住宅产业化战略分析（PPT）

住宅宅产产业业化化一什什么么是是住住宅宅产产业业化化二推推行行住住宅宅产产业业化化势势在在必必行行三我我国国建建筑筑行行业业的的现现状状四国国外外的的住住宅宅产产业业化化五万万科科与与住住宅宅产产业业化化一什什么么是是住住宅宅产产业业化化所谓谓住住宅宅产产业业化化，，是是用用工工业业化化生生产产的的方方式式来来建建造造住住宅宅，，以以提提高高住住宅宅生生产产的的劳劳动动生生产产率率提提高高住住宅宅的的整整体体质质量量，，降降低低成成本本，，降降低低物物耗耗。。联联合合国国提提出出““住住宅宅产产业业化化””的的6条标标准准：：生生产产的的连连续续性性，，生生产产物物的的标标准准化化，，生生产产过过程程的的集集成成化化，，工工程程建建设设管管理理的的规规范范化化，，生生产产的的机机械械化化，，技技术术生生产产科科研研的的一一体体化化。。住宅宅产产业业化化是是一一种种住住宅宅建建造造方方式式的的变变革革，，就就是是由由现现在在半半手手工工半半机机械械比比较较落落后后的的建建造造方方式式，，转转变变成成一一种种工工业业化化生生产产方方式式。。二推推行行住住宅宅产产业业化化势势在在必必行行1.推动动住住宅宅产产业业化化避避免免能能源源浪浪费费2.只有有走走住住宅宅产产业业化化路路才才能能全全面面提提升升住住宅宅品品质质3.推动动住住宅宅产产业业健健康康发发展展4.住宅宅产产业业化化是是可可持持续续发发展展的的需需要要1.推动动住住宅宅产产业业化化避避免免能能源源浪浪费费今天天住住宅宅建建设设中中，，每每平平方方米米住住宅宅可可能能带带来来20公顷顷标标准准煤煤的的消消耗耗，，0.05立方方米米水水的的消消耗耗，，3%混凝凝土土的的损损耗耗和和3%钢材材的的损损耗耗。。0.05立方米木木材的消消耗。另另外，由由于毛坯坯房提供供模式，，客户在在装修过过程中，，每户还还会带来来2吨装修垃垃圾的消消耗。通通过住宅宅产业化化进程的的推进，，通过分分离式的的建筑，，改变混混凝土浇浇筑的方方式，在在建筑垃垃圾，水水资源，，木材、、钢材上上都会带带来大幅幅度的改改变。假设2012年，中国国住宅城城市化进进程依保保持今天天这个速速度，达达到10亿平方米米住宅建建设量的的时候，，如果说说中国住住宅产业业化率达达到20%，在那个个时候，，电的消消耗可以以节约2个月的消消耗量，，可以节节约1.2公顷的森森林，在在水的消消耗量可可以节约约出19个西湖，，钢材消消耗量又又能节约约出一个个“鸟巢”。2.住宅产业业化能全全面提升升住宅品品质住宅产业业化程度度的提高高，将极极大促进进产品品品质的提提升。因因为产业业化水平平的提高高，意味味着各种种房地产产产品的的质量性性能的提提高，意意味着节节约资源源与能源源水平的的提高，，及污染染和排放放的减少少，更重重要的是是意味着着消费者者满意度度的提高高及客户户价值的的更大的的体现。。只有实现现了住宅宅的产业业现代化化才能更更好地促促进减少少建筑的的生产建建造能耗耗，才能能将复杂杂的技术术体系集集成起来来去实现现使用过过程的节节能与减减少排放放。另外外，通过过工厂化化生产和和现场装装配式施施工，可可大幅减减少建筑筑垃圾，，降低施施工噪音音的扰民民，降低低有害气气体及粉粉尘的排排放。3.推动住宅宅产业健健康发展展我国住宅宅建设产产业化应应围绕建建立和完完善住宅宅技术保保障体系系、建筑筑体系、、部品体体系、质质量控制制体系和和住宅性性能认定定体系，，加强住住宅产业业基础技技术和关关键技术术的研究究，大力力推广和和应用新新材料、、新技术术，依靠靠技术进进步提高高劳动生生产率，，推动住住宅建设设整体水水平提高高。