《建筑工程防水的若干规定》

（豪盛集团企业标准HSQB2011-5）建筑工程防水的若干规定（征求意见稿）目录1、 总则2、 防水工程分包3、 图纸会审与施工方案4、 水落口、地漏的标高5、 抗渗混凝土与防水砂浆6、 防水层的保护7、 防水卷材的收口8、 防水附加层的设置9、 屋面防水10、 卫生间防水11、 露台与不封闭阳台的防水12、 地下室的防水13、 “三缝”的防水14、 外墙面的防水15、 窗及外门的防水16、 外墙孔洞的防水17、 基础防水18、 地暖隔热层施工期存水的防范19、 景观水系的防渗漏20、 蓄水实验与淋水实验1、总则为提高本集团建筑工程的技术水平，确保防水工程的功能与质量，制定本规定。防水工程应遵循“合理设防、防排结合、因地制宜、综合治理”;“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理”的原则。凡集团的建筑工程防水除应遵守国家规范及按设计图纸施工外，还应遵守本规定。2、防水工程分包2・1防水工程应当同工程总承包或装饰总承包、园林总承包合同一起发包。除毛坯房卫生间的防水工程外，严禁建设单位直接发包防水工程。要求在签定主体总承包、装饰总承包、园林总承包合同时必须明确防水工程的责任方。2.2毛坯房卫生间的防水工程建设单位直接发包的前提是：由于交房可能拖的时间过长，总包方不能在向业主交房时逐一进行蓄水实验；总包方不同意无条件修补业主装修时改管道时破坏的防水。毛坯房卫生间的防水工程由建设单位直接发包还应征得物业管理部门的同意，由他们在后期代建设单位管理，同业主、防水分包单位一起逐一进行蓄水实验;且督促防水分包单位将业主改管道时破坏防水层进行修补，并二次做蓄水实验。3、 图纸会审与施工方案项目经理应组织施工单位进行防水工程的专项图纸会审，要求施工方掌握主体及细部构造的防水要求，并编制〃防水工程施工方案”，经甲方或监理方批准后方可施工。4、 水落口、地漏的标高4.1水落口的进口标高必须设在防水层的最低处，并向水落口方向找坡。严禁堵塞疏水层，严禁在水落口上再加装短管。其做法应符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。当做倒置式屋面时应严格按图集陕02J02第36页规定施工。地漏的进水口标高必须设在防水层的最低处，严禁装修时将地漏标高抬升。其做法应符合图集陕02J05第48页1之规定。毛坯房当业主装修时物业单位应对此严格把关。5、抗渗混凝土与防水砂浆对有防水要求的混凝土构筑物，一般都应采用抗渗混凝土，并随打随收光。当采用抗渗混凝土有困难的，宜在收面时撒防水粉罩面收光。对有防水要求的墙面宜采用防水砂浆粉刷。6、防水层的保护、涂膜防水层上直接浇注混凝土进行保护。用混凝土进行保护时必须设置隔离层。隔离层的设置应符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。且混凝土应分块浇注。采用其他方式保护的应符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。6.2卫生间的防水层上不宜再做永久性保护层，可直接进行铺装(见图集：陕02J05第48页A)。但施工期应做临时性保护，且铺装前必须做蓄水实验。7、防水卷材的收口屋面、地下室上部设施基础的防水卷材做法应符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。严禁将防水卷材在墙面上翻时不加处理与墙面平贴，其做法必须符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。