房地产集团工程管理手册（231制度篇）

1、花样年地产集团 工程管理手册HYN-GC-2.0第 页，共220花样年地产产集团技技术标评评审管理理办法（工程类）标题：技术术标评审审管理办办法编号：地集集运制220144【0022】号页数：共77 页拟订：集团团运营管管理部版本：20014版版 220166年第11次修订订审核：助理理总裁（运运营中心心）颁布日期：20116年11月批准：总裁裁致：地产集集团及各各二级公公司目的通过制定花花样年地地产集团团在工程程类供应应商采购购过程中中技术标标的评审审程序和和方法，确确保技术术标评审审的结论论客观、合合理、规规范，对对技术标标评标办办法做出出规定，为为规范筛筛选中标标人提供供依据。适用范围本

2、办法适用用于花花样年地地产集团团招投标标管理制制度所所界定的的施工类类及材料料设备类类，包括括但不限限于战略略采购、区区域集中中采购、土土建总包包、机电电安装总总包、装装饰总包包、幕墙墙总包、深深基坑支支护等专专业，以以及地产产集团根根据经营营需要定定期或不不定期公公布由集集团负责责招标过过程中的的工程技技术标评评审。技术标评审审的主要要依据国家相关法法律、法法规和规规章；各地区工程程建设项项目施工工招标投投标实施施细则；工程所在地地颁布的的施工规规范和标标准；招标文件（特特别是其其中的技技术标评评标要求求）；招标文件规规定的其其他依据据性文件件。职责集团运营管管理部负负责组织织花样样年地产产

3、集团招招投标管管理制度度所界界定的工工程类招招标文件件审核及及技术标标评审工工作。工作程序5.1技术术标的界界定技术标是一一个技术术经济文文件，是是指对招招标文件件提出的的实质性性要求的的响应、施施工组织织设计或或方案及及对招标标文件中中特殊技技术性内内容的承承诺等。5.1.11工程类类技术标标文件中中应包含含但不限限于以下下各项（具具体详见见评审表表）：投标人认知知的工程程概况及及特点；总体施工组组织方案案、项目目组织架架构及人人员配备备；施工平面布布置和临临时设施施布置；对招标文件件中工期期的响应应，施工工进度计计划、保保障措施施和违约约责任承承诺；质量管理目目标、保保障措施施及质量量违约

4、责责任承诺诺；项目组织机机构和劳劳动力安安排及管管理办法法；总、分包的的组织协协调机制制及激励励措施；材料、设备备投入计计划及保保障措施施；安全文明施施工目标标及保障障措施；(10) 关键施施工技术术、施工工工艺，重重点、难难点分析析和解决决方案；(11) 工程质质量回访访、保修修制度。5.1.22 材料料设备类类技术标标文件中中应包含含但不限限于以下下各项（具具体详见见评审表表）：产品主要专专业技术术指标；投标产品质质量要求求；原材料质量量保证；服务模式，包包含保修修、保修修期后的的维护要要求及售售后服务务；供货周期；生产能力；产品寿命及及产品维维护率。5.2 技技术标评评审程序序5.2.1

5、1 按照照花样样年地产产集团招招投标管管理制度度要求求，招标标文件编编制、组组织评审审、报批批及发标标由集团团采购合合约部负负责。5.2.22所有招招标文件件编制需需按地产产集团统统一的各各单项工工程标准准格式进进行编制制，如集集团无标标准格式式，则按按招标项项目具体体情况进进行编制制，并需需经集团团运营管管理部、产产品中心心审核确确认。5.2.33 运营营管理部部负责组组织工程程类招标标文件编编制及技技术标评评审工作作。施工类招标标文件中中技术要要求的编编制及审审核、专专业技术术答疑由由运营管管理部负负责。材料设备类类招标文文件中技技术要求求的编制制及审核核、专业业技术答答疑由产产品中心心负

6、责。技术标评审审由评标标小组负责责。5.2.44 对于于施工体体量大、技技术要求求高、施施工组织织困难、工工期紧张张的招标标项目，集集团运营营管理部部将视情情况决定定是否组组织投标标单位进进行面试试，以考考察和判判定项目目管理团团队的整整体管控控能力，面面试的需需求应在在招标文文件中给给予明确确。5.2.55 集团团采购合合约部负负责接收收各投标标单位的的投标文文件，经经分管副副总裁同同意后确确定评标标开始时时间。5.2.66 集团团采购合合约部提提出技术术标评审审的需求求，运营营管理部部负责组组织技术术标评审审工作。5.2.77 集团团运营管管理部收收到技术术标评审审的需求求计划后后，根据据

7、技术标标的专业业类别，指定相关人员组成评标小组。5.2.88 评标标小组有运运营管理理部、产产品管理理部等部部门人员员参加，必必要时，也也可邀请请项目所所属城市市公司相相关人员员参加。5.2.99对于技技术要求求高、施施工组织织困难的的招标项项目，运运营管理理部总经经理及分分管副总总裁/助助理总裁裁可视情情况决定定是否加加入到技技术标评评标小组组中直接接参与技技术标评评定工作作。5.2.110 运运营管理理部组织织评标小小组召开开标前评评标交底底会，明明确招标标项目及及招标文文件宣讲讲、时间间安排、评评标办法法、评审审流程、结结论会签签等。5.2.111 技技术标书书在成本本小组会会议上拆拆封

8、后，采购合约部安排人员，将技术标书送达评标小组。5.2.112 对对于需要要面试的的招标项项目，运运营管理理部在明明确了评评标开始始时间后后即需要要安排面面试的具具体时间间，及时时通知各各投标单单位做好好面试准准备。投投标单位位参加面面试的应应包含但但不限于于以下人人员：投投标单位位主要负负责人、拟拟派项目目经理、总总工、生生产经理理等。5.2.113 评评标小组组根据第第5.33条规定定的评审审方法对对各投标标单位的的技术标标书进行行评审，分分别给出出技术标标得分并并签字确确认（详详见附表表10.1.11）。5.2.114 技技术标评评审不合合格者不不再进入入商务标标评审程程序。5.2.11

