房地产中介服务管理方案

房地产中介服务管理方案房地产中介服务管理方案房地产中介服务管理方案资料仅供参考文件编号：2022年4月房地产中介服务管理方案版本号：A修改号：1页次：1.0审核：批准:发布日期：房地产中介服务管理方案广州地铁物业管理有限公司房地产中介服务管理方案（讨论稿）1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势，能伴随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务将是地铁公司多种经营支柱，特别从明年开始，地铁房地产开发将进入发展期，既有地下商场、地面商场建成，又有住宅小区开发销售，因此需要房地产中介提供优质的中介服务，这也是我司开展中介服务的目标之一。2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟总公司大包租资源有近100间商铺约万平方米、540套临租房约万平方米、247套代管房约万平方米、三间农贸市场约7千矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50%；我司现有五个在管的物业小区，在管面积超80万平方米，服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的基础，通过专业的中介服聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户群，从而创更高的经济效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制，自主经营，独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介公司相近，因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十1多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的培训和实践操作，能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人才，能强化经营人才队伍。我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产中介服务机构资质证书》，中介资质证号为，我残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备了开展房地产中介服务的基本条件。为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施，明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供优质的服务，为公司创造更高经济效益，特制定本管理方案。2一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段：初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客户群体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动性，从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素，因此在中介服务人员的薪酬方面将采用：1、底薪+提成（适用金兰、金道小区）；2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）。各酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩，并以此作为个人的升职、调职、解聘、评先等的依据。四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经验，下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证。五、本方案在实施后，将收集实际的操作情况，定期修改本方案。3市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责公司房地产中介服务资质的申办、年检；负责对小区房地产中介服务业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责收集相关的信息，供公司经营决策。财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度；负责指导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务人员的业务提成的核对工作；负责对相关中介服务合同的执行进行跟踪、监控。综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中介人员每月的工资发放。按不同的阶段，小区管理处有不同的职责：1、初始阶段小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。2、起步阶段小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：4办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。3、成长阶段小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等，另一方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮助。4、公司化阶段小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。