机电管理方案7篇

Word———机电管理方案7篇【第1篇】楼宇机电设备设施管理方案

设备管理是以科学管理为基础,根据现代科学的理论、方法和手段讨论和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、平安运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依靠性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,cpm注意设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,cpm又进一步注意预防检修,即不仅做到设备的正确使用和细心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修方案,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的平安、稳定、无故障运行,供应一个良好舒适的工作环境。

1系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,供应一个高质量平安、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行平安。

1.1运行管理

设备运行首先要在技术上考虑平安性和牢靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1编制设备具体的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2建立严格的机房管理制度,巡察检查制度和岗位责任制。

1.1.3制订科学、严格的操作规程。

1.1.4制订周密、合理的设备维护保养方案。

1.1.5对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,把握专业学问和操作技能。

1.1.6实施维护保养工作。

1.1.7定期校验设备中的平安附件,保证灵敏牢靠。

1.1.8工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,准时发觉事故的潜在危急,实行有效措施进行清除,确保平安运行。

1.1.9发生设备故障后对其缘由进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2设备系统的日常运行

1.2.1变配电系统

变配电系统是为建筑物供应电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动掌握系统对变配电室进行巡察检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发觉问题,赐予准时处理。当发觉局部停电等运行故障时,根据预定程序进行倒闸操作,保证平安牢靠运行。

1.2.2采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调整楼内温度、相对湿度、气流速度和空气干净度,为办公人员制造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动掌握系统巡察检查各主要设备运行状况,发觉噪音超标、滴漏水等不正常现象,马上处理,并能依据负荷状况调整运行参数,按操作规程掌握相关设备的启停。当发觉运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,依据外界气温、温度条件,合理调整各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动掌握系统定时监测水池、水箱的水位状况,管理及水泵的运行状况,巡察人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,马上通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节省能源。巡察人员必需巡察检查大楼的公共照明,发觉损坏要马上更换。依据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动掌握系统对公共照明进行开/关掌握。

1.2.5消防系统

消防系统是整个大厦消防平安的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡察检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发觉险情时,消防管理人员准时到场,按突发火灾的应急方案准时处理,确保生命财产平安。

1.2.6电梯

电梯大楼必不行少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行状况以及平层是否精确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流状况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在平安、节能、便利的最佳方式。另外可利用cpm公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的平安保卫和通行便利的冲突。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可马上挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序准时处理。

2设备系统的应急处理方案

2.1设备故障处理规程

2.1.1故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能供应正常服务的状况均为故障,凡故障发生时,均应视状况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2故障处理通则

发生故障时,值班员应马上处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

依据表计的指示和设备的外部征象,推断故障的全面状况,尽快限制故障的进展,快速地排解危及人员及设备平安的因素。

最快速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必需快速、正确、坚决、冷静。不得违反平安规程。

管理处主任是处理故障的全面领导,负责调动、支配有关人员实行相关措施。

对于需要马上抢修的设备,值班员应推断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场平安措施做好。

2.1.3重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立即通知工程部部长并按相关应急处理程序实行措施。工程部部长接到报告后应马上到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部特长理,工程部应准时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种状况处理

2.2.1在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应马上通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2正常状况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排解故障后恢复送电。

2.2.4如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能连续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并连续观看,实行相应措施。

2.2.5低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6如供电局对大厦突然全部停电,则应立即给楼内各有关单位发出通知,告知缘由,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,立刻启动设备,确保顺天国际财宝中心的正常工作。

2.3停水及故障处理规程

2.3.1在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应马上转告楼内各有关单位,并乐观实行贮水保障措施,削减停水影响。

2.3.2若支配水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3给排水设备故障一般处理程序

a.给水泵消失故障时,值班人员应立刻启动备用泵,然后准时对故障泵进行修理。

b.排污泵消失故障时,应快速抢修,若一时不能修复,应预备临时排污染。

c.若供水管网消失故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应马上关闭泄漏部位前端阀门,及进通知修理人员抢修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,马上组织人员疏通。

2.4空调故障处理规程

2.4.1当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排解故障。

2.4.2由于检修或其他缘由导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应马上停止系统的运行,排解故障后再补水投入运行。

2.4.3当故障停电时,马上关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5发生火警处理规程

2.5.1大楼发生火警时,要做到忙而不乱,准时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2火灾报警程序

a.发觉火警时,马上用消防电话或一般电话向政府监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到政府监控室。

b.用电话报警时,必需讲清下列事项:火灾发生的详细地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3接到报警后的处理方法

a.政府监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立即前往火警现场。如属火警误报,应通知政府监控室复位;如证明火警,应马上通知政府监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严峻,在组织前期扑救的同时向119报警。

b.政府监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向平安地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,预备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c.管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要马上到现场参加灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d.派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6系统的维护保养

