发展私营物业管理企业的研究

关于进展私营物业治理企业的研究

问题的提出

据以2001年6月30日为调查时点，建设部对全国物业治理行业进行一次性调查的结果显示：全国共有物业治理企业14782家，其中国有企业2258家，占物业治理企业总数的15.27%；有限责任公司8747家，占物业治理企业总数的59.17%；股份制有限公司795家，占物业治理企业总数的5.38%；私营企业619家，占物业治理企业总数的4.19%；港澳台商投资企业434家，占物业治理企业总数的2.94%；外商投资企业208家，占物业治理企业总数的1.41%；其他企业1717家，占物业治理企业总数的11.62%。从一次性调查的结果看，尽管目前私营物业治理企业在物业治理行业中占的比例并不大，还没有形成大的气候，然而，这种经济形式在物业治理行业中一出现，就以强劲的进展势头，旺盛的生命力和专门强的适应性展示出勃勃生机。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，国有物业治理企业改制步伐的加快，及物业治理行业的快速进展，将会有更多的私营企业登上物业治理的舞台。特不是目前进展我国私营物业治理企业的舆论环境、政策环境、社会环境和法制环境差不多成熟，为私营物业治理企业的进展提供了良好的机遇。能够断言，今后几年将是我国私营物业治理企业进入快速进展时期.

进展私营物业治理企业的依据

理论依据

党的十五大报告明确提出“公有制为主体，多种所有制经济共同进展，是我国社会主义初级时期的一项差不多经济制度。……非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分。对个体、私营等非公有制经济要接着鼓舞、引导，使之健康进展。这对满足人们多样化的需要，增加就业，促进国民经济的进展具有重要的作用。”这是党和国家在总结了我国建国以来，特不是改革开放近二十年来的经验基础上，作出的一项重大经济决策。这项决策对进一步推动我国生产关系的改革走向更加深化，对我国建立起比较完善的社会主义市场经济体制，对促进我国生产力的进展和综合国力的迅速增强，具有重大的历史意义和实践意义。

党的十六大报告进一步明确提出：“依照解放和进展生产力的要求，坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同进展的差不多经济制度。第一，必须毫不动摇地巩固和进展公有制经济。进展壮大国有经济，国有经济操纵国民经济命脉，关于发挥社会主义制度的优越性，增强我国的经济实力、国防实力和民族凝聚力，具有关键性作用。集体经济是公有制经济的重要组成部分，对实现共同富裕具有重要作用。第二，必须毫不动摇地鼓舞、支持和引导非公有制经济的进展，个体、私营经济等各种形式的非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分，对充分调动社会各方面的积极性，加快生产力进展具有重要作用。第三，坚持公有制为主体，促进非公有制经济进展，统一于社会主义现代化建设的过程中，不能把这两者对立起来。各种所有制经济完全能够在市场竞争中发挥各自优势，相互促进，共同进展。充分发挥个体、私营等非公有制经济在促进经济增长、扩大就业和活跃市场等方面的重要作用。放宽国内民间资本的市场准入领域，在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面采取措施，实现公平竞争。依法加强监督和治理，促进非公有制经济健康进展。完善爱护私人财产的法律制度。”以上论述，进一步确信私营经济和私营企业在中国社会经济进展和建设社会主义现代化伟大事业中的重要作用和地位，并为私营经济的进一步进展奠定了更为坚决的意识形态和制度基础。能够确信的讲，今后我国的私营企业将进入一个更为迅速进展壮大的时期。随着我国私营企业的进展，我国的私营物业治理企业也将得到迅速的进展

实践依据

据国家工商总局兰士勇撰写的《1992——2001年中国私营企业》一文的统计数字显示，

1992——2001年的10年间是我国私营企业大进展时期，其要紧标志是：

①私营企业的户数快速增长。1992~2001年，私营企业户数从14万户增加到203万户，增长了14.5倍，平均每年增长34.63%。同期，国有企业户数年均增长－1.76%，集体企业户数年均增长速度为－6.79%，外商投资企业户数年均增长10.21%。私营企业户数年均增长速度最快，远远高于其他所有制经济成分的增长速度。