5一、初始阶段的管理模式1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期，公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育顾客群。2、初次阶段实施时间：用3—8个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间，条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。作，保证做到升级一个成功一个。3、初次阶段管理方式：（1）在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、小区收费、客户回访等，具体办法是（主要是金兰、金道小区，其它小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移，直接面对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员按本方案的要求操作。（2）操作流程：A、大包租物业：按《地铁物业租赁程序与规定》办理。B、业主委托物业：由业主填写《物业销售/租赁委托书》一式两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。的《物业销售/租赁委托书》送市场部，市场部负责办理盖章手续。6办好手续后小区与业主各执一份《物业销售/租赁委托书》；小区经管员根据《物业销售/租赁委托书》建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理物业，小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档；业主要求撤销代理的物业，由业主填写《撤销物业代理茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。销售/租赁书》，并经小区主任签名同意后生效，小区经管员根据小区主任同意的《撤销物业代理销售/租赁书》在代理出租物业台帐上做好撤销登记。C、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客户认为符合销售/租赁条件，经管员负责与业主联系，业主与客户的销售/租赁条件达成一致，经管员负责收取业主与客户的中介服务费，并协助业主与客户签订《销售/租赁合同》（我司无需在《租赁合同》中签名和盖章），《销售/租赁合同》一式贰份，业主、客户各执一份（我司留复印件）。D、租赁中介服务费收费标准序号物业类别售/租签订方式租户类别中介服务费收费标准地铁外租户月租金的50%新签地铁内租户50元/套1大包资源租地铁外租户月租金的25%续签地铁内租户30元/套业主月租金的20%-50%2外委物业租新签租户月租金的50%-100%新签租户月租金的50%3其它物业租租户月租金的25%续签买方成交价的1%4物业售卖方成交价的1%7售房的中介服务收取：根据售房总价的1%各向买卖双方收取中介服务费，情况特别的经公司总经理同意可酌情减收。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。4、初始阶段的薪酬（1）金兰、金道小区采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小区采用：岗位工资+提成。（2）金兰、金道小区经管员底薪计算方式：82004年52004年62004年72004年82004年92004年2004年2004年2005年12005年2005年32005年42005年52005年6合计时间月月月月月10月11月12月月2月月月月月籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。项目地铁外户数2344126123新签合同地铁内户数17122431213633地铁外户数844744314898275续签合同地铁内户数113176127622956384119地铁外面积95511279新签合同預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅。地铁内面积1896渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。地铁外面积4304874098续签合同铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴。地铁内面积606573067343擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。地铁外租金292177154681111223新签合同贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉。地铁内租金54613333坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。地铁外租金399633845续签合同蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。地铁内租金2271206945499買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。小计9时间2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月合计项目綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。商铺户数121111313115新签合同地铁内户数商铺户数312412442311230续签合同地铁内户数商铺面积71新签合同驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针。地铁内面积商铺面积12620125续签合同猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。