4.住宅产业业化是可可持续发发展的需需要首先，住住宅产业业化是提提高住宅宅综合性性能的重重要举措措其次，住住宅产业业化是推推进节能能降耗的的重要手手段根据万科科新里程程试点项项目的相相关资料料，住宅宅的预置置率达到到37%就可以节节约用水水36%，节约用用电31%.最后，住住宅产业业化将提提高效率率降低劳劳动力成成本根据日本本等国的的数据，，实施工工业化以以后，将将可以提提高工作作效率3到4倍。随着着我国劳劳动力成成本的逐逐步提高高，住宅宅工业化化的经济济性将进进一步显显现。三建建筑行业业的现状状住宅产业业化从1996年开始正正式在全全国试点点，至今今已经过过去了11个年头。。业内专专家表示示，住宅宅产业化化距原来来预定的的目标相相差比较较远。（一）我我国住宅宅产业与与先进国国家的差差距1、住宅建建设基本本上仍是是粗放型型，科技技贡献率率低。2、住宅建建筑标准准化工作作滞后。。3、住宅部部件标准准化和通通用化程程度低。。4、住宅科科技含量量偏低。。1、住宅宅建设设基本本上仍仍是粗粗放型型,科技贡贡献率率低传统陈陈旧的的技术术仍在在被大大量的的采用用，先先进的的技术术及技技术革革新往往往被被建设设中的的短期期行为为而排排除在在外。。目前前我国国科技技进步步对住住宅产产业发发展的的贡献献率不不到30％。按按照国国际通通行说说法，，科技技进步步对产产业的的贡献献率超超过50％才能能算是是集约约内涵涵型发发展的的产业业。2、住宅宅建筑筑标准准化工工作滞滞后住宅建建筑体体系大大多数数局限限于结结构形形式或或施工工技术术，没没有从从建筑筑整体体出发发，进进行成成套技技术开开发。。标准准设计计文件件、建建筑的的模数数标准准、住住宅部部件产产品标标准还还很不不规范范和健健全。。3、住宅宅部件件标准准化和和通用用化程程度低低部件的的配套套性、、通用用性差差，生生产规规模小小，住住宅与与住宅宅部品品的模模数难难以协协调：：住宅宅部品品尚未未形成成配套套系列列，部部品、、材料料以及及配套套产品品品种种少，，日本本有10000多，中中国不不足2000种。4、住宅宅科技技含量量偏低低节电、、节能能、节节水等等的先先进环环保技技术尚尚不能能有效效地得得以推推广，，新材材料、、新部部品的的优越越性未未充分分发挥挥，一一定程程度上上也影影响智智能化化住宅宅的发发展。。日本本新型型建筑筑材料料的应应用在在墙体体材料料中的的比重重占80％左右右，但但我国国还不不到20％。（二））政府府相关关的实实施措措施1999年，国国务院院办公公厅颁颁发了了《关于推推进住住宅产产业现现代化化提高高住宅宅质量量的若若干意意见》。1999年4月29日，建建设部部颁发发了《商品住住宅性性能认认定管管理办办法》，于7月1日实施施。2005年11月30日，《住宅性性能评评定技技术标标准》由建设设部和和国家家质量量监督督总局局发布布，2006年3月1日开始始施行行。2006年6月21日，建建设部部颁布布《国家住住宅产产业化化基地地实施施大纲纲》。四万万科科在住住宅产产业化化过程程中所所起得得作用用万科与与住宅宅产业业化万科住住宅产产业化化的具具体计计划如如何？？万科为为什么么要推推进住住宅产产业化化？对建筑筑行业业会产产生何何种影影响？？与住宅宅产业业化有有关的的疑问问.万科与与住宅宅产业业化99年政府府建设设部等等八部部委提提出住住宅产产业化化,王石是是第一一个也也是唯唯一一一个响响应者者.2005年10月，万万科工工业化化实验验1号楼破破土动动工.2007年11月，集集合万万科工工业化化生产产资源源的第第一个个市场场化项项目““上海海新里里程””进进入市市场。。