丰臣物业勤德家园物业管理投标书

目录第一章：勤德家园物业治理服务水平的整体设想及策划·治理模式·服务承诺·工作重点及保障措施第二章：物业治理方式、人员的培训方式及内容·实行综合一体化的治理方式·治理服务人员的培训·治理服务人员的治理·工作打算安排第三章：规章制度及物业档案的建立·治理规章制度的建立·小区房屋及设施设备的建立与治理第四章：人员的配备及物质装备情况·人员的配备情况·办公设备和通讯设备的装备情况·清洁、绿化工具的配备情况·水电维修工具的配备情况第五章：日常工作打算安排·提早介入，搞好物业接管验收·前期介入工作内容·前期介入的费用预测·依照入住期间的特点，采取相应的小区安全防范措施·投标承诺书常州勤德家园小区物业治理招标领导小组：依照《勤德家园前期物业治理招标文件》提供的条件信息和规定要求，遵照《全国物业治理条例》、《物业服务收费治理方法》、《常州市市区物业治理实施细则》及其他政府主管部门的文件规定，我公司经现场考察并结合自身优势条件，认真研究测算后决定：愿以人民币：0.5元/平方米·月的公共服务费投标价承担贵公司勤德家园小区的物业治理任务，现我公司已制毕“勤德家园小区物业治理投标书”，特送上，请批阅。一旦我公司中标，我公司将在接到“中标通知书”后约定期限内与贵公司签订物业托付治理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业托付治理合同对勤德家园小区实施统一治理、优质服务，在全面交付的一年后，逐步向市、省、国家级优秀示范物业小区迈进，使勤德家园小区成为常州最优秀的物业。贵方的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同文件。投标单位：常州丰臣物业有限公司法定代表人：蒋曾平投标人：裴志伟日期：2004年12月28日授权托付书本授权托付书声明：本人蒋曾平为常州丰臣物业有限公司的法定代表人，现授权托付本公司裴志伟为我的受托人，以本公司的名义参加常州勤德家园小区的物业治理投标工作。受托付人所签署的一切文件和处理的一切有关事务，我均予以承认。受托付人无转委权，特此托付！受托人：裴志伟性不：男工作单位：常州丰臣物业有限公司职务：总经理投标单位（章）：常州丰臣物业有限公司法定代表人（章）：日期：2004年12月28日常州丰臣物业有限公司概况常州丰臣物业有限公司成立于二00一年，是由常州市丰臣房地产开发有限公司鼎力相助的一个有实力的专业化物业治理企业。持有江苏省建设厅颁发的物业治理三级资质证书，现正在申报二级资质证书的过程中，受托治理的物业要紧有：新北区建设大厦写字楼（新区有名的半落子工程项目），自丰臣物业治理后，由原来的每平方房价壹仟柒佰多元，现已增值到每平方肆仟元左右，同时也带动周边相邻地价的升值；新区宝丰服饰市场是在常州天源物业治理有限公司无法接着治理的情况下，由丰臣物业公司接管，通过半年多的物业整顿改造后，面貌焕然一新，成为了常州市一家专业化的大型服饰批发市场；钟楼区的斗巷商务中心商务楼、丰臣海悦高档写字楼（市区又一烂尾楼工程）、常州开关厂（常开集团）以及天宁区清凉东村住宅小区等，治理面积达20多万平方米，其中丰臣海悦广场和宝丰服饰市场预备申报市优秀物业治理大厦的评比。公司现有职员120余人，有专业技术职称50人左右，通过物业治理培训的18人，下设六大物管处和一个专业维修队伍。公司宽敞职员按照“以诚相待、以优为荣”的企业精神，干群上下团结一致，本着人性化、主动式的治理原则，努力为业主排忧解难，为业主制造优越的生活和工作的条件，发觉问题立即解决，业主投诉及时处理，一切为业主着想，真正体现了“业主至上，服务第一”的企业宗旨。一切按专业化治理的方向进展，为了提高物业治理水平，更好地为业主提供优质的服务，公司制订了一系列切实有效而且可行的治理制度，增强了职员的主人翁责任感，树立了企业的形象，在加强职员整体素养培训的同时，公司每年要派3-5名职员参加建设部人事教育司举办的物业治理培训，考试全格率为100%，达到了市房管局物业治理部门下达的培训指标；公司还特不注重智能化的治理，为实现“创世纪品牌，做行业先锋”的企业目标，添置了现代化的治理设备，力争把所管辖的物业小区推上一个新的台阶，使业主“买得放心、住得安心、用得称心！”让所有的业主在我们的服务下都能体会到高品位的生活。常州丰臣物业有限公司第一章勤德家园物业治理服务水平的整体设想及策划1、治理模式2、服务承诺3、工作重点及保障措施一流的小区需要一流的物业治理，针对勤德家园物业治理工作的各个要素，我公司对该小区的楼宇结构、功能特点及以后业主的服务需要进行了细致的调研分析，对小区的各类设备、设施、安保、车辆治理、清洁绿化等各项治理服务工作立即面临的难点和重点进行了深入的剖析，从而确立了丰臣物业公司在勤德家园开展物业治理工作的整体构想和治理策划思路。一、治理模式、服务承诺、工作重点及保障措施如下：1、丰臣物业治理公司采纳的治理模式是：一体化综合治理模式实行小区业主委员会、小区物业治理处、居民三位一体的新型物业治理体制。由小区内居民、居委会、派出所、小区物管处等单位代表组成的小区业主委员会是小区的最高决策议事机构，它作为沟通住户与物业治理处之间的纽带，在小区的建设方面起着不可替代的作用。小区治理处作为由物业治理公司授权对小区进行综合治理的具体执行部门，要同意公司领导的考核，经常听取并同意小区业主委员会的指导和建议，并同意居民的监督，同时小区居民通过与治理处签订的《业主公约》受到约束。如此双方相互监督、互相制约、互相促进，有效地调动了各方面的积极性，增加了居民参与治理的热情和对小区的责任感，也促进了小区物业治理水平的提高。2、服务承诺：我公司依照勤德家园小区规模和高标准的建设要求将小区定位于两年内创市优，三年内创省优，五年内实现国家示范小区的创建目标。要求在小区治理中做到环境优美、设施完好、整洁文明、生活方便、服务周到、治理有序。3、工作重点及保障措施：针对勤德家园小区物业治理工作的特点和难点，我们确定了小区物业治理的工作重点：（1）职员治理上:严格选择，随时培训，保证职员德才兼备。不管公司选派，依旧公开招聘，物业公司用人都有一个标准，那确实是德才兼备，对治理人员尤为如此。职员素养的提高离不开制度的约束，为规范职员的行为，公司自成立之日起，就本着“以诚相待、以优为荣”的精神，组织建立了各项规章制度，治理和工作标准及检查考核方法等一整套切合实际，行之有效的内部治理制度。促进物业治理向专业化、高素养、高效率方向进展，大大提高小区治理水平。（2）安保治理上:住宅小区的安全是全体居民最关怀的情况,一个安全的小区环境是居民安居乐业的首要条件,因此我公司决定,保安人员由退伍军人与保安学校毕业生组成,他们整体素养高,是一支拉得出,打得响的队伍。(3)装修治理上：情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手对业主装修单位和职员进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依。在装修审批上把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙，加强监管，采纳治理处上下各部门齐抓共管的方法，将违章装修消除在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用合理手段，保证各种矛盾自行处理，就地解决，决不上交。（4）悉心养护小区的绿化，实施垃圾袋装化。加强小区环境建设和环保建设。第一通过各种形式向小区居民中职员宣传“小区是我家，卫生靠大伙儿”，加强小区内环保意识的灌输，使小区内每一个业主、职员都自觉热爱小区环境，文明地使用和爱护小区内的每一处公用设施。第二开展小区文化教育建设，实施小区环境战略，不断地整洁小区形象，统一规划小区公共场所的每一件装饰物，每一块标记。我们深信，通过丰臣物业公司全体职员的努力和科学的治理，勤德家园必将成为常州物业治理的先进典范。（5）运用先进的治理手段，进行合理调度，有序停车，使车位的使用率，最大限度地点便业主停车。