地铁内面积商铺租金260049614971067852531新签合同锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。地铁内租金商铺租金5493412续签合同構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯。地铁内租金小计102004年5月～2005年4月中介服务费标准中介服务费时间项目地铁外户数23新签合同地铁内户数2450元/套1200地铁外户数73续签合同地铁内户数10730元/套3210地铁外面积新签合同地铁内面积临租房地铁外面积续签合同地铁内面积地铁外租金50%新签合同地铁内租金地铁外租金25%续签合同地铁内租金新签合同户数11续签合同户数27新签合同面积商铺续签合同面积新签合同租金50%续签合同租金25%小计11底薪推算表序号小区名称05年经营指标（不含物业管理服务费）系数年底薪（占经营指标%）1金兰小区26847552金道小区254561813合计5230373輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃。本表是按下达指标数来推算年底薪，实际情况按完成情况来计算年底薪，如果完成年指标的80%以下（含80%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的80%—90%以下（含90%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的90%—100%以下（不含100%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的100%以上，年底薪的提成系数为%,超指标完成按超出部分的3%-5%计提超额奖，具体在年终时统一结算，差额或超出部分在年终奖金中体现，中途调尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰縭。岗的核实完成指标数后一性结算。小区经管员年底薪推算年提成推算超额奖推算年收入实际年收入年差额金兰10257150062731（3）业务提成结算标准及方式：金兰、金道小区经管员：所收到中介服务费的35%，每月15日前结算上月的经管员业务提成，由经管员填写业务提成表，经小区主识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙。任签名后，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成，业务提成属经管员个人收入金菊、富康、百事佳小区经管员：所收到中介服务费的10%，每月15日前结算上月的经管员业务提成，由经管员填写业务提成表，凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗。12经小区主任签名后，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成，业务提成属小区管理处收入，由小区主任按业绩分配到个人。二、起步阶段的管理模式1、概念解释：起步阶段是经历初始阶段升级的，由原来的家政服务中心转变为专门的中介服务部，有独立的营业门面，进入直接成本的独立核算阶段，实行项目负责制，公司主要采取支持、项目考核的管理模式，小区是原来的实施部门转变为兼管部门，特点是能熟悉中介市场的操作技巧和已形成一定的顾客群。2、起步阶段实施时间：用10—18个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由起步阶段升级到成长阶段的时间，不同的小区恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻郐。可采用不同的时间，条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操作，保证做到升级一个成功一个。3、起步阶段管理方式：（1）成立中介服务部，在小区范围内设营业门面，实行项目负责制，由小区管理处兼管，中介服务部根据规模的大小设部门负责人、业务员、收款员等、人员的薪酬主要取决于业绩，中介服务部的人员全部采用底薪+提成的办法，逐步实施市场化运作。（2）操作流程：（参照初始阶段的操作流程修改后公司总经理审批后执行）4、起步阶段的薪酬（1）底薪计算标准：序号小区名称年经营指标（不含物业管理服务费）系数年底薪（占经营指标%）1金兰小区30000001450002金道小区30000001450003合计600000090000鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗。中介服务部仍然承担小区经营指标的完成任务，同时公司也按经13营指标的完成情况支付中介服务部的年底薪：如果完成年指标的80%以下（含80%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的80%—90%以下（含90%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的90%—100%以下（不含100%），年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的100%以上，年底薪的提成系数为硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据。%。（2）业务提成标准及方式：按所收到中介服务费的35%，每月15日前结算上月的业务提成，由中介服务部负责人填写业务提成表，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成，业务提成属中介服务部收入，由中介服务部负责人根据个人的业绩情况进行二次分配。