②私营企业注册资金迅速增加。1992~2001年，私营企业注册资金由221亿元增长到18212亿元，增长了82倍，平均增长速度为63.26%。同期，国有、集体、外商投资企业的注册资金平均增长速度分不为11.25%、3.06%、17.78%。与国有、集体、外商投资企业相比，私营企业注册资金的平均增长速度最快。

③私营企业对国家贡献越来越大。一是私营企业实现的产值、消费品零售额不断提高。全国私营企业实现的产值由1992年的205亿元增长到2001年的12317亿元，平均每年增长57.63%；实现的社会消费品零售额由1992年的91亿元增长到2001年的6245亿元，平均每年增长59.98%。二是私营企业上缴的工商税收逐年增长。全国私营企业工商税收由1992年的4.55亿元增长到2001年的917.6亿元，年平均增长80.33%。私营企业上缴工商税收的年均增长速度明显高于全国水平。三是私营企业吸纳就业人员不断增多。1992~2001年私营企业人员仅有232万人，到2001年，差不多达到2714万人，增长了11.70倍，年均增长速度为31.43%。私营企业在吸纳劳动力就业方面做出了专门大贡献。四是外向型私营企业增多，出口创汇能力不断增强。1992年，全国只有2230户私营企业出口创汇，折合人民币10亿元，到2001年，出口创汇私营经济已达到16358户，创汇金融折合人民币913亿元，比1992年增加了91倍，成为以后中国企业走向世界市场的生力军.

实践证明：我国的私营经济，通过二十多年的进展，从小到大，从弱到强，不仅成为我国社会主义市场经济的重要组成部分，而且成为建设中国特色社会主义的一支生力军。

三、进展私营物业治理企业的有利条件

由于私营经济具有产权关系明晰，经营机制健全，运行机制灵活等特点，因此，在激烈多变的市场竞争中，展示出专门强的适应性和生命力。应当讲与其它经济类型的物业治理企业相比，进展私营物业治理企业具有以下八个方面的有利条件：

1．决策效率高，有利于企业不失时机抢占市场。一个企业确实是一个生命体，那个生命体要进展壮大，必须选择正确的成长途径，而正确成长途径，离不开高层经营者的决策。由于私营物业治理企业的高层决策者有较高的素养，一般都具有规划企业以后的能力，综合分析能力、果断决策能力、市场应变能力和不断创新能力。因此，私营物业治理企业在重大决策时，往往不需要通过反反复复的讨论，只要通过充分论证，董事会成员认为切实可行就能够拍板，其决策效率比较高。不像国有企业遇到重大决策需要层层请示，层层论证，层层报批，往往一项决策待上级批下来，差不多失去了最佳的时机，甚至事过境迁了。私营物业治理企业这种高效率的决策，有利于企业及时抓住项目，抢占市场，并赢得市场的主动权。

2．灵活的用人机制，有利于优秀人才脱颖而出。人才是企业成功之本，立业之源，私营物业治理企业更是如此，专门多私营物业治理企业创业之初确实是靠一两个人才起家的。私营物业治理企业在用人机制上相当灵活，只要认为符合企业进展需要的人才，对方又情愿来企业进展就能够将其调入，并依照你的能力，给你施展才华的合适岗位，让你满足实现自我价值的需求，甚至不惜重金引进人才。全然不需要像国有企业有着诸多条条框框的限制，在人才使用、特不是在提升方面，他没有清规戒律，不讲论资排辈，个人的成功靠工作的努力和自己的能力，实行能者上，平者让，庸者下。这种用人机制，不仅有利于优秀人才的脱颖而出和人才的快速成长，而且有利于调动企业职工的积极性、制造力和创新力。可谓是：事业造就人才，人才成就事业。

