江苏无锡太科园项目营销策略报告（PPT+143）

江苏苏公公司司谨呈呈：：佛佛奥奥集集团团佛奥奥无无锡锡太太科科园园项项目目营营销销策策略略报报告告2014.01.18目录录ContentsPART1市场场分分析析PART2项目目定定位位PART4营销销推推广广PART3物业业发发展展建建议议项目目本本体体分分析析SWOT分析析及及应应对对策策略略项目目总总体体定定位位项目目客客群群定定位位项目目发发展展策策略略价格格策策略略营销销策策略略推广广策策略略宏观观市市场场分分析析竞争争市市场场分分析析区域域分分析析产品品配配比比建建议议建筑筑风风格格建建议议景观观风风格格建建议议户型型建建议议装修修建建议议商业业建建议议PART1市场场分分析析宏观观市市场场分分析析竞争争市市场场分分析析本体体及及区区域域分分析析宏观观市市场场城市市地地位位无锡锡位位于于苏苏锡锡常常都都市市圈圈，，为为江江苏苏省省第第二二大大经经济济强强市市，，拥拥有有无无可可复复制制的的城城市市资资源源，，文文化化底底蕴蕴深深厚厚。。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海

19195.6

2北京

16000

3广州

12303

4深圳

11502

5天津

11190.9

6苏州

10500

7重庆

10011

8成都

7080

9杭州

7011.8

10无锡

6900

11武汉670012佛山658013南京6140无锡锡为为江江苏苏省省第第二二大大城城市市，，排排名名在在苏苏州州之之后后，，南南京京之之前前。。主要要城城市市资资源源：：京京杭杭运运河河、、梁梁溪溪河河、、太太湖湖、、蠡蠡湖湖主要要景景点点：：鼋鼋头头渚渚、、三三国国城城、、水水浒浒城城被水水浸浸润润的的城城市市苏锡锡常常都都市市圈圈上海海南京京都都市市圈圈宏观观市市场场发展展规规划划无锡锡市市未未来来将将继继续续发发挥挥湖湖湾湾城城市市特特质质，，打打造造特特大大城城市市。。形形成成三三心心、、三三区区、、三三圈圈层层的的城城镇镇结结构构，，新新区区未未来来打打造造临临空空经经济济战战略略中中心心。。一体体：：无锡锡湖湖湾湾特特大大城城市市两翼翼：：江阴阴滨滨江江大大城城市市、、宜宜兴兴滨滨氿氿大大城城市市双轴轴双双带带：：江湖湖城城市市发发展展轴轴、、环环太太湖湖城城镇镇发发展展带带、、江江阴阴沿沿江江城城市市发发展展次次带带、、宜宜兴兴滨滨氿氿城城市市发发展展次次轴轴本案案无锡锡规规划划：形形成成““一一体体两两翼翼双双轴轴双双带带””一体体两翼翼两翼翼双轴轴双轴轴双带带双带带太湖湖新新城城区区科技新新城区区锡东新新城区区惠山新新城区区山水旅旅游休休闲区区锡西新新城区区三心：老城城商贸贸中心心、太太湖新新城商商务中中心、、蠡湖湖休闲闲中心心三区：中心心老城城区、、太湖湖新城城区、、山水水旅游游休闲闲区三圈层层：中心城城区、、新城城区、、城镇镇组群群圈层一一圈层二二圈层三三老城商商贸中中心太湖新新城商商务中中心蠡湖休休闲中中心中心老老城区区临空经经济战战略中中心、、国际际先进进制造造业区区、国国家级级科技技创新新区宏观环环境城市交交通2014年6月地铁铁一号号线将将开通通，年底2号线竣竣工通通车。将成为为江苏苏省第三个个地铁开开始运运营的的城市市。“十二二五””中期期规划划的4条骨架架线路路全部完完工后后，市市民选选择轨轨道交交通出出行的的比例例将达达到公公共交交通出出行的的30%以上。。沪宜高高速沪宁高高速锡澄高高速无锡东东站无锡站站无锡新新区站站苏南硕硕放国国际机机场内环路路对外高高速公公路：：沪宁、、沪宜宜、通通锡、、锡澄澄高速速等铁路：：沪宁铁铁路穿穿过无无锡东东西全全境；；新长长铁路路向北北连接接苏北北，往往南联联系浙浙江长长兴；；机场：：苏南硕硕放国国际机机场锡太公公路机场公公路通锡高高速沪宁高高铁新长高高铁沪宁城城际铁铁路无锡西西站无锡城城际铁铁路站站无锡已已经形形成以以高速速公路路、城城市干干道、、轨道道交通通为支支撑的的“大大交通通”格格局通通达苏苏沪各各地。。宏观市市场宏观政政策无锡属属于发发达三三线城城市，，受全全国房房产政政策影影响较较大；；且经经济发发达的的无锡锡也严严格执执行了了限购购、限限贷政政策。。