严禁将防水卷材水平收口。如遇翻越坎应在过坎后再下翻100mm以上。7.4防水卷材与出屋面的管道做法必须符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。7.5屋面(露台)的出入口做法必须符合《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。当使用土工膜进行防水时应遵守本节之规定;或按《聚乙烯(PE)土工膜防渗技术规范》(SL/T231-98)一。8、防水附加层的设置根据《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）条；《地下工程防水技术规范》（50108-2008）之规定，凡做防水的工程都应当先在异型部位，比如天沟、、檐沟、阴阳角、水落口、地漏、变形缝、填充墙体缝等部位或周围先用防水砂浆抹成圆弧形后，并做防水附加层后再大面积施工。防水附加层的做法推荐使用JS系列防水涂料一布两涂做法。9、屋面防水高层平屋面的排水宜采用通过天沟向落水口排水的做法，不宜直接散流向落水口方向排水。.烧结瓦（黏土瓦、琉璃瓦）屋面防水应遵守《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）“10瓦屋面”之规定，并：.1烧结瓦（黏土瓦、琉璃瓦）的质量应当符合《烧结瓦》（JC709-1998之）规定。.2烧结瓦屋面为防止“尿檐”，应当按《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）规定做为一道防水对待。（1） 严禁将破碎及有裂纹的瓦在屋面铺装；筒瓦应当用嵌缝材料认真嵌缝。（2） 推荐使用《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）规定的“泥背的方法铺贴”使用水泥砂浆铺帖时应尽量采用低标号水泥砂浆（可采用加粉煤灰或黏土的方式增加和易性）。.3烧结瓦屋面的基底是混凝土时，应当采用抗渗混凝土。当无法采用抗渗混凝土或抗渗混凝土的质量无法达到防水要求时，应加设一道防水（卷材、涂膜、土工膜）。并建议将防水层直接延伸做到已安装好“滴水瓦”之上。.4烧结瓦屋面的保温层应设在防水层之上，见《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）10.5.7。10、卫生间防水卫生间防水应严格按照陕西省标准图集陕02J05-01《卫生间、盥洗室》防水层设计说明及〃管道穿越楼板及地漏安装构造〃（第48页）详图的要求施工。并按本规定第8节规定做好防水附加层后再进行防水施工。强调注意建筑密封膏的使用。应在外墙面安设排水、排气孔，并向排水、排气孔按2%找坡，做完防水后再安装管道。不靠外墙的卫生间不宜做成下沉式。严禁在卫生间内的结构板上埋设电管；在卫生间的结构板上铺设水暖管道应设在找坡层中，且不得有接头。在卫生间的墙面铺设水暖及电管应镶嵌于墙体内，严禁穿越防水层。10.4靠外墙的卫生间内不宜再做通风直立管道，应在外墙预留通风孔排气；不靠外墙的卫生间做通风直立管道时不得直接在管道上做防水。应另在卫生间地面生根再做墙面，且与卫生间原墙面形成整体后做防水。10.5卫生间的门洞口下禁止管道穿越，且应从结构板上用细石混凝土加高门坎后再做防水，加高的标高以过门石用聚合物砂浆湿贴的标高要求进行控制。过门石与卫生间的地面铺装之前宜先用泡沫棒隔开铺装，然后取出泡沫棒，用木棍、毛刷将泡沫棒下清理干净后用建筑密封膏嵌缝。10.6卫生间的填充墙应做150mm高现浇混凝土基础。填充墙与混凝土墙之间宜在粉刷后用聚合物砂浆加化纤网格布骑缝粘贴补强。