市小户型房地产市场分析报告

62/62成都市小户型房地产市场分析报告

中国房地产市场经历了三次住房消费浪潮：第一次是经济适用房，虽缓解了住房危机，却带来都市的再次更新难题，也带来众多家庭的二次搬迁；第二次是豪宅不墅热，由于大款与新贵族怎么讲只占少数，导致大量商品房积压；而第三次，则是具有“平民路线”、“小家碧玉”特色的“大众精品房”的消费浪潮。

2000始，在全国楼市上便开始逐步涌现出一些精品小户型项目，同时都在一时刻制造了市场销售的奇迹。假如讲，现在的小户型项目仅是“小荷才露尖尖角”，只是对主流市场的补充与点缀，那么，到了2002年，在各地的房地产市场上一下子涌现出众多的小户型项目，除了它们的先辈们所具有的位置优、总价低的特点外，而且在社区规模、户型设计、景观建设、物业配套等方面不断创新与完善，对“小户型”进行了新的诠释。

现在在市场上较为畅销的小户型有不于过去观念中的小户型，过去观念中的小户型不仅面积要小，而且由于楼价低、建筑成本低，往往造成质量较差和难以达到一定的档次的印象，这与今天在市场上走红的小户型事实上已是两个有所区不的概念。

l什么是小户型

目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种讲法较为业内人士认可。一种是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下；另一种是：单指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)，要紧指一居室。“小而不失居家必备，巧而不失布局合理”，则是小户型的最佳阐释。

第一部分：揭示小户型畅销的秘密

户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必定标志。小户型热销事实上是个人购房时代到来的标志。

第一章：小户型市场形成的缘故

Ø户型趋小是国际住宅面积的进展趋向

在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70—120平方米的小户型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70—120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70—120平方米的户型标准差不多成为新增住宅的主流，同时在逐步的上升，同时，在那个标准以下的户型也在跟着往上走，也确实是讲整体户型平均面积标准确信是趋降，户型面积在向小进展。缘故特不简单，和我们物质的进展，包括都市土地资源的紧缺，也包括个人隐私的需求、个人独立倾向的进展等等，这是一个专门大的缘故。

Ø消费心理的变化，是使消费面积趋小的重要缘故。

随着取消福利分房后个人购房时代的到来，房子大小已不代表房子的品质。

1)购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。

一个时期以来，“一步到位”曾经是许多人信奉的消费观念，总以为这辈子再可不能买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的要紧指标之一就现在百姓的消费适应来看，换房频率差不多从往常的１０年换一次，提高到１０年换２次甚至３次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要时期。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再依照情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至不墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型专门有市场。

2)消费者对住宅功能的认识趋于理性化。

专家认为，随着都市功能的进展，各种市政配套和生活服务设施会越来越完备，住宅的功能差不多出现单纯化趋势，家庭将成为完全的私密空间，户型面积也将随之合理回归。往常的住宅具有较多的非住宅功能，会客、休闲活动都在家里，而随着会所功能的发达，人们的交流、活动都会移至公共空间。随着社会的进展，消费者差不多开始逐步意识到：今后活动空间与住宅会有一个功能细分的过程。家确实是家，是纯粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都满足。另外，从经济的角度看，有没有必要花钞票将购买来的诺大的一块住房面积空置或闲置在那儿，不的尚且不论，仅就每个月要缴交一笔按面积计价的物业治理费用就不划罢了。

3)将买房作为理财方式。

观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子依旧人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。没有点压力，每月也不见得能存下钞票来，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩乐用掉了。

Ø市场需求结构发生变化

1)个人购买和市场化逐步形成

市场化的形成过程和打算经济时代是不一样的，打算经济时代是按照平均的标准，比如处级干部、科级干部需要多少，而市场需求是真正的消费者所需要的面积。楼市里9成以上的个人购房者，他们花自己的钞票专门心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个都市里面，不同层次的消费者能拿多少钞票，他买一住套房要花多少钞票？这点决定了市场的产品。

2)家庭人口结构发生变化

我国通过多年的打算生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前都市户均人口已下降至3-4人。

3)置业者趋向年轻化

市场主流购房群体的平均年龄正在从35—45岁向25—35过渡，而小户型确信是中等收入年轻人喜爱的房子。

Ø户型不断创新、功能齐全

现在的小户型跟往常分配式住宅时的户型不一样，往常分配式住宅的二居室尽管功能都有，然而设计专门不合理，厨房、卫生间专门小、厅也专门小。由于技术的进展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是特不重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能。由于材料技术的改进，包括弹性化等等，能够满足在往常不能满足的需要。现在的小户型尽管户型小，然而功能专门齐全、设备专门完善，满足了生活的需要。公寓式的，确实是把卫生间做得专门好，也不需要做厨房，或者讲有一个，只是一个小电炉就能够了，用微波炉做做早点就能够了，然而需要上网、通讯，另外服务比较周到，这跟过去是不一样的。

第二章：小户型的畅销缘故分析

“小户型究竟好在哪儿？是什么缘故让客户认可并同意这些小户型呢？”

分析起来，除了小户型的低总价外，还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多因素的综合缘故。

1、低总价。

小户型的购买群体是特不注重生活品质、居住质量的一个群体。然而，市场上一般的精品楼盘面积普遍较大，往往令他们感到高不可攀。而精品小户型尽管单价不低，但由于通过小面积专门好地操纵了总价，成为买家的过渡选择。

2、交通便利。

位置好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和都市轻轨站近(步行时刻在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎。年轻的上班一族正处于创业时期，工作繁忙，又无力买车，对公共交通的依靠性比较大，如此的小户型能够更好地满足其需求。

