成都市房地产领域投资潜力综合分析报告

机密资料机密资料严禁转载成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告日期：2004年8月19日机构：成都尺度房地产顾问

目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分成都经济走势分析 5一、前言 5二、成都市2001年在十四个副省级都市中的经济进展进度 51、都市总体经济实力 52、都市人口进展状态，成都市跃居首位 63、都市居民购买力总体状态 64、都市居民潜在购买力状态 75、都市对外开发程度状态 86、都市居民收入状况 87、固定资产投资状况 98、房地产投资状况 10三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年） 101、历史数据分析（涉及相关性分析） 112．相关指标（GDP）的时刻趋势预测及拟合状态推断 123．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据 13四、成都市经济指标预测数据的深度剖析 181、都市化水平至2020年进展在三个水平上的态势 182、人均指标至2002年走势状态 193、都市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势 21第二部分2004年上半年成都房地产市场综述 25一、投资与开发 251、区域 272、价格 283、物业形态 294、空置面积 30三、土地购置情况 311、上半年成都土地供应区域分布 312、2004年上半年成都土地市场特点： 32四、上半年成都市房地产市场进展存在的问题 331、区内商品房供求总量短期失衡 332、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大 343、二手房价格涨幅太快 344、租赁市场与买卖市场进展不平衡，投资购房风险加大 35第三部分旧城改造中的成都都市游憩商业区（RBD）建设研究 35一、RBD及RBD与CBD的关系 36二、成都RBD的形成特征 38三、成都都市RBD的形成过程 401、杜甫草堂片区 402、武侯祠片区 413、青羊宫片区 414、文殊院片区 425、大慈寺片区 426、宽窄巷子 43第四部分、成都房地产周期波动与房地产业进展趋势研究 50一、波动景气指标的选择 501、房地产业总量指标 512、房地产投资类指标 513、房地产生产类指标 524、房地产交易类指标 525、房地产金融类指标 526、房地产价格类指标 52二、成都房地产周期波动分析 521、成都房地产扩散指数 53三、成都房地产业的进展趋势 551、成都房地产业经济周期波动的长度 552、成都房地产业经济周期波动的幅度 56第五部分成都中高档餐饮市场研究 56一、成都大型餐饮企业经营现状进展趋势 561.1成都大型餐饮店要紧集中区域和经营现状 561.2成都中高档餐饮市场特点 611.3成都中高档餐饮行业竞争分析 631.4成都大型餐饮企业进展趋势 66二、居民中高档餐饮消费特征研究 672.1消费结构分析 672.2消费区域分析 70第六部分成都休闲娱乐市场研究 721成都休闲娱乐市场整体状况 721.1成都休闲娱乐市场的构成 721.2成都休闲娱乐市场特点 721.3成都休闲娱乐市场进展趋势 732成都休闲娱乐业重要业态分析 732.1酒吧业 732.2电影院 75第七部分成都外资零售企业区位选址分析 771、成都市外商投资零售企业的特征 782、成都市外商投资零售企业的区位 793、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势 814、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系 835、结论与意义 84第八部分成都市商务办公物业市场调查 85一、前言： 85二、供应市场 861.供应市场的总体状况 862.差不多数据： 873、需求市场 941）差不多情况 942）目标消费市场的需求心理分析 953）商务办公物业消费群体的需求倾向 96第九部分成都市不墅市场浅 97一、成都市不墅市场概况： 971、区域位置分布零散 972、档次之间的差异巨大 983、产品不断变化 984、整体销售欠佳局部反差极大 99二、典型案例 991、顶级不墅代表――草堂之春 992、大众型不墅代表——君临天下 1003、综合社区的不墅部分（高档部分）——锦官新城 1014、郊县不墅（大众型）——华楠半岛 102第十部分成都小户型市场调查研究报告 102一、成都市小户型物业的演变 103二、小户型项目各单项指标分析 104三、市场供应分析 104四、产品差不多类型： 105五、需求市场特征 106六、目前成都市小户型物业存在的缺陷 108七、目前成都市小户型物业的市场数据分析 1091、小户型项目开发区域的分布 1092、小户型项目开发的环线分布 1103、小户型项目的开发方式 1114、小户型项目的交房标准 1125、小户型项目的建筑形态 112八、目前成都市小户型物业典型案例分析 113

第一部分成都经济走势深度研究一、前言研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地把握成都市经济形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支持。研究策略：为了充分得到研究目的中的要求，让项目决策者充分了解成都市的经济环境及以后进展的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对成都市经济形势与地产紧密结合的经济指标进行了深层次的研究，以期决策者能够全面了解成都市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势方向的把握。研究方法：运用类不分析，解决横向进展形势；建立相应的时刻趋势预测模型，解决纵向经济进展状态；应用一系列的数学转换的手法，进行地产相关经济指标的状态分析

二、成都市2001年在十四个副省级都市中的经济进展进度1、都市总体经济实力成都市国内生产总值（GDP）排第四位，其相对进展速度与深圳、长春、西安并列第二位2、都市人口进展状态，成都市跃居首位3、都市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度推断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对进展速度与深圳同步居第四位4、都市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度推断，成都市居民潜在购买力居第四位，其相对进展速度与杭州并列第四位5、都市对外开发程度状态从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后位居倒数第三位，但其相对进展速度位居前列，与杭州同步居第五位6、都市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市都市居民人均可支配收入水平处于中游，相对增长速度也较缓慢，都市居民的收入状况还有待于进一步提高7、固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第四位，其相对进展速度与杭州、哈尔滨、西安并列第二位8、房地产投资状况成都市房地产投资居第三位，其相对进展速度排第五位，就对比情况，成都房地产投资对开发商是专门有吸引力的三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）注释——建立经济指标后期预测模型目的：在保证国民经济在现有状态不处于大幅度非正常因素（如战争、大规模骚动、政策方向性变化等突发因素）的情况下，猎取可对以后至2020年（成都市规划方案至2020年）的经济指标状况的具体数据描述，继而可推断以后一段时期成都市经济进展宏观态势的大致状况。方法：就能猎取的历史数据进行深度分析，力求找到能进行相关预测的指标，建立相应的数学模型，完成以后20年成都市经济指标的数据拟合，差不多上在具备统计学意义的基础上对以后成都经济进展态势有一定的了解。简要建模进程概要：

1．历史数据分析（涉及相关性分析）

2．相关指标（GDP）的时刻趋势预测拟合状态推断（涉及时刻序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）

3．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）

简要建模进程描述：1、历史数据分析（涉及相关性分析）考虑国内的经济进展历程以及成都市的经济进展状态，我们拟采纳近5年的历史经济指标数据作为预测引导因子，为了得到统一的经济变化趋势，我们需要找到作为线性相关拟合的自变量指标，对5年历史数据作相关性分析（就相关性分析而言，评价指标0—1，因素相关程度越高，指标越趋于1），作双尾检验，结果如下：能够看到，各指标的相关程度都较高，但专门明显年份、国内生产总值的与其他指标相关程度及检验效果都较其他好，但考虑要建立统一的趋势进展模型，唯体现都市总体经济实力的指标——国内生产总值（GDP）是最佳的指标选择，故作国内生产总值的时刻序列预测推断以后进展状态。2．相关指标（GDP）的时刻趋势预测及拟合状态推断（涉及时刻序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）按照上述推断前提，我们作出国内生产总值（GDP）以后20年的时刻趋势预测拟合曲线，采纳近10种的曲线模型拟合，得到了国内生产总值的三种大概进展走向，如下的评述方式：