5、起步阶段的资金投入预测序营业门面面积号服务部名称(m2)装修费用（元）购资固定资产费用（元）培训费用（元）小计（元）1金兰3018000120001500315302金道3018000120001500315303金菊1510000100001000210154富康2012000100001000230205百事佳151000010000100021015阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙鵜。合计110680005400060001281106、起步阶段的年收支预测（1）年收入预测二手楼销售代理中介收入其它多种经营收入序号名称租赁中介收入（元）小计（元）（元）（元）1金兰11000015000150001400002金道12500018000150001580003金菊780001800050001010004富康6000016000800084000氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓鄧。145百事佳7600012000600094000合计4490007900049000577000（2）年支出预测人员费用配臵铺面面铺面租序号名称经营费用税收水电费小计人数积金底薪提成1金兰3309000360004200012000840048001122002金道3309000360004740012000948048001186803金菊21572002400030300900060603600801604富康22048002400025200800050403600706405百事佳2157200240002820090005640360077640釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷緞。合计1211037200144000173100500003462020400459320（3）收支分析怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨撟。年收入-年支出=577000-459320=117680元按不完全成本计算，年获利达万元，利润率达20%，前提条件是5个中介服务部都开业，如果有的小区还没有具备条件的，暂谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋鸾。不设中介服务部；由于市场不可控因素较多，本收支只是推算，具体按实际操作为准。1、概念解释：成长阶段是由起步阶段升级的，公司在管理模式上采用事业部制管理，中介服务部实行项目责任制，实行独立核算、对业务提成和超额指标的部份有独立的分配权，人员的招聘、薪酬等相对独立，已按市场化运作，完全熟悉中介服务的技巧和了解市场运作的特点，已建立了相当规模的客户群，有独立运作的能力和市场份额，公司在管理上采取业绩考核制度。2、成长阶段实施时间：用12—24个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由成长阶段升级到公司化阶段的时间。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳迹。3、成长阶段管理方式：（1）在中介服务部的基础上，通过建立较完善的管理制度和运15作流程，各服务部已具备了独立运作的能力和相当规模的客户群，因此公司在管理模式上将采用事业部制，达到放权给各服务部、提高服务部的工作效率和灵活性，使服务部在市场竞争中能更高效灵活，同时也对实行真正意义的独立核算，公司不再直接承担服务部的亏损和保证人员的薪酬；（2）管理处对中介服务部具有监督的职能，同时也以中介服务部有友好的合作关系，中介服务部从服务小区的客户为主逐步走向以周围住宅群为服务资源为主的转变，小区内部资源的比例逐步下降，社会化资源的比例逐步上升，基本完成了由内部经营向外部经营的转化。（3）操作流程：（参照起步阶段的操作流程和市场化运作的需要，修改制订新的操作流程和管理制度）。4、成长阶段的薪酬按照市场化的运作，采用业绩跟收入直接挂钩的办法，制订相应的薪酬制度，同时公司也将大包租资源委托给中介服务部经营，具体的委托方式再议。公司化阶段是在中介服务部的基础上，成立地铁物业公司控股的具有独立法人资格的房地产代理公司，地铁物业公司对该公司的管理模式采用董事会领导下的总经理负责制，房地产代理公司具有法人资格，自主经营，自负盈亏，并建立有自已公司特色的管理模式、管理制度和分配制度。16一、房地产买卖流程图：房地产开发公司申请《预售商品房许可证》后，方可进行商品房预售，签订《房地产预售契约》。未经批准而预售的商品房，不受法律保护。（一）商品房预售及鉴证过户签订预售契约验收产权登记登记契约登记鉴证交楼确认过户发证熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰缄。123456鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣择。（二）（三）二手预售房地产转让房地产买卖填表复核转让咨询填表签订实勘审批登记收件审批登记备件收件契约估价过户过户123123456纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨鴛。171、申请办理房地产交易基本流程表绘制房地产产权有共有人或租户填表证平面附图须书面征询后才受理备件颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负這。房查册收件出售未成年人产验签订合同房产须公示七天价审批过户发证确定濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖綜。2、申请双方须提交的资料：（1）房地产产权证，如：《房地产证》、《房地产所有证》及《国有土地使用证》或〈房屋产权所有证〉。（2）产权人合法的身份证明，如是港澳台同胞应缴验身份证或护照等，如已加入外籍应缴验国籍身份证明。