固镇县棚户区改造项目可行性研究报告

PAGEPAGE31固镇县老街棚户区改造项目可行性研究报告第一章 总论项目建设背景项目名称固镇县老街棚户区改造项目主办单位固镇县住房和城乡建设局研究编制单位香港天乙国际投资有限公司可研编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》6、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》7、《住建部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》8、《安徽省关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》9、《安徽省城市房地产开发经营管理规定》10、《安徽省建设工程概算定额》11、《安徽省产业发展指导目录》（2006年本）12、《固镇县国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》13、《固镇县城市集中连片棚户区改造实施方案》14、《固镇县城市集中连片棚户区改造规定》15、《固镇县棚改新区物业管理实施意见》16、项目承办单位提供的相关资料：17、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：（；（；（；（；（；（；《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）等。可研研究范围研究工作：1、项目的建设背景、必要性；2、项目建设、市场预测及发展前景；3、项目建设投资及费用的测算；4、项目经济效益的分析；5、项目社会效益的评价等。项目提出的理由与过程（建保〔2009〕295号）和安徽省《关于推进城市和国有工（皖政办〔2010〕8号）文件精神，加快固镇县园林、宜居城市。通过固镇县老街棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人貌，完善城市基础设施整体功能，提高县城服务功能。1、安徽省棚户区改造的基本情况改革开放以来，安徽省住宅建设发展迅速，城市居民的居住水平和居住条件有了明显的提高和改善。但是，由于安徽省城市人口比重大，历史欠账多，部分城市居民的住房困难还没有从根本得到解决。全省至今还有65万户缺房户，特别是15.4万户、53.2万人仍居住在房屋结构简单、设施简陋、阴暗窄小的棚户区里，这些棚户区的房屋大多已年久失修，成了危房、险房。区居民的居住水平，将党和政府的温暖送到特困人群，建设和谐安徽。2010年2009年开始，用三到1000万平方米、30万户、1005万平方米以上集中连片棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程。16个市（不含合肥市）共拆除了980120034万户、120人的住房条件。2、固镇县棚户区改造的基本情况80%200920109片棚户区列入省集中连片棚户区改造计划。在实施改造中，结合固镇实际，遵循城市总体规划，按照“东进、西连、南跨、北133万平57302340025万平方米，新建回迁安置住宅30万平方米，总投资4.5亿元，是固镇县城市建设史上规模最宏大、动迁户数量最多的一项工程。固镇县在2010年全面启动固镇县老街棚户区改造项目，计划在5年的时间内全部完成。通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。项目概况拟建地点建设规模与目标2011年房地产开发用地公开出让计划（第二批》公告，固镇县老城区浍河路南、黄园路东、浍河坝北、兰亭巷西地块用地60（900660240亩70年、502.2以下（0.3，供地情况为净地。主要建设条件1、有强大的政策支持为了加快固镇县老街棚户区改造，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿（皖政办〔2010〕8号）为了做好固镇县老街棚户区居民新区物业管理工作，为小区居民创造一个整洁、文明、安全、方便的居住环境，妥善安置小区特困职工，扩大就业门路，减轻群众负担，维护好群众利益，让广大群众住得上、住得起、住的稳、住的安，根据国务院《物业管理条列》，结合固镇县实际,制定了《固镇县棚改新区物业管理实施意见》。参与固镇县集中连片棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策，具体包括：1、城市集中连片棚户区改造项目免缴交割调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发展基金。用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。减半缴纳劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、征收管理费、房屋质量鉴定费、固体垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费、工程竣工验收档案备案费。2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规定的情况下，在土地出让合0.30.3的（0.3）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）3、民心所向，积极配合房屋征收工作。在棚户区改造过程中，政府出台了大局，积极配合和支持，有力地推进了安置房工程的顺利进行。4、资金落实，市场化运作，给开发商提供了新的开发取向。为解决棚户区本金及征收储备金协议书》。项目投入总资金及来源情况项目计划总投资15亿元人民币，资金来源全部依靠投资方解决。主要技术经济指标表1-1序号项目名称单位 指标1规划总用地面积(含水面)万平方米602建设用地面积（陆地面积）万平方米443开发用地面积（含安置房用地）万平方米33.54建筑容积率2.25总建筑面积万平方米73.76小区绿化率%367建设投资万元2000008每平方米造价元27149建设期年610销售收入万元26280011税后利润万元27567.312投资利润率%13.813静态投资回收期年7.5棚户区改造回迁户安置情况征收补偿标准1、产权调换45平方米以下的（45平方米4535米以上的（28平方米60平方米。4560平方米的（60平方米60平方米。6070平方米的（70平方米80平方米。被征收房屋建筑面积在70平方米以上的，安置的四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。积代建费按多层建筑面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。组织评估机构按有关规定评估确认。80平方米以下的（80方米400元；805元。