由此，可得到三个水平（繁荣增长型、稳定进展型、经济萧条型）上的成都市国内生产总值（GDP）至2020年的时刻趋势预测值。

同时，对指标预测值进行了拟合优度R2检验、T检验、F检验、D-W残差检验，都具备统计学意义。3．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）针对三个水平上的GDP预测值，建立于上述两个步骤结论的基础上，我们作GDP于其他经济指标的线性相关分析，由此，得到统一的在三个水平上的各经济指标后期至2020年的进展趋势预测，从而得到了整体意义上成都市宏观各经济指标后期趋势预测。

同时，针对建立于GDP基础上的线性相关分析的各指标预测值均作了拟合优度R2检验、T检验、F检验、D-W残差检验，也都具备统计学意义。4、建模简要结论：通过上述简要的建模过程，我们建立在统计学、计量分析基础上的趋势预测得到了三个水平上的成都市宏观经济后期至2020年预测走势，大致上反映了以后20年的成都市经济进展在三个水平上的可能程度，并对全部预测结果作了各个程度的检验，都具备统计学意义，同时，考虑建立在上述目的所提示的客观前提的基础上，上述分析进程所拟合的成都市至2020年各经济指标的预测数据是具备决策参考价值的。1）都市总体经济实力，成都市国内生产总值（GDP）至2020年三个水平上的预测走势状态2）．都市人口进展在三个水平上至2020年走势预测3）都市居民购买力总体状态，从社会消费品销售总额角度推断，至2020年走势状态在三个水平上的预测4）都市居民潜在购买力状态，从居民储蓄余额角度推断，至2020年走势状态在三个水平上的预测5）都市对外开发程度状态，从实际利用外资角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测6）都市居民收入状况，就人均城镇居民可支配收入角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测7）固定资产投资状况，成都市固定资产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测

8）房地产投资状况，成都市房地产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测四、成都市经济指标预测数据的深度剖析讲明：建立于上述预测数据基础上，针对房地产行业作的一系列相关性较强的深度剖析，以期对房地产决策提供理性支撑作用1、都市化水平至2020年进展在三个水平上的态势（采纳非农化指标）注释：都市化水平是一个都市经济社会进展水平的综合体现，是一个都市和地区的竞争力与现代化程度的重要标志；都市化水平的提高，有利于都市经济快速进展，经济结构明显改善，是国民经济增长的重要的动力源。就房地产行业的相关角度，都市化水平的提高，将改善都市居民的总体住宅意识观念，趋向于（都市化水平在50%-60%是分界点）郊区化旅游住宅概念。2、人均指标至2002年走势状态注释：人均指标，要紧是指人均GDP、人均储蓄余额、人均消费额、人均可支配收入四项指标，要紧目的是为了消减掉量化效果（成都市人口量排在副省级都市首位）反映都市居民的进展状态（人均消费额的计算后有详解，人均储蓄余额=都市居民储蓄余额总值/都市总人口）。

3、都市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势注释：同时给出了20年进展的平均增长率，计算公式为复利公式。4、房地产投资占固定资产投资比重、GDP比重后期进展在三种水平上态势状况

注释：要紧是通过上述走势状态，推断在现有进展速度上房地产投资在后期的进展状态演化过程的大致程度，以期对房地产决策提供支持。5、人均消费额2001年市四个副省级都市状态比较，成都市处于倒数第五位，相对其它都市而言，后续经济进展的升值空间专门大

注释：人均消费额=社会消费品零售总额/都市人口，若定义都市个人的消费量恒等相近，则该指标要紧反映都市间物价水准的大致高低变化态势。人均消费额越低，反映都市的物价水平较低，都市后续经济进展的升值空间将更大

第二部分2004年上半年成都房地产市场综述一、投资与开发1、投资状况

上半年，我市固定资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资治理渠道观看，基建、技改、房地产分不完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的35%。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康进展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。

房地产开发资金充足，定金及预付款成为房地产开发商的要紧融资渠道。受国家宏观调控政策的阻碍，关于房地产行业，各家银行都实行贷款总量操纵。1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期减少2.62亿元，下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金充足。2、开发状况

依照成都市建委的数据，今年1－6月，在成都市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个。其中：商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安置房45303平方米，工业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9％。全市新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，然而商业项目的开发量差不多接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问题。

二、楼市简析

2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为536.22万平方米，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。1—6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。1、区域2004上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分不占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光·金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。2、价格商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。

其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和不墅的推出，住宅均价在4月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之成都市向东向南进展的方针，郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。3、物业形态2004上半年，低层、多层和小高层数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，要紧是由于如不墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小高层供应增长平缓，增长率分不为15.83%和13.01%。高层物业有较大下滑，下滑幅度为78.98%，要紧是城区土地资源日益缺乏造成高层物业供应体量下降。

多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近1/3，但在体量上却比去年同期有了15.63%的上升。这要紧是由于主城区土地的稀缺，多层供应向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大规模地开发。电梯物业供应与去年同期相比上升了13.01%，占了整个住宅供应量的近三成，要紧集中在二环路内。能够预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。4、空置面积由于商品房市场的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。2-6月，空置面积分不比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92万平方米，比去年年底减少了25%。其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4％。从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，待销面积为70.16万平方米；空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为87.76万平方米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”面积有所上升。在短短六个月时刻里，成都的空置商品房面积减少了1/4，不由得令人感慨成都楼市的火爆，在其他都市空置面积不断增加的时候，成都楼市热度不减。不断减少的空置面积也讲明了成都楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的房产泡沫在成都难成气候。三、土地购置情况2004年上半年成都国土局共拍卖25块土地，除2块流标外，其余23块土地都成功拍卖。成功拍卖的面积达到2327.87亩；成交金额达到248967.92万元。值得关注的是，在4月15日拍出了成都至今为止拍卖的最大地块，面积达到1811亩，使成都上半年的土地供应量有了大幅上升。1、上半年成都土地供应区域分布数据来源：成都市国土局2、2004年上半年成都土地市场特点：1、一环内置换土地速度加快。上半年一环内共提供拍卖地块15宗，总面积188.08亩。共成功拍出13块土地，共计165.22亩。由于旧城改造的缘故，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。

值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，然而由于价格较高都未能成功拍卖。

2、拍卖竞争日趋激烈。从成交价与起拍价比率来看，在从城中心到三环外，开发商们都展开了激烈的争夺。第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于50%；第二季度一环内最高的比率达到了168%，在一环到三环的区域比率也都达到了70%以上。从第一季度和第二季度的比率曲线能够看出，在土地供应日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为激烈。

3、成都市最大块土地成功拍卖。在4月15日拍卖的城西1811亩国土地是目前成都市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。规划总面积约132.42公顷（1986亩）。本次拍卖出让地块的面积约120.73公顷（1811亩），用于建设高标准国际社区。

