【知名地产集团】知名地产成本六维管控流程精解与案例分析（共84）

1解密万科成成本六维管管控流程精精解与案例例分析2课程介绍由在标杆房房企从事成成本管理工工作多年的的专业课程程讲授专家家主讲。在详细介绍绍标杆房企企的具体操操作流程的的同时，结结合标杆房房企的典型型案例，重重点阐述流流程的关键键控制点，，解读这些些流程制定定的原因和和目的，深深刻揭示标标杆房企流流程制度背背后的管理理精髓和本本质，从而而真正掌握握标杆房企企的流程制制度并融会会贯通，避避免生搬硬硬套。3课程收益全面了解标标杆房企成成本管理流流程制度深刻理解标标杆房企成成本管理核核心关键控控制点分享标杆房房企二十多多年沉淀的的典型案例例4课程对象地产公司董董事长、总总经理、成成本（造价价）、采购购分管领导导成本（造价价）经理、、主管、造造价工程师师采购经理、、主管、采采购工程师师5课程目录工程合同管管理签证变更管管理预结算管理理工程档案管管理招标采购管管理全成本管理理61.1标杆房企制制度流程《工程合同管管理办法》详解合同管理分分工原则合同管理遵遵循原则合同结算约约束原则1、现场项目目经理进行行评估2、对供应商商评估工程合同分分类原则工程合同管管理71.1标杆房企制制度流程《工程合同拟拟稿审批表表》审批流程工程合同管管理81.2标杆房企工工程付款审审批流程工程付款审审批流程付款原则特别事项《工程付款审审批表》工程合同管管理91.3合同精细化化管理工程合同管管理1、推行标准准化合同（（提高效率率，减少风风险）2、合同交底底：没有执执行，合同同写得好也也没用3、样板管理理：记录单单4、合同执行行情况检查查：合纵连连横5、修改原则则：WORD修改技巧101.4中国式合同同潜规则阴阳合同问问题：预防防万一合同名称技技巧：巧舌舌如簧（补补充协议书书）合同签署时时间：小心心致命备案合同内内容：有备备无患官司裁决方方式：甲乙乙有别（仲仲裁是一锤锤定音）工程合同管管理111.5合同管理三三大关键点点合同官司本本质：索赔赔与反索赔赔修改合同条条款：进攻攻策略1、签证变更更策略2、防守策略略要命的开工工令：关注注执行工程合同管管理121.6合同计价原原则签订固定总价价合同的四个个基本条件精度：不平衡衡法纠纷纷时间：投标保保守弃标标数量：显失公公平围标标工期：形势变变更调差差工程合同管理理131.7标杆房企合同同管理案例工期管理案例例违约管理案例例合同管理案例例工程合同管理理142.1标杆房企制度度流程《设计变更及现现场签证管理理办法》详解通用管理原则则签证变更类型型签证变更流程程责任承担原则则结算控制条款款《签证变更单》一个指令单可可有多个确认认单现场土石方签签证确认办法法审批单不能替替代确认单签证变更管理理152.2签证变更三个个必备单标杆房企新旧旧签证变更单单变化、优缺缺点比较单一：乙方不不应参与单二：办理完完工依据（（拒绝冒单））单三：结算根根本依据（（不是唯一一）事后补单案例例绿化变更案例例签证变更管理理162.3标杆房企签证证变更管理核核心详解签证变更关键键控制点紧急情况约定定来自乙方对甲甲方的保护不可追溯工程程规定：拆除除案例变更前现场确确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算签证变更管理理172.4签证变更处理理三大原则不直接签金额额：确认单项项及时确认1、好记忆不如如烂笔头2、人员流动3、及时发现和和减少分歧意见签署要明明确土石方案例材料换填案例例签证变更管理理183.1标杆房企制度度流程《工程计价管理理办法》详解通用原则资料规定1、成本部，项项目部各保存存一份2、资料必须完完整、签章齐齐备计价原则1、主张清单计计价方式2、避免费率计计价方式3、探讨：合同同总价包干4、分层分项统统计工程量、、技术经济指指标分析施工组织设计计特别条款预结算管理193.2标杆房企制度度流程《工程预结算管管理办法》详解通用原则结算流程1、工程结算通通知书：项目目部发出2、工程结算工工程交接单：：项目部办理理3、承包单位报报送结算资料料：项目部审审核时间要求优先原则《工程结算审批批表》《竣工结算造价价协议清单》预结算管理203.3标杆房企制度度流程《工程报送结算算资料作业指指引》详解通用要求特别要求：土土石方、桩基基、园林……预结算管理213.4标杆房企制度度流程《工程结算复核核实施细则》详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法法复核过程控制制预结算管理223.5现代预算管理理模式现代预算管理理与传统预算算管理差异预算工作已不不再是一栋楼楼一次算完预结算管理233.6标杆房企预结结算管理核心心详解结算原则——大样图案例结算规划——结算不及时案案例材料管理——甲供材案例现场控制——构造柱案例细节技巧——屋面防水案例例单位管理——结算范围案例例竣工控制