800话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。征收产生经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。15渡。(5)棚户区改造内集体土地上房屋征收补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋征收规定执行。货币补偿货币补偿按被征收房屋的市场评估计算。原面积按市场评估补偿。特困户、低保户的安置补偿标准规定扩大面积部分，减少收取扩大面积代建费。固镇地区棚户区商品房价格3800（不含楼层差）7000元/平方米。第2章 项目建设的必要性与意义棚户区改造有力地推进了建设和谐社会和人与自然之间的和谐。棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到25平方米，比全省平20.6不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、燃气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与自然的和谐1094312万吨，减少污水排放量50万吨。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展20100亿元，按照房地产业1︰6100600亿元的效益，有力地人文环境的和谐发展。国土、住建、财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。棚户区改造的市场运作，引领房地产业走出低迷的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。项目建设与全省的发展目标和固镇的规划思想一致15年蚌埠招商引资的战略重点之一是以旧项目建设符合省政府的棚户区改造政策该项目的开发符合皖政办〔2010〕8号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境第3章 市场预测2010年的房地产行业是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2010年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障企业的关注重点。房地产开发投资增速将放缓（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。201115%左右。住房供应结构调整，普通住房和保障性住房供应将增多200990⁄70通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2010年的住房供应结构继续调整，普通住房和保障住房供应将增多，高端住房的投资和供给受到限制。土地管理更加严格土地增量供应控制更严加剧对于存量土地的竞争20065月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，20069200428年国八条、144号文《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价2006能会上收，建设项目用地管理将更加严格。房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2011年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，2011年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2011年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府2012年住房供求差距将进一步缩小，房变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。第4章 建设规模及功能方案规划目标1212、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。4、吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活、休闲需要的环境功能。建设规模6044万平方米，水面1633.410.673.72.22︰836%以上，建设项目包括住宅、商业和公建。功能方案项目建成后，将形成四大功能：居民安置功能高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为县城的一个亮点工程。房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。商业贸易功能络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。4.3.3休闲旅游功能充分利用现有水面，打造优美的休闲、娱乐、旅游、环保的公园式社区。第5章 建设方案整体规划设计原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适应“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格。项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的主题原则。项目要把生态环境与人文环境放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续性”的发展原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续发展要求。4、项目要贯彻“适用经济”的美观原则。突出地方文化特色，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、景观、防火、节能、隔音、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。平面设计1、住宅准各有关规范要求。2、商业沿浍河路与黄园路和浍河与东风路的两个交叉口，设置商业和酒店综合体；沿区内河小街设置具有“老固镇桥”特色的商业街；沿牛市巷设置步行街。3、公用建筑中心花园广场、地下设一层车库，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）的有关规定。社区服务中心、幼儿园、小学、物业管理会所、配电室、休息厅、活动室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场庭院绿化带、建筑小品等；利用4处水面，建设生态园林公园和高档别墅。