成都本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的挑战。

4、蓝光垄断东大街。东大街仍然是蓝光的天下，东大街3号、4号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约2.38亿元。四、上半年成都市房地产市场进展存在的问题成都市房地产市场总体上处于健康进展的态势，但有些问题也值得进行重视，要紧表现在以下方面：1、区内商品房供求总量短期失衡据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积114.05万平方米，其中住宅87.94万平方米，同比分不减少21.8%、22.1%，只分不相当于同期销售量的53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特不是非住宅供销比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供销比还处在1.852的高位。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，差不多接近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康进展，需要开发商和房地产治理部门引起足够的重视。3、二手房价格涨幅太快据有关数据显示，二手房1－4月成交103万平方米，同比增长55％，其中住宅增长幅度达到64％，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。1－4月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。只是，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。4、租赁市场与买卖市场进展不平衡，投资购房风险加大从上半年市场进展情况看，房屋买卖市场进展速度远远快于租赁市场，房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，要紧缘故在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提早购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。第三部分旧城改造中的成都都市游憩商业区（RBD）建设研究伴随着经济活动的进展和信息时代的来临，都市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位。它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务的中心职能，更成为了旅游活动的中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。在此过程之中，一种新兴的功能区——游憩商业区逐渐在我国一些经济基础较好的都市显露雏形。

西部开发的推进给予了成都这座传统的商贸都市更宽敞的进展空间，都市新一轮的腾飞业已展开，伴随着旧城改造的步伐，成都的都市游憩商业区也正在逐步显露出其独特的魅力。回忆2001～2004年的成都都市建设中的闪光点，串连起的恰恰确实是新世纪伊始，这座古老的历史文化名城游憩商业区的生长历程。一、RBD及RBD与CBD的关系所谓“游憩商业区”，即英文RecreationalBusinessDistrict的汉语意译，缩写为RBD。这一典型的舶来品最早由西方学者StansfieldC和RickertJE在1970年研究旅游区的购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功能特性而提出。

随着中国都市游憩商业区进展进程的加剧和对外学术交流的深入，近年来也有许多国内学者展开了针对国内都市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游进展与规划研究中心主任、闻名教授保继刚，他在前人研究的基础上,结合国内外建设的实际，将都市RBD定义为：都市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是都市游憩系统的重要组成部分；简单的讲，确实是都市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。

近年来，国内RBD进展迅速，较为成型的有：大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改造型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。

由于RBD与CBD在名称上极为相似，容易被人混淆，或者认为RBD是从CBD众多功能中分化出来的，但事实上，RBD与CBD的关系是复杂的。

所谓CBD,即CentralBussinessDistrict,国内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由都市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于都市的相对中心，是都市及都市所在区域繁荣与进展的标志和依靠，在都市和区域规划中占据重要地位。针对研究中出现的关于CBD结构功能演变方面的认识分歧，国内的学者又以20世纪80年代为分界线，将CBD分为了传统和现代两类：前者为传统的CBD，解释为“中心商业区”，与都市中心区的概念相近；后者为现代CBD，解释为“中央商务区”。传统与现代两者能够并存，然而在职能上存在一定的分工。

RBD是相对CBD而提出的，所不同的是：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于都市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点，或者一个历史区域里，旅游点是阻碍RBD区位的最重要的力量。

在形态上，相关于CBD是都市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD差不多上呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与都市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特不是在欧洲一些古老的历史场镇，RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。

相比而言，CBD讲求经济效益，是经济进展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的进展。依照相关研究，两者重要特征的比较如下表：

表1CBD与RBD的比较

从上表能够看出，现代CBD与RBD的联系不大，现代CBD的要紧职能是商务办公，吸引旅游者只是其附属功能，一般只是作为现代都市景观的代表而吸引游客，加上地价昂贵，内部缺乏进展RBD的条件。而传统的CBD与RBD的关系则十分紧密，在一定的诱因之下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。在下文的论述中，我们将会看到成都传统的CBD与新兴的都市RBD的共生互动的进展演变过程。二、成都RBD的形成特征作为一座2000多年历史的传统商贸都市，成都市的商圈要紧集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形成了成都传统CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以来，城址就几乎没有变更过，因此，几千年来积淀的众多历史景点也多散布在那个区域内，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落宽窄巷子，以及较远一点的闻名景点草堂、武侯祠等等……21世纪初，随着大规模旧城改造的展开，古老成都的都市面貌开始发生急速的变化，人们一面欣喜着日新月异的繁荣商业和生活工作环境，一面惋惜着老成都风情味道的消逝，特不是那些凝聚着古老岁月里沧海桑田变迁的历史街区越来越成为外地游客和本地居民最喜爱游玩的场所。

在如此的专门情况之下，成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定了新的政策措施：以爱护历史街区风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化爱护区的范围，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开发。这种新的旧城改造模式如下图：

运用这项新措施，成都市划定了最受老百姓关注的中心城区三个重点历史爱护区——大慈寺、文殊院和宽窄巷子，编制了具有针对性的专门爱护与开发策略，因此，依托于这三处旧城核心区域的历史街区，成都市的都市游憩商业区初具雏形。在下文中，我们将逐一展开对三个街区规划思路的陈述和评析。

简单的来讲，成都都市游憩商业区（RBD）的形成具有以下特征：

1、具备传统CBD的商业及人气资源优势；

2、拥有能够代表都市历史风貌的景点和街区；

3、在都市经营时代大规模的旧城改造过程中展开；

4、得到了自上而下全面的社会关注。三、成都都市RBD的形成过程如前所述，成都都市RBD建立在传统CBD的基础之上，但事实上，成都核心城区闻名的旅游景点还有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等。之因此选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比较优势：1、杜甫草堂片区杜甫草堂是唐代大诗人杜甫为避“安史之乱”而流寓成都时的居所，并在此留下了《茅屋为秋风所破歌》、《恨不》、《病桔》、《枯棕》等脍炙人口的闻名诗篇，因而后人也把杜甫草堂誉为中国文学史上的一块圣地。那个地点常年游人如织，游客们除了感受园林之美外，更多的是来体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前，杜甫草堂是成都市内一日游的要紧景点之一。

配套设施：

随着500多亩浣花溪公园的建成，草堂周边的古玩、字画、餐饮等经营商家的聚拢，客观上差不多形成了草堂旅游经济商圈。2、武侯祠片区武侯祠作为纪念三国时期蜀国武侯诸葛亮的祠堂，历来是外地游客巡游成都的必访之处，其最大的特点是“君臣合庙”，在全国三国景点中阻碍力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化为一体的文化内涵，和后世对诸葛亮“鞠躬尽瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韬略的认同，使得武侯祠魅力持久。

配套设施：

武侯区政府重新审视了武侯祠以及三国文化对该区域的经济进展带动作用，利用这块含金量极高的品牌资源和它已有的市场号召力，加快武侯祠片区的整体规划进度，对以武侯祠为核心的“蜀汉·三国文化旅游城”的经济商圈的形成，有巨大的推动作用，相关配套业已形成。3、青羊宫片区青羊宫为西南地区规模最大、也是成都市内建筑年代最久远的一座道教宫观。宫内保存着道教要紧典籍《道教辑要》为全国仅有。尽管道教文化与佛教文化相比，其阻碍力和覆盖面远不及前者，但由于宗教信仰的差异性以及其历史的深远，其阻碍力也不可小觑。