3、投资回报率高。

小户型的客户差不多能够分为投资型与自住型两类。关于投资型客户来讲，最关怀的确实是投资回报率。由于小户型能够用相对低的投入获得相对高的投资回报率，往往易受投资者青睐。关于自住型客户来讲，小户型只是一个过渡性产品。在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，因此他们也会特不关怀小户型的投资回报率。

4、户型宜商宜住。

随着市场的完善和客户的成熟，户型也成为客户选择的一杆秤。宜商小户型项目周边商业氛围浓厚，户型总面积适中，有效降低了总价，另外起居室较大，能够自由方便地安排办公区。

第三章：小户型卖给什么人

依照调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：

第一类：大学毕业生，外地的打工族。

“衣、食、住、行”以住为先！随着福利分房的取消，绝大多数的单位都无法解决职工的住房问题，关于刚踏上工作岗位的大学毕业生来讲，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到都市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲乏、失落；他们在都市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在都市里，却始终无法融入到都市中，他们多想成为都市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房关于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。

第二类：单身白领和年轻夫妇。

现在，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又特不渴望有自己独立的空间，但收入不同意他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。

另外，在当今社会里，由于种种缘故出现了大量结婚但不想早生小孩的“丁克家庭”，这些年轻夫妇，收入稳定，观念新颖，为了幸免与父母之间因生活适应的差异造成摩擦，多选择单独居住，因为没有负担，因此在户型选择上，多倾向于新颖、时尚的小户型。

第三类：“新兴而立”族。

这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧张、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时刻的重要性对他们而言差不多超过了金钞票，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。

第四类：以投资为目的的投资客。

房产正在形成新的投资热点，买房能够认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。同时，随着银行降息，国家为鼓舞老百姓买房置业，采取了退所得税和降低契税、缴纳税率等一系列措施。目前，国内老百姓的投资渠道较少，在选择投资渠道的时候，关于多数消费者而言，首先考虑的是投资的风险性，而不是回报率，购买小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，关于购房用于出租来讲是一种稳妥而长期的投资渠道。

综上所述：小户型的主力买家要紧集中于20-30岁的青年消费者，其中又以25岁左右的消费者为主；属于事业型，一般都具有大专以上文化程度；生活观念、消费观念新颖；追求时尚与个性。同时，年青女性，特不是外来寻梦的知识女性在小户型购买者中所占的比例明显增加，成为不可忽视的一个人群。一套住房，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面则等同于投资意向、经济收益，而不管从那种角度，房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。

第二部分：成都市小户型房地产市场分析

前言

1999年，SOHO的出现在成都房地产市场上掀起了一场波澜壮阔的小户型革命。小户型作为楼盘的主力户型正式推出。那个时期的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境全然确实是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，放开式厨房往往成了摆设。但怎么讲小户型亮出了自己的风采。

2000年交大第六期开发的数码村标志着小户型进入了大社区时代，“小户型大社区，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性”的开发模式阻碍了这一代小户型。大手笔的小户型开发给年轻一代带来了更多选择住宅的机会。关于这类群体而言，家也许确实是一个“睡眠场所”，会客、娱乐、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都能够在社区里面完成。对他们来讲，郊区的蓝天碧水远不如家门口的酒吧、商厦更有吸引力。因此，这一代的小户型空间虽小，但能够依托周边成熟的大环境和社区本身完善的配套，因为小户型的业主更需要大的活动空间。以“交大数码村”为代表的第三代小户型是2001年最大的小户型项目，占地50多亩，社区住户500余户，其绿化率达到40％，户型设计和居住功能也日趋完善，一室一厅的户型带有洗衣机位，小户型这种底端住宅产品不再仅仅是一种过渡产品，迎来了成熟的开花期。交大吾家、流星花园、宜家·HOME、时代100、彩世界、新时空、曼哈顿、蓝色加勒比等时尚小户型逐渐被成熟的消费者所喜爱。流星花园更不仅仅为楼盘起了一个时尚的名字，更引入了一种全新而超前的小户型开发理念，其开发商做的小户型不仅仅为小户型业主提供一个居住场所，更为其居住者之事业起飞搭建了一个良好平台。

随着2002年4月19日-25日的春季房交会上小户型项目的热卖，进一步证实了小户型在成都市场的进展潜力。经初步汇总，最新的差不多开盘的和立即开盘的小户型项目已达30多个，这些纯小户型楼盘带来了成都市房地产市场新一轮的市场焦点。第一章、成都市小户型楼盘现状分析

经初步统计，成都市现有的最新小户型项目已达34个，其中有15个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），有19个是已开盘的小户型楼盘。物业类不要紧是高层、小高层。总建筑面积达22.4万平方米。

第一节：价格分布

本次统计的34个楼盘中价格要紧分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲，分不为7个、8个、8个和7个，高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少，只有4个。从中能够得出成都小户型项目的定价比较低，关于较年轻的客户来讲，这是一个重要的购买因素，这也是成都小户型呈现火爆迹象的一个重要因素。

第二节：方位分布

如上图，小户型在方位分布上有一个明显的差异性，其中在市中心的楼盘最为密集，达到11个，其次是南边和西边，各为10个和8个，北边有4个，东边最少只有1个。

市中心因其独特的地理环境，交通条件优越，商业配套完善，靠近都市中心商贸区，迎合了年轻人狂热购物的需求；生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。城南除了拥有完善的配套和快捷的交通之外，四川大学、信息工程学院等高校以及科技一条街等地点聚拢了大量的高技术人才，这些人的特点是年轻、高学历、高收入和追求独立，在加上高新区大量的外企、合资企业和国内的知名企业促成了城南欣欣向荣的小户型市场。时代100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城·自由度等项目确实是城南小户型的代表。城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的出现带来了小户型的崛起。城北的西南交通大学带来的学术氛围和单身气质促成了交大·吾家等项目的成型。

