房地产项目策划定位发展战略报告

万祥万祥御龙湾项目定位进展战略报告WANXIANGDIJINWANXIANMUDINGWEIJIFAZHANGZHANLIUBAOGAO第一部分（PARTA）沈阳市房地产市场总体情况分析一、沈阳市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬41°11'5l"-43°2'13"，东经l22°25'9"-123°48'24"。地理位置：位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至43度2分13秒之间。以沈阳为中心的150公里的半径内形成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上罕见的都市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过400公里。交通区位：沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇合沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的围绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网差不多形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中都市气候特征：沈阳属北温带半湿润大陆性气候，受季风阻碍，降水集中，四季分明。全年平均气温8.30C，最低气温零下28.5°C，最高气温36.1°C，年降水量501.5毫米，无霜期l83天。历史文化：沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。都市荣誉：国家环保榜样都市、国家森林都市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力都市”行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“世界文化遗产”、“中国历史文化名城”、“国家环境爱护榜样都市”、2004年CCTV评选的全国十大“最具经济活力都市”、2004年国家环保总局公布的全国十大”安静都市”、2004年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强都市”、“中国优秀旅游都市”、“国家园林绿化都市”、“全国科教兴市先进都市”、“全国双拥榜样都市”、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信安全区”、沈阳被国际园艺者协会（AIPH）确定为2006世界园艺博览会举办都市。二、沈阳市总体社会和经济进展概况2.1综合实力明显提升、以后成长性高。2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续5年保持两位数增长，年均增长13.8%；地点财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%；

