不空空鼓。整整体面层层平整，不不允许有有裂缝、脱脱皮和起起砂等缺缺陷；块块料面层层应表面面平正，接接缝均匀匀顺直，无无缺棱掉掉角。B、卫生间间、阳台台、盥洗洗间地面面与相邻邻地面的的相对标标高应符符合设计计要求，不不应有积积水， C、不允许许倒泛水水和渗漏漏。D、木楼地

22、地面应平平整牢固固，接缝缝密合。4.装修A、钢木门门窗应安安装平正正牢固，无无翘曲变变形，开开关灵活活，零配配件装配配齐全，位位置准确确，B、钢门窗窗缝隙严严密，木木门窗缝缝隙适度度C、进户门门不得使使用胶合合板制作作、门锁锁应安装装牢固。D、木装修修工程表表面光洁洁，线条条顺直，对对缝严，不不露钉帽帽，与基基层必须须打牢。E、门窗玻玻璃应安安装平整整，油灰灰饱满，粘粘贴牢固固。F、抹灰应应表面平平整，不不应有空空鼓、裂裂缝和起起泡等缺缺陷。G、饰面砖砖应表面面洁净，粘粘贴牢固固，阴阳阳角与线线脚顺直直，无缺缺棱掉角角。H、油漆、刷刷浆应色色泽一致致，表面面不应有有脱皮、漏漏刷现象象。5.电气

23、A、电气线线路安装装应平整整、牢固固、顺直直、过墙墙应有导导管。导导线必须须紧密、可可靠，使使管路在在结构上上和电气气上均连连成整体体并有可可靠的接接地。B、回路导导线间和和对地绝绝缘电阻阻值不得得小于11M/KVV。 C、 应按按套安装装电表或或预留表表位，并并有电器器接地装装置。D、照明器器具等低低压电器器安装支支架必须须牢固、部部件齐全全，接触触良好，位位置正确确。E、各种避避雷装置置的所有有连接点点必须牢牢固可靠靠，接电电电阻值值必须符符合电气气装置安安装工程程有关规规范的要要求。F、电梯应应能准确确地启动动运行、选选层、平平层、停停层，曳曳引机的噪声和震震动声不不得超过过有关规规范规

24、定定值，制制动器、限限速器及及其他安安全设备备应动作作灵敏可可靠，安安装的隐隐蔽工程程，试运运转记录录，性能能检测记记录及完完整的图图纸资料料均应符符合要求求。 G、对电视视信号有有屏蔽影影响的住住宅，电电视信号号场强微微弱或被被高层建建筑遮挡挡及反射射波复杂杂地区的的住宅，应应设置电电视共用用天线。 H、除上述述要求处处，同时时应符合合地区性性“低压电电气装置置规程”的有关关要求。6.水、卫卫、消防防A、管道应应安装牢牢固、控控制部件件启闭灵灵活、无无滴漏、水水压试验验及保温温、防腐腐措施必必须符合合采暖暖与卫生生工程施施工及验验收规范范（GGBJ2242-82）的的要求，应应按套安安装水表

25、表或预留留表位。B、高位水水箱进水水管与水水箱检查查口的设设置应便便于检修修。C、卫生间间、厨房房内的排排污管应应分设，出出户管长长不宜超超过8MM，并不不应使陶陶瓷管、塑塑料管、地地漏、排排污管接接口、检检查口不不得渗漏漏，管道道排水必必须流畅畅。D、卫生器器具质量量良好，接接口不得得渗漏，安安装应平平正、牢牢固、部部件齐全全、制动动灵活。F、水泵安安装应平平稳、运运行时无无较大震震动。H、消防设设施必须须符合建建筑设计计防火规规范（GGBJ116-887）、高高层民用用建筑设设计防火火规范（GGB5000455-955）的要要求，并并且有消消防部门门检验合合格签证证。7.采暖A、采暖工工程