配套设施：

紧邻一环路，地理位置优越，配套设施“天然”形成，文化公园、百花潭公园与之毗邻，琴台路的成功改造，加上青羊宫门票的低廉，该片区差不多形成融历史文化、游园、餐饮、休闲于一体的综合旅游休闲经济商圈。4、文殊院片区初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界闻名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文化的阻碍力和号召力，来此香客川流不息，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一片净土”。5、大慈寺片区大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林”，是一座极其宝贵的艺术宝库。

地理位置的优越：与春熙商圈接攘，坐享成熟商业区的商流、人流和消费氛围，区位优势明显。

整个春熙路－大慈寺片区的规划目标始建成具有国际阻碍力的新都市商业中心。

1、国际化、综合性现代步行休闲购物商业集群街区，步行休闲购物天堂。

2、原生、原真、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土。

3、具有强烈现代感和本土文化特色的都市中心商业区和风貌展示区。6、宽窄巷子目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群；

规划的目标：该区域有打算结合长顺街，从而形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区，将成为集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观。

政府的支持：决定了其土地成本较低。

突出优势：文化价值较高、形象好以及政府的大力支持。

表2基于都市RBD资源要求的优劣势比较在大规模旧城改造进行得如火如荼的2001～2004年间，针对三大历史街区的爱护开发工作相继展开：

文殊院片区的拆迁改造工程由成都市住房保障中心牵头，聘请了闻名的策划人王志纲与本土地产顾问机构协力展开对文殊院片区文化价值和商业价值等的全新挖掘诠释，提出了打造“都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。伴随着立即开始的土地拍卖和商业区建设正式破土动工，文殊院的全新魅力将呈现在大众眼前。

宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，预示着那个地点将呈现的是“传统川西民居+现代时尚商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老都市找到了连续商业传统，同时糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。

作为地理位置最好，直接连接春熙路黄金商圈的大慈寺爱护区规划占地面积相当大，商业基础也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢复维修工程业已竣工并已正式对外开放。大慈寺恢复开放筹备小组托付专业设计公司设计了新的扩建方案，这幅大慈寺的以后蓝图，在规划展示中得到了众多观者的一致好评。

在最近开展的成都市民最关怀的十大规划中，文殊院、大慈寺、宽窄巷子三大历史街区的改造方案获得了最大的关注度，充分证明了三者在大众心目中的专门受重视程度。由此，成都都市游憩商业区的轮廓日渐明朗，旧城核心区域，叠和在传统CBD基础之上，三足鼎立的RBD核心区域赫然形成：四、成都RBD内商业地产项目的经营策略设计

成都都市RBD诞生于“都市经营”理念主导政府行为的专门时代背景之下，“经营”同样是这些旧城历史街区改造更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，RBD本身的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的标准。因此，在成都都市RBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的爱护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是规划设计的重点内容。

成都都市RBD区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：

1、之因此要考虑商业后期物业的经营策略设计，是因为成都都市RBD的建设不是靠个不地产开发商的力量推动，而是在都市经营过程中的政府行为主导的结果，希望打造出能够代表成都都市风貌的景观性商业区，“整体性和代表性”成为了其区不于其他商业地产项目的关键之所在，决定了其关于经营治理中“整体风格”统一体现的专门要求。

2、在那个地点，商业物业经营策略设计过程中要紧需要解决的问题同样是依照具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、治理者的利益关系。即：协调好投资者与开发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经营治理公司在商业物业治理中的责权界定，以及物业所有者与物业治理者之间关于租金收入的分配问题。

比较目前国内商业物业开发中的常用经营策略，能够发觉适合于成都都市RBD区域商业物业的经营策略。

首先来看目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业进展的初级时期，特不是适合沿街商铺式的初级的商业物业类型。由于国内商业物业开发尚处于起步与成长初期，目前商业项目开发过程中采纳比较多。

方式二目前在国内采纳不多，适合商业物业开发进展的高级时期。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。

结合成都都市RBD经营特征评价这两种经营方式的优劣势如下：

表3基于成都都市RBD经营特征的选择

专门明显，针对成都都市RBD经营治理“整体性”的要求，第二种方式更加适宜。相对的，政府力量的介入能够消除许多不利的因素，比如对品牌商家的号召力和整合力、对物业设计建筑施工水平的高要求等等。同时，政策的有利倾向关于开发资金压力的减弱也会具有相当的意义。

以后展望

必须要承认的是，成都都市RBD的形成尚处于初期时期，专门多实质性的工作仍面临许多难题而不能在短期内展开。然而基于上述对其进展历程的阐述，我们能够看到，成都都市RBD的诞生有着理论基础上的必定性和合理性，反映了时代的特征和老百姓的期望，是政府力量适时推动的有益行为，将带来都市商业的升级，因其符合绝大多数群体的利益取向，因此必将消除许多不利因素，最终走向成熟和完善。展望建成以后的成都都市RBD，呈现眼前的是一幅人气涌动、商机无限的繁荣景象，传统的商贸之都将因此迈入全新的商业世纪！

最后，让我们再来看一眼立即横空出世的成都都市RBD的模样：表4成都都市RBD街区主题及功能一览图第四部分、成都房地产周期波动与房地产业进展趋势研究1978年实行改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续进展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速进展，迎来了产业进展的复苏与繁荣时期。同时在这一时期还先后经历了由复苏——繁荣——衰退——复苏构成的产业扩张、产业收缩时期，开始形成较为明显的产业进展周期波动现象。

从经济增长角度来观看，房地产业增长的趋势曲线与实际增长曲线之间，总会有一定的差距，即房地产实际增长曲线总是或多或少地围绕着房地产增长趋势曲线运动。房地产实际增长曲线与趋势曲线的有规律的偏离现象，实际上确实是房地产增长过程中的波动现象。而且还表明了房地产波动的周期特征。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。

着眼成都，正确认识房地产业进展的周期波动规律，分析和研究成都房地产周期波动规律，关于指导在成都投资开发的房地产企业，对应周期运行选择相应策略，具有十分重要的意义和作用。一、波动景气指标的选择按照房地产周期波动的外部冲击与内部传导机制，通过上述对阻碍我国房地产周期波动阻碍因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，那个地点在实证分析、研究成都房地产周期波动时，选择了以下16项指标体系，包括房地产投资、生产、交易、金融以及宏观经济等，因而能够较好地反映成都房地产周期波动趋势。1、房地产业总量指标作为反映房地产业综合运.房地产业增加值是分析房地产周期波动最为重要的指标。从表中能够看出随着成都房地产业快速进展，不但在成都总体经济中所占的比重相对稳定地保持在一个较高的水平上，而且对成都经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。2、房地产投资类指标选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业进展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中能够直接观看到房地产周期波动趋势。在那个地点，选择、商品房开发完成投资额，要比固定资产投资更能反映房地产投资的变动情况。房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还能够大致反映房地产利润率水平。3、房地产生产类指标选用商品房施工面积、商品房竣工面积和土地购置费等三项指标，分不反映房地产生产过程中的商品房施工、竣工以及土地开发情况。4、房地产交易类指标选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标5、房地产金融类指标那个地点选用个人人均住房支出、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额三个指标，讲明房地产金融状况。6、房地产价格类指标我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房三个指标。在区位上选择成都市。需要讲明的是，由房地产自身特征所决定，这三项房地产价格指标同时也反映了土地价格的变动情况。二、成都房地产周期波动分析与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不代表全部经济的波动过程。因此在正确测定房地产周期波动时，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互阻碍。为此，那个地点采纳经济周期理论的扩散指数方法（DiffusionIndex,简称DI），来分析成都房地产周期波动。