社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。都市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。将为房地产进展带来强大的宏观经济支持。2.2工业基地效益不断增强、形成四大工业经济布局。2006规模以上工业总产值实现2288.6亿元，年均增长23.5%。工业经济效益综合指数达到141.3％，同比提高9.4个百分点。预期2005-2010年沈阳市高新技术产业产值占工业总产值的35%，现代和新兴服务业占服务业比重提高到53%。2007年全市规模以上工业总产值达到4000亿元，到2010年达到8000亿元，跻身国内工业强市行列。沈阳目前已差不多形成东部汽车、西部重化、南部高新技术和北部农产品加工四大工业经济布局。2.3新的都市进展格局形成。传统服务业持续升级，现代服务业加快进展。都市进展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等6大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的进展新空间差不多形成，经济进展的后劲进一步增强。2.4进展潜力巨大，对内对外开放成果丰硕。2000年到2005年引进投资500万元以上的新项目4600多个，引进内资1000亿元，2005年实际利用外商直接投资21.2亿美元，按可比口径比2000年增长4倍，占全省的60％以上，跻身2004年“中国十大最具经济活力都市”行列。2005年新批外商投资项目901个，合同外资额61.2亿美元。目前已有44户世界500强企业在我市设立了63家企业。张士、浑南两个出口加工区和苏家屯保税物流中心的建设，将成为周边都市进展进出口贸易的“内陆港”。2.5都市环境改善，居住型都市基础形成。5年累计投入433亿元，用于基础设施建设和城乡环境治理。建成区绿化覆盖率达到40.65%，绿地率达到35.97％，人均公共绿地面积达到12平方米。全市污水处理能力提高到127万吨／日，污水处理率和生活垃圾无害化处理率分不达到81%和100%，大气优良天数由2000年的73天增加到317天。获“国家环保榜样都市”和“国家森林都市”等荣誉称号。2.6金融业运行平稳，为房地产建立了良好的融资基础。2005年年末全市金融机构本外币存款余额3697亿元，贷款余额2356亿元，同比分不增长14.1％和14.1％。继2004年韩国韩亚银行之后，去年又有韩国中小企业银行和日本东京三菱银行两家外资银行进入沈阳市。沈阳金融机构密度和资金总量居东北之首，全国15个副省级都市第六，初步建立起东北地区的金融中心。2.7居民生活水平逐年提高。2005年都市居民人均可支配收入达到10098元，农民人均纯收入达到5050元，2000到2005年年均分不增长11.5%和10%。职工平均工资由6995元提高到16025元，年均增长18％；都市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。据预测，到2010年都市居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下，都市居民人均住宅建筑面积达到28平方米，新增需求总量约为4000万平方米住宅。居民消费结构将发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在形成。人均期望寿命达到75岁。2.8都市功能全面提升。城镇化率达到70%以上，建成区面积扩大到450平方公里。与现代化大都市相适应的基础设施框架体系差不多形成，中心都市的辐射力和综合服务功能显著增强，辽宁中部都市群（沈阳经济区）一体化建设取得实质性进展，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。2.9以后大型企业持续增加，潜在房地产需求总量巨大。沈阳四大研制基地：世界最大的机床研制基地、通用机械研制基地、输变电产业基地、整车系列及零部件产业基地。五大工业园区：沈西化学工业区、铁西先进装备制造核心区、德国国际工业园、新加坡工业园、台湾工业园。七大产业集群：通用机械和汽车零部件产业集群、浑南新区数码产业集群、于洪家具产业集群和东北家具集散中心、东北瓷都、东陵鞋业产业集群、新城子农产品深加工产业集群、康平塑编、苏家屯钢管、辽中不锈钢、新民医药、辉山农业高新区食品加工等产业集群。基地、工业区、产业集群的建设将产生超百亿元企业，高素养就业人口大量增加，潜在房地产需求总量巨大。2.10房地产投资稳步增长。城乡商业购销两旺，新型商业业态不断进展。去年共引进500万元以上的商业项目517个，总投资额164亿元。房地产投资保持平稳健康进展的态势。全年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7％；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分不增长17％和22％。都市人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。特不是由于沈阳都市的升值，带动了房地产的升值，商品房平均价格由2000年的2546元／平方米提高到05年的3333元／平方米。《沈阳十一个五年规划纲要》指出以后房地产以满足中低收入人群需求为重点，促进房地产业健康进展，调整住房供给结构，增加一般商品住房、中小户型住房供应量，加快建设长白和于洪新城等现代居住区。到2010年，全市房地产转让年成交面积达到2000万平方米。2.11都市基础设施优化，都市功能日趋完善。建成地铁一、二号线，2010年将正式投入运营，开工建设地铁三、四号线，初步形成都市快速轨道交通线网结构。建成沈康、沈彰等5条高速公路和京哈、昌法等10条干线、支线公路；打开“二环”，突破“三环”，新建6座跨河大桥和2条隧道以及新南三环高速公路，将原南三环路改建成大浑南第二条东西干道，配套新建北部、西部跨线立交桥。集中供热率达到95%以上。三、奠定东北中心都市地位，都市功能和竞争力大大增强。3.1航空港建设。2005年新开通了沈阳经上海至伦敦等4条国际航线和伊尔库茨克至沈阳定期货运航线，使沈阳的国际航线总数达到23条，进一步确立了沈阳空港在东北地区的航空枢纽地位。桃仙机场旅客吞吐量达到456万人次，同比增长9.8％；口岸出入境人数达到68.5万人次，增长15.9％。3.2沈西工业走廊建设。东起铁西“三环”，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划总面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地。把沈西工业走廊向新民和辽阳、鞍山、营口延伸，最终将其建设成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。3.3大浑南地区建设。以浑南新区为核心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区。优先进展软件、芯片、通信网络等IT产业。规划建设新城区，奥体中心、国际会展中心、艺术中心等21个标志性、功能性重大项目建设，使大浑南地区成为现代化的文体中心、会展中心、航空中心和高新技术产业研制出口基地及新的经济增长区域。3.4沈北地区建设。国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。成为东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心。3.5东部现代旅游休闲度假区建设。东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河、北至农业高新区、新城子区界，规划总面积203平方公里。依托棋盘山国际风景旅游区，建设东北地区风景旅游度假胜地。形成沈棋路旅游观光带、浑河滨水休闲景观带、世博园特色景区、棋盘山休闲度假景区、森林公园景区“两带三区”空间形态和布局结构。3.6南北“金廊”和东西“银带”建设。延伸南北“金廊”，双向突破“三环”，北联至北部开发大道，南拓至南三环路，全长25公里，规划面积45平方公里。建设现代服务业聚拢区和大都市形象展示区。在“一轴、四区、九节点”的核心区内建成百余座功能性、标志性建筑，积极引进国内外知名企业（集团）来沈设立地区总部及研发、营销等中心，建设东北地区总部集聚地。深度开发东西“银带”，在全长42公里、171平方公里的规划范围内，建成国内最长的水岸生态景观区。开发东部智慧城、都市新都心等五大功能分区，综合利用浑河滩地资源，建设一批体育公园和休闲广场。3.7都市区域空间拓展，都市吸引力和幅射力增强。辽宁中部都市群（沈阳经济区）一体化进程建设。利用沈阳以后进展的六大重点空间，北联铁岭，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，加强城际交通、通讯、能源、环保等重大基础设施项目建设，推动文化、旅游、信息等资源及优势产业的有效对接和整合，差不多形成中心都市的开放式进展布局。第二部分（PARTB）沈阳房地产市场环境与现状1、沈阳整体房地产市场分析1.1差不多与国内房地产市场高速进展同步。从02年开始沈阳房地产开始步入全面恢复期，受全国房地产开发大环境的阻碍，沈阳市04至05年进入高速进展期。差不多与国内房地产市场同步快速进展，基于沈阳的庞大的人口结构和产业基础支撑，与全国大部分都市相反，沈阳的整体房地产市场保持比较快速而平稳的进展，泡沫成份小。2006年1—2月份，全市房地产开发施工面积444.8万平方米，同比增长1.04倍，房地产开发投资完成7.1亿元，同比增长46.6%。城镇住宅建设投资5.2亿元，增长39.2%；施工面积356.8万平方米，增长92.6%；竣工面积15.6万平方米，增长4.6倍。2006年1-3月商品房销售面积比去年同期上涨18.8%，交易额上涨14.3%。图6沈阳房地产开发投资额与涨幅1.2整体开发水平处于中下游、物业治理水平较高。沈阳本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或政府官员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而开发多为通过“暗箱操作”猎取土地、以预售楼花“空手套白狼”等手段进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。自万科、新世界及粤、浙、闽系进展商进入后整体水平提高较大。物业治理方面国际国内知名品牌物业治理公司悉数进驻沈阳，如加拿大高力国际、香港皇冠国际酒店治理、美国达波尔酒店治理、台湾丽智物业、第一太平洋戴维斯、新加坡CST物管、中海物业、万科物业等整体水平较高。1.3沈阳经济的快速增长，销售量大幅增长，集中在2500-3300元/平方米以下的中低价位住宅。2005年沈阳房地产市场取得了较好的增长，要紧体现在销售量的大幅增长，但均价偏低，成交多集中在2500-3300元/以下的低价位住宅。和平区价格集中在3200元-4200元之间为主体，沈河区3200元-4800元之间为主体。浑南新区为2000-3300元为主体。如图所示1，实际销售量与开发量之间差为200万平米左右占当年开发总量的30%左右。图7竣工面积与实际销售比图1.4供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。沈阳房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在较大的需求空间。图8沈阳供需市场分析沈阳中高档住宅市场（4000元/平方米以上）分析①市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢，由产品自身品质的平凡特征决定了其销售速度缓慢，价格呈下降趋势。②可能市场占有率仅为10%以内，可能2006年总销售量为50万平方米以内。③沈阳的高收入人群一般都差不多拥有住房，购房属于更换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完美、要有与众不同的尊贵感等等。④众多实力雄厚的本地和外地进展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。⑤以后浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心进展区域。⑥浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中高档住宅以后的供应量将呈饱和状态。3、沈阳房地产市场进展趋势预测：3.1、市场有巨大的进展潜力沈阳作为全国的重点都市与区域中心都市，正在进行都市的转轨，处于快速进展的时期，市场承接力较强。3.1.1人均GDP的增长空间巨大（目前为3970美元）、以后5年为地产高速增长期。依照世界银行对40个国家的统计分析，房地产业投资会随人均国民生产总值的增加而增加，当人均国民生产总值达到600美元以上时，住宅建设加速进展，房地产成为国民经济的支柱产业，都市的人均GDP5000-8000美元的区间，是那个都市房地产市场进展最快的区间，开发量剧增，直到人均国民生产总值达到8000—10000美元时，房地产开发量才会降下来。沈阳市2005年人均GDP达到3970美元，沈阳立即进入房地产市场快速进展的时期，以后几年甚至更长时刻房地产进展的潜力还专门大。房地产业至少还有20年的进展的黄金时期，以后5年将成为是沈阳房地产业进展的高潮，市场处于预备快速进展时期。进展时期启动时期平稳进展时期快速进展时期减缓进展时期人均GDP（美元）1000~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善生活为住改善需求为主进展特征超速进展单纯数量型平稳进展.以数量为主，数量与质量并重快速进展，以质量为主，数量与质量并重缓慢进展综合进展型图9：推断房地产进展时期的国际标准3.1.2沈阳已步入小康，但住房消费仅占家庭支出8.6%（国际标准为18.9%），住房消费空间巨大。据世界银行的统计，恩格尔系数在40%—50%时属于小康型，小康型的住房消费占家庭总支出的比例为18.9%。城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下。讲明我市已跨入小康型时期。然而2005年住房消费仅占8.6%，低于国际平均数9个百分点，证明沈阳市住房消费空间巨大。3.1.3新一轮以住房为热点的消费周期立即开始，可能将历时10年以上。沈阳目前已完成消费积存期，沈阳市2005年底城乡本外币存款余额达3058.1亿元，可能今明两年将会逐步进入新一轮消费周期。新一轮消费周期大约经历10年以上，消费热点依次为住房、轿车、教育、电子信息产品；消费金额进入6位数，即以10万元单位进行消费，住宅消费将成为最要紧的热点。3.1.4有利的房地产市场政策大环境将长期持续下去。第一，我国住房制度改革将会长期持续下去，包括住房私有化、货币分房的制度将会逐年深入进展下去；第二，内需拉动战略将会长期持续下去，面对国际低迷的经济形势，我国必将长期采纳这一战略。包括税费调整，银行贷款等利好政策会不断实施，全国房地产对GDP的贡献率均占6%—7%左右，沈阳房地产已达到平均水平，差不多成为支柱产业。当前，我国房地产业受政策制约因素仍然较大，因此大政策可不能变，对房地产稳定进展极为有利。3.1.5沈阳2005人均居住为23.2平方米，接近全国平均标准。中等收入国家人均建筑面积17.6平方米；高收入国家人均住房建筑面积46.6平方米。2005年底我国人均住房建筑面积24平方米，2005年底我市人均住房建筑面积23.2平方米，正处处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着都市化进程的加快，都市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产三级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的进展空间。以沈阳市现在人均建筑面积为基础，若按每人每年增加1平方米计算，（约需每年竣工住房500万平方米）达到人均建筑面积30平方米，需8年；若达到人均35平方米，需15年。3.1.6沈阳每年都市化水平都提升一个百分点以上，意味着每年有7万人进城，成为潜在购房者。沈阳市都市水平为70%。国际上一些先进的都市化水平一般在90%以上。我市尽管远高于全国31%的平均水平，但离国际先进都市仍然存在较大差距。目前沈阳市每年都市化水平提升一个百分点以上，这意味着每年有7万人进城，若其中有一半人买房居住，每户购房70平方米，需购房245万平方米，其中有一半在沈阳市区。加之沈阳是东三省的中心都市，聚拢大量的外地人口，他们也十分情愿在沈阳购房定居。3.1.7沈阳是东三省的中心都市，大量的外地人口将会在此购房定居。沈阳是东北政治、经济中心，在沈阳政府优惠政策、优势新区的优惠政策推动下，强大的产业优势将吸引大批新经济就业者来此创业，将会引进更多高新的技术，更多的专业人才。沈阳市目前共有人口接近700万，市内共有人口485万，加之外来人口，沈阳市居住人口差不多超过了都市可承受能力，全市人均住房面积23.3平方米，距离2010年人均居住面积达到28平方米，接近4000万平方米的市场空间。沈阳处于大进展时期，沈阳以后都市人口的目标是1000万，在市场需求等方面还有专门大空间。3.2、沈阳市房地产市场的以后5年进展趋势3.2.1产业政策走势国务院出台政策措施，着力解决当前房地产领域存在的突出问题；坚决不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场持续健康进展。