3．完善的分配的制度，有利于吸引人才，留住人才和调动人的积极性、制造性。按劳分配，多劳多得，少劳少得，不劳不得的分配制度，在国有物业治理企业实行了多年，但总没有实质性的突破。而私营物业治理企业一开始就按照市场经济的规律，实行职工工资与绩效挂钩的分配制度，把职工对企业所作贡献与实际回报相一致。这种分配制度能够调动起企业最活力的生产要素——人的主动性、积极性和制造性，尽而使企业的进展得到了保证。国有物业治理企业尽管也采取了“分级制”，但确实是没有拉开档次，经理的工作要比一般职员复杂的多，承担的风险也大得多。但他们的酬劳同职员相差不大。这种不公平的“大锅饭”分配制度，不仅是造成专门多国有物业治理企业经理不思进取的要紧缘故，而且是国有物业治理企业留不住人才和难以调动职工积极性的症结所在。正是由于私营物业治理企业的决策者们，善于灵活运用，符合客观规律和实际情况的分配制度，不仅留住了企业现有的人才，而且有助于企业吸引人才。

4．健全的创新机制，有利于企业经营战略的实现。由于私营物业治理企业的自身特点，其生来就有一种极强的危机意识、生存意识。为了生存他们必须要有搏击风浪的本领，才能适应市场竞争的挑战，并在竞争中求得生存和进展。因为，企业要生存、要进展就必须对治理制度、治理方法、治理手段进行不断创新，没有创新企业的生命就会枯竭，没有创新企业就失去了竞争力。美国经济学家萧比达曾讲过：“企业家的利润，除了创新需要以外，不无它途。而所有的创新均来自于经营战略的激发”。市场如战场，企业的经营战略也类似于战争规划，所有的战争差不多上有目标的，要么是为了赢得土地，掠夺钞票财，消灭对方武装力量等，要么则为了反击。而物业治理企业的竞争是为了占据市场份额，扩大经营规模，实现规模效益，提高企业盈利，“惟利是图”是企业创新的最终目标。正是由于私营物业治理企业具有完善的创新机制，才能保证企业经营战略的实现。

5．“船小调头快”，有利于企业死而复生。市场经济大浪淘沙，企业的生灭在所难免。尽管私营物业治理企业由于人力、物力、财力和综合实力不如国有物业治理企业。然而，私营物业治理企业一般具有人员精干，企业规模小，且治理规模小等特点，特不在创业之初，往往只治理一两个物业区域。这种“潜水艇”，即使在市场竞争中失力，仍有争夺到新的项目，东山再起的可能性。而国有物业治理企业，由于思想观念陈旧，队伍宠大，包袱沉重，特不是治理观念，治理战略，治理运行模式等都不如私营物业治理企业“船小调头快”，一但在市场竞争的汪洋大海中覆没，便难以起死回生。

6．企业无负担，有利于轻装上阵。私营物业治理企业同国有物业治理企业相比，一般无外欠货款，内拖工资，退休职工多等包袱，加之企业决策层思想观念新，创新意识强，人员少而精，企业凝聚力、向心力强，这些差不多上私营物业治理企业进展的有利条件。

7．政策宽松，有利于企业进展。目前，进展私营物业治理企业的社会、舆论、经济和法制环境十分宽松，特不是1998年《中华人民共和国宪法修正案》将“私营经济”写进了国家的全然大法——宪法，这对进展私营经济无疑提供了最有力的法律保证。

8．其他行业私营经济进展的成功经验，为私营物业治理企业的进展提供了值得借鉴的地点。我国改革的二十三年，是中国经历改革风风雨雨，起起落落的二十三年，也是我国私营经济体从无到有，从小到大，风雨兼程，蒸蒸日上的二十三年。特不是1997年以来，由于大批国有企业进行资产重组，人员分流和产品结构调整，使得国有经济拉到经济增长的作用明显减弱，而私营经济异军突起，得到了蓬勃的进展，私营经济不仅差不多成为我国最为活跃、进展最为迅速的经济形式，而且成为保持国民经济持续增长的生力军。私营经济还在促进市场竞争、改善商品供给和服务、促进科技成果，策应国有企业改革等方面发挥了重要的作用。私营企业的脱颖而出不仅为我国国民经济的进展作出了不可磨灭的贡献，而且为中国私营经济的进展提供了许多成功的经验和作法，并为私营物业治理企业的进展提供了许多值得学习借鉴的地点。其他行业先驱者的成功经验，有利于私营物业治理企业尽快成熟和进展起来。同时，一些私营企业特不名牌私营企业失败的教训，也为私营物业治理企业的进展敲了警钟。这些对我国私营物业治理企业的进展是十分有益的。