9、5 评评标小组组评分结结束后，集集团运营营管理部部负责汇汇总各投投标单位位的得分分,经评评标小组组各成员员确认签签字（详详见附表表10.1.22, 附附表100.1.5）后后向集团团成本决决策小组组汇报技技术标评评标结论论。对不需要面面试的评评标项目目，直接接对评标标人员打打分进行行汇总（详详见流程程图一）。对需要进行行面试的的项目，技技术标书书评审完完毕后，运运营管理理部组织织评标小小组全体体成员召召开技术术标书评评定小结结。会上上需明确确面试问问题（详详见附表表10.1.33）、评评分办法法及相应应分工。（详详见流程程图二）。5.3 技技术标评评审方法法评标小组根根据拟招招标项目目的类型型

10、，选择择合适的的技术标标评审表表格。5.3.11 该评评审表格格为通用用表格，可可根据招招标文件件内对具具体项目目的特殊殊要求予予以增减减评定内内容，但但增减内内容应在在评标交交底会上上予以确确认，统统一标准准。5.3.22 不需需要面试试的技术术标，评评标人员员需根据据招标文文件的要要求及评评审表格格内要求求评定的的内容对对技术标标投标文文件逐项项进行打打分，并并由运营营管理部部对评分分进行汇汇总，取取平均分分的方式式得出最最终得分分。5.3.33 需要要面试的的，面试试环节需需由运营营管理部部及评标标小组人员员共同参参与，按按照附件件的面试试内容及及评分标标准由评评标小组组给予评评分。运运

11、营管理理部对技技术标书书评分及及面试评评分按照照技术标标书评分分占比440%、面面试评分分占比660%的的权重进进行加权权平均计计算汇总总得分。5.3.44 技术术标书评评分表（详详见附表表10.1.11）及投投标单位位面试评评分表(详见附附表100.1.4)需需由评标标人员签签字确认认，汇总总表需评评标小组组全员会会签，一一经签确确，不得得更改。5.3.55 考虑虑到招标标拟选单单位均为为集团合合格供应应商，因因此综合合得分在在70分以以上的视视为技术术标文件件合格，综综合得分分在700分以下下的，则则评定该该技术标标文件为为不合格格。5.4 评评分原则则5.4.11参照技技术标评评分表，将

12、将各单项项评分范范围分为为如下四四个区段段，评标标人员根根据标书书内容的的相符程程度确定定评分区区段，并并给予评评分。5.4.22861000分（得得分率）:完全响响应或高高于招标标文件及及招标项项目要求求，工期期、质量量及安全全文明施施工保证证措施针针对性强强，有创创优或突突破计划划，主动动协助招招标方降降低工程程成本。5.4.337085分分（得分分率）:响应招招标文件件及招标标项目要要求，但但工期、质质量及安安全文明明施工保保证措施施缺乏针针对性，较较为通用用， 考考虑了部部分优化化措施降降低招标标方成本本。5.4.446069分分（得分分率）:基本响响应招标标文件及及招标项项目要求求，

13、但工工期、质质量及安安全文明明施工保保证措施施缺乏针针对性，内内容不全全，能够够配合甲甲方实现现降低成成本措施施。5.4.5560分分（得分分率）以以下:未未响应招招标文件件要求，内内容缺失失，工期期、质量量及安全全文明施施工保证证措施无无针对性性。 5.5 技技术标废废标的标标准5.5.11 投标标文件未未按照招招标文件件的要求求予以密密封的。5.5.22 投标标文件中中无单位位盖章并并无法定定代表人人或法定定代表人人授权的的代理人人签字盖盖章的。5.5.33 投标标文件的的关键内内容字迹迹模糊、无无法辨认认的。5.5.44 投标标文件中中标明的的投标人人与资格格预审的的申请人人在名称称和组

14、织织架构上上存在实实质性差差别的。5.5.55 投标标文件符符合招标标文件中中规定废废标的其其他条款款的。解释本办法由花花样年地地产集团团运营管管理部负负责编制制、修订订与解释释。生效本办法自颁颁布之日日起生效效，按规规定各城城市公司司自行招招标的工工程类项项目遵照照本办法法执行。 附件附表11.1土土建总包包工程技技术标评评审相关关表格附表11.2机机电总包包工程技技术标评评审相关关表格附表11.3精精装修工工程技术术标评审审相关表表格附表11.4幕幕墙工程程技术标标评审相相关表格格附表11.5深深基坑支支护工程程技术标标评审相相关表格格附表11.6材材料、设设备类技技术标评评审相关关表格附

15、表11.7电电气工程程技术标标评审相相关表格格附表11.8弱弱电工程程技术标标评审相相关表格格附表11.9锅锅炉及采采暖工程程技术标标评审相相关表格格附表11.10中中央空调调工程技技术标评评审相关关表格附表11.11室室外管网网工程技技术标评评审相关关表格附表11.12给给排水工工程技术术标评审审相关表表格附表11.13消消防工程程技术标标评审相相关表格格附表11.14变变配电工工程技术术标评审审相关表表格花样年地产产集团项项目入伙伙管理细细则标题：项目目入伙管管理细则则编号：地集集运制220155【0006】号号页数：共77页拟订：集团团运营管管理部版本：20015版 20016年年第1次

16、次修订审核：运营营管理部部总经理理颁布日期：20116年11月批准：助理理总裁（运运营中心心）致：地产集集团及各各二级公公司目的规范地产集集团各项项目入伙伙期间工工程管理理流程，提提高入伙伙各阶段及及保修阶阶段的工工程服务务能力，提高花样年客户忠诚度、满意度及客户体验,确保产品交付的顺利开展。适用范围适用于花样样年地产产集团所所有新入伙项目目。各部门工作作职责3.1城市市公司项项目部1) 项目目部须按按照最终终交房标标准完成成样板层层的全部部施工内内容，由由项目部部组织客客服、物物业、施施工单位位和监理理单位对对交付样样板层进进行联合合验收，明明确交付付标准（具具体详花花样年地地产集团团样板引