（3）共同共有的房地产，须提交房地产共有凭证及共有人对房地产买卖的征询意见。（4）如房地产是出租的，须提交租凭合约、租薄及承租人对房屋买卖的征询意见。（5）在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人，其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。18三、广州市已购公有住房上市的程序1、经广州市住房制度改革办公室核准。（1）提交资料、房地产证、购房协议书、申请人的身份证。（2）是否违反购房约定。（3）出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户；分摊的共有建筑面积；标准价购买20%。2、交易过户。（1）征询原产权单位意见。（2）收件：经原产权单位盖章的《房屋买卖征询意见表》及相关房改房缴款明细表。房地产证。双方申请人身份证。报价。（3）估价：评估该房屋市场价。（4）审批确定：审核价格，批准过户。（5）登记过户：征收有关税费，核发交易登记证明书。其中出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内（发出过户通知书）把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金户，方可办理产权转移登记。四、房地产登记程序示意图1、房地产登记基本程序（除遗失、征审、商品房、房改房登记外，其他登记按次程序办），如图2-3。勘丈绘图填表备件登记收件查档入册计价缴费审查确权缮证发证192、遗失登记特别程序，如图2-4。备件申请备案查档登报声明勘丈入册登记审查核准缮证发证3、商品房登记特别程序（房改房适用本程序），如图2-5勘丈绘图填表备件收件缴费审查权属核发权属证书缮证发证4、征审登记特别程序，如图2-6。勘丈绘图备件申请查档入册验件立案计价缴费审查确权核发权属证书5、抵押登记特别程序，如图2-7。填表申请收件缴费查档入册权利确认缮证发证6、申请登记应提交缴验的证件。（1）换证总登记应缴验的证件：申请人身份或户口薄（缴验后交复印件）；20申请人相片一张；房屋及用地登记申请书；房地产证。（2）新建登记应提交缴验的证件：申请人身份或户口薄（缴验后交复印件）；用地源有关证明或批文；建筑房屋的报建批文、建筑许可证、施工审批图纸；房屋及用地登记申请书。（3）变更登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件）；房地产证；扩、加、改建房屋的报建批文；房屋及用地登记申请书；资金来源证明或投资批文；如属于公公、公私、私私合建的，提交经鉴证或公证的合建房产权划分协议书。（4）产权分割登记应提交缴验的证件：分割双方申请人的身份证或身份证明（缴验后交复印件）；房地产证；分割协议和分割示意图；房屋及用地登记申请书；若涉及房屋、加、改建的，要提交报建的批文；（5）买卖房屋的转移登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件）；房地产证；銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎報。房地产交易鉴证证明书；房屋及用地登记申请书；21（6）继承的转移登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件）；公证处确认的继承权证明书或人民法院有关继承的调解、判决书；房屋及用地登记申请书；房地产证；（7）赠与的转移登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）；房地产证；赠与公证书；估价答复书；房屋及用地登记申请书。（8）交换的转移登记应提交缴验的证件：交换双方申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）；双方的房地产证或权属来源的有关证明的证件；交换协议书；房屋及用地登记申请书。（9）遗失登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）；遗失房地产证或他项权证明的具结书（由登记所统一印制）；房屋及用地申请书；挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷鸨。登报声明原证遗失作废的报纸；房地一向营业的旁证（如户口薄、租薄、房地产税单）。（10）更正名义登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）；更正名义具结书（由登记所统一印制）；22房地产证或他项权证；足以证明两名同属一人（含法人）的有关部门证明或公证书；房屋及用地申请书（将产权来源及更名原因写清楚）。（11）更正登记应提交缴验的证件：申请人缴验身份证或身份证明；原房地产所有证；申请更正的书面报告；申请人相片一张。（12）征用补偿的登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）；经鉴证的交换产权协议书；征用单位同意办理产权的证明；房屋及用地登记申请书。（13）办理抵押登记应提交缴验的证件：房地产证；经公证的抵押合同书。合同应包括下列内容a、抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或营业所在地；b、抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方法；c、抵押物的名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用期限，如有特别编号、标记或说明，图纸的，应分别予以记载；d、抵押物以权证保管；e、抵押物的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；f、抵押物保险的受益人；g、抵押物被处分时受偿人的顺序；h、违约责任及补救措施；i、争议的解决的方式；j、其他的事项；k、合同订立的时间与地点。