2.6.1当设备发生故障时,应马上检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应马上供应,确保重要设施设备正常运行。

3系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格根据操作规程操作使用。其工作内容主要是巡察检查及调整、清洁,由值班、巡察人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及方案性检修,由修理人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2日常维护保养、定期维护保养的质量掌握

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、方案做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员依据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发觉不合格即查找其发生缘由,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3主要系统定检工作要点

3.3.1变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,坚固牢靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否坚固,显示是否清楚。变压器运行声音是否正常。

3.3.2给排水系统:检测各种水位检测和掌握器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否敏捷、牢靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷预备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,马上处理。

3.3.5电梯系统:按电梯平安检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4设备维护保养检修方案和标准

3.4.1供电设施年度检修保养方案(表1)

3.4.2水暖设施年度检修保养方案(表2)

3.4.3设备维护保养及实施方案将依据所安装设备的设计、安装及运作等实际状况,需待cpm正式接管后依据相应设备逐一制定。

4节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参加能源管理、制定节能方案、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1工作内容

4.1.1制定节能工作方案与有关节能的规章制度。

4.1.2统计和分析能源消耗,做好能源用量的方案及计量工作。

4.1.3巡察、检查和监督能源使用。

4.1.4进行各种形式的节能宣扬,加强节能管理工作。

4.1.5实施节能技术改造,应用先进节能器具,采纳切实有效的节能运行技术措施。

4.2组织措施

4.2.1节省用电、节省用水、节省使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必非常重视此项工作。

4.2.2加强能源使用的方案管理,严格执行cpm下达的各项指标,工程技术人员应常常把握能源消耗状况,准时发觉和解决消失的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3能源的使用实行分区域掌握的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4掌握使用能源的时间,特殊是对旺季用水和高峰用电要严格掌握。

4.2.5加强设备管理修理,仔细节省能源,杜绝铺张水、电的状况。

4.3技术措施

4.3.1配电系统中应留意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数掌握在0.95以上。

4.3.2变压器投入运行的台数,应依据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应依据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以削减能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度削减新风处理能耗。

4.3.4照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采纳光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统掌握照明的开/关,保证人走灯灭,避开铺张。

4.3.5给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统掌握水泵的开/关,防止溢水。加强巡察,防止跑水、漏水。

5技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将渐渐成为工程设备管理中不行缺少的重要内容,其缘由主要有以下几点:

a.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当时设计理论、应用技术水公平限制,造成系统设备不适应现实需求的状况渐渐显露,有必要进行改造。

b.设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、牢靠性,延长设备使用寿命。

c.随着社会经济进展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必需改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1论证立项

选择改造对象,确定改造目标,依据设备实际状况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最终一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1扩大设备应用范围

5.1.2改善设备主要性能指标

5.1.3提高设备工作效率

5.1.4提高设备牢靠性和可修理性

5.1.5提高设备平安性能和环保性能

5.1.6降低设备运行能耗

5.2方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平打算了改造的技术经济效果。依据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采纳新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的阅历,支配好改造施工和运行使用的相互连接,尽量削减施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节约工时、材料、费用,削减停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力气实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要留意改造质量掌握,加强现场监理,留意指挥协调,细心组织施工,防止意外故障危及运行平安。

5.4整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的转变要有具体记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的'修理基金方案'拨款。

6技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必需不折不扣贯彻执行。

6.2建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全具体精确的技术档案:

6.2.1全部设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2将各设备卡片统一汇合登记,形成设备台帐。

6.2.3每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障状况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工资料

6.3.2运行资料

6.3.3值班记录

6.3.4大修改造资料

6.3.5二次装修图纸及审批资料

6.3.6设备故障处理资料

6.3.7区内市政设施资料

6.3.8检查、验收、年审资料

6.3.9计算机软件及录像资料

【第2篇】z广场机电设备设施管理方案

商住广场机电设备设施的管理方案

一、给排水系统的保养与管理

水泵房管理规定

1.值班人员应对水泵房进行日常巡察,检查水泵、管道接口和阀门有无滴水现象.

2.常常检查水泵掌握柜的指示灯指示,观看停泵时水泵压力表指示.在正常状况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关应放在自动位置.

3.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次,接触器主开关每月检查一次.

4.消防泵按消防平安相关规定进行管理.

5.泵房每周打扫一次,泵及管道每月至少检查擦洗一次.

6.水池每月应加盖上锁,钥匙由值班人员管理,透气孔需用纱布包扎,以防杂物掉入水池中.

7.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用.