第三节：环域的方向细分表

府河内一环内二环内三环内

东/100

南/154

西/026

北/013

合计112813

按上表可知，三环内的小户型项目最多，达到13个，其次是府河内11个，二环内8个，关于方向性上的解释是：二环内的小户型楼盘要紧分布在南边5个，三环内的小户型楼盘要紧分布在西边6个。

第二章、成都小户型的需求状况调查分析

最近对成都市的小户型潜在消费者的抽样调查显示，他们对小户型的需求状况为：

第一节、户型面积需求

50平方米以上面积的房子最受欢迎。消费者选择50平方米左右面积的占到68％以上。尽管被调查者中的大部分处于单身、独居或未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，其中选择60平方米以上房子的还要多一些。而作为投资的考虑，要紧选择30平方米—50平方米的房子。

第二节、户型功能需求

房间功能必须趋向于齐全，小户型不能因为面积小而缺少一些功能，卫生间、厨房、阳台被80％的被调查者全选中，只有个不的调查者认为没有厨房能够同意，能够在集体食堂和小饭店就餐。可见，消费者比较同意肝胆俱全的“麻雀”型小户型。

第三节、装修需求

精装修是首选。在价格合适的情况下，有83％的被调查希望购买的小户型房子是精装修房，他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是可不能少的。另外，在付过首付款后，装修也能够计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力。

第四节、环境配套需求

附近有无商场最受关注。被调查者对生活配套的要求，首先选择的是商场，占到总数的90％多，其次是医院及其他配套，这与选择小户型人群的年轻化和本次问卷的对象的年龄段有关。

小户型的住户要“纯”。被调查者认为，自己的左邻右舍应该是住家户，而不是办公和住家的杂和。而且最好是比较安静的住家户，因为提到小户型，人们往往觉得住的人群一定是比较杂的，因此关于安静度的关注就十分强烈。

第五节、物管需求

调查显示小户型购买者物管服务要求较高，对日常服务追求清洁、时效。20世纪70年代出生的那个群体，关于住宅的要求发生了微妙的变化，他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒适性。假如有固定的一笔钞票用来买房，他们也许不再单纯追求较大面积，而会选择一个面积较小但品质专门高的住宅。

所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要。有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求。这和被调查者的收入多少有紧密关系，收入越高要求服务的种类越多。

第三章、成都市小户型典型项目介绍

曼哈顿

开发商：成都鑫达房地产开发有限公司环境设计：空之间设计事务所投资商：成都博瑞房地产开发有限公司物业治理：总府物业治理公司设计单位：新西兰绿石建筑与环境设计事务所现场地址：人民南路四段华能大厦旁

总建面积（万M2）项目构成配套起价均价户型区间

3.401栋14层高层7100M2会所3200元/M23500元/M230~90M2

其它费用

天然气配套费光纤入网费一户一表物管费维修基金

5500元/户120元/户400元/户1.8元/平方米总房款的1.5%

小区配套

恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面

开盘主题：

1）生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小不墅！

2）颠覆市中心小户型缺憾！！

3）市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗？！

4）不要筒子楼，不要黑走廊，只要层层有翠庭的生态大楼！

项目卖点：

1）时尚外观、酒店式物管、顶层会所平台，居家、投资、办公皆宜。

2）每两层设有10米高架空中庭，以不同主题景观打造态摩天大楼概念。

3）框剪结构，向上或向下复式设计，4.95米层高，双面采光、打造“空中小不墅”概念。

4）销售面积与实得面积比率约为1：1.3，项目性价比较高。

5）5米宽景观过廊，突破了原有的1.5-2米宽的一般型过道。

消费者构成情况：

该项目设计理念新颖，是成都市“第二代小户型”的代表之作，要紧针对25-35岁都市青年白领一族，并由于其时尚的外观和户型设计以及“明星”广告效应的阻碍，受到众多女性消费者的青睐。从销售状况看，有30%的消费者购买目的是投资或办公。

精品户型：

Ø37平方米一室一厅一卫、75/83.7平方米两室两厅两卫

异型框架剪力墙结构，室内无梁无柱，有效增加有用空间；销售面积37平方米户型，实得面积48.39平方米，销售面积75和83.7平方米户型实得面积分不为100和107平方米，有效增加性价比；层高4.95米，室内空间更为开阔，4.3米观景窗，时尚、气派。

37平方米一室一厅一卫75平方米两室两厅两卫

u蓝色加勒比

开发商：成都和骏科技实业有限公司管理商：成都嘉宝治理顾问有限公司现场地址：成都市科华北路143号（亚泰广场斜对面）

规划用地面积（亩）总建筑面积绿地率建筑密度总层数

9.51.7万M233%39%7层（1-2F/3-7F）

公寓总户数商铺户数商铺面积区间公寓面积区间地下车位数

2687437-316M235M2左右约50个

价格情况

（精装修）公寓：（起价）3700元/M2，（均价）3800元/M2商铺价格：4580-15800元/M2

项目定位：青春派商业空间，SOLO单飞寓所。

典型特色：集青春、时尚、亮丽、浪漫和异国情调于一体的街区型开放式商业空间。

广告特点：短期集中投放，主打投资牌，以低售价、高回报吸引消费者。

该项目临近高校，产品定位准确，于2002年6月8日开盘，在为期一周的时刻内实现公寓销售100%，商铺销售超过90%的佳绩，开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹，实现了小项目“短、平、快”的操作模式。消费者要紧集中于25-35岁的都市白领和公务员，投资者占有近40%的比例，有顾客一次购买了10套公寓。

项目卖点：

1）“拒绝把我的青春，寄放在不人的房子里”