小区内配有地下停车场。其中汽车车位430个，摩托车车位796个。我们将加强对业主的停车引导，在地下车库完善各类标志。为确保开发商的利益，在地下车库没有完全出售之前，绝不同意地面停车。关于乱停乱放的问题，我们将尽全力向业主进行劝导，令其维护小区的停车秩序。（6）发挥丰臣公司设备治理规模和技术力量的优势，实施对电梯、水泵等设备设施的专业化治理。专业性化的进展方向一直是丰臣物业公司多年来的目标，也是物业治理行业面向市场的选择和时代的要求。在勤德家园的物业治理工作中，针对小区建筑面积大（约22万㎡），各类机电设备多等特点（电梯、水泵等），我们将充分发挥丰臣物业公司所治理的综合优势，实现小区与大厦间的联系，全面实施绿化、保洁、装修、电梯、配电房治理、水泵治理，消防安保系统、智能化系统等方面的专业化治理和服务，全方位地降低治理成本，力争为业主提供更多更好的无偿服务，以充分体现丰臣公司业主至上，服务第一的服务宗旨，优质服务，低价收费的经营方针，让小区业主们真正受益。（7）开展丰富多彩的社区文化活动。向小区文化要物业治理的社会效益、环境效益和经济效益。良好的居住环境要有高品位的人文环境相配套。如何在小区内营造一个人们和睦相处，敬老爱幼，团结互助，欣欣向荣的人文环境是一个高尚文明小区的重要标志。同时也是检验物业治理是否成功的一个最显著的特点。基于上述认识，我公司把如何开展社区文化活动，树立社区精神文明新风尚，沟通业主之间的邻里关系，增加小区居民之间的凝聚力看成是挑战自我，使物业治理上档次、上台阶的必要条件。我们的具体做法是：建立和完善各种社区文化教育设施，定期举办内容有益、健康向上的文化活动，为小区居民制造丰富多彩的业余文化生活氛围。第二章物业治理方式、人员的培训方式及内容一、实行综合一体化的治理方式：小区物业治理采纳综合一体化的治理方式即对小区的房屋、公用设备设施、消防、治安、卫生、绿化、停车场治理，小区环境文化等、统一由治理处协调治理，保持高效率动作，保证高水平治理。综合一体化的物业治理并非一切治理事务均有治理处包揽，而是由治理处主任担任各治理的总协调、总总管角色，充分调动业主参与治理的积极性，动员各方面的力量，齐抓共管，而收到标本兼治的治理效果。同时，治理处在保证服务质量的前提下，以部分物业治理分项实行专业分包的动作方式。内部治理框架治理处主任治理处主任副主任主任助理副主任主任助理工程技术部保安部清洁绿化工程技术部保安部清洁绿化房屋维修绿化养护门禁治理房屋维修绿化养护门禁治理配电房道路清洁车辆治理配电房道路清洁车辆治理消防系统垃圾清运消防治理消防系统垃圾清运消防治理给排水系统小区安保给排水系统小区安保电梯维护电梯维护治理处：面向全体业主同意电话咨询、投诉、协调、处理日常物业治理事务和紧急事项。工程技术部：负责小区设施设备维修、负责房屋维修、配电房、电梯维修、消防系统、给排水系统的维保工作。依照设施、设备的具体性能、特点，制订详细的养护打算，采取巡视监控主管人员抽查监督相结合的原则，同时制订突发事件的处理措施。保安队：负责小区门卫治理，24小时保安巡逻、车辆治理、消防治理等工作，采取固定岗、巡逻哨移动定时报位制。并能及时妥善地处理随时发生的治安情况、火灾等紧急事项。清洁绿化队：负责施工单位绿化保养期满后，对小区的绿化进行全面的日常养护与保养。做到花木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时，整齐美观。二、治理服务人员的培训培训目标为能使勤德家园小区达到全国物业治理示范小区的标准，丰臣物业公司必须培养一支高层次、高素养的物业治理专业队伍。要通过多种形式的培训，使治理处职员具备全面的物业治理素养，从而实现小区的预定的治理目标。治理人员持证上岗率100%专门工种持证上岗率100%职员年度培训率100%、培训合格率100%培训方式自我培训丰臣公司特不重视和鼓舞职员利用业余时刻参加与自身岗位自己相关的专业培训班、职称培训、大学自考等，在学习上给予安排和照顾。自办培训班请专家学者讲学，自行组织师资办物业治理及相关专业培训班，加强和提高职员专业素养和职业道德修养。外派学习培训治理处治理人员每年将安排一次外派专业培训，选派治理人员及服务人员参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。参观学习治理处将组织全体职员分期分批参观国内优秀物业小区，开拓视野，总结经验。岗位轮训通过岗位轮训，给职员提供晋升的机会，通过人才的横向、纵向交流，达到一专多能，一职多用的目的，从而提高综合素养和人才培养的功能。培训的内容各职员岗位职责，工作标准及工作程序《常州市物业治理政策法规汇编》配套文件小区整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、环境导示系统等内容业主装修治理方法小区治安保卫工作目标及作业程序小区清洁卫生标准及作业程序小区绿化标准及作业程序除了上述在职培训项目外，我们还将针对小区的实际情况，对治理职员进行下述紧急事件处理培训。火警应变电力故障盗窃与抢劫处理业主投诉三、治理服务人员的治理1、录用与考核：s录用：依照常州市人事劳动主管部门招、调人员规定，依照丰臣公司制定的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核，面试择优录用。录用后经公司或治理处培训部门对职员进行上岗培训和业务考核，试用3-6个月，依据《劳动法》规定，以劳动合同书的形式与职员确定劳动关系和合同期限。考核：考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，丰臣公司一贯重视对职员的考核，制定了一些列的考核制度和实施方法：a丰臣公司每年与治理处签订治理目标责任书，考核整体目标的完成情况。b每年对新职员进行两次岗位考核，依照考核业绩实施奖惩。考核率100%。年淘汰率5%，岗位轮换率8%。c对新职员在录用前进行一次全面的技能考核和面试，经培训后进行考核,考核率100%。d培训项目结束后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100%e对治理处要紧负责人每年进行两次民主评议，依照评议及考核结果决定是否续聘或调换。淘汰机制在实施小区物业治理过程中将严格按照丰臣公司职员的考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻执行勤德家园小区物管处淘汰机制，使小区物业治理水平和职员队伍始终保持在最佳状态之中。a实施依据在贯彻淘汰机制过程中，小区治理处将依照每年的考核和各岗位民主评议、业主意见调查，走访业主及日常工作投诉情况，对职员进行综合评价。b实施措施严格按照人员考核，录用及淘汰流程规定执行，实行末位淘汰制和岗位轮换制。使职员队伍各类素养保持最佳状态，从而达到淘汰比率操纵在5%，岗位轮换比率在8%那个目标。关系协调现代治理理论的重要内容之一是系统理论，该理论认为：现代企业是许多关联的要素、环节、部门有机结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现企业的经营目标，必须系统地综合分析和处理有关事宜。对勤德家园小区物业治理处而言，运用好系统治理理论，协调好内、外部各方面关系是取得预期治理效果的重要措施。物业治理工作本身确实是一个综合协调网。我们提出的口号是：“业主至上，服务第一。”