水池水箱的清洗

1.地下水池或屋顶水箱一年至少清洗两次,若遇到特别需要可增加清洗次数.水池或水箱清洗人员许持有健康合格证,清洗作业前一天应通知有关用户知晓停水时间,以便用户作好储水预备.

2.清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具以及消毒药物的预备工作.

3.对于屋顶水箱有两个以上水箱供水是,应轮番清洗,以避开停水给用户带来不便.

4.清洗程序有以下几步:

1)第一步:关闭总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,排空水池、水箱中的水.

2)其次步:让泄水阀处于开启状态,用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上,以便空气流通,排解水池、水箱中的有毒气体,吹进新奇空气.

3)第三步:用燃着的蜡烛放入池底检查是否因缺氧而熄灭,以确定水池、水箱中的空气是否足够.

4)第四步:清洗和检查人员进入池内开头工作.

5)第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完毕用清水整体冲洗一遍.修理人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位掌握电路进行检查、修理.

6)第六步:清洗完毕后排尽水池中的污水,清除污迹,并向水池底部喷洒消毒药水,封闭半小时后排出消毒水。

7)第七步:水池内注入适量自来水,用清水将上述部位反复清洗,清洗出消毒药水.

8)第八部:在清洗工作彻底完成以后,开闸向水池、水箱注水,达到标定的水位高度,并加盖加锁.

9)第九步:取水样到市卫生防疫检测站化验取证.

水泵房的定期保养

1.生活水泵和空调系统每周进行一次一般性的检查保养,每年进行一次全面的保养.

2.消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵没3个月进行一次试运行,运行时间为10-15分钟,消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6米以上,每半年进行一次全面的保养.

3.排污泵、潜水泵每半年进行一次全面的保养.

4.水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门压力表管道等随泵同时保养.

5.泵体的保养:

1)检查泵体有无破损,铭牌完好,水流方向指示明确清楚,外观干净,油漆完好;

2)补充润滑油;

3)检查盘根密封状况,若有漏水应增加或更换石棉绳填充料;

4)联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏,应予以更换;

5)紧固机座螺丝并做防锈处理;

6)生活水泵和空调水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换;

6.电机的保养:

1)检查外观干净度,铭牌完好,接地线连接良好。

2)拆开电机接线盒内的导线连接片,用500伏兆欧表摇测电机绕线组相与相相对地间的绝缘电阻值不底于0.5兆欧。

3)电机接线盒内三相导线及连接片应坚固、紧密。

7.相关阀门、管道及附件的保养:

1)各阀门开关应敏捷,内外无渗漏。

2)单向阀动作应敏捷,阀体内外无渗漏。

3)压力表指示精确表盘清楚。

4)管道及各附件外表干净美观,无裂纹,油漆完整无脱落。

5)推断水泵转向是否正确,若有误应予以更正。

8.掌握柜的保养:

1)断开掌握柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应平安牢靠。

2)检查柜内的空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接触线端的接线螺丝。

3)清洁掌握柜内外灰尘。

4)合上总电源,检查电源指示是否正常。

9.保养完毕启动水泵,观看电流表、指示灯指示是否正常。

10.观看水泵运转是否平稳,无明显振动和异声,压力表指示是否正常,掌握柜各电器无不良噪音。

二、电气与电路系统的保养与管理

配电房管理规定

1.负责供电运作和修理的人员必需持证上岗,熟识配电设备状况、操作方法和平安留意事项。

2.配送电建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室常常进行巡查,做好每日巡察记录、值班记录,执行交接班制度。

3.配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的倒闸操作由值班员单独进行,其他在场人员只做监护,不得插手;严禁两人同时倒闸操作,以免发生错误。

4.值班人员应亲密留意电压表、电流表、功率因数表的指示状况;严禁变压、空气开关超载运行。

5.常常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

6.停电时,应提前向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

7.供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路.在夏季供点时,应按负荷的需求有方案的切换变压器.

8.做好配电房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;严防蛇、老鼠等小动物进入配电房.

9.保持配电房消防设施的完好齐备,保证应急灯在停电状态下能正常使用.

发电机房管理规定

1.发电机房门平常上锁,锁匙由配电房值班人员管理,未经部门领导批准,非工作人员严禁入内.

2.配电值班人员必需熟识发电机的基本性能和操作方法,发电机运行时,应常常性的巡察检查.

3.平常应常常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合符要求,柴油箱中的储备油量应保持能满意发电机带负荷运行8小时的油量.

4.发电机每月空载试运行一次,运行时间不大于15分钟,平常应将发电机置于自动启动状态.

5.发电机一旦启动运行,值班人员应马上前往机房观看,启动送风机,检查发电机各仪表指示是否正常.

6.严格执行发电机定期保养制度,做好发电机运行记录和保养记录.