宏观调控政策效应开始显现；房地产投资规模增长趋势得到操纵、投资需求放级住房需求结构逐步趋于合理、住房价格趋于稳定、房地产市场趋于理性。房地产差不多成为沈阳专门重要的产业，“房地产业投资对沈阳固定资产投资的增长形成了巨大拉动”；“房地产业差不多成为推动沈阳经济社会加快进展的引擎”。为了拉动经济的进展和GDP的快速增长还会积极支持房地产业的进展。

3.

2.2

供给市场走势分析中高档市场（4500元／平方米以上）：供应量大、饱和状态、供大于求；近年来，随着东部发达省份市场的充分进展，越来越多的企业要开拓东北市场，而进军东北就必定先抢占沈阳，随之而来的是消费能力较强的中外籍治理人员，他们对中高档市场情有独钟。中档市场（3500－4500元／平方米）：市场的中间层、平缓状态、供求大体平衡；都市精英族群、白领、公务员阶层和个体业主仍是需主体。③低档市场（3500元／平方米以下）：市场主体、前景大好、供不应求。随着沈阳的大市规划，都市建设进程会进一步加快。大学的扩招和户籍政策的逐步开放，农村人口将大规模涌入都市，而沈阳是整个东北三省除大连之外让外地人查找“都市梦”的理想都市。这部分人的住房需求将成为推动沈阳房地产市场的要紧动力之一，他们的住宅需求要紧针对中低档市场。

3.2.3房价走势

①目前沈阳市内可开发土地越来越少，在“沈阳市2006年重点招商地块推介会”上推介的36宗地块，专门多都在二环以及二、三环之间，房屋地段差不多从沈阳市中心转移到环线以外，市内只有棚户区改造，差不多没有可开发住宅的土地，“物以稀为贵”②

从开发成本来看，目前沈阳市的住宅容积率差不多操纵在2.5左右，有的甚至更低，如万恒·东方俪城容积率1.8，尚品·天城的容积率是1.4，瑞士风情小镇容积率1.34；唯美品行容积率仅0.820；绿化率、园区景观、设施也越来越讲究，如瑞士风情小镇绿化率68％，万科紫金苑绿化率47％。房价中的土地成本将越来越高。

③沈阳房地产的结构比较合理。自住购房占85％以上，炒房者比较少；从户型看，沈阳的小户型专门多，差不多是面向一般大众居住的。现在沈阳中心城区房价接近6000元，浑南房价已超4000元，铁西区和大东房价突破3000元。今年沈阳市的房价仍将连续去年态势，呈和气上升趋势，可能上涨8%。④2005年1—9月，沈阳九成以上的商品房平均售价在4000元以下，平均售价在3000—4000元之间的占总销售面积的比重由上年同期27.4%提高到41.8%。沈阳市房产局依照合同备案数据公布的商品房价格统计结果是，三季度沈阳市新建商品房价格为3188.2元/平方米，新建商品住宅价格为3052.9元/平方米，分不为去年同期的100.1%和101.7%。⑤土地价格大幅上涨,房地产价格隐性上升。近年来，国家加大对土地市场的整顿，严格治理土地交易方式，操纵土地供应，从而加强对房地产市场的供应量及供应结构的调控，可开发土地减少，开发商获得土地的难度加大，土地价格大幅上涨。另外政府出台相应措施补贴拆迁居民的应得利益，拆迁成本增加，也相应导致土地价格的隐性上升。土地紧张会在一定程度上形成房地产市场供给减少，给房价上涨作了铺垫。⑥建材价格大幅上涨，建筑成本加大。在建筑材料中，一些优质新型建材，特不是绿色环保型建材被广泛应用，价格升幅也较大，地点建筑材料，砖、砂、石子价格涨幅也在10%以上。建材价格的上升，新型建材、新型建筑技术的应用，使房地产产品成本加大。图10沈阳近5年房价与可支配收入涨幅资料来源：沈阳统计局图11各区3月以及2005年均价如下表：(单位：元/平方米)所属区县本月均价2005年均价沈河区58677781和平区44594794浑南新区41224324皇姑区35604060大东区36503713铁西区33553628于洪区29692989东陵区29282946苏家屯区25802640经济技术开发区22952312农高区19882046新城子区20422000

3.2.4开发产品趋势

今后的土地供应政策、住房结构调整以及以税收为手段的调控政策，都将引导开发商转向一般住房开发领域，尤其是目前市场上缺口较大的中小户型、中低价位住房。因此，开发企业会从户型、配套、园林、可持续进展等多方面重新认识和定位产品的竟争力，在产品设计、产品质量、后续服务等方面进行改进，为购房者建筑更多面积合理、功能完善、性价比高的住宅产品。从每套住宅面积看，中小户型仍备受青睐，每套面积在120平方米以下的占75.3%，同比提高了13.3个百分点。其中100平方米以下的商品住宅销预售套数，占到全部额度的57.6％，而每平方米3000元以下的商品住宅销预售套数，占销预售总套数的51.1％。中小户型、中低价位住宅出现热销，房地产市场已进入大众消费时代，一般百姓的购房需求正在释放。3.2.5需求趋势2006年沈阳市民购房群体逐渐年轻化，投资意识逐渐理性，可同意楼盘单价有所上涨，户型面积需求也有所加大。调查人群中92％的人可同意楼盘单价在3500元以下（含3500元）。2005年10月沈阳住宅商品房平均价格为3509元/平方米。除和平区和沈河区以外，各区平均房价都低于3500元。调查显示，随着沈阳近几年家庭收入的增加，与几年前“3000元心理承受价”相比，市民购房消费能力大幅提高。同时，沈阳房价的稳步增长也是一个重要因素。以改善居住条件、动拆迁、外来人士和投资人士为需求主体的商品住房需求总量在增加。从目前房地产市场的进展趋势来看，沈阳房地产市场需求的旺盛态势已开始从都市中心区向都市周边传导，而且这一势头短期内将呈现快速增长。图13基础需求因素分析新增需求沈阳2005年未人口接近700万，在目前的购房年龄看，25-35岁的占了大部分，关于比较大的人口基数来讲，新增需求在住房需求中是重要的一环。升级需求沈阳2005年人均居住面积是23.20平米，接近全国平均水平，若人均住房面积提高1平米，每年将带来400万平米的住房需求。拆迁改建需求从2002年到今，沈阳已完成棚户区改建约10万户，目前仍有140多片待改造的旧城区，总占地接近524万平米。沈阳市政府打算在2年内完成改造，按每年4万户的标准，将带来300万平米的需求量。都市化沈阳的都市化水平差不多达到65%，到2010年可能达到70%以上，按照都市对住房需求的作用，每年将产生约200万平米需求。大中户型需求有增长趋势在调查中发觉，有意购买面积100m2~120m2大中户型产品的占11％，较去年相比需求人数有所增加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房将受青睐，具有舒适度与有用度的均好性。

