水产大厦整体营销推广计划

水产大厦营销推广计划呈送：荣盛地产水产大厦营销推广计划水产大厦营销推广计划PAGE23PAGE23中原策划部前 言我司通过对本案现有体量以及所处区域和周边竞争楼盘进行综合对比分析，20**年营销推广围绕竞品项目“金户。目 目 一项目宣传包装策略 3（一一项目宣传包装策略 3（一项目客群定位 （二项目形象定位 1、项目标识2、项目案名建议3、项目卖点总结4、项目推广定位建议5、广告语建议（三现场包装建议 1、产品楼立面2、楼前停车广场3、销售工具包装二（三现场包装建议 1、产品楼立面2、楼前停车广场3、销售工具包装二营销推广策略 （一推广策略建议 （二推广时机选择 10（三销售策略 101、销售方式选择2、价格策略3、促销策略4、租售队伍的组建5、租售预期6、物业经营管理（四（四销售执行策略 14（五（五各阶段销售推广安排 15三推广计划及费用估算 三推广计划及费用估算 19（一推广计划 20（二营销费用预算 20附：工作时间表一、项目宣传包装策略（一）项目客群定位（一）项目客群定位根据本案的产品形态，我们将项目的目标客群锁定如下：商业部分（地下至地上二层：1、投资买家；2、现有冷冻冷藏食品经营业户；3、餐饮、娱乐经营业户；4、物流配货业户。商住部分（三至六层12、水产院内现有外埠冷冻冷藏食品驻长办事处；34、广告、代理经销商等小规模企业。（二）项目形象包装（二）项目形象包装1、项目标识（LOGO）LOGOLOGO速记住产品，并会产生积极的联想，达到视觉传播的目的。标识一： 标识二：标识三： 标识四：以红色为主背景色，配合深蓝烘托出商务的成功事业特色。标识二创意诠释红色配合黄色为标准的宫廷色，沉稳、内敛而不失大方。海蓝色，与大厦名相辅相成，用蓝色烘托出水产的代表。标识四创意诠释：虚拟化龙腾虎跃，本大厦是融商务、商铺、批发等为一体的产不同蓝色的搭配，通过色调的变换凸现商务气质。2、项目案名建议：鸿运大厦（突出楼体的综合性。合商家或企业希望事业一帆风顺、鸿图大展的心里期望。3、项目卖点总结区域优势：新站前商圈地段优势：升值潜力产品品质优势：全框架结构配套优势：冷库、库房及大型停车场4、推广定位建议1）淘金新基地 创富火车头!前商圈的形成指日可待，新的创富基地潜力无限；·既说明了项目所在的位置，又点出了区域未来强劲的发展潜力；2）中小企业站前商务基地。本案3—6层定位为商住用房，根据实际情况，目标客户主要集中在小型企业及外地企业驻长办事处机构，可为其提供办公及简单居住功能，这种双重实用性是此类企业尤其是驻长办事机构的最佳选择。5、广告语建议、到新北站淘金去!·突出机会稀有性。第一时间拥有本项目物业，便是在第一时间抓住了新站前商圈淘金的商机。·站前商圈寸土寸金是不争的事实，本案正处于新站前商圈的核心，这样的投资机会更是千载难逢，其巨大的升值潜力不言自明。、续写站前商圈创富传奇（百万富翁加工厂。北站房是长春站的延缓，新站前商圈自然是站前商圈的延缓，人流如织，商贾云集的站前商圈就是明天新站前商圈的样板，无论投资、经营，这里都是创造财富传奇的新大陆。、多功能高效办公坊，专为中小企业打造。3—6、出租赚租金，自营得现金3~6导。轻松投资，全程无忧。67、全框架结构，空间自由组合。8、配备冷库、库房及大型停车场，优先服务业主。院内现有冷库、库房、停车场及货运铁路线等配套优先为业主服务。（三）现场包装建议（三）现场包装建议1、销售接待中心包装的象征，客户对项目的信心也起缘于此，因此销售中心的作用不容忽视。议将销售中心设于“扬子KTV”（可租用其右侧一楼房间，并通过户外广告指示牌作为引导。置接待台、讲解区、洽谈/签约区、宣传品展架、洗手间等功能区，并适时播放背景音乐。销售中心外部进行门庭装饰，规划停车场，进行小规模绿化。2、产品外立面建议项目周边建筑要么为老楼，要么为已褪色的外墙涂料，色调陈旧。本项目若在外立面造型及用料、色彩上下些功夫，便会从周边环境中脱颖而出，从而以视觉效果提升项目形象，吸引客户注意，支持产品销售。