某城市项目开盘调查报告

1、光辉城市项目开盘调查报告第一部分：项目总总体分析析一、总论作为官城地地产20008年年的商业业地产重重头大戏戏，官城城地产将将采用RR2C财务务模式来来开发光光辉城市市，这在在昆明的的地产开开发模式式当中还还是第一一次，该该开发模模式抛开开了以往往单纯的的建设/销售住住宅获利利的旧模模式，提提出了一一种更有有建设性性和前瞻瞻性的瞬瞬时成本本+长线线经营获获利的新新理念。这这个项目目改变了了传统上上每一平平方米建建筑面积积上都要要赚取利利润的做做法，将将住宅用用接近成成本的零零利润价价格出售售，快速速减低成成本风险险，而利利润贡献献则主要要来源于于商业部部分的长长线经营营。由单单纯住宅宅开发瞬瞬

2、时获利利，转向向综合城城市功能能建设的的长期回回报设计计，这个个变化将将是中国国地产开开发的必必然发展展道路，从从中我们们也看到到了官城城地产作作为一个个优秀地地产开发发企业的的睿智和和开创性性。二、项目介介绍光辉城市位位于官南南重心区区域，在在十里长长街和和和广福路路之间，地地段优越越。项目目紧邻昆昆明市儿儿童医院院，南面面是大商商汇，西西边是南南市区公公交总站站，居住住氛围及及配套设设施都非非常理想想。项目目由133栋小高高层建筑筑组成，其中住住宅部分分80%以上是是小户型型，同时时项目中中将商业业街打造造为“南南市区的的财富中中心”，商商业面积积达3万万多平方方米，分分为地上上、地下下部

3、分，商商业价值值辐射整整个南市市区。里里面会引引进大型型超市、影影院等，另另外，该该项目设设置了119个主主题景观观，分别别有为儿儿童 、老老人、上上班族设设计的主主题公园园，其中中特别为为孩子设设计了“海海盗船”“特特洛伊木木马”等等充满童童趣的主主题公园园，培养养儿童智智力发育育的蒙特特梭利教教育中心心；为老老年人设设置了“喜喜福会”等等休闲场场所。同同时，下下沉式商商业广场场里面会会引进大大型超市市、影院院等，可可以让业业主在这这里找到到属于自自己的美美好生活活。项目整体效效果图：区位图：1、项目基基本信息息名称光辉城市开发商官城地产所属区域官南地址西山区兴科科路中段段(大商商汇旁)电话

4、46157799规划设计深圳市建筑筑设计研研究院全案营销优势时代景观设计个碧石广告恒通广告交房时间2010年年物管公司昆明阳光雨雨润物业业管理公公司物业类型电梯房建筑类型小高层、高高层占地面积636133.655平米建筑面积1607996平米米容积率2.1999绿地率45%建筑密度29.999%施工单位市二建、省省4099、百邑邑建筑模型制作山之田价格情况第一次认购购均价约约45000元/平米，开开盘价格格约在447000-57700元元/平米米，均价价在48800-50000元/平米商铺从约11.2-2.55万元/平米的的起价车位比720个总户数共住宅13324户户，商铺铺约1992间，本次

5、开盘提供住宅816户，商铺150间物管费住宅1.55元/、商铺铺2元/周边环境大商汇、新新儿童医医院、新新时代商商场、南南市区公公交车场场2、区位项目位于官官南片区区，北面面紧临昆昆明市新新儿童医医院，南南面是大大商汇，东东边是时时代风华华小区，西西边面对对南市区区公交总总站，在在此区域域内共集集中了228个高高尚住宅宅小区，人口基数大、消费需求旺盛，而成熟的市政配套，特别是方便的交通网络，为这个“南市财富中心”的诞生创造了先天基础。再说说周边情况：时代风华二期和水岸艺城是入住率比较高的小区，已经有一年多的历史了，这样看来，生活和人气不成问题；南面的大商汇，很好的提供了家装的便利，可以说随叫随