2）好口岸，低价格，旺铺投资的良机！

3）强大的商业功能为成熟社区锦上添花。

4）科华路上旺铺，只需4580元/平米起。

5）“微户型”设计，轻松付款，长期回报。

项目点评：

设计大胆、独特，体现现代、前卫的建筑风格；并充分利用了地块周边成熟的社区优势，敢于在狭小的地块上，做足商业文章，最大化地提高了地块价值；消费群体划分明确，户型设计和面积配比具有专门强的针对性；入市时机把握较准，推广过程诉求明确、集中，专门好地聚拢了人气。

u国际花园

开发商：成都市武侯房地产开发有限责任公司投资商：林凤集团现场地址：肖价河沿街成都幼师斜对面

总占地建面积（亩）项目构成起价最高价均价户型区间

8014栋小高层2280元/M23000元/M22680元/M230~200余M2

其它费用

天然气配套费光纤入网费物管费维修基金

免免一元/M2总房款的1.5%

小区配套

国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园

项目卖点：

1)二环路内规模社区，紧邻高新区，周边环境成熟，配套齐全；林凤集团上市公司背景，发挥品牌号召力；

2)“小户型社区”。占地80亩，30-100平方米的户型占有60%以上的比例。

3)“国际化”口号。以“国际化”为标准的物业治理服务体系；30-200余平方米多种户型面积，适合不同年龄、不同收入水平消费者的需要，扩大了目标消费群体，通过不同人群的互融体现“国际”二字的包容性；建筑配套设施“现代化”。

项目点评：

从该项目的占地规模和户型配比来看，能够支撑其“小户型社区”这一卖点，但“国际化”口号，较为空洞，缺少实质支撑。尤其是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容，使这一卖点缺乏足够支撑。部分单元一梯六户的设计，使部分住宅单位的采光、通风和私密性受到阻碍，户型设计差，有用性不强。

时代100

位于成都市内环线，府河与南河交汇地段，楼体由一栋6层弧形低层5米架空园林，缔造五度空间园林，绿化加设空中花园，增加垂直绿化及阳光花房，总用地面积5019平米，总建筑面积32796平米。总户数272户，为真正的都市精英度身定做精品小户型。引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计，2002年1月24日，中华人民共和国建设部颁布时代100项目作为成都“国家数字社区示范工程样板搂”。

武城·自由度

位于浆洗街，距市中心天府广场不足2公里，具有小天竺小区居家配套完备，衣冠庙传统商业口岸优势，四川大学、华西医大共同托举。占地:9861.87平方米，建筑面积:64394平方米，住宅面积:38896平方米，商建面积:8346平方米，办公面积:1152平方米，建筑密度:40.97%，容积率:4.90，绿地率:27.7，停车位:490总户数:624户模块化户型组合,由差不多型一层12户小户型可轻松进展为一层6户的进展型,让有用实在的70平方米两口之家瞬间升级为140平米。

宜家.home

位于成都市府河内环线东安北街段，居市区内环线东安北路段路旁，隔河相对繁华望平街。站在落地观窗前，楼下即是河滨绿化带与府河，左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园，绿水清风，空气清新。5幢小高层电梯公寓作为联体排列，楼层分不为7、8、9、10、11，形成退合式屋顶花园，总用地面积：2987.92平方米,住宅总户数：202户,总建筑面积：14218.75平方米,地下车库面积：2296.9平方米,住宅面积：10086.68平方米,地下自行车库面积：243.67平方米,绿化率：35%

流星花园

地处成都市中心天仙桥北街、东风大桥与东门大桥之间，紧临府南河畔，背依大慈寺商业文化中心（规划中），左邻总府花园、右舍SOHO。总建筑面积45000平方米，分A、B两座；16层以30至70平方米为主的精品小户型电梯公寓，分平层和跃层结构；设有两层地下停车场。配套设施每户预留光纤电视、电话及宽带接口，统一设置空调机位，6部名牌电梯，红外报警系统、24小时电视监控以及立体背景音乐……社区内1700平方米的中心绿化采纳独特的互动式景观设计。700平方米室内运动中心、书吧为你提供生活休闲空间。总府物业提供星级酒店式物业治理。

附一：春季房交会小户型统计分析

主力户型40-80的小户型项目在2002年春季交易会上出现了爆棚现象，合计有17个小户型楼盘，占总参展楼盘（除郊县楼盘）的36%，小户型缘何受到开发商的青睐？一方面，小户型住宅物业的总价低、受众面较广。另一方面，随着WTO的加入，成都作为西部的中心将增加一大批年轻白领人士，小户型作为过渡性住宅的价值更适宜创业时期的年轻人和一般工薪阶层，也随着人口的老龄化（据统计，成都市有近300万的60岁以上老年人），部分老年人更希望有自己的一个花费不大，配套齐全的小空间。又因为前期的一些小户型项目如花样年华、锦宏丽景等的断销，证明了市场上关于小户型的需求巨大。因此，小户型的预期市场潜力专门大。目前成都市小户型住宅物业分布的特点：1、周边交通便捷；2、目标客户群集中区域商务办公区、白领聚拢区等。

87％被调查者选择小户型有一些缺陷。随着经济实力的增强，会考虑重新置业，以小换大来改善居住条件。几乎所有的调查者都认为，小户型住房必须有便捷的公共交通。作为投资，便捷的交通也是房子出租的一个亮点。

购买的房子要紧是先住后置换70％的被调查者选择买下小户型的房子后，住一段时刻再进行置换。假如作为投资往往会考虑以租养房的方式，打算先买断再出租的也许多。附二：成都市要紧小户型项目一览表

