G物业管理培训资料物业管理实操案例2021修订版

“物资集团〞员工物业管理知识培训〔课件〕【七】物业管理案例一、 日常篇1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍：2000房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司关于此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并且应当预见到滑冰的危险性，故应关于摔伤的行为负主要责任。但被告作为厂房的物业管理单位应关于物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应即时修理，但未提供即时安排修理的有效证据，发现结冰后未即时去除或积极的防范措施，故关于原告滑倒致伤应承担一定的责任。案例分析：一、被告物业管理单位的行为契合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。物业管理效劳应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保证物业使用方便、平安。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措定义务立即采取保护措施。第二：产生了损害原告生命健康权的后果。第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保证物业使用方便、平安的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。二、原告有过错，应关于自身伤害承担主要责任。 本案中，原告关于自己摔伤有鲜明过错，表现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内一切职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在成心。第二，原告应当看到台阶上有结冰，从平安起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，精品文档，wor文档第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。管理单位虽未即时修理、去除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了即时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。2、客户欠租 物管应该怎么案情介绍：某高级商务办公楼内有一本地公--A公司，其业务并且未因入驻了一个好的办公楼而有进一步开展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止局部效劳的通知公司关于此未做出任何反响，也没有能力做出反响。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后A公司通讯中断。这时A公司责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权限，遂双方引起纠纷。点评：1、物业工程在招租招商进程中，要关于租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能防止可能出现的风险。2、一般情况下，关于欠租租户的处理要依据1998年建设部?关于物业转让、租赁的管理准那么?规则：关于欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，那么以书面形式说明期限，并且采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且且可以把出现后遗症的可能性降至最低。较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在关于这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。4效性非常重要。这些文本当然要经过律师审核，但仅仅经过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。3、如何处理商户的违规行为案情介绍:某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并且发出阵阵异味。经过观察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩的店铺。这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设料袋向洗手盆泼去。就此问题，管理处主管上门找该店老板勾通，没用多说，老板就说明态度，马上整改，保证污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。但以后一段时间，情况依旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次的钉子。理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成点评：现在相当一局部人关于物业管理公司只认可效劳，不认可管理。仿佛物业公司一说管理，就是想凌驾于客户之上似的。其实管理也是效劳，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于效劳之中。4、业主在小区道路上摔倒 状告物业公案情介:小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，平安员发现后立即将李老太送进医院。她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中囊括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。审理：点评：案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。1、?中华人民共和国价格管理条例?是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性效劳中囊括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。责任自负。4、物业公司可以在多方面关怀李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。5、尊重业主，从记住姓名开始案例介绍：导请收费率达96%的某通用厂房厂区的管理员介绍经验，该管理员说了这样一个事：小区公司有关的一些部门总管、经办人〕的姓名都背得滚瓜烂熟。后来，有个新公司进场没几?quot点评：做。6、没有签署物管效劳合同 业主该不该支付物业管理案情介:小区局部业主以A物业管理公司〔以下简称A公司〕没有与业主或开发商签署物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理效劳的。虽然开发商未与其签署物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签署了物业管理效劳合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理效劳，有权收取物业管理费和滞纳金。业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签署合同，未建立效劳与被效劳的权限义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据?上海市居住物业管理条例?第25条第2款规则，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果：241542主支付物业管理费和滞纳金。34条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理效劳合同进182且?合同法?第10条第2书面形式。"因此AB案情分析：律关系。由于A25292构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：一是必需没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规则的义务，也没有接受他人的委托；二是必需有为防止他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人一切；A公司的行为仅契合了一、三要件，报酬。二审判决：二审法院正是考虑到A主支付物业管理费，但关于A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。7、预收物业管理费是否合理案情介绍:汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否那么不给办理入住手续。汪先生关于此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个工程专门新设立的，此前没有任何的物业效劳经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的效劳，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己关于这家物业管理公司的效劳无论满意与否，都没有任何制约力了。