按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标均等时，则表示进入扩张与收缩的转折点；随后当下降的指标数占多数，经济开始进入萧条时期。如此，依照反映经济活动的各类指标的变动情况，能够计算出扩散指数，用以综合反映在各项经济活动交叉作用、相互阻碍下的整体经济波动状况。

扩散指数的计算公式：DI=扩张指标数/选用总指标数×100%1、成都房地产扩散指数依照公式，按照全面所选用的反映成都房地产经济活动的16项指标，能够相应计算出历年来成都房地产扩散指数值。成都房地产扩散指数199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增长率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130

注：DI1为空置面积未调整时的扩散指数（空置率面积增加时计为上升指标）；DI2为空置面积调整后的扩散指数（空置率面积增加时计为下降指标）。

结合扩散指数与景气指标的相互关系，同时参照房地产业增加值、房地产投资等指标的变动趋势，我们选择调整后的扩散指数，DI2用以编制成都房地产周期波动趋势图。依照用扩散指数编制的成都房地产周期波动曲线，能够看到1993年以来成都房地产经济差不多历了三个波动周期。

1）1993——1996年为成都第一个波动周期。本次周期共持续4年，其中扩张期三年（1993、1994和1995年），那个地点要讲明的是，尽管从扩散指数上来看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，随后又出现了1996年更高的上升，因此仍把1994年视为上升期。景气上转折点为1995年，达到繁荣期（扩散指数为0.9375）；景气下转折点为1996年，随扩散指数回落进入周期低谷。

2）1997——2001年为第二个波动周期。本周期共持续5年，其中扩张期三年（1997、1998和1999年）。在连续两年高位运行后于1999年达到本轮周期的顶点（扩散指数高达0.9375）。随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。

3）2002年开始进入房地产波动的第3个周期，目前仍在进行。从2002和2003年的运行情况来看，已开始走出上一周期的萧条时期进入新周期的复苏时期三、成都房地产业的进展趋势1、成都房地产业经济周期波动的长度按照波谷—波谷的划分方法，依照上面的分析，成都房地产业在实际进展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动，这些短期波动是否构成新的中期循环，就目前来看，仍需结合以后的实际波动趋势进一步观看分析。但依据国内外对经济周期、房地产周期的深入研究，成都房地产目前所存在的周期波动性将客观存在，长度约5年左右。

目前，成都至2002年以来，房地产业的进展正处在第三个波动周期之中。我们通过上述研究和分析，在成都市房地产经济周期波动运行背景下，成都房地产业在通过一段时刻的恢复进展之后呈现出逐步成熟的产业运行态势，因此能够可能第三个波动周期的长度至少在5年左右。2、成都房地产业经济周期波动的幅度房地产周期波动振幅能够用同一周期内峰顶到谷底之间的指标差来表示，要紧用来衡量和反映房地产周期波动程度。振幅越大，讲明房地产涨落程度越厉害，房地产经济运行越不稳定，反之。通过上面的分析，成都房地产经济运行中并没有出现过大起大落的震荡现象，即使是在波谷，扩散指数仍超过50%，表明在全部指标中仍有超过一半的指标出现上升。能够预期，随着经济调控水平的不断提高，以后成都房地产经济运行过程中的波动振荡将会进一步减小，房地产也将进入更为稳定的运行过程。

第五部分成都中高档餐饮市场研究一、成都大型餐饮企业经营现状进展趋势1.1成都大型餐饮店要紧集中区域和经营现状通过十多年的进展和竞争，成都餐饮已形成了各具特色的几大口岸和美食街。其中最闻名的有川菜经典美食街(羊市街西延线)、乡土火锅美食街(府南新区)、诗圣文化美食街(草堂餐饮娱乐圈)、生态休闲美食街(人民南路南延线)和巴蜀传统美食大街(武候祠大街)等。同时成都中高档餐饮业由西往东呈扇形排列：沙西线（沙湾路西延线）、羊西线美食一条街及府南新区火锅一条街、草堂餐饮娱乐圈（包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路）、武侯祠大街、双楠美食区、玉林—中华园美食区、科华路—领事馆路美食街、人民南路南延线休闲餐饮一条街、望平街美食区等。（见图）大众美食———沙西线

这条美食街兴起，两大因素起着重要作用：成都会展经济的兴起和交大居住区的进展。会展中心确实是一座综合性的餐饮娱乐城，里面既有餐厅又有茶楼酒吧以及游泳池等设施，定位在商务和公务消费，其价格中偏上；从会展中心出二环路就到了交大路，新山城菜根香交大店、佳韵川菜、红月居、蓝色港湾、郑连锅等酒楼差不多上大众化消费的川菜酒楼。此线有每日爆满的夕阳红老菜馆，其大妈红烧肉、大妈带鱼等大妈系列菜品倾倒八方食客；家乡缘川菜馆院中有院，小桥流水，还有那川味浓厚的合欢香菇包，脆皮粉蒸肉、江鲢系列菜品；顺兴老茶馆的功夫茶、名小吃、变脸、吐火、滚灯，将川菜、川酒、川茶、川戏之风采一并领会。

经典美食———羊西线

羊西线美食一条街早已闻名全国，承载了成都餐饮的大部分辉煌，品牌餐饮云集，高中低档纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动了旁边的府南新区火锅一条街的崛起。羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌：银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根香、福万佳、荣兴苑、欢乐老家、红杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛家饭店等等。银杏是川菜中餐的顶级品牌，近十年来傲立潮头，羊西店是高档的潮州菜酒楼；顺风肥牛、小肥羊和毛家饭店是外来品牌川化后兴盛的典型，红杏酒家是将传统川菜做得出神入化而天天排队候座的典型，大蓉和是将川菜与湘菜融合的榜样；陶然居则是重庆川菜品牌到成都来大获成功的典型；南台月是西延线上历史最为悠久的品牌餐饮之一，其南台月秘制骨等中国名菜和3．8元一份的宵夜都独具特色。

火锅美食———府南新区

紧邻羊西线的府南新区两年内崛起了崭新的特色火锅一条街，有近20家大大小小的火锅在此营业，食圣黄辣丁火锅、曾实记泥鳅王风味庄的土泥鳅火锅、赵老四九尺鹅肠火锅、坝坝筵生抠土鸭肠火锅、鲍鱼圣汤火锅、开元和鲜火锅等品牌火锅之外，还有笋子鸡火锅、连锅、盆盆虾、山珍火锅、美蛙火锅等。

文化美食———草堂餐饮娱乐圈

草堂文化餐饮娱乐圈包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路以及清江东路等，紧邻杜甫草堂、青羊宫、文化公园和百花潭公园，圈内还有送仙桥艺术城，是蓉城文化底蕴最为深厚的美食圈。琴台故径投入3000万打造之后，处处透出汉风汉韵，路两边的酒楼也更加兴盛。新子云亭饭庄、狮子楼火锅与皇城老妈差不多上成都十佳餐饮企业，文君酒家、飘雪酒楼各具特色，琴台北京烤鸭与毗河土鲢鱼庄风味独特。芳邻路上有十多家风格各异的主题酒吧，是蓉城新兴的酒吧一条街；青华路上则有谭鱼头、老成都公馆菜、陈麻婆豆腐、金满堂等酒楼；清江东路有卞氏菜根香、重庆德庄火锅、重庆孔亮鳝鱼火锅、江北老灶、大宅门年火锅、金盆地酒楼、重庆盆盆虾等。

