汇联湾销售手册（基础培训资料）

“汇联湾“销售手册（基础培训资料）第一部分公司篇1.“汇联湾”是由哪家公司开发的？信誉实力如何？答：由云南汇联房地产开发有限公司开发。公司成立于2003年6月，注册资本为5200万元，是一家专门从事房地产开发与经营管理的有限责任公司，同时也是2003年度进入云南五大外地房地产公司之一。公司主营业务为大型住宅小区、大型商场、写字楼及配套服务设施等房地产开发和经营管理。公司发起人曾在北京、湖南、深圳、大连、桂林等地成功运作过房地产项目，具有丰富的房地产投资、开发、管理经验。2.“汇联湾”开发商是什么性质的公司？

答：有限责任公司。3..发展商以前开发过哪些物业？

答：在昆明“汇联湾”是第一个开发项目。4.“汇联湾”建筑设计单位是谁？该设计师设计过哪些楼盘？答：建筑设计单位是中国东北建筑设计院深圳分院，该设计师曾设计过万科在广州市的南胡万科项目。。

5.“汇联湾”由哪个建筑商承建？答：云南第二建筑工程公司、陕西航天建筑工程公司。

6.“汇联湾”由哪家监理公司监理？答：昆明新迪工程监理咨询有限公司，具有甲级监理资质。

7.“汇联湾”由哪家物业管理公司管理？该公司是什么级别的管理公司？答：银海物业，是现在昆明规模最大、最规范的物业公司。8.“汇联湾”是哪个公司代理销售？

答：由深圳至祥置业有限公司代理销售，公司代理的楼盘为各地最好的项目，公司成功代理的楼盘有：深圳：彩福世纪商城、布吉中心广场、东方银座等项目；唐山：远洋城；长沙：铜锣湾广场；济南：中润世纪城；新疆：金世界、ShoppingＭall铜锣湾广场；昆明：汇都国际等。9.“汇联湾”装饰设计是由哪家公司设计？答：

10.项目园林设计是谁？风格和特色？答：银河景观。第二部分楼盘篇11、土地使用的起使年限？答：2004年8月5日——2074年8月5日。12.“汇联湾”总体分几期开发？有多少套？答：项目为一次性开发。共有1148套住宅。13．“汇联湾”一期在什么时候开始开工？完工日期？目前进度如何？答：2005年9月开工，景观洋房÷叠加别墅和联排别墅2006年12月31日交房。空中花园洋房2007年7月1日交房。14.“汇联湾”南面是什么?东面是什么？北面是什么？西面是什么？答：南向25米宽的规划路，东临25米宽规划路，北靠15米宽规划路，西临32-50米宽官南大道。15.“汇联湾”的建筑风格怎样？答：澳洲建筑风格

16“汇联湾”具体的地理位置在哪里？答：在官南大道与广福路交汇处，时代风华一期对面。

17.“汇联湾”由几栋组成？其中多层洋房、小高层、叠加、联排各占多少？

答：由32栋住宅及7栋商业用房组成，各户型套数占设计总套数分别为多层22.04%，小高层58.32%，叠加15.61%，联排4.03%18.“汇联湾”占地有多少平方米？总建筑面积有多少㎡？其计入容积率的建筑面积有多少㎡？答：占地有208亩（138866.67㎡）；总建筑面积有229080.73㎡；计入容积率的建筑面积有188693.22㎡，其中住宅建筑面积151706.11㎡，商业建筑面积32875.51㎡。

19.“汇联湾”地下层有多少㎡？架空层有多少㎡？住宅部分共有多少㎡？答：地下层建筑面积42975.82㎡，架空层12840.05㎡，住宅建筑面积162984.31㎡。20.“汇联湾”小区景观有何特色？答：包含有自然景观、人文景观及功能性设施。自然景观的建设给住户以亲近自然的机会；人文景观使景观被各种人文元素有机的组织在一起，充分提高了小区的品质和档次；功能性设施满足住户的休闲和运动的要求。21.“汇联湾”一共有多少栋住宅？商业面积为多少？答：汇联湾一共有有32栋住宅。商业面积为：36651.46㎡。22.“汇联湾”建筑覆盖率为多少？建筑占地面积为多少？答：建筑覆盖率26.29%。建筑占地面积为36505.02平方米。