26、的验验收，必必须在采采暖期以以前两个个月进行行。B、锅炉、箱箱罐等压压力容器器应安装装增正、配配件齐全全、不得得有变形形、裂纹纹、磨损损、腐蚀蚀等缺陷陷。安装装完毕后后，必须须有专业业部门的的检验合合格签证证。C、炉排必必须进行行12HH以上试试运转，炉炉排之间间，炉排排与炉壁壁之间不不得相互互摩擦，且且无杂音音、不跑跑偏、不不受卡，运运转自如如。D、各种仪仪器、仪仪表应齐齐全精确确，安全全装置必必须灵敏敏、可靠靠、控制制阀门应应开关灵灵活。E、炉门、灰灰门、煤煤斗闸板板、烟、风风档板应应安装平平正、启启闭灵活活、闭合合严密、风风室隔墙墙不得透透风漏气气。F、管道的的管径、坡坡度及检检查井必必

27、须符合合采暖暖与卫生生工程施施工及验验收规范范（GGBJ2242-82）的的要求，管管沟大小小及管道道排列应应便于维维修，管管架、支支架、吊吊架应牢牢固。G、设备、管管道不应应有跑、冒冒、滴、漏漏现象、保保温、防防腐措施施必须符符合GBBJ2442-882的规规定。新风机应运运转正常常、无杂杂音。消消烟除尘尘、消音音减震设设备应齐齐全、水水质、烟烟尘排放放浓度应应符合环环保要求求。I、经过448H的的连续运运行，锅锅炉和附附属设备备的热工工、机械械性能及及采暖区区室温必必须符合合设计要要求。 8.附属工工程及其其他A、室外排排水系统统的标高高、窨井井（检查查井）设设置、管管道坡度度、管径径必须

28、符符合室室外排水水设计规规范（GGBJ114-887）的的要求，管管道应顺顺直且排排水通畅畅，井盖盖应搁置置稳妥并并设置井井圈。B、化粪池池应按排排污量合合理设置置、池内内无垃圾圾杂物，进进出水口口高度差差不得小小于5CCM。C、管与粪粪池间的的连接管管道应有有足够坡坡度，并并不应超超过两个个弯。D、明沟、散散水、落落水沟头头不得有有断裂、积积水现象象。F、房屋入入口处必必须做室室外道路路、并与与主干道道相通，路路面不应应有积水水、空鼓鼓和断裂裂现象。G、房屋应应按单元元设置信信报箱、其其规格、位位置必须须符合有有关规定定。H、挂物钩钩、晒衣衣架应安安装牢固固、烟道道、通风风道、垃垃圾道应应通

29、畅、无无阻塞物物。I、单体工工程必须须做到工工完料净净地清，临临时设施施及过渡渡用房拆拆除清理理完毕，室室处地面面平整，室室内外高高差符合合设计要要求。J、整体建建筑应检检验相应应的市政政、公建建配套工工程和服服务设施施，达到到应有的的质量和和使用功功能要求求。 （三）设施施设备分分项验收收标准1.变电所所接盘验验收A、报批资资料建设单位位的增容容申请供电局对对增容申申请及变变电所建建设的批批复文件件 B、工程程资料工程图纸纸a.高压系系统图b.二次原原理及接接线图c.低压系系统图d.接地装装置平面面图及测测试报告告交接试验验报告a.耐压试试验报告告b.继电保保护试验验报告c.计量装装置试验验

30、报告d.绝缘工工具试验验报告设备说明明书C、运行资资料运行值班班记录a.高压计计量b.低压负负荷预防性试试验报告告a.耐压试试验报告告b.继电保保护试验验报告c.计量装装置试验验报告d.绝缘工工具试验验报告测试仪表表、绝缘缘工具清清单D、设备运运行检查查:土建方面面a屋面不不漏雨水水，室内内干燥。b.百页窗窗、百页页门已安安装砂网网。c.各出入入门已设设置防鼠鼠门挡。d.进户电电缆管道道及变电电所墙壁壁四周封封闭完好好，无孔孔洞。电气方面面a.仪表完完好、指指示准确确。b.电缆、变变压器、配配电柜、开开关、连连接件等等完好无无损，无无缺陷、无无锈蚀。c.变配电电设备、配配电回路路、开关关容量与