7.定期清扫发电机房,保证机房和设备的干净,发觉漏油现象准时处理.

8.加强防火和消防管理意识,确保发电机房消防设施完好齐备.

电气修理管理规定

1.电气修理人员必需持证上岗,严格根据国家部门标准《电气安装工作规程》作业.

2.在进行电气修理时修理人员应穿戴好平安防护用品,配备绝缘良好的电工工具.

3.修理和保养电气设备时,应按要求做好保证平安的组织和技术措施,修理班班长应在安排工作的同时向修理人员说明工作中的平安留意事项,并在工作中检查、监督执行状况.

4.在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时,应设专人监护,并至少两人进行.

5.一般状况下,尽量避开带电作业,若有特别需要而必需带电作业时,应装设隔离挡板,并有专人监护.

6.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和闸刀的操作把手上,应悬挂'禁止合闸,有人作业'的标识牌.

7.修理或保养后的电气设备或线路,在经抢救无误、拆除全部平安措施、全体人员撤出工作现场后,方可送电.

发电机的定期保养

1.每个月开动发电机空载试机一次,每次半小时.

2.每季度保养,即试机一次(1小时),保养程序如下:

1)第一步:断开发电机的输出自动开关,把选择开关置于手动状态,断开掌握电源.

2)其次步:检查蓄电池液位,液位偏低时应依据电解液浓度加入硫酸溶液或蒸水。

3)第三步:拆下空气、机油滤清器,用汽油进行清洗并除尘;检查机油的油质,如浑浊有变质的应进行更换。

4)第四步:装回柴油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量,固定的螺丝有无松动;然后手动泵油,排解油路中的空气。

5)第五步:更换水箱中的冷却水然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

6)第六步:检查

整过机组有无漏油现象、接地是否良好,然后搞好机组清洁。

7)第七步:打开掌握柜,检查熔丝、螺丝接触状况并紧固。

8)第八步:合上掌握电源,并让油温、水温感应塞复位,并手动试机,观看油压、油温、输出电压、频率等。

9)第九步:手动进行一小时后,进行模拟停电试机,并检查通风、消防系统是否正常运转。

10)第十步:停机后,把选择开关置于自动部位,合上输出开关。

低压配电柜掌握柜保养

1.预备工作:

1)在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。

2)停电前做好一切预备工作,特殊是工具应预备齐全,办理好工作手续。

3)由修理班班长负责统一指挥,力求参与保养工作人员思想全都,行动统一,分工协作合理,以便高效率完成工作

2.保养程序:

1)第一:实行分段保养,先保养保安负荷段。

2)其次:停保安负荷电,其余负荷照常供市电。断开供保安负荷市电的空气开关,以及发电机空气开关,把发电机选择开关置于'停止'位置,拆开蓄电池正、负极线,悬挂标识牌,以防电机发、送电。

3)第三:检查母线接头处有无变形、有无放电变黑痕迹,紧固连接螺丝;螺丝栓若生锈应寓予以更换,确保接头连接紧密;检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

4)第四:用手柄把总空气开关从掌握柜中摇出,检查主触点是否有烧熔痕迹,检查灭弧罩是否烧黑和损坏,紧固各接线螺丝,清洁柜内灰尘,试验机械合闸、分闸状况。

5)第五:把各开关柜从抽屉柜中取出,紧固各接线端子,检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线,检查手柄操作机件的敏捷牢靠性,紧固空气开关进出线,清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。

6)第六:保养电容柜时,应先断开电容器总开关,用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电,然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好,检查电容器有无击穿现象,并用吸尘器清洁柜内灰尘。

7)第七:保安负荷段保养完毕,可启动发电机对其他电路供电,停市电保养其余母线段。

8)第八:渐渐断开低压侧空气开关,然后断开供电变压器电的高压侧真空短路器,合上接地开关,悬挂'禁止合闸,有人工作'标示牌。

接上述第三步至第六步全部要求保养完毕配电柜后,拆除平安装置,断开高压侧接地开关,合上真空断路器,观看变压器投入运行无误后,向低压配电柜逐级送电,并把保安负荷段由发电机供电转为市电供电。

3.平安留意事项:

1)第一:停电后应验电。

2)其次:在分段保养配电柜时,带电和不带电配电柜交界处应设隔离装置。

3)第三:操作高压侧真空断路器时,应穿绝缘靴、戴绝缘手套,并有专人监护。

三、电梯的维护和保养

电梯机房管理规定

1.每周对机房进行一次全面的清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、对方杂物。

2.保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。

3.保证机房照明良好,并配备应急灯、灭火器、,盘车工具挂于惹眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁,未经部门领导同意,禁止外人进入,并留意实行措施,防止小动物进入。