四、我国私营物业治理企业存在的要紧问题及缘故

眼下，我国的私营物业治理企业仍存在着诸多的矛盾和问题，要紧表现在：

1．企业治理规模偏小。

据全国物业治理行业一次调查结果显示：截止到2001年6月底，全国共有物业治理企业14782家，其中国有企业2258家，国有企业治理房屋面积8.96亿平方米，企业均治理房屋面积39.68万平方米；有限责任公司8747家，治理房屋面积11.32亿平方米，企业均治理房屋面积12.9万平方米；股份制有限公司795家，治理房屋面积8650平方米，企业均治理房屋10.88万平方米；私营企业619家，治理房屋面积8650万平方米，企业均治理房屋面积9.52万平方米；港澳台商投资企业434家，治理房屋面积6724万平方米，企业均治理房屋面积15.49万平方米，外商投资企业208家，治理房屋面积2759万平方米，企业均治理房屋面积13.25万平方米；其他企业1717家，治理房屋面积2.17亿平方米，企业均治理房屋面积12.46万平方米。一次性统计调查资料表明，目前私营物业治理企业只有619家，其总数少于国有企业、有限责任公司、股份制有限公司、其他物业治理企业，仅多于港澳台商投资和外商投资物业治理企业的总数，治理房屋的面积也排在七类企业的倒数第三位，且企业平均治理房屋面积排在倒数第一位，平均每个企业治理房屋面积比国有企业、有限责任公司、股份有限公司、港澳台商投资公司、外商投资企业和其他企业均治理房屋面积分很多30.16万平方米，3.45万平方米，1.36万平方米，5.79万平方米，3.74万平方米和3.12万平方米。可见私营物业治理企业不仅家数少、治理房屋面积小，而且均治理房屋面积也低于其他经济类型的物业治理企业。

2．社会认可程度低。

由于人们受打算经济的阻碍较深，对私营物业治理企业在国民经济中的地位和作用认识尚不充分，因此，对国有物业治理企业认可程度远远超于对私营物业治理企业信任。往往在招投标或洽谈物业项目时，仍存在着对国有物业治理企业持确信的态度，而关于私营物业治理企业持怀疑或否定的态度。一些业主认为聘用国有物业治理企业确实是比私营物业治理企业可靠，尤其是在一些物业治理项目竞争谈判时，一些业主对私有物业治理企业亮出免谈的黄牌。

3．市场竞争意识不强。

一些私营物业治理企业有小富即安的思想，缺乏开拓国际大市场的战略眼光，不注重制造品牌、培育品牌、进展品牌，企业进展缺乏后劲，市场竞争力不强。

4．自我进展能力不高。~

由于物业治理行业是保本微利行业，目前从我国私营物业治理企业来看，多数私营物业治理企业治理项目较少，治理规模较小，利润微薄，企业进展后劲明显不足，往往在依法足额上交各种税费后，再为从业人员购养老保险和医疗保险，企业所剩无几，甚至一些私营物业治理企业负债经营，自身进展能力较低，经营风险较大。

5．企业融资困难。

由于多数私营物业治理企业资金短缺，又难以向银行提供可靠的财务信息及透明的所有权情况，资产结构状况，可行性强的经营打算，因此，融资渠道不畅道，贷款难度大，企业需钞票货不倒，特不是一些金融部门为了规避风险，不愿给私营物业治理企业贷款，放贷时不得不再三考虑，倍加小心，怕到期收不回来。

6．企业文化未形成。

企业文化是现代企业制度的重要组成部分，它在企业进展过程中的作用越来越重要。但企业文化不是几句简简单单的口号或标语，它有深刻的文化内涵和底蕴。它的形成需要有一定时刻积存和文化的沉淀作基础。由于私营物业治理企业在我国才刚刚起步，企业文化不仅没有形成，而且在一些私营物业治理企业尚没有引起决策者们的足够重视。