案情分析：汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：一、应该先接受房屋，还是先交物业管理费？购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托效劳的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购置的标的物差等〕，那么与物业管理公司之间也就不存在委托效劳的必要了。违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接受房产，再交纳物业管理费。二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各点评：判断。关于于购房人来说，如果开发?quot;在订立商品房买卖合同时"，就提供了"有关物业管理的协议"文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，那么要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。4标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。8、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费案例介绍：胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然开展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经关于现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方关于漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。也遭到损坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士局部经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。物业管理公司认为自己即时联系维修房屋，并且且现在可见房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方关于于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。律师分析：胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与关于方的债务抵消，但依照法律规则或者依照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商 鉴于赔偿责任胡女士负有债务；胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士关于物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士关于物业管理公司负有债务；判决结果：最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规则：债务人将合同的义务全部或者局部转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己关于物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商关于胡女士的赔偿义务就履行完毕。本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。点评：明白。9、无法实现即时维修怎么办案情介绍:初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修响起。值班人员轻柔地应答G这时，维修人员都出去忙其它维修了，用关于讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚刚的报修情况向其汇报。班长:"这个业主性子比较急，用 解释恐怕不行，我替你一会，你先楼看一下"采取措施：责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，观察了不热的暖气位置，马上用关于讲告知维修理好了该问题。下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个 ，询问暖气情况，他说已经了,谢谢你们"点评：时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。10、业主房款未还清物业公司有权停水停电吗?案情介绍：某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求关于该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。案例分析：业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业效劳的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责解除合同等。但如果该住户已依照物业管理合同规则交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法不能关于这种权益进行侵害。开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是关于住户合法行使权限的阻挠，是不关于的。而物业管理公司依照其要求关于住户停水、停电，那么违背了其法定职责与义务，更是不关于的。11、租住户搬出局部家私而没有业主书面许可怎么办案例介绍：918日，海富花园B5F发生过各别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情处理结果：海富管理处的领导考虑，假设简单放行，恐怕损害业主的利益；假设拒不放行，又会所必需，绝不能只关于业主关怀倍至，而关于租住户冷假设冰霜争〕。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还关于管理处既关于业主负责又为住户着想的做法称赞有加。点评：执行规章制度必需一丝不苟，但一丝不苟并且不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的根本精神，把原那么性与灵活性接合起来。12、早期免收局部费用 后期正常收取产生纠案情介:东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠关于大多数户事也不会惹出后来的麻烦〕。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定依照法规规则，开始据实收取户内维修费用。然而这原来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。应包办一切"的误解，关于户内维修有偿效劳表示认同。针关于仍有各别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想勾通一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受〕。与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并且告知业主客户选择效劳商的权限。这样，就逐步理顺了一切业主客户的情结，有偿进行户内维修也就容易落实下去。点评：一个好的思想工作者。13、业主相互投诉怎么办案情介绍：11：3027042604响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。采取措施：效劳中心了解情况后致电2604在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主经过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不关于的。当时经过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于10：00一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停滞弹琴，如不合作，后果自负。物业公司本着负责的态度，询问张女士能否提前停滞弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。效劳中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考〔导致换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的根本方法〕。 经过不厌其烦的勾通与协调，终于感动了两家业主。最后业主不但当即停滞弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得谅解。点评：两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。