6.《电梯困人应急措施》和本规定及各种警示牌应清楚挂于惹眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行修理保养。

8.每天巡察机房,发觉达不到规定要求的准时处理。

电梯平安管理规定

1.电梯工必需持证上岗无证人员禁止操作。

2.每天对各电梯全面巡察一次,发觉问题准时通知有关人员处理。

3.工程主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面的检查,发觉平安隐患,马上组织整改。

4.工程主管组织人员按有关规定对电梯分包进行评审,评审合格后方能担当电梯修理、保养工作。

5.电梯工作人员和机电工程师负责对电梯保养和修理工作质量进行检验。

6.大厦统一在消防中心设立报警点,保证电梯发生故障时能接到警报。

7.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人应急措施》,电梯发生困人故障时,严格按规章执行。

8.经劳动局检测不和格未取得《合格证》的电梯严禁投入使用。

电梯平安操作规程

1.电梯行使前的检查与预备工作

1)开启层门进入轿箱之前,要留意轿箱是否停在该层。

2)开轿箱内照明灯。

3)每日开头工作之前,将电梯上下行使数次,无特别现象后方可使用。

4)层门关闭后,从层门外不能用手扳启,当层门轿门未完全关闭时,电梯不能正常启动。

5)平层精确度应无显着变化(在规定范围内)。

6)常常清洁轿箱内、轿门地槽及乘客可见部分。

2.电梯行使中的留意事项

1)轿箱的载重量应不超过额定的载重量。

2)乘客梯不许常常作为载货电梯使用。

3)不许装运易燃、易爆等危急品,如有特别状况,需管理处同意、批准并严加平安爱护措施后装运。

4)严禁在层门开启的状况下,掀按检修按钮来开动电梯作一般行使,不许掀按检修、急停按钮来消退正常行使中的选层信号。

5)不许利用轿箱顶平安窗、轿箱门的开启,装运超长物品。

6)电梯行使中,应劝阻乘客勿靠在轿箱门上。

7)轿箱顶上部,除电梯固有的设备外,不得放置他物。

3.当电梯发生以下故障时,应马上通知修理人员,停用检修。

1)层、轿门完全关闭后,电梯未能正常行使。

2)运行速度显着变化。

3)层、轿门关闭之前,电梯自行行驶。

4)行使的方向与选定的方向相反。

5)内选、平层、快速、呼唤和指层信号失灵、失控。

6)发觉有特别噪音、较大振动和冲击。

7)当轿箱在额定载重量下,如有超位端站位置而连续运行。

8)平安钳误动作。

9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象。

10)发觉电气部件引过热而发生焦热的臭味。

4.电梯使用完毕停电时,管理人员应将轿箱停在基站,将操纵盘上的开关全部断开,并将层门关闭。

5.电梯长期关闭,应将电梯机房电源关掉。

电梯定期保养规程

1.机房保养规程

1)先关闭电源,掌握柜扫尘和各接电点清洁,主要有接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

2)电动机、测速机、卷扬机、拽引轮的检查及油质、油量的检查。

3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

4)限速器及限速器的开关的检查、清扫,活动部位注油。

5)制动器的行程、动作、敏捷性检查,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

6)电动机冷却风扇注油。

7)各回路绝缘电阻测量(半年一次)。

2.机身及井道保养规程

1)保养时从最高层向下保养(用检测速度)

2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(平安窗开关、急停开关、平安钳开关、检修开关、钢带防断开关等)。

3)内外门开闭动作及门脚胶的检查。

4)内外门耦合检查、清扫、注油。开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头链条、路轨检查、清扫。

5)内外门闸销及厅轿门连锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门连锁开关接线检查。

6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

7)各种撞动开关、刀、接点检查。

8)钢带清扫、抹油,钢带开头检查。

9)超重开关清扫、注油。

10)行车状况检查(启动、行车、加减及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)

11)各信号灯检查及灯泡更换。

12)各油杯油量检查、补充,张紧轮加油;井底各设备检查、清扫、加油,各种平安开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