31、与图纸相相符。d.各种电电气标识识、标牌牌齐全。e.接地连连接良好好f.电压测测试、各各回路负负荷测试试结果符符合要求求。g.计量读读数定针针。 配套方方面a.绝缘工工具齐全全。b.测试仪仪表齐全全。c.室内照照明（含含应急照照明）合合理，灯灯具完好好。d.运行模模拟盘f.高、低低压柜前前后橡胶胶绝缘垫垫。g.高压安安全栅栏栏。h.灭火器器。2.配电室室接盘验验收A、低压系系统图B、设备运运行检查查:土建方面面a屋面不不漏雨水水，室内内干燥。b百页窗窗、门已已安装砂砂网。c.进户电电缆管道道封闭完完好，四四壁无孔孔洞。 电气方方面a.仪表完完好、指指示准确确。b.配电柜柜、开关关、连接接件等完

32、完好无损损，无锈锈蚀，无无过热现现象。c.配电回回路、开开关容量量与图纸纸基本相相符。d.各种电电气标识识、标牌牌齐全。e.接地连连接良好好f.电压测测试、各各回路负负荷测试试结果符符合要求求。g.室内照照明合理理，灯具具完好3.电梯接接盘验收收A、相关资资料产品出厂厂合格证证书，劳劳动局准准用证书书使用维护护说明书书维修委托托合同电气控制制原理图图与接线线图B、设备运运行检查查:层门闭锁锁装置运运行良好好。电气安全全装置动动作可靠靠。制动系统统完好。运行电流流、功率率、速度度应符合合说明书书的要求求。极限开关关应完好好有效。应急照明明正常。4、水泵房房及给排排水管网网A、技术资资料设备使用用

33、说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a给排水水系统图图b给排水水综合管管网平面面图c配电柜柜控制原原理图d变频柜柜接线图图e控制仪仪表系统统图B、运行检检查:仪表（水水表、压压力表及及其它控控制仪表表）指示示准确。保护完善善，各种种保护（电电气保护护、电结结点压力力表）应应有效可可靠。 水泵运运行正常常，无滴滴漏、无无震动、无无异常声声响。阀门动作作灵活，阀阀门、管管道无跑跑、冒、地地、漏现现象。控制柜及及器件整整体与性性能完好好。检查给排排水、供供热、的的各入户户井、检检修井，看看其封闭闭是否完完好。检查井内内设备（阀阀门、压压力表、温温度表）是是否完好好， 管管接头有有无滴、漏漏现象。井内

34、有无无淤泥杂杂物等。管道支架架是否牢牢固，管管道保温温是否完完好。 5、风机房房A、技术资资料系统设备备清单维护使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a通风系系统图b风道平平面布置置图c电气控控制原理理图d设备电电气接线线图运行记录录B、设备运运行检查查各项压力力及其它它参数运运行正常常。各个风口口安装牢牢固。凤道无跑跑、冒、地地、漏现现象。控制柜及及器件整整体与性性能完好好。设备无震震动，噪噪音在要要求的标标准之内内。6、消防报报警与联联动控制制系统A、技术资资料系统设备备清单设备使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a电气、暖暖通、给给排水消消防平面面图 b水消防防系统图图c消防报

35、报警与联联动控制制系统图图d消防泵泵、喷淋淋泵控制制原理图图e送风机机、排风风机、排排烟机控控制原理理图f卷帘门门控制原原理图g探测器器布置及及编码图图消防设备备分布表表B、系统检检查及测测试检查及测测试的基基本原则则a要按照照设备使使用说明明书的要要求进行行操作，依依据设计计方案进进行各系系统的运运行功能能测试。b.报警点点的选择择应均衡衡，其测测试数量量应不小小于100%。c.应选择择各种报报警器进进行测试试。检查、测测试项目目及基本本要求a.报警控控制器应应具有蓄蓄电池备备用电源源，且此此电源在在断电时时能自动动切换供供电。b.报警控控制器的的火灾声声光报警警、断线线检测、自自动控制制消