11、露台与不封闭阳台的防水露台与不封闭阳台的结构板应当低于室内结构板标高，具体标高应当根据找坡层及露台的保温层要求，并使其在铺装后的最高点不得高于室内结构板标高。露台防水做法应当符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）上人屋面做法。应当安装落水管（水舌），并向落水管方向找坡。防水做法应当符合本规定卫生间防水做法。12、地下室的防水防倒灌措施：通往地下室的出入口（包括车行、人行）的高点应高于四周可能发生的最高洪水位，并有不小于150mm的超高。严禁从马路、人行道直接顺坡通向地下室。地下室的排污泵出口标高应尽量抬高安装。且逆止阀、检修阀在污水泵不工作时应处于常闭状态。12.2地下室顶板不宜采用上翻梁结构；结构顶板应按《地下工程防水技术规范》(50108-2008)规定找坡,坡度宜1~2%。种植土中的积水宜根据《地下工程防水技术规范》(50108-2008)规定通过盲沟排至周边土体或建筑排水系统。在顶板可能发生隐蔽积水的部位宜采用有组织排水通向地下室的排水坑。根据《地下工程防水技术规范》(50108-2008)规定，有种植要求的地下室顶板的防水等级应为一级。推荐采用：从上到下：种植土一一40厚细石混凝土保护层 PE复合土工膜防水层(隔离层、防穿刺层)一一JS系列涂膜防水层■—抗渗混凝土结构层13、“三缝”的处理具有防水要求的混凝土施工缝(包括后浇带)应当开凿“V”型槽，用JS系列防水材料做防水补强后，用防水砂浆充填、压光后再大面积进行防水施工。处于地下水位线以下的施工缝应按《地下工程防水技术规范》(50108-2008)规定处理。13.2具有防水要求的混凝土应认真检查是否存在裂缝，如出现裂缝应当按的规定处理。13.3变形缝顶面的处理均应按《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定，注意盖板应做成，\”且宽度应大于两墙外侧各20mm。也允许用石材加粘滴水线后直接铺装。当用混凝土或石材做盖板时，应认真处理接缝，且宜在其下加盖—道防渗土工膜。变形缝立面当为地下室时，应当在缝两侧砌黏土砖，按13.2规定处理。13.4处于地下水位线以下的变形缝应按《地下工程防水技术规范》(50108-2008)5.1规定处理。变形缝立面为夕卜墙面时结合装饰要求，宜按幕墙做法用铝单板、塑铝板进行防水。14、外墙面的防水结构墙面的处理：发现外墙的“蜂窝麻面”、“烂根”不得做“掩饰性”处理，应在内、夕陪R认真凿除，用高标号细石混凝土修补后再大面积粉刷。浇注混凝土的穿墙套管应清除，并在外墙用防水砂浆封堵。精装房宜再在洞口处外墙用JS系列防水涂料做一布两涂。14.1.3应认真检查混凝土墙面是否有贯穿裂缝存在，如有应进行处理。推荐使用JS系列防水涂料做一布两涂。外卜墙有填充墙的，应按规定设置拉接筋，且应在填充墙体干透后粉刷。为抢工期必须粉刷的应在混凝土墙与填充墙骑缝贴化纤网格布。外卜墙采用清水墙的，宜用专用嵌缝剂嵌缝。外卜墙饰面应具有防水抗渗透性能。外卜墙饰面采用幕墙的应用建筑耐侯胶认真嵌缝。外卜墙饰面采用湿贴面砖（陶瓷、石材）、涂料（包括真石漆）的，应符合下列规定：（1）应设置分隔缝。水平分隔缝宜每层设置，最多不得超过10米。竖直分割缝的设置宽度不宜超过15米，且宜设置在阴角处。分隔缝的设置应在基底处（化钎布、钢丝网片）断开，嵌入塑料分隔条或塑料泡沫棒，外用建筑耐侯胶封闭。（2）外墙饰面采用湿贴面砖（陶瓷、石材）时，面砖吸水率等指标应符合规范；应用专用粘接剂粘贴、专用嵌缝剂嵌缝。