3.2.6开发企业竞争趋势

沈阳目前形成了本土品牌企业如格林豪森、华新国际、银基等、外地企业如万科、新湖、新世界、和记、许兄弟、万达等共分天下的格局。沈阳已成为外埠、国际房地产巨头竞争的焦点。外来企业逐步向本土化进展。品牌、产品品质、规模经营、诚信经营、营销创新成为立足沈阳市场的重要因素。

随着土地市场的透明化、房地产经营环境的优化以及购房者的理性化，品牌、质量竟争将成为竞争的关键。土地交易实行招、拍、挂的方式使沈阳房地产开发主体形成多元化格局，外来企业的强势进驻，沈阳市开发阵营的迅速调整，中小型进展商受融资渠道和拿不到好地等限制，“势力”将会越来越弱，整个开发格局“强者更强”的局面在2006年将会更为突出。3.2.7土地出让总量较大从沈阳市内五区、东陵区、于洪区、铁西新区、浑南新区、农业高新区的土地公告数据来看，沈阳市一季度共推出土地52宗，推出土地面积210万平方米。其中成交土地24宗，成交土地面积127万平方米，规划建筑面积约为228万平方米。4月份共推出土地82宗，推出土地面积442万平方米。其中于洪区、铁西新区、东陵区、辉山农业高新区推出的土地面积均超过了60万平，成为4月份推出土地最多的四大区域。相比来看，大东区和沈河区在本月推出的土地数量较少。“金廊”不再建设住宅、北部一环、二环之间的土地差不多差不多开发完，现在开发集中在大二环以外。铁西区与于洪区将接着成为2006年的开发热点区域。大韩屯、四台子地区将是明年的新增长点。南部长白地区、于洪新城紧邻滑翔的区域，都会成为市场关注的热点。再加上沈阳市政府要加强中低价商品房的比重，因此郊区新盘确信会有放量。图14：06年挂牌土地情况分析居住与商业混合用地仍然是土地市场的主流产品，占总供应量的83%，纯商业用地供应仅占17%。成交土地的区域分布：于洪区、铁西区，和平区、沈河区。依照国土资源部依照设在沈阳市的300个监测点，国土资源部预测2006年沈阳市的地价将稳中有升，可能涨幅在7%左右。3.2.8二手房保持高位运行、为一手房制造良好的基础。2004年9月份和10月份，沈阳市二手房市场两次出现平均价格超过2000元/平方米大关的统计结果，9月份二手房销售平均价格为2151.2元/平方米，10月份二手房销售平均价格为2005.7元/平方米。这讲明沈阳市二手房市场仍然保持着高位运行的状态，市场总体走势仍然比较平稳。在2004年中，由于沈阳都市的拆迁量比上一年锐减，使得二手房市场需求量显著下降，因此二手房市场的价格被保持在一个平稳的状态。然而由于惯性作用和沈阳市购房落户政策的驱动，二手房价格仍然居高不下，而涨幅比2003年差不多有明显回落。

分析结果：沈阳市商品房价格总体走势是平稳攀升，不存在泡沫。沈阳市商品房价格一直保持在全国大中都市中等价格水平，这种态势既有利于宽敞居民住房消费，同时也有利于对房地产市场进行的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，沈阳市的房地产市场正处在兼顾住房消费和房地产投资的最佳状态。从沈阳市目前房地产市场的进展来看，沈阳市房地产市场消费主体的自主性需求的旺盛态势差不多出现了从都市中心区向都市周边传导的良性进展势头，而且这一势头短期内将呈现快速增长。依照沈阳市的规划，今后将不在“金廊”地带建设住宅，市内建设住宅为旧房改造的地块。目前，在沈阳，房屋销售重心已向都市周边地区及郊区转移。从2005年的土地交易情况看，大东区、东陵区与于洪区、长白片，将是今年新房集中开发的区域，也是今年购房者特不需要关注的地点，受拆迁量、市民换房、新婚购房等几个要紧购房需求阻碍，今年开发商推出的新房量仍将上升。3.3政策层面对沈阳楼市的阻碍评估3.3.1新政对沈阳市房地产市场的阻碍：

①市场供应结构调整：一般住房、中低价住房、经济适用房的市场供应量增加，不墅、高档住房的市场供应明显减少，尤其体现在户型的面积上，中小套型供应量明显增加。

②投机炒房现象得到遏制，要紧是对个人购买一般住房不足2年进行交易的，征收全额营业税。

③投资性房地产项目受到一定程度的冲击，专门多人对这部分产品持币观望。

④对二手房交易阻碍较大。

3.3.2沈阳市政府九项新政利好楼市：①要紧功能：鼓舞房产商的投资。土地分块，确保中小开发商拿地；准许开发商分期分批交纳土地配套费用；分割发证，确保开发商提早做到“四证”齐全，从银行顺利贷款；分批次的发放预售许可，让居民能够提早申贷；审办联动，设置专门办理房产审批的机构；解决阻碍土地开发的拆迁问题；在净地出让时做好全部配套设施。②做大做活市场。政府牵头春夏秋冬房交会，举办中低价房交会。③通过金融支持、降低门槛。沈阳市政府协调金融单位，对房屋贷款给予支持。

3.4沈阳楼市新兴板块分析

沈阳房地产组团分布：老组团要紧分布在大东、皇姑、铁西、于洪四个区，在沈河和和平区也有部分老组团；新组团大部分集中在沈河、和平、浑南三个区，其中以浑南新组团最多，其他各区均有少量新组团。①铁西新区板块

铁西新区房地产开发商品房销售面积超过其它各区，是沈阳房地产开发最热的区域；2003-2006年，价格上涨近1000元/平方米。铁西新区作为高规格、高标准、生活气息浓郁的现代化新区，将成为沈阳房地产市场进展和区域进展互动的样板。铁西新区楼市特点是户型合理，主体大多是中小户型。

②浑南板块

浑南是近两年内沈阳最活跃的市场之一。沈阳楼市大品牌、大盘、特色项目最集中的区域确实是浑南。奥体中心建设，地铁2号线由北向南贯穿，与浑南交通网连接，促进了这一区域物业价值的成长，也带来了土地资源的放量，沿线区域会形成新的开发热点。中国女的街、在水一方、万科新榆公馆、理想新城等等。③长白新城板块定位：长白新城将建成集高档居住、文化旅游、科技商业于一体的现代化新城，规划面积10.84平方公里。

长白地区差不多投入了3个亿的资金，用于体育、医疗、商业、文化等设施建设，其中包括6所小学和3所中学。长白地区人均绿地面积要达到80％以上，要做中国生态环境居住小区，可能投入资金将达到10个亿。长白区为了爱护人居生态环境，在12.68平方公里的面积里，规划人口只有13.5万人。该区域今后将以中高档项目为主。随着市中心可开发土地的逐年减少，都市周边区域的房子纷纷旺销，价格上涨空间巨大。长白新城不仅占有如此一个优势，更重要的是它还紧邻浑河，环境及升值潜力也是其成为关注焦点的重要因素。

④于洪新城板块

于洪新城板块是二环以南的区域，二环免费开放及数条交通线的贯穿、整治，加上毗邻滑翔大型居住区，生活氛围浓郁，于洪新城具有建设高品质生活区的巨大潜质。同时这一区域南临浑河，自然环境优势明显。阳光100国际新城、紫郡城、瑞士风情小镇等，随着这些项目开发深入，此区域的市场价值将慢慢凸显。

⑤蒲河板块

蒲河板块是以农业技术开发区为中心的区域。往常由于配套不成熟房地产进展缓慢。近两年农业高新区的建设和世园会利好的推动和该区域辉山、蒲河等山水元素被人们认知和向往，房地产也迅速升温。七里香堤的庭院洋房、泉涌新镇的低密度联排住宅等特色产品的出现，加上翔凤·山水国际等创新型项目推动，使得蒲河板块成为山水景观住宅开发的热点。