23.“汇联湾”容积率有多高？答：容积率为1.452。

24.“汇联湾”绿化率有多高？绿地面积？中心花园面积？答：绿化率≥40％25.“汇联湾”住宅层高有多高，净层高多少？答：住宅层高3米，净层高2.88米.26.项目的起价、均价？答：27.项目的建筑结构?交房标准？答：钢筋混凝土结构，框架结构。28.“汇联湾”有哪些卖点？答：1）从设计上分析：产品创新，低密度物业大盘，高档社区，区域版块为城市大型居住新区，高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大2)从交通上分析：紧邻广福路和官南大道，修缮中的广福路将成为该片区的动脉，规划中的立交桥将使该片区较市区更为顺畅，便捷。3)从景观上分析：社区汇联湾大景观，广福路规划108米大道，将给项目添色；4)从配套上分析：社区商业配套，满足住户需求29.“汇联湾”停车位共有多少个？每个尺寸是多少？有无产权？答：944个。面积都在以上，车库及地下车位，架空层车位有产权，地上车位没有产权。

30.“汇联湾”小区的主要出入口有几个？尺寸？答:主要出入口有4个。31.“汇联湾”有无会所？有什么功能？会所面积？

答：有，泛会所。棋牌室、健身设施、塑胶跑道。32．“汇联湾”顶层隔热、通风、防水、防雨采用什么措施？及楼板的厚度？答：详见《“汇联湾”工程简介》

33.“汇联湾”电梯大堂层高为多少米？答：6米。

34.“汇联湾”室内门、入户门的尺寸分别为多少？答：室内门大于800公分，入户门1200公分及900公分。

35.是否为凸窗？它的高度和宽度？答：有，高600公分，宽300公分。

36．有无首层架空层？其用途？分别在哪里？高度？答：有，做为车库和景观，在1#—8#高6米，9#—11#高3米。37、小区的主要朝向情况？答：南北向。38、一楼的防潮层高度？所用材料？答：由于高层均为钢筋混凝土地下室，墙身不设防潮带。39.“汇联湾”有哪几种户型？面积、所占比例？

答：详见销控资料表。40.小区中心楼宇间距，包括每栋之间的纵横间距是多少？

答：间距在16米——2441.入户花园在哪几栋？面积如何计算？答：叠加别墅、联排别墅有入户花园，没有顶的入户花园不计面积，有顶的入户花园计算一半面积。42小区内是否有背景音乐？答：有。43.戏水池的深度？有无护栏？答：30公分。无护栏44.小区内如何停放自行车、摩托车？答：集中停放，统一管理。45.窗户的材料及隔音效果？答：铝合金门窗，开启扇设铝合金框，不锈钢纱窗，隔声性能不小于三级。46.关于户口问题？答：如购房一次性付款超过30万可以办一个户口。47.每户电压是多少伏？答：220V。49.避雷系统的用材？答：○12圆钢。50.建筑用地许可证？规划许可证是多少？答：建筑用地规划许可证：昆规地证（2003）0153号；工程规划许可证：昆规建证（2005）2176号。51.基地以前是什么用途？地基状况？答：农用地。地基采用静压钢筋混凝土，预制预压力管坑基础，坑长大于15米。52.抗震设计情况？答：8度抗震设防。53.按揭贷款银行是哪家？答：中行、招商银行、工行、建行。54.多层、小高层、高层的得房率各为多少？如何计算？答：55.商铺的高度和面积是多少？答：住宅底层商铺层高6米，商业步行街独立商业首层4.2米，二层3.6米，三、四层3.3米。底商36-150㎡之间，商业街二层以上有200-600㎡之间。56.给排水管道用材及规格？答：PPR管材。57.生活垃圾如何处理？答：袋化集中收集处理。58.本项目属哪个区管辖？什么街道？什么派出所？答：官渡区，关上街道办、双凤派出所。59.本项目的人文状况？附近居民素质如何？答：本项目文化氛围浓厚，小区各处均导入了以人为本的设计理念。附近小区的居民均为中高档收入者，有较高的文化修养。60.小区道路是怎么规划的？答：人车分流。61.附近水泵厂是否有噪音？答：无。62.小区如何实行全封闭管理？围墙的样式及材料？有无监控系统？答：运用红外线、闭路全监控、保安巡更系统实行全封闭管理。小区由周边商铺围成封闭，不再另设围墙。63.项目的实用率？答：多层、小高层的实用率在%左右，高层的实用率为%和%。64.公摊面积所包含部分？答：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、管道井、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。67.小区水流的方向、树木面积及名称？答：由东西两面向中间流动，水面面积5000－7000㎡。68.小区绿化出来的时间及交房日期？答：一期2006年12月31日。69.烟道的位置、煤气的位置、报警器的位置？答：详见户型图。70、“汇联湾”的社区特色？