——竣工验收案例例关闭结算预结算管理244.1标杆房企制度度流程《成本档案管理理办法》详解通用原则资料分类归档主线保存规定工程档案管理理254.2工程档案存放放原则存档文件过过程记录查询文件合合同制度文件结算文件过期文件定定期销毁工程档案管理理264.3工程档案管理理关键控制点点公共集中原则则：公属性权限分级原则则：保密性及时存档原则则：完整性及时清理原则则：有效性销毁时限原则则：回收性借阅登记原则则：追溯性台账检索原则则：快捷性定期备份原则则：安全性工程档案管理理274.4标杆房企档案案管理案例图纸错误案例例合同台账案例例工程档案管理理285.1标杆房企制度度流程《工程招标管理理办法》详解通用原则决策机构职责分工及详详细分工表标底规定1、不设定非公公开性质的标标底2、公开标底应应包含每一个个招标文件数量限制定标规定招标采购管理理295.1标杆房企制度度流程《工程采购管理理办法》标段划分案例例招标方案案例例招标采购管理理305.2标杆房企制度度流程《采购信息管理理规定》详解级别分类范围规定机密信息内控规定指标、评标、、定标过程招标采购管理理315.3标杆房企制度度流程《供应商资质审审查操作指引引》详解审查原则考察原则《供应商考察记记录表》《供应商投标资资格审批表》供应商管理案案例营销整合案例例招标采购管理理325.4标杆房企招标标采购流程详详解组织架构职责分工采购分类招标流程图招标采购管理理335.5标杆房企商务务标评标方法法《经济标评审报报告》示例错漏项处理原原则废标、弃标情情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围招标采购管理理345.6外联环节关键键控制点组织分工采购部牵头，，成本部，项项目部参与外联原则1、采购部是唯唯一出口2、保证信息统统一3、减少人为因因素4、重要事情留留下痕迹招标采购管理理355.7发标环节关键键控制点发标原则1、采购部负责责发标2、资料统一留下痕迹1、不统一销勘勘2、投标人的不不确定，是否否现场跟勘发标案例招标采购管理理365.8答疑环节关键键控制点答疑原则采购部牵头一一个山口任何答疑送达达投标人，但但不与投标人人见面留下痕迹串标案例招标采购管理理375.9开标环节关键键控制点开标原则至少两个以上上部门人员参参与，网上开开标囿于形式1、开标人员在在投标文件主主要经济条款款里签字2、关于截标，，开标时间，，避免囿于形形式招标泄密案例例招标采购管理理385.10定标环节关键键控制点定标原则1、澄清，定标标不对原投标标文件构成实实质性修改2、原则上定标标不应该改变变原投标文件件规定3、招标后是否否再议价4、定标后感谢谢函招标采购管理理396.1标杆房企全成成本管理理念念及其核心管理角度看成成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.2标杆房企全成成本管理理念念及其核心全成本管理萨缪尔森《经济学》(1948)前言我在赚钱谋生生——预算员我在做全国最最出色的石匠匠活——造价师我在建一座教教堂——成本管理者不是职务决定定一个人是否否是管理者管理角度看成成本416.3标杆房企全成成本管理理念念及其核心全成本管理管理角度看成成本“一个重视贡献献、为结果负负责的人，不不管他职位多多卑微，都属属于高层管理理者”——PeterF.Drucke426.4标杆房企全成成本管理理念念及其核心管理角度看成成本全成本管理436.5标杆房企全成成本管理理念念及其核心全成本管理446.6标杆房企全成成本管理模式式全成本管理造价审算型：：被动事事后目标管理型：：主动事事前企业经营目标标=预期售价-目标成本456.7标杆房企成本本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构

管理工具管理制度成本、工程文件466.8标杆房企全成成本关系图全成本管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本476.9标杆房企全成成本构成全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费486.10标杆房企目标标成本管理体体系全成本管理目标成本是参参考历史成本本数据、资料料，结合目前前市场价格情情况，并预测测未来价格走走向，同时根根据产品定位位、产品预期期售价和期望望利润，预先先制定并力争争控制的产品品成本目标成本作为为产品未来成成本的控制依依据，是产品品设计、采购购、施工等整整个项目开发发过程的指导导和控制性文文件，是企业业各部门通过过技术、经济济和管理等措措施努力需要要实现的产品品成本的控制制线496.11标杆房企目标标成本管理体体系全成本管理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析