项目名称位置方位总建面（万户数在售类不均价户型区间状态

财经商业街区西南财大正门西三环内1.5148多层,小高层,营业2150-6166(营）43-143期房

交大·靓典西南农机市场旁西二环内2.30242多层235052-92形象展示

智业逸景羊西线蜀汉中路西三环内2.1108小高层238055-130形象展示

佳利花园衣冠庙立交桥旁南二环内3.30/多层238030-135形象展示

草堂柳苑·天籁村二环路西一段西二环内1.6242小高层255051-77形象展示

庭芳苑营门口派出所附近西三环内0.7108多层210048-89现房

蓝色空间交大路北三环内7.00700多层220069-210期房

新时空九三路南二环内0.3177小高层250030-70期房

交大·吾家交大路北三环内6.40738多层2608期房

武城·自由度浆洗街南二环内6.40624高层null40-70形象展示

金港空中花园二环路西三段西三环内1.3135小高层258048-172期房

科华之星肿瘤医院旁南三环内2/高层258053-106形象展示

丽景华庭大石西路西延线西三环内6.73/小高层270050-170形象展示

维达北苑解放路一段94-116号北二环内1.80107小高层280029-109现房

嘉洲华府美华居喜玛拉雅大酒店对面北三环内1.4129小高层270032-52现房

都市物语21世纪花园对面西三环内1.60345小高层348032-55期房

时代天骄太升北路64号--府河内4.00552高层340029-69期房

宜家.home东安北街--府河内1.50202小高层310035-140形象展示

世纪太升太升南路--府河内3.50172高层340029-109期房

芳草地——金雍阁锦绣花园旁南三环内1.3/高层308047-173形象展示

梧桐世家永丰路．玉林小区南二环内3.8/小高层330048-154形象展示

经典坐标红星路口--府河内3.40195高层、营业350048-200期房

蓝色港湾天祥街东一环内2.90219高层310050-230期房

曼哈顿锦绣花园对面南三环内3.4/高层340023-118期房

时代100成都幼师旁南一环内3/高层380060-230期房

成都现代城锦里西路--府河内8.90/高层350045-220期房

流星花园天仙桥街SOHO旁--府河内4.50/高层350030-126形象展示

玉林风景线芳草街6号南二环内0.80/小高层320035-92形象展示

新绿季节——彩世界新光路88号南三环内1.20/小高层310039-88形象展示

莱茵家园武侯大街与内环线交汇处--府河内1.30120高层300070-150形象展示

丽阳天下二期人南路与一环路交汇处--府河内3.50432高层404045-110形象展示

新中心都市驿站盐市口旁--府河内2.80461高层437032-100现房

锦江宾馆瑞景商务楼永陵路与西安路交汇处--府河内1.70187高层null40-60期房

成都国际公寓合江亭旁--府河内2.80120小高层写字500041-164现房

第三部分：小户型的进展趋势

小户型住宅作为投资及过渡居住的住宅品种，在以后的进展方向上将表现在以下几个方面：

一、开发具有一定规模居住小区

随着都市化水平的提高、旧城改造的加快，市中心可供开发的土地，尤其是可供规模性开发的土地越来越少，许多小户型项目差不多上迫于地块规模的限制，为了尽快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，这些项目以单体建筑为主，规模小、配套少，为居住者提供的生活外延性服务较少，更谈不上环境景观。

规模化开发小户型项目具有以下几个优点：

1）规模的扩大，令开发商有足够地空间进行环境与景观的营造，同时有针对性地为消费者提供必要的配套，如休闲场所、体育设施、儿童活动空间等,既满足了消费者多层次的需要，又提升了项目的综合品质。

2）居住群体的扩大，为配套设施的经营、使用提供了强力支撑，既有利于配套设施的完善，也有利于商业物业的租售。

3）产品种类、户型配比更为丰富，扩大了购买群体。一方面降低了项目销售的风险，另一方面也满足了不同层次消费者的需求。比如那些希望与父母临近居住的消费者，便能够在同一个小区内选择一套40-50平米的小户型满足自己居住的需要，再选择一套80平米的住房满足父母居住的需要，既方便了两代人之间的照顾，又幸免了由于生活观念差异带来的不便。

而那个地点指的较大规模也有一定的限度，大约在6万平方米左右比较合适。

二、小房型、大空间，严峻依靠社区服务

今后住宅的进展趋势是生活与居住相分离，住房功能趋于单一，更多的是满足居住的问题。年轻人又是最活跃的一个群体，下班后总是不喜爱窝在自己房子里，缺少交流的空间，另外，由于工作时刻紧迫，日常生活的其它部分必须依靠社区服务来分担。

因此，项目配套设施必须要尽可能周全，满足居住者的需求，能够考虑增设业主专用酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发厅、书吧等设施，同时要收费合理，符合消费者的心理价位。

三、面积小、功能全、设计更为合理

房地产项目的核心竞争力仍然是产品。一方面消费者的成熟，令小户型的设计将越来越受到重视，另一方面房地产市场存在的优胜劣汰原则挑战着建筑设计行业。住宅设计的差异性、个性化特征也越来越明显，使户型设计必定具有超前意识，不能只看眼前的市场主流，而要注重主导居住品位的设计方向。

I.目前小户型的设计存在着以下几个缺点：

1）、密度布局，采光通风，安全性和私密性较差，有的一层达到30多户。

2）、户型设计不合理，要紧表现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅室或阳台上等。

3）、墙壁太薄，或门窗相对，致使“隔墙有耳”。

4）、无装修或装饰过于简陋，电梯过少，商住两用型项目没有考虑货运电梯的配置。

II.预期房型设计

以后的小户型设计应更加注重其经济有用性特征。房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。在面积小的前提下，要保障功能齐全，厅、室、厨、卫、阳台等配套功能布局完善，动静分离，采光、透风、私密性差不多上设计中要考虑到的问题。