国五条条出售自自有住住房按按规定定应征征收的的个人人所得得税20%。房产税税不动产产统一一登记记以房养养老住房信信息联联网无锡开开征房房产税税可能能性不不大。。其中的的执行行细节节还需需要探探讨。。住房信信息联联网停停滞，，小产产权房房难以以转正正。整合不不动产产登记记职责责、建建立不不动产产统一一登记记制度度。公积金金贷款款政策策不变变，提提取时时间有有变化化。类型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对本市市居民民严格格执行行“限限三””政策策，但但明确确了外外地籍籍高层层次人人才的的可购购一套套房资资格。。限三政政策主主要抑抑制外外地炒炒房潮潮明确外外地籍籍高层层次限贷限购额度：：一人人可贷贷30万，夫夫妻双双方最最高可可贷50万。宏观市市场量价走走势无锡商商品房房市场场量价价表现现平稳稳，但但升温温乏力力，整整体市市场表表现平平淡。。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比宏观市市场板块特特征各板块块形成成了价价格梯梯度，，新区区板块块目前前处于于成交交价格格低地地，成成交占占比排排全市市第三三。惠山板板块：：6200元/㎡代表项项目：：万达达广场场、理理想城城市花花园锡山板板块：：6800元/㎡代表项项目：：华夏夏·世纪锦锦园、、恒大大绿洲洲北塘板板块：：7300元/㎡代表项项目：：梧桐桐水岸岸、苏苏宁天天御广广场南长板板块：：9400元/㎡代表项项目：：复地地悦城城、时时代上上城城中板板块：：9800元/㎡代表项项目：：世茂茂国际际广场场、红红星国国际广广场太湖新新城板板块：：10000元/㎡代表项项目：：朗诗诗绿郡郡、太太湖国国际社社区新区板板块：：7200元/㎡代表项项目：：保利利中央央公园园、君君域豪豪庭无锡各各板块块房价价阶梯梯表现现2013年无锡锡各板板块均均价与与代表表楼盘盘宏观市市场市场存存量万套无锡截截至2013年12月底商商品房房存量量达143316套，市市场去去化能能力一一般，，商住住库存存比例例逐步步缩小小，新新区商商住库库存压压力为为全市市最大大。小结无锡属属江苏苏省第第二大大经济济发达达城市市，文文化底底蕴浓浓郁，，人口导导入能能力强强规划规规划有有四条条地铁铁线路路，目目前1、2号线地地铁在在建，，城市市发展空空间较较大住宅限购、、限贷贷，受国国家政政策影影响明明显，，房地地产市市场存存在一一定的的政策策风险险商品房房年成交交量623万方，月均均成交交量50万方以以上，，成交价价格8500元/㎡，市场场量价价表现现平稳稳，升升温乏乏力新区板板块成交价格较较低，成交量量占全市市比重重不足足两成，板块地地位不不高，存在在可发发展的的空间间PART1市场分分析宏观市市场分分析竞争市市场分分析本体及及区域域分析析商业市市场办公市市场公寓市市场竞争市市场-商业存量据网数数据监监控中中心统统计显显示，，截至至12月27日，全全市七七区商商业存存量85050套，面面积797.33万平。。其中中，新区、、惠山山两大大区域域商业业存量量均突突破2万套，，成为为无锡锡未售售商业业最集集中的的区域域。新区商商业存存量房房面积积从三三季度度的199.87万平减减少至至192.43万平，，成为为三季季度跌跌幅最最大的的区域域。新新世界界国际际纺织织服装装城8347套超28万平的的商业业成为为新区区巨量量商业业积压压的主主力。。整体商商业市市场存存量巨巨大，，以新新区、、惠山山区域域为主主，突突破2万套。。新区区巨量量商业业堆积积给2014年带来来巨大大压力力。