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕辫。抵押物评估值的书面证明或抵押当事人双方协助确定的价值的书面证明。23金融机构的营业执照。抵押双方当事人身份证复印件及法定代表人委托书。共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应取得其他共有人书面证明，国有房地产设定的抵押的，须经国有资产上级主管部门书面批准。外商投资企业和内联企业以其房地产设定抵押的，须企业董事会或联合管理机构书面批准。抵押期不应超过企业的营业期限。以有偿取得的土地设定抵押的，须提交国有土地使用证或建设用地规划许可证、红线图、建设用地批准书、广州市国有土地使用权出让合同、测绘所编了地号的地籍图纸。（14）办理抵押备案需缴交的资料已生效的预售（购）房合同书。经公证的抵押合同书。房地产开发公司（或发展商）营业执照。金融机构的营业执照。提交抵押楼宇的征地、用地批文、报建资料以及预售商品房许可证等正本缴验，并收复印本备案。楼宇按揭贷款的，须由发展尚列出整楼名册备案。以预售房合同贷款的，抵押人应知会发展尚并由发展商出具书面证明。凡办理抵押备案须在房屋竣工后，领取房地产证时一齐申办他项去里证。抵押关系终止，须办理涂销抵押手续。代理，就是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施直接产生的权力和义务的民事法律行为。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。24（1）委托代理：代理人按照被代理人的委托事项行使代理权。（2）法定代理：代理人依照法律的规定行使代理权。指定代理：代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适绲。25一、接盘要点1、收集物业资料。收到业主的电话、传真或当面委托，售卖或出租其物业，经纪应根据拟定好的物业资料表格，尽力向业主收集物业资料。否则贸然向客户推荐，不但成功几率极微，也是耽误大家时间，是极不负责任的态度。收集物业资料通常包括如下事项：（1）物业名称；（2）物业地址；（3）业主姓名；（4）建筑面积；（5）法定用途；（6）使用现状；（7）使用年期；（8）间隔布局；（9）管理费；（10）儹建物；（11）有无损毁；（12）附送设备。上述资料可通过向业主问询了解或直接索取房地产证等权利文件，并及时填妥资料表格让业主签名确认。2、明确委托关系。经纪接受放盘委托时，应与业主签署书面委托协议或径以物业资料表格向业主索取其委托的书面确认，并明确经纪服务范围、委托条件及佣金标准。委托关系确立可避免日后纠纷并可供客户查询是否具有推广资格。263、提供个案资料。当业主向经纪征询售价或租金建议时，经纪应提供近期可比案例或其他放盘资料供顾客参考。但不可声称自己是专业估价师，应尊重顾客自行决定物业叫价或征询专业估价师。1、核实产权。接获委托后，经纪应在第一时间核实产权，概避免可能发生的欺骗行为，又能防债务陷阱或他项权限制，保障客户及自身利益。核实产权最直接的方式是去房地产权登记部门查册，但各地的政府部门未必都能做到。这样我们只好通过其他渠道如挡案馆、发展商、物业管理处等，或从房地产证明识产权之真伪。2、现场查勘。在业主或其代表人带领下，仔细勘查物业状况是否与物业资料表格一致，遇有疑问应及时向业主了解清楚，不可含糊。勘查越仔细越能做到心中有数，信心十足地向客户推介。除物业状况外，经纪人员可向业主或邻里住户打听真切感受及配套情况，更有必要针对该物业作个案市场调查及搜罗市场资料。1、殷勤接待查询客户电话查询或登门活动，经纪应持殷勤、专业、耐心、有礼有节的态度。2、了解客户需求。在接待过程中，即使把握机会，了解客户租购需求和资金预算，以便推荐合适的物业，提供真实，准确的资料，同时展示经纪的专业知识。3、索取客户资料。经纪应以合适的方式记下客户的姓名、地址和联系电话，方便27跟进服务。惟切记不可强留，并可申明房地产经纪业界常规——欠缺客户资料情况下不便透露委托物业之详细资料，以保障业主私隐及经纪利益。4、尽早告知客户佣金标准。明确告诉客户佣金的标准和收取办法，避免事后产生争执和带来没必要的麻烦，影响公司的声誉。1、签署委托协议。客户对经纪律立信心并关注某具体物业时，会要求经纪带领检视物业。在检视物业前，经纪应向客户出示解释委托协议书条款，并安排客户签署。协议书应包含客户委托事项，如租购需求、资金预算等，并特别注明推荐物业以免任何事后纠纷。2、协助检视物业。经纪在协助客户检视物业前，尽可能向客户提供一份物业平面图复印件，供检视参考。如发现物业有损、渗漏、建物等，应告知客户，并向业主明确维修责任及费用支付。检视任何空臵物业后，经纪应确保所有门窗、电器、水龙头已关闭。3、锁匙的处理检视物业通常需要业主交托锁匙，接受业主锁匙时，务必申明职责和义务，最好填妥一份表格并记录每次使用之情况。除带客看楼外，此钥匙不应用作进入该物业之其他用途。不得将锁匙交给同业主或其他人，除非得到业主书面通知。如业主将锁匙交给他人而缺乏监管，经纪可提醒起可能发生的风险。1、公平、公正及公开的原则。经纪在未有真正准客户前，不应进行虚假议价或还价。经纪应全面申明在次交易中所得之利益，包括双方佣金以及从交易中将会收受28之其他利益。若经纪成为交易之一方或在交易中有其他个人利益亦应向客户申明。经纪在接受客户洽商前，应向客户透露同一物业存在其他洽商或出价委托。可能在价格及条件方面出现竞争，洽商过程中经纪应提醒客户促成临时买卖或租赁合约即有支付佣金责任。2、口说无凭，以合约为准。任何关于物业买卖或租赁的口头协议并无约束力，直至双方签署有约束力的临时买卖合约或临时租约。3、尽可能提供参考数据。在商议价过程中，经纪可应业主或客户要求，提供相关楼宇之租售价格资料和比较数据，不可盲目压低业主之开价或抬高客户之出价。1、临时合约。通过经纪成功商，业主和客户在各项条件及价款方面均达成一致意见，使需将各重要条款落实到临时买卖合约或临时租约中。