14、受到业主怠慢误解怎么办案情介绍：去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，突然发现101防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次了，但还是翻开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关切和保证您的平安，是我们应该做的，就转身跑开了。点评：人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。二、装修篇1、私装水床 造成他人财产损案情介绍：王某系北京铁建公司的一位公务员，他购置的是小区多层住宅二楼203，他按自己的六层住户供水问题严重缺乏。规则，属于违法民事行为。法院判决：1、王某在裁决奏效之日起2天内撤除水床，将室内管道恢复原状。2、物业公司在调节事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。3、王某关于物业公司写出书面检查。点评：这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。<1>王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规则的义撤除水床。<2<3六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。2、如何处理住户家里跑水的问题案情介绍:某小区的物管公司依照制定的维修维持方案，关于区内一切的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违犯物业装修管理规则，擅自将装修剩余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中， 联系两小时后李先生与物管公司人员一同现场检查，发现局部木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。点评：李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。物管公司依照规则与该家装修业主及施工队伍签署了装修协议书，并且要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规则，并且派人员至装修现场巡视。装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能觉察。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。物业管理费只是一种效劳费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否那么这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。3、业主不统一装玻璃怎么办案情介绍：刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，撤除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处屡次协调、回访，本着"着重调节"的原那么向刘宣传了?民法通那么?，?业主公约?、?管理条例?等，最后刘元意识转换，撤除了有色玻璃。点评：1、业主装修应遵守小区内的装修规则，填写装修申请表，并且经物业公司批准前方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与?业主公约?相抵触。利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如假设任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被损坏。3、人与人之间需要勾通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。4、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍：狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着大热天修什么房子，越热越是扎闹猛"正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。 有人说：房管所修房撤除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房撤除楼板前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应承担责任呢？850元。仲裁委员会在调节无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820审理与评析:这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。根据 ?上海城镇公有房屋管理条例实施细那?第52条规则，房管所在房屋修理中工现场应设置平安标。本案中房管所虽事先提醒居民注意，并且派人看护现场，但看护女工离开时未设置平安标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。据此，仲裁委员会根据?关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通那么＞假设干问题的意见144145是恰当的。5案情介绍：原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商榷解决烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排口，赔偿精神损失人民币500元。审理：某区人民法院受理此案后先主持双方进行调节但因双方分歧较大，调节无效，人民法院判决如下：被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成关于原告王某合法权的损害。根据?中华人民共和国国民法通那?第十八条的规则： "不动产的相邻各方，应当依照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻各方造成阻碍或者损失的，应当停滞侵害、排除阻碍、赔偿损"，法院要求被告刘某，停滞用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。分析：本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系，从权限的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产一切人或占有人、使用人、收益人，因一方关于自己一切或占有、使用、收益的不动产行使一切权或占有、使用、收益时，享有的要求关于方给予必要便利的权限。邻 权、妥善处理相邻关系的原那么，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原那么本案中主要涉及相邻 关系的以下几个方面：1、相邻通风相邻通风权是指房屋的一切人或使用人所享有经过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权限。在实践中，相邻一方的以下行为应视为是关于他方通风权的侵犯：1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。2〕因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。〕因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻 一方的行为超过国家规则标准，那么可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻 他方通风权来处理。3、相邻关系的相邻环保关系污染环境措施的权限的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪点评：物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调节的义务和责任，物业管理协调、调节不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接依照法律程序诉讼或仲裁。6、业主违规装防盗网物业公司如何应关于案情介绍：城市花园65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网囊括阳台局部。管理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并且向业主说小区不许安装防盗网的情况。但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办？管理员从三方面向业主作了解释：1、安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。2、依照国家有关消防规则是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能根据小区的规则要求安装在室内，业主同意。点评：业主如果依照自己的意愿非要做特殊装修，管理处人员应该动之于情晓之以理，讲明厉害关系并且给业主提出适宜的建议，业主是会接受的，且不会造成业主与管理处之间的矛盾，到达两全其美的效果。