立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及处理并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。第6章 场址选择及建设条件场址选择该项目选址为固镇县老街棚户区场址建设条件1、地理环境2小时经济圈。2、气候特征固镇属亚热带和热带过渡带，气候兼有南北之长，四季分明，光照充足，14.90C，8712170在此繁衍生长。3、地势特点16.0-22.5136362.6105.411111，228。4、县城规模3510.5万人。建设项目场址状况1、自然条件160813423245户，特困户17221612、地物情况要求。其它建设条件1.供电2.供水城市原供水管网可通过场址，其供水量和供水压力均可满足项目用水需求。第7章 环保、消防、节能、安全卫生及绿化环境保护环境现状和自然环境。项目执行标准（GB3095—1996；（GB3096—1996；（GB8978—96；（GB3095—82；（GB18883—2002；项目在施工建设期的污染防治措施废水项目在施工中主要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水不污染环境。粉尘主要原料装卸过程中产生少量的粉尘不超标不污染环境。废渣少量的建筑垃圾可及时清理没有工业废渣，不污染环境。噪音85其他配套设施全部达到国家有关规定和标准，保证做好环境保护工作。项目建成后的污染防治措施也统一处理，由城市污水排放管道同一排放。不会污染环境。消防87）建筑及总图消防56防火分区2措施。消防给水该项目实施后，消防、生活及商业用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，涉及水源供应能满足消防水量水压的要求。生产防火小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。其他员对小区各处的火情、险情等进行监控做好各项安全防范工作节能（节能、节地、节水、节材）相结保温措施，节能效果非常明显。设备节能大量电能。其他节能措施闭的方式。供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。便池冲洗采取延时控制水阀。安全卫生有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点：1.2.小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。3.24绿化40%，真正的自然共存的绿色家园，让人们生活在清新自然的绿色环境中。第8章项目组织方案、机构设置及人员培训项目组织方案竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。1、主办单位：香港天乙国际投资有限公司2、项目负责人；3、项目领导小组组 长：副组长成 员4、项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。开发企业机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照《中华人民共和国公司法》尽力企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理项目实行总经理负责制。机构设置如下图：董事长董事长总经理总经理财务部办公室工程部销售部后勤部财务部办公室工程部销售部后勤部开发企业人员培训现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关汗液经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的装业人员。第9章 项目工期即项目招投标建设工期建设工期为6年，项目采取分期开发，分期建设的方式。项目招投标该项目根据《中华人民共和国招标投标法》和《安徽省招标投标管理办法》的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工单位标。中标通知书、商签合同、通知未中标人。公开招标按《招标公告发布暂行办法（4号）评标专家抽取按照安徽省建设厅关于印发《安徽省建设工程评标专家库管理办法》有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报固镇县发展改革委备案后，中标通知书由招标人发出。本项目招标的具体要求详见下表勘察、设计、监理等单项工程总额低于规定标准可不采用招标方式；设备及安装工程是指高层建筑的电梯等；重要材料包括在建筑工程之内。勘察、设计、监理等单项工程总额低于规定标准可不采用招标方式；设备及安装工程是指高层建筑的电梯等；重要材料包括在建筑工程之内。建设单位盖年 月 日招标范围全部招标部分招标招标组织形式自行 委托招标 招标公开招标邀请招标不采用招标用 备注算金额（万元）勘察√√√25.3设计√√√230建筑工程√√√100000设备安装工程√√√√√√790监理√√√重要材料其 他情况说明：投资估算依据场价格估算。建设投资估算该项目总投资为200000万元，详见建设投资估算表。100000100000设备购置及安装费用：790万元工程建设其他费用：96065.2万元预备费：1144.8万元铺底流动资金：2000万元资金筹措项目计划建设投资200000万元，资金来源由投资方解决销售收入与营业税金估算销售收入估算262800万元。销售税金及附加估算根据现行财政制度，项目需缴纳5%的营业税，城市附加和教育费附加分别按营业税的7%和5%征收。总销售税及附加为15090万元。所得税估算根据有关规定，本项目按25%的税率征收说所得税9189.1万元。利润估计利润总额为：27567.3销售利润率为：10.5%投资利润率为：13.8%静态投资回收期投资回收期=总投资/利润总额=7.5年。第11章 社会效益分析随着整个棚户区改造工程的结束，将会给固镇带来重大社会效益。1、棚户区改造有利于拉动固镇县投资和消费，加速固镇房地产业发展，进2、棚户区改造有利于改善固镇县低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将党和政府的特殊关怀。3、棚户区改造有利于使固镇县城市土地实现集约高效利用，进一步改善固镇县城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。第12章 结论与建议结论前景。建议1、项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。2、项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。附：1、建设投资概算表2、损益表建设投资估算表序号 项目名称

建筑工程

价值估算设备购置及安装

其他费用

金