万科获获授““国家家住宅宅产业业化基基地””万科住住宅产产业化化体验验馆万科住住宅产产业化化的具具体计计划如如何？？王石：：今天天这两两个试试点项项目楼楼面面面积只只有6000多平方方米，，预计计2007年我们们会继继续在在上海海建设设5万平方方米，，2008年在上上海会会达到到20万平方方米，，全国国则会会达到到50万平方方米。。住宅宅产业业化可可以提提高我我们的的资金金利用用率，，将来来项目目交付付面积积与开开工建建设面面积的的比例例会由由1∶5提升到到1∶3，甚至至1∶2。万科为为什么么要推推进住住宅产产业化化？万科正正在发发生两两点变变化，，一是是产品品线的的延伸伸，就就是为为各个个消费费阶层层、各各个年年龄段段的消消费者者提供供住宅宅产品品；一一是住住宅产产业化化，万万科每每年将将建造造2000万平方方米住住宅，，要持持续领领跑就就必须须要有有质量量的增增长，，必须须要进进行住住宅产产业化化。万万科聚聚焦三三大经经济发发达区区域的的战略略，也也需要要住宅宅产业业化的的高效效率支支持。。对建筑筑行业业会产产生何何种影影响？？对建筑筑施工工企业业要求求自然然更高高了。。万科科在上上海和和全国国各地地将陆陆续跟跟有实实力的的承建建商结结成合合作伙伙伴，，共同同推进进产业业化，，万科科今后后也将将寻求求与更更多国国有背背景的的大建建筑公公司合合作。。而住住宅普普遍实实现产产业化化后，，小建建筑队队将逐逐渐失失去生生存机机会。。建筑民民工将将转型型为产产业工工人,经过再再教育育,收入将将翻倍倍.同时因因为存存在运运输建建材的的关系系,将加大大物流流业与与保险险业的的发展展.增加就就业机机会.与住宅宅产业业化有有关的的疑问问.住宅产产业化化的成成本如如何，，消费费者会会认可可吗？？原来一一层楼楼需要要一周周时间间才能能建好好，现现在只只需要要一天天了，，至于于试点点项目目的建建安成成本比比以前前增加加了40%，但当当建筑筑面积积达到到10万平方方米以以上，，成本本只会会增加加25%，并基基本固固定下下来。。成本本增加加了，，但建建筑质质量也也提高高了一一倍。。这样样的建建筑几几年之之内可可能看看不出出特别别优点点，但但三五五年或或更长长时间间后，，跟其其他房房子相相比就就很不不一样样了。。这个个相信信会得得到消消费者者的认认可，，户型型也不不是大大问题题，在在发达达国家家这早早就解解决了了。住宅产产业化化怎么么确定定标准准?标准化化是否否意味味着产产品的的单一一?产业化化的标标准可可以由由国家家制定定.万科也也可以以制定定企业业标准准.标准化是是一种模模式,正如汽车车和电脑脑,模式是多多样化的的,可以将多多样化的的模式再再组合.绝对的定定制将是是极个别别豪宅的的专利,正如汽车车中的劳劳斯莱斯斯.将客户分分类,根据客户户类型建建造产品品.同样能达达到量身身定做的的效果.成本高是是否意味味着房价价将继续续增加?买东西不不是单看看价格，，从来都都是看性性价比，，如果增增加10元成本，，给客户户带来11元的价值值，性价价比反而而高了。。传统建造造，设备备与结构构不分离离，比如如管线埋埋在混凝凝土里，，混凝土土寿命长长，但管管线寿命命相对短短，坏了了怎么维维修？你你不可能能把混凝凝土砸了了维修里里面的管管道。所所以你会会看到很很多老房房子维修修后，外外墙裸露露一排排排管线，，以致房房子非常常丑陋。。