关系协调示意图业主业主业主委员会业主委员会专业公司勤德家园小区治理处治理处各部门专业公司勤德家园小区治理处治理处各部门政府相关部门房地产开发公司丰臣物业公司市房管局政府相关部门房地产开发公司丰臣物业公司市房管局四、工作打算安排1、前期治理（1）交接期序号打算内容时刻安排1筹建勤德家园小区物业治理处05/1/1-05/1/52与小区开发商签订托付合同05/1/6-05/1/153参与智能系统、电梯、消防、机电设备的安装调试、培训、验收05/1/12起4各类原始资料接收、建档05/1/12起5建筑物本体难验收交接以开发商确定时刻安排6绿化、公共配套设施验收交接以开发商确定时刻安排7招聘、培训、考核、录用职员05/1/8-05/2/88建立与居委会、派出所、等外部的联系05/1/8日起9治理处装备采购05/1/10起10编制物业治理方案05/1/8-05/2/811预备入伙资料（业主公约、物业治理合同、公共制度、业主资料采集）05/2/10-05/3/10(2)入伙期序号打算内容时刻安排1入伙手续办理05/5/30起2与业主验收交接其名下物业，发放钥匙，验收存在问题，整改、复验、交接05/5/30起3现场提供各类物业治理咨询05/5/30-05/6/304协助业主办理装修、装电话等业务05/5/30起5配套设施工程05/5/30起6装修治理操纵05/5/30起7安全防范操纵05/5/30起8入伙仪式策划预备05/5/1起（3）入住期序号打算内容时刻安排1进行入伙仪式以实际时刻为准2物业治理方案实施05/5/1起3业主意见调查05/8/1起4职员培训见培训打算5小区财务运行，分析、公布每半年一次6小区创建文明小区参评规章制度及物业档案的建立一、规章制度的建立 丰臣物业公司本着“业主至上，服务第一”的宗旨，针对住宅小区的特点，借鉴先进的治理模式及实际经验，制定了一整套覆盖治理工作各方面的治理制度及各类治理人员的岗位责任制，使人人有章可循，事事有据可依。治理制度的完备是我们提供服务的质量保证，我们认为，治理规章制度决不是简单的行为规定，而应是一个活的系统，是丰臣公司文化整体中一部分，公司职员只有备充分的责任感，主动精神和团队意识，治理规章制度才能发挥最佳的运作效果。丰臣物业治理公司制度见附件。二、小区房屋及设施设备档案的建立与治理档案资料的建立与治理是物业治理工作的重要组成部分。科学、规范的档案治理能够为卓越的物业治理提供有力的支持。档案资料的分类与运作流程开发商提供文件外来文件治理处自建文件开发商提供文件外来文件治理处自建文件失效文件治理处失效文件治理处作废文件交流文件张贴文件借阅文件作废文件交流文件张贴文件借阅文件工程建筑产权资料可行性研究报告批复、用地批准通知书、（2）工程技术资料a竣工图——总平面图、建筑、结构、设备、队附属工程及隐蔽管线的全套图纸b地质情况勘测报告c小区整体移交验收表d工程开工竣工报告e工程预算报告f房屋公用设施等竣工和接管部门产权移交验收交接表g供电及消防工程竣工图h单体建筑结构设备竣工图i附属工程及地下管网竣工图j工程竣工验收证明k图纸汇审记录l隐蔽工程验收签证m沉降观看记录l钢材、水泥等材料的质量保证书m新材料合格证n水电、智能设备、电梯的检验合格书o砂浆、混凝土试块试压报告p混凝土灌装记录q机电设备使用讲明书r消防系统验收证明书s公共设施检查验收证明t水、电表检验报告u供水试压报告v绿化工程图及清单w有关工程项目的其他重要技术决定和文件（3）房屋维修档案资料a房屋维修记录b房屋修缮记录（4）装修治理档案资料a业主装修申请表b装修图纸（水、电等管线走向、平面图）c业主装修责任协议d临时施工人员登记表e工程验收记录f装修检查记录表（5）入住资料a入住通知书b业主公约c用户手册d交费收据存根e住户登记档案资料f固定停车位车辆档案资料（6）机电设备运作档案资料a供电系统、给排水系统、电梯设备、智能化系统等档案资料b设备分承包方维修保养记录c机电设备的各项运行记录d机电设备的各项维修保养记录（7）业主意见调查与分析档案资料a业主意见调查表b业主意见调查分析报告c纠正和预防措施报告（8）业主投诉与回访记录档案资料a业主投诉登记表b业主投诉处理通知单c回访记录d业主投诉及处理结果记录(9)小区消防治理档案资料a消防设施器材登记表b消防栓检查记录表c室内外消防系统检查登记表d消防安全检查记录表e火警、火灾登记表f消防演习记录g火险隐患整改通知书(10)业主车辆记录档案资料a业主车辆情况登记表b车位使用协议c车库巡视记录表(11)小区治安治理档案a外来人员登记b值班记录表c培训记录表d保安队员专业技能训练考核记录表e小区日常巡查记录表f紧急事件处理记录表g夜间查岗记录表(12)治理处日常治理档案资料a治理处值班记录b楼宇治理情况检查报告表c房屋存在问题传递单(13)日常维修服务档案a维修价格清单b维修项目清单c维修服务回访记录（14）保洁治理档案a公用设施统计表b保洁人员名单c保洁卫生检查表d消杀记录e保洁卫生检查考评表（15）绿化治理档案a绿化总规划图b绿化统计表c绿化治理记录表d绿化治理人员名单e小区治理区的绿化治理内容（16）人事及人员培训档案a各类人员人事档案b职员各类证件复印件c治理处年度培训打算d各岗位考核标准及奖惩方法e职员考核记录（17）其它档案室资料a小区财务预算、日报、季报、年终决算表b每季度治理费收支账目情况公布单c业主委员会文件d治理处发表通知、公告资料记录e计算机数据库资料备份档案资料建立与治理工作十项要求：设置档案专业人员治理，做到档案标识清晰、分类明确。建立标准档案室，要求具有防火、防盗、防潮功能。明确收集、整理、分类、编号、登记、电脑入网、入柜、检查建档流程。采纳多种形式的文档储存，如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片、图表，全部在电脑中归类，并采纳相应的储存、保管方式。对原始文件、合同等重要资料（如开发商提供的资料、商函、诉讼文件等）的接收、借阅、复印等必须经治理处主任审批。实行原始资料和电脑贮存双档治理。档案鉴定必须由治理处主任负责，审批档案保存数量，保存期限以及是否有效和作废。注重档案治理信息开发，开展档案编研工作，依照治理处工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。各部门设兼职档案治理员，治理主任每季度对档案资料治理情况进行检查。要求治理处全体职员树立档案意识，保密意识，严格执行《档案借阅制度》。第四章人员的配备及物质装备情况人员的配备职务文化程度拟配备人数备注治理处主任大专1持证上岗主任助理大专1持证上岗治理员高中3持上岗证文员高中1会办公自动化保安员高中33持上岗证清洁工初中18绿化工初中4有相关经验水电维修工高中3持上岗操作证电梯保养0消防维修0车辆治理员初中5公司内部培训上岗土建维修工初中3有相关经验者高配值班高中4持上岗证中技2持上岗证78勤德家园物业小区前期介入服务小组要紧成员如下：裴志伟职务：常州丰臣物业有限公司经理全面负责本项目的物业治理、商业布局等介入服务工作，负责前期各项服务指导工作，制定完整的物业治理前期介入服务工作打算，并督促检查落实情况，定期参加前期介入服务例会。配合物业销售的各项工作内容。孙少芃职务：丰臣海悦治理部主任持有江苏省建设部颁发的物业治理上岗资格证书，从事物业治理工作4年。协助负责本项目的物业治理介入服务打算，并督促检查落实情况，定期参加前期介入服务例会，从物业治理者和使用者角度，及时提出各种有价值的意见和建议，方便今后物业治理的目的。配合物业销售的各项工作内容。高峰职务：建设大厦治理部主任持有江苏省建设部颁发的物业治理经理上岗资格证书，从事物业治理工作5年。协助负责本项目的工程质量跟踪、监督，及时提出与土建及配套工程有关的具有建设性的意见和建议。协助开发商达到促进销售、节约投资和树立品牌的目的。陈亚新：职务：宝丰服饰市场治理部主任持有江苏省建设部颁发的物业治理部门经理上岗资格证书，从事物业治理工作3年。负责物业治理前期介入中与机电工程有关的工作问题，领导并协调公司其他工程人员参加有关会议，王爱华职务：丰臣物业有限公司财务持有江苏省建设部颁发的物业治理部门经理上岗资格证书，从事物业治理工作4年。负责协调本小组工作，协助调配公司一切可得资源，整理本小组需要的所有资料。