产生上述问题的缘故，既有思想认识问题，又有社会大环境的问题，既有主观因素，又有客观缘故，大体能够归纳为以下三方面：

1．观念滞后，阻碍私营物业治理企业的进展。

从目前我国私营物业治理企业的反映看，观念问题仍是制约私营物业治理企业进展的首要问题。由于长期以来打算经济条件形成的国有制，在人们的头脑中已根深帝固，束缚了人们的思想，阻碍了私营经济的进展。在一些人的头脑中，对私营物业治理企业另眼看待，认为私营物业治理企业确实是不如国有物业治理企业靠得住，甚至在一些部门至今还把私营经济作为公有经济的对立面来看待，往往对私营企业问题看的多，对其成绩讲的少，对成立私营物业治理企业关卡设得多，扶持支持少。

2．环境不良，阻碍私营物业治理企业的进展。

私营物业治理企业的进展面临着外部环境问题，是阻碍私营物业治理企业进展的关键问题。由于我国私营物业治理企业仅有几年的进展历史，还处在初级时期，其成长和完善还需要有一个过程，因此，对政策环境，社会环境，法制环境的依靠性专门强。尽管国家对进展私营经济的大政方针差不多明确，然而，一些地区制定进展私营经济的政策随意性专门强，缺乏可操作性，有的政策与实际形成“两层皮”，有的对私营物业治理企业管的过多过死，办事不讲效率，不讲原则等，直接阻碍了私营物业治理企业的进展。

3．素养不高，制约私营物业治理企业进展。

一是个不私营物业治理企业，实行家族式的治理，这些企业抗风险能力不强，创新意识差，往往在创业之初，治理规模较小还能维持，待企业进展到一这规模，不能适时打破家族治理的模式，及时引进家族以外的优秀治理人才，接着沿用家族治理的模式，使企业的进展陷入了困境。\

二是有的私营物业治理企业在人才引进和使用上带有严峻的功利性，随意性和临时性，难以发挥优秀人才的积极性和制造性。

三是忽视理论研究，一些私营物业治理企业不注重物业治理理论研究，缺乏用战略的眼光考虑以后，企业进展没有长远的目标。

五、进展私营物业治理企业的对策

1．解放思想，营造私营物业治理企业进展的舆论环境。

舆论是行动的先导，进展私营物业治理企业，离不开舆论的宣传。物业治理作为新兴的行业，由于行业形成的时刻不长，同其他行业相比，在私营经济进展方面起步晚、时刻短、经验少。在行业内经济发达地区和沿海都市，私营物业治理企业进展相对较快，而内陆都市和经济欠发达地区进展较慢，目前在物业治理行业中尚没有形成大的格局。为此，新闻媒体应加大宣传进展私营物业治理企业的力度，要利用报刊、电视、广播等开发专栏，开办专题节目，宣传加快非公有制经济进展的重要性，宣传私营物业治理企业的性质、地位、作用及贡献，宣传私营物业治理企业的先进典型，努力营造一个进展私营物业治理企业的舆论氛围。

2．深入改革，营造私营物业治理企业进展的政策环境。

进展私营物业治理企业，制造宽松的政策环境至关重要。各级政府应制定扶持进展私营物业治理企业的优惠政策。取消不利于非公有制经济进展的种种限制，放宽私营物业治理企业的准入条件，积极鼓舞私营经济参与国企改革，制造平等竞争，一视同仁的环境，为加快私营物业治理企业进展提供政策支持。只有政策到位，措施得力，才能使私营物业治理企业得到快速的进展。

3．规范治理，营造私营物业治理企业进展的法制环境。

良好的法制环境是私营物业治理企业进展的保障。要通过立法把哪些通过实践证明切实可行，又有利于私营物业治理企业进展的制度、政策上升为法律、法规，对私营物业治理企业要依法治理、依法爱护，对哪些利用职务之便，工作之便，损害私营物业治理企业利益的行为要及时处理，使企业私营物业治理在良好的法制环境中健康进展。