4长白板块(指长白新城、浑南交汇及周边区域)房地产市场分析：自然环境好，以后交通路网发达。产业支撑明显、需求潜力巨大。浑南规划为高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区和大学城、浑河观光旅游带。至2015年可能有100人在此工作生活。目前有2000多家高新技术企业、600家外商投资企业。长白规划新城规划确定为集中总部经济、高级楼宇、现代服务贸易、金融于一体的综合性新城。长白作为沈阳南依北拓的重要节点，区位优势明显。目前开始在长白临河处形成省委住宅区、万科城、格森豪森等中高档项目。不墅等高档楼盘多，中档楼盘少。目前有华新国际、SR新城、万科、新洲实业、新奉基、中一等实力地产进入。长白以后供应总量巨大。目前已有万科城、万祥项目、和记、对岸新世界、格林豪森、许兄弟新加坡城等超大型项目扎堆在此，以后供应总量巨大，且产品线比较集中，均为中高档或高档楼盘。以后市场竞争将十分激烈。新区范围内目前开发量较少，开发高峰期集中在2006至2008年。由因此新区，从规划到形成居住氛围，需要一定的成长期过程。

第三部分（PARTC）沈阳典型项目分析市场分布状况万科城万科城河畔新城理想新城河畔花城御泉华庭格林豪森和记黄埔新加坡城深圳航空城沈阳部分项目一览表2、市场分析和平区典型楼盘和平区典型楼盘泰辰湖畔佳园五洲商业广场昌鑫置地广场五里河城枫景名城地理位置和平区南五马路183号和平区太原北街和平区青年大街西侧和平区青年大街金都饭店北行50米项目规模占地：35000平米建筑：240000平米占地：32000平米建筑：180000平米占地：237116平米建筑：194418平米占地：33264平米建筑：260000平米占地：40000平方米建筑：2000000平方米物业类型23~31层，高层6层，多层16-30高层30层，高层7-18层，多、小高层主力户型120-160平米三房、三房纯商业项目主力面积9090-150平米二三房120-140平米三房110-170平米三、四房销售情况一期85%一期100%一期30%一期75%一期60%创新点定位于都市湖畔，环境优美，建筑材料品质高档临近南湖公园优势打造，项目档次与形象高区域品牌价值以及太原街旁优势地段成了项目的核心竞争力以白领精英定位的楼盘，临近青年大街金带大大提升楼盘品质，90-120平方米面积的中小户型销售速度较快都市中心少见的高层住宅群，周边青年大街以及五里河片区原有的高品质社区为本楼盘高档社区提供了良好的铺垫楼盘周边环境优美多所中学，高校分布周边，学区优势凸显客户私营老总、日韩商人、公务员投资者、私营业主、白领精英，公务员公司治理层人员、附近工作的企事业单位人员、外国人本地客户为主，白领，原有居民点评：作为传统的高尚住宅区域，完善的公共配套和大面积的绿化是本区域最大的特点。和平区目前的主流产品为中大规模的高层以及多层的物业，户型面积集中在120-150平方米左右，客户以和平以及沈河、铁西的中端及中高端消费者为主，出售均价在6000元/平方米左右。但从近期的市场情况来看，不管从产品依旧客户层面都有向下延伸的趋势。而长白片区作为和平区重点进展的区域，随着万科城项目、格林豪森项目以及市政设施的逐步完善，长白片区将会成为连接太原街和三好街最近的新开发区，且该片区自然环境优越，房地产市场潜力巨大。格林自由城地王国际花园盛华苑东方威尼斯摩根凯利地理位置沈河区奉天街340号格林豪森沈河区文艺路19号沈河区青年大街165号

沈河区二环路与富民路交汇处沈河区市府大路290号

项目规模占地：7579平米建筑：57000平米占地：78000平米建筑：300000平米占地：100000平米建筑：380000平米占地：平米建筑：平米占地：17000平方米建筑：70000平方米物业类型31-33层，高层10-31层，小高、高层10-31层，小高、高层7-21层，多层，小高层，少量独体不墅28-31层高层主力户型40-64平米一房73-210平米的三、四房80-140平米二、三房150-180平米三房80-130平米二房销售情况90%30%30%40%70%创新点小户型高性价比住宅成为沈阳市标志性白领精英理想居住首选户型可满足不同人群的选择，创新较多，以沈阳金廊绝佳地段和大片绿地受到沈阳市民的青睐项目位置位于五里河CBD与青年大街交汇处，楼盘外立面感官效果专门好，建筑风格在沈阳市处于前沿项目所在地段位置优越，周边自然环境优美。但项目外型较差阻碍项目整体高尚住宅形象，提供选择的户型少采纳新颖的弧型落地窗，让那个地点的居住空间更加通透明亮。十余款精心设计的户型从80到130平方米，布局合理，结构紧凑，贴合都市精英的时尚品位。

客户白领精英、沈河区工作者白领、本地富裕居民、韩国人和少量日本人白领阶层，以年轻人为主和平区、沈河区、铁西区富有阶层时尚年轻人，白领沈河区典型楼盘沈河区典型楼盘点评：沈河区作为沈阳市的中心区域，土地供应量较少，同时土地价格相当高，那个地点商业十分发达、市政基础设施完善，环境优美，本区域住宅供应量大且出售单价较高，供应的主力户型以二室为主面积在80-130平方米左右，销售状况良好且受到年轻人的喜爱；180平方米以上大面积的四室也有少量的供应，销售却不是专门理想。东方威尼斯的独体不墅有滞销的现象，要紧是因为小区规划导致，采光和通风都不是专门好，且四周小高层挡住不墅的视野。浑南新区典型楼盘浑南新区典型楼盘万科金榆公馆中国女的街中房金河花园浦江苑河畔新城位置浑南新区金阳街58号浑南新区营盘北街5号浑南新区彩霞街36号浑南新区三义街2号

浑南新区朗云街6-88号项目规模占地：100000平米建筑：150000平米占地：6.7万平米建筑：36万平米占地：7万平米建筑：10万平米占地：11万平米建筑：22万平米占地：80万平米建筑：110万平米主力户型90-120平米洋房三室从40~100平米一房80~130平米2、3房120-140平米多层、高层三房120-160平米多层三房均价4700元/平方米4600元/平米3600元/平米5000元/平米5500元/平米销售情况销售95%销售80%100%一期销售完，二期高层认购中95%创新点文化加时尚的宣传给项目给予了全新的生活意义。小户型设计总价低且如此大体量的女装专业商业项目在沈阳依旧首家房金河花园地处浑南新区核心地段，提出高性价比订总价的理念园林设计独特，以6个不同风格的大型园区组成，营造多层次绿与的水的家园超低容积率鲜亮的外观超万平方米的运动俱乐部、商业设施、幼儿园等园区配套宣传点查找可释放自我的家。