物质装备见表一、表二表一、办公设备和通讯设备序号品名金额（元）数量备注1电脑60001用于治理服务2打印机3501用于治理服务3复印机150001用于治理服务4传真机50001用于治理服务5保险柜12001用于治理服务6办公桌椅1000用于治理服务7对讲机25004对（8只）用于治理处安保、维修8外线电话3501用于治理服务联络9钥匙柜2001用于公共场所的治理10小灵通3502用于治理调度联络11考勤钟8501用于职员考勤表二、清洁、绿化工具序号品名数量单价（元）金额（元）备注1二轮车33501050用于清洁2三轮车25501100用于清洁、绿化3割草机150005000用于绿化工作4其它工具300表三、水电维修工具序号品名数量金额（元）备注1钳型表20012002手枪钻18011803冲击钻1500115004各类钻头10011005铝合金梯子30026006板手（12寸）181187管子钳各1608、10、188电铬铁201209应急灯（10W）250250010万用表（一般）150115011万用表（数字）4001400121502300139601960第五章日常工作打算安排一、提早介入，搞好物业接管验收1、前期介入工作内容依照实际情况，我们在治理合同签定半月内，首先派出精干工作小组进入勤德家园。从物业治理的角度和业主的角度，从设施设备的合理选择配置、从水电供应容量的科学核定、从垃圾收集处理方式、会所的大小和内容、绿化的设计配置等方面当好顾问，共同把好规划设计关。随后依照工程进度及实际需要调整增加人员。掌握新物业的房屋结构、设施设备、管线布置、房间大小等方面的全部情况。参与施工监理，使某些阻碍物业使用功能的问题及早发觉解决，对工程质量增加一份保证。按勤德家园打算竣工的日程，我们的前期介入，其要紧工作内容如下：认真研究工程设计原图，依照工程施工的现状，提出有关结构布局方面的改进的意见。检查前期工程的质量，就原设计不合理又能够更改的部分提出建议。依照治理实际需要，提出原设计遗漏项目和内容的改进意见和建议。依照工程进度，协助业主和监理单位搞好施工监理，对施工不符合规范的，适时提出整改意见。对订购的设备型号、性能、产地提出咨询意见。定期参加施工工作会议，与施工方互通情况，协调相互关系，促进工程顺利进展。配合设备安装，进行现场监督和测试，确保安装质量。搞好物业的接管验收。适时招聘职员并按打算培训，做好开业的各项预备工作。由于先期介入物业开发，物业治理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这关于物业治理、养护、维修能够讲带来许多便利。一是方便了物业治理中维修保养打算的安排；二是方便了物业治理中的检修，特不是能够缩短检修时刻；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便改造、搭建、拆除等改进工程及设备的重换等。所有这一切，提高了物业治理工作效率和工作质量，为物业治理公司向住户提供良好的服务打下了基础。前期介入过程中需要较多的工程技术人才，我们注意新老搭配，发挥老同志设备治理和施工现场经验丰富的优势，发挥年轻人电脑、网络、智能化等技术掌握较快的特点，同时实行各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使我们公司的工程技术人员在前期介入过程中得到充分锻炼，有利于技术全面进展。通过前期介入，能够使我公司全面掌握物业的情况并熟悉使用有关的设施设备，使后期治理能够顺利进行。2、前期介入的费用预测从前期治理合同签署后至小区开业，前期介入的各项费用本着勤俭节约，最低配置，急用先置的原则预测，要紧项目有办公设备购置费、工程设备购置费、清洁设备购置费、通讯设备购置费、安保设备购置费、绿化设备购置费、制服费以及其它不可预见性开支，具体数据略。二、业主入伙期间的治理方案1、办好入伙仪式办好入伙仪式是小区治理处与业主沟通情感，为业主排扰解难的第一步。在小区入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁勤德家园”，插彩旗，营造热烈的气氛，插指路牌，由入口处到治理处。绿化清洁工作一定要出色，做到处处郁郁葱葱，地上一尘不染，给人以井井有条、生机勃勃的印象。治理处办公室挂灯笼，飘彩带，摆放花篮、盆景，给人以盛大喜庆的感受。张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续设置做到一条龙服务，各窗口标记清晰，一目了然，办公室内资料摆放整齐。为使小区的业主顺利迁入，我治理处将结合小区特点及入住期的具体情况，以方便、快捷的程序为业主办理有关入住手续，提供全方位的便民服务，为业主排忧解难。1)、小区治理处组织专门人员成立咨询服务小组，解答业主的各项事宜咨询。2)、入住手续，向业主发放《勤德家园用户手册》、《业主入住登记表》、《装修治理规定》等资料。为业主发放钥匙，签订各种合约，包括《业主公约》、《小区精神文明建设公约》等。3)、工作分工，治理处将楼宇分区配备专人负责交接工作，陪同业主进行交接验收登记，双方签字认可。4)、交付期间将开展便民咨询服务。设立装修服务办公室，同时联合多家知名品牌装饰公司，为业主装修提供方便。5)、住户装修时，提供装修材料搬运服务。6)、问题处理，在交接过程中发觉问题要及时处理，一般问题在当天内解决。办理入住手续流程图业主备齐入住资料业主备齐入住资料到小区治理处办理入住登记手续到小区治理处办理入住登记手续交纳入住费用交纳入住费用限期整改验收房屋限期整改验收房屋发放钥匙发放钥匙发放资料发放资料业主办理装修手续流程业主、装修单位填写装修申请表业主提出装修申请业主、装修单位填写装修申请表业主提出装修申请装修施工单位与物业公司签订小区装修治理协议装修施工单位与物业公司签订小区装修治理协议治理部审核确认治理部审核确认装修单位缴纳装修押金、业主缴纳结构保证金装修单位缴纳装修押金、业主缴纳结构保证金治理部签发装修许可证和发放施工人员出入证治理部签发装修许可证和发放施工人员出入证治理人员巡查治理人员巡查装修结束、退场验收装修结束、退场验收退还装修押金资料存档退还装修押金资料存档2、入住期间，各业主忙着进行装修，小区出入人员结构复杂，将给物业治理带来不便，为此丰臣公司针对实际情况，从验收开始到入住后日常治理将建立一套可操作性强的工作流程和质量标准，落实安全防范措施。档案治理，建立健全治理制度的技术档案以及业主档案。加强治理人员和工程技术人员的培训学习，并引导业主尽快了解环境房屋的差不多整体结构和所有与之有关的规章制度及操作规程。装修施工队的治理，对小区内的施工队伍实行验证、登记、定时定位，履行治安居住，施工协议等治理手续。安全防范，对小区实行全封闭24小时安保治理，不间断巡视、技防、人防相结合，充分发挥智能化设备的作用。进行全面监控，合理安排，定点、定位巡视检查，做到出入有登记，确保业主安居乐业。建立一支高素养的护卫队伍，依照保卫对象不同，治安环境不同以及治安现象危险的不同，采取相应的保卫措施。日常巡视，采取门卫岗、定点岗、巡视岗相结合。巡逻过程中应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。发觉问题及时处理。设立保安服务应急预案，遇突发事件能应急处理。三、加强对小区装修工程的监管，有效地制止违章装修，保障建筑物的结构完整、安全以及外观统一、美观，维护小区的秩序。小区物管处将按照规定程序对小区装修实施操纵。（1）业主装修应提早向治理处申报，填写《装修申请表》，并递交装修图纸，装修方案，进行审核批准。（2）施工队进入小区进行施工装修要严格执行《小区装修治理规定》，出具施工资质证书复印件。经批准交施工押金，签订《装修治理协议》。（3）施工队进入小区装修，一律要递交有效证件，办理施工人员出入证，凭证出入。（4）进入小区施工的队伍一律按规定交纳治理押金，待工程完工并验收合格后退还。（5）强化治理处治理人员、技术人员及护卫队员的素养培训，特不在装修期间加强监督巡视，严格执行申报、批准手续，每天许多于二次进入施工现场检查。发觉违章加建等问题，应立即予以解决。四、财产被盗与车辆丢失的责任与承诺若发生下列情况的损失，治理处承担责任，并给予赔偿：地下车库车位，业主固定车位车辆，经公安机关鉴定，属于外来犯罪分子进入地下车库行窃的，依照治理责任大小，承担相应的赔偿额。