36、防设设备等功功能应完完好。c.抽测的的报警探探测器（包包括：烟烟感、温温感、手手报、压压力阀、水水流指示示器发出出的报警警）应1100%动作可可靠、有有效，否否则，应应追加进进行不少少于500%的测测试。d.紧急广广播应采采取仅向向失火层层和相关关层发出出火灾报报警广播播的消防防广播方方式。若若与背景景音乐使使用同一一套设备备和系统统时，应应能自动动切掉背背景音乐乐而直接接进行紧紧急广播播。e.应急照照明和疏疏散指示示灯灯具具应完好好无损，其其使用的的电池备备用电源源，连续续供电时时间须不不少与220分钟钟。7、对讲系系统A、技术资资料系统设备备清单设备使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸

37、纸8、对讲系系统A、 技术术资料系统设备备清单设备使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a对讲布布线平面面图b布管平平面图c可视对对讲系统统联接图图d对讲用用户分机机与单元元门主机机接线图图e单元门门主机与与管理中中心主机机接线图图B、系统检检查及测测试 检查及及测试的的基本原原则a要按照照设备使使用说明明书的要要求进行行操作，依依据设计计方案进进行各系系统的运运行功能能测试。b.测试取取样点应应分布均均衡，且且数量不不宜少于于10%c.各项功功能应分分别测试试，即：分机与与单元主主机；分分机与管管理主机机：单元元主机与与管理主主机：管管理主机机之间。 d.连接导导线应穿穿管或使使用槽板板

38、保护。检查、测测试项目目及基本本要求a.小区出出入口应应设管理理主机，便便于来访访客人与与住户直直接通话话使用。b.管理主主机可群群呼住户户分机。c.管理主主机和单单元主机机呼叫住住户分机机时，应应编号无无误，振振铃、通通话有效效。d.住户利利用室内内分机遥遥控开锁锁时，应应试验三三次，1100%动作有有效。e.无论住住户使用用的是可可视分机机还是非非可视分分机，配配线均应应按可视视分机方方式配置置。 9车库管理理1、技术资资料系统设备备清单设备使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a.布线平平面图b.布管平平面图c.系统联联接图2、系统检检查及测测试检查及测测试的基基本原则则a.要按照照

39、设备使使用说明明书的要要求进行行操作，依依据设计计方案进进行各系系统的运运行功能能测试。b.控制点点测试数数量1000%。c.每点操操作三次次，动作作1000%成功功视为有有效。检查、测测试项目目及基本本要求a.在车辆辆通过车车库门处处，使用用遥控器器后门锁锁被自动动开启。b.车库门门可遥控控器/手手动钥匙匙切换。10.背景景音乐与与消防广广播1、技术资资料系统设备备清单设备使用用说明书书系统操作作说明书书工程图纸纸a.布线平平面图b.布管平平面图c.系统接接线图d.消防广广播与背背景音乐乐切换接接线图2、系统检检查及测测试检查及测测试的基基本原则则a.要按照照设备使使用说明明书的要要求进行行

40、操作，依依据设计计方案进进行各系系统的运运行功能能测试。b.各种功功能均应应测试检查、测测试项目目及基本本要求a.消防广广播与背背景音乐乐切换测测试。b.按设备备清单清清点设备备。c.扬声器器应完好好无损。d.广播试试验。e.前级音音源设备备试验（包包括：CCD、LLD、VVOD、卡卡座等）。3、调音台台调试。 三、质量问问题的处处理（一）处理理方法1、影响房房屋结构构安全和和设备使使用安全全的质量量问题，必必须约定定期限由由建设单单位负责责进行加加固补强强返修，直直至合格格；2、影响相相邻房屋屋的安全全问题，由由建设单单位负责责处理；3、对于不不影响房房屋结构构安全和和使用安安全的质质量问题