目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本测算三506.12标杆房企目标标成本管理体体系全成本管理《目标成本管理理实施细则》详解目标成本文件件构成管理原则制定步骤修订条件考核指标516.13标杆房企目标标成本编制原原则全成本管理1、时间性原则则2、可执行性原原则3、先进性原则则4、可量化原则则5、严谨性原则则6、匹配性原则则7、共同制定性性原则8、审批原则（（公司第一负负责人审批））526.14标杆房企目标标成本编制程程序全成本管理1、项目基本数数据收集2、成本数据收收集3、市场调查4、项目定位5、确定设计方方案6、编制目标成成本7、目标成本论论证8、目标成本批批准536.15标杆房企目标标成本测算表表全成本管理《目标成本测算算表》介绍546.16标杆房企目标标成本控制责责任书全成本管理《目标成本控制制责任书》详解编制依据各部门作业目目标控制要点1、地价交付节节奏2、拆迁补偿费费施工组织案例例556.16.1标杆房企目标标成本控制责责任书全成本管理设计管理部控控制要点:——各阶段设计成成果完成时间间：招标——图纸质量：设设计变更、错错误——规划指标、可可售面积误差差率——设计费——材料范围、比比率（软硬景景）、规格566.16.2标杆房企目标标成本控制责责任书全成本管理工程管理部作作业目标：——开展结构方案案优化，控制制结构指标的的经济性，钢钢筋含量控制制在KG/m2以内；砼含量量控制在m3/m2以内——工程合同招标标率不低于90%，总包工程量量清单招标率率不低于65%——发展扩大合格格供应商队伍伍，确保招标标的充分竞争争。多标段同同时发标时，，总体中标率率不高于50%——组织相关部门门进行材料选选样，定样，，控制在成本本目标以内576.16.3标杆房企目标标成本控制责责任书全成本管理工程管理员部部控制要点:——钢筋、砼含量量控制——结构方案优化化——招标率——最低价中标率率——总体中标率率——供应商管理理情况586.16.4标杆房企目目标成本控控制责任书书全成本管理理项目经理部部作业目标标：——按制度办理理签证，现现场签证造造价不得超超过合同造造价的1%——根据工程实实际情况展展开施工方方案优化，，力求成本本节约——提高工程质质量，入伙伙后一年内内因工程质质量造成的的维修，赔赔偿费用不不得超过元元/m2596.16.5标杆房企目目标成本控控制责任书书全成本管理理项目经理部部控制要点点：——现场签证——施工方案优优化——临时设施利利用——临时设施位位置合理性性606.16.6标杆房企目目标成本控控制责任书书全成本管理理营销管理部部作业目标标：——项目整体营营销费用最最高不得超超过销售收收入的3%——开盘前营销销费用的使使用不得超超过本期营营销费用额额度的%——营销设施的的设计、建建造、装修修及部品采采购必须实实行招标或或询价议价价的方式——样板房装修修工程按照照不低于70%的标准价收收回。样板板房设计费费及物品按按照不低于于50%标准价收回回。——提高销售回回款率加速速资金周转转，合同签签约一个月月内回款率率不低于90%616.16.7标杆房企目目标成本控控制责任书书全成本管理理成本管理部部作业目标标：——提供准确合合理的目标标成本测算算——按月进行动动态成本评评估，准确确分析成本本动态信息息——对项目成本本总体控制制负责，结结算成本不不得超过目目标成本+%——工程合同结结算准确率率不低于99%626.16.8标杆房企目目标成本控控制责任书书全成本管理理成本管理部部控制要点点：——目标成本编编制——动态成本管管理员——结算准确率率——对其他部门门成本管理理的支持力力度636.17标杆房企新新城市目标标成本解决决方案全成本管理理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎对比646.18标杆房企前前期成本管管理模式全成本管理理《设计阶段成成本管理工工作指引》详解656.18.1标杆房企前前期成本管管理模式全成本管理理概念设计阶阶段——建筑主体应应避开原水水塘等软地地基所在位位置阶段——+0.00的标高，道道路环境标标高，基础础埋深等引引起土方挖挖填总方量量最小——水泵房、配配电房、煤煤气调压站站、控制中中心等配套套设施的位位置能使得得各种管线线的铺设长长度最短——商业面积、、地下室及及人防面积积调整——停车比例及及方式的调调整——基础形式的的调整——设备配套方方案的调整整666.18标杆房企前前期成本管管理模式全成本管理理方案设计阶阶段——重点关注：：建筑平面面，基础类类型，结构构形式，结结构布置，，建筑装饰饰标准，停停车方式及及比率，小小区供配电电方式，主主要设计选选型676.18标杆房企前前期成本管管理模式全成本管理理建筑设计——确定建筑方方案时，要要尽可能从从结