米兰安居房工程项目建设可行性研究报告

长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告长兴联恒财务咨询有限公司编制 -长兴联恒财务咨询有限公司编制 --第^一章融资方案本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。投入计划如下，自有资金1.2138亿全部用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万兀，按照自有资金的比例，自有资金占总投资的40%约12138万元作为项目资本金；商请银行五年期贷款18000万元，采取二次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率8%进行估算。具体见下表：表11-1 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计建设期2010年2011年2012年1总投资32659124589866103351.1建设投资3013812138900090001.2建设期利息252132086613352资金筹措3013812138900090002.1自有资金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章还贷来源分析一、还贷能力分析该项目的还款来源为安居房销售收入与土地出让金返还所得。12.1安居房销售收入与销售计划1、 安居房销售收入安置部分建筑面积为30835〃，其中有30唸卩9250川是面向无房户销售的，价格为850元/〃，另70%销售价为550元/〃，安置面积部分可获销售收入1973万元。超面积部分建筑面积为45559m2,按照市场价销售，根据工程所处位置、周围环境条件、长兴县房地产市场的趋势以及长兴县拆迁安置房有关建设标准预测，多层按5800元/m销售，小高层按5500元/m销售，沿街商铺按20000元/m销售，超面积部分可获销售收入36032万元。地下停车位与半地下停车位全部出售，每个车位按8万/个销售，可获得销售收入3216万元。该安居房可获得总销售收入41221万元。2、 销售进度计划本项目计划用三年时间完成安置及销售，计划 2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下车位分二年完成销售，2012年销售70%2013年销售30%收入估算如下表所示：

营业收入估算表表12-1项目2011年2012年2013年多层住宅可销售面积（m2）10690178187127营业收入（万元高层住宅可销售面积（m2）9987166456658营业收入（万元）549391553662沿街商铺可销售面积（m2）224037351494营业收入（万元）448074702988车位出售出售车位（个）0281121营业收入（万元）02248968合计可售住宅面积（m2）229173819815279营业收入（万元）11400212528569该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至 2013年，售房所得总收入为41221万元，可安排专项资金用于偿还银行借款18000万元及利息。12.2土地出让金返还该项目的土地出让金为10080万元，按照规定，土地出让金返还率为95%即9576万元可返还，2013年和2014年分别返还5000万元及4576万元。二、还贷计划2013年起开始还贷，2013年先行偿还贷款8000万元，还贷来源为2011年及2012年的房屋销售收入；2014年偿还剩余贷款10000万元，还贷来源为2013年的房屋销售收入及土地出让金返还。剩余资金用于公司其他项目建设。还款分析表表12-2还款年份还款项目归还本息（万元）还贷来源偿还借款偿还利息2013年8000144094402011及2012年房屋销售收入2014年10000800108002013年房屋销售收入及土地出让金返还收入合计18000224020240第十三章社会评价社会评价是分析本项目建设、运营对长兴县的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度， 评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。一、项目对社会的影响分析（一） 项目对所在区域居民就业和收入的影响本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点，有利于进一步吸引投资，推动长兴经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。（二） 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。（三） 项目对所在地区不同利益群体的影响本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于长兴旧区拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高长兴城市的人口集聚力和承载力，有利于长兴成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是长兴县广大人民群众。（四） 项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。（五） 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提咼，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。（六） 项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本项目的实施将对长兴县城市总体规划起到示范作用， 通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动长兴县的城市化进程产生积极的作用。通过以上分析，就本项目的社会影响，评价结果如下：表13-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民就业和收入影响长兴县正面2对居民生活水平与生活质量的影响长兴县正面3对不同利益群体的影响长兴县正面4对脆弱群体的影响长兴县正面5对地区文化、教育、卫生的影响长兴县正面6对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响长兴县正面二、项目与所在地区互适性分析（一） 项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先长兴县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。（二） 当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。因此长兴县的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如下：