41、题，可约约定期限限由建设设单位负负责维修修，也可可采取费费用补偿偿的办法法，由接接管单位位处理。（二）支持持文件1、交接协协议书2、接管验验收小组组与职责责范围3、公用部部位设施施验收表表4、分户问问题汇总总处理清清单5、钥匙交交接表6、单项问问题处理理联系单单7、公共配配套设施施验收表表8、室内设设施设备备验收单单9、公共区区域配套套设施检检查表10、合同同会审表表交 接 书甲方：乙方； 一、根据双双方签订订的物物业管理理委托合合同中中的约定定，乙方方于 年 月 日对军军区花园园进行行物业接接管验收收。二、为使园园区物业业管理工工作早日日走上正正轨，对对于接管管验收中中发现的的各类问问题，甲

42、甲方应在在乙方要要求的时时间内整整改完毕毕。三、甲方按按乙方所所要求标标准进行行整改，经经乙方验验收合格格后，由由乙方负负责对园园区所属属物业进进行维修修、保养养。（关关于园区区范围内内的物业业保修期期责任按按照双方方签订的的物业业管理委委托合同同实施施）四、因未整整改或整整改不及及时造成成的问题题由甲方方负完全全责任，并并承担其其后果。五、对于本本次接管管验收中中未检查查部分（如如：采暖暖设备设设施、消消防设施施、智能能化设施施、人防防工程等等）由甲甲方于 年 月 日前前施工或或整改完完成，双双方再进进行接管管验收。在在施工期期或未整整改或整整改不及及时所产产生的问问题由甲甲方负完完全责任任

43、，并承承担其后后果。六、本交按按书为甲甲乙双方方签订的的物业业管理委委托合同同的有有效组成成部分。七、附件军军区花园园接管验验收问题题汇总为为本交接接书有效效组成部部分。八、本交接接书一式式四份，双双方各执执二份，双双方签字字盖章后后生效。甲方： 年年 月 日日 乙方： 年年 月 日日 军区花园验验收小组组序号组员工作职责与与范围1管理处经理理把关全局，统统筹管理理，做好好人员的的统一安安排2副经理协调经理工工作，与与地产部部门进行行交接沟沟通，并并跟随地地产部门门人员进进行检验验3工程主管作好专业性性的检查查工作，并并对工程程人员进进行合理理安排协调工程部部验收工工作并跟跟随工程程人员验验收

44、，收收集问题题汇总，后后期问题题跟踪处处理。4客服负责人人跟随检验人人员了解解设备设设施5强电负责人人高压配电柜柜、变压压器、低低压柜、进进户电源源总控制制箱6弱电负责人人智能化监控控系统、消消防监控控、红红外报警警、消防防水箱电电气部分分、电子子巡更系系统、煤煤气报警警系统7水暖负责人人微机系统、给给排水设设备设施施、消防防系统、消消防给排排水，水水源热泵泵机组8土建负责人人房屋主体结结构、屋屋面、地地面、防防水并配配合检验验设备设设施9绿化负责人人对园区草坪坪、树木木、小品品以及园园区娱乐乐设施进进行检验验，并有有工程人人员配合合。入住期管理理一、办理入入住，快快捷便利利（一）重简简朴的入

45、入住仪式式业主对新家家军区花花园，有有一个了了解、熟熟悉、认认同的过过程，为为缩短这这一心理理过程，展展现未来来物业管管理人的的良好形形象，我我们将在在军区花花园举办办简朴的的入住仪仪式，邀邀请各级级领导、业业主代表表参加，为为共同营营造安宁宁、祥和和、积极极向上的的园区氛氛围和良良好的物物业管理理大环境境，获得得一个良良好的开开端。（二）住手手续流程程图序号工作步骤1通知住户入入住2管理员核收收入住通通知书3双方签署业业主临时时公约4住户填写住住户情况况登记表表、核核收身份份证复印印件5发放业主主手册和和住宅“二书”6办理装修手手续7住户签署住住户入住住物品资资料领取取确认书书8住户交纳入入