17、引路管理理制度）。2) 负责责组织各各部门按按要求完完成户型型核对、分分户验收收及移交交工作，并并形成相相关文件件留档备备查（具具体详花花样年地地产集团团项目入入伙工程程管理制制度、花花样年地地产集团团分户验验收管理理要点）。3.2城市市公司客客服部（或或营销客客服部）1）按照地地产公司司与物业业公司签签订的合合同内容容，协助助项目部部完成分分户验收收及整改改工作。2）负责协协调项目目入伙前前后售后后服务重重点问题题。3.3城市市公司总总经办城市公司人人力资源源部门负负责督促促此办法法实施，并并将本细细则分解解后纳入入城市公司司部门考考核及制制度修订订工作中中。入伙前期4.1入伙伙策划：入伙前

18、前60天天开始进进行城市公司客客服部组组织其他他相关部部门对产产品进行行自查，内内容涉及及：使用用功能、样样板房及及交付样样板层，销售合同、销售承诺、建筑强规、施工进度、项目现场出入管理、客户信息、法定的交房文件等多方面。自查工作内内容和各各部门重重点工作作：4.1.11. 城城市公司司营销策策划部1) 参与与产品自自查工作作，对比比销售说说辞、销销售承诺诺、销售售道具、销销售物料料、销售售示范单单位、合合同文本本等尽早早发现不不符之处处，并将将意见及及时反馈馈城市公公司客户户服务部部。2) 负责责在销售售及合同同签订过过程中，收收集客户户反映的的合理化化建议及及意见，及及时反馈馈至城市市公司

19、客客户服务务部。4.1.22. 城城市公司司设计管管理部1) 负责责审核规规划设计计、建筑筑设计、景景观设计计图纸，尽尽早发现现与实际际修建不不符的情情况并及及时反馈馈城市公公司客户户服务部部。2) 协助助将变更更规划设设计方案案和变更更用材用用料及变变更房房地产买买卖（预预售）合合同中中交付标标准的情情况汇总总并给予予专业说说辞，及及时反馈馈城市公公司客户户服务部部。3) 负责责根据城城市公司司客户服服务部反反馈的缺缺陷报告告及时修修改设计计图纸或或对现场场进行修修改补救救。4.1.33. 城城市公司司项目部部1) 负责责对项目目工程质质量进行行细致自自查，及及时反馈馈意见给给城市公公司客户

20、户服务部部，尽快快投入有有效的整整改。2) 负责责在项目目缺陷分分析报告告提交后后，按照照时间要要求节点点保质保保量完成成整改。4.1.44. 物物业公司司1) 负责责策划入入伙项目目物业业服务方方案在在入伙前前15天天上报城城市客户户服务部部备案。2) 负责责在项目目入伙前前提交分分户验收收报告，及及时进行行反馈。3) 负责责在前期期介入工工作中收收集客户户反映的的合理化化建议及及意见，及及时反馈馈至城市市公司客客户服务务部。4.1.55. 城城市公司司客户服服务部1) 负责责组织编编制、拟拟定入入伙风险险检查评评估报告告；2) 负责责组织对对入伙伙风险检检查评估估报告进进行分析析，形成成应

21、对方方案。3) 负责责牵头组组织编制制入伙伙方案，筹筹备“入入伙工作作小组”，确确定不低低于两次次入伙协协调会召召开时间间，入伙伙协调会会需邀请请分公司领领导参加加。4)将入入伙方案案、入入伙风险险检查评评估报告告等相相关文件件上报地地产集团团客户部部，抄报报运营管管理部。4.2分户户验收（内内部检查查整改期期）：入入伙前660天开开始进行行入伙前2个个月，城城市公司司项目部部牵头组组织成立立“入伙伙工作小小组”，由由项目部部、营销销部、客客服部、物物业公司司组成。 入伙前77 天，完完成内部部验房销销项率不不低于990%，形形成验验房查验验表、项项目整改改销项清清单反反馈集团团运营管管理部。

22、分户验收重重点工作作内容及及流程4.2.11. 分分户查验验问题整整改的整整改负责责部门为为城市公公司项目目部，整整改负责责人为项项目部指指定工程程师或组组团负责责人。4.2.22. 整整改负责责人依据据物业验验楼组查查验出的的问题检检查进度度，组织织施工单单位按各各类别问问题和工工序制定定整改和和销项计计划，尽尽快安排排集中整整改。4.2.33. 整整改负责责人控制制项目整整体整改改进度，以以及负责责整改完完成后的的结果反反馈，要要求施工工单位除除重大维维修外，施施工单位位原则上上每批次次分户查查验问题题整改时时间不得得超过77天。4.2.44. 验验楼组对对反馈已已整改完完成的问问题进行行

23、复验，复复验合格格进行销销项。4.3入伙伙预验收收：入伙伙前300天开始始进行为促进入伙伙项目的的观感质质量，在在项目入入伙300天前，运运营管理理部将对对入伙前前项目进进行入伙伙预验收收。专项项检查项项目是否否落实花花样年地地产集团团项目入入伙工程程管理制制度中中各项规规定动作作，主要要包含观观感质量量、成品品保护措措施、户户型准确确率、项项目内部部质量检检查及整整改落实实情况等等。入伙专项检检查内容容详细附附件验验房查验验表。对于工期特特别紧张张，已无无法按项项目入伙伙工程管管理制度度进行行两轮观观感质量量检查及及整改的的项目，为为尽最大大可能提提升业主主体验感感和保障障客户满满意度，由由