1.为某些适合年轻人居住的套型能够适当减少厨房的面积，或开发多功能面积空间，使厨房专用面积小型化、紧凑化，从而提高空间利用效率。而关于老年人独居户的要求，则能够开发居住空间的多功能潜力，而必须保留厨房空间的独立性及封闭性，满足老年人独特的起居饮食适应。

2.目前购买小房型的主力军为白领阶层，但在当今知识层次普遍提高的环境中，现代生活方式较为普及，人们的生活空间所包含的学习因素大大增加，在其所居住的场所中，工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容。如何在设计之初就考虑这些需要，比如宽带网的接入，学习空间的适当划分，高科技计量手段的运用等。将成为此种房型营销的又一要紧卖点。居室内部为考虑有用性与经济性要素，可用家具的适当布置分隔出休息、学习、会客空间，甚至利用边角还可制造出休闲一角。各空间相互交融，相互依靠，没有严格划分，达到视觉开阔的效果，具有空间流淌性和相关性。

3.采纳跃层空间概念加以设计，层高4.7-5.0米的挑空式客厅，使小户型也能享受到不墅气派，其超高得房率一般能使使用面积有效提高30%，不仅适合单身或小家庭居住，也可做办公用房。

4.新一代小户型在设计时就为以后预留进展空间，是“活”空间，空间能够随意剪接，既能够是小户型，也能够变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。它采纳预应力框架结构技术，每层楼都没有任何明显的梁和柱，而是在楼内管线的辅装上，以最小的户型面积单位为户型设计的基础，具备积木式组合功能，消费者能够买一套、两套甚至三套，空间可大可小，真正做到“量体裁衣”。

四、物业治理更为周到

居住与住房分离，投资性购房上升,既要为住在里面的人服务，又要为买房者服务，如何满足这两类消费群体的需求，为他们彼此提供相应的服务是摆在开发商面前的问题。另外，由于投资者和炒作者的介入，使得以后项目内的流淌人口（即不是那些自买自住的人）将专门多，物业治理公司又不可能像酒店一样登记每个住户的身份证，将会给安全治理造成隐患。

五、提供精装修小户型项目

小户型购买者专门多为较缺乏生活经验的年轻白领，平常工作、学习差不多占用了绝大部分时刻，更不提繁杂而又马虎不得的装修工程了。即使有兴趣为之一试身手的客户，也专门少有时刻光顾施现场，应付一到二个月工期安排。现在许多人就将装修工程全权托付给某些装修公司或装修队，由于目前装修市场的不甚规范，由此产生的矛盾纠纷不断。由开发商或物业治理部门牵头组织为购房客户提供既经济有用又体现时尚个性化的菜单式装修服务，会使开发商及客户达到双赢效果。何乐而不为？同时由开发商或物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通，更易达到预期的建筑空间设计效果。二、房地产开发商及政府对小户型住宅应采取的对策

(一)房地产商对小户型热销应采取的对策。

1、房地产开发商应提高对小户型的认识，重视对小户型的开发。尽管小户型的利润空间要小于大户型，但目前我国京沪等地大户型的销售情况并不乐观，大量大户型的商品房闲置。与其片面追求开发利润空间大的大户型，积压资金，不如开发需求急迫的小户型，以较快的速度销售出去，加快资金的周转，以薄利多销的方式运作。而且随着今后房地产市场的不断成熟，大户型和小户型的利润空间会越来越接近，开发商单纯依靠大户型赚取更多利润的方法不一定能实现。发达国家差不多出现小户型回归的趋势。日本曾统计过若干个国家套型变化的情况，结果表明，当套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后又回落到80-100平方米。而欧洲自90年代以来，100平方米以下的小户型差不多占到市场新增量的75％，成为市场销售的主体。

2、经济适用房要以中小户型为主是国家的规定。家庭规模小型化趋势也决定我国以后对小户型需求的持久性。随着我国人口结构的变化，越来越多的家庭成为独生子女或无子女家庭，组建家庭的子女也专门少与父母合住，因而小户型的需求并可不能如开发商所认为的那样，只是过渡性的住宅。

3、房地产开发商开发小户型时应注意的问题：

①地理位置的选择方面。由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置必须在市中心或交通便捷的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。②在房屋的结构设计方面。为幸免小户型今后因面积小而遭到淘汰的厄运，在建筑和设计时应采纳先进的技术，如大跨度预应力技术，确实是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间能够随意组合，既能够是小户型，也能够变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间能够像积木一样自由的组合。③在适应市场需求方面。由于对小户型的需求是社会中的特定人群，因而其需求量怎么讲是有限的，因此在近期的小户型的开发上，要注意不能一哄而起。从长期来看，我国居民对住宅需求的户型也必定会出现小户型回归的趋势，因而开发商应当随着市场需求的变化而及时地调整自己的开发打算。

(二)政府对开发小户型应采取的政策措施。

1、经济适用房政策的制定要进行深入的调查研究。一个都市小户型的需求大小，本市消费者的经济承受能力的大小，这是政府在制定政策之前必须加以考虑的。究竟是否大量兴建小户型经济适用房，政府应当更多的考虑消费者的需求，多了解社会各界的意见和建议，如此制定的政策才能更符合实际的需求情况。

2、经济适用房的购买要实行真正的严格的准购制。据北京市2001年的统计，16％的经济适用房被中高收入者所购买。这既造成了经济适用房供应紧张，又使得政府预备给低收入者的补贴给了中高收入者。只有加强对经济适用房购买者收入的甄不，实行严格的准购制，才能从全然上限制中高收入购买者进入经济适用房市场。(三)小户型住宅的供给应满足需求

目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致能够分为投资型和自住型：

1、投资型需求者。由于京沪等大都市，商务流淌人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型能够用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。