产业化化生产，，外墙是是在厂房房用混凝凝土生产产，传统统外墙可可以用30年，产业业化的寿寿命70年。同时时，因为为设备与与结构是是分离的的，便于于维修、、升级。。站在长长久的角角度就能能看出区区别，初初期多投投入一点点，将会会给客户户带来更更长久的的价值.住宅产业业化发展展的趋势势今后的住住宅将向向着节能能指标达达到70%,零能耗住住宅(不消耗不不可再生生资源，，没有采采暖设施施的住宅宅)的方向发发展.今后将是是PC(PrecastConcrete即预制混混凝土)大行其道道的时代代.住宅产业业化将在在今后五五年到十十年内实实现.万科部分分产业化化楼盘大有恬园园——节能型住住宅典范范星河·丹堤——中水回用用的典范范星河·丹堤新里程——“搭积木时时代”的的到来新里程万万科工业业化生产产资源的的第一个个市场化化项目，，是中国国真正意意义上的的第一套套工业化化住宅五住住宅产产业化在在国外（一）瑞瑞典的的住宅产产业化（二）日日本的的住宅产产业化（三）澳澳大利利亚的住住宅产业业化（一）瑞瑞典的的住宅产产业化瑞典从50年代开始始在法国国的影响响下推进进建筑工工业化政政策，并并由民间间企业开开发了大大型混凝凝土预制制板的工工业化体体系。目目前瑞典典的新建建住宅中中，采用用通用部部件的住住宅占80％以上。。有人说说：“瑞瑞典也许许是工业业化住宅宅最发达达的国家家”。1、较完善善的标准准体系基基础上发发展通用用部件瑞典早在在40年代就着着手建筑筑模数协协调的研研究，建建筑部件件的规格格化在60年代大规规模住宅宅建设时时期，逐逐步纳入入瑞典工工业标准准（SIS）。颁布布了“浴浴室设备备配管””标准、、“门扇扇框”标标准、““主体结结构平面面尺寸””和“楼楼梯”标标准、““公寓式式住宅坚坚向尺寸寸”及““楼梯””标准、、“公寓寓式住宅宅坚向尺尺寸”及及“隔断断墙”标标准、““窗扇、、窗框””标准、、“模数数协调基基本原则则”、““厨房水水槽”标标准等等等，襄括括了公寓寓式住宅宅的模数数协调，，各部件件的规模模、尺寸寸。七十十年代，，日本专专家对瑞瑞典和世世界主要要经济发发达国家家进行考考察后说说：“SIS作为全国国统一规规则通用用体系，，是世界界上最完完美的””。2、独户住住宅建造造工业十十分发达达20年代瑞典典新建公公寓式住住宅所占占比例较较大，以以后独立立式住宅宅超过公公寓式住住宅，目目前独立立式住宅宅大约占占80％左右，，而这些些独立式式住宅90％以上是是工业化化方法建建造的。。在50几个工业业化住宅宅公司中中，有12家大型住住宅公司司。建筑筑体系有有小型和和大型大大框架包包括高效效保温板板材体系系。工厂厂的生产产技术较较先进，，同时考考虑住宅宅套型的的灵活性性。瑞典典的住宅宅生产商商向西德德、奥地地利、瑞瑞士、荷荷兰、以以及中东东、北非非出口住住宅，同同时还打打入了美美国市场场。3、政府重重视标准准化和贷贷款制度度推动住住宅工业业化政府一直直重视标标准化工工作，早早在40年代就委委托建筑筑标准研研究所（（Byggstandis--eringen）研究模模数协调调，以后后又由建建筑标准准协会（（BSI）开展建建筑化标标准方面面的工作作。为了推动动住宅建建设工业业化和通通用体系系的发展展，瑞典典1967年制定的的《住宅标准准法》规定，只只要使用用按照瑞瑞典国家家标准协协会的建建筑标准准制造的的建筑材材料和部部件来建建造住宅宅，该住住宅的建建造就能能获得政政府的贷贷款。