24、集团客客户服务务部为主主导，结结合入入伙查验验表、项项目具体体情况和和调研业业主重点点关注事事项，制制定赶赶工项目目客户关关键问题题表，项项目根据据该表所所列问题题进行重重点整改改。4.4物业业接管：入伙前前7天开开始进行行城市公司客客户服务务部在入入伙前牵牵头组织织相关部部门按照照集团相相关文件件进行地地产与物物业公司司接管验验收；物物业接管管验收分分为三部分：资料移交交（分期期开发项项目根据据开发进进度及报报竣情况况进行分分区移交交资料）物业实体体移交，移移交物业业进行精精开荒。施工单位位交底。（交房前完成地产、物业、供应商三方维保协议的签订工作，明确各方的权利与义务）入伙阶段（项目集中入

25、伙期间）5.1交楼楼入伙的的条件楼宇已竣工工验收合合格，并并取得以以下相关关文件： 1) 国国家及当当地法律律法规规规定的入入伙必备备文件。 2) 商商品房买买卖合同同约定定的相关关文件。5.2交楼楼入伙资资料准备备1）城市公公司客户户服务部部负责在在入伙前前完成入入伙通知知书的的评审及及印制，并并按商商品房买买卖合同同约定定的时限限及方式式送达业业主，作作好相应应的登记记及证据据保全工工作。2）城市公公司相关关部门在在入伙前前5天完完成住住宅质量量保证书书、住住宅使用用说明书书的评评审及印印制交城城市公司司客户服服务部。3）城市公公司客户户服务部部在入伙伙前收集集国家及及当地法法律法规规规定

26、的的入伙必必备文件件、商商品房买买卖合同同约定定的相关关文件。4）城市公公司项目目部在入入伙前77天向客客户服务务部移交交各类项项目验收收资料复复印件，客客户服务务部负责责装订成成册，以以便交楼楼时在现现场查阅阅。5.3入伙伙期间各各部门重重点工作作5.3.11. 城城市公司司客户服服务部对交楼现场场接待、客客户咨询询、工程程维修协协调跟进进。 5.3.22. 城城市公司司项目部部1) 负责责对需整整改的单单元在交交楼前须须完成整整改工作作，以保保证交楼楼入伙工工作顺利利进行。2) 负责责协调工工程报价价中含有有开荒费费用的施施工单位位对项目目进行首首次开荒荒，以满满足入伙伙需求，需需邀请物物

27、业公司司进行监监督，并并且要求求物业公公司作为为首次开开荒的最最后验收收方进行行验收。3) 施工工单位对对项目进进行首次次开荒的的标准，应应在施工工合同中中进行明明确。4) 负责责集中交交楼阶段段的维修修管理。5) 负责责完成各各项内外外部验收收手续及及与物业业接管验验收手续续。5.3.33. 物物业公司司1) 负责责按照与与地产公公司所签签订合同同的内容容，配合合入伙工工作的执执行。2) 物业业公司在在交楼前前3天完完成项目目红线范范围内涉涉及的所所有部分分的二次次开荒，即即在施工工单位首首次开荒荒的基础础上，进进行针对对细节、观观感和可可能存在在交叉维维修等所所遗留的的环境问题题。3) 物

28、业业公司二二次开荒荒标准由由物业公公司上报报地产公公司备案案。5.3 44. 城城市公司司营销管管理部1) 城市市公司营营销部派派销售骨骨干人员员在集中中入伙时时解答房房屋销售售相关问问题。2) 城市市公司营营销部在在交楼前前10天天，对物物业公司司客服线线员工进进行客户户交底，主主要是介介绍购房房业主结结构、特特点、圈圈层以及及书面移移交重点点客户和和高敏客客户名单单。5.3.55. 城城市公司司设计管管理部1) 负责责项目设设计、景景观设计计、产品品特色等等资料的的准备，并并在入伙伙现场对对业主提提出的设设计问题题进行解解答。2) 负责责针对业业主、营营销策划划部、客客户服务务部提出出的有

29、效效产品缺缺陷进行行变更设设计，要要求限期期完成方方案确定定。确实实无法调调整的应应给予城城市客户户服务部部书面专专业说辞辞，并制制定出杜杜绝此类类问题的的措施。5.3.66. 城城市公司司财务部部1）负责在在入伙前前7天确确认业主主是否缴缴清款项项，具备备收房资资格。2）负责在在集中入入伙期间间地产相相关费用用的收缴缴、财务务资料的的保管、银银行联络络协调以以及现场场各项税税费政策策的解答答等。项目入伙后后期6.1集中中整改：入伙后后三个月月且整改改合格率率不低于于90%集中整改期期内的工工作安排排以城市市公司项项目部为为主导，客客服部组组建的临临时保修修中心协协助项目目部进行行报修、复复验

30、和回回复业主主等工作作。此阶段城市市公司项项目部应应根据需需整改问问题的工工作量对对施工人人员数量量进行具具体安排排，并对对入伙期期间业主主所提出出的问题题进行梳梳理，对对维修顺顺序、施施工方法法、材料料数量等等进行分分析、准准备，集集中整改改。对集中整改改期中未未按合同同完工的的施工单单位，城城市公司司项目部部应汇总总施工单单位责任任名单上上报城市市公司合合约管理理部申请请暂停进进度付款款手续，并并责令施施工方集集中力量量进行问问题整改改，责任任单位书书面明确确整改期期限。项项目部指指定工程程师或组组团负责责人专门门负责。施工方整改改完成后后，城市市公司客客户服务务部及时时牵头组组织联合合验

31、收小小组进行行项目复复验，验验收合格格，地产产与物业业双方签签字确认认，双方方公司同同时存档档、备查查。集中整改期期后根据据“三方方维保协协议”的的内容，由由客服部部组织项项目部、物物业公司司、施工工单位召召开集中中交房后后具体工工作安排排的专项项会议。明明确集中中交房后后的协调调工作以以客服部部为主导导，物业业公司协协助配合合的事项项。6.2入伙伙后期阶段段各部门门重点工工作6.2.11. 城市市公司项项目部1) 入伙伙后900天内集集中维修修整改负负责部门门为城市市公司项项目部，整整改负责责人为项项目部指指定工程程师或组组团负责责人。2) 负责责协调施施工单位位，对集集中入伙伙期间业业主提

