房地产开发全过程项目管理教材

金凤熙湖技术研发部四月十二日房地产开发全过程项目管理房地产开发全过程项目管理教材第1页序言认识和意识方法和技能几点提议第一部分第二部分第三部分第四部分房地产开发全过程项目管理教材第2页在房地产开发链条各步骤上，越靠前业务含金量越大、对项目效益影响也越大。投资>定位（销售）

>设计>合约>施工>物业管理越靠后业务工作越来越定型，因而能够影响价值也必定越低，但绝不是说不主要！第

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页一、序言房地产开发全过程项目管理教材第3页序言认识和意识方法和技能几点提议第一部分第二部分第三部分第四部分房地产开发全过程项目管理教材第4页受人尊重程度取决于你付出多少而不是得到多少，学会付出和真诚帮助。——“智慧舍得，品味人生”（沱牌舍得酒广告词）希望得到他人尊重，先学会尊重他人，学会相互观赏。不要手电筒只照其它人，应善于从本身找问题。在对其它业务工作不甚了解时，就盲目标相互瞧不上是无知。更不要以为自己工作及自己高人一等，人为地在业务线和人与人之间形成一道鸿沟。对自己一定要有高标准！把每个细节和每个步骤做好、做扎实。自己没有做好时，千万不要去要求或指责他人！我们应该清醒认识到，在全过程项目管理中我们各个业务步骤还都有潜力可挖。第

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页二、认识和意识房地产开发全过程项目管理教材第5页虚心学习各业务线知识，全过程项目管理一定需要辽阔知识面。不要天然认为我不是学设计、更不是搞结构。学习主要靠自学，靠主动学。譬如项目经理希望学习营销定位知识，千万别指望有些人手把手、耐心、全方面教。我们是不是能够在营销进行客户深访时，主动提出我能够开车带你们过去，我到时旁听一下。每步主动、步步主动。有了深访过程，后面在定位汇报讨论过程中是不是更有感觉了？能发表一点专业意见了？要让他人瞧得起，自己还得有些货。应时刻记住我们是专业型管理。英雄不问出处。我们项目管理者能够是各个专业背景和业务线同事来担当。第

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页二、认识和意识房地产开发全过程项目管理教材第6页2.

“什么是好项目”？

我们作为房地产开发商发展好项目不但仅是设计效果美观、或者销售火爆、再或者工程质量良好，而应该是在当初政策法规、市场情况、企业发展目标等限制条件下做到经济效益优良，社会形象良好，政府、客户和周围小区居民满意高度统一。

诚然，要达成上述目标是非常困难，但假如我们能够从项目发展伊始就有意识进行全程项目策划和组织实施，经过项目发展大目标来统一项目发展子目标，包含各业务线目标，并提出对应保障办法和“取舍”，那么高质量项目发展也就有了基础。问题：什么是好施工图？什么是好分判？二、认识和意识房地产开发全过程项目管理教材第7页序号评价内容细化指标责任部门配合部门1项目盈利水平①成本利润率；②内部收益率（全投资）；③财务成本；④最大资金占用额；财务部合约/营销/项目2项目社会形象①项目品牌形象；②相关政府部门满意度；③周围居民投诉或上访率；项目发展部营销3项目成本控制①成本指标控制水平；②节约或控制成本主动性方法及效果；③成本投入和产出比合约管理部财务/发展/营销/设计/项目4项目进度控制①项目发展计划执行情况；②重大节点目标完成情况项目发展部发展/营销/设计/合约5工程质量、安全文明施工①取得奖项；②事故率；③企业联合验收评分；④业主满意度或投诉率项目发展部发展6项目部建设①项目部管理和技术人员培养（含专业部门）；②企业其它部门满意度；③制度和流程建设及执行力；④廉洁自律情况项目发展部二、认识和意识2.

“什么是好项目”？

项目发展质量评价标准房地产开发全过程项目管理教材第8页序言认识和意识方法和技能几点提议第一部分第二部分第三部分第四部分房地产开发全过程项目管理教材第9页1.

项目发展全流程和控制点

作为项目标统筹者，项目经理需要熟悉项目发展全流程和控制点，知道在项目发展过程中有哪些工作要依次展开，哪些工作需要重点关注。全流程明确了项目开发全过程中各业务部门工作流程和搭接关系，明确了需企业内部评审主要节点工作和需企业讨论决定主要事项。项目发展部可依据该流程进行项目发展管理和控制，主动推进项目各阶段工作。三、方法和技能房地产开发全过程项目管理教材第10页3.