7、厕所装修引发纠纷案情介绍:多年来，一直相安无事。19991220001220014上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并且通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮。然而，李民没有理睬。为此，双方产生矛盾。后来，杨女士家厕所顶部漏水越发严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。为此，杨女士到法院起诉，要求李民停滞侵害、立即维修，并且赔偿损失500元。被告不成认自己有过错被告李民不成认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的厕所看不出漏水。修缮队也来看过，也只是从外表上判断。因此，他不同意杨女士的诉讼请求。点评：权限人在关于房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。关于他人的权益构成侵害的，应当停滞侵害。原告与被告相邻达20年之久，相安无事。而被告关于房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。被告现以自己装修完毕，不得损坏装修地面为由，拒绝技术人员的检查维修，违犯法律规则。根据?中华人民共和国民法通那么?第八十三条的规则，于近日做出判决：技术人员进入李民室内关于其厕所进行检查维修，李民必需提供方便；需要损坏厕所的装修地面时，李民不得阻拦；如需更换添置部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担；李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干预。装修时要注意防水层追求，但是装修房子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居。尤其是厨房、厕所的装会漏水，所以，在装修房时千万要小心，以免损坏了邻里的安宁。8、污水管道返水怎么办案情介绍：去年秋天的一个上午楼某室业主给物业管理分公司打来 ，说发现厨房和洗间的地漏返水，污水已淹没大厅的局部木地板，要求即刻处理。几分种后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并且根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管即时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共满意。案情分析：问题解决了，但污水管返水因何而起呢?物业管理公司即时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水顶峰期时那么排水不畅。为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和催促有关方面关于全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中去除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。点评：聪明的人不是不犯错误，而 是不反复犯同类错误。其之所以聪明，就在于出了问善于举一反三，能够从中汲取经验教训，防止再蹈覆辙。9、业主执意乱装空调怎么办案情介绍：一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员："1-2-301 一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停滞打孔。主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物说服方法：按规则去做，但不再硬性坚持。点评：够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相邻两家因采光权而产生纠纷案情介绍：甲在某市区向中胡同9号院有私房92199621.108厨房。当时双方均无异议。1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继续使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建厨房，以免影响房屋的通风采光，双方争执不一。1991年6自建房仍需继续使用为由，拒绝撤除。区法院经过审理，判决被告乙、丙在判决奏效一个9点评：本案涉及的是相邻关系中通风、采光问题，解决问题的关键是能否任定乙的自建房关于甲房屋的通风、采光构成阻碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原那么。1、从乙自建房的位置看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并且无异议。甲现收回原出租房屋后，乙的自建房关于甲来说已经构成了通风、采光方面的阻碍，根据?民法通那么?第83条规则的处理相邻关系的纠纷原那么：即有利于开展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。甲要求排除阻碍的要求是正当的。有碍观瞻的建筑物。因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房撤除一局部，即保证了甲房屋的通风、采光，又兼顾了乙的女儿丙的生活，是完全正确的。3、从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，归丙继续使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，一旦撤除，势必又给丙家正常生活造成影响。法院根据双方的实际困难和需要，酌情判令乙、丙将自建厨房撤除一局部是正确的，合情、合理、合法。三、违规篇1、有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍：采取措施：海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相接合的新招数:"版面",不留真空;点评：2、物业公司擅自停电 法院判业主获赔1案情介:20023254327部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝翻开配电房的门。业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并且向原告赔礼抱歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1749案情分析：3月27日，供电局的人要求该公司翻开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝翻开配电房。物业公司侵权成立法院经审理后认为：被告只是物业管理企业，并且非供电部门，其无权以任何理由关于原告采取停电措施，否那么即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权限；原告要求赔礼抱歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。3、如何治理乱贴乱画案情介绍：却屡禁不绝。案情分析：派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供效劳的某些人员顺便所为；二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三、是本人承做特定生意的各别住户蓄意采取措施：据此管理处采取了一系列新方法:教为先。发现楼内派发广,当即接照广告上的联系渠或打 或邀人前指出其错误做法和应当怎样去敦促其依规行(抓住其想促成生意的心,''其上门来接受育,方法巧)。经大为减少。点评：四、突发事件篇1、小区内突然停电 物业公司采取措案情介绍：某日中午约一时，正值午膳时间，笔者接获传呼，留言为小区内四幢住宅大楼(共约1000户)突然停电。由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处理。到达现场，发现原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，估量最少须要8个小时才能更换修复。案情分析：管理处立即想到其会产生的影响：1、水泵不能运转，约1~2小时后水箱用尽后会出现停水；2、后备发电机须长时间运行；3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度效劳外，其它电梯不能运作；、除紧急照明外，其它公共照明全部停滞；、黄昏下班顶峰期电梯会出现拥挤和混乱。6、大楼整体平安会受影响，隐患因停电而存在；采取措施：、生活用水寻找供水点。唯一能提供食用水供应的为每幢大楼地下的垃圾房，但由于该处卫生条件较差，须立即用软管将水源接出到公众地方；联想到白天一般都是老弱妇儒留在家中，到供水点取水在运送上会出现困难，于是安排管理处员工准备手推车，在每个供水点候命，帮助有需要人士。2、后备发电机安排专人监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要。