32、出出有效质质量问题题进行集集中整改改。集中中入伙期期间业主主提出所所有问题题要求限限期155天内1100%整改完完毕。3) 负责责对城市市公司客客户服务务部、物物业公司司书面移移交有关关售后工工作的施施工单位位相关资资料。6.2.22. 物物业公司司1) 负责责入伙问问题入伙伙维修现现场跟进进。2) 负责责入伙问问题分项项整改完完毕或总总体整改改完毕的的回访工工作。3) 负责责按照合合同对空空臵房进进行巡查查，并做做好相关关记录。6.2.33. 城城市公司司客户服服务部1) 项目目客户服服务专员员负责对对物业公公司提供供相关协协调和支支持。2) 负责责数据统统计，形形成产产品调研研报告或产品瑕

33、疵报告。3) 负责责参与共共性、重重大质量量问题、业业主重大大投诉的的谈判、协协商、处处理。4) 若客客户投诉诉出现升升级，并并采取过过激行为为，应立立即启动动紧急事事件应急急预案。5) 城市市公司客客户服务务部为非非维修类类投诉的的对口受受理部门门，有效效投诉形形成后应应指派任任务至责责任部门门进行及及时处理理或解释释。6.2.44. 城城市公司司采购合合约部1) 根据据物业公公司、客客户服务务部上报报的分分户验收收、销项项工作报报告对对施工单单位进行行每年合合作商履履约评估估，并纳纳入供应应商评估估考核。2) 根据据保修金金扣款流流程协助助城市公司司客户服服务部进进行维修修费用标标准确定定

34、、代工工维修、责责任方扣扣款手续续等工作作。7其他7.1 本本细则从从签发之之日起执执行。7.2 本本细则解解释权在在花样年年地产集集团有限限公司运运营管理理部。7.3 附附件 花样年地产产集团分分户验收收管理要要点标题：分户户验收管管理要点点编号：地集集运制220122【05】号号页数：共88页拟订：集团团运营管管理部版本：20016第1次次修订版版审核：运营营管理部部总经理理颁布日期：20116年111月批准：助理理总裁（运运营中心心）致：地产集集团及各各二级公公司目的为了进一步步提高住住宅质量量,减少少质量投投诉，明明确各参参建方责责任，保保障竣工工房屋使使用功能能。适用范围适用于花样样

35、年地产产集团所所有项目目。主要内容：3.1地面面、墙面面和天棚棚面层质质量1、地面、墙墙面和天天棚面层层质量检检验的内内容分别别是：裂裂缝、空空鼓、表表面平整整度、立立面垂直直度（适适用于毛毛坯和精精装修）；2、裂缝：观察套套内的墙墙面、顶顶棚、地地面抹灰灰面是否否出现裂裂缝。如如发现裂裂缝，记记录裂缝缝的长度度和宽度度，并做做好标记记，以便便观察发发展趋势势,进而而分析形形成原因因,最后后进行整整改；3、空鼓：用小锤锤轻击检检查墙面面、顶棚棚、地面面抹灰层层是否有有空鼓，如如发现空空鼓，记记录空鼓鼓的大小小，并做做好标记记、整改改；4、表面平平整度：使用22m靠尺尺和塞尺尺，按横横竖方向向测

36、量，记记录较大大值；立立面垂直直度同样样使用22m靠尺尺测量，将将测量数数据记录录；5、其他需需要检查查的内容容包括户户内净尺尺寸（长长、宽、高高），阴阴阳角是是否方正正，空调调孔、厨厨房卫生生间排烟烟孔预留留是否正正确，厨厨房卫生生间地面面排水坡坡度是否否合理；6、精装修修套房应应增加的的检查内内容有：厨房卫卫生间吊吊顶的观观感，其其中包括括接缝、高高低差、打打胶等；检查墙墙、地面面砖是否否有空鼓鼓，有没没有出现现大小头头现象，墙墙面面漆漆色泽是是否均匀匀、且无无明显色色差和接接茬。3.2门窗窗安装质质量（适适用于毛毛坯和精精装修）1、检查时时应注意意内外窗窗台的高高低差，是是否有外外高内低

37、低的情况况，窗框框泻水孔孔排水是是否顺畅畅；应严严格控制制窗框安安装前的的洞口尺尺寸，控控制窗户户安装水水平标准准线；2、门窗大大小头，即即窗坎、门门槛等出出现尺寸寸偏差，11cm以以上的大大小头用用肉眼即即可发现现，应严严格控制制门窗的的进出位位尺寸；3、淋水实实验做为为检验窗窗户渗水水的最重重要环节节，必须须高度重重视，严严密组织织，做好好记录，淋淋水试验验的时间间不得少少于244小时，部部位为所所有的外外窗，可可以每22层为一一个检验验批进行行，在窗窗顶布置置PVCC给水管管，朝向向窗户方方向用铁铁钉打出出间距1100mmm左右右的淋水水孔，不不同窗户户间的PPVC管管用软管管连通，用用

38、加压泵泵供水试试验。最最后有渗渗漏的地地方整改改后必须须再次淋淋水试验验，直至至合格；4、尺寸复复核：检检查门窗窗宽度、高高度、对对角线差差；外观观检查：包括框框料、玻玻璃是否否有破损损、密封封胶是否否平直顺顺滑、滑滑槽等部部位的垃垃圾清理理到位与与否、压压条的切切口是否否顺直不不割手、胶胶带纸的的清理必必须干净净不留尾尾巴；5、五金件件调试检检查：包包括把手手、铰链链是否松松动，螺螺丝是否否生锈，锁锁扣和把把手的连连接和门门窗开启启必须顺顺当；6、入户门门和户内内门的安安装质量量，检查查宽度和和高度净净空是否否符合规规范要求求，检查查门框、门门扇表面面观感，检检查五金金件是否否生锈、变变形。

