某商业广场专项目开发及理念

1、项目开发背景及项目理念开发背景沪北地区尤其是闸北区相较于市区的发展总存在“滞后”“落后”的感官认识。这其中有历史原因，如上世纪日军侵略对繁华的沪北的破坏；也有之后功能定位的影响，即闸北作为上海对北部地区的交通要塞窗口，聚集了较多外地来沪打工人员；几十年的“腐蚀”，使得闸北区逐渐沦变为“下只角”。近几年上海海商业突突飞猛进进的发展展，使得得上海商商业零售售人均面面积已经经达到了了国际饱饱和水平平。但随随着中心心地价不不断提升升，市区区人口又又因为轨轨道交通通的落实实而不断断向边缘缘化延伸伸转移，边边缘地区区人口密密度不断断上升，而而闸北地地区目前前已经拥拥有800万人口口，区域域内现有有的落后后

2、陈旧、规规模偏小小的商业业设施已已经不能能满足居居民的需需求。在上述的地地区发展展与现状状不匹配配的背景景下，投投资额达达20亿亿元、总总建筑面面积25500000平方方米的大宁国国际商业业广场应应时而生生。项目理念LifeHHub（生生活中心心）。即所谓将“生生活、工工作、消消费”的的人文活活动融会会在一起起，让人人们在一一个多元元的环境境中享受受城市生生活带来来的美好好体验。现代消费者者就是一一批努力力要把生生活中的的所有内内容化繁繁为简的的人。朝九晚六军军训似的的工作规规律让现现代人单单调的想想吐，午午餐时间间相当于于放风，可可谁都没没有精力力和时间间长途跋跋涉去享享受一顿顿美食，就就近

3、解决决一顿是是一顿，和和填鸭没没什么区区别。下了班业余余生活丰丰富的希希望健身身房在隔隔壁，烹烹调美味味的餐厅厅走几步步就到，娱娱乐场所所在视力力范围内内，因为为谁也没没有心思思为了度度过一个个美好的的夜晚而而做上海海一夜游游。周末更不例例外，因因为拥挤挤的交通通让人感感觉仿佛佛一路上上在难产产，不动动用公共共交通工工具能让让周末更更美好。正是基于现现代人这这样的生生活心态态，商家家才不断断把自己己的消费费内容扩扩充起来来，既要要丰富的的消费内内容也要要简单的的消费过过程，方方便、快快捷就是是现代消消费者最最简单的的要求。大宁国际商商城的LLifeeHubb理念的的实质即即，为消消费者在在一个

4、聚聚集点进进行“方便”“快捷捷”“多元元”的消费费。项目概况项目简介大宁国际商商业广场场位于上上海市浦浦西中轴轴交通主主干线共共和新路路与大宁宁路交界界，是沪沪北地区区首个以以liffehuub 生生活中心心为理念念的大型型购物休休闲广场场。大宁国际商商业广场场物业管管理由国国际知名名的第一一太平戴戴维斯物物业顾问问（上海海）有限限公司负负责，信信心保证证。由中中外合资资上海福福乐思特特房地产产发展有有限公司司开发，主主要开发发资金来来自香港港、台湾湾、美国国及新加加坡。项项目的主主要股东东为香港港安泰集集团及崇崇邦集团团，后者者并负责责项目的的开发、市市务及营营运管理理。安泰泰集团从从事房地

5、地产开发发、金融融及贸易易等业务务，曾参参与投资资开发的的上海房房地产项项目包括括企业天天地、翠翠湖天地地、香港港新世界界大厦等等。崇邦邦集团由由香港及及新加坡坡财团组组成，专专注国内内房地产产开发业业务，其其管理层层由资深深房地产产专业人人士组成成，曾成成功开发发多个上上海知名名项目，经经验丰富富。 区区位图一一 区位位图二 效效果图 实实景图项目经济指指标基本指标占地面积550000平方米米酒店面积300000平方米米总建筑面积积2500000平方方米办公楼面积积400000平方米米建筑栋数15栋商业面积1200000平方方米停车位1300个个车库面积500000平方米米电梯每栋均有至至少