构设计计方面考虑虑建造成本本，尽可能能减小建筑筑专业的不不合理布置置带来的结结构设计成成本的增加加——单体及户型型设计时，，应寻求效效果与成本本的平衡，，除商业与与公建外，，不宜选择择体形过分分复杂的单单体——选择合适的的窗地比——停车方式——材料部品的的选择应考考虑当地市市场的供求求状况，尽尽可能利用用当地的优优势资源686.18标杆房企前前期成本管管理模式全成成本本管管理理结构构设设计计———重点点控控制制、、审审查查钢钢筋筋、、混混凝凝土土含含量量———与设设计计院院设设计计师师就就各各结结构构参参数数作作深深入入探探讨讨与与交交流流，，力力求求得得到到安安全全、、最最经经济济的的结结构构参参数数———地基基承承载载力力的的确确定定696.18标杆杆房房企企前前期期成成本本管管理理模模式式全成成本本管管理理安装装设设计计———给水水管管，，排排水水管管，，导导线线的的种种类类选选择择：：应应符符合合行行业业的的发发展展方方向向，，保保证证一一定定时时间间内内不不会会被被淘淘汰汰———给水水管管，，排排水水管管，，导导线线的的种种类类选选择择：：满满足足使使用用要要求求有有一一定定的的富富余余量量———对于于分分期期建建设设的的大大型型小小区区的的总总配配电电房房，，分分配配电电房房及及水水泵泵房房的的方方案案设设计计时时，，应应提提前前做做到到合合理理规规划划，，全全面面考考虑虑———设计计负负荷荷指指标标，，回回路路数数量量应应合合理理考考虑虑，，对对于于项项目目应应急急负负荷荷的的指指标标应应准准确确提提供供，，以以便便进进行行发发电电机机型型号号民民，，功功率率的的合合理理选选择择706.18标杆杆房房企企前前期期成成本本管管理理模模式式全成成本本管管理理环境境设设计计———确定定环环境境工工程程的的单单位位成成本本———分重重要要景景观观区区、、组组团团景景观观区区、、宅宅间间景景观观区区，，设设置置成成本本分分配配系系数数，，成成本本差差别别投投入入———景观观设设计计公公司司的的景景观观结结构构设设计计做做法法往往往往较较为为保保守守，，应应重重点点进进行行优优化化716.18标杆杆房房企企前前期期成成本本管管理理模模式式全成成本本管管理理销售售包包装装工工程程设设计计———样板板房房实实施施前前，，应应确确定定装装修修的的套套数数和和费费用用总总额额———样板板间间的的饰饰品品及及家家具具，，在在风风格格不不相相冲冲突突时时，，可可在在下下一一期期的的样样板板房房中中重重复复利利用用———分为为设设计计费费，，装装修修、、及及家家电电设设备备、、饰饰品品726.18标杆杆房房企企前前期期成成本本管管理理模模式式全成成本本管管理理组团团划划分分案案例例景观观设设计计案案例例736.19标杆杆房房企企产产品品线线全成成本本管管理理746.20标杆杆房房企企无无效效成成本本管管理理全成成本本管管理理《无效效成成本本管管理理工工作作指指引引》详解解无效效成成本本定定义义———房地地产产项项目目实实施施过过程程中中产产生生的的对对形形成成产产品品、、提提升升价价值值、、促促进进营营销销没没有有作作用用，，无无法法获获得得客客户户认认同同的的补补偿偿，，属属于于费费用用浪浪费费的的成成本本无效效成成本本分分类类无效效成成本本控控制制措措施施《无效效成成本本分分析析表表》材料料保保管管案案例例无效效成成本本案案例例756.21标杆杆房房企企动动态态成成本本管管理理全成成本本管管理理成本本的的发发生生和和形形成成是是一一个个不不断断变变化化的的过过程程，，决决定定了了成成本本控控制制是是一一个个动动态态过过程程动态态成成本本管管理理就就是是在在成成本本的的发发生生和和形形成成过过程程中中，，为为达达到到预预期期的的目目标标成成本本，，所所进进行行的的成成本本预预测测、、分分析析、、监监控控、、实实施施、、反反馈馈，，并并通通过过对对实实际际发发生生成成本本与与目目标标成成本本的的比比较较，，采采取取相相关关措措施施或或进进行行相相应应调调整整766.22动态态成成本本管管理理意意义义全成成本本管管理理保证证成成本本处处于于可可控控保证证目目标标成成本本实实现现提供供成成本本决决策策依依据据满足足融融资资渠渠道道需需要要776.23标杆杆房房企企动动态态成成本本构构成成全成成本本管管理理签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证合同调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本786.24标杆杆房房企企动动态态成成本本管管理理原原则则全成成本本管管理理全过过程程管管理理原原则则全员员管管理理原原则则目标标管管理理原原则则责任任管管理理原原则则及时时调调整整原原则则796.25标杆杆房房企企