(二)日本的住住宅产业业化（1）产生背背景和发发展状况况（2）住宅建建筑标准准化（3）住宅部部件化（4）钢结构构占主导导的住宅宅建筑体体系（1）产生背背景和发发展状况况日本是世世界上率率先在工工厂里生生产住宅宅的国家家，早在在1968年“住宅宅产业””一词就就在日本本出现，，住宅产产业是随随着住宅宅生产工工业化的的发展而而出现的的.基础――住宅建筑筑体系和和住宅部部品体系系成套化化、通用用化和标标准化.特征――资金和技技术集中中、工业业化规模模生产、、社会化化市场供供应.（2）住宅建建筑标准准化标准化是是推进住住宅产业业化的基基础。1969年，日本本制订了了《推动住宅宅产业标标准化五五年计划划》，开展材材料、设设备、制制品标准准、住宅宅性能标标准、结结构材料料安全标标准等方方面的调调查研究究工作。。而后分分别制订订了“住住宅性能能标准””、“住住宅性能能测定方方法和住住宅性能能等级标标准”以以及“施施工机具具标准””、“设设计方法法标准””等。目目前日本本各类住住宅部件件（构配配件、制制品设备备）工业业化、社社会化生生产的产产品标准准十分齐齐全，占占标准总总数的80％以以上上，，部部件件尺尺寸寸和和功功能能标标准准都都已已成成体体系系。。只只要要厂厂家家是是按按照照标标准准生生产产出出来来的的构构配配件件，，在在装装配配建建筑筑物物时时都都是是通通用用的的。。所所以以，，生生产产厂厂家家不不需需要要面面对对施施工工企企业业，，只只需需将将产产品品提提供供给给销销售售商商即即可可。。（3）住住宅宅部部件件化化日本本住住宅宅部部件件化化程程度度很很高高。。由由于于有有齐齐全全、、规规范范的的住住宅宅建建筑筑标标准准，，建建房房时时从从设设计计开开始始，，就就采采用用标标准准化化设设计计，，产产品品生生产产时时也也使使用用统统一一的的产产品品标标准准。。因因此此，，建建房房使使用用部部件件组组装装应应用用十十分分普普及及。。在在东东京京的的东东急急酒酒店店（（TOKUYOINN）是是日日本本国国内内一一家家较较大大的的酒酒店店连连锁锁集集团团，，酒酒店店给给人人印印象象最最深深的的是是客客房房卫卫生生间间。。全全套套的的卫卫生生洁洁具具―――浴缸缸、、坐坐厕厕、、洗洗脸脸盆盆，，包包括括地地板板、、墙墙面面，，是是由由一一个个整整体体部部件件安安装装而而成成，，没没有有混混凝凝土土和和瓷瓷砖砖，，所所用用材材料料都都是是复复合合塑塑料料材材料料，，全全部部在在工工厂厂生生产产。。它它达达到到了了经经济济而而不不失失舒舒适适，，节节简简又又具具现现代代化化的的效效果果。。（4）钢钢结结构构占占主主导导的的住住宅宅建建筑筑体体系系日本本各各种种建建筑筑结结构构中中，，钢钢结结构构的的建建筑筑数数量量最最多多，，占占住住宅宅建建筑筑总总面面积积的的20％左左右右，，多多数数为为低低层层独独立立住住宅宅。。钢钢结结构构住住宅宅的的主主要要特特点点是是：：（（1）有有着着更更好好的的抗抗震震、、防防腐腐、、耐耐久久、、环环保保和和节节能能效效果果，，并并能能将将使使用用面面积积增增加加5－8％，，并并得得到到较较高高的的层层高高空空间间；；（（2）可可实实现现构构架架的的轻轻量量化化和和构构件件大大型型化化，，运运送送简简便便，，加加工工性性能能优优异异，，质质量量稳稳定定；；（（3）吊吊装装施施工工较较为为简简便便，，比比混混凝凝土土施施工工所所需需的的现现场场劳劳动动量量小小，，不不需需要要钢钢混混凝凝土土结结构构的的养养护护期期，，提提高高施施工工效效率率。。一一般般房房屋屋的的龙龙骨骨现现场场装装配配包包括括所所有有的的精精装装修修和和设设备备安安装装，，整整个个建建造造过过程程大大约约只只需需要要3个月月时时间间。。