6、到，随用随购；同时还有儿童医院的迁入，为其提供了便利的医疗服务。而光辉城市，以其独到的运作模式一经亮相便成了昆明楼市注目的焦点，特别是其宏大的南市区财富中心创想，更是数十万南市区居民的关注：长期以来，南市区都缺乏一个真正意义上的大型商业中心，片区居民日常生活、购物、娱乐都非常不便，而光辉城市的出现，将填补这一空白，为区域近50万居民带来繁华热闹的城市生活。3、交通光辉城市西西边隔着着前新路路，就是是南市公公交总站站。据了了解，南南市公交交总站规规划夜停停车辆2200余余辆，有有24、226、999、1127、1129、1166等等10余余条公交交线路可可抵达项项目附近近，其中中，建成成后，这这

7、里将是是南市区区最大型型的公交交站点，也也将是南南市人流流最重要要的核心心集散地地之一。毗邻南市公公交总站站，住在在光辉城城市的主主流知识识分子家家庭，将将会享受受到极其其便利的的交通条条件。每每天公交交车定时时定点发发送，上上班不怕怕拥堵、不不怕迟到到，下班班也有公公交直达达家门口口；小孩孩上学，老老人外出出走访亲亲朋好友友，都不不麻烦，出出门就有有公交车车。4、建筑设设计光辉城市在在住宅的的开发设设计上首首创了双双向变维维空间住住宅的模模式。所所谓双向向变维空空光住宅宅有什么么特别之之处呢？首先，它它创造性性地解决决了塔式式高层建建筑在多多户平面面布局时时的通风风、采光光难题，采用正方形建

8、筑单体，使每一户都相当于端头户型，通过优化设计做到了双向采光取景；其次，独有的变维设计，可以根据家庭生活需求调整空间展展尺寸，在面积不变的情况下，调整多出一个实用房间，从2房调整为3房；再次，室内空间设计和户外岛屿、水流、大树有机结合，达到了优化景观视野，以及保持居室空气清新、湿润的效果；最后，通过大面落地窗和房间尺度的处理，充分保证了阳光的深度照射，有效灭菌补钙，有利全家健康。每栋建筑从从对项目目的规划划布局来来看，整整个社区区栋与栋栋之间的的楼间距距离都比比较宽大大，项目目单体建建筑形式式多以中中空建筑筑为住，其其中有111栋是是方形建建筑，22栋是板板式建筑筑，而方方形建筑筑中户型型靠外

9、的的采光、通通风相对对较好，靠靠内的户户型采光光则受到到了一定定程度的的影响，由由于该建建筑是框框架结构构，而且且在建筑筑的4个个方为设设计有间间隔户型型所形成成的凹槽槽，这个个凹槽虽虽然为两两边的户户型提供供了一定定采光和和通风，但但是由于于凹槽之之间的间间距比较较狭窄，仅仅有3米米，因此此，狭窄窄的凹槽槽也形成成了一个个风槽，为为开窗业业主造成成了一个个风口效效应，可可能会对对业主今今后的生生活带来来不便。商业部分：长期以以来，南南市区都都缺乏一一个真正正意义上上的大型型商业中中心，片片区居民民日常生生活、购购物、娱娱乐都非非常不便便，而光光辉城市市的出现现，将填填补这一一空白，为为区域近

10、近50万万居民带带来繁华华热闹的的城市生生活。在在这一切切成熟的的条件下下，则让让南市区区财富中中心的建建设，完完全具备备了实现现的可能能。光辉辉城市商商业部分分为围合合式，33万平方方米的财财富广场场，这是是南市区区罕有的的大型商商业核心心，分为为合家欢欢儿童购购物街、美美食娱乐乐购物街街、潮流流生活广广场、休休闲养生生运动街街和中央央商业娱娱乐广场场五大特特色商业业区域划划分，丰丰富多彩彩的多元元业态，以以及科学学合理的的经营管管理模式式，与传传统住宅宅项目商商业规划划不同的的是，财财富广场场在满足足社区居居民需求求的同时时，更着着力于对对片区发发展成熟熟的引擎擎和推动动。因此此，财富富广