项目发展全流程和控制点三、方法和技能房地产开发全过程项目管理教材第11页土地贮备是企业发展生命线，是全部项目发展起点，吸纳土地质量直接关系到项目发展质量，是房地产项目发展关键步骤。序号责任部门资料（或结果）内容备注1.1投资土地竞买（或收购）成功并签署相关法律文件1.2投资支付土地款及办理用地手续包含可能存在拆迁、绿化迁移和障碍物移除等1.3项目/发展确定项目发展进度节点计划，编制A－1版项目发展计划1.1项工作后14天完成；明确项目主要节点计划，需企业讨论确定并上报1.4财务/合约可研阶段成本预测并制订初步成本目标1.1项工作后14天完成；需企业讨论确定并上报1.5项目确定项目发展纲领（项目发展纲要）1.1项工作完成后30天完成（项目定位基本确定后），营销、设计、合约、发展等部门参加，提出项目发展构想和策划，需企业讨论确定1.6财务/投资办理企业营业执照和税务登记等手续需注意争取注册地在税收、奖励政策和开发支持方便优惠政策1.7发展办理企业开发资质手续1）

土地贮备阶段假如土地买错了，后面就极难扭转乾坤了，幸好我们还没有！房地产开发全过程项目管理教材第12页序号责任部门资料（或结果）内容备注2.1投资提供可行性研究汇报中市场和项目部分资料1.1项工作后7天提供2.2营销市场调研2.3营销消费者调研2.4营销项目定位汇报需企业讨论确定后上报，在后期工作中需依据市场和规划设计实际情况给予调整和深化2.4.1设计配合多方案分析需重点关注，该步骤对于项目标盈利水平和成败至关主要2.4.2投资配合进行多方案测算2.4.3发展/合约配合进行技术方案、设备系统和成本方面评定将延续至3.2项工作阶段2.5营销/设计/项目确定项目配置标准（指导规划设计，并进行成本控制）——希望能够将该项工作深化并标准化（层高、户型细节、车位、架空层、大堂、配套设施、材料设备及系统）需企业讨论确定，（在工作时间紧张情况下能够分规划设计前和规划设计后两个阶段）2）

项目定位阶段

该阶段工作主要明确项目定位和发展方向，是项目发展灵魂和基础，为随即规划设计工作指明方向，是整个项目发展过程中关键性工作。定位工作最具挑战性在于发觉或创造需求，将项目价值最大化，并满足企业对于回报率、回款速度等要求，从而为后续营销工作和实现项目发展目标奠定基础。房地产开发全过程项目管理教材第13页2）

项目定位阶段其实上述较多工作是需要在拿地可研阶段就分析清楚，只是在定位阶段还需要做到更为细致和深入。营销工作有时感觉像打篮球，门槛似乎不高，轻易上手，谁都能够上场来两下，但要打成国家队或者NBA水准就完全不是这么一回事了！

营销工作有时就像人生总结，有了那些生活体验，才能有更深刻认识。譬如以前参观别墅项目不太了解为何要分男主人房和女主人房，现在知道了部分原因：人到一定阶段应酬多了、回来得晚了，而且呼噜声愈加波澜壮阔了，为了降低干扰，提升睡眠质量，分房睡是一个需要。自己装修过房子、买过家俱、使用过，对于卧室开间、淋浴房净尺寸意味着什么就更清楚了。房地产开发全过程项目管理教材第14页2）

项目定位阶段

我们首先需要非常熟悉市场，熟悉客户。尽可能找出我们能够充分利用企业品牌、地块价值，同时契合客户需求、尤其是潜在需求，能够顺利去化产品。简单按照市场模仿是轻易，引领是要有水平。

产品定位一定要准确，包含产品类型、楼型、户型、户型尺度、车位配比，以及配置标准等，定位是否精准在后续步骤销售速度和溢价就能够给予检验。（我们千万认为不可卖得好就是定位精准，卖得不好就是温总理又调控了）定位简单来说就是：找准市场和客户，

寻找自己机会点，把竞品打败，争取快速销售回款和高回报。感兴趣同事可于年7月18日听卫国红总经理关于《中国房地产营销方法论》详述，我就不班门弄斧了！房地产开发全过程项目管理教材第15页序号责任部门资料（或结果）内容备注3.1提供设计基础资料3.1.1投资土地拍卖文件（含规划条件）1.1项工作后7天完成3.1.2投资用地红线图、地形图电子文件1.1项工作后7天完成3.1.3发展/项目周围管线接驳图（含雨水、污水、给水、燃气、供电位置及标高）1.1项工作后30天提供设计部，项目部负责现场确认3.1.4项目进行场地标高实地测量，出具网格图1.1项工作后30天提供设计部3.1.5营销项目营销定位汇报初步形成后即提供设计部；正式定稿后再次提交设计部3.2设计规划方案设计需企业讨论确定后上报，（注：规划设计前和过程中需同相关主管部门多沟通，以尽早了解政府想法和意图；规划设计中后期需要施工图单位及时介入）3.2.1设计/营销主要指标和配置标准过程检讨，修订项目定位汇报3）