并且，近在咫尺的“金玉良园”外立面效果将来会比较抢眼，我们若忽视外立面包装，很有可能会陷入被动局面。5将兴起的北站建筑群相协调。破损、不褪色；示意图例：3、商住样板房展情景营销，置业顾问推介与实地感受相结合，会具有更强的说服力，4、楼前停车广场标志，并辅以适当的绿化。标志，并辅以适当的绿化。5、销售工具包装DM售工具。项目所需销售工具：（一）推广策略建议DM 户型单张 招商说明手册 置业明细表 VI手册（待定二、营销推广策略（一）推广策略建议原建议本案以为主要推广形项目达到有效性、针对性销售。利用市场资源采取阻截、跟随等广告手段达到资源的整合与合理利用利用市场资源采取阻截、跟随等广告手段达到资源的整合与合理利用项目进行状况示意 （二）推广时机选择（二）推广时机选择1、客观原因（市场竞争情况）20**32、主观原因（项目工程情况）20**32—320**6时期。3、时机选择结合工程进度（主观原因）以及周边竞争项目（客观原因）推广步调考虑，本案应在20**年年初即推入市场，借助即将现房优势、地段优势吸引部分目标客户群的关注，再利用周边项目的辐射性宣传，借势拦截目标客户，通过高质、高速工程，低价快速吸引人群，从而促进销售。（三）销售策略（三）销售策略1、销售方式选择目标客群，减少销售阻力，同时快速的回笼资金。采取以下的销售方式进行，以鼓励购买物业为主要目的。3~6层商住、办公楼部分以销售为主：A、分期付款从消费者的角度考虑，为解决项目贷款阻力所采取的一种销售方式。3~630%，70%30%，40%。B、先租后售客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，将如数退还此前的租金总额，并且按租住时议定的房价出售。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，可以先将物业出租，而作出决定，效率极高，同时，一栋大厦可以有两批客户，市场承受面宽广。某一固定层采用此种销售方式。地下一层以及地上一、二层租售相结合：A、产权式包租2年32B、分期付款1款。C、以租代售11则其前租金计入总房款中，发展商按当初议定的房价将房产销售给租户；如1年后租客不购买房产，则发展商不予退还其定金，产权归发展商所有。D、回购销售5回购房产。2、价格策略A市场价格的综合情况及本项目的优劣势来制定本项目的整盘均价。1~6B、价格浮动控制采取明价、暗价相结合的策略，根据工程进度以低开高走的形式进行。以项100/平米，但暗价（际成交价）底线不变。3、促销策略采用事件式营销的策略，针对周边竞争项目提炼卖点，突出现房的优势。中原建议在项目现场装修出示范样板间（3~6层办公部分，从而吸引周边客户使其对项目产生浓厚的兴趣。通过样板间的情景式引导最大程度的促进成交。4、租售队伍的组建售难度较大，主要表现为：客户拓展渠道困难；投资型客户更趋理性，说服难度大；客户承受能力有限，成交周期长。因此销售人员的素质以及销售队伍的组建至关重要。对等谈判，增加客户的信任度；顺应客户集中购买的趋势；本案销售队伍组建建议：针对本案的客户定位：采用“租赁客+投资客”的寻找策略针对本案3~6层商住或写字间客户的销售策略，我司认为本案适合采用挖采用区域发单、小组公关谈判的形式进行。小组公关模式：是由秘书——销售代表——销售经理所构成的流水作业过程，适合整售策略。销售人员构成：秘书：1销售代表：4（2在外面寻找商铺、投资客户（2。销试人员：2销售经理：1人，统筹安排销售的整体工作。负责客户前期谈判工作，包括销售代表小组的调配管理工作，掌握小组成员的客户，与客户谈判的进度，并协助组员完成谈判，以及谈判成功后期的客户服务工作。并及时与开发商沟通销售进展状况。5、物业经营管理负责对于地下一层散铺面的统一、有序的日常管理工作。同时聘请知名商业管理公司做商业管理顾问，既可以进行正规科学的管理，又可以提升物业品质。