答：低密度社区、多种物业形态、配套设施完善的综合型社区。71.错层错多高？有什么好处？答：错30㎝，有分区明确、动静分离的好处。73.小区与街道之间的距离？答：退关南路红线10米，其余道路5米。74．“汇联湾”外墙采用什么装饰？答：彩色涂料。75.“汇联湾”电梯大堂的地面、墙面、天花各采用什么装饰？答：地面采用地砖、墙面采用墙转、天花用双飞粉和乳胶漆。76.“汇联湾”采用什么电梯？一个单元共有几部电梯？电梯的速度？答：900公斤载客电梯，速度每秒1，5米。每个单元一部电梯。

77.“汇联湾”采用什么供电、供水系统？是否是远程抄表系统？

答：双回路主、备自动切换供电；有供水加压装置；不设置远程抄表。78．“汇联湾”入户门采用什么材料？

答：单元门采用IC卡可视对讲防盗门。入户门采用900㎝-1200㎝的品牌防盗门79．窗户采用什么材料？

答：采用优质塑钢窗。

80．厨房有什么装修标准？

答：预留排烟及下水接口，煤气入户，地面作防水处理。

81．卫生间有什么装修标准？

答：预留下水接口，作防水处理。主卫预埋热水管道连通厨房。

82．住宅内是否预留空调位置、通风排油烟管道？

答：没有预留空调位置，预留通风排油烟管道。

83．“汇联湾”有哪些电路装置？

答：有线电视、宽频、电话接口连接到户、家电电源插座、电灯开关。84．“汇联湾”有线电视和电话有几个接口？宽带网及其位置？

答：有线电视2个，电话线一对，宽带位置设在书房或次卧室。

85．“汇联湾”有无煤气管道？

答：有。

86.汇联湾阳台是否可封闭？是否可安装防盗网？答：不允许。87.是否可在外墙做广告？答：不允许。88.可否在一楼开便利店或美容院等牟利机构？答：可以。89.室内设计可否变更，须办理哪些手续？答：可以把室内设计方案交由物业管理公司审批，在不影响建筑使用的情况下，可以进行更改。装修房子需到物业管理公司办理装修手续交付押金。90.阳台护栏用材及样式？答：钢筋混凝土。91.泛会所是否收费？答：是，有收费项目也有免费项目。92.小区内有否配备幼儿园？答：本项目与邦盛共建幼儿园。第三部分接待篇93、接待的第一句话是？您好！汇联汇联湾。94、接待时要做哪些工作？简要的回答客户的询问简要的介绍本项目的差异化特征、主要卖点，引起客户的兴趣和关注。95、客户询问时应有什么反应？热情接待，引导客户阅读资料并进行讲解。96、遇到挑剔不讲理的客户怎么办？不急、不燥，耐心给予讲解.97、售楼过程第一步？带客户看户型模型及楼盘模型，介绍小区规划及楼盘概况，突出重点和优势。98、售楼过程第二步？带客看示范区，了解需求。34、售楼过程第三步？针对户型，计算费用。99、售楼过程第四步？视具体情况，带客户看现房。100、售楼过程第五步？促成成交。101、销售技巧=1\*GB3①充满信心=2\*GB3②口齿清晰=3\*GB3③有说服力=4\*GB3④咨询准确=5\*GB3⑤说明主要客户得益=6\*GB3⑥资料吸引=7\*GB3⑦请客户提问=8\*GB3⑧借助幻灯、宣传册等有效方法=9\*GB3⑨符合顾客心理的应付法=10\*GB3⑩以体验性的知识来说服顾客102、服务意识=1\*GB3①平等化原则=2\*GB3②珍惜常客=3\*GB3③体察顾客的希望103、职业道德=1\*GB3①诚实信用=2\*GB3②有事业心=3\*GB3③有责任感=4\*GB3④加强自律=5\*GB3⑤为当事人保守秘密104、维持良好形象维持良好在于提高个人修养，注意外表修饰，修饰外表的重点是整洁、品位和保守。105.统一制服=1\*GB3①统一的美感、统一化的服务=2\*GB3②烘托团队的魅力和服务面貌=3\*GB3③要理解穿制服的目的106.客户接待的八个环节=1\*GB3①礼貌地迎接客户；=2\*GB3②安顿客户；=3\*GB3③询问、咨询、了解客户的需要；=4\*GB3④放大问题，利益陈述；=5\*GB3⑤留住顾客；=6\*GB3⑥签署协议；=7\*GB3⑦为客户办理一切事物；=8\*GB3⑧售后服务。107．留住客户的方法(1)站在顾客的立场考虑问题；(2)使顾客容易找到你。打开你的手机，售楼处要预留一部电话，以便客户随时能打进电话；(3)即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹；(4)电话铃声响起后3声内要接起电话；(5)为顾客提供方便，如座椅、茶水；(6)即使再忙，也要在10分钟内返还，安顿在等候的客户，并向他解释等候的原因；(7)给客户自便的权利，让他四处看看，但提醒他注意安全；(8)他必须对我们的项目了如指掌；(9)特定价格限量发售，提供特别优惠，不可出现脱销；(10)坚持准确无误地执行订单（认购书）的原则，但对客户的特殊情况提供灵活措施；(11)即使是成交后，也要跟客户保持联系，告诉他我们的最新信息，包括“手拉手”老客户推荐新客户买楼的优惠措施；(12)为客户付款提供方便，但千万不要出现乱七八糟的多收费；(13)按时交付使用，承诺要兑现，产品保证要有实质内容；(14)为客户退款提供方便，尽量快地及时退款；(15)对给你带来业务的人提供奖励。