11、场在在进行商商业规划划时，更更为重视视对重量量级商业业设施的的招商运运营。对对规划和和经营权权问题，光光辉城市市将采取取全街铺铺设计，并并在交通通组织上上进行科科学规划划，确保保街铺人人流畅通通，至于于经营权权问题，则则优先考考虑邀请请经验丰丰富的专专业公司司进行运运作，但但出于公公司战略略考虑，不不排除企企业自留留经营的的可能。财富广场的目标，是为南市区的50万居民提供丰富便利的生活服务。5、户型解解析光辉城市共共有住宅宅13224套，户户型面积积从2771388平米，以以小户型型居多，分分为9个个系列，约约30种种户型，其其中有990%为为90平平米以下下的小户户型，而而这部分分户型为为项

12、目的的主力户户型。从从当天公公布的房房源表来来看，建建筑面积积与套内内面积平平均相差差有16618平平米，公公推平均均面积更更是高达达25%。6、景观设设计特点点独创性的景景观设计计和强大大的社区区配套设设施，也也是光辉辉城市最最大的亮亮点之一一。项目目的景观观设计由由个碧石石景观担担纲，个个碧石为为光辉城城市的景景观规划划提出了了全新理理念，认认为儿童童和老人人是社区区景观配配套的主主要消费费者，景景观配套套应该为为儿童和和老人服服务。为为此，光光辉城市市特别为为孩子设设计了“海海盗船”、“特特洛伊木木马”等等充满童童趣的主主题公园园，培养养儿童智智力发育育的蒙特特梭利教教育中心心；为老老年

13、人设设置了“喜喜福会”等等休闲场场所。当当然，适适合成年年人的河河滨运动动公园、社社区环形形跑道等等运动设设施，也也将为社社区居民民带来更更多的休休闲运动动乐趣。三、优劣势势分析优势：周边边商业氛氛围成熟熟，有较较大的固固定居住住和消费费人群，对对其商业业部分的的开发有有放诸多多的利好好点，且且生活配配套设施施齐全。劣势：首先先，项目目所处区区位、地地段、及及周边大大环境，目目前还处处于一个个刚开发发建设的的一个物物流区，困困此，其其各种各各样的车车流来往往，也会会对其居居住环境境和带来来一定的的影响，而而1.55元的物物管费与与二环内内的高层层建筑相相比，还还是显得得略高了了一些。其其次，除

14、除广福路路和兴科科路交通通流畅外外，从滇滇池方向向、老海海路（正正在改扩扩建中），春春城路进进入该项项目的各各支次道道路的交交通情况况目前都都比较拥拥挤。最最后，官官南区虽虽然有较较大的固固定消费费人群，但但居住人人群较复复杂，整整体感觉觉混乱的的局面还还须35年才才能得到到明显的的改善。四、周边同同物业类类型对比比：楼盘名称光辉城市中林华都物业类型小高层、高高层小高层位置西山区兴科科路中段段(大商商汇旁)广福路与官官南大道道交叉处处占地面积636133.655平方米米200亩建筑面积1607996平米米3335000平米米总户数住宅13224户，商商铺1992间住宅25000户，商商铺200

15、0多间间住宅面积住宅271399、商商铺1004544均价4800-50000元/平米4700元元/平米米物管费住宅1.55元/平平米、商商铺2元元/平米米住宅1.33元/平平米、商商铺1.3元/平米销售情况45%仅剩3000余套第二部分：开盘调调查报告告五、开盘概概述项目于7月月7日起起开始对对第一次次认购进进行预约约卡和老老业主卡卡的免费费发放，并并在8月月20日日对住宅宅进行认认购卡的的激活，每每张卡110000元，期期间，77月177日还举举行了项项目的开幕酒酒会。而而此次蓄蓄水则是是为8月月24日日的认购购作准备备，在认认购当天天共售出出房源约约4000套，占占总盘量量的约330%。