竞争市市场-商业分布特特征在售商商业体体分布布较为为零散散，但但多集集中在在市区区等成成熟地地段，，本案案周边边仅时时代天天街商商业街街在售售五洲国国际广广场银银河城城九龙仓仓星星汇天天地上尚城城亿丰时时代广广场盛唐·乐享城城润泽18区龙湖时时代天天街项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区商业、住宅15万方1.5万方龙湖时代天街商业、住宅20万方20万方九龙仓星汇天地商业办公8万方2.5万方五洲国际广场银河城商业办公公寓15万方5万方上尚城商业办公5万方1.5万方盛唐·乐享城商业、办公12.8万方9万方亿丰时代广场商业20万方20万方新区北塘惠山崇安竞争市市场-商业商铺规规划在售项项目多多为商商业体体，商商铺分分割面面积较较小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主龙湖时代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商业街餐饮、影院、零售50-500㎡不等主要为50-150㎡九龙仓星汇天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡上尚城地上2F4米办公裙楼沿街商业未定100㎡左右盛唐·乐享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿丰时时代广广场润泽18区盛唐·乐享城城五洲银银河城城竞争市市场-商业价格特特征惠山商商铺价价格最最低，，其次次，新新区本本案周周边时时代天天街售售价也也较低低板块项目名称1F2F3F4F新区润泽18区3.5-5万2-3万————龙湖时代天街成交价2-2.2万1拖2:1.8万1.7-1.8万1.2万——南长九龙仓星汇天地3-3.5万2万————五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万——竞争市市场-商业销售分分析在售商商业体体多采采用统统一招招商和和返租租的形形式进进行销销售，，但整整体去去化情情况一一般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率新区润泽18区五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后两年九一分成2013.8.144457316.40%龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南长九龙仓星汇天地一楼前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲国际广场银河城统一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·乐享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山亿丰时代广场包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07%竞争市市场-商业周边商商业现现状标记配套类型餐饮净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342.5公里商商业配配套圈圈周边现现有商商业现现状以以生活活配套套商业业为主主，由由于区区域认认知度度有待待提升升，商商业氛氛围不不浓厚厚。竞争市市场-商业小结区域外外：在售商商业以以综合合体为为主，，包含含商业业和办办公，，总体体量2-3万方。。年去去化10%-30%，整体去去化速速度缓缓慢。。区域内内：在售售商业业以龙龙湖时时代天天街为为大体体量的的商业业带动动区域域商业业，去去化34%辐射整整个区区域及及全市市。存量：：市场现现有商商业库库存较较大，，给2014年无锡锡市场场带来来很大大危机机项目周周边商商业现现状：：以基本本生活活配套套服务务园区区为主主，商商业氛氛围不不浓厚厚。销售模模式：：以包包租和和返租租抵房房款为为主。。给本案案启示示：是否需需要设设置区区域型型商业业，需需要市市场的的验证证和时时间的的考量量，不不建议议商业业体量量做大大。建建议设设置沿沿街商商铺满满足社社区及及周边边产业业园的的生活活配套套需求求。竞争市市场-办公在售分分布在售办办公多多集中中在新新区、、南长长、滨滨湖，，周边边多具具备一一定的的商业业或办办公氛氛围麦库MYCO新发汇融广场北塘滨湖区区南长区区新区汇普金融大厦九龙仓星汇天地无锡世界贸易中心盛唐·乐享城龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）麦库MYCO商业、办公5.83融智大厦酒店、办公、商业10