四、空调的维护和保养

空调的保养:对空调的日常修理保养,是确保它平安牢靠、高效能、长寿命运行的必要条件。有的用户把空调器装上后,常年累月的使用,从不清洗,这会使功能下降,直至发

生故障,为了防止性能下降,最主要的是准时清理赃物。

1)清洗:常常用吸尘器除掉面板和机壳上的灰尘。也可用软布或潮布抹去面板和机壳上的灰尘和赃物,切忌用汽油、煤油、或其他化学清洗剂擦洗。蒸发器前的过滤网勤清洗,过滤网的功能是滤除空气中的灰尘,当积累的灰尘太多时,便会阻碍气流的畅通而降低制冷效果。保持蒸发器、冷凝器的清洁,保持散热肋片的整齐有序、排列间隙畅通。每年夏季来临预备启用空调器前,可将空调器的底盘抽出,对蒸发器、冷凝器、底盘全面清洗整理一次,以保证使用时,空调器能高效、牢靠运行。清洗时要把电源板、风机电机、电容器机电源线等电气部分从清洗的地方取下来,可用吸尘器清洁蒸发器和冷凝器(冷凝器无滤尘网爱护,一般灰尘多)散热肋片上的灰尘,也可用湿布擦拭。风机叶片、叶轮要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗涤剂清洗,洗净后最好用电吹风机吹干,或放再通风处自然晾干。

2)机械、电气维护:留意运转的声音有否特别。留意温控器、各种开关的动作是否敏捷。定期检查电气线路,以确保掌握开关、爱护装置等能牢靠地工作。运转前应检查电气线是否有误,可用兆欧表对电气系统的线路、压缩机等进行绝缘电阻的测试,假如发觉绝缘电阻不符合规定的要求,要更换零部件或重新进行绝缘处理。

【第3篇】高层楼宇机电设备设施管理方案

高层楼宇机电设备设施的管理方案

设备管理是以科学管理为基础,根据现代科学的理论、方法和手段讨论和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、平安运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依靠性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,cpm注意设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,cpm又进一步注意预防检修,即不仅做到设备的正确使用和细心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修方案,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的平安、稳定、无故障运行,供应一个良好舒适的工作环境。

1系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,供应一个高质量平安、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行平安。

1.1运行管理

设备运行首先要在技术上考虑平安性和牢靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1编制设备具体的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2建立严格的机房管理制度,巡察检查制度和岗位责任制。

1.1.3制订科学、严格的操作规程。

1.1.4制订周密、合理的设备维护保养方案。

1.1.5对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,把握专业学问和操作技能。

1.1.6实施维护保养工作。

1.1.7定期校验设备中的平安附件,保证灵敏牢靠。

1.1.8工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,准时发觉事故的潜在危急,实行有效措施进行清除,确保平安运行。

1.1.9发生设备故障后对其缘由进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2设备系统的日常运行

1.2.1变配电系统

变配电系统是为建筑物供应电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动掌握系统对变配电室进行巡察检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发觉问题,赐予准时处理。当发觉局部停电等运行故障时,根据预定程序进行倒闸操作,保证平安牢靠运行。

1.2.2采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调整楼内温度、相对湿度、气流速度和空气干净度,为办公人员制造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动掌握系统巡察检查各主要设备运行状况,发觉噪音超标、滴漏水等不正常现象,马上处理,并能依据负荷状况调整运行参数,按操作规程掌握相关设备的启停。当发觉运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,依据外界气温、温度条件,合理调整各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动掌握系统定时监测水池、水箱的水位状况,管理及水泵的运行状况,巡察人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,马上通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节省能源。巡察人员必需巡察检查大楼的公共照明,发觉损坏要马上更换。依据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动掌握系统对公共照明进行开/关掌握。

1.2.5消防系统

消防系统是整个大厦消防平安的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡察检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发觉险情时,消防管理人员准时到场,按突发火灾的应急方案准时处理,确保生命财产平安。

1.2.6电梯

电梯大楼必不行少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行状况以及平层是否精确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流状况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在平安、节能、便利的最佳方式。另外可利用cpm公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的平安保卫和通行便利的冲突。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可马上挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序准时处理。

2设备系统的应急处理方案

2.1设备故障处理规程

2.1.1故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能供应正常服务的状况均为故障,凡故障发生时,均应视状况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2故障处理通则

发生故障时,值班员应马上处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

依据表计的指示和设备的外部征象,推断故障的全面状况,尽快限制故障的进展,快速地排解危及人员及设备平安的因素。

最快速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必需快速、正确、坚决、冷静。不得违反平安规程。

管理处主任是处理故障的全面领导,负责调动、支配有关人员实行相关措施。

对于需要马上抢修的设备,值班员应推断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场平安措施做好。

2.1.3重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立即通知工程部部长并按相关应急处理程序实行措施。工程部部长接到报告后应马上到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部特长理,工程部应准时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种状况处理

2.2.1在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应马上通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2正常状况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排解故障后恢复送电。

2.2.4如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能连续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并连续观看,实行相应措施。

2.2.5低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6如供电局对大厦突然全部停电,则应立即给楼内各有关单位发出通知,告知缘由,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,立刻启动设备,确保顺天国际财宝中心的正常工作。

2.3停水及故障处理规程

2.3.1在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应马上转告楼内各有关单位,并乐观实行贮水保障措施,削减停水影响。