属于治理不到位，人员失职而造成遗失的，全额外负担赔偿。属于治理不当造成业主损失，如设施、各类标志不清以及治理方式不当，造成业主损失，依照实际情况，承担部分赔偿。五、物业治理工作流程与质量标准装修期间治理工作流程工作内容工作时刻质量标准入住手续验收上班时刻随来随办证件齐全、验收项目齐全、住户签字发钥匙装修审批巡视跟踪监督走访回访熟悉工作日记财务督导方式分片包干、定时巡查清洁卫生、环境绿化工作流程和质量标准工作项目作业频率质量标准地面及房屋公共部位清扫2次/天地面无杂物垃圾；道路无土无沙、无杂草、无积水、无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物。保洁8小时所有公共场所无杂物、无垃圾、无乱堆放。楼道、楼梯每周清扫2次无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放；消防箱、扶手无尘。保洁率99%以上。垃圾清运运送2次/天清洗、定期清洗，保持清洁日产日清100%，要求整洁；无臭味；无污迹现象卫生消杀垃圾桶3次/周，排污井池2次/月少蚊蝇、无鼠，消杀率99%排水排污管道雨、污水井1次/月，污水管道1次/半年，化粪池1次/半年无堵塞、无污垢、无外溢、无井盖破损、丢失月日绿化造型修剪春季20天1次，其它季节1次/月，草坪修剪1次/年，施肥2次/年，浇水冬季1次/天，其它季1次/2天保持草坪平坦；保持绿化有足够的生长肥料、水分，无死苗、枯草现象，保持率99%工作流程每日上午7：00~10：00开始保洁，10：~10：30运垃圾下午13：00~17：00保洁，17：00~17：30清运垃圾督导方法实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查，许多于1次/天。清洁班长每天进行全面巡视检查。治理处主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程与质量标准固定岗位事故处理流淌巡查学习训练工作内容地下车库交通疏导事故发生后2分钟内到达车辆停放楼宇安全环境爱护装修监督突发事件学习法规教育思想业务训练作业频次24小时4次/天全天24小时检查60分钟/次每周一次每次一小时工作例会每周一次，每次一小时质量标准汽车进出登记100%，礼貌服务仪表整洁，标志齐全上下班高峰车流顺畅，无堵塞现象爱护现场制止纠纷，疏导交通及时报警，报案进行抢救车辆无违章停放检查公用设施，防止盗窃事件发生无破坏绿化，乱扔乱倒无违章装修，无乱搭建及时采取措施，爱护现场，等待支援治安消防车辆交通法规培训队列、敬礼，换岗、消防技能等督导方式护卫队长统一指挥调配，队员分片包干巡视，定岗定位定人，24小时小区治安保卫。护卫队长每七天抽查一次，治理处主任每月抽一次。考核护卫队长每天实行检查一次，每周工作例会总结考评一次消防治理工作流程工作内容作业频率质量标准值班24小时报警，通讯设备完好，离岗有人代班，灭火迅速，措施得力，抢救及时施工、装修监督24小时无堆放易燃、易爆用品，安全使用电器，无乱接电线有消防设备，会使用，无违章用火，用电，无使用易燃材料装修，无乱堆放杂物公共场地、设备消防泵栓带，灭火器具报警，通讯，车辆每周一次泵：运行良好，无异常声音，表面无油污，栓：无渗漏，无锈蚀，开闭灵活，带：无破损，带柜完好，灭火器放置合理，无缺失，无过期，表面清洁，车辆无故障，消防器材一年补换两次学习训练2次/周30分钟/次熟悉消防法规，消防知识和小区情况，掌握差不多消防技能，训练，演习组织严密，重点突出，专家指导，业主参加考核1次/半年演习1次/年督导方式治理处统一调度指挥，消防队员分片包责任区，队长每日巡查，监督。主任每月重点抽查。公司领导每月抽查公共设施、机电设备维修工作流程与质量标准工作内容作业频率质量标准装修审核8小时随来随办符合规定、无危及安全，无改变用途巡视2次/天熟悉房屋公共设施种类、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室内维修急修只是夜，小修小补4小时完成，中修两天回应100%回访，住户中意率99%以上室外维修保养道路、停车场检查2次/天随坏随修平坦无积水，无缺损，完好率100%楼梯墙面刷漆1次/年整洁无缺，扶手完好，楼梯灯正常，无张贴明暗沟检查1次/周即坏即修畅通，无积水，无塌陷外墙1次/周即坏即修无脱落，无渗水，无违章，整齐统一供水供电供气1次/月发觉异常，零修，小修即报物管处动作正常，无乱公共场所检查1次/月即坏即修整洁、安全、无改建、无乱堆乱放路灯草坪灯1次/月即坏即修供水设施当班日常保养，安全操作，运作情况正常，自动操纵良好。贮存器末维修保养闸阀，截止阀，水表，联轴器，水泵轴承加油等。季末半年清洗水池1次，电机轴承加油阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无滴漏，电机爱护齐全，振动轴承温度正常，连续不间断供水，有检查维修记录供电设施当班日常检查各接线处无跳火，发热等到异常现象，指示灯信号灯齐全，计量仪表准确，配电房温度不超过40度，有检查记录电梯当班日常保养，安全操作，正确使用，工作有记录，维修、保养的周期，级不、内容严格按国家电梯治理有关规定执行专业资质人员操作，持证上岗，桥箱内警铃风扇，电话保持工作状态，信号灯齐全，运行平稳无振动，建立电梯设备技术档案时刻安排水电维修向值班室查看值班记录和处理申报，投诉，跟踪监督，巡视检查日常治理工作督导方式由工程技术部统一调度指挥，并负责质量跟踪检查，水电班长每天巡视检查，主任不定期抽查，每月组评1次，每半年处评1次。主任定期参加安全检查。突发事件处置方案一、入室盗窃处置方案一般原则：快速反应1、接报后，当班人员、治理部人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和公司要紧领导）；2、爱护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合配合侦破（封锁信息，确保稳定）；3、强化小区治安保卫工作，防止小区其他地段发生类似问题；4、拟写案情通过和吸取教训的报告。二、抓住小偷的处置方案一般原则：不打不骂1、重视人赃俱获；2、简单弄清偷窃事实；3、拍好照片，态度不行的要捆绑；4、送派出所查处，总结经验和吸取教训。三、危重病人的救治方法一般原则：热情、周到、适度1、报告队长，合理救治病人（不阻碍防盗，严防不明白装明白）；2、视情况救治病人（送上车或送到医院）；3、及时同病人家属联系；4、把救治情况登记好并报告有关领导。四、发生火灾时的处置方案一般原则：沉着、平复、灵活1、地段交通安全员或维修工发觉后立即报告保安主管，形成处置小组；2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；3、视情况进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；4、逐级报告。5、及时书写救火报告6、积极协助警方查找起火缘故，并做好善后工作。五、小区内发生交通事故，一律由派出所处理，交通安全员只负责调解。六、触电处置方案一般原则：发觉及时、科学抢救，方法灵活1、发觉有人触电，首先切断电源；2、将病人转移到安全地段；3、按科学的方法积极抢救触电者；4、及时请大夫治疗或拨打急救电话“1205、爱护好现场，立即请维修人员查明触电缘故，及时报告相关领导。七、煤气中毒处置方案1、打开门窗，进行通风；2、切断电源，注意火源；3、将中毒者转移到通风地段，做些简单的抢救；4、及时请大夫治疗或拨打急救电话“1205、爱护好现场，及时和煤气公司取得联系，查明煤气中毒的缘故报告领导。第六章小区房屋及其设备的维修养护打算和实施小区的公共设施和房屋本体的维修养护是小区物业治理处物业治理的要紧内容，我公司十分注重这项工作，选择信誉良好的专业维修公司（电梯公司、机电养护公司），充分发挥专业服务公司的作用，配合小区的设备维护治理工作，切实做到为业主服务。