经纪通常提供临时合约样本并向客户解释条款的含义，不应误导客户或隐瞒任何重要资料。临时合约中应包含支付佣金条款及违约方之佣金支付责任。经纪应填妥全部合约内容，不留空白，然后才让客户签名。合约上的修改条款均应由双方加注签名。若该物业连租约一起出售，经纪应在临时买卖合约上附上一份租约复印件；出售和出租物业均需附上房地产证复印件。处理附带家具或电器的物业时，应准备一份详细的盘点清单，甚至需要拍照以作识别。除非客户有特别要求，经纪可以安排合约双方同时或分别在临时买卖合约或临时租约上签署。立约一方先签署之合约若经纪不能在有效期内安排另一方签署，经纪应及时将合约及已付定金全数退还立约人，把此交易作废。临时合约的所有文本上均需取得双方的原本签名并交双方各一份。292、正式合约。进入产权过户手续之前，双方必须签署正式买卖合约。国际流行的做法是在律师楼完成，但国内目前仍在经纪行签署或政府公证处签署。租赁合同因为事项相对简单，基本于完善；买卖合同则由于房地产的个案性差异须作不同约定，如现有条款中并未考虑分期付款或按揭付款方式，附送设备及装修条款只能在临时买卖合约中约定。正式买卖合约甚至被用逃避税款之工具，经纪人员务必声明此等做法之风险及法律责任。最大风险在于卖方以抵价格成交，损失金钱，买方和经纪会涉欺诈牵连官司。1、定金。签署临时买卖合约时客户即须支付定金。经纪收到客户定金时，应取得客户一份书面指示，用以发放定金给业主。或建议客户直接将定金交给业主，此时经纪应持有业主房地产证原件并代为保管。亦需提醒客户业主权状况不明确时定金宜交经纪代为保管，保管期不会过长及无利息支付。签署正式买卖合约时业主可能要求支付首期楼款或称之为大订，在业权不明确的情况下务必慎重。2、楼款。商品房买卖不是一般商品买卖，不能做到一手交钱一手交货，楼款交付是一大难题，既要控制风险又要说服顾客，就经验来说，取得完税凭证后支付主要楼款是稳妥的做法，拿到新房地产证最后交吉完毕时再支付尾款。3、按揭。二手楼买卖成交不畅的一大主因是付款方式的单一化，二手楼按揭的办理程序：（1）买卖双方签署买卖意向书；（2）对产权及房产交易合法性进行认证；30（3）由银行制定机构受理按揭业务申请，并出具物业评估报告；（4）对借款人进行各项资格审查、认证；（5）银行作出是否按揭的答复;（6）银行向符合要求的按揭申请人出具“二手楼按揭（抵押（4）贷款）承书”；（7）买卖双方签署正式房产买卖合同;（8）买卖双方到国土局办理房产过户手续;（9）申请人出具抵押承书;（10请人与银行签订“二手楼按揭贷款合同”（11理抵押登记手续;（12）按房产评估值进行全额投保;（13）按卖楼人提供的帐号将贷款划至卖楼人帐户;（14）按照按揭合同还本付息.1、转移登记。签署正式买卖合同后，经纪应协助将合同正本连同原房产证提交给产权登记部门，并填写转移登记申请书，附上当事人身份证明文件复印件，此谓之递件。产权登记部门初步审查上述文件，发给回执，装入档案，谓之收件。2、租凭登记。租赁登记手续相对简单，通常在各行政区租赁管理所办理。1、佣金。经纪按事先约好的标准收取佣金，同时开具公司等值面额的发票给客户。2、交吉。经纪应积极协助完成交吉手续，直至新业主拿到锁匙。313、后续服务。经纪恭贺新业主搬家，帮助理清煤气开户、水电费户口转名等烦琐小事，这样能起到巩固服务成绩，培植生意，再续机缘。32委托方：受委托方：委托地址：苑楼街裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递灿扰。号房（以下简称该物业）2委托最低出租单价：元/m（委托单价不含物业管理费）业主或代理人联系电话住宅电话：手机：仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛鯛鱧。2委托物业建筑面积：m物业用途：管理费：钥匙：委托方支付受委托方佣金：已出示证明文件备注：1、合同书/拆迁协议书2、房地产买卖契约3、购房收据4、房屋发票5、按揭供楼合同6、房产证、土地使用证7、房地产权证8、委托证明书9、有否通电、通水本人，是该物业的。现委托广州地铁物业管理有限责任公司出租该物业，实际租赁价格以租赁双方在绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬轅。签署《租赁合同》上有关条款为准。业主（代理人）/日期：受委托方/日期：联系电话：联系电话：骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠弒綈。33委托方：受委托方：委托地址：苑楼街瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉貿锕戧。号房（以下简称该物业）2委托最低出租单价：元/m（委托单价不含物业管理费）业主或代理人联系电话住宅电话：手机：鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類碍穑鳓。2委托物业建筑面积：m物业用途：管理费：钥匙：委托方支付受委托方佣金：已出示证明文件备注：1、合同书/拆迁协议书2、房地产买卖契约3、购房收据4、房屋发票5、按揭供楼合同6、房产证、土地使用证7、房地产权证8、委托证明书9、有否通电、通水本人，是该物业的。由于原因，撤销原委托广州地铁物业管理有限责任公司出租该物业的委托，特签订本《撤销物栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬奧伛辊。业代理租赁书》，以资证明。业主（代理人）/日期：受委托方（小区主任）/日期：34序面积出赁单价物业地址户型租赁人/联系电话业主/联系电话备注22号（m）（元/m〃月）辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁諳绞。351、签本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。协议签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。