规划设计阶段

规划设计工作是将营销定位给予落实，将文字描述转化为可实施工程图纸，并在营销定位基础上进行深化和优化，是整个项目发展过程中关键性工作。该项工作含有极大挑战性和综合性，需要取得政府、周围居民等多方面认可，同时要在该阶段综合考虑并落实影响项目发展质量很多事项。该项工作可与营销定位工作基本同时，以节约周期。房地产开发全过程项目管理教材第16页序号责任部门资料（或结果）内容备注3.1提供设计基础资料3.1.1投资土地拍卖文件（含规划条件）1.1项工作后7天完成3.1.2投资用地红线图、地形图电子文件1.1项工作后7天完成3.1.3发展/项目周围管线接驳图（含雨水、污水、给水、燃气、供电位置及标高）1.1项工作后30天提供设计部，项目部负责现场确认3.1.4项目进行场地标高实地测量，出具网格图1.1项工作后30天提供设计部3.1.5营销项目营销定位汇报初步形成后即提供设计部；正式定稿后再次提交设计部3.2.2设计/发展确定车库面积（或车位数量）、形式和位置注意半地下和地下车库选取，地下车位配比数量，与成本关系较大3.2.3设计/发展确定人防面积及位置3.2.4设计/发展确定消防通道和登高面等主要事项（与楼型相关联）3.2.5设计进行土方平衡计算，确定场地标高3.2.6设计/营销/发展/物业确定配套用房面积及位置（居委会和物业等）3.2.7设计/发展估算小区用电量，初步确定变电所数量和位置尽可能提前办理用电咨询以确定变电所数量和位置，不然后期调整难度较大3.2.8设计/发展/物业确定小区垃圾房、煤气调压站、门卫房数量和位置房地产开发全过程项目管理教材第17页序号责任部门资料（或结果）内容备注3.2.9设计/发展初步日照分析预防因计算软件和要求差异，造成日照结果偏差较大3.2.10发展/项目配合进行面积测绘、抗震、报建流程和过程中规划等相关部门咨询3.2项工作全过程3.2.11设计/发展夜景灯光和交通分析等相关内容咨询和设计3.2.12设计出具岩土详勘工程布点图为节约周期可在3.2.9项工作后先出具初步布点图供合约招标，待3.3.5项工作完成后调整完成正式布点图3.2.13设计/营销、发展、项目综合考虑售楼处、样板区和销售通道；注意分期建设和入伙项目在一期项目内为满足分期验收和入住要求，需在当期满足供电、供水、燃气和消防等要求注意将安防和消防监控室设在一期，消防泵房和水箱、生活水泵房和水箱、燃气调压站、变电房和垃圾房设置在一期范围内3.2.14设计/发展物业体型系数控制以控制节能和保温成本3.3报建3.3.1发展/项目项目立项1.1项工作后30天完成；市区项目待规划方案批准后办理3.3.2发展/项目环境保护审批3.3.1项工作后10天完成3.3.3发展/设计日照分析3.2项工作完成后马上开始3.3.4发展/设计交通评定3.2项工作基本完成后即开始；园区项目不需要3.3.5发展/设计规划方案审批园区需增加夜景灯光方案；市区需召开评审会，并网上公告3.3.6发展办理规划批文和《用地规划许可证》3.3.5项工作完成后马上开始3.4项目编制B－1版项目发展计划3.3.5项工作后7天完成，需企业讨论确定3.5财务/合约成本预测（规划设计阶段）3.3.5项工作后7天完成；需企业讨论确定后上报3.6项目/各业务部门编制项目发展纲要（针对项目整体发展目标并分解落实，全方面提出项目实施计划和保障方法，包括到各业务线）3.3.5项工作完成后15天完成，需企业讨论确定3.7设计/发展/项目确定项目施工图设计标准（指导施工图设计，并进行成本控制）3.2项工作完成前5天完成；需企业讨论确定房地产开发全过程项目管理教材第18页3）规划设计阶段

除了投资买地外，当前国内住宅房地产项目标关键点就在定位和规划设计两个阶段（含规划报建），其它业务基本都算不上关键、关键业务（因为从严格意义上来说是能够外包）。

规划设计一旦定了，项目就完全定型了。规划设计绝对值得我们各位项目负责人全程、细致跟进，应该能够学到很多有价值东西。千万别出现西游记中八戒与悟空对话，“猴哥再给一个人生果给俺老猪，我还没吃出味道呢”。其中关键点和难点是我们必须去经历、磨练和掌握。