如如果果工工厂厂预预制制就就只只需需1个半半月月左左右右的的时时间间。。但但钢钢结结构构住住宅宅存存有有成成本本较较高高、、墙墙体体隔隔音音性性能能差差、、防防火火处处理理复复杂杂的的缺缺点点。。（三三））澳澳洲洲住住宅宅产产业业化化在澳澳大大利利亚亚,几乎乎所所有有的的建建筑筑材材料料都都是是工工厂厂按按照照国国家家标标准准生生产产的的半半成成品品或或成成品品，，建建筑筑商商只只是是买买来来这这些些住住宅宅构构件件和和部部品品，，按按照照设设计计图图纸纸组组装装。。1990年年代代以以来来，，政政府府修修改改了了住住宅宅墙墙体体标标准准,从从新新颁颁布布了了《《建建筑筑法法》》，，在在立立法法上上为为住住宅宅产产业业化化铺铺路路.短短短短的的十十几几年年,澳澳洲洲的的住住宅宅产产业业化化已已经经完完全全成成熟熟,住住宅宅工工艺艺和和品品质质均均得得到到大大幅幅度度提提高高.以一一套套住住宅宅工工业业化化成成熟熟后后的的2006年的的住住宅宅为为例例.建筑筑商商提提交交给给税税务务局局有有关关这这所所住住宅宅的的折折旧旧计计划划中中,整个个住住宅宅价价格格的的61.73%可以以进进入入折折旧旧，，而而38.27%属于于劳劳务务和和土土地地价价值值，，不不能能进进入入折折旧旧.也就就是是说说，，建建筑筑商商用用于于购购置置住住宅宅部部品品的的花花销销占占售售价价的的60%以上上，，而而在在1930年代代，，建建筑筑商商用用于于购购置置建建筑筑材材料料的的花花销销只只占占售售价价的的30%左右右.我们们值值得得借借鉴鉴之之处处:先造造制制度度后后造造房房:澳大利利亚为为实现现建筑筑节能能，政政府修修改了了住宅宅墙体体标准准，如如要求求和允允许使使用特特殊化化纤板板和隔隔热填填充材材料。。标准准一改改，建建筑师师就必必须修修改设设计，，保险险公司司也来来了，，不按按设计计标准准建房房，则则增加加保险险费或或不予予保险险；没没有质质量保保险的的房子子谁敢敢买？？于是是，建建筑商商就得得到市市场上上去买买这些些建筑筑部品品；有有了需需求，，自然然有人人投资资建厂厂。在在西方方发达达国家家，住住宅工工业化化就是是在这这样的的制度度机制制下实实现的的。政府干干预所所起的的作用用:还是以以澳洲洲为例例,不管建建筑商商愿意意不愿愿意，，他们们都必必须到到市场场上去去买几几乎所所有的的住宅宅构件件和部部品，，这样样做的的原因因有三三，一一是可可以降降低造造价，，二是是可以以借到到款和和获得得建筑筑保险险，三三是政政府规规范要要求他他们必必须如如此，，否则则连建建筑执执照也也会被被吊销销。所所以说说，住住宅部部品的的市场场化是是在政政府和和私人人机构构的双双重干干预下下建立立和运运行起起来的的.国外的的工业业住宅宅图组组布鲁塞塞尔海海德堡堡库盆盆海姆姆节能能住宅宅社区区比利时时在建建筑节节能方方面位位居世世界前前列。。本社社区除除使用用加厚厚外墙墙保温温层、、利用用“断断桥””式窗窗框、、使用用中间间充惰惰性气气体的的中空空玻璃璃等欧欧洲比比较普普及的的技术术外，，在利利用太太阳能能、采采集雨雨水、、中水水（淋淋浴等等生活活用水水的二二次利利用））循环环、冷冷热空空气交交换等等方面面也颇颇具匠匠心。。由此此，降降低了了50％的能能耗。。世界著著名的的节能能住宅宅项目目——““三升房房”（（THE3-LITER-HOUSE）本项目目是世世界最最大的的化学学公司司——巴斯夫夫在一一幢已已有70年历史史的老老建筑筑基础础上改改造而而成，，因其其每年年每