甲方（中介公司）：中介公司资质证号：，联系电话：，联系地址：，经纪人：，经纪证号：。经纪人：，经纪证号：。乙方（买方）：份证号：，联系电话：联系地址：。委托代理人姓名身份证号：，联系电话：联系地址：。峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺诈機愦。36甲乙双方本着诚实信用之精神，经双方协商一致达成如下协议，现乙方委任甲方为乙方【购买】【租赁】的【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】提供【独家】【非独家】中介服务，期限为。第一条房地产权属情况乙方需要【购买】【租赁】的房地产为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】。房地产地址：。房地产面积：。已建成交付使用年限。其它第二条中介服务内容甲方为乙方提供【购买】【租赁】的【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】的【独家】【非独家】中介服务经甲方努力促成乙方与房地产业主签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方协助办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续。其它第三条价款、付款方式和法律法规规定的税费甲方与乙方约定按下述第种方式计算该房地产价款：1、该房地产单价为人民币每平方米元，总金额为人民币元（￥）整。2、该房地产按套出售并计价，总金额为人民币元（￥）整。乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。37法律法规规定由乙方缴交的税费为：税费缴交方式【乙方自付】【甲方代付】【卖方代付】。其它第四条甲方权利义务1、甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取服务费或劳务费。2、甲方有权根据合同开展中介活动，为乙方寻找可【购买】【租赁】的房地产对象。3、甲方有责任核实介绍给乙方的房地产权属资料并如实告知乙方。4、甲方应当根据合同带乙方视察可供乙方【购买】【租赁】的房地产对象。5、促成乙方与欲【出售】【租赁】的房地产业主达成【买卖】【租赁】合同。6、为乙方提供房地产交易过户方面的法律、专业咨询。7、甲方必须及时、如实将交易进展情况通报乙方。8、非经乙方同意，甲方不得私自泄露乙方秘密。9、房改房业主出售房改房时，甲方需告知乙方该房是否已办理上市核准手续。10、其他第五条乙方权利义务1、乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。2、甲方为乙方的房地产提供中介服务过程中，对于甲方提出需要乙方协助的合理要求（甲方需提供需要乙方协助的法律依据，否则乙方有权拒绝），乙方应当予以配合。3、甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，38乙方应根据甲方履行协议的情况向其支付服务费或劳务费。4、其它第六条中介服务费、协办手续费给付经甲方努力促成乙方与房地产业主签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【买卖】【租赁】合同生效当日向甲方支付人民币（￥）整作为中介服务费。乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准为。经甲方努力促成乙方与房地产业主签署【买卖】【租赁】合同后，乙方需要甲方代办房地产【交易过户】【租赁登记】手续，甲方可在时向乙方收取人民币（￥）作为协办手续费。其它第七条违约责任1、甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。2、因甲方隐瞒真实情况或不及时告知乙方交易进展情况等，造成乙方未能完成订立本合同目的的，乙方可要求甲方给予人民币（￥）作为赔偿。3、因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与房地产业主签署【买卖】【租赁】合同的，甲方不得要求乙方支付中介服务费，但可以要求乙方支付人民币（￥）作为甲方从事中介服务活动支出的必要费用。4、乙方委任甲方提供独家中介服务的，如乙方私下与甲方介绍之客户达成协议的，甲方可以要求乙方支付人民币（￥）作为违约金。其它39第八条免责条款1、因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；2、第九条纠纷解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第种方式解决：1、双方同意由广州市房地产中介服务管理所调解解决；2、提交广州仲裁委员会仲裁；3、提交仲裁委员会仲裁；4、依法向人民法院起诉；5、其他。第十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十一条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜靈韬鰍。401、签本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。协议签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。甲方（中介公司）：中介公司资质证号：，联系电话：，联系地址：，经纪人：，经纪证号：。经纪人：，经纪证号：。乙方（业主）：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。委托代理人姓名：，身份证号：，联系电话：，联系地址：。则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷华缙輅。41甲乙双方本着诚实信用之精神，经双方协