打造中国最具投资潜力的商业街新奥运新生活打造北方浦东奥体中心就在家门口项目不足地段处于浑南长白区的中央位置，周边环境较乱，阻碍项目形象，市政配套还不完善塔楼设计未能做到大开间、小进深的要求且采光和通风效果也不是专门好项目形象和档次均相对滞后建筑密度较大，高层临江挡了一期多层江景周边环境优美，片区规划前卫，然而基础设施还没完善生活氛围不浓客户市内工薪阶层少量拆迁户市内商家及投资客公司福利房、附近白领阶层白领阶层、区域外围客户、少量投资市中心区富裕阶层周边都市客户点评：浑南区目前处，客户的要紧来源是原铁西区、沈河区、和平区等，除了个不的不墅楼盘以外，其他均是以提供给予周边及区域内的泛白领时期和生意人居家为主的，也有少数韩国人购买但占不到总销售量的3%，产品也集中为多层和小高层物业，户型面积以80—140平方米为主，但随着华南MALL的启动、商贸气质的凸现，开始出投资性小户型公寓，而且地铁2号线以及2008奥运会的预期将带动整个浑南片区中高档物业市场的启动。表18长白周边市场历史沉积竞争楼盘情况一览楼盘名称地理位置规划工程进度园林绿化和配套设施户型、面积和比例交屋标准售价（元/平方米）（按揭价）新世界花园浑河北岸，近临东北大学占地194万M2一期/现房绿化率43万M2，规划配套齐全的大社区概念，分至少10年滚动开发；面积：90㎡—189㎡清水房最低价：2944元/㎡最高价：4140元/㎡均价：3400元/㎡SR新城浑南大道与机场高速交汇处近临会展中心占地18.56万M2，总建筑面积70万M2，24层4栋，30层5栋规划户数：5400户一期、现房不同风格的主题公园，大型活动广场，广播电影院、健康中心、医院等面积：160㎡—180㎡精装修最低价：4800元/㎡最高价：6000元/㎡均价：5200元/㎡成龙花园北陵公园旁多层：4栋高层：8栋规划户数：800余户一期房项目建筑密度较低，采光一般；项目周边配套设施齐全，毗邻北陵公园旁。面积：130㎡—150㎡清水房最低价：4518元/㎡最高价：5500元/㎡均价：4800元/㎡金科名苑三好街高层：2栋24层规划户数：200余户一期现房超市健身房会所面积：102㎡—198㎡简单装修最低价：4000元/㎡最高价：4900元/㎡均价：4500元/㎡金色家园大东区多层：12栋小高层：7栋高层：6栋总户数1000户一期房40%的绿化率,超大型多功能会所面积：105㎡—170㎡清水房最低价：3800元/㎡最高价：5000元/㎡均价：4300元/㎡四季花城于洪区西江街占地39.8万M2一期现房会所面积：92—160㎡120、140M精装修最低价：2476元/㎡最高价：3200元/㎡均价：2900元/M2府苑名都奉天街3幢24层，4幢7-12层多层一期现房超过2万平方米绿化园林；恒温泳馆；会所面积：108—336㎡清水房均价：4800元/㎡新洲实业浦江苑占地182万M2一期48%绿化率，会所、医院、学校面积：90-160㎡清水房最低价：2900元/㎡最高价：3500元/㎡均价：3200元/㎡3沈阳房地产现状及特征：和平区大东区沈河区浑南区房地产特征和平区凭借优越的自然资源优势，是沈阳配套最为完善的区域，该区要紧集传统的大、中型，中、高档住宅社区，居住人口素养相对较高；然而长白片区作为和平区的一个还未开发的区域，随着各大地产进展商的进住，凭其离市中心区近且自然资源丰富的先天优势，该片区将以中、高档住宅为主，且多为大面积户型为主大东区享有完善的市政配套及文化配套；该片区住宅分布相对分散，没有形成集中生活区域，市场两极分化明显，既有以中、小型的中高档项目，也有豪宅不墅项目；该区域也是沈阳房地产进展潜力较大的区域，供应户型要紧是中型的单元，面积在120平方米左右。销售却并不是专门理想。沈河区是传统的商业中心，目前进展重点也是以商业为主，新建居住组团集中在青年大街右侧，且楼盘体量都在20万平方米以上，园林以及户型设计比较合理，大部分为中高档住宅小区，小区周边自然环境优美、交通发达，整个沈河区楼盘供应量大，需求强劲，需求客户要紧来源于本地富有阶层。与沈阳中心区一河之隔的浑南区过往给不人的印象是交通不便，治安差，相对落后。随着都市化的进程，浑南区的地位逐渐显现，随着政府规划力度的加大，片区内将会有多个中高档项目相继推出。江景是浑南最丰富的资源，以后三四年将在大量以水景为卖点的楼盘竞争激烈要紧物业类型以少量不墅+多层为主以小高层为主+高层+不墅大体量现代小区+商业小高层+高层+不墅主力户型户型相比较大，以120-150平米三房为主80-150平米，二房至四房均有80-130平米三房80-130平米二房、三房、四房客户群本地企业家，高级公务员，韩国人在浑南区工作的白领、公务员及少量附近镇人本地富有阶层以及高级白领市内中层阶级，一些年轻白领分析：依照沈阳房地产市场的进展特征及进展趋势来看，和平与沈河因其区域的优越性，消费群体除了本地消化外，还吸引了区域外客户（韩国人和少量日本人），客户辐射面广。2006年沈阳市民消费群体逐渐年轻化，投资意识逐渐理性，可同意楼盘单价有所上涨，户型面积需求也有所加大。80年代人将是以后5年购房的主力军。此外，年龄在25岁~40岁的人群仍然是目前购房消费的中坚力量，他们可同意楼盘单价在3500元以下，有意购买面积100m2~120m2大中户型产品的占11％，较去年相比需求人数有所增加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房受青睐，具有舒适度与有用度的均好性。2006年2006年1-3月沈阳市房地产业供需情况是：开发建设累计完成投资22.3亿元，同比增长52.6%；施工面积983.7万平方米，同比增长83.2%；房地产交易面积同比增长25.7%，销售额同比增长42.2%；房地产地税完成6.2亿元，增长27.2%。2006年1-3月，商品住宅平均价格3006元/平方米，同比增长0.4个百分点。由此可见2006年2006年1-3月，沈阳市房价稳定，房地产市场运行的各项指标均处于良性进展区间，沈阳市房地产市场总体推断是理性的、健康的和可持续进展的状态。竞争楼盘及可比项目分析

万科城格林生活坊浦江苑河畔新城项目规模占地：35万平米建筑：100万平米占地：20万平米建筑：50万平米占地：11万平米建筑：22万平米占地：80万平米建筑：110万平米物业类型商住楼商住楼商住楼商住楼主力户型128-182平米多层、小高层、高层三、四房

116-138平米多层、小高层、高层三房120-140平米多层、高层三房

120-160平米多层三房客户沈阳市中等收入家庭少量外来客户，精英白领周边片区中档客户、一般白领白领阶层、区域外围客户、少量投资市中心区富裕阶层周边都市客户进展状况一期建设中，一期认购中一期建设中，一期认购中一期已入住，二期认购中一、二、三期差不多入住，现在在建四期，四期认购中，五期下半年开工分析：万科城项目：销售均价在5000元/平方米，主力户型面积较大总价高，客户群都具有较强的经济实力。继承了万科造城文化先行的传统，万科城项目采纳了大面积玻璃幕墙的外立面超前设计，以重塑沈阳都市信心为要紧推广内容。项目从户型设计上看，万科城项目主卧带卫生间提高了生活私密性，然而主卧卫生间均没有窗，采光通风均较差，面积达9平方米的阳光露台设计是本项目的最大特色，它让东北人在冬日里享受到更多的阳光温暖。格林生活坊：销售价格：3900元/平方米；户型设计：40-55平米，110-120平米，120-130平米，130-140平米，160-170平米，200-260平米。主力面积从43平方米的一室到138平方米的三室，可满足不同年龄层次的购房需要。园林：中式园林，部分中心水景园林。建筑：中式与现代结合、中式古典。立面：徽派灰白系。一期开发产品类型：多层洋房、小高层、高层组合，部分临街商业。高层：二梯四户，小高层一梯二户。河畔新城：项目位置：浑南新区富民街开发商：沈阳华新联美置业有限公司项目总占地面积：78万平方米项目总建筑面积：120万平方米主力户型：130-150平方米的（四室二厅二卫）成交数量：90%均价：5200元/平方米建设分期情况：四期开发，楼盘简介：河畔新城位于沈阳母亲河——浑河南岸，河畔新城总占地面积78万平方米，规划建筑面积120余万平方米。项目由多层花园洋房，滨河小高层组成，设备装修：