小区房屋公用设施日常养护打算小区房屋本体日常养护打算序号养护项目打算完成情况完成时刻备注1梁柱、内外墙、外墙面每年检查一次每年1月份日常问题及时处理2楼梯间每年检查一次每年2月份日常问题及时处理3公共走道每年检查一次每年3月份日常问题及时处理4车库每年检查一次每年4月份日常问题及时处理5供电设施每年检查一次日常问题及时处理6供气设施每年检查一次每年5月份日常问题及时处理7排水设施每年检查二次每年5月份日常问题及时处理8消防设备每年检查一次每年3~4、9~10月份日常问题及时处理9电梯日常问题及时处理第七章各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施为了将勤德家园小区建设成为在行业中具有标志性的智能型、超一流的文明小区典范，按照《全国物业治理示范小区标准》并借鉴国内优秀小区成功的治理运作经验，结合丰臣公司治理目标、质量方针确定如下承诺指标及保障措施。1、小区各房屋及重要配套设施设备的完好率国家标准98%承诺指标100%1）实施措施指定维修技术人员，专职负责区域检查，建档记录，确保外观整洁，无破损，无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用现象出现。2）测定依据房屋及配套设施部分，不得出现外墙及天花板破损和污锈现象，管线安装统一有序，无任何乱搭建、乱张贴现象，无擅自改变房屋用途、门号，引路标识无缺损，修缮制度和报修措施得到落实。2、小修、急修及时率国家标准95%承诺指标100%1）实施措施在接到维修通知后保证十分钟内到达维修现场，零修现场及时完成，急修只是夜，在保修期内如建筑单位不能及时处理的，治理处本着先处理后协商的办事原则，做好回访记录，做好质量跟踪。2）测定依据在每次接到通知后，维修人员要详细填写维修单，注明需维修地点，报修事项，报修时刻，待维修完成后，由报修人填写到达时刻，实际维修时刻，最后由维修技术人员填写维修验收结果交报修人签字认可，以上程序不得出现任何漏填及不真实现象。依照维修通知书检查维修回访记录，不出现缺回访或缺记录情况发生。、保洁度国家标准95%承诺指标100%1）实施措施有专职保洁员全天进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由清洁班长监督现场打分，每周考评，确保小区内垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。2）测定依据建立健全检查制度，不得出现制度不落实，环卫设备不完善情况出现，楼宇通道、楼梯间、区内道路、绿化等不得出现大面积或大宗垃圾，烟头、纸屑等及时清理。整体环境及设施好，定期进行消杀，小区内禁止饲养家禽。维修工程质量合格率和回访率国家标准100%承诺指标100%1）实施措施通过质检人员的检查和用户的验收来确保维修质量，满足住户需要，并做好回访记录，建档造册，使业主中意。2）测定依据小区所有维修工程都必须具有详细的维修记录及验收记录，要紧维修工程要建档造册，并由质检人员签署验收合格单，每次维修工程完工后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户中意。公共照明完好率国家标准95%承诺指标98%1）实施措施指定专职维修人员进行维护治理，每日实行巡查制度，建档记录及时维护，由维修班长监督，确保完好无损，正常使用。2）测定依据小区内公共照明，随时处于完好状态中，在二十四小时中不管任何时刻段出现故障，做到及时修复，做好维修记录，填写巡视记录，确保正常使用。小区内治安案件发生率国家标准1‰承诺指标0‰1）实施措施实行二十四小时安保巡视制度，充分利用小区智能化设施，与公司配备的先进巡逻钟相结合，落实护卫队员岗位职责，明确责任区域及重点部位，实行定点与巡查相结合的辖区式治理，确保小区业主人身、财产安全。2）测定依据对保安队员实行一体化治理，实行准军事化治理和训练，认真落实巡逻与治理制度，定期进行军事素养和业务素养考核并填写考核记录建档治理，严格实行淘汰机制，每个保安队员都必须熟悉小区情况，言行规范，文明执勤。大型及重要机电设备完好率国家标准95%承诺指标100%1）实施措施指定设备维修人员定期进行日常维护保养，并由设备主管负责验收监督，建立机电设备运行治理组对所有大型重要机电设备提出维护保养打算，建档记录，分类操纵，确保正常运行。2）测定依据建立健全大型及重要机电设备治理制度，制定定期维修、保养打算，对设备运行情况每60分钟由专职人员巡视一次，并同时做好巡视记录，对各类重要机电设备填写运行日记，并进行运行状况分析，使设备在动态运行中的隐患得到及时排除，落实以治理处主任全面负责，设备主管质量技术把关的岗位现任投制及工作程序，使各类设备运行、保养及时合理，廷长设备使用寿命。火灾发生率国家标准1‰承诺指标0‰1）实施措施实行全员义务消防员制度，由治理处制定出消防应急作战方案，定期进行培训和演习，加强宣传与检查，由安全督察员作好巡视记录，发觉隐患及时处理，确保小区消防安全。2）测定依据建立健全小区消防工作制度，定期由专人负责消防设施的检查测定，并填写检查标识及记录，对重点部位制定出防范措施，对隐患下达整改通知书，并填写隐患消除验收报告。违章发生率与处理率国家标准1‰承诺指标0.5‰以下1)实施措施建立巡视制度,对小区内各类违章隐患进行跟踪治理,发觉问题及时处理,加强宣传工作和小区业主沟通,取得业主理解,杜绝违章事件的发生,建立回访制度.2)测定依据落实巡视制度,由专职治理员对小区内各类违章情况实行巡视检查制度,发觉问题及时处理,对违章现象实行跟踪治理,建档,定期对住户进行回访。有效投诉处理率国家标准2‰以下处理率95%以上承诺指标1‰处理率98%1）实施措施按照国家、省、市各项有关规定作好保障工作，加强与业主之间的沟通，了解业主的愿望与要求，满足业主的合理要求，定期进行业主座谈会，及时处理各项投诉，并作好回访记录。2）测定依据对全年投诉、处理及回访专人负责建档记录，对上级主管部门转来的有效投诉按规定时刻完成，并地完成处理回访程序后及时将信息反馈给上级转发部门或经办人员，每半年进行一次业主座谈会，广泛征求意见，及时解决或处理业主的困难和需要，为业主服务。绿化完好率国家标准95%承诺指标98%1）实施措施指定专职绿化员负责维护并实行巡查制度，建档记录，确保小区绿化地无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害现象。2）测定依据建立健全绿化治理制度，落实小区绿化工作负责制及巡查制度，对小区内所有绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记。12、楼道、停车场完好率国家标准95%承诺指标100%1）实施措施指定公用设施治理人员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由保安队长负责监督建立健全停车场治理制度，落实道路、车场分区制度，责任落实到人，确保道路、车场完好，方便使用。2）测定依据有明确详细的巡查记录，维修记录及维修档案，不出现路面积水、破损、不平坦、不整洁现象，停车场治理制度落实责任到人。机动车与非机动车辆停放有序，设施完好，杜绝必变使用功能现象。业主对物业治理的中意率国家标准95%承诺指标981）实施措施日常服务过程中及时收集住户的需求信息，尽可能满足业主的合理需要，与业主加强沟通，确保业主对物业治理工作的中意程度。2）测定依据对所有收集的业主需求信息由专人登记造册，并负责落实解决，对业主需求信息的采集，采取调查与走访相结合，力争准确，造册登记详细，特不是对维修保养、房屋治理、公共设施维护、服务水平等方面工作要做出问题分析，完全杜绝再次发生，使小区每位业主真正感受到优质服务，从而确保中意率的提高。