证大联样写字楼项目产品说明书doc20

1、证大联样写字楼项目产品说明书通过调查分析，传媒、电信、咨询、IT、金融、文化传播、中介代理、贸易、小型拍卖行、工坊等行业可能是本项目比较有潜力的租赁群体。以下简单介绍这些行业的状况。总体分布以上行业在在上海五五大商业业圈中的的分布比比较均匀匀，其中中徐家汇汇区域市市场相对对较小，与与徐家汇汇主要功功能定位位在服饰饰与休闲闲购物方方面有关关。陆家家嘴区域域则是金金融和贸贸易性公公司比较较集中，咨咨询业也也占有相相当比重重；南京京西路和和淮海中中路是上上海历史史和文化化气息最最浓郁的的区域，传传统经济济及创意意经济的的主力，即即传媒、咨咨询、拍拍卖行、文文化传播播、工坊坊等相当当集中，且且档次很很

2、高；而而虹桥主主要依托托古北经经济开发发区，贸贸易和中中介代理理比较集集中。传媒行 业 特 征描 述区域分布以南京西路路、淮海海中路为为主，包包括附近近众多的的历史路路段办公人员构构成编辑记者、版版面设计计、广告告业务员员重要办公设设备联网的电脑脑系统、排排版和印印刷输出出设备、摄摄影、投投影和放放映设备备包括专专门放映映室、资资料室等等电信行 业 特 征描 述区域分布分布相当分分散，五五大商圈圈占全市市比重较较小，以以徐家汇汇和南京京西路为为主，注注重交通通和人流流量办公人员构构成研发技术人人员，上上游业务务人员，销销售人员员，售后后服务人人员重要办公设设备功能强大的的联网电电脑系统统、展示

3、示接待室室、中型型会议室室等咨询行 业 特 征描 述区域分布分布相当集集中，尤尤其集中中在陆家家嘴和淮淮海中路路等处的的高档写写字楼办公人员构构成业务人员，专专业人员员（注册册审计师师、会计计师、精精算师等等），行行业研究究人员等等重要办公设设备中型会议室室、投影影仪和放放映室等等IT行 业 特 征描 述区域分布大多分布在在各区的的孵化中中心，在在商圈边边缘，获获得商务务便捷，同同时降低低场地成成本办公人员构构成业务人员，专专业人员员（编程程人员、游游戏开发发人员等等），售售后服务务人员等等重要办公设设备研发实验室室、功能能强大的的网络设设备和电电脑设备备、产品品展示空空间金融行 业 特 征描

4、 述区域分布商务区中心心最集中中，陆家家嘴主要要为大型型财团，中中小型金金融类公公司分布布比较均均匀办公人员构构成业务人员，专专业人员员（审计计师、会会计师、资资产评估估师等）等等重要办公设设备计算机网络络、保密密设备或或者空间间、内部部安全系系统、档档案资料料空间文化传播行 业 特 征描 述区域分布整体上比较较分散，以以南京西西路和淮淮海中路路较为集集中，其其次为虹虹桥办公人员构构成业务人员、创创意人员员（文案案、美术术设计、摄摄影、策策划等）、制制作人员员（户外外媒体制制作工人人）重要办公设设备电脑网络设设备、摄摄影和放放映设备备及放映映室、制制作工间间等中介代理行 业 特 征描 述区域分

5、布比较分散，虹虹桥和徐徐家汇比比较集中中，在商商务区边边缘地带带比较多多办公人员构构成业务人员重要办公设设备会议室、电电脑网络络、国际际国内长长途贸易行 业 特 征描 述区域分布在虹桥和陆陆家嘴两两个区域域相当集集中，且且规模较较大；其其余各区区分布均均匀，规规模不一一办公人员构构成业务人员、专专业人员员（跟单单、质检检等）重要办公设设备会议室、电电脑网络络、国际际国内长长途小型拍卖行行行 业 特 征描 述区域分布整体数量比比较少，在在南京西西路和淮淮海中路路比较集集中办公人员构构成业务人员、专专业人员员（评估估师、鉴鉴定专家家等）重要办公设设备展示厅、拍拍卖厅、内内部安全全设施等等工坊行 业

6、 特 征描 述区域分布整体数量比比较少，在在南京西西路和淮淮海中路路、虹桥桥等高档档购物场场所内或或者附近近集中办公人员构构成销售人员、技技术人员员重要办公设设备展示空间、制制作工间间、制作作设备等等信 息 提提 示行 业描 述区域分布成长型的的企业结结构有向向浦东聚聚焦的倾倾向，尤尤其金融融与信息息科技产产业的偏偏好明显显办公人员构构成20-550人/单位 为主力力构成 20人人/单位位 为次次主力构构成办公空间特特殊构成成展示 文化化/贸易易交易 文化/贸易/拍卖/金融工作室 文化化/咨询询（律师师）设备室 文化化/ITT、电信信/贸易易/工坊坊/金融融制作室 文化化/贸易易/工坊坊接待室