39、7、核对门门窗材料料及配件件的合同同规定品品牌、配配件有无无漏装，以以及窗防防护栏杆杆是否安安装且符符合防护护要求。3.3防水水工程质质量1、厨房和和卫生间间地面蓄蓄水试验验，蓄水水48小小时观察察渗漏情情况，重重点关注注的薄弱弱点有阴阴阳角和和地面管管洞口根根部；2、阳台地地面蓄水水试验，蓄蓄水488小时观观察渗漏漏情况，重重点关注注地面管管洞口根根部和反反坎处；3、外墙雨雨水渗漏漏点观察察，除淋淋水试验验外，遇遇大雨过过后，观观察室内内渗漏情情况，重重点关注注的薄弱弱点有铝铝合金门门窗收口口部位、空空调洞口口和反坎坎处。4 工作流流程3.4栏杆杆安装质质量1、检查时时应先复复核栏杆杆尺寸和

40、和高度，栏栏杆的垂垂直杆件件间净距距不应大大于0.11mm，临空空高度在在24mm以下时时，栏杆杆净高不不应低于于1005m，临临空高度度在244m以上上时，栏栏杆净高高不应低低于110mm（栏杆杆高度应应从可踏踏面起算算），阳阳台栏杆杆的混凝凝土反坎坎离楼面面或屋面面0.110m高高度内不不宜留空空；2、护窗栏栏杆高度度不得小小于0.9m，注注意护窗窗栏杆与与开启扇扇把手是是否重叠叠，如重重叠应对对护栏进进行调整整；3、屋面女女儿墙易易出现的的问题有有，女儿儿墙底部部有燃气气管道和和燃气抄抄表箱部部分，造造成栏杆杆局部高高度不足足，应局局部加高高；4、外观检检查，看看栏杆玻玻璃是否否刮花、破

41、破损，栏栏杆焊接接处打磨磨应光滑滑美观，油油漆是否否开裂有有毛刺，连连墙点是是否外露露、生锈锈，玻璃璃胶是否否平滑顺顺直。5、检查栏栏杆反坎坎宽度是是否大于于2200mm，注注意起踏踏面与易易攀爬的的问题。3.5橱柜柜安装质质量1、橱柜主主要做尺尺寸复核核和外观观检查，尺尺寸复核核主要是是看橱柜柜的造型型、尺寸寸是否与与设计相相符，橱橱柜的高高度是否否适合，工工作台面面应高8800-8500毫米，工工作台面面与吊柜柜底的距距离约需需5000-6000毫米米。灶具具摆放时时，与正正面和旁旁边墙体体的空隙隙需大于于2000mm；2、橱柜安安装必须须牢固，抽抽屉和柜柜门应开开关灵活活，回位位正确，橱

42、橱柜表面面应平整整、洁净净、色泽泽一致，无无裂缝及及损坏。外外形尺寸寸、立面面垂直度度、门与与框架平平行度允允许偏差差均为33mm；3、橱柜台台面不应应有缝拼拼接，台台面与柜柜体要结结合牢固固，不得得松动；4、排水机机构（落落水滤器器、溢水水嘴、排排水管、管管路连接接件等）各各接头连连接、水水槽及排排水接口口的连接接应严密密，不得得有渗漏漏，软管管连接部部位应用用卡箍紧紧固，检检查应放放水实验验；5、检查燃燃气放散散孔是否否正确，螺螺丝是否否漏装，是是否有多多余孔洞洞，踢脚脚线是否否松动，台台面打胶胶应平滑滑顺直。6、厨房使使用流线线是否合合理，必必要的功功能是否否已考虑虑，如冰冰箱插座座盒和

43、位位置、消消毒柜插插座和位位置、冰冰箱与炉炉灶的安安全距离离以及插插座布置置是否足足够。3.6 给给排水系系统安装装质量（一）、毛毛坯房状状态给排排水工程程检查重重点及方方法1、给水水管道安安装（1）给水水管道及及配件安安装。验收内容容：管道道的支架架、吊架架安装。质量要求求:管道支支、吊架架安装应应平稳、牢牢固，其其间距应应符合规规范；钢管水平安安装的支支、吊架架间距不不应大于于表钢管管管道支支架的最最大间距距公径直径（mm）1520253240507080100125150200250300支架的最大大间距（m）保温管22.52.52.533444.567788.5不保温管2.533.54

44、4.55666.5789.51112采暖、给水水及热水水供应系系统的塑塑料管及及复合管管垂直或或水平安安装的支支架间距距管径(mmm)121416182025324050637590110最大间距(m)立管0.50.60.70.80.91.01.11.31.61.82.02.22.4水平管冷水管0.40.40.50.50.60.70.80.91.01.11.21.351.55热水管0.20.20.250.30.30.350.40.50.60.70.8方法及使使用工具具：观察察、尺量量和手板板检查。检查数量量：全数数检查。功能试验验：试验内容：通水及及压力试试验。质量要求：给水管管道末端端应保持

45、持水压在在0.0050.335MPPa范围围内不渗渗不漏；室内各各用水点点放水通通畅，水水质清澈澈。检查方法：保压224小时时后每户户逐一打打开用水水点，检检查卫生生洁具、阀阀门及给给水管管管道及接接口。检查数量：全数通通水检查查。2排水水管道安安装工程程（1）排水水管道安安装验收内内容：管管道支、吊吊架，管管道坡度度，塑料料管道伸伸缩节。质量要要求：排排水塑料料管必须须按设计计要求及及位置设设置伸缩缩节，当当设计无无要求时时，伸缩缩节间距距不得大大于4mm，顶层层出墙（屋屋面）的的管道应应设置伸伸缩节。管管道固定定或滑动动支吊架架位置应应设置合合理，并并应符合合设计及及规范要要求。管管道不应