传统美食———武侯祠大街

武侯大道集中了新山城菜根香、石象湖大酒楼、钦善斋、武福源、大唐人火锅等一大批特色餐饮店。其中石象湖大酒楼是省内首个举起生态餐饮大旗的餐饮企业；钦善斋以经营滋补药膳为主；大唐人火锅以怪味兔头出名。外双楠置信逸都也聚拢了大量餐饮企业，大卫营蓝色海岸、新王府大酒楼、高丽轩韩国烤肉等。

集中美食———美领馆美食区

领事馆路是成都餐饮密度最大的地点，那个地点有魏火锅、欢乐老家、玉龙火锅、赵老四九尺鹅肠火锅、合记鲍鱼火锅等风味火锅，有海上海、海上皇、天仁海鲜粤菜馆，有经营杭帮菜的新外滩酒店，有卖东南亚菜的泰国鱼翅馆，还有阳光餐厅、繁华居、大自然河鲜馆、毛哥老鸭汤等川菜酒楼。

休闲美食———南延线

人民南路上，中日合资蜀丰百菜百味酒楼的蜀丰霸王宴是中国名宴，选用产自日本北海道重达10公斤的鳕场蟹为主料，一桌10万，须提早预定；巴国布衣因曾打响了川菜保卫战的第一枪而荣称川菜第一品牌，其文化进店和品牌包装的手法让川菜绝处逢生。

南延线上，近三十家特色火锅在那个地点迅速兴起，且多是走的园林式生态餐饮之路，典型的有南田水乡、食圣生态园和龙鹰鸭王火锅城等，南田水乡占地200亩，由中国烹饪大师王开发创新的“水乡菜”是全新的菜品系列，据称全是生态菜品，整个餐厅屋顶全是通透的玻璃，屋顶上养殖着鱼虾，俨然在水底世界用餐；占地200多亩的食圣生态园，其野生黄辣丁与靓蛙火锅是双料中国名火锅，生态茶房也是南延线一景；龙鹰鸭王火锅城是全国首家前店后厂的生抠鹅肠火锅，荣获“中国火锅名宴”称号。

中档美食———望平美食区

望平美食区是成都较早形成的美食区之一，那个地点有飘香酒楼、锦官驿酒楼、仁和鲶鱼庄等大型的餐饮场所，更多的依旧中小型的酒楼。锦官驿招牌菜品有湖南风味的酱椒鱼头、沪上风味的毛蟹年糕和粤式锦官大王蛇等。北渡鱼庄的包公鱼头一鱼三吃，小吃也颇具特色。1.2成都中高档餐饮市场特点·特色餐馆和快餐正作为现代餐饮的两翼并迸进展。从成都前20强餐饮企业经营业态方面看，特色餐馆企业15家；快餐企业有3家。尽管快餐只有3家，然而其中的肯德基和麦当劳却占据了成都餐饮20强的前两位，在经营业绩方面品牌快餐要更胜一筹。

·成都中高档餐饮市场接近“完全竞争”的市场结构，市场中的竞争者只能是市场价格的同意者。近几年，餐饮业的投资结构、市场结构、企业结构发生了明显的变化。首先，投资结构呈现多元化，各种社会投资成了餐饮业进展的要紧力量。现在的餐饮业，仍然是各路诸侯分占一方的局面。成都餐饮企业20强的营业额只占全行业的一小部分，这一市场结构差不多接近“完全竞争”市场结构。

宾馆餐饮、特色餐馆、品牌快餐等多种业态按各自的市场定位快速增长，大众餐饮消费显示强劲进展势头，中高档餐饮市场呈现多业态特点。成都餐饮20强中宾馆餐饮2家，特色餐饮15家，品牌快餐3家。

·餐饮业的企业结构呈现集团化趋势。在前20强餐饮企业中，百胜餐饮（成都）有限公司、成都市饮食公司、银杏餐饮等都以集团化形式出现在前20强中，这些企业在成都餐饮业里发挥着龙头的作用。

·中高档餐饮店快速改变多年沿用的单店经营模式，积极进展连锁、配送、网络经营。成都餐饮20强中，成都皇城老妈酒店有限公司、宋辉天天渔港、红杏酒家等大批品牌企业作用突出，其中成都饮食公司高居成都特色餐饮首位，皇城老妈、宋辉天天渔港分列第二、第三位，这些企业对开拓市场、扩大销售都发挥着越来越大的作用。在如此的局势下，这些崭露头角的中餐品牌会挟着他们在餐饮业浸淫多年的优势向旗舰品牌努力。

·中高档餐饮业的进展与经济进展水平具有强烈的正相关性。在全国餐饮业500强企业中，分布于27个省市，其中广东133家，江苏45家，上海44家，北京43家，山东45家，浙江32家。另外，对各大都市50强餐饮企业的统计中，北京50强企业营业额35.1亿元，上海50强企业营业额33.3亿元，重庆50强企业营业额5.3亿元，广州50强企业营业额28.3亿元，武汉50强企业营业额12.5亿元，杭州50强企业营业额8.1亿元。这些地区的餐饮业增势强劲，增幅专门大，这也与这些地区的经济进展有着紧密的联系。

从成都中高档餐饮的进展历程看，1990年至2000年是成都经济的高速增长时期，也是成都中高档餐饮业快速进展的时期。1.3成都中高档餐饮行业竞争分析a)成都餐饮业在追求特色化经营中，能够讲是八仙过海，各显神通。特色经营和竞争要紧体现在以下方面：

以菜品特色见长。如成都卞氏菜根香，就以自己开发独创的泡椒系列、菜根老坛子泡菜系统的数百道独创菜肴的特色经营来占据市场。

以文化特色见长。巴国布衣酒楼以古巴国文化的装饰和菜品特色来吸引客人，并在酒楼外立有“巴蜀鬼才”魏明伦写的《美食铭》。

以装饰特色见长。成都的老房子川菜酒楼，以它营造的水乡居民风情画廊和老房了独创的民间风味菜来吸引客人。周大妈夕阳红老菜馆则以中西合璧的装饰风格，味美可口的周大妈家常菜的特色，名扬蓉城。

以经营特色见长。炎黄世家大酒楼，服务人员脚穿旱冰鞋，手执托盘，服务于食客的餐桌旁。它的包间随客人的姓氏而取名为“张府”、“赵府”、“李府”等。红杏酒楼清一色的光头服务人员，私房菜馆内清一色40岁以上下岗男服务生，都给人一种经营上的特色感、新奇感。

以生态特色见长。人民南路南延线，道路宽敞，风景怡人。有二三十家川菜(火锅)酒楼在此迅速兴起，且多走的是园林式生态餐饮之路。最典型的有南田水乡、食圣生态园和龙鹰鸭王火锅城、欣园大草坪美食天地等。占地200多亩的南田水乡，其开发创新的“水乡菜”均为生态菜品，整个餐厅屋顶全是通透玻璃，屋顶上养殖着鱼虾，客人俨然置身于水族馆中用餐。真是独具匠心，美食生态，天人合一。

b)价格竞争

成都美食素以物美价廉而著称于世。为了在竞争中求生存，求进展，赢得消费者，成都餐饮业普遍采纳了走市民化的道路。像银杏、谭氏宫府菜如此高价位的品牌酒楼，在成都也只有屈指可数的十几家。75%的酒楼、酒店多数是以市民化、中等消费的市场策略来开发市场、占据市场、赢得市场的。