——长江1号公寓、办公、商业154.5新发汇融广场办公、商业24.6约23九龙仓星汇天地商业办公85上尚城商业办公53汇普金融大厦办公（在售）商业2.95约2盛唐·乐享城办公、商业（主力在售）12.83龙山大厦公寓+办公+底商3.81.5喜年中心公寓+办公+底商8.33.8上海中心·城开国际公寓+办公+底商207麦库MYCO商业、办公5.83竞争市市场-办公产品打打造多数办办公层层高超超4米，在在售甲甲级、、5A写字楼楼较少少，多多为商商住类类办公公产品品在售售项目名称办公定位产权年限内部设施层高电梯部数外立面材质麦库MYCO——40年——3米7玻璃幕墙融智大厦5A40年新风、中央空调4米8玻璃幕墙长江1号——40年——3.6米8玻璃幕墙新发汇融广场——40年——3.8米2玻璃幕墙九龙仓星汇天地小微企业创业孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墙上尚城——40年——4米4仿真石漆汇普金融大厦甲级40年——3.5米3玻璃幕墙干挂石材盛唐·乐享城——40年——3.6米4玻璃幕墙龙山大厦5A40年中央空调4.6米6玻璃幕墙喜年中心5A40年中央空调4.6米12玻璃幕墙上海中心·城开国际5A甲级40年新风系统4.8米10玻璃幕墙无锡世界贸易中心甲级、5A40年中央空调、新风系统3.6米20玻璃幕墙竞争市市场-办公面积、、价格格分割面面积多多在40-100㎡之间间，新新区在在售办办公价价格在在8500-9000元/㎡之间间区域项目名称标准层面积（㎡）分割面积段（㎡）在售单价（元/㎡）南北价差（元/㎡）楼层价差（元/㎡）新区麦库MYCO130046-68900020080-100融智大厦150080-15008400-850010030-80长江1号1800136、450-49090001000——新发汇融广场1800130-4008900，政府补贴300元/㎡300-60050-80南长区九龙仓星汇天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50汇普金融大厦90069-32513000——30-50无锡世界贸易中心1500-200066-2402500010050-80北塘区盛唐·乐享城800-86037-6010000————滨湖区龙山大厦153637、75、79、423、5771.2-1.5100左右200左右喜年中心160050、66、8214000150左右200-250上海中心·城开国际160098、121、128、24018000200左右300左右竞争市市场-办公销售分分析去化情情况，，年均均去化化量多多不足足1万方，，月均均去化化套数数多在在10套以下下，整整体去去化速速度缓缓慢。。区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区麦库MYCO2012-8-230252.8616305.74111662012-8-252930217融智大厦2012-10-288129.557682.2262872012-10-2843393长江1号————————2011-12-172962389新发汇融广场2013-4-2435022.3517008231632013-7-2425122南长区九龙仓星汇天地2011-4-3041509.2931064.711418.552013-3-30224717汇普金融大厦2013-9-293580.493121.7310358.472013-9-2923225无锡世界贸易中心2012-12-3110605.02740.127072012-12-311056＜1滨湖区龙山大厦2012-7-133685.553355.822214.962012-7-1380734竞争市市场-办公重点办办公紧邻本本案，，待开开发办办公8.1万方，，售价价8900元/㎡，开开发商商具有有政府府背景景，确确定将将有7家银行行总部部入驻驻开发企业新区发展集团有限公司（政府背景）物业费8元/㎡/月项目体量24.6万方已开发体量16.5万方待售体量8.1万方售价（元/㎡）8900整体规划7家银行入驻，工商局、地税、国税局等多家政府和银行机构入驻客户来来源：：与太太科园园管委委会有有关系系，因因此，，几乎乎不对对外做做推广广，由由管委委会招招商办办直接接介绍绍客户户前来来看房房，购购买办办公政政府补补贴300元/㎡，同同时，，后期期租金金保证证在5元/㎡目前7家银行行和政政府机机构已已经确确定入入驻，，预计计交付付时间间定在在2014年4月竞争市市场-办公小结区域外外：办公面面积以以小面面积为为主，，产品品层高高以3.6米以上上，单单价以以6800-25000不等，，月均去去化速速度以以3-17套不等等。区域内内：新区区内以以政府府自建建办公公为主主，产产业人人口较较多，，写字字楼存存量较较为饱饱和，，价格格以8500-9500元/㎡为主主。相相对区区域外外去化化速度度相对对缓慢慢，月月均去去化3-5套。销售模模式：：以返租租抵房房款或或者租租赁为为主。。给本案案启示示：本案办办公面面积段段设置置需契契合市市场的的需求求，面积小小，总总价低低为市市场的的主流流，区域内内政府府扶持持办公公楼是是否给给本案案带来来威胁胁和利利好，，区域域价值值有待待提升升的同同时，，是否否有人人气支支撑整整个办办公市市场。。竞争市市场-公寓在售分分布在售分分布：：项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）新区哥伦布广场办公、公寓、商业、酒店10约2嘉悦中心商业、公寓、酒店2.51.1长江1号公寓、办公、商业155.2协信中心酒店、SOHO、办公、商业8.8——