3、消防电梯、照明为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；、电梯使用顶峰期张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息；、平安增派保安员到现场维持秩序和协助工作；安排保安员不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防平安。修理工作在紧张地进行，不幸地由于零配件的供应及技术性问题，故障不能在预计时间内完成。管理处全体职员都主动推却私人事务，自愿留下协助工作。但在考虑到假设真的需要通宵达旦工作，第二天会影响管理处正常工作的原因，局部员工被安排于晚上十一时回家休息。在岗一切员工都完全投入于各自的工作中，整个修复工作最后于第二天上午六时完成。在整个修复工作进程中，有这样几件事：晚上十一时许，当工程人员尚在紧张地进行维修时，有住户从邻近商场超市购了很多的饮料及食品，慰劳管理处员工。在盛情难却的环境下，员工只能道谢后接受；整个事故处理进程中不断接到住户的查询，但在管理处员工耐心地向每一查询者解释后，住户皆接受而无一投诉；柴油发电机整晚发出隆隆的响声，无一住户因噪音投诉。结果：信予以表彰。信予以表彰。管理处全体员工在收到此消息后得到强烈的鼓舞，通宵辛劳带来的疲倦亦马上消失，继续投入于事件调查及善后工作。点评：物业管理在旁人可见是一件轻松的工作，看看门口扫扫地便可完成。如何能扭转这样的观念，可见都要靠大家的一份力量，更须在处理紧急事故的时候表现出专业性和标准性。2、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任案情介绍：张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。案例评析：管理处的行为契合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通那么明确规则正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且且已经和正在进一步关于楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不即时采取措施，肯定会关于楼下住户造成更大的财产损害。系的情况下将房门撬开进行维修，完全契合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会关于张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据?quot;本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的填补。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，那么不应承担赔偿责任。五、保安、公共秩序篇1、停车厂丢车赔偿的法律问题案情介绍:200235元钱，室内停放包月最嗖?00元，一旦停车场内车辆丧失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车法院认为：1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据表明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是效劳费，即可表明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必需承担民事赔偿责任。点评：1、确定停车场的赔偿责任，必需明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆存放与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的存放行为上是相同、一致的。将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。2、停车场收费是效劳费。3、停车场效劳收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。5、停车场收费发票单方申明"车位租金"无效。2、不允许装防盗网 失窃后产生纠案情介绍：小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规则。很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的平安员无脱岗、出入完备，各平安员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。点评:人发生其他意外情况，企业不负直接责任。2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。3、醉酒违规婉言纠正案情介绍：一个晚上，月朗星稀。接连几声异响，惊醒了静寂的海滨广场，也吸引了当值的中海物业海滨管理处护卫员的注意。循声看去，原来是一群外出游玩的夜归人，正以比赛踢翻消防通道的路标取乐。护卫员有礼貌的上前制止，但最活泼的三个人脚步踉跄，以挑衅的口气拒绝合作。这三个人满嘴酒气，已呈醉态，恐怕一时难以理喻。做出判断后，护卫员一边善言相劝，稳要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它防止了可能发生的冲突善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者。俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然离开。点评：4、装修工人弄脏公共场所地面不清扫怎么办案情介绍：一天午夜，中海雅士阁某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就给护卫员商榷，要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出先把垃圾清扫干净，才能把证件还给他们。装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护员冷静的关于他们你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打 ，问他我这样处理关于不关于。装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打 。或许了解中海物业管理规那么的业主说了好话，打完 ，装修工头老实了许多，不同意清扫地面，还向护卫员道了歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并且说：天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们清扫吧！装修工头一听，立即拿出50元钱说：那谢谢您，说实在了，工人们今天也太累了元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！当然，护卫员没有收他们的钱。点评：纠正违犯物业管理规则的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在关于方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。六、物业产权纠纷篇1、房屋代管人无权出卖其代管的房屋案情介绍:李某在某市有四间房。当其外迁时，便将产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管，并且告知他说几年后还回来，不要卖房。几年后，张某见房屋价格日趋上涨，便自作主张，将房屋卖给了王某，双方签署了协议，并且办理了产权变更手续。随后，王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后，赶回某市诉至法院，要求王恢复原状，返还房屋。法院审理如下：、 张与王之间的买卖协议无效；、 王与赵之间的租赁协议无效；、 赵于判决奏效后10日内将房屋交给李某；、 张某赔偿赵某财产损失案例评析：1、张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同，未经房主追认，该合同无效。张某只是李某房屋的房产代管人，并且未授权其房屋买卖的权限。?城市私有房屋管理条例?第23条规则：代理人须依照代理权限行使代理权并且履行义务。张某的行为鲜明以超越代理权。?民法通那么?第66经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。因此，该买卖协议无效。2、王与赵之间的房屋租赁协议无效。?民法通那么?地58条规则：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，王不管与张达成买卖协议，并且办理了房屋产权变更，但由于该买卖协议无效到订立协议之时，因此，他没有关于房屋的一切权，没有处分、管理、使用房屋的任何权限。因此房屋的租赁协议是无效的，至于赵的损失，那么按法律追究张的责任。那么?第66条明确规则的。赵误租了张出卖给王的港务，并且投资进行装修，该买卖合同的营业的损失都应有张负责赔偿。只有这样，才能真正表达法律的价值取向。2、借名买房人谁保护案情介绍：19961996年，外事情，在法律上是否受保护？点评:本案需要解决的两个焦点问题是一、 凭什么确定产权？二、法律是否保护影子产权人？我国的?民法通那么?第71用、收益和处分的权限，房地产产权是指以房地产为标的的物权。物权是排他性的权限，这是物权的效力特征。物权的排他性是指一物之上不能有两个