4．加强引导，营造私营物业治理企业进展的社会环境。

私营物业治理企业的进展，其核心在于加强私营物业治理企业人才资源治理，加强私营物业治理企业人力资源治理的关键是提高企业经理的素养。要提高私营物业治理企业经理的素养，必须加强对企业经理的培训，要通过多种形式培训，提高他们的思想素养、文化素养、市场应变能力、决策能力和驾驭企业的能力，引导他们成为社会主义市场经济的建设者，社会稳定的促进者，人们工作和生活环境的改善者，成为遵纪守法的榜样和遵守社会公德的表章。

5．规范进展，营造私营物业治理企业进展的市场环境。

私营经济是伴随着我国的改革开放和社会主义市场经济体制的建立而进展壮大起来的，物业治理是市场经济的产物，市场经济的建立为我国私营物业治理企业进展提供机遇，要加速私营物业治理企业的进展，必须树立市场竞争的观念。为此，各级政府要着力加快建立市场信息要素，完善市场体系，规范市场行为，为私营物业治理企业的进展制造公平、有序的市场竞争环境。特不是在物业治理招投标中，要一碗水端平，一视同仁，使私营物业治理企业同其他类型物业企业一样参与市场竞争。

五、进展私营物业治理企业需要注意的几个问题?

进展私营物业治理企业的目的，是把私营物业治理企业做强，然后做大，在物业治理行业中成为主力军。要达到这一目的，笔者认为，在进展私营物业治理企业中应当注意以下几个问题：

1．实现企业经理人制度，防止家族治理模式。

国外研究资料表明，家族企业的寿命一般为23年左右；家族企业能连续到第二代的仅为39%；能连续到第三代的家族企业仅为15%。在美国中小家族企业平均寿命只有三年左右，每年有40—50万家小企业成立，第一年只有一半的企业存活下来，到了第三年，80%—85%的企业已宣布倒闭。关于我国私营物业治理企业来讲，也面临着如何打破家族式治理的问题。实践证明，家族治理模式是一种亲情化的治理模式，这种治理模式在创业之初有专门大的正面阻碍，待企业跃过创业期以后，也有特不大的负面作用。因此，要使我国的私营物业治理企业成为百年基业，必须打破家族治理模式，适时实行企业经理人制度。这是因为，职业经理人是将经营治理工作作为长期职业，只有具备一定的职业素养和职业能力，并掌握企业经营权的群体才能担任。通过实行职业经理人制度，把那些优秀的人才选聘为企业职业经理人，只有如此，家族治理模式的弊端才能克服，才能使私营物业治理企业的长远进展充满生机。

2．坚持人才是第一资本，防止忽视人才。

巴尔扎克曾讲过：“事业的失败，不在于缺少物质，而在于不得其人。”企业进展靠人才，这已成为天规。私营物业治理企业要想在激烈的市场竞争中求生存、求进展，并立于不败之地，必须善于选好人才、用好人才，做到人才为我所有，人才为我所用。假如不能善于发觉人才，留住人才，选好和用好人才，要想把企业做强、做大，那是不可能的。为此，作为私营物业治理企业的决策者，一是要重视人才。关于现有人才，要爱护他们的智慧，知人善任，注重发挥他们的作用，使之人尽其才。二是作为私营企业的决策者，不仅要有求才的愿望，更要善于发觉人才，关于求得的人才，要像经营企业哪样使用好他们；三是要留住人才。要留住人才，就要有其宽松的环境，有作为的条件。四是引进人才，要不惜重金引进人才，使其为我所用。五是培养人才。要从企业进展的战略高度，将那些素养好的人通过多种途径进行培养，为企业长远进展增加后劲。

3．经营领域要适度、防止盲目追求经营多元化。

多元化经营是一种战略，有其合理的价值，且有成功的先例，但更多的是一些企业由于盲目追求经营的多元化，而导致失败，特不是私营物业治理企业由于资金、人才、技术有限，更