丰臣物业治理公司治理规章制度小区精神文明建设公约小区门卫制度治理处工作制度治理处治安巡逻制度物业消防安全治理制度消防设施监督检查制度消防器材治理制度治理处突发事件防范措施电梯治理规定投诉受理和回访制度保安人员奖惩制度治理处职员行业规范小区精神文明建设公约为搞好本小区精神文明建设，使宽敞住户享有文明、健康的工作、生活环境，特制订如下公约，敬请遵守：遵守国家政策、法令、法律的有关规定以及本住宅区的各项治理规定，做一个遵纪守法的居民。住户邻里互相尊重、相互关怀、互相关心、和睦相处、共享资源。不把违禁品、黄色污秽的书刊、画片、唱片、录音带带进社区和家庭。住户应遵守“七不规范”：不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不讲脏话粗话、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不乱穿马路。爱护公共卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头、不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和乱倒污水，共同维护住宅区公共卫生。不在公共场所、走廊堆放物品，占用公共场所，填塞通道，不在任何公共建筑上乱涂乱画，乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。爱护公共财物，维护公共设施，共同制造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境。小区门卫制度门卫实行全天候值班制度。门卫应严格执行有关规定，文明执勤、礼貌待客、认真负责、服装整齐、仪表端正，按时交接班，并做好接班记录。礼貌指挥进出车辆，收发出入卡，确认无误后予以放行。对进出小区的施工人员要认真查验治理处发的“临时出入证”，无误后予以放行。进出小区的各类车辆及人员，应先敬礼再验证件。禁止各类闲杂人员进入小区。治安岗内器具摆放整齐，卫生良好。保持治安岗周围环境的整洁及设施标志完好。发觉问题及时处理，重大问题及时上报，并协助有关部门处理问题。管理处工作制度负责小区内环境、治安、卫生、绿化、停车场、电梯、装修的治理，维修，服务工作。负责治理处内部的规范化治理，制订各种规章制度。执行《物业治理条例》，同意业主监督，听取业主意见，提高小区的整体档次，为业主提供优质服务。受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜。建立健全的业主档案。检查、督促清洁人员搞好楼道和环境卫生，提示业主搞好室内卫生及门前三包。检查、维修公用设施，为业主提供有偿服务。监管用户按规定装修和使用房屋。经常进行巡视检查，消除火险隐患和其它各种不安全因素，及时处理已发生的问题。负责小区内各种车辆的治理，维护区内秩序。监护小区内电视线路、上下水管道、供电线路不被损坏，如遇问题或事故，治理处应通知有关单位抢修。负责制收缴各种费用及有偿服务费用等工作，并进行收支预算。完成公司交办的与小区治理有关的其他工作。治理处治安巡逻制度依照法律、法规及各项规章制度对小区进行巡视检查。实行双小时全天候巡逻服务，确保辖区动作正常。小区实行巡逻制度及规定路线，按巡更点规定的时刻进行签到打卡。对巡逻队中发觉的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向治理处报告。每组两人步行巡逻。固定岗与巡逻岗每60分钟循环值班换岗。在接岗队员尚未到岗位时，原班队员不得离开，可通过对讲机系统向治理处查询。巡逻队员下班后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。物业消防安全治理制度消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，爱护公共财产和宽敞业主的生命财产安全。认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作批示，开展防火宣传，普及消防知识。经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。治理消防设施、器材、设备，定期检查，确保各类设施器材和装置处于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通，确保紧急时人员疏散。制定消防灭火作战方案和紧急疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾缘故。检查所有消防设施、器材、设备，做好相关记录，并存档备查。消防设施监督检查制度按照国家、地点各级政府和消防监督机关颁发的法规、条例作为消防监督检查的依据。实行四级消防监督检查治理，分不以定期抽查方式和分工、分区包干方式进行。主任不定期抽查，要紧查规范、查操作、查完好率。护卫队长月检查，作全面消防安全规范的检查。护卫队员周检查，作全面消防设施完好率的检查。消防巡检查，作差不多全面检查，确保消防通道畅通。一旦发觉问题及时处理纠正，确保消防安全运行正常。夜间值班中一旦发觉异常情况，值班人除作好值班记录外，还应保持平复，果断处理，同时通知主管部门采取措施，消除火险隐患，幸免发生火警火灾事故，确保辖区的消防安全。对业主存在的问题隐患，发出书面火险整改通知书并协助处理整改。治理处每月对保安队的各项消防治安记录进行一次抽查，抽查后用红笔在记录本签上“已查”字样，抽查人签字并注明抽查日期。消防器材治理制度消防设施器材按分的区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防器材经常处于良好备用状态。治理处每年对消防器材进行二次定期检查、清理和登记造册存档。消防栓、箱体、玻璃门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。消防手电筒、出口指示灯、事故应急灯保持完好。消防用广播器材随时处于良好备用状态。消防扳手存放在显要位置，随时备用。加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发觉隐患及时处理。消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损失丢失。治理处突发事件防范措施报警讯号后，护卫队立即现场指挥应急队员进行疏散抢救和现场封闭爱护工作。二、据现场情况分不向治理处、派出所等治理部门报告。三、立即采取有力措施，防止事件进一步扩大，造成更大的损失。四、应急队员在接到报警讯号后，必须在5分钟内赶到现场，按分工进入工作岗位，进行爱护、疏散、抢救工作。五、治理处参加突发事件的善后处理工作，并以书面报告形式向上级主管领导汇报。电梯治理规定为了保证电梯正常运行，爱护业主、客户财产及生命安全，更好地为业主、客户服务，特制定本规定，敬请遵守：电梯机房除本大厦治理处电梯维修人员、消防队员外，任何人不得进入，机房内设备非持证电梯维修人员不得操作。运行中电梯出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作，开启电梯门，应立即按响紧急对讲开关，讯速通知有关人员，等候挽救。乘搭电梯人数过多时，应尊老爱幼。用消防梯搬运物品时请通知治理处工作人员，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。客梯严禁搬运任何物品。交通工具严禁使用电梯搬运上楼。切勿让幼儿单独搭乘电梯或在电梯内玩耍，以免发生意外。严禁在电梯内刻划，张贴及私自撕揭电梯年检合格证。注意电梯内部清洁卫生，勿将垃圾随意丢弃在电梯内。八、发生火警时，切勿搭乘电梯。投诉受理和回访制度为了加强治理处与业主的联系，及时收集物业治理服务工作信息，特建立投诉和回访制度：一、业主对物业治理工作的任何意见、建议均可来人、来函、来电向治理处投诉或反映；治理处任何职员遇到业主投诉时，都应热情接待，主动询问，详细记录，不得推诿，并做到一视同仁；治理处每半年进行一次业主意见调查征询，听取业主意见和反映；对业主各种形式的投诉意见，治理处均应登记，对有效投诉做到事事有着落，件件有回音；对业主意见书和投诉由治理处主任亲自或指定专人进行回访，敬请业主配合。