（3）夕卜墙饰面采用涂料（包括真石漆）时，应使用有资质单位工厂化生产的抗裂腻子、封闭底漆和外墙用防水涂料。严禁自配腻子。15、外墙孔洞的防水外卜墙孔洞（空调洞、卫生间排风洞、壁挂锅炉排烟洞等）应装套管。套管应按内高外低安装。除壁挂锅炉排烟洞应安装钢套管外，其他宜采用塑料套管。套管应长出外墙饰面层2~5mm,且应打两道建筑密封胶：一道在外墙结构面、一道在饰面层。然后加装装饰圈或风帽。16、窗及外门的防水窗框与墙体（副框）之间间隙应控制在20mm左右，间隙间应满打发泡剂，严禁“点打〃。窗框下横框及采用亮子的中横框均应开设排水孔。使用塑钢窗应检查焊接质量。不允许有脱焊现象。窗外饰面层不得压窗框，宜距窗框15~20mm。粉刷后用耐侯胶填封。禁止使用玻璃胶。精装修房宜在做饰面层前做一道JS一布两涂防水，防水应贴到外墙面100mm以上。“老鹰嘴〃，下部饰面层应向外找坡。内窗台应用水泥砂浆粉刷，不得空鼓且应高于外卜窗台。16.6直接安装在户外的门，宜安装雨棚。未安装雨棚的应按本节16.1-16.5条原则处理。17、基础筏板防水根据《地下工程防水技术规范》（50108-2008）规定，在西安地区，当基础为非湿陷性，且在确认基础筏板可永久高于地下水位时，易采用半封闭的防排水设计，即可以不进行基础筏板防水。当基础筏板可能低于地下水位时,应根据《地下工程防水技术规范》（50108-2008）规定及设计要求进行防水。且应妥善保留施工期的降水井，以便防水出现问题进行修复。17.基础筏板虽在地下水位之上，但当基础具有湿陷性，且未用桩基时（如多层建筑、汽车库等），基础筏板（或独立基础、条形基础）应进行防水。推荐使用在筏板下（或独立基础、条形基础下）的混凝土垫层之下使用土工膜进行整体防水，且土工膜应延伸基础之外1500mm。18、地暖隔热层施工期存水的防范凡做地暖的住宅，应在大开间房间（客厅、卧室）结构板的最低处（结合养护水观察）打临时排水孔，装修时封堵。凡做地暖的住宅，未采用下沉式卫生间的，应在靠近整套房间中心位置的卫生间的结构板的最低处加装地漏，地漏上方应盖透水无纺布并做反滤后进行找坡施工。19、景观水系的防渗漏景观水系的防渗漏推荐使用聚乙烯（PE）土工膜，使用聚乙烯（PE）土工膜应严格按《聚乙烯（PE）土工膜防渗透工程技术规范》（SL-T231-98）设计、施工。关键要掌握焊接技术，且保证土工膜的完整性、封闭性；当同混凝土连接时应按规范镶嵌。聚乙烯（PE）土工膜同挡土墙的连接方式推荐按《聚乙烯（PE）土工膜防渗透工程技术规范》（SL-T231-98）条文说明图2-10“外包〃做法。挡土墙的伸缩缝处宜安装挤塑板分隔。在砌挡土墙前应先将土工膜卷好，并用毡片或化纤布盖好并覆土保护。挡土墙砌好后取出，覆盖在挡土墙后，再回填土，并做蓄水检验。20、蓄水检验与淋水检验20.1根据《种植屋面工程技术规程》（JDJ155-2007）规定，“种植屋面防水工程竣工后，平屋面应进行48h蓄水检验，坡屋面应进行持续3h淋水检验〃。20.2非种植屋面及其他防水工程竣工后应进行24h蓄水检验，不具备做蓄水检验的应做持续2h淋水检验。卫生间在地面铺装前必须做蓄水检验;地面铺装完成后严禁做蓄水检验，但可做淋水检验。（豪盛集团企业标准HSQB2011-5）建筑工程防水的若干规定条文说明1、总则1.1房地产开发目前竞争日趋激烈，业主对防水工程的功能与质量要求更加关注。制定本规定的目的就是要求项目部必须重视防水工程。十六字原则及十九字原则分别引自《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条和《地下工程防水技术规范50108-2008》1.0.3条。