2.3.2若支配水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3给排水设备故障一般处理程序

a.给水泵消失故障时,值班人员应立刻启动备用泵,然后准时对故障泵进行修理。

b.排污泵消失故障时,应快速抢修,若一时不能修复,应预备临时排污染。

c.若供水管网消失故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应马上关闭泄漏部位前端阀门,及进通知修理人员抢修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,马上组织人员疏通。

2.4空调故障处理规程

2.4.1当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排解故障。

2.4.2由于检修或其他缘由导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应马上停止系统的运行,排解故障后再补水投入运行。

2.4.3当故障停电时,马上关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5发生火警处理规程

2.5.1大楼发生火警时,要做到忙而不乱,准时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2火灾报警程序

a.发觉火警时,马上用消防电话或一般电话向政府监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到政府监控室。

b.用电话报警时,必需讲清下列事项:火灾发生的详细地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3接到报警后的处理方法

a.政府监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立即前往火警现场。如属火警误报,应通知政府监控室复位;如证明火警,应马上通知政府监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严峻,在组织前期扑救的同时向119报警。

b.政府监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向平安地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,预备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c.管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要马上到现场参加灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d.派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6系统的维护保养

2.6.1当设备发生故障时,应马上检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应马上供应,确保重要设施设备正常运行。

3系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格根据操作规程操作使用。其工作内容主要是巡察检查及调整、清洁,由值班、巡察人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及方案性检修,由修理人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2日常维护保养、定期维护保养的质量掌握

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、方案做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员依据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发觉不合格即查找其发生缘由,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3主要系统定检工作要点

3.3.1变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,坚固牢靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否坚固,显示是否清楚。变压器运行声音是否正常。

3.3.2给排水系统:检测各种水位检测和掌握器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否敏捷、牢靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷预备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,马上处理。

3.3.5电梯系统:按电梯平安检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4设备维护保养检修方案和标准

3.4.1供电设施年度检修保养方案(表1)

3.4.2水暖设施年度检修保养方案(表2)

3.4.3设备维护保养及实施方案将依据所安装设备的设计、安装及运作等实际状况,需待cpm正式接管后依据相应设备逐一制定。

4节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参加能源管理、制定节能方案、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1工作内容

4.1.1制定节能工作方案与有关节能的规章制度。

4.1.2统计和分析能源消耗,做好能源用量的方案及计量工作。

4.1.3巡察、检查和监督能源使用。

4.1.4进行各种形式的节能宣扬,加强节能管理工作。

4.1.5实施节能技术改造,应用先进节能器具,采纳切实有效的节能运行技术措施。

4.2组织措施

4.2.1节省用电、节省用水、节省使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必非常重视此项工作。

4.2.2加强能源使用的方案管理,严格执行cpm下达的各项指标,工程技术人员应常常把握能源消耗状况,准时发觉和解决消失的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3能源的使用实行分区域掌握的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4掌握使用能源的时间,特殊是对旺季用水和高峰用电要严格掌握。

4.2.5加强设备管理修理,仔细节省能源,杜绝铺张水、电的状况。

4.3技术措施

4.3.1配电系统中应留意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数掌握在0.95以上。

4.3.2变压器投入运行的台数,应依据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应依据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以削减能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度削减新风处理能耗。

4.3.4照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采纳光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统掌握照明的开/关,保证人走灯灭,避开铺张。

4.3.5给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统掌握水泵的开/关,防止溢水。加强巡察,防止跑水、漏水。

5技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将渐渐成为工程设备管理中不行缺少的重要内容,其缘由主要有以下几点:

a.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当时设计理论、应用技术水公平限制,造成系统设备不适应现实需求的状况渐渐显露,有必要进行改造。

b.设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、牢靠性,延长设备使用寿命。

c.随着社会经济进展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必需改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1论证立项

选择改造对象,确定改造目标,依据设备实际状况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最终一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1扩大设备应用范围

5.1.2改善设备主要性能指标

5.1.3提高设备工作效率

5.1.4提高设备牢靠性和可修理性

5.1.5提高设备平安性能和环保性能

5.1.6降低设备运行能耗

5.2方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平打算了改造的技术经济效果。依据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采纳新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的阅历,支配好改造施工和运行使用的相互连接,尽量削减施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节约工时、材料、费用,削减停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力气实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要留意改造质量掌握,加强现场监理,留意指挥协调,细心组织施工,防止意外故障危及运行平安。

5.4整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的转变要有具体记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的'修理基金方案'拨款。

6技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必需不折不扣贯彻执行。

6.2建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全具体精确的技术档案:

6.2.1全部设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2将各设备卡片统一汇合登记,形成设备台帐。

6.2.3每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障状况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工资料

6.3.2运行资料

6.3.3值班记录

6.