16、第第二次蓄蓄水于110月110日开开始，此此次认购购除了住住宅部分分外，商商业部分分也开始始认购，商商铺1000000元/张张，住宅宅认购卡卡20000元/张，住住宅认购购卡的价价格也比比第一次次认购时时上涨了了10000元，当当然此举举能更的的提高认认购客户户购房的的有效率率，截止止到开盘盘当天共共售出认认购卡约约3000多张。截稿前共售售出住宅宅约1660间左左右，最最高价和和最低价价也比第第一次认认购时上上调了约约3%-8%左左右。商商业方面面则走货货情况也也比较良良好，1150间间商铺在在开盘当当天就售售了约990间，起起价在11.2-2.55万元/平米之之间。六、开盘情情况1、开盘当

17、当天功能能分区： 到场客户停停车区、签签到区、咨咨询区、沙沙盘区、房房源区、销销控区、选选房区、签签约区、抽抽奖区。2、买场氛氛围虽然当天天天公不作作美，下下起了小小雨，但但项目开盘盘还是吸吸引了众众多市民民。由于售售楼部现现场的布布置显得得比较狭狭小和拥拥挤，并并没有设设置客户户休息区区和洽谈谈区，这这使得众众多到场场的客户户都只能能站着来来完成对对项目的的了解。在在发售当当天，期期间没有有提供任任何的餐餐欣服务务，这也也让很多多购房者者在经过过很长时时间的交交谈中都都没能喝喝上一口口水，对对于这些些细节上上后续服服务的不不足之处处，也不不得不让让人联想想到开发发商的整整个服务务体系，应应该

18、还有有值得改改进之处处。3、现场流流程8：30开开始在外外场休息息区聚集集购房人人群；到到场购房房者首先先需要到到签到席席签到换换牌领取取房源表表，然后后在休息息区等候候，主持持人开始始在外场场利用音音响讲解解项目特特点；99：300现场人人群已经经达到3300人人左右，外外场工作作人员开开始指挥挥购房人人群按照照认筹号号码顺序序入场选选房，每每次叫号号10名名，住房房和商铺铺的号码码交叉进进行；进进入内场场客户首首先进行行和置业业顾问一一对一房房源确认认，如果果没有选选中，可可以继续续独自选选择，置置业顾问问继续接接待下一一位客户户；二次次选房区区可以提提供客户户的详细细讲解，并并可以随随时

19、往返返选房区区；选房房结束后后随置业业顾问带带领进行行相关手手续的办办理，然然后回到到外场休休息区等等候抽奖奖，统一一抽奖完完毕后办办理相关关领奖手手续即可可离场，未未选到合合适住房房的客户户只需交交回选房房卡即可可离场。现场照片3、优惠说说明优惠项目（住住宅）优惠内容认购卡总房款2.5% _天天1000元=_元配套费全免物管费减免一年亲友卡减免10000元总总记款购房抵用券券减免10000元总总记款幸运大抽奖奖特等奖价值值60000的液液晶电视视，还有有其它奖奖品，中中奖率1100%注：认购卡卡优惠除除总房款款的2.5%外外，凡购购卡者从从购卡当当天截止止到开盘盘，每天天都有1100元元的优

20、惠惠，如果果购房者者是老业业主介绍绍，则再再享受减减免10000元元。但购购房抵用用券与亲亲友卡的的减免总总房款不不能累加加。优惠项目（商商业）优惠内容认购卡总房款2%_天2000元=_元一次性付款款优惠总房款500万以下下优惠11.5%总房款500-1000万优优惠2% 总房款1100-2000万优惠惠2.55%总房款2000万以以上优惠惠3%分期付款优惠第一次支付付总房款款50%总房款500万以下下优惠00.5%总房款500-1000万优优惠1% 总房款1100-2000万优惠惠1.55%总房款2000万以以上优惠惠2%第一次支付付总房款款70%总房款500万以下下优惠11%总房款500-