强调“合理设防”是要求与功能相适应，既不能影响使用功能和导致业主投诉，又不使设防过度而导致成本大量增加。强调“防排结合”是因为很多情况下，大家只注重“防”，不注重“排”，特别不注重“隐蔽积水”的“排〃，为此在以前的防水工程中漏水现象时有发生。1.3本规定是在总结十年的经验与教训的基础上制定的。特别是教训。本规定着重对集团防水失败的案例进行了分析并制定了防范的措施。2、防水工程分包2・1甲方直接发包的主要问题是导致责任不情。防水工程如同“烫手的山芋”，都不想承担，或承担时要高价。特别是过去出现的车库顶板和瓦屋面工程，将来还要出现精装修房的问题。由于在其上要做绿化由园林公司承担、挂瓦一般都由当地农民工承担，精装修又由装修公司承担。夹在中间的防水没人愿意去做。甲方直接发包，一旦出现问题，做防水的分包方会以上、下都不是他施工的为理由推脱责任。为此作出此规定，要求在签定总包合同、园林合同、装饰合同时必须明确防水工程的责任方，不得漏项后追加分包。2.2毛坯房卫生间的防水工程由建设单位直接发包是一种“人性化”管理方式。因为买毛坯房的业主在装修卫生间时几乎没有不改动原卫生间给水管道的，这势必破坏原有的防水层。破坏后由业主自行修复在材料上、工艺上、耐久性上都很难达到规范要求，而他们的疏忽不是自己受害，而是下层的业主倒霉。集团前期开发的楼盘都采取了这种模式，不仅基本消灭了卫生间漏水现象，还深受业主的欢迎。故希望这种模式能够保留。本条还强调了卫生间防水分包在交房后期必须由物业管理的重要性。3、图纸会审与施工方案图纸会审与编制防水工程施工方案的重要性。4、水落口、地漏的标高4.0本来这是一个常识性的问题。最早发现是在户县的屋面防水工程上，是将“水落口”做成了“溢流口〃，后来发现有的业主在装修露台时将水落口抬高，导致漏水。而在旺座现代、豪盛时代发生的类似现象，大多都是因为施工单位为评奖，在落水口处“做文章〃导致的。而且这种做法一旦漏水，将导致找坡层下的炉渣找坡层进水，很难处理。故对此做出了严格的规定。这也本来是一个常识性的问题，但在旺座国际却大规模的出现地漏抬高导致卫生间漏水的问题。其错误的概念出自地漏上的不锈钢水蓖一定要紧贴地漏进行安装。其实这种做法是错误的，不锈钢水蓖同地漏之间没有必然的联系，这如同马路上的雨水蓖子同下面的雨水管道之间没有必然的联系一样。毛坯房装修时物业应对此把关。5、抗渗混凝土与防水砂浆抗渗混凝土、防水砂浆通常是作为一道防水屏障计入防水等级，且是最经济的一种防水形式。故作出此规定。6、防水层的保护6.1用混凝土进行保护时应设置隔离层。是《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定。其原理在该规范的条文说明中已做了详细的解释，不再赘述。我公司很多所谓“原因不明〃的漏水原因都出于此。比如户县的一露台防水做了三次，每次都直接打混凝土保护层，但始终未解决漏水问题。为改变这一陋习，本规定用了“严禁”直接在防水层上浇注混凝土进行保护的规定。6.2卫生间的防水层上不宜再做永久性保护层，可直接进行铺装，不仅仅是因为有的规定，且因为利用砂浆铺装不可能100%的覆盖的原理，可在装饰层下、防水层上形成自然的疏水通道，使铺装层渗漏下来的水不至于形成“隐蔽积水”而导致漏水。7、防水卷材的收口7.0本节主要强调了一些细部做法。特别是防水质量通病。“收口”，故作出此规定。8、防水附加层的设置本条出自《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)条之规定，在《地下工程防水技术规范》(50108-2008)中也有类似规定。因此我们扩大到整个防水工程一布两涂做法，是因为这种做法可满足除热贴SBS外的任何大面积防水做法。