五洲国际广场银河城商业办公公寓15约5联东U谷商业办公公寓15约5县前三号公寓、办公、商业1801.76融创星光广场公寓、住宅、商业101.2龙山大厦公寓+底商102.740喜年中心公寓+办公+底商3.81.7上海中心·城开国际公寓+办公+底商8.34新区哥伦布广场长江1号北塘滨湖区区崇安区区新区县前三号五洲国际广场银河城联东U谷龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际融创星光广场嘉悦中心竞争市市场-公寓产品打打造在售公公寓多多为SOHO、LOFT定位，，商住住两用用打造造，多多为民民用水水电项目名称公寓定位层高产权年限水电外立面材料物业费新区哥伦布广场SOHO3.140年商用涂料3.1嘉悦中心LOFT4.640年商用真石漆、玻璃幕墙5长江1号SOHO340年商用玻璃幕墙3协信中心精装SOHO340年商用玻璃幕墙——产权式酒店公寓340年商用4五洲国际广场银河城SOHO5.140商用玻璃幕墙待定联东U谷Loft4.640商用石材+涂料4.8县前三号SOHO公寓3.670民用石材+涂料1.95融创星光广场产权式酒店公寓4.650商用玻璃幕墙3龙山大厦LOFT4.540商用玻璃幕墙3.5喜年中心LOFT4.640商用玻璃幕墙4上海中心·城开国际产权式酒店公寓4.840商用玻璃幕墙5.5竞争市市场-公寓面积、、价格格新区在在售公公寓面面积多多在35-70㎡之间间，总总价多多控制制在30-80万，部部分项项目采采用简简单装装修，，导致致总价价稍高高区域项目名称交付标准面积划分（㎡）价格销售方式总价区间新区新区哥伦布广场毛坯35-509000直接销售30-50万嘉悦中心毛坯36-487900直接销售25-45万长江1号精装120070-1008500直接销售59-85万协信中心产权酒店公寓42-681.2-1.4万10年包租7%年收益，前两年返租14%40-80万人才公寓精装200042-687500-9500直接销售30-65万崇安区五洲国际广场银河城毛坯40-816000直接销售24-50万北塘区联东U谷毛坯45-95㎡7500直接销售33-70万县前三号毛坯55㎡、65㎡13000直接销售70-85万滨湖区融创星光广场精装（1100）30、47、589500直接销售28-55万龙山大厦毛坯37-13210000直接销售37-132万喜年中心毛坯54-8310000直接销售54-83万上海中心·城开国际精装（1500）63、94、101、11620000直接销售126-232万竞争市市场-公寓销售分分析在售公公寓月月均去去化量量均在在17套以上上，年年度去去化量量多在在1.4万方以以上区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区新区哥伦布广场————————2012-4-273201437长江1号————————2011-12-1759443317协信中心2012-10-1218011.5417868.9214086.732012-10-1226225918崇安区五洲国际广场银河城2012-8-589715.4531938.6322375.432012-8-5126459035滨湖区喜年中心2012-5-2775195.2124220.1614733.932012-5-27114233717竞争市市场-公寓重点项项目协信中中心一一期目目前主主要在在售产产权酒酒店公公寓，，售价价9000元/㎡左右右，人人才公公寓针针对园园区企企业统统一签签售办公SOHO酒