6、2部部设备房面积积100000平方米米 建筑功能布布局建筑总平面面布局Square Square 所有115栋建建筑通过过建筑间间廊桥被被划分为为9大组组团（bblocck）,中央广广场设置置在 55、6、88、9组组团的中中间包围围处。 从其建建筑功能能分布情情况来看看，该项项目商业业比重很很大，是是较为典典型的商商业主导导型综合产品。在在下述详详细剖析析中将以以商业相相关信息息为对象象。商业建筑布布局组团栋数规模主题111F3FF购物、餐饮饮211F3FF服饰、影院院511F3FF电器、餐饮饮641F4FF餐饮、服饰饰811F4FF餐饮、电脑脑、娱乐乐941F4FF餐饮、服饰饰、休闲闲10

7、11F3FF购物、休闲闲1111F4FF服饰、购物物1211F5FF购物、餐饮饮、休闲闲从项目总体体布局来来看，主主要涉及及的餐饮饮、休闲闲、零售售业没有有采取绝绝对意义义上的分分隔布局局，而是是采取rremiix的混混合布局局，这对对于沿街街面相对对较短的的本案来来说有利利于消费费人群在在内部商商业主体体的逗留留和消费费。 项目纵向商商业利用用率较高高,多业业态的组组合引入入，使得得一些相相对承租租能力较较弱但档档次较高高的业态态能够在在纵向空空间上生生存。平平均3FF以上的的商业布布置也最最大化了了项目的的盈利能能力。交通动线布布局入口项目为开放放式街区区，共计计入口110处，其其中人行行

8、入口88处，车车型入口口2处人行主入口口排布在在人流密密集处，即即 街角角位置 及 卖卖场位置置人行次入口口主要沿沿街按楼楼栋之间间间距自自然排布布车行入口集集中在西西侧，即即人流最最稀疏区区。动线人行交通动动线与车车行交通通动线有有明显分分界点，分分界位置置为地块块中轴附附近，接接近广场场中心区区。人行动线主主要集中中在地块块东半区区，简单单来看即即平均分分割的“三纵六六横”，中心心广场区区位置即即为 中中心纵 与 中中心横 的交界界处。车行动线占占据范围围较小，涵涵盖面积积约为地地块面积积的255%，为为沿靠停停车场环环绕走向向。人行道与车车道交汇汇处设有有护栏和和人行横横道线，帮帮助人流

9、流、车流流区分和和疏导。业态组合与与分布各业态分布布 一楼业业态分布布图 二二楼业态态分布图图 三楼业业态分布布图 四四楼业态态分布图图 零零售业 休闲闲娱乐业业 非商业业用途 餐餐饮业 酒店店 平面布局街角主入口口处，零零售、餐餐饮业混混搭搭配配，其中中以零售售业为主主要业态态。沿街次入口口处，主主要排布布中型餐餐饮业内街区沿街街，零售售、餐饮饮业混搭搭搭配，不不设置主主要业态态。广场中心，高高度聚集集餐饮业业，形成成广场内内商圈其他内纵深深处，主主要散布布休闲娱娱乐等业业态纵向布局1F采取rremiix混合合布局，即即 餐饮饮、零售售业 混混合穿插插搭配，不不进行明明确功能能分区；各主入入

10、口以零零售业为为主、次次入口以以餐饮业业为主。2F 各组组团功能能分区较较明显，以以广场中中心为起起点，第第一梯度度为餐饮饮业、第第二梯度度（主外外街）为为零售业业，第三三梯度（次次外街）为为酒店业业。3F 各组组团功能能与2FF大致相相似，也也为三级级梯度，原原零售业业份额划划拨部分分给于休休闲业。即即第一梯梯度为餐餐饮业、第第二梯度度（主外外街）为为零售、休休闲业，第第三梯度度（次外外街）为为酒店业业。4F 平面面完整度度较差，布布局较混混乱，大大体布局局意图是是延续各各建筑33F原有有业态的的延续或或设置低低承受能能力相关关业态。各业态组合合统计业态店数比例零售6357.277%餐饮37