2、自住型需求者。具体包括：①刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜爱二手的中小户型住宅，因为它尽管比较廉价，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽中意。②中低收入阶层。他们没有能力承担大户型专门高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，那个人群是小户型经济适用房的最大需求者。③异地置业者。他们由于工作的关系临时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，今后能够出租或出售，还能够获得一定的回报。④外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，今后会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。

2001年7月，《北京青年报》策划了一次对北京市民就经济适用房问题的调查，调查结果显示：不同家庭收入的市民关于经济适用房的面积要求是不同的。家庭年收入在3万元以下的人接近一半(44.9％)人希望面积在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70-100平方米。综合看来，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％。这些数据讲明面积较小的房子是一般人的首选。

从近期来看，我国这些人口流淌性大的京沪穗等大都市，对小户型的需求是专门急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，假如开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓和小户型供给不足的状况。从长期来看，我国大都市中小户型的需求占房地产总需求的比重还会进一步提高，京、沪、成都等大都市出现小户型热销的潮流也证明了这一进展趋势。需求决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。(二)小户型住宅的需求状况和特点

1、小户型住宅需求状况。对小户型住宅的需求在我国的一些大都市出现了热销的现象。如在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。京昌路边的“沙滩人家”，半年之内差不多销售完。位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套。上海荣联小区把最后—栋房子由复式改为小户型后，两周内就销售一空；位于市中心的一些全装修的小户型公寓也出现了热销的现象，如静安区的“蓝朝部落”，坐落在新黄浦的“青年汇”，及位于虹桥地区的“虹桥首席”等几百套小户型房在短短数周内即被抢购一空。这种现象引起了人们的关注和考虑。

需要指出的是对小户型住宅的需求各个都市是有差不的，不是所有都市都像京沪等大都市那样热销。一般在经济发达的、人才流淌比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地都市，或人才流淌比较小的中小都市，当前对小户型的需求则相对比较小。

2、对小户型住宅需求的特点。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：尽管建筑面积最小可至20多平方米，大则只是80到100平方米。面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不阻碍居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地点；小区的配套设施也比较齐全。自从小户型显露于市场以来，一直存在种种争议，归纳起来要紧集中在两个问题上：一是小户型是过渡产品依旧过渡消费；二是小户型是否值得投资、如何选择。

■小户型是过渡消费

从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此，面积小并不构成小户型是立即被淘汰的过渡产品的理由。另外，从市场角度看，房产消费呈梯级格局，同时收入弹性较大，不可能一步到位，因此，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。

因此，假如购买小户型用来自住，只要价格和风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但假如购买小户型用来投资，则必须慎重选择，考虑事实上际的投资价值。

■小户型是否值得投资？

目前市场上的小户型可分成两类：“一是小户型项目；二是项目中的部分小户型。前者特色鲜亮，客户定位指向性强，后者大多是项目中剩余的部分小户型，但整个项目并没有小户型的定位初衷，大多出于紧跟市场热点需要而做的宣传，同时多属于公寓类住宅。

在分析小户型的投资价值之前，让我们先来看看北京租赁市场状况。一般租赁中，一居室最受欢迎，其租金集中范围为１２００元至１６００元，要紧为解决差不多居住问题，需求人群多为２８岁以下年轻人，大部分人的月收入在５０００元以下；一般公寓中二居室需求较旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多为一般商务人士或月收入在１２０００以上的家庭和个人，一般要求居住环境较平稳；高档公寓租金一般在８０００元以上，要紧是外籍商务人士、企业高层或企业主，他们对居住环境及周边配套要求较高。

■如何选择投资型小户型？

现在市场上的小户型项目，由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士，如此，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，但问题是，租金能达到什么水平？依照房产投资简单经验法则——月租金不得低于总房价的１％，不难看出，北京目前要紧小户型项目（主力户型４０至８０平方米，售价５０００至８０００元／平方米）要获得投资收益，其租金应在２０００元至６４００元，对比上述北京租赁市场状况的简单分析，那个租金水平差不多上已超出一般租赁客户的承受能力。而假如将出租对象定位于一般公寓和高档公寓的需求者，则会出现这两类承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以同意的尴尬。

因此，依照一般租赁市场的人群构成来看，上述小户型项目中，月租金２０００至２８００元依旧是个不小的需求市场，假如投资者能在那个租金价位获得较好的收益率，也不失为投资之选。

而关于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因此今后的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套事实上在专门大程度上差不多决定了今后可能的租赁人群。目前，在北京部分项目中的小户型，是具有一定投资价值的。比如有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，同时项目和配套差不多成熟，因此依旧可能具有投资价值的。

因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后，再分析可能的投资回报在近几年大户型当道的楼市，小户型的出现颇有些“捞偏门”的味道。经历了去年最初超小户型的极端展示，今年的小户型产品已然恢复了理性。因为就消费者而言，不管哪种产品，如何进行包装，最终都将恢复到其本质——产品层面上来。面对供应此起彼伏的增长，小户型们不得不正视自身存在的问题，从人性的角度改良和创新产品，在今年新一轮的小户型热潮中，我们能清晰地看到他们成长的影子。

房型的升级换代

面积狭小、各功能区一字排开、没有完整的厨房概念、一条窄长的灰色走廊贯穿居室，形式上更像当年筒子楼的小户型，显然不能满足现代人的需求了。超小户型面积过小产生的居室不合理性，在以后的小户型开发中被摒弃。吸取了一代小户型的经验，小户型的面积得到回归，一居40平方米、二居70平方米～80平方米的户型成为主力。大面宽落地窗和阳台、明厨或明卫的设计，增加了通风和采光性，采纳地板采暖方式增大采暖功效，减少使用面积的无端占用。