店+人才公公寓产权酒酒店公公寓开发企业无锡协信太科地产开发有限公司项目体量32万方，一期12万方已开发体量8.7万方待售体量一期3.3万方销售模式产权酒店公寓，10年返租，前两年返租14%抵房款在售部分产权酒店公寓，人才公寓对企业签售售价（元/㎡）酒店式公寓表价1.2-1.4万；成交价9000（含酒店装修）整体规划一期两栋公寓一栋写字楼，二期酒店、SOHO、办公等客户来来源：：产权权酒店店公寓寓多为为新安安本地地投资资客户户，以以及部部分来来自滨滨湖区区和新新区的的客群群；人人才公公寓仅仅对太太科园园企业业签售售，精精装2000元/㎡竞争市市场-公寓小结区域外外：在售公寓寓多为SOHO、LOFT定位，商商住两用用打造。。区域内：新区在售售公寓面面积多在在35-70㎡之间，，总价多多控制在在30-80万。部分分采用精精装修标标准。销售模式式：直接销售售给本案启启示：结合整体体市场，，本案公公寓面积积段设置置建议以以小面积积为主。。建议设设置双重重交付标标准，装装修风格格可采用用部分精精装修提提升整体体品质感感，吸引引更广泛泛的客群群，户型要有有创新亮亮点，增增加附加加值，区区别于区区域内同同质化竞竞争市场场。PART1市场分析析宏观市场场分析竞争市场场分析区域分析析区域分析析地段价值值地处无锡锡南，新新区太科科园内，，属城市市边缘区区域，产产业价值值、景观观资源价价值突出出本案地处处无锡南南新区太太科园内内，区域域是以科科技、研研发、创创意为主主体功能能，高新新技术产产业为支支撑，生生态休闲闲、商务务服务为为配套的的滨水型型国际化化科技新新城距离市中中心13公里，距距离新区区中心和和太湖新新城中心心区域均均为6公里，受受主城影影响弱，，属城市市边缘区区域，但但太科园园产业价价值明显显，且临临近太湖湖，具备备较高的的景观资资源价值值市中心新区中心市政府6KM6KM13KM机场5KM国家级开开发区，，产业聚聚集度高高，发展展成熟；；太科园园定位IT等高新产产业，层层次较高高无锡新区区：全称称无锡国国家高新新技术开开发区，，成立于于1992年，1995年正式成成立无锡锡新区，，属国家家级高新新技术开开发区。。新区拥有有世界五五百强企企业60余家，形形成了““日资高高地”、、“韩资资板块””，包括括了：尼尼康、索索尼、NEC等多家知知名企业业全区常住住人口60万人，其其中，人人才总量量达13万人（本本科或中中级职称称以上）），2012年江苏省省开发区区综合排排行第二二位功能布局局：国际商贸贸商务区区：商务务、商业业中心国际生活活社区：：创意生生活国际际社区空港产业业园：空空港产业业、物流流高新技术术产业开开发区：：制造业业为主太湖国际际科技园园：IT信息产业业等高新新产业区域分析析区域概况况区域总人人口11万人，产产业人口口6万人，且且收入水水平较高高，同时时，产业业人口导导入力较较强，后后期市场场前景较较好无锡太湖国际科技园规划产业软件外包、物联网、软件研发等规划人口产业人口12万，居住人口10万现阶段人口产业人口约6万，居住人口约5万现有产业区IPARK、物联网产业园、传感网产业园等代表企业中软、中关村、联想、ZET、腾讯、NIIT等家庭年均收入（2012）约10万元太科园企企业每年年吸引众众多的高高校毕业业生就业业，根据据2012年无锡市市人力资资源网官官方数据据统计：：电子信信息产业业、计算算机产业业吸引大大学生就就业人数数居全市市各行业业之冠，，而新区区为此类类产业聚聚集地之之一区域分析析产业价值值区域产业业发展步步入正轨轨，居住住环境渐渐趋成熟熟，但当当前区域域认知仍仍较低