46、应有倒坡坡或平坡坡现象。新生活污水水塑料管管道的坡坡度项次管径(mmm)标准坡度()最小坡度()150251227515831001264125105516074排水塑料管管道支吊吊架最大大间距（单单位：mm）管径(mmm)5075110125160立管1.21.52.02.02.0横管0.50.751.101.301.6检验方方法：观观察和测测量检查查。（2）排水水管道配配件安装装验收内内容：检检查口或或清扫口口，排水水通气管管，三通通及弯头头或防水水套管等等。质量要要求：A、生活污污水管道道上设置置的检查查口或清清扫口应应符合下下面规定定：在立立管上应应每隔一一层设置置一个检检查口，但但在

47、最底底层和有有卫生洁洁具的最最高层必必须设置置，检查查口的朝朝向应便便于检修修。暗装装立管，在在检查口口处应安安装检修修门。在在连接33个及3个以上上卫生器器具的污污水横管管上应设设置清扫扫口。当当污水管管在楼板板下悬吊吊敷设时时，可将将清扫口口设在上上一层楼楼地面上上，污水水管起点点的清扫扫口与管管道相垂垂直的墙墙面距离离不得小小于2000mmm；若污污水管起起点设置置堵头代代替清扫扫口时，与与墙面距距离不得得小于4400mmm。在在转角小小于1335的的污水横横管上，应应设置检检查口或或清扫口口。B、排水通通气管不不得与风风道或烟烟道连接接，且应应符合下下列规定定：通气气管应高高出屋面面3

48、000mm，且且必须大大于最大大结雪厚厚度。在在通气管管出口44m范围围以内有有门、窗窗时，通通气管应应高出门门、窗顶顶6000mm或或引向无无门、窗窗一侧。上上人屋面面通气管管应高出出屋面22m，并并应根据据防雷要要求设置置防雷装装置。C、高层建建筑中明明设排水水塑料管管应按设设计要求求设置组组火圈或或防火套套管。检验方法法：观察察和测量量检查。检查数量量：全数数检查。（3）排排水管道道系统功功能试验验验收内容容：通水水试验，通通球试验验。质量要求求：排水水管道通通水应畅畅通，管管道及接接口无渗渗漏。排排水主立立管及水水平干管管管道的的通球应应畅通。检查方法法：同时时打开该该户所有有用水点点

49、对排水水管道及及接口进进行通水水检查；用球径径不小于于排水管管道管径径的2/3的球球对排水水主立管管及水平平干管管管道进行行通球检检查。检查数量量：全数数检查。（二）、精精装修检检查（1）公共共部位检检查重点点：水表间闸闸阀能否否正常开开闭，是是否有漏漏水现象象；螺翼式水水表，表表前与阀阀门应有有不小于于8倍水表表接口直直径的直直线管段段，表外外壳距墙墙表面净净距为11030mmm，但但同一水水表间水水表外壳壳距墙表表面距离离要一致致；水表是否否漏水，可可否正常常工作（不不存在反反转，转转速过快快，过慢慢或者不不转的现现象）；水表要标标识出针针对的户户型，同同时外观观整洁，朝朝向一致致；消火栓

50、箱箱表面要要整洁无无破损，喷喷涂标识识无误；消火栓口口中心距距地面高高度应为为1.11m，消消火栓箱箱门开启启方向要要保证开开启角度度不小于于1600，消消火栓箱箱门要保保证开门门见栓；检查消火火栓箱内内各配件件是否齐齐全；立管套管管长度一一致，收收口美观观；管道清理理整洁，油油漆饱满满美观；（2）室内内部位检检查重点点：马桶安装装要牢固固，与地地面连接接处需用用白水泥泥或玻璃璃胶收缝缝，同时时检测水水箱及马马桶座是是否存在在漏水现现象；马马桶通水水是否畅畅通，水水箱内是是否配件件齐全（如如浮球阀阀等）座座便器与与相邻设设施的距距离，并并保证每每侧不小小于2000mmm。洗手盆安安装是否否牢固

51、，与与墙边及及地面连连接处打打胶是否否饱满美美观。洗手盆、菜菜盆龙头头安装是是否牢固固，龙头头出水是是否流畅畅、压力力是否满满足设计计要求，当当设计无无要求时时，出水水压力不不应小于于0.005Mppa。手盆、菜菜盆堵头头可否正正常开闭闭，堵头头开启时时排水是是否畅通通，堵头头关闭时时可否存存水，不不漏水，洗洗手盘和和菜盆等等做满水水实验，以以确定溢溢流口能能够通畅畅排水。洗冷热混混合龙头头是否安安装牢固固美观，是是否存在在漏水。冷冷热混合合龙头是是否出水水流畅，压压力是否否满足设设计要求求，当设设计无明明确要求求时保证证出水压压力不小小于0.05MMpa。花洒及花花洒支架架是否牢牢固，流流水

52、是否否通畅。给水角阀阀装饰盖盖板、冷冷热混合合龙头盖盖板安装装是否美美观平整整。地漏要安安装在地地面最低低处，且且篦子面面要低于于设置处处5mmm，保证证排水通通畅。排水管做做通球试试验，保保证立管管排水畅畅通，排排水管与与空气联联通H管处，要要保证通通气管连连接处高高于排水水管。各户立管管套管高高度是否否一致，收收口是否否美观，管管道是否否清洁。3.7室内内电气工工程安装装质量1、室内电电气布置置是否按按图纸施施工，数数量、高高度、位位置是否否满足设设计要求求。进户户总线及及各回路路线径是是否符合合设计要要求。2、门窗接接地是否否可靠，接接地电阻阻是否满满足设计计要求（可可抽查现现场测量量结