第四部分客户篇108．理智稳健型：特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必须详细询问。对策：加强对楼盘的质量、档次、规模、公司实力及楼盘独有优点，众多商家云集的说明，一切说明需正确有据，以获得理性客户的支持。109、情冲动型：特征：天性激动，容易对外界的刺激做出决定。对策：（1）加强本楼盘的特色及实惠，营造一种过时作废的氛围。（2）不愿意买时，说话应得体。（3）应避免不合适造成的心理压力。110、沉默寡言型：特征：出言谨慎、反应冷淡，感情不易在用人不当部表现出来。对策：除介绍产品外，应以热情的态度与对方拉关系、拉家常，了解顾客的真正需要。111、优柔寡断型：特征：犹豫不决、反复不断、怯于做出决定。对策：（1）态度坚决而自信的告知对方：“这套最好、最适合你”。（2）帮客户做出决定，下定决心112、喋喋不休型：特征：（1）过分小心，甚至离谱太远。（2）大小问题都考虑其中。对策：（1）取得客户信任。（2）加强对后续物业管理充满信心。（3）找个适当时机引入正题。（4）快刀斩乱麻。113、盛气凌人型：特征：趾高气扬、用下马威来吓唬推销员。对策：随机应变，先聆听后给予答复（吃软不吃硬）。114．求神问卜型：特征：决定权授于“神意”或风水先生。对策：尽力以现代观点来配合其风水观强调人的价值。115．神经过敏型：特征：凡事往坏处想，容易受刺激。对策：“福从口入，祸从口出”，少说多听，介绍时神志专注，说明重点。116．斤斤计较型：特征：心思细密、大小通吃、得寸进尺。对策：首次咨询折扣优惠千万不能轻易松口，应以销售气氛相遇，强调楼盘的高档、实惠，快刀斩乱麻，避免斤斤计较的想法。117．畏首畏尾型：特征：缺乏经验，怕上当受骗，多数为首次置业。对策：用气氛相逼，提出信而有力的业绩，博得对方的信赖，使他有种买房，有种很大的实惠。118．借故拖延型：特征：个性迟疑、借用拖延、推三推四。对策：（1）查出客户不能决定的真正原因。（2）是否是准客户。119、根据人的性格可分六大类：分裂气质：好恶分明、犹豫不决，感觉非常敏锐。循环气质：心胸开阔、乐于助人、心情、感情周期性变化有领导力、温情、温和、稳健。粘着气质：遵守约定、智商高、踏实苦干、稳扎稳打、兴趣广、经验丰富。神经质：感受性敏锐、过于自责、心理容易不平衡。歇斯底里：虚荣心很强、不信别人的话，以自我为中心、对人挑剔。偏执气质：倔强而顽固、爱出风头、不听别人的意见独裁有斗争性，爱为小事争辩。120、根据人格有三大类：激动型：不鸣则已，一鸣惊人。缺乏情操型：没有关心和同情心，人际关系冷淡。意志薄弱性：缺乏主观缺乏、主张、易半途而废。礼仪规范第五部分礼仪篇121.仪态所有必须以立姿工作的售楼人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。所有以坐姿工作的售楼人员，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。工作时间，身体不得东倒四歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手等。双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。行走要快，但不能跑，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与顾客同时进出门（如电梯门），应让顾客先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。122．仪表身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣。每天要刷牙，提倡饭后刷牙，上班前不吃异味食物，保证空腔清洁。头发要常洗、整齐。男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度，男员工不得化妆，不准烫发，头发不得有头屑。售楼小姐上班要化妆，但不得浓妆艳抹。不得佩带任何饰物、不得穿耳带戒指和手练，不得留长指甲，女员工不得在指甲上涂色。必须佩带员工号牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭。不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。123、表情微笑，是售楼人员最起码应有的表情。面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。和顾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。其细微表现是，目光凝视，适度避闪。不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、大喷嚏时应转身向后，并说对不起。上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。售楼人员在服务、工作、打电话和与顾客交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意他（她）的来临。不得无所表示，等客人先开口。124、言谈声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客不太清楚。不要急功近利的推销楼盘，要给客户一种“置业顾问”的形象。不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。3人以上对话，要用相互都懂的语言。不得模仿他人的语言和语调谈话。不讲过份的玩笑。说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。无论从客人手上接过任何物品，都要讲谢谢。顾客讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。顾客来时要问好，注意讲“欢迎您的光临”，顾客走时，注意讲“祝您愉快”，或“欢迎下次再光临”。任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。可将“不知道”改为“我问一下先”。暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。不得一言不发就开始服务。当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。谈及其他楼盘时，千万不要诋毁别人。125、服装工作服应干净、整齐、笔挺。非因工作需要，外出时不得穿着工作服。纽扣要全部扣好，穿西装时，不论男、女第一颗纽扣应扣上。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。工作外衣衣袖、衣领处、衬衣领口，不得显露个人衣物，工作服外不得显露个人物品，如纪念章、笔、纸张等，工作服衣袋不得多装物品，显得鼓起。只准按规定着鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，禁止穿凉鞋，女员工只准着肉色袜，其他颜色和带花边、绣花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。126、电话所有来电，务必在三响之内接听。接电话先问好、报单位，“您好，汇联澳洲汇联湾”。如果早上应说“早上好，汇联澳洲汇联湾”。后讲“请问能帮您什么忙？”不得捣乱次序。通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约5公分处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。必要是要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线。在岗位上，不得打私人电话、传私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话，他人接听，需代为传达。对话要求参照按本规范“言谈”一节。127、保密未经批准，售楼人员不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司的一切文件及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到营销中心经理办公室接洽。第六部分周边配套篇128、“汇联湾”周边有哪些学校？分别有多远？答：小学：海贝中英文小学、关上小学、中学：北大附中云南分校、三十一中、关上中学129．“汇联湾”最近的幼儿园有多远？答：海贝中英文幼儿园，步行45分钟。130．“汇联湾”附近有哪些菜市场？分别有多远？答：小街菜市场，步行15分钟。