居住舒适性的提高

小面积居室的实现往往以牺牲居住功能为代价的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就没有了多余空间。局促的空间没有独立的厨房，没有自由活动的空间，更多的是满足一个睡觉的需要。小户型的买家事实上更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，面积扩大、功能完善后的小户型舒适度有了明显提高。独立划分了各功能区，动静分区明确，工作、学习、娱乐、交流，房子的多重功能得到释放。有了更多的储藏空间，私密性强，能够相对自由地装修、摆放家具，居室的风景线不再单调、呆板，真正实现家的感受。一些项目观景阳台和外飘窗的设计增添了人与自然的融合。

个性的张扬

小户型针对的客户要紧是一批20岁～35岁之间的新新人类，他们容易冲动，充满活力，对生活质量有更高的要求。在小户型推出之初，在原有规划上改良设计的小户型要吸引年轻人，更多的是靠产品的新奇感，满足了他们的猎奇心理。当市场有更多选择时，开发商都努力在小户型设计上下足功夫，以产品鲜亮的个性化特征博新新人类一笑。其中最突出的一个例子便是SOLO二代制造的“玻璃盒子”、“云中闲逛”等设计新理念：五面皆为玻璃的2.7米见方阳台，悬在空中的玻璃盒子另类、时尚；直通楼顶的楼梯，从一层就能够看到7层的玻璃楼顶。新新人类的消费心理在建筑细节上得以体现和张扬。

人口密度的降低

一梯二三十户的人口密度，使来来往往的人流增多，阻碍彼此的生活，而作为投资性住宅，小户型的居住人群复杂，也增添了社区的不稳定性。这也是小户型成为众矢之的的重要因素之一。今年开盘的小户型大多在这方面加大了改进力度，出现了一梯10户，甚至一梯4户的设计，增加了电梯投入，大幅度降低了人口的密度和流淌性，保证了社区生活的安定和纯粹。满足了部分追求高品质生活人群的要求。

公共氛围的营造

小户型是年轻人的社区，他们需要社交氛围和面对面的交流，除了自我空间和自由天地外，需要更宽敞的生活、娱乐、公共空间和交流场所。扩大交流的范围，令生活更多姿多彩，不再是一成不变的饮食男女。正因如此，眼下市场上出现的小户型都不约而同地重视了社区空间的设计，增进彼此的交流。

价值的提升

小户型的客户大多是单身人士，原先的小户型楼盘缺乏完善的配置，类似送餐、洗衣、清理房间等都市白领更加需要的生活配套服务项目只能依靠社区外的大环境，无形中增加了每天的生活支出。在保持生活质量与差不多功能的前提下，完善功能后的小户型增添了厨房的天然气供给，小户型更多地提供精装修房屋，小区每天24小时供应生活热水，方便了住户，也降低了生活成本。

郊区化进展趋势

小户型专门明显是一过渡性产品，关于大多数消费者来讲，小户型是短期居住、长期投资的房屋，这就从另一个侧面对小户型的位置提出了更高的要求：小户型需要在交通便捷、市中心或商务氛围浓郁、周边配套完善的环境中才有生存价值。但随着小户型面积的回归，自住型客户的使用周期逐渐延长，因此，今年出现的小户型开始向郊区进展。

产品类不的延伸

假如讲小户型的出现，要紧是为了满足中低收入人群的居住需求，那么现在“小OFFICE”的产生也是迎合了市场的趋势。满足成长型小企业的需求成为小OFFICE的要紧方向，小户型这一产品形态正向写字楼渗透１．房型：小户型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空间面积有限，居室如何分割就显得尤为重要，最好选择独立功能分开的户型，厨房与卧房需要适当地隔开，才有助于提高居住的舒适度。

２．隔音：居住小户型房屋有住户多且密集的特点，因此隔音就显得尤为重要，否则有可能在入住后有一种集体宿舍的感受。墙壁隔音效果不佳的话，四邻的起居走动都可能成为阻碍你休息的因素。

３．装修：小户型的装修大多采取统一模式，这就要求购房者在选楼时务必注意样板间的每个装修细节，因为这确实是您今后家中的格调，喜爱个性装修或自助装修的朋友就要注意，您是否喜爱开发商为您设计，依旧想买毛坯房自己来设计。

４．电梯：在选房时，最好先搞清晰您所要购买的小户型每层多少户、共用几部电梯，这点对生活节奏比较快的年轻人来讲专门重要。假如太多户人共用一部电梯，可能会阻碍上下楼所用的时刻。

５．环境：这是购买任何房产项目都要注意的一环。小区所在位置是否有便捷的交通，空气好不行，绿化如何样，有无噪音污染源——比如火车或者轻轨，年轻人对今后子女上学的情况也许不需太多考虑，然而去餐饮、娱乐场所是否方便却是要先弄清的。

６．出租：假如将小户型作为自己的过渡居所来使用的话，您在买房时就一定要考虑项目的投资前景和升值潜力。靠近繁华商业区、办公区的小户型因此是投资首选，假如小户型地处大片成熟的居住区，那就要看这一地区小户型占房屋总量的比例是否过高，假如高必定将会阻碍到今后是否容易出租赚取租金。

给小户型算账

除订金、首付、律师费外，还有购房契税，特不要注意的是市政府对《北京市契税治理规定》做出的最新修改，从７月１日起，买房契税征收税率由原来总购房款的４％降为３％。而原来规定的，购买１２０平方米以下的一般商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的２％调整为１．５％。买房人在７月１日往常含当日和开发商签订合同的，还按往常的方法缴纳契税。即建筑面积在１２０平方米以内的，按２％的税率征收契税；建筑面积超过１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的税率征收契税，１２０平方米以上的部分按４％的税率征收契税。而７月１日以后和开发商签订买房合同的购房人则按新规定缴纳契税，即以套为单位，建筑面积在１２０平方米