规划对于项目盈利和成本影响是决定性！规划除了我们常规知识点外，一定要注意处理好报建这个步骤，规划设计和规划报建是无缝搭接、紧密穿插！其实国内报建在不包括强规和红线基础上，我们需要给政府一个合理解释或理由，能说得通，这就要求我们对于规范了解深度和灵活利用，千万不要自己先认为不符合，应该好好想想怎么才能符合。当然先处成哥们还是必须，这么他没有理由一定要不让你过。房地产开发全过程项目管理教材第19页3）规划设计阶段常规来说在规划设计阶段要注意关注：车位数量及配比，车库形式（全地下、半地下、机械式等）、场地标高、面积计算（测绘）等。突破规划条件。以胥江府为例，在规划设计阶段，企业成功取得项目限高和限低

条件突破，以及取消建筑沿胥江退让用地红线10米限制。其意义在于防止

建造两栋造价较高但销售单价基本与高层公寓靠近超高层，同时增加了高售价

联体别墅物业。若保守按照两栋超高层面积累计3万平方米，单方造价比高层

提升30%计算节约建安费用约1200万元。项目增加联体别墅物业9045平方米，

按照单位售价比公寓提升10000元计算，考虑不一样物业成本差异，预计增加税

前利润约7500万元。房地产开发全过程项目管理教材第20页3规划设计阶段房地产开发全过程项目管理教材第21页3规划设计阶段

细致规划排布基本防止日照影响损失。胥江项目在3.5高容积率情况下，通过提前进行多轮日照分析，优化规划布局和楼型、户型组合，成功使得本项目在充分利用胥江景观资源前提下确保住宅日照计算均经过，防止了日照缺点带来销售损失。（市区住宅若日照计算不经过则不能作为住宅性质销售）

面积计算规则充分利用。苏州市区规划部门和房产部门在面积计算规则上有一定差异，这给我们户型创新，尤其是赠予空间带来较大困难。经过协调和报建技巧处理，我们在高层复式公寓中赠予了大量阳台、大露台和两层挑高客厅及玄关面积。其它平层户型也赠予了较多入户花园、空中花园、花池、凸窗等附加空间。除此之外，能够利用规划部门报建阶段并不采取报建蓝图测绘面积和完工规划面积实测空档，多做面积。别墅和高层半地下车库认定和自然通风条件认定。房地产开发全过程项目管理教材第22页序号责任部门资料（或结果）内容备注4.1合约详勘单位招标并提供岩土勘察汇报3.2项工作基本完成时开始4.2发展岩土勘察报建4.1、3.3.5项工作完成后马上开始4.3设计扩初设计（经常不与施工图设计显著分开），提供抗震扩初设计文件4.4发展抗震扩初报建4.1、4.3、3.3.5项工作完成后立即开始4.5设计施工图设计（普通分桩基和主体两部分）注意施工图设计前施工图设计标准讨论确定4.6合约合约分判4.5项工作后马上进行，实际工作中经常需工作搭接4.6.1合约确定监理单位可与4.5项工作同时进行4.6.2合约确定桩基和总包单位4.5项工作完成后马上开始4.7发展报建4.7.1发展建筑、结构施工图审图4.5项工作完成后马上开始4.7.2发展消防施工图审图4.5项工作完成后马上开始4）

扩初和施工图设计阶段扩初和施工图阶段主要是深化设计方案，方便真正工程实施，并为报建、合约分判和现场施工等工作创造条件。房地产开发全过程项目管理教材第23页房地产开发全过程项目管理教材第24页房地产开发全过程项目管理教材第25页房地产开发全过程项目管理教材第26页房地产开发全过程项目管理教材第27页房地产开发全过程项目管理教材第28页房地产开发全过程项目管理教材第29页房地产开发全过程项目管理教材第30页房地产开发全过程项目管理教材第31页房地产开发全过程项目管理教材第32页房地产开发全过程项目管理教材第33页46．凡事不要说＂我不会＂或＂不可能＂，因为你根本还没有去做！

47．成功不是靠梦想和希望，而是靠努力和实践．

48．只有在天空最暗时候，才能够看到天上星星．

49．上帝说：你要什么便取什么，不过要付出相当代价．

50．现在站在什么地方不主要，主要是你往什么方向移动。

51．宁可辛劳一阵子，不要苦一辈子．

52．为成功找方法，不为失败找借口．

53．不停反思自己弱点，是让自己取得更加好成功优良习惯。

54．垃圾桶哲学：他人不要做事，我拣来做！

55．不一定要做最