131．“汇联湾”附近有哪些医疗卫生配套？分别有多远？医疗机构地址距离关上空军医院关上步行约锦苑门诊部锦苑小区门口步行约25分钟健之佳药店时代风华门口步行10分钟市第一人民医院车行5分钟

132．“汇联湾”附近有哪些商业购物场所？有多远？答：国贸沃尔玛店、社区超市、怡园小区133．“汇联湾”附近有是否有银行、邮局？有多远？答：工行银海森林分理处、中行浅水湾分理处、建行锦苑分理处、商业银行步行10分钟134．“汇联湾”附近有何大型餐饮配套？

答：大蓉和、学成饭店。135．“汇联湾”附近有多少条交通路线？

答：有四条公共交通路线：109路（昆明东站—拓东路—搪子巷—巡津街—云纺—佳湖花园—中林锦苑—时代风华）90路（黄土坡—新闻路—巡津街—官南路—中林锦苑—时代风华）31路（昆明站—广福路）30路（昆明站—广福路）136．“汇联湾”附近还有哪些其他环境？

答：周边有一些成熟的小区遍布四周：MOYA生活馆、时代风华1、2期、盛世领南、中林锦苑、中林佳湖1、2、3期、理想小镇、大商汇、水岸艺城、邦盛国际城、浅水湾、银海森林、银苑小区、航空小区第七部分费用篇137.五证是否齐全？商品房预售许可证编号？答：五证齐全（国有土地使有证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证），商品房预售许可证编号为：138.产权年限是多少？答：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。139.房产证、国有土地使用证何时办？税费标准如何？何时可以拿到房产证？答：接到公司通知，户主交清办理产权证的全部资料后，120个工作日内将有关资料提交办证机构，在规定的时间内办理完毕。个人应缴商铺税费3%，住宅税费1.5%。140.付款方式和折扣办法？答：一次性付款、银行按揭。141.签定认购协议或合同书需哪些证件？答：签定认购书需带证件有：身份证、认购单、认购金收据。签定合同书需带证件有：身份证、认购书、定金收据、首付款发票，共有人的相关证件。142.何时办理按揭？答：一般在签定合同的同时收集客户的按揭资料，办理按揭．143.按揭银行、额度、年限、利率、系数？答：商业银行个人住房贷款利率及还贷查询表借款额以一万元为例贷款期限年利率％月利率％月均还本息年月1125.584.65一次还本付息2245.764.80442.133365.764.80303.134485.854.875234.165605.854.875192.636726.125.10166.307846.125.10146.668966.125.10132.0091086.125.10120.65101206.125.10111.62111326.125.10104.28121446.125.1098.21131566.125.1093.10141686.125.1088.76151806.125.1085.04161926.125.1081.80172046.125.1078.98182166.125.1076.49192286.125.1074.29202406.125.1072.34212526.125.1070.59222646.125.1069.02232766.125.1067.60242886.125.1066.33253006.125.1065.17263126.125.1064.11273246.125.1063.15283366.125.1062.27293486.125.1061.47303606.125.1060.73购房首付款必须在购屋总价的20%以上，贷款最长年限为30年；男士不超过65岁，女士不超过60岁。144.按揭程序？答：1）客户交付首付后，由开发商开据收款发票；2）签定《商品房购销合同》同时交齐办理按揭手续所需资料；3）由置业顾问带客户到银行签抵押贷款合同，并加纳办理手续所需费用。145.按揭需哪些证件？答：答：签定合同后由开发商另行通知办理,客户需准备：1）购房首付款发票（复印件）注：购房首付款必须在购屋总价的20%以上，贷款最长年限为30年；男士不超过65岁，女士不超过60岁。2）收入证明（原件）注：①借款人月还款额超过月收入的50%的，需寻找共同还款人出具共同还款证明。②个体户需提供营业执照、税务登记证、近三个月的税单。3）户口册（复印件3份）4）身份证（原件、复印件3份）5）婚姻状况证明（A、未婚证明原件一5份；B、结婚证复印件各一份；C、离婚证复印件一份）如购买人已婚或合同签有共同拥有人，则夫妻双方及共同拥有人也需提供以上所有资料。146.办理按揭需哪些费用？答：办证费用：一）契税住宅:成交总价×1.5%商业用房:成交总价×3%二）办理按揭所需费用1)合同公证费、抵押委托公证书，由公证处收取，20万以下每笔200元，20万以上贷款金额的1‰2）抵押登记费住房80元/笔，商铺100元/笔。