3.4大修改造资料

6.3.5二次装修图纸及审批资料

6.3.6设备故障处理资料

6.3.7区内市政设施资料

6.3.8检查、验收、年审资料

【第4篇】国际新城机电设备设施管理方案

新城国际机电设备设施管理方案

一、机电设备维护原则

1、对设备进行系统管理和掌握,确保其处于良好的运行状态,并努力使其寿命周期费用最经济。

2、明确各类设备的管理要求,确保设备的管理工作统一、完整和完善。

3、正确操作使用设备。确保设备正常运行,有效掌握和利用能源。

二、机电设备管理程序

(一)设备档案的建立要求

1、工程部应在正式接管物业后一月后内将全部设备建立台帐,并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。

2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的全部设备进行设备标识及设备编号:

①全部设备应单机单台或按功能系统进行'设备标识';

②'设备标识'用标牌形式予以实施,标牌应有设备名称、设备编号;

③设备编号按下列规章编号:

④标识的制作规范:金属薄板,表面抛光呈本色;设备编号用凹形字体,涂黑色磁漆;尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm,仅作参考。

3、全部设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。

4、设备台帐应保持与设备现行状态全都,为此,设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修状况准时地在设备台帐或设备卡上予以登录。

5、《设备台帐》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议书等)统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。

(二)设备的日常操作及维保管理详见相关设施设备管理规程。

1、配电房管理规程

2、水泵房管理规程

3、电梯机房管理规程

4、空调机房管理规程

5、程控机房管理规程

(三)设备的购置管理

1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

2、设备购置应遵循满意服务供应需要的原则。

3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。

6、选购设备应遵循公司选购规程执行。

7、选购设备到达后,由工程部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规程执行。

8、阅历收符合要求的选购设备按本条例相关规定纳入台帐,建立卡片等进行日常管理。

(四)设备状态标识

1、工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员损害和设备损坏。

2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

3、正常运行中的设备可不予标识。

4、标识的方式方法:

①设备状态用标识牌进行标识,标识牌用300mm×150mm×1mm(长×宽×厚)的绿色塑料板制作,字体为黄色一毫米塑料板粘于底板上,仅作参考。

②设备状态标牌应在设备状态确定后,由设备操作人员准时悬挂于应予标识设备的明显位置;

③设备状态转变,标识应随之转变。

(五)设备的停用和封存

1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。

2、停用或封存的设备应采纳适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。

4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单,经管理处主任批准后实施。

三、主要工作流程

1、在使用任何一台新设备或新员工自立操作以前,必需经过对设备的结构、性能、平安操作、维护要求等方面的技术学问进行教育和实际操作培训。

2、工程部应会同设备使用部门有方案地对使用、操作人员进行技术培训,以不断提高对设备使用,维护的力量。

3、凡规定凭证操作的设备,操作人员必需通过考试拿到证书后,方能自立使用或操作设备。

4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发觉问题应准时修理;对于某些设备应在明显处标识及操作方法和留意事项。

5、对于员工直接操作的设备,设备部门应建立完善的设备使用规章制度,主要包括以下几种:

设备操作规范

设备维护保养规范

岗位责任制

交接班制度

6、设备的操作规范的编制。

(1)参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。

(2)重要设备的操作规范,要在设备旁用醒目的标牌标示,并注上重点标记,要求操特殊留意。

(3)设备操作规范一般应包括以下内容:

①启动前的预备工作;

②启对时的操作步骤;

③留意事项。

7、操作人员必需严格执行'五项纪律'。

①实行定人定机制度,严格遵守操作规范。

②常常保持设备清洗,按规定维护。

③仔细执行交接班制度,做好交接班记录。

④管理好工具、附件,不能遗失、损坏。

⑤发觉设备有特别的声音和故障应马上停机检查,自己不能处理应准时通知工程部。

四、管理标准和养护方案

(一)公共设施设备日常修理养护方案及实施方案

序号项目修理类别划分方案方案标准实施效果

1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。

②导轨、平安钳的工作状况维护。

③转动、滑动部的维护。

④各项平安装置的维护。

⑤计算机掌握板等的维护检测。每天巡察二次,发觉问题准时修理。每月检查曳引绳张紧度一次;每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯修理保养标准。①平安正常运行、平稳。

②机房、轿厢干净。

③电梯各部分完好率100%。

2机电

设备①水泵等机电设备的维护保养。

②日常机电设备的零部件易耗品修理、更换。每天巡察

检查,每半月进行一次保养;每季检修一次。由工程部实施修理。各项机电设备修理保养规程。①无故障。