精装修，多种材质。色彩以及行状上灵活多样，精装修全部采纳权威部门认证的绿色环保品牌建材。配套设施：

大学城，CBD，北滨浑河，近在咫尺的大学城，二中，陆军总院，以及规划中的艺术城，体育馆，商务中心，购物中心。小哈津（国际）幼儿园，辽宁省实验学校浑南第一小学周边交通：富民桥飞架浑河南北，120米宽的浑南中路，四通八达。青年大街，沈南大道，浑南中路，富民桥与青年桥共同构建浑南东西南北快速干道。绿化率：40.8%容积率：1.7项目优劣势分析：优势：①大社区、高品质的住宅专门受当地人的喜爱②完善周到的物业治理服务也是吸引客户的一个要紧缘故③项目位置处在浑南新区商业圈以及奥体中心的旁边④小容积率，大片绿地以及健身器材是本项目的一个最大的特点⑤项目外立面以及户型设计前卫劣势：①项目的均价在同类型楼盘处于较高水平②周边商业还未形成，市政基础设施的建设明显滞后③几条道路横穿小区，切割成几块关于物业治理是一个极大的挑战浦江苑：项目位置：浑南新区青年大街西侧开发商：沈阳新洲实业股份有限公司项目总套数：800套主力户型：130-150平方米的（四室二厅二卫）成交数量：90%均价：4500元/平方米建设分期情况：二期开发楼盘简介：项目位于浑河西侧，项目一期差不多入住，入住率95%以上，二期处于建设时期差不多开始认购，主力户型在130-150平方米，楼盘总占地面积100万平方米，建筑面积180万平方米。设备装修：清水房

配套设施：

园林以及幼儿圆周边交通：214、238、286、612、502、4355、333、334绿化率：35%容积率：1.8项目优劣势分析：优势：①开发商实力强②小区园林设计受到当地人的喜爱③项目设计比较前卫，客户比较容易同意④户型设计合理⑤地铁2号线在门口就有站⑥配套以及基础设施比较完善劣势：①周边楼盘品质层出不穷，且价格相对低专门多②户型选择比较少，且小户型没有③地块形状为长条形，离青年大街较远的一边的楼会比较难卖嘉润●东方香谢里：项目位置：沈阳市和平区南京街189号（洲际酒店对面）开发商：辽宁嘉润房地产开发有限公司项目总量：占地15000平方米，建筑面积8.4万平方米主力户型：130平方米的（三室二厅二卫）90平方米的二室44套都销售一空成交数量：50%均价：5400元/平方米建设分期情况：总一期楼盘简介：嘉润中华园是辽宁嘉润房地产开发公司鼎力开发的综合地产项目，位于沈阳市繁华的南京街上，紧邻太原街商圈，是太原街地区乃至沈阳是市少有的高档住宅、写字间、酒店商业街结合的复合地产。整个项目占地1.1公顷，总建筑面积8.4万平米。本案有四幢高层组成：一幢舒适型住宅，两幢小户型高档住宅，一幢写字间及酒店。建筑净高约95米，28层；1~5层为裙楼，商业总面积2.8万平米，包括北二路临街商业8000平米，南京街临街商业2万平米，商业整体为框架结构，外力面为通透玻璃橱窗，南京街临街面宽达到120米，具有极高的商业临街展示面。商业部分可能工程周期为四个月；6~28层为54平米——134平米的住宅，户型规划科学合理，南北通透，同时具备3000平米的空中花园，充分使用空间面积，使业主足不出园区就能享受物业的多种服务设备装修：采暖方式为挂热网，商业部分为中央空调。配套设施：市政配套设施齐备。周边交通：公共交通便利。绿化率：30%容积率：8.8车位：150项目优劣势分析：优势：①项目处于和平区的中心地段，市政交通设施较完善②户型大部分为三室和二室，总价相对不高③酒店服务住宅大大提升项目的地位劣势：①总的体量不大，不太适合东北人喜爱住大社区的生活适应②项目临近商业街，旁边有个中学，比较吵闹③④⑤⑥⑦项目内拆迁还未完成，阻碍入住昌鑫置地广场项目位置：和平区青年大街320号（万科紫金苑北侧）开发商：沈阳昌鑫置业投资有限公司项目总量：总1669套主力户型：三室130平方米成交数量：25%均价：5200元/平方米建设分期情况：总一期楼盘简介：位于青年大街旁边总建筑面积在19万平方米，有商业和住宅两种物业类型，户型要紧以三室以及少量的二室为主，销售情况一般。配套设施：

业主会所、住宅大堂。周边交通：

多辆公交车通过（214、286、502、333、334、612等）。绿化率：50%容积率：7.8车位：700项目优劣势分析：优势：1项目处于和平区的中心地段，市政交通设施较完善2户型大部分为三室和二室，总价相对不高3项目的开发商为上海知名企业劣势：1项目园林面积不大2楼均价相对较高盛华苑项目位置：沈河区青年大街165号开发商：辽宁一方房地产公司项目总量：2121套主力户型：三室155平方米成交数量：70%均价：5500元/平方米建设分期情况：总两期楼盘简介：项目位于沈河区青年大街165号，南北金廊至金节点外，五里河商贸区的核心，项目总占地面积10万平米，总建筑面积38万平米，是集高档住宅、公寓、购物广场、商业街、高档写字间、星级酒店于一体的大型生活区。配套设施：