3）印花税：万分之零点五（具体收费以政府最新公布为准）147.办理按揭主体身份有无限定？答：18岁以上有偿还能力的公民。148.可否用支票？开户行、帐号是多少？答：可以。149.除了房款外还有哪些费用？答：1)契税:总房款×1.5%（住宅）总房款×3%（商铺）2)维修基金：总房款×2%150．开通管道煤气、水、电、电话、有线电视的时间和费用？答：交房后办理相关手续就可以开通。151.签订正式合同以后可否转让？应怎样办理手续？是否收取手续费及费用标准？答：合同在备案之前，客户持购房合同原件和身份证明向发展商提出申请，在交纳一定的转名手续费以后办理转名手续。手续费为：合同备案以后转让，则需按照产权部门的有关规定交纳一定的税费后办理转让手续。152.银行按揭供款期间若银行贷款利息发生变动，供款额是否发生变动，如何变动？答：供款期间若银行贷款利息发生变动，供款额相应发生变动。153.供楼期间如果想转让，应怎样办理手续？答：首先通知银行信贷部，并结算银行贷款余额。银行会开出付清楼款证明书；然后在发展商的管理处办理有关手续；在房管局进行更名手续登记。。154.交楼时有哪些手续要办？入伙费由哪些费用构成？有无装修押金？答：（1）验收房子；（2）签定物业管理合同，并交纳一年物业管理费；（3）领取房子钥匙；（4）交接（水电等）；（5）办理装修手续。155.可否办理公积金贷款？什么人可办理公积金贷款？公积金贷款的最高限额？答：在省、市缴存长期住房储金的职工（包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职.156.房屋维修基金费用是多少？如何使用？答：房款总额的2%。用于维修小区内所有公共设施的费用。157.开户费有哪些？是多少？答：第八部分物业篇158.有何配套设施？答：游泳池、篮球场、网球场、室内休闲娱乐设施。159.物业管理公司曾经管理过哪些项目？答：160.物业管理公司提供哪些服务？答：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设施、设备的管理；（3）环境卫生管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆、道路管理；（8）公共代办性质的服务。161.物业管理的收费标准？答：根据物价局定价标准收费。162.水电、煤气、有线电视、电梯的收费标准？答：按相关单位收费标准收费。163.物业公司对车位的收费标准是多少？答：根据物价局定价标准收费。120元/月。164.假如失窃怎样赔偿？管理公司是否承担一定的责任？答：公安机关结案后，属物管公司管理失职的理应承担相应责任。165.蓄水池和水箱的水如何清洁卫生？答：密封，定期清洗消毒，报卫生防疫部门检验水质。166.公共走道、住户楼梯是否有专职的工人清扫？答：是167.楼梯防盗门、路灯，中心区路灯坏了是否有人及时修复？答：是，有专人值班。168.消防装置是否达标？答：工程部门必须提供消防验收达标证明才能办理入伙手续。169.垃圾的处理方式？答：楼层：公共场所：设垃圾站：170.有无双向电源？电表容量？答：有。171.水箱或蓄水池中的水可以保证多长时间的用水？答：172.物业小区的防盗措施是什么？答：可视对讲系统、一卡通系统、闭路电视监控系统、小区周边红外线系统、保安巡逻。173.电梯、走廊通道中是否装有电视监控系统？答：有。174.物业管理公司可否帮业主买菜、洗衣、清洁室内卫生、送小孩上学、照顾小孩、老人等管家式服务？收费多少？答：业主如需提供家政服务，可与物业公司协商。但一般家政服务项目抖擞收费的，费用根据国家相关规定。175.若停电、停水管理公司该采取什么措施？多长时间可恢复供电、供水？答：176.周边同类物业物业管理价格怎样？答：理想小镇多层：0.8元/㎡,高层1元/㎡;时代风华:多层0.8元/㎡；中林佳湖:0.8元/㎡。第九部分市场篇178．昆明地产分为哪几个区域？官南路片区的优劣势？

答：昆明地产分为：东、南、西、北、中五个区域，其中南、北区域为新规划的发展重点。官南路片区的优劣势为：优势：官南路位于城市南片区，比邻滇池自然环境优越，空气质量好，生态环境好，风向佳（西南风），整体物业形态好，因此区域认同率高，加之康体、度假、休闲、娱乐等配套完善，房价一直很好，比北市区高出300——500元/每平方，成为高尚楼盘的栖身之地，房地产开发规模较大，模式多样化，有花园洋房、旅游地产、商业地产。劣势：官南路片区属于正在开发区域，缺乏商业、教育、交通等完善配套，基本生活基本依托城区，配套跟进慢，部分农村造成开发断带，难于做到推进式开发。179．官南路段目前有哪些在售物业？答：1）时代风华2期；2）水岸艺城；3）佳湖3期；4）盛世领南；5）大商汇6）邦盛国际城；7）香榭丽园2。180．“澳洲汇联湾”在昆明有哪几个物业与其