53、果）。3、插座、开开关、配配电箱安安装是否否水平，固固定牢固固。4、配电箱箱体是否否突出墙墙面，箱箱内接线线规范，接接地牢靠靠、配电电箱中漏漏电开关关和各回回路开关关动作是是否灵活活。5、跷板开开关动作作是否灵灵活。6、多联开开关控制制回路序序号正确确与否。7、插座相相序（左左零右火火）是否否正确，接接地线连连接是否否满足规规范要求求。8、排气扇扇有无杂杂音，固固定牢固固。9、灯具安安装位是是否正确确，固定定牢固。10、卫生生间是否否已设置置等电位位并已装装好。3.8 弱弱电工程程安装质质量1、电信、网网络面板板、白盖盖板是否否水平，数数量正确确；2、电视面面板是否否水平；3、可视对对讲底盒盒

54、是否水水平，固固定牢固固。3.9燃气气工程安安装质量量1、管道刷刷漆是否否均匀、美美观；2、管道安安装是否否横平竖竖直；3、检查计计量表是是否牢固固，同时时检查计计量表的的安装距距离：住住宅内高高位安装装燃气表表时，表表底距地地面不宜宜小于114m；当当燃气表表装在燃燃气灶具具上方时时，燃气气表与燃燃气灶的的水平净净距不得得小于330cmm；低位位安装时时，表底底距地面面不得小小于1OOcm；4、管道进进户套管管是否封封堵；5、燃气灶灶与墙面面的净距距不得小小于1OOcm。当当墙面为为可燃或或难燃材材料时，应应加防火火隔热板板。燃气气灶的灶灶面边缘缘和烤箱箱的侧壁壁距木质质家具的的净距不不得小

55、于于20ccm，当当不符合合时，应应加防火火隔热板板；6、燃气软软管是否否从橱柜柜通过，使使用软管管时长度度不应超超过2mm；7、橱柜燃燃气放散散孔是否否符合要要求，计计量表在在室内安安装处，燃燃气软管管都须有有良好的的通气条条件。8、若采用用天然气气要检查查其燃气气报警盒盒放在墙墙面上方方，插座座是否留留设；若若为煤气气则为墙墙面下方方。其他4.1 本本细则从从签发之之日起执执行。4.2 本本细则解解释权在在花样年年地产集集团有限限公司运运营管理理部。 44.3 附件 附表一：户户内逐套套验收检检查要点点附表二、住住宅工程程质量分分户验收收记录（公公共部分分）附表三、住住宅工程程质量分分户验

56、收收实测记记录表（公公共土建建部分）附表四、住住宅工程程质量分分户验收收现场实实测记录录表（公公共水电电部分）附表五、住住宅工程程质量分分户验收收记录（户户内部分分）附表六、住住宅工程程质量分分户验收收实测记记录表（户户内部分分）附表七、住住宅工程程质量分分户验收收方案附表八、住住宅工程程质量分分户验收收汇总表表花样年地产产集团安安全文明明施工指指引标题：安全全文明施施工指引引编号：地集集运制220155【0114】号号页数：共112页拟订：集团团运营管管理部版本：20015版版审核：副总总裁（运运营中心心） 颁颁布日期期：批准：总裁裁致：地产集集团及各各二级公公司目的为规范项目目安全文文明施

57、工工管理，推推行项目目安全文文明管理理工作的的制度化化、标准准化，确确保项目目建设过过程安全全有序的的进行。适用范围本制度适用用于花样样年地产产集团所所有在建建项目。职责3.1运营营管理部部3.1.11制定花花样年地地产集团团安全文文明施工工指引（下下称本指指引），并并对本指指引进行行解释及及修订；3.1.22对各在在建项目目进行巡巡查，出出具检检查整改改报告及及奖惩意意见，并并将排名名结果进进行公示示；3.1.33 将项项目的优优秀做法法及管理理模式进进行推广广应用。3.2 城城市公司司、项目目部3.2.11 负责责本指引引在各城城市公司司、项目目部的落落实和执执行；3.2.22 组织织总包

58、及及相关单单位对本本指引内内容进行行学习并并落实；3.2.33 全面面参与和和配合地地产集团团运营管管理部组组织的巡巡查工作作；3.2.44 根据据地产集集团运营营管理部部发出的的检查整整改报告告进行整整改，并并及时回回复和总总结。3.3 监监理单位位3.3.11 按甲甲方要求求协助甲甲方项目目部积极极推进本本指引在在所在项项目的执执行；3.3.22 按照照合同界界定的职职责范围围组织项项目日常常的检查查、验收收和监督督工作，配配合甲方方项目部部组织各各施工单单位对整整改报告告中提出出的整改改内容进进行逐项项落实及及复查。3.4 总总包及各各分包单单位3.4.11 本指指引所界界定检查查内容的

59、的具体执执行者；3.4.22 负责责对巡查查过程提提出的相相关问题题按要求求进行整整改。安全管理标标准要求求4.1安全全管理组组织4.1.11甲方项项目部应应建立和和完善项项目安全全管理体体系，对对项目现现场安全全管理工工作进行行全面的的监督和和检查；甲方项项目经理理作为甲甲方安全全管理第第一责任任人，各各专业工工程师作作为甲方方本专业业安全管管理负责责人。4.1.22 监理理单位应应根据监监理规划划和监监理实施施细则的的要求进进行安全全文明施施工管理理。4.1.33总包项项目部应应建立安安全管理理组织架架构，并并应按规规定配备备足够数数量的专专职安全全员；总总包项目目经理为为现场安安全生产产

60、第一责责任人，各各分包单单位应服服从总包包单位的的安全生生产管理理。4.2目标标责任4.2.11甲方项项目部应应督促施施工单位位完成安安全生产产目标责责任，并并与各单单位签订订安全全责任承承诺书。4.2.22甲方项项目部应应编制安安全文明明施工策策划方案案，审审查安全全技术措措施或专专项施工工方案，督促施工工单位落落实安全全文明施施工。4.2.33甲方项项目部组组织监理理和施工工单位建建立检查查和验收收制度，对对重大危危险源提提出监控控措施，审审批通过过的专项项施工方方案不得得随意改改动。4.2.44监理单单位负责责检查施施工单位位安全管管理人员员的资格格和配备备数量，并并落实执执行情况况。施