秩序维护员奖惩制度为了完善秩序维护员治理制度，加强队伍自身建设，鼓舞秩序维护人员做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则制定本奖惩制度。一、奖励细则：发觉并设法抓获各种违法犯罪分子者，每次20元；保安人员见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争，成绩显著者，视情况给予50-100元奖励；积极采取措施，防止重大事故的发生和抗险抗灾，奋勇爱护公司、业主、职员的人身财产安全的，奖励50-500元；为了维护公司形象和利益而甘愿受委屈的，奖励20-100元；代表公司参加社会的各种评比、竞赛活动，成绩优秀或为公司争得荣誉的，奖励50-300元；二、处罚细则：值班不穿工装、不戴工号牌、下班不换工装、工作打闹嬉笑、干私活、看书报杂志、随地吐痰、乱抛杂物、与同事争吵、抽烟、饮酒、吃零食、打游戏、辱骂同事、揭他人之断和隐私、挑拨离间、刁难欺骗挖苦讽刺同事、同意业主散烟散茶，每次罚款10元；秩序维护人员不得以途中车辆已坏，交通堵车以及其他事件为借口，迟到或早退，违者每次处罚10元，每月如违反两次加罚10元；私自占有小公物或业主的废品、辱骂业主、同业主争吵、揭业主之断和隐私、污蔑中伤他人，刁难欺骗挖苦讽刺业主，同事间赌博、打架无理对抗上级、戏弄下属、私自出借公物、接待业主投诉咨询时语言不规范，每次罚款10元，情节严峻者，作辞退处理；私自占有公物、同业主打架、与业主赌博、有流氓行为、泄露公司商业秘密，同意业主整包香烟或小礼品、勒索业主、互相包庇隐瞒事实真相、弄虚作假骗取奖励、辱骂上级领导、煽风点火、搞小团体同流合污、脱岗或在岗睡觉、每次罚款20-50元，情节严峻者，作辞退处理。吃饭时刻依次轮换，不得超过30分钟，吃完以后迅速回到各自岗位，违者每次罚款20元。有事请假不按规定办理手续的，每次扣10元。未经部门主管批准，私自替人顶班，每次扣20元。旷工半天的，扣除当月1天工资，旷工一天的，扣除2天工资。无故不参加班会或集体活动者，每次罚20元。值勤中玩忽职守，疏于防范，致使责任范围内发生门、窗被撬，发生案件和事故，造成不良阻碍的，罚款直至辞退。11、不服从上级分配或随意顶撞领导且屡教不改的，严肃处理。12、拾获物品不登记、不上交者，每次罚20-50元。三、下列条件，须一次性赔偿赔款：破坏或过失损坏公物，按物品新旧程度，照价赔偿或赔款。严峻失职造成重大后果或经济损失，按器械其价值大小，视情节由责任人赔偿；打架或殴打不人，视情节由责任人赔款；私自占有公物或业主的废品，应全部归还；私自出售公物或业主的废品，全额退款；违反秩序维护器械使用规定，随便转借和使用，对无故损坏、丢失维护装备或其他值勤设施的，按原价赔偿。不服从公司内部岗位调动或在规定时刻内不到新岗位报到者作自动辞职处理。在突发事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者，视情节处罚，直至开除。秩序维护员监守自盗或以权谋私，经他人揭发并查明属实者，作辞退处理，情节严峻送交公安机关处理。一切奖惩须报物服处核实，重大事宜须报公司领导批准后实施。常州广厦物业宿迁分公司治理处职员行业规范热爱物业治理工作，努力钻研物业治理专业技术知识，认真、及时地完成本职工作。忠诚正直，严守信用，关怀集体，团结同事，不弄虚作假，不阳奉阴违，不向客户收受或索取任何形式的礼物或佣金。自觉维护治理处声誉，提倡部门之间、职员之间真诚合作的精神，高效率地为客户排忧解难，急客户之所急，不互相推诿、扯皮。具有强烈的质量意识和安全观念，贯彻质量体系、遵守操作规程，杜绝责任事故。提倡勤俭办企业，自觉地为治理处增收节支，提倡千方百计降低各项治理费用。工作时刻要穿统一制作的工作服。工作时刻要佩戴工作牌，统一佩戴在左胸处。遵守劳动纪律，不迟到、不早退、不旷工、不串岗、离岗，不做与工作无关的情况。讲究仪表，树立文明健康的形象。注重文明礼貌。对客户和同事要面带微笑，多用敬语。环境治理要身先士卒。要保持办公室和其它治理用房的清洁卫生。遵守国家法律、法规和常州市市民公约。注意保密。未经批准，职员不得向外界传播或提供有关治理处之任何资料。小区治理处内部岗职责治理处主作岗位职责小区治理员岗位职责档案资料职员作职责维修工岗位职责保安队员岗位职责车辆保管员岗位职责绿化工岗位职责小区保洁面岗位职责物业治理处主任岗位职责一、认真贯彻执行《常州市物业治理条例》及事实上施细则，领导全体职员完成治理处承担的各项工作任务。二、负责召集业主委员会会议和业主大会。三、定期总结工作，努力提高工作效率和质量，主动向公司汇报工作情况。四、统一安排治理员和维修工的工作，并检查其工作状态和落实情况。五、与业主保持紧密联系，及时处理业主的投诉意见，树立“用户至上、服务第一”的思想，及时替业主排忧解难。六、具体负责小区治理服务的收支账目、公共设施专用基金、房屋维修基金的收支账目，并安排定期张榜公布。七、熟悉小区房屋结构，熟悉业主差不多情况，建立业主档案，负责业主装修审核、批准、验收工作。八、同意业主委员会的监督，认真采纳合理化建议。完成公司交办的其他相关工作任务。小区治理员岗位职责直接向治理处主任负责，协助完成物业治理处和业主委员会的目标任务。负责治理处财产用品的保管和收发，收缴各种款项，负责收集信息，整理文书档案，职员考勤等工作。热情接待业主，文明用语，把业主的要求和报修项目作好登记，讯速作出安排，并随时检查落实情况。依照业主的要求联系、安排，尽量为业主提供便民服务。对小区范围每天至少巡视两次，要对装修户的卫生、安全、文明施工等进行督促检查，对小区道路、绿化、楼宇内外环境卫生要检查，以及对清洁工的精神面貌、行业规范进行治理。发觉违章和不文明的行为及时制止，或向小区主任报告。负责对清洁工进行实际操作训练。完成治理处临时交办的任务。档案资料职员作职责负责做好收件登记、编号、运转和检查未归文件的催办工作。按规定程序及时、正确地办理各种资料的动态注记。按时收集好各类档案资料，不散失，不遗留，做好档案的分类、装订工作。及时制定工作打算，做好工作总结，每日或每季提供给各级领导正确可靠的统计表。严格执行查阅资料的规定方法和资料保密纪律。妥善保管好各类档案资料。维修工岗位职责负责水电系统的日常保养和维修，确保小区上下水道畅通和供电照明运作正常，并及时完成主管领导临时交办的任务。依照前一天工作日未完成的工作，安排好当天的工作任务。陪同业主检验房屋，认真填写维修单，并合理安排在约定的时刻内整改好。受理业主报修，维修完成后配合业主清理现场。每日巡视小区内的公共照明、开关、电梯、供水、消防设备等运作情况。巡视装修户有无违章行为，如有违章行为应及时处理，并提出整改意见。配合监督外来施工队对公共配套设施的检修，并做好详细记录。遇突发事件，重大问题或疑难问题及时汇报，并提出解决方案。熟悉小区配套设施。保安队员岗位职责按规定着制服，携带执勤器材，准时接班，认真履行职责，热情为住户服务，维护本区域内安定和道路整洁有序。熟悉本小区内的有关地形、楼号、业主姓名、特征、楼房进出口及消防能道是否畅通无阻，消防器材是否处于良好状态。牢记职责及有关规定，了解小区内装修单位和人员，严防未经许可人员、车辆、物资擅自出入小区。熟悉和牢记有尖突发事件的处理方案，正确果断、灵活机智地处置各种情况。每位队员必须熟悉消防器材性能和使用方法。完成上级临时交办的其它任务。车辆治理员岗位职责认真负责，保持饱满精神状态，热情接待存取车辆的各类业主，保证进入车库的车辆不遗失；值班时刻，保管员不得离开工作岗位，随时方便业主存取车辆，不管何时不刁难业主存取车辆；保持车辆停放整齐有序和室内清洁，严禁闲杂人员进入车库；督促业主及时到治理处办理手续，对临时停放的车辆要按章收费，给回收据，如实上交治理处；防止冒领车辆事件的发生，做好存取车辆的交接手续，无牌取车者一律须到治安办办理申报、审批手续，并登记册，以防漏洞；