9、屋面防水高层平屋面的排水采用通过天沟向落水口排水的我公司目前无失败案例，故推荐此做法.烧结瓦(黏土瓦、琉璃瓦)在“山水草堂”屋面普遍使用。但是否作为一道防水看待，内部争议较大，但即便是“装饰”，但从防止“尿檐”角度出发，也应当保证它不漏水；从冻融角度出发，水渗漏到瓦下也将造成瓦的破坏。故作出此规定。推荐使用“泥贴”也是为了防止水泥砂浆干缩造成瓦的开裂；但由于采用泥贴很多业主可能不理解，故要求用水泥砂浆铺贴时尽量使用低标号砂浆。.3鉴于〃山水草堂”瓦屋面多处出现漏水现象，故作出本条规定。建议将防水层直接延伸做到已安装好“滴水瓦”之上，仍然是为了防止“尿骨。但此此种做法尚缺乏经验。.4强调规定。10、卫生间防水10.1要求认真按照陕西省标准图集陕02J05-01《卫生间、盥洗室》防水层设计说明及“管道穿越楼板及地漏安装构造〃(第48页)详图的进行施工。10.2下沉式卫生间安设排水、排气孔相当重要，不仅仅是为了排除下沉坑的积水；同时因为下沉坑一般用炉渣回填，里面有大量的空气，且坑的上下及四周都有防水密闭，如不做排气孔，空气冷热产生的正、负压力会破坏防水，甚至掀动铺装层。本条对卫生间的埋管做法进行了规范。靠外墙的卫生间做通风直立管道不仅加大投资而且占用空间。不得在通风直立管道直接做防水，是因为通风管道很长，涨、缩产生的扰动可能对防水造成破坏。本条对卫生间的门洞口下的防水做法进行了规范。为防止卫生间的填充墙与混凝土墙之间开裂漏水做出本条规定。11、露台与不封闭阳台的防水作出本条规定是因为在“山水草堂”出现过类似问题，导致室内进水。露台本身就是上人屋面，但在施工中常常忽略，故进行了强调。对不封闭阳台防水做法进行了规定。12、 地下室的防水相当重要，地下室出大事故（汽车漂起来）往往是因此二原因而产生的。必须高度重视。在“豪盛花园”这两种现象都曾发生，幸未酿成事故。，一般只是为了减少土方开挖，增加地下室净高。但却大大增加了防水的面积与难度。结构顶板找坡是防止隐蔽积水的好方法，但以前我们从未采用过。要求在设计时就考虑这一做法。排除种植土中的积水不仅对防水有好处，且对植物的生长也有好处，故作出此规定。推荐做法在豪盛时代样板区采用过，应该说是基本成功的，但在同主楼连接时没有继续做，导致连接缝处有渗水现象。选用PE复合土工膜是因为“一膜三用〃：防水层、隔离层、防植物根系穿刺层。13、 “三缝”的处理“三缝”的处理国家规范中都有严格要求，但以往大家在处理时想当然、不认真，导致漏水。14、 外墙面的防水14.1结构墙面承担外墙面防水的最后一道防线，故作出此规定。的防水功能往往被忽略，本规定引在《EPS钢丝网架板现浇混凝土外墙外保温系统技术规程》(DB51/T5062-2008)条。对墙面进行分块，是为了防止墙面涨缩导致墙面的破坏。本条分隔缝的规定也引自上述《规程》条。我们推广到任意的外墙面。15、 外墙孔洞的防水安装套管，不仅为了美观，也为了便于进行防水处理。15.2套管应长出外墙饰面层2~5mm,是防止水从套管四周渗入墙体，造成漏水。16、 窗及外门的防水16.1窗框与墙体(副框)之间间隙在过去控制不好，特别是“山水草堂”。发泡剂“点打〃，也是在“山水草堂”发现过，故进行了强调。窗框下横框及采用亮子的中横框不设排水孔，以及塑钢窗焊接质量差，是窗户直接漏水的主要原因。故进行了强调。16.3窗外饰面层压窗框，禁止使用玻璃胶都是“山水草堂”发现过的。精装修房窗外墙面做防水，是万科的经验，故写如规定。这本来都是常识性问题，因在“山水草堂”发现此现象，故写入本规定。同上条。在〃山水草堂〃发现有未安装雨棚的门渗水现象，做出次此规定。17、基础筏板防水根据《地下工程防水技术规范》(501