（四）销售执行策略（四）销售执行策略1、接待（坐盘销售）的依赖性强，对客户来访量要求高，灵活机动性不够。2、直销3、销售执行总结域外部的客户，达到促进销售的目的。（五）各阶段销售推广安排（五）各阶段销售推广安排本案在整个销售推广周期内按时间可划分为以下几个阶段。推广预热期（20**2—20**4）项目强销期（20**5—20**7）持续销售期（20**8—20**10）收尾销售期（20**11—2006年31、推广预热期时间：20**2—20**43时期建立项目在市场上的知名度，为后面的销售推广做预热性的铺垫。项目在市场的知名度。阶段所需前提、工地现场包装完毕；、售楼处设计施工完成（包括内外装修；展板、模型；、具备社区效果图及单体效果图；、招商说明书、户型图集，宣传单页（DM）印刷完毕；、销售队伍组建、培训完成；（。阶段目标识，为后面的正式发售做铺垫。项目正式发售积累一些客户资源。本时期推广的具体工作场包装和售楼处的包装来推销自己，并根据来电来访情进行客户跟踪。2、项目强销期时间：20**5—20**7部分意向客户，项目正式发售各项条件已经具备。对点的方式进行。本时期推广的具体工作销售必备条件、销售资料（价格表、付款方式、认购书、物业管理公司及其费用；、项目工程入伙、示范样板间开放、其他相关工作到位。阶段目标一定范围内为市场所关注，初步树立该项目的品牌形象。、聚集人气，为项目造势。、达到部分单位销售、发展商资金回笼的目的、通过对竞争项目客户跟随策路，最大聚集项目人气。、在本阶段内，通过各种销售方式的配合，争取尽量多的客户成交。宣传推广安排DMDM销售渠道、售楼处现场吸引客户；、竞品项目跟随策略；、专送广告、户外广告、直销宣传带来的客户3、持续阶段时间：20**8—20**10销售推广目标、通过多渠道宣传保持市场热度；、利用节假日的促销和公关活动，带动项目销售进程；销售必备条件、前期销售目标完成良好、市场的形象得到认同、物业服务的介入销售宣传渠道、通过促销活动促成的销售；、老客户带新客户渠道（业主推荐计划；、其他渠道（如直邮广告等4、收尾阶段时间：20**11—2006年3月销售推广目标、巩固前期物业形象；、促成剩余单位的销售销售渠道、老客户带新客户渠道；、利用中原的客户网络渠道。（一）推广计划、其他渠道（如直邮广告等三、推广计划及费用估算（一）推广计划本案商住部分总建筑面积320040根据本项目的工程进度和其他楼盘的销售速度，预计正式销售时间为1年（以时期时间工作内容开工前工作20**.12-20**.2租售队伍组建、销售工具准备售楼处布置、户外广告牌设立等时期时间工作内容开工前工作20**.12-20**.2租售队伍组建、销售工具准备售楼处布置、户外广告牌设立等导入期20**.2-20**.4销售中心装饰、工地工程进行、工地现场包装路旗设置、直销人员派单进行等热销期20**.5-20**.7样板间展示、销售资料的续接、直销行销、大客户公关、招商进行、SP活动等持续期20**.8-20**.10直 效 行 销 的 深 入 进 行 ，客户口碑效应，老带新启动。收尾期20**.11-2006.3促销活动的进行，促进尾房的最后销售（二）营销费用预算（二）营销费用预算根据项目定位进行预算分析：3~62650/300080%63630/平米/70%33万；一、24005500/80%，其10561725万元，五年内总租售额达到1857万元。10%，180万为宜：支出列项费用预计（万元）工地现场包装指示牌0.5户外广告牌3支出列项费用预计（万元）工地现场包装指示牌0.5户外广告牌3道旗0.8围档制作0.5销售工具准备售楼处包装5宣传单页10户型图集2示范样板间装修（物品）5活动费用5不可预测费用3总计34.8附：工作时间表时间安排工作内容20**年12月——20**年2月售楼处设计销售工具准备销售队伍组建20**年2月——20**年3月销售资料制作及培训销售中心施工销售相关法律文件现场销售环境改造价格表及付款方式20**年3月——20**年4月工程施工进行认购书、买卖合