46、住费用用9住户房屋验验收10住户接收钥钥匙11管理处文件件归档住户文件归归档（三）入住住手续采采取的便便利措施施办理入住手手续，管管理处采采取的便便利措施施是：设立办理入入住专用用办公室室，由专专职客服服人员提提供一条条龙服务务。精心心安排入入住程序序，业主主随到随随办。提前与供电电公司、自自来水公公司、燃燃气公司司、电信信电话公公司、有有线电视视台签订订代办业业主协议议书，代代办有关关业务，方方便业主主，减少少麻烦。提供集体办办理和上上门服务务等服务务项目。二、装修管管理（一）管理理内容军区花园为为建建筑结构构，多层层为短肢肢剪力墙墙结构。建建筑墙体体承重，且且所有电电源盒都都为预埋埋进剪力

47、力墙体中中，因此此，军区区花园业业主入住住装修，对对于物业业管理处处提出了了更高的的要求。为为此，物物业管理理处要专专门成立立管理框框架编外外的装修修管理审审批处，负负责业主主装修审审批及装装修巡视视。（二）管理理目标及及承诺对于业主装装修管理理方案进进行审批批，下发发装修许许可证；对于正正在装修修的业主主进行监监督巡视视，一经经发现装装修工程程与向物物业部门门提供的的方案不不一致，并并影响到到建筑主主体结构构的，勒勒令停工工，决不不估息，下下发装修修整改意意见，请请业主签签字接收收。管理理处在装装修管理理上严格格把关，力力争不出出现一例例违章装装修的业业主。（三）岗位位设置编号岗位人数值班安

48、排1物业管理处处装修审审批主管管1常白2物业管理处处装修巡巡视员2常白（四）装修修管理流流程正常装修正常装修业主开始装修物业装修审批处业主 装修审审批 下下发装修修许可证证 装修巡巡视业主开始装修物业装修审批处业主违章装修勒令停止 签签订装修修管理协协议违章装修勒令停止 下下发装修修整改通通知单（五）装修修、改建建的审批批程序业主雇用装装修公司司在小区区内施工工，须预预先以书书面形式式通知管管理处，签签署“装修管管理协议议”并领取取施工许许可证后后，方可可施工。如如该项施施工影响响小区的的整体规规划、小小区形象象、环境境或妨碍碍其它其其主的利利益，则则必须改改变施工工方案。装装修公司司未能依依

49、照“装修管管理协议议”施工，导导致的一一切后果果均由该该业主负负责。（六）装修修、改建建原则 按照建设部部20002年55月1日日第1110号令令住宅宅室内装装饰装修修管理办办法，住住宅装饰饰装修需需遵守以以下原则则住宅室内装装饰装修修活动，禁禁止下列列行为A 未经原原设计单单位或具具有相应应资质等等级的设设计单位位提出设设计方案案，变动动建筑主主体和承承重结构构。B 将没有有防水要要求的房房间或阳阳台改为为卫生间间、厨房房间。C 扩大承承重墙上上原有门门窗尺寸寸，拆除除连接阳阳台上的的砖、混混凝土墙墙体。D 损坏原原有房屋屋节能设设施，降降低节能能效果。装修人从事事住宅室室内装饰饰活动，未未

50、经城市市行政主主管部门门批准不不得搭建建建筑物物、构筑筑物；不不得改变变住宅外外立面，在在非承重重墙上开开门、窗窗。未经经供暖单单位批准准。3）涉及到到门、窗窗及外墙墙的改造造，应以以下列条条件为原原则：A 不得占占用现有有绿地，不不得妨碍碍小区内内交通；B 不得在在绿地上上修甬道道；不得得另盖门门楼，占占用原购购楼合同同中不含含之面积积；C 不得影影响小区区建筑的的整体设设计和风风格；、D如安装大大门铁闸闸时，必必须符合合消防条条例，并并不得占占用公共共走廊，任任何铁闸闸开启时时如影响响走廊、防防火通道道的宽度度或损坏坏走廊装装饰时，将将被禁止止安装。4）所用建建筑材料料及颜色色力求与与原设