独到的特色菜品、中等实惠的价格，是成都众多餐饮酒楼价格竞争的主导思想。羊市街西延线家常饭酒楼还打出了如此的招牌：第一桌来酒楼酒费的客人2折优惠，第二桌4折优惠，第桌5折优惠，第4—10桌一律六折优惠，同时还有打出租车来的第一桌客人，酒楼付车费等。在《成都晚报》、《成都商报》、《华西都市报》，每天都能见到各大酒楼、餐馆明码实价的促销价格广告及婚宴、寿宴、生日宴、商务宴、聚会宴、乔迁新居宴等的广告宣传，可见成都餐饮业市场竞争、价格竞争之激烈。各大酒楼餐饮在不断出特色新菜品的同时，也在不断降低或以变相打折的方式来降低菜品价格，以吸引消费者，争取一定的利润空间、市场空间。

c)连锁竞争

2000年—2002年是成都餐饮业倾力打造“川菜王国”，并迅速掀起前所未有的川菜连锁热潮的三年。许多知名的酒餐、餐馆都开始了占蓉城、出四川、走全国、闯海外，迈开了蓉城餐饮业前无古人的连锁竞争步伐和竞争态势。

截至2002年底，成都谭鱼头已连锁经营90家，卞氏菜根香连锁30家，巴国布衣餐饮连锁23家，成都狮子楼大酒店连锁18家，成都皇城老妈酒楼连锁12家，老成都公馆菜连锁8家，而且每家连锁店的数量都在以每年10%—15%的速度递增。连锁化的竞争，使成都餐饮企业的实力大为增强，谭鱼头的年营业额已连续二年突破了3亿元大关，其他连锁酒楼的收入每年也许多于5000—8000万元。

成都闻名民营企业林凤集团，在看到成都其他知名酒楼迅速连锁，并制造了良好经营效益和社会效益的同时，决定斥资亿元，将其旗下经营粤菜著称的牡丹阁大酒楼，经营重点由潮粤菜转向川菜，并在成都、北京、深圳、上海、广州等地，推出牡丹阁“精品川菜”酒楼，用3-5年时刻连锁国内各大省会都市。并利用其集团跨国公司的优势，预备进军美国纽约、夏威夷、洛杉机等建立海外分店，力争用10年时刻，完成其“精品川菜”遍布全球要紧大都市的战略构想。

蓉城餐饮业的连锁竞争，也使许多精明的酒楼老总认识到，只有稳扎稳打，做好品牌及成都本部酒楼这篇文章，连锁之路才可能越走越宽广。1.4成都大型餐饮企业进展趋势·加快调整餐饮业的经营结构，进展连锁经营、网络营销等现代经营方式，推进国际化战略，增强大众化的社区餐饮服务功能，扩大服务消费领域。

·拓展新的经营空间，大力进展绿色饭店，引导绿色消费，重点做好品牌经营和技术创新两篇大文章，发挥品牌，网络、技术在开拓市场中的作用。

·强化餐饮业治理、加快传统餐饮业向现代餐饮业的转变步伐。

·投资结构开始多元化，走集团化进展道路。

·充分利用假日消费和会展消费，逐步扩大市场面

成都中高档餐饮业尽管繁荣，但还缺少具有全国阻碍力的大型本土企业。成都最大的本土餐饮企业：成都饮食公司在全国仅排43位（2001年）；第二位的皇城老妈则排在了100位，牵强进入全国百强餐饮企业队伍。从营业额（2001年）上看，成都饮食公司9412.6万元，与全国特色餐饮第一店北京全聚德34759.2万元的营业额相去甚远。成都中高档餐饮市场的进展水平与成都整体经济水平还不太相称，成都中高档餐饮业还有较大的进展潜力和成长空间。二、居民中高档餐饮消费特征研究2.1消费结构分析1)西式快餐倍受充爱。

成都餐饮20强一、二名为百胜餐饮和麦当劳，这两家均为国际闻名快餐企业，西式快餐是其主营项目。西式快餐之因此如此受欢迎，有其存在和进展的必定理由。一方面，西式快餐的食品和中国传统食品有较大区不，中国饮食文化源源流长，但汉堡炸鸡关于人们却相对陌生，这种西式独特风味吸引了越来越多人的嘴巴。其次，西式快餐的便捷性也是它的一大优势，现代人的生活节奏越来越快，尤其关于都市青年人群体，西式快餐的灵活经营手段迎合了这种消费需求，不管堂吃依旧外卖，即买即吃的快餐特不符合他们的生活节奏。在一些西式快餐店中，从你点东西到拿到手上只要十几秒钟甚至更短，而这对中式快餐店而言却是难以匹及的。因此其快捷方便性是其制胜市场的利器。

从消费群体的结构来看，年龄和对西式快餐的喜好程度呈现出反比，低年龄层次的人群较高年龄层次的群体更热衷于西式快餐。18岁以下的青青年更是西式快餐消费的主力军，这一群体生长在我国改革开放的社会环境中，他们的成长受西化的阻碍较深，在生活方式和适应上也处于中西交融之中，相对也更容易受到西式文化和国外产品的阻碍。尽管这部分群体多数无直接经济来源，但他们是消费宽松群体，西式快餐的商家在营销策略上也以他们为目标群体和突破口，在推广和促销上的针对性较强。

除了方便快捷和独特而吸引人的口味，西式快餐企业尤其是大规模连锁经营的企业，它们在经营上明显区不于传统餐饮企业，在市场化程度和市场意识上，更贴近市场和消费者。在店堂内的气氛营造上也给消费者以舒适，明亮的感受，欢乐轻松的气氛，给人以“家”的温馨感。消费者往往在西式快餐店用完餐后还会坐一会儿，许多人将这种快餐店做为自己社会活动的场所，这也是西式快餐吸引消费者的一个地点。

西式快餐的总体消费水平低于高档餐饮消费水平（一般每人每次消费在20——30元之间），但又接近低档消费水平，这是西式快餐能走向大众化，但又区不于平民化饮食的重要价格操纵手段。

2)特色火锅是成都最具活力的餐饮业种。

在成都的8个餐饮集中区域里，特色火锅差不多上重要的餐饮业种。火锅虽发端于重庆，但却兴盛于成都，火锅在成都专门好的和蜀文化进行了结合，使火锅具有了专门的地域文化内涵。火锅在某种程度上差不多成了成都都市内涵的一部分。成都人对火锅有着强烈的消费偏好，这从成都数千家火锅店的繁荣局面和各种特色火锅店的层出不穷可见一斑。从居民消费习性调查能够看出，居民在各种火锅店的消费占据了其餐饮消费的较大分额。火锅种类的快速创新和市场的高同意度，使成都的火锅店充满活力。