3000平米业主会所，双语幼儿园周边交通：环路，214路等20多条公交线路绿化率：46%容积率：3.7车位：500车位比：1：0.24项目优劣势分析：优势：1一期开发成功，带动二期的销售2地段好，升值潜力大3户型以及面积得到大部分客户的中意劣势：阳光100项目位置：于洪新城东南端开发商：阳光100（辽宁）置业有限公司项目总量：150万平方米主力户型：二室110平方米成交数量：70%均价：3600元/平方米建设分期情况：总两期楼盘简介：项目位于浑河以北，占地1500亩（净用地1000亩），规划建筑面积近150万平；项目离和平区及铁西区繁华地带有一定的距离；南临浑河，拥有1300余米得天独厚的水岸景观资源。周边交通，比较落后绿化率：30%容积率：1.98车位：883随着上述楼盘的推出，浑南房地产3~5年内供应量大增，各类产品都有较大的供应量，市场竞争将趋于白热化，更为重要的是以浑南现状的客户购买力，远远不能消化如此大的供应量，因此，这些楼盘在尽量挖掘本地已有客户资源的前提下，一定会力求打破目前万江市场的客户惯性，不遗余力地和和平、沈河、大东区的楼盘抢夺市场主流客户，因此，我们认为浑南区以后与和平、沈河、大东等区的竞争将是多方位的，在各条战线拉开。市场主流户型分析畅销户型分析畅销户型分析金榆公馆御泉华庭浦江院格林自由城河畔新城130m292客户认同范围1536612213814090921536082盛华苑13030主力户型设计总结：万科城格林生活坊浦江苑河畔新城御泉华庭户型布局户型方正，有用率较高,洋房有跃层户型方正，通风、采光好，有用率高户型转角太多，不有用户型方正，有用率高，通风采光好电梯占有率一梯两户一梯两户一梯两户，两梯四户一梯两户，两梯四户创新首层小院、双北两卧房，阳光大露台，情景房与客厅分离，送坡屋顶，厨厅分离书卧相连，露台与卧房相连，橱餐连体，角窗观景角度大，180°圆形落地大窗，卧房连阳台，双厅连通子母入户门，阳光室与客厅相连，加大采光度，部分跃层餐厅弊端洗手间与厅分层，访客不便，厅采光量不大。客厅与主人房连体，私密性低，客卧通道过长卧房全在一面相连，私密性低，门厅过长，卫生间利用率低房间通道过长，房间入口正对洗手间与客厅结论：市场上畅销户型的差不多形态有：方正、有用率高，通风采光好客厅大，房间多采纳落地飘窗景观好、南北朝向，洗手间采光通风良好其创新元素有：封闭（半开）观景花园或窗、观景双（大）（弧形）阳台、凸窗、八角大飘窗、270°转角大飘窗、270°圆形大飘窗、衣帽间、卧房连书房、两房加一室（功能室，实为小房）、阳光露台、落地窗、跃层结构、餐客双连、书房加阳台、大客厅全窗市场上畅销户型要紧以90~130平米之间的两房、三房为主目标客户各层次分析客户特征客户的具像描述购买动机顶端客户客户层面窄，对价格不太敏感追求尊贵感，希望彰显不凡的身份，向往与众不同的舒适的生活，认同高标准的服务品质稀缺物业，转化为度假需求，彰显身份高端客户高级公务员及高层领导、商务人仕，对价格不太敏感注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感时尚感与品质服务,实现特定的生活适应，规模突显价值中高端客户高级白领精英及企业治理层、私营企业主、商务人仕取决于物业的档次、品质感注重交通与居住的舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感改善居住环境，形成特定的生活群体中端客户都市白领阶层、技术人员及投资客注重物业的交通环境及升值潜力，对价格敏感为满足居住需求，而规范一种特定的生活方式中低端客户外来年轻人、职员福利房及投资注重物业的交通及价格，对物业品质有一定的要求，增加企业凝聚力，提高工作/交通效率具有较高的价值优势结论：目前主流客户群为区域内的中高档、中端及中低端，以都市白领阶层、泛公务员、中小私营企业主、个体工商户、外来技术人员及投资客为要紧消费群体。第四部分（PARTD）项目解析项目地块概况1.1经济技术指标：总用地面积：27.64公顷总建筑面积：约60万平方米其中住宅面积：479052.1平方米绿地面积：8349.3平方米绿地率：42.43%容积率：2.9建筑密度：35.5%1.2地块组成及功能分析A6-CR商住混合用地A9-21商业用地A10-R21二类住宅用地B10-C12非市属办公用地B7-C12C21非市属办公用地B8-S22游憩集会广场用地A7-CR商住混合用地B6-CR商住混合用地B9-CR商住混合用地商业用地项目共由九块地组成，功能包括高尚住宅、商业综合体、底商及写字楼等。2项目地形地块呈扇形分布，依江造势，依水就形；地块被道路弧分隔成两大部分，五小组团.北部起高,向南略呈坡形。外形有如龙头。规划路有机将地块分隔为七块扇长方形地块。3项目区位：项目位于沈阳市和平区长白新城，沈苏快速干线左侧，属于浑南进展片，是浑河西岸重点规划区域的“黄金水岸”滨水商业居住区域；为沈阳金廊和银带的重要交汇节点，核心区域。地块四至东侧：①为省委公务员宿舍住宅小区。高二十层，底部为间隔式二层底商。②高尔夫球会预留用地。③部分待拆迁厂房。西侧：①为60米双向8车道沈苏快速线，至苏家屯物流区，车流量大噪音大。②西北侧与高尔夫接壤处路与项目高程差为0-3.5米左右，设计时需注意。③路对面为居民和厂房混合区，景观较差。④目前经营户要紧为汽车维修及配件小店，形象展示面较弱。⑤以后为深圳航空城，综合为居住、商业等。景观面较弱，但作为深圳航空城的形象展示面，其景观天际线会向好。北侧：①北侧为在建高尔夫球场，临球场面宽约为200米，呈带状延伸。②高尔夫球场呈带状，宽约为50-120米左右。项目地块内三层9米高程能够远观到水景资源。③高尔夫北侧即为浑河，该段河道宽约为250—500米左右，水道由此改变约90度向南延伸，使项目地块呈岛状，是长白新城滨河建筑景观的重要组成部分。④北侧项目地块与规划路高程约为1-1.8米。设计时需考虑。⑤项目临北侧较长，观景面增大，有利于项目品质的提升。⑥浑河对岸为沈水河公园和生态园，景观优良。内部现状：①内部地势南高北低，整体较为平坦。利于景观的均衡。②目前内部为工业厂房、仓库区及加油站等。③直径60CM以上长大树约有80棵左右，60CM以下约有1000棵左右。整个项目植物爱护较好，内部形成了三条百米以上林荫大道，有如森林城堡，生态环境特不优良。以后有较好的卖点整合和节约大量成本，且在沈阳为独一无二的卖点之一。南侧：目前为待拆迁工业厂房、洗浴、民房等。目前整体环境较弱差。以后西南为五星级酒店、南面为高级写字楼、商业综合体等。规划南面建筑容积率较高，景观只能以内园林为主。从区域现状来看，项目地块现暂处于工业厂房和棚居房中，周边环境差，人群混杂；市场认知度、区域市场形象都临时处于较低；从规划进展来看，项目位于规划重点区域，成长性强，但也存在以后市场将出现产品同质化严峻，推广竞争区于激烈的局面；因此,明确的市场定位将是项目成功的关键。项目资源分析项目独具沈阳上佳风水财位，具水资源绝佳条件；项目沿江面长，展示面宽，可打造为沈阳都市形象的代表天际线。项目沿江面长，水景观丰富，具备沈阳高档住宅的先天条件。项目北面为带状高尔夫球场，项目具备第二个都市豪宅的景观要求。项目北面浑河对岸为带状沈河公园，远景观丰富。项目具备第三个都市豪宅的景观要求。项目东面为省委公务员社区、西面为深圳航空城、五星级酒店、南面为高级写字楼及综合商业中心体，区域高档商住环境日趋成熟。项目处于三好大桥、工农桥、浑河组合成的金三角地段是潜在人流和商流最为密集的中心地带，居住和商业价值特不高。位于以后的商贸中心区，以后将商业氛围浓；项目南侧为规划的中心文化休闲广场，以后可作为整个项目的昭示面；6区域进展及地块价值研判6.1长白定位及规划进展：长白进展定位：一个以高科技产业为核心，以物流配送业、商住生活服务业为辅助，集产业、科研、商贸、居住、旅游为一体的功能齐全、社会事业协调进展的新城区；一个现代化、充满活力的都市滨水区。开发建设进度：按照“新都市，新和平”的进展定位，和平区将用10年时刻，分三个时期完成长白地区的开发建设任务。2005年至2007年为第一时期：该时期也是我们项目进行一期和二期开发的关键时期。启动浑河南堤以及滩地绿化等工程建设，完成胜利大街、浑南大道、堤坝、滨河路、“两横两纵”基础设施以及污水处理厂、热源厂等配套建设任务。启动沿河高级商住及沙岗子、马总等村屯改造项目，完成70％的居住用地开发，建设43万平方米农民安置住宅，安置人口1.6万。启动东部沿河、中部商业区、沈苏快速路两侧公建和商业项目，完成44％的商业、公建用地开发，建成一所高水准的学校，一所综合性医院，一座五星级涉外酒店，一座大型国际会展中心。2008年至2011年为第二时期：该时期是项目三到五期全面开发完毕的时期，一期和二期商业发售，是项目最大价值体现的时期。全面完成浑河滩地景观以及区域内基础设施及配套建设，包括整体路网、给排水、供热、煤气及电力供应。完成90％以上的居住用地开发，完成94％以上的商业和公建开发。2012年至2014年为第三时期：差不多完成沈苏快速干道两侧的公建、长白新城东部的休闲娱乐中心、规划区西南部的工业组团及四个居住组团的开发建设，形成完整配套的综合性新城。可能到2014年，长白地区人口规模将达到10万人以上。6.2地块价值推断区位优势明显：浑河南岸的长白地区作为沈阳“北依南拓”的重要节点，区位优势明显，近两年商品房均价上涨了1000元／平方米左右，增幅最大。长白地区差不多成为以后沈阳房地产开发最具潜力的区域，极具商业价值。承接新和平常代：长白地区直接汲取、聚拢着和平区的文化、经济、信息等各种辐射，具有强大的动能优势，交通、水、电、热、通讯等配套设施完备。增值潜力巨大：以后胜利桥、三好