达州市通川区工业集中区物流园项目可行性分析报告实施报告实施报告

--.z.z工业集中区物流园项目可行性分析报告一、 工程概况1、 工程背景作为川东北门户，秦巴地区重镇，达州市人口众多，资源丰富，自古商贾云集；尤其是近年来，达州正逐步建立成为中国西部最大的天然气化工基地，并且**也着力将其打造成为百万以上人口特大型城市之一，达州开展潜力巨大。在大力开展化工工业的同时，作为**重要的农业大市，依托秦巴地区繁茂丰富的林、农业资源，达州的特色农产品也十分丰富，如宣汉的黄牛、万源的旧院黑鸡和板角山羊、开江的白鹅等家禽独具特色，大竹**(香菇)、宣汉的地道中药材等经济作物久负盛名。近年来，达州以市场为导向，以农民增收为目标，大力开展农业产业化，其农业、中药加工增值潜力巨大。而作为达州重要的工业及城市化开展载体的通川区，紧紧抓住这一历史机遇，以农产品加工和中药等产业为主要方向，规划并逐10平方公里的达州市通川区工业集中区。3.5400亩，入驻企业2家，协议、洽谈企业20家左右；其后600亩平场也即将进展。随着工业区建立的迅速展开，为进一步完善招商引资条件，为入驻企业效劳的物流园的建立也就提上了议事日程。2、 政府/政策支援“对达州市加快开展现代效劳业，推进秦巴山区商贸物流中心建立的重要会议为达州市未来现代效劳业的开展指明了方向。而商贸物流业作为现“春天〞。现在，达州市正处于工业化和城市化的加速开展时期，效劳业需求“**、、**、等邻近城市的物流信息平台，建成西南地区重要的物流综合信息平台；建立现代物流业统计指标体系，加快筹建物流行业协会。3、 交通根底设施建立位于通川区工业集中区内并为之配套效劳的物流园，具有较大的位置优势和重要的交通优势。设中的达—巴—广高速、达—万高速、万源—达州高速在通川区魏兴镇交汇，由此将通川区工业集中区与万州乃至长江水运相通，打通了川东直联华中、华东的物流通道，与万源高速****工业集中区离达州市火车站25KM，离蒲家火车站5KM，具有一定的公路、铁路联运优势。二、工程建立方案1、物流园功能设置方案保险、商检、卫检、动植检、中转等业务统一进来，把整个商品流通过/展示中心等。于园区企业原料采购，又能通过达万高速、达渝高速将秦巴农产品外运至华东、华南等全国各地。2、 物流园建经营模式方案方案一：由我公司作为工业地产商主导,开发建立物流园，再将仓为客进同时进展。展整合,,,同时发挥物流商在物园企业实现第三利润来源，为入驻企业未来开展创造更好的条件。3、 物流园业务管理模式方案〔1〕引进第三方物流公司，充分利用方便、快捷、低库存的第三方物流建立企业供给链，实现虚拟制造模式与第三方物流的良性互动；〔2〕与物流公司合作，逐步实现拆零商品配货电子化、物流功能条码化、配送过程无纸化，建立自动补货系统。鼓励和引导工商企业调整组织构造，将原料采购、运输仓储、简单加工、商品包装和配送等物流业务剥离出来，通过释放物流外包业务和剥离低效物流部门，提高企业的经济效益并加速物流效劳的社会化；〔3〕积极开展电子商务，加快物流供求信息的传输和整合，利用专业化分工的优势，实现物流信息、入驻工业集中区企业、物流企业和相关机构间物流信息的整合与共享，联通与**、**、**、**等邻近城市的物流信息平台；〔4与物流园的第三方物流企业合作，优化连锁企业的物流链，降低物流本钱，提高企业效益。三、工程效益分析依据B02-1/01地块16.752511.2的容积率计算，物流园总建筑面积为20万平方左右。初步方案，商务中心5000平方，宾馆5000平方，职工宿舍4万平方，仓储中心10万555〕以上面积配置为初估，主要目的是大致确认工程的投入与产出比，工程确认后将按专业设计公司的设计另行确认2能配置暂未包括农产品交易中心等功能设计。1、 工程投入估计土地及根底设施投入土地购置投入：251亩×3万/亩=753万；3万/不代表我们接收或实际成交价格土地平场投入：251亩×5万/亩=1255万；道路、绿化投入：200万；围墙、大门投入：80万；小计：2288万元人民币。建筑及设备投入商务中心及宾馆建立投入：1万平方×2000元/平方=2000万；普通仓库建立投入：5万平方×800元/平方=4000万；冻库建立投入：5万平方×1600元/平方=8000万；4元/平方=4000万；万平方×1000元/平方=4000万。小计：22000万。给排水：500万；供配电：200万；消防设施：200智能等物管设施：200万。小计：1100万。万万以上工程合计：2288+22000+1100+200+400=25988万人民币。2、 工程经济效益评估万平方×50元/平方×12=300010%万/年；〔说明：冻库中高温、零担库利润很低，而低温库、整租库利润0.5度/吨·天核算，其中，2普通库房收入：5万平方×15元平方×12=900万，扣除30%万/年；〔说明：此价格租金参照达州市郊库房租金宾馆经营收入：100间房×130元/天×60%〔入住率〕=284.7万，扣除运行本钱后利润按30%核算，实际利润：85.4万/年；出租率达以上的经济型酒店的平均利润率，此处略有高估5000平方×20元/平方〔租金〕×12=120万，扣除运行本钱后利润按30%核算，实际利润：36万/年；（）00/平方万/年；（6）综合配套区等其它收入：100万/年。以上利润合计：935.4万/年。作为一个投入达2598810003.6%3、工程社会效益当然，作为为工业集中区配套的物流园，可以为入驻企业带来较为完善的物流效劳，建全工业区功能，利于加强园区招商引资力度；同时，也能解决周边大量人员的就业问题，并利于秦巴地区特色农产品的销售，带来良好的社会效益。四、工程风险分析1工程的建立周期的资金本钱。2、入驻工业区的企业仓储需求量风险：现在，达州不少工业企业有着传统的经营理念，厂区建立配置小儿全，自建仓库，并使用传统的物流形式，甚至一些企业还拥有自建的运输队。入驻工业集中区的企业在修建厂房的时候也可能配置仓储设施或自建运输队伍，给物流园的经营带来一定的不确定性。3本钱。4物流园的物流企业带来较高的要求和挑战。5、 投资工程资/利润的风险该工程投资周期长投资额度大利润率低，对投资企业的投资回报带来较大的影响。这就要求物流园建立和运营企业提高与物流相关的高附加值工程，提高收入，增加利润。五、 工程结论及建议从总体上说明，此工程属于长线工程，投资周期长，投资额度大，回报率低，这与工程自身作为工业集中区的配套性质有较大关系。而要达成工程成功实施，以完善工业集中区的招商引资环境，这对工程投资方和工业园区及政府都提出较高的要求。作为投资物流园的企业来说，需要企业实力雄厚，集中公司的人力、物力于物流园的建立，以努力完成工业集中区配套物流园区的顺利建立。同时，我们希望通川区工业集中区的管理部门和相关政府，本着确保物流园顺利建立和持续