3)传统川菜是最为普遍的餐饮消费项目。

成都餐饮20强企业中，一半以上都经营川菜。川菜各种档次的菜品齐全，能够满足各种层次消费者的餐饮消费需要。在价格方面，川菜价格要明显低于海鲜、潮州菜等，有比较大的价格优势，同时也更符合本地消费者的餐饮适应。川菜是成都餐饮市场上的长青树，也是市场面最广的餐饮业种。

4)成都居民的中高档餐饮消费较为频繁。

通过消费习性调查发觉，成都居民的中高档餐饮一周一次的较多，这类消费者比重达到了38%。每半月消费一次的占到了15%。每次消费额普遍在50元以上，其中21%的消费者每次消费在150—200元之间。（见下图）

2.2消费区域分析成都的8个餐饮集中区域都处于市区大的中高档居住板块内部或附近，由此反映出餐饮业的进展繁荣需要依托旺盛的人气，需要强劲的消费需求来带动；同时也反映出居民的餐饮消费有就近的特点。但高档餐饮店一般位于商服繁华地段，对交通条件要求比较高（一般是都市主干道），它们的市场服务范围覆盖整个市区，甚至是地区性的。高档餐饮店的分布反映出高档次的商品、服务必定进驻高级不的中心地这一规律。中档餐饮店则偏向于集中在交通便利的大型居住区周围，以便满足居民就近消费的需要。

由于餐饮业内部差异化程度较高，一个专门有特色的餐饮店本身就具有专门强的集客能力，在一定程度上又能够分散经营。部分强势餐饮企业选择在都市边缘相对独立的区域开设新店，低租金弥补了客源相对不足的损失，因此同样有利可图。成都私家车的高保有量，加速了强势餐饮企业都市边缘化的步伐。

目前成都居民的中高档餐饮消费依旧要紧8个传统餐饮集中区域。其中，羊西线因为形成时刻早，规模大，档次高，交通便利而成为最具吸引力的餐饮核心区域。光华片区居民的消费习性调查也表明了羊西线在成都餐饮业中的地位（见下图）。成都居民的餐饮消费专门强调特色性，因此特色餐饮场所也对居民有较强的吸引力。

从餐饮板块分布来看，餐饮发达区域几乎都集中在一、二环之间的城西和城南地区，这和这两个区域人口密度大，交通便利，人口消费劲较强有专门大关系。随着大量中高档住宅在城西、城南二环外的建设，这些住宅区周边区域差不多成为了许多强势特色餐饮店强占的热点地区。第六部分成都休闲娱乐市场研究1成都休闲娱乐市场整体状况1.1成都休闲娱乐市场的构成成都休闲娱乐市场要紧由茶楼、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各种康体中心、电影院等业态构成。档次从低到高，跨度较大。以上业态成都休闲娱乐的主力业态，它们的市场认可度较高。1.2成都休闲娱乐市场特点Ø都市休闲娱乐中心要紧在城南和市中心，它的分布与都市购物中心区域有一定程度的偏离。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都绝大多数高档影院，形成了成都两大休闲娱乐中心。

Ø业态种类相对较少，创新能力不强。成都主流的休闲娱乐业态仅四类：酒吧、茶楼、棋牌室、歌城、迪吧。休闲娱乐市场缺乏新业态的进入，市场整体特色不突出。

Ø酒吧是成都休闲娱乐市场最具活力的业态。酒吧本身专门强调经营特色，其个性较强，不同特色的酒吧有不同的消费人群，其市场适应能力专门强。

Ø棋牌室、茶楼、康体中心散布于都市各个区域

Ø电影院要紧分布在都市中心和城南

Ø酒吧要紧集中在川大周边、玉林片区和人南路四段附近

Ø迪吧要紧集中在一环路西段和南段

Ø休闲娱乐业的集中区域多数是都市的中高收入居民聚拢区域1.3成都休闲娱乐市场进展趋势成都休闲娱乐市场呈现明显不同的进展趋势：大型休闲娱乐企业向商服繁华度高、具有全市阻碍力的区域集中，小型企业则向消费潜力大的新兴社区进展。成都首家星级影院——“紫荆影院”在城南的开设和各种特色酒吧在社区的进展专门好的反应了这两个趋势。2成都休闲娱乐业重要业态分析2.1酒吧业2.1.1成都酒吧业的特点：

1)以专业个性的经营理念树起传统酒吧典范

2)以明星效应和异域文化艺术引领娱乐先锋

3)以交友为主题也成为了个性酒吧的经营特色

4)拥有各类歌舞组合，民乐演奏，杂技、杂耍，时装表演，抽奖游戏，组合摇滚，迪斯科等各种娱乐节目

5)酒吧业的繁荣是成都迪吧业进展带动的结果

6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一体，具有专门强的娱乐城特色。

2.1.2成都酒吧业的要紧经营策略

Ø重视市场的培育。成都酒吧业还不成熟，需要培育市场，为酒吧业的长久繁荣制造条件。

Ø注重经营模式的选择。经营模式是市场细分的一种表现形式，有效地使一部分顾客成为那个地点的常客，正是酒吧经营者的成功之处。

Ø注重经营者魅力的发挥。酒吧经营者的个人魅力要紧表现在酒吧文化方面，如酒吧取名问题和酒吧的装饰风格以及酒吧的经营模式，都表现了酒吧经营者个人智慧和文化素养。不同风格的酒吧将具有不同类型的消费者。

2.1.3成都酒吧业经营区域正在发生变化

目前成都酒吧要紧集中在人民南路、玉林片区和四川大学周边三个区域。酒吧业是成都休闲娱乐业中唯一出现大规模集中的业态。这是在酒吧业进展初期其顾客要紧集中在这三个区域造成的。随着酒吧业自身的进展，酒吧文化逐渐深入人心，居民收入水平提高生活方式的改变，对新消费方式的认可、同意。成都酒吧业进入了一个高速进展的时期，在分布上表现出了专门强的离心趋势。以后几年，成都多数新酒吧将可能走进较为成熟的大型新兴居住区，分散经营；同时，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的区域形成新的聚拢区。2.2电影院2.2.1成都电影院分布特点：Ø高档影院集中在春熙路商圈和盐市口商圈

Ø中低档影院散布与都市各功能区中

Ø新建的高档影院要紧在城南地区

Ø新建中高档影院首选居民收入水平高，交通便利的新兴大型居住区。

2.2.2成都电影院经营扩张新动向

成都电影市场要紧有太平洋院线和蛾眉院线两大影院集团操纵。这两大集团近期都在新影院建设方面有大手笔。省电影公司和太平洋院线公司近200名职工集资6000万元修建的紫荆影院开业，这是成都首家五星级影院，开业后经营火爆。峨眉院线也在世纪电脑城租下了6000平方米的面积，投资5000万元打造东方世纪电影广场，拥有16个放映厅和2000个座位，同时在那个新五星级影院附近还辟出了四五千平方米招租餐饮娱乐企业，出现向综合性购物中心转变的趋势。

成都两大主力院线集团的大手笔反应出其对成都电影市场的信心，从其新影院的选址上能够看出对交通条件和居民消费能力的高度重视。

成都的其他休闲娱乐业态：歌城、迪吧分布较分散，在区位选择上较注重交通便利性和区域内人口的消费能力。它们的选址类似与影院。由于前几年符合休闲娱乐业经营要求的商业物业选择面窄，这一选址要求表