21、1000万优优惠1.5%总房款1000-2200万万优惠22%总房款2000万以以上优惠惠2.55%物业分级总房款500-1000万优优惠0.5%总房款1000-2200万万优惠22%总房款2000万以以上优惠惠2.55%商铺抵用券券减免50000元总总房款商铺抵用券券减免10000或330000元总房房款幸运大抽奖奖特等奖价值值30000元的的液晶电电视， 还有其它它奖品，中中奖率1100%注：认购卡卡优惠除除商铺总总房款的的2%外外，凡购购卡者从从购卡当当天截止止到开盘盘，每天天都有2200元元的优惠惠，同时时根据总总款的金金额还享享有物业业分级的的优惠，但但购房抵抵用券与与亲友卡卡的减免

22、免总房款款不能累累加。抽奖礼品：奖品名称型号数量一等奖SONY液液晶电视视KVC-332S4400HH1台二等奖海尔冰箱BCD1775TBBD22台三等奖奔腾电磁炉炉PCN2000110台纪念奖美的电水壶壶17P122D若干4、户型情情况（1）房源源统计表表（住宅宅）以下统计房房源为当当天公开开销售房房源（住住宅）栋号户型建筑面积（）套内面积（）户数最低层总价价（元）最高层总价价（元）均价（元/）1栋AB162.06649.48820290688629257764699.18 F274.559.46343922135753384707.78 F177.75561.999935470053689

23、1164653.51 D1138.445110.33914704077672938815176.80 1栋BB162.06649.48823283122429383364648.40 F274.559.411342400935909954708.08 F177.75561.99911353122637049954653.51 D1138.445110.33922701200573219925176.59 1栋CB261.92249.37723288788729947754750.18 B353.24442.4555273500528539985248.90 C284.47767.3554453

24、433946887785459.44 F374.56659.45511350255036690064809.25 F577.81162.0449361299537867764754.99 F669.73355.67370444638602235424.27 2栋AB162.61149.48823285577831227794774.45 D1139.669110.33924691888773727765115.48 F178.44461.99912380099939762214957.42 F275.17759.410364511338130054960.88 2栋BA139.92231.55

25、52B262.47749.37717291299629890084723.90 B353.72242.45512770006C285.23367.35544401555F375.23359.45511387711640452215265.43 F578.51162.04412400366241790005211.20 F670.36655.6138588823栋AB554.35542.45517265288127742224992.67 B763.449.52224278899328956634483.09 C187.34468.22214260666F771.18855.6213671779

26、38307795270.15 3栋BB554.35542.45519265288127742224992.67 B763.449.52221278899328956634483.09 C187.34468.22244136550F771.18855.621367177938307795270.15 3栋CH183.15564.89943360122438893364504.27 J138.06629.742167544317372274483.32 K172.51156.59911326800331134414400.39 4栋A39.22231.46628206700821866685422

27、.95 B661.18849.07730304044632052285104.40 C385.24468.37730447133146703375362.32 C583.97767.35530466133949853395744.18 5栋B58.72249.13319286100930187725006.65 C71.75560.04413700669D1132.008110.55217722933275694475602.21 F74.262.0996398311441489905479.81 6栋H183.54464.89931378733940024424662.32 J138.244

28、29.745171411317840024573.94 K172.85556.59933164770D1栋M158.46644.6333M251.0993918275577728387775475.18 M327.12220.718143700314810095380.01 D2栋M251.099399275577728387775475.18 M327.12220.712143700314810095380.01 合计3710.732943.858165009.97 住宅面积区区间统计计表面积区间(平米)套数所占比例60-699.99918824%70-799.99916620%80-899

29、.99914718%130-1139.99779%20-299.999304%30-399.99911714%50-599.9999111%总计816100%（2）商铺铺房源各各项统计计表名称面积区间（）间数所占比例 所占比重重起价区间总计（间）合家欢儿童童购物街街10-2994631%63%起价约2.5万/平米9630-4992215%50-69921%70-94474%115-115421%219-44611711%潮流生活广广场25-39964%11%起价约1.2-11.4万万元/平平米1640-50064%7711%267-228432%美食娱乐购购物街30-49921%9%起价约2万