7、 中介介/咨询询 办公硬件件要求网络系统统/安全全系统/泊车系系统/空空调系统统/电梯梯系统指示系统统商务辅助助系统（大大堂/会会议室/商务中中心/展展示厅/交易厅厅等）商业系统统产 品 框 架 定 位基 本 指指 标用地面积5492平平方米总建筑面积积332266.6平平方米容积率6.05建筑密度（暂暂定）55%建筑层高200 （2个个/单元元）面 积 定定 位面积段配比实际使用面面积100-1150平平方米22%100-1150平平方米200-3300平平方米55%200-3300/3000-5000平方方米50015%700-110000平方米米其他8%商 业 配配 套 定 位位商业面积

8、3000-40000平方方米商业定位内庭式主题题商业街街区品牌/商务务/核心心客户针针对性会展：其其中包括括：会议议、行业业交流、一一般聚会会、专题题论坛、新新产品发发布与宣宣传、小小型特色色展览、教教育与旅旅行咨询询、文化化展示与新型型旅游产产品设计计CLUBB 商商界聚会会场所/休闲商业业态态可分为为几大类类别：吧类：酒吧吧、咖啡啡吧、艺艺术吧 文化艺术类类：特色色书店（比比如说旅旅游书店店、外文文书店等等等）、高高档音响响店、画画廊、数数字影像像店品牌专卖点点：以经经营一二二线时尚尚品牌为为主 餐饮类：快快餐、中中式特色色餐饮、西西式风情情餐厅、主主题餐厅厅、高档档糖果店店、特色色咖啡店

9、店、冰/甜品点点家居商业类类：小型型超市、鲜鲜花、礼礼品航空中介及及银行：钻饰/手表表/古董董：商务中心：内庭式商业街效果演示内庭式商业街效果演示办公楼配配套设施施分析车 位位 指 标英国仲量联联行指标标英国世邦魏魏理仕指指标新地产推荐指标车位分布密密度（个个/平米米）1个/2550平米米1个/2000平米米1个/1550平米米写字楼等级级5A级5A级5A级电 梯梯 指 标平均80000平方方米拥有有一部电电梯，电电梯的平平均等待待时间在在488分钟400050000平方方米拥有有一部电电梯，平平均等待待时间为为45秒秒空 调调 新 风 系 统甲级写字楼楼每人每每小时获获得的新新风量为为50-

10、60立立方米，为为普通写写字楼的的两倍（每每人每小小时300立方米米）燃气锅炉，水水冷系统统组合空空调系统统，244小时单单户自由由开关、自自由调节节室内温温度，并并可以精精确地进进行分户户计量费费用 供 电 说 明明供电容量：应能适适应将来来用电设设备的增增加，用用电量增增大的需需要，变变电所设设计时应应为将来来的扩容容而预留留足够的的空间，一一般在1100000Kww-1220000Kw（根根据本案案面积而而定）供电电源质质量：必必须符合合以下规规定： 电压波波动不大大于15 频率率变化不不大于0.55Hz 波形失失真率不不大于88 允允许断电电持续时时间为442000mss给 水水 系

11、统全自动变频频标准给给水系统统，卫生生间244小时水水源热泵泵板换热热水，直直饮水入入户供应应，中水水系统（满满足SOOHO办办公的需需求）分 摊 说说 明全楼分摊：部分管管井，设设备机房房，物业业用房，公公共走道道，楼梯梯间及前前室，电电梯间，写写字楼入入口大堂堂，消防防控制室室，电缆缆分界室室，电话话交接间间，煤气气表间，水水箱间，卫卫星电视视机房及及公用墙墙体面积积的1/2商务分摊：自动扶扶梯，公公共卫生生间，过过道，大大堂部分分机房，楼楼梯间及及前室，部部分管井井写字楼分摊摊：新风风机房，弱弱电间，服服务间，走走道，公公共卫生生间，楼楼梯间及及前室，电电梯间，部部分管井井配 套套 建

12、议电梯商场设置22部自动动扶梯/办公楼楼设置55部客梯梯/设置置1部消消防货梯梯/3米米/秒车位200个能耗100000-1220000Kv，两两路供电电，自备备发电机机组，保保证3小小时独立立供电照明公共照明5500llux空调燃气锅炉，水水冷系统统组合空空调系统统，244小时单单户自由由开关、自自由调节节室内温温度，并并可以精精确地进进行分户户计量费费用新风甲级写字楼楼每人每每小时获获得的新新风量为为50-60立立方米，为为普通写写字楼的的两倍（每每人每小小时300立方米米）给水全自动变频频标准给给水系统统，卫生生间244小时水水源热泵泵板换热热水，直直饮水入入户供应应，中水水系统（满满足SOOHO办办公的需需求）承重楼板承重不不小于5500kkPa/平方米米柱间距考虑办公楼楼的实际际利用率率，及可可分割性性，（建建议8.255米）大堂500平平方米，挑挑空（两两层裙房房）设计市内跌跌落式水水景或水水幕墙/设置置大堂接接待前台台/大楼楼客户铭铭牌/自自动感应应门、旋旋转门/大理石石地面、装装饰墙/乔木绿绿化、软软装修、装装置画、公公共休息息区走道珍珠白石材材地面、复复合壁布布墙面、矿矿棉吸音音板吊顶顶办公区域地面抛光砖砖、乳胶胶漆墙面面、进口口格栅灯灯具、矿矿棉吸音音板吊顶顶/玻璃璃幕门员工餐厅600平平方米