11、33.644%休闲109.09%合计110100.000%注：统计对对象不包包括卖场场型商家家业态面积比例零售50000047.622%餐饮40000038.100%休闲15000014.299%合计1050000100.000%注：统计对对象剔出出卖场型型商业业态平均面积浮动修正值值零售8080餐饮250150休闲300500注：上述数数据为实实地采样样数据穷穷举汇总总无论从经营营店数或或者经营营面积而而言，零零售、餐餐饮、休休闲三者者主次地地位基本本保持一一致，即即以零售售业为主主、餐饮饮为辅、休休闲娱乐乐为补充充从各业态平平均经营营面积来来看，零零售业保保持在1150平平方米以以下；餐饮

12、业均值值在2550平方方米左右右，高值值在4000平方方米左右右，即中中型餐饮饮为主流流；休闲业经营营面积跨跨度很大大，部分分如歌城城、影城城的商家家对于面面积需求求很大，而而美容sspa则则将经营营面积锁锁定在33005000平方米米的中型型水准。主流商家经经营分析析业态商家面积楼层零售国美电器30001F3FF宏图三胞25002F3FFInbasse10001F2FFVero modda801F贝拉维拉2501F餐饮KFC2001FPizzaa Huut5001F2FFPapa!Johhn3001F蓝蛙西餐厅厅3001Fred音乐乐餐厅8001F2FF一茶一座2001F乐天小厨3001F2

13、FF莎莱娜意大大利餐厅厅3001F2FF休闲遊歌量贩式式卡拉OOK12004F上影星汇影影城10003F蓝玛专业男男子SPPA10004F玉泉湖足浴浴6003F 从从商家品品质来说说，各业业态的主主流商家家品质均均为中高高档，切切合其商商业定位位。从各主流商商家对于于商业选选址要求求来看：大型零售业业偏好11F33F整体体经营，小小型零售售业则要要求在底底层人流流旺盛处处餐饮业偏好好1F或者者1F2F连租租经营休闲业偏好好3F以上上位置从各主流商商家对于于商业面面积要求求来看：大型零售业业偏好220000平方米米以上，小小型零售售业偏好好1500平方米米以下餐饮业偏好好30005000面积积段

14、休闲业普遍遍在10000平平方米以以上。零售业商家家实景 屈臣氏氏（百货货） 贝贝拉维拉拉（服饰饰） IIn bbasee （服服饰卖场场） onnly（服服饰） 国美美电器（专专业卖场场） 吉蒂蒂屋（摆摆设品）餐饮业商家家实景 Papaa!Joohn（匹匹萨） 沙沙莱娜意意大利餐餐厅（西西餐） DQ （甜点点） 蓝蛙（休休闲酒吧吧餐厅） 肯肯德基（快快餐） 一一茶一座座（休闲闲餐厅）休闲业商家家实景 Lan mmartt SPPA （美美容休闲闲） 上影星星汇影城城（电影影院）项目价值提提升项目与周边边价格关关系位置租金均值15平方米米以下151000平方方米100平方方米以上上本案1515

15、17715共和新路沿沿线1012911810周边社区56565对比本案周周边商业业价格，本本案具有有平均价价值约550%的的提升幅幅度，聚聚集价值值效应非非常明显显。 项目内价格格关系以下价格比比较均建建立在8802200平平方米经经营面积积底层基基础之上上位置餐饮休闲零售中心广场10155 20中心广场次次圈 121517沿街10155对于开放式式街区，沿沿街租金金水准与与中心广广场区域域基本不不存在差差异相对价格低低点出现现在中心心广场次次圈地区区，约为为中心广广场区域域均价的的80%855%三大业态中中，休闲闲业态承承租能力力相对较较弱。本案借鉴项目特征街区式shhopppingg maall交通动线车行、人行行以中轴轴分界；人行为横纵纵布局，横横纵分别别设置主主入口；车行为环绕绕