30、万元/平平米1250-69975%11811%28911%46111%运动休闲餐餐饮街20-39996%17%起价约1.2-11.4万万元/平平米2640-59985%79-111421%164-119332%265-229343%总计10-4661100%1.2-22.5150商业部分所所提供商商铺并非非总数的的1922套，其其中有66间是为为银行预预留，占占总商铺铺的3%，还有有36间间是为沃沃尔玛的的进入作作预留，占占总商铺铺的199%，实实际提供供商铺1150间间，面积积从100.0664544.344平米最最低总价价26005544元/间间，最高高总价2294556499元/间间，面

31、积积越大的的商铺单单价相对对越低。5、推广配配合：核心传播口口号：幸幸福儿童童的异想想世界广告主题:终结昆昆明地产产暴利时时代50万南市市居民有有梦想销售卖场包包装：花花蓝、彩彩虹门、XX展架、沙沙盘、户户型模型型、宣传传板、销销控板、楼楼书、接接待台、七、报媒推推广统计计分析1、投放情情况光辉城市于于20008年110月114日至至11月月21日日在昆明明主要报报媒投放放硬性广广告共计计16次次，其中中10月月份投放放了6次次，111月份投投放了110次，春春城晚报报6次次、都都是时报报2次次、生生活新报报2次次、云云南信息息报66次；投投放硬广广版面共共计266.5个个版，其其中春春城晚报

32、报111.5版版、都都是时报报1.5版、生生活新报报1.5整版版、云云南信息息报112个版版。报媒统计表表报媒名称春城晚报都市时报生活新报云南信息报报合计投放次数622616投放版面11.51.51.51226.510月份光光辉城市市主要在在春城晚晚报和云云南信息息报上做做媒体推推广，主主要分以以下几个个步骤：1、利利用软文文和硬广广做前期期形象推推广；22、利用用硬广对对认筹卡卡进行介介绍，开开始销售售认筹卡卡；3、利利用硬广广介绍房房源户型型，用软软文介绍绍促销活活动；44、对项项目价值值再次说说明，详详细介绍绍认筹卡卡优惠情情况；55、公布布开盘时时间。从从媒体推推广进度度来看，该该项目

33、的的前期蓄蓄水时间间较长，并并在蓄水水期保持持持续的的形象推推广。2、项目回回顾7月7日，光光辉城市市开始第第一次进进行预约约卡和老老业主卡卡的免费费发放。7月17日日，昆明明主流开开发商官官城地产产新项目目开幕酒酒会隆重重举行。这这也是官官城地产产调整企企业发展展战略一一次记者者见面会会。8月20日日，凡持持有预约约卡的客客户须在在认购前前到售楼楼部办理理认理卡卡并交纳纳10000元。8月24日日，光辉辉城市第第一次认认购开始始，认购购当天共共售住宅宅约4000套，均均价约在在45000元/平米。面面此次认认购仅为为住宅，商商铺并示示对其进进行发售售。10月200日至226日，官官城地产产的

34、两个个项目，光光辉城市市和官城城嘉年华华在柏联联广场做做外展活活动，期期间对光光辉城市市的住宅宅和商铺铺进行了了认购卡卡的发售售。而官官城嘉年年华则只只是对项项目进行行展示，该该项目预预计在明明年的33月份开开始正式式招商，目目前还在在筹备当当中。10月288日，官官城地产产“双城城记”商商业签约约会在北北辰大道道1号智智者山丘丘样板区区举行。会会上举行行了光辉辉城市和和官城嘉年华华的商家家签约仪仪式，开开发商官官城地产产有关负负责人透透露，目目前麦当当劳已经经签约进进驻光辉辉城市，国国际大型型连锁超超市沃尔尔玛也已已经进入入最后的的图纸设设计阶段段。第三部分：总结项目于8月月24日日进行了了一次认认购，