51、计计材料相相匹配。5） 所有有走廊及及楼梯均均已装有有足够灯灯光，业业主请勿勿在大门门加设任任何灯饰饰。6）空调机机须安装装在特别别设计之之备用位位置，请请向管理理处查询询，按指指定位置置安装。7）住宅室室内装饰饰装修超超过设计计标准或或者规范范增加楼楼荷载，应应当经原原设计单单位提出出设计方方案。8）改动卫卫生间、厨厨房间防防水层的的，应当当按照防防水标准准制订施施工方案案，并做做闭水实实验。（七）装修修、改建建的注意意事项业主要密切切注意其其所雇用用的装修修公司及及承建商商的施工工情况，并并督促工工人注意意下列事事项：1）工作完完毕后须须关好所所有门窗窗及水龙龙头，方方可离开开。2） 请勿

52、勿留下火火种或任任何足以以妨碍他他人的物物品（例例如建筑筑装修材材料、设设备等）3） 不得得将水泥泥、沙石石、建筑筑材料或或垃圾投投入厕所所或下水水道里。如如厕所或或下水道道因此堵堵塞，业业主必须须负责全全部修理理费用。4） 承建建商不得得将建筑筑用料、设设备、垃垃圾或水水泥存放放在任何何公共地地方，否否则业主主须承担担一切清清理费用用。5） 当搬搬运装修修材料、家家具进入入装修单单位时，必必须小心心，不得得损坏或或污损任任何墙壁壁、地面面、天花花板、电电梯及其其它公共共地方，否否则，业业主须承承担一切切修理费费用。6）垃圾及及建筑用用料须小小心放置置，以免免从高处处掉下，危危及其他他住户及及

53、路人。另外，请您您办理装装修手续续前详细细阅读以以下内容容，以免免给您带带来不便便：1）业主本本人或其其委托人人在管理理处办公公室领取取装修申申请登记记表、装装修管理理协议书书及相关关装修管管理规定定，并按按其中要要求逐项项详细、如如实填写写。2）本人确确定装修修方案，选选定装修修施工单单位，签签署装装修管理理协议。3）业主会会同装修修施工单单位负责责人备齐齐如下装装修申报报材料到到管理处处办理申申报审批批手续；A出示办理理完入住住手续的的费用收收据复印印件；B装修申请请登记表表和装修修管理协协议书（到到管理处处领取，如如实填写写，并遵遵照执行行）；C装修施工工单位的的营业执执照复印印件和资资

54、质证明明，注：营业执执照和资资质证明明复印件件必须加加盖公章章；D房屋装修修施工平平面图（包包括建筑筑施工平平面图和和管线施施工平面面图）；E业主及装装修负责责人身份份证复印印件；F装修人员员身份证证复印件件。4）管理处处装修负负责人查查验装修修申报材材料是否否齐全，审审批装修修方案，审审批时间间一般为为两个工工作日。如如果装修修申报材材料齐全全，审批批装修方方案可提提前完成成并发放放室内内装修许许可证。5）装修修许可证证和临临时出入入证办办理完后后，即可可进场施施工。施施工期间间，所有有现场人人员都必必须严格格遵守装装修管理理协议之之条款。6）装修竣竣工后，由由业主或或其授权权委托人人通知物

55、物业管理理处安排排装修验验收，验验收时装装修施工工单位负负责人应应在现场场。初验验结束后后，业主主、装修修施工单单位、物物业管理理装修负负责人确确认验收收结果，并并在住住户装修修巡视验验收记录录上签签字认可可。（八）经政政府主管管部门审审批改建建后的管管理费用用 楼宇在经政政府主管管部门审审批改建建后，其其管理费费用的收收费标准准将按改改建后的的面积重重新核算算，并以以重新核核算面积积收取管管理费。（九）装修修审批重重点保证房屋设设施的正正常使用用功能。审审核重点点：房屋屋结构、智智能化设设施及管管线，电电梯、供供水、供供电、供供气管线线。保证房屋外外观统一一美观。审审核重点点：阳台台、窗台台

56、、屋顶顶花园、空空调安装装及管线线走向。装修材料符符合防火火规定。（十）建立立细致严严密的装装修跟踪踪监管体体系业主装修施施工，由由管理处处专职负负责的装装修管理理员实施施“全过程程”追踪监监管。每每天巡视视施工现现场不少少于6次次，通过过现场巡巡查及时时与业主主沟通，了了解施工工方案、装装修过程程进展，把把违章装装修消灭灭在初始始阶段。（十一）处处理违章章装修的的三个手手段情理手段业主出现违违章装修修，责任任装修审审批处主主管在11小时内内，上门门做好业业主的思思想工作作，礼貌貌地向业业主解释释装修规规定，耐耐心地向向业主说说明违章章装修千千百万的的危害。做做到以理理说服业业主，以以情感化化

57、业主，争争取业主主的支持持和理解解，让业业主自觉觉接受整整改的要要求。行政手段在业主对于于已经违违章装修修拒不执执行整改改而一意意孤行的的情况下下，管理理处向上上级机关关反映情情况，取取得行政政上的支支持，通通过行政政压力督督促整改改。法律手段业主装修申申报手续续中，管管理处分分别与业业主和装装修施工工单位签签订具有有法律效效力的“装修协协议书”和“装修责责任书”，划清清管理处处、业主主、装修修施工单单位的责责、权。对对违章装装修并无无视一切切的业主主，我们们将首次次通过法法律途径径予以解解决。三、入住期期治安管管理（三三流控制制）军区花园一一期入住住的大部部分为成成功人士士，入住住的特点点必

58、将是是速度快快、入住住率高。这这一阶段段的治安安形势为为：周边环境较较为复杂杂与入住住高潮中中外来装装修、搬搬运人员员往来频频繁的状状态相互互并存。装修集中，装装修监管管面大，装装修防火火任务艰艰巨。智能化设施施尚处于于一个调调试、试试运行阶阶段，业业主误报报率高、治治安压力力大，管管理压力力大。对军区花园园入住期期的治安安形势有有一个清清醒认识识，是做做好治安安管理工工作的基基础。针针对这一一时期治治安形势势，管理理处在入入住期确确立了“人防为为主、技技防为辅辅”的治安安管理思思路，进进一步发发挥#物物业规模模优势，随随时调用用邻近管管理处的的治安力力量，实实现治安安管理上上的联合合。确保治

59、安管管理上事事件发生生率为零零对立治安重重点加大对对入住期期人流、物物流、车车流的有有效监控控。人流控制对来访访人员须须通过园园区门岗岗，与业业主通过过可视对对讲通话话后方可可进入，并并进行访访问登记记和离去去注销手手续；对对装修、搬搬运人员员采取办办理出入入证管理理，对他他们的活活动范围围进行一一定的限限制。物流管理对物资资流动实实施申报报制、盘盘查制和和登记制制。车流控制通过门门岗管理理人员监监控，可可以记录录车主身身份、车车牌号、车车型等信信息，通通过业主主档案，直直接向客客服中心心输送，是是汽车防防盗的重重要保障障。整理各类档档案 日日常管理理 机 小 安 三三 公 共共 清 物物 档

60、 财 社 其 电 区 全 车车 设 施施 洁 资资 案 务 区 他设 事事 管管 管 维 修 绿 材 资资 管管 文文备 务务 理理 理 保 养 化 料 料料 理理 化化管 管管 管管 管 活活理 理理 理理 理 动动 物业管理投投标收费费报价一、军区花花园物业业概况二、物业管管理收费费投标报报价与费费用测算算（一）、投投标报假假：在对军区花花园项目目进行深深入的了了解之后后，我们们参照沈沈阳市现现行有关关价格标标准和本本公司对对军区花花园住户户消费水水平的调调研及根根据费用用开支测测算，我我公司对对军区花花园物业业管理服服务费定定为：每每月每平平方米人人民币11.2元元。在今后的实实际物业业