大学新安家苑安置区及相关配套龙湖、国信居住区协信居住区学校环保材料仓储厂房本案无锡（国家）软件园审批中心及办公区商业物联网产业园科研用地科研用地规划居住、商配科研用地科研用地规划居住商配软件园净湖水岸岸商业新安家苑苑安置区区区域分析析区域现状状地块被I-PARK软件园包包围，周周边办公公密集分分布，且且区域内内无污染染源，环环境较好好益多环保保建材有限公司司IPARK三期（已建成成）本案IPARK二期（已建成成）IPARK四期（在建））国际数据据中心（已建成成）新发汇融融广场（在建））本案地处处I-PARK中心位置置，东侧侧为环保保建材公公司，有有烟囱，，但排放放为热电电厂蒸汽汽，无污污染；西西侧在建建办公项项目，未未来将进进驻7家银行。。临近人工工湖和一一条小河河道，水水质一般般，具备备一定的的景观价价值含人才大大厦等办办公区（已建成成）益多环保保建材有有限公司司I-PARK三期IPARK二期IPARK四期数据中心心新发汇融融中心人工湖区域分析析地块四至至软件园已已有企业业500多家，人人口3万；商业业和办公公均为租租赁，租租金水平平较低共分为四四期开发发，目前前本案紧紧邻部分分为软件件园二期期、三期期、四期期，已建建成55万方，四四期30万方在建建着力打造造物联网网、云计计算、软软件服务务与外包包、文化化创意、、新媒体体、电子子商务、、互联网网广告等等产业，，目前拥拥有企业业近500家，园区区产业人人口3万人园区配有有少量的的公寓、、商业配配套，主主要经营营零售、、餐饮等等业态，，商业租租金范围围1-2元/㎡/天优惠政策策：人才引进进：顶尖尖人才给给予300-2500万配套资资金和100-500万的安家家补贴；；给予大大学生租租房补贴贴企业引进进：包含含财税减减免、产产权保护护、市场场渠道拓拓宽、研研发补贴贴等政策策办公出租租率：80%以上，租租金约1-1.5元/㎡/天区域分析析IPARK概况临近主干干道和未未来地铁铁四号线线，自驾驾和电动动车、公公交成为为区域主主要出行行方式菱湖大道道和风路菱湖大道道公交站软件园站站自行车停停放处规划四号号线本案无锡市地地铁规划划图目前出行行主要依依靠菱湖湖大道主主干道和和和风路路，产业业园职工工出行方方式主要要为自驾驾出行和和电动车车、公交交出行，，班车较较少地铁四号号线预计计2019年通车，，规划站站点位于于震泽路路，距离离本案约约1.5公里区域分析析交通资源源2.5公里囊括括区域所所有配套套，但多多为餐饮饮配套，，休闲娱娱乐等配配套稀缺缺标记配套类型餐饮医疗学校配套公寓（只租不售）净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342.5公里配套套圈区域分析析配套资源源机会会威胁胁区域产业起点点高，发展向向好，家庭收入入较高，消费力力充足周边环境良好好；IPARK近三万从业业者，园区产产业人口口导入力力较强，，为本案案提供客客群支撑撑2.5公里即可满足足日常生活活的基本本需求，且周边边娱乐、服服务配套套较为缺乏，为商业业、公寓寓提供了了机遇园区缺少班车车，自主的的出行方方式使得得员工对对居住地地和活动动区域有有了更多多选择交通便捷捷，后阶段的地铁开通通，也将为为本案带带来一定定前景城市边缘区域域，市场认知度不不高，区域外外客群需需要引导导周边办公、商商业租金金水平低低，易对购购买客群群造成影影响政府打造造的办公公项目体体量较大大，随着着后期建建设的持持续，或或将对本本案办公公产品造造成一定定的影响响IPARK等政府办办公楼对对企业多多有一些些扶持、优优惠政策策，或将影影响本案案办公产产品销售售给本案启启示：合理规划划办公和和公寓，，并充分分利用区区域产业业、环境境优势，，借助营营销手段段，突破破区域限限制，吸吸引区域域内、外外客群，，以带动动本案快快速销售售。区域分析析小结PART2项目定位位项目本体体分析SWOT分析及应应对策略略项目总体体定位项目客群群定位项目发展展策略项目本体体分析项目四至至地块西临临新发融融汇广场场，在建建，为政政府主导导，主要要为银行行办公楼楼。地块南临临无锡国国家软件件园二期期，临街街面为零零散商业业，软件件园定位位较高，，园区环环境较好好。项目地块块地块北临临无锡国国家软件件园三期期及四期期，三期期已投入入使用，，四期在在建设之之中。地块东临临无锡人人力资源源服务产产业园和和江苏生生态科技技等公司司。北西南东项目本体体分析经济技术术指标项目本体体分析建筑风格格现代主义义建筑风风格，建建筑立面面线条间间接流程程，简约约时尚。。项目本体体分析户型A-1标准层，，单层面面积793㎡㎡，15套房源，，共两种种面积，，分别为为44㎡与78㎡㎡。项目本体体分析户型型B-1标准准层层，，单单层层面面积积614㎡㎡，14套房房源源，，共共三三种种面面积积，，分分别别为为38㎡㎡、40㎡㎡、55㎡㎡项目目本本体体分分析析户型型P8-3标准准层层，，单单层层面面积积504㎡㎡，8套房房源源。。项目目本本体体分分析析户型型P8-2标准准层层，，单单层层面面积积504㎡㎡，8套房房源源。。项目目本本体体分分析析户型型P4-2标准准层层，，单单层层面面积积442㎡㎡，4套房房源源。。项目目本本体体分分析析户型型P8-1标准准层层，，单单层层面面积积503㎡㎡，8套房房源源。。项目目本本体体分分析析户型型P4-1标准准层层，，单单层层面面积积421㎡㎡，4套房房源源。。PART2项目目定定位位项目目本本体体分分析析SWOT分析析及及应应对对策策略略项目目总总体体定定位位项目目客客群群定定位位项目目发发展展策策略略SWOT分析析优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threaten项目目体体量量较较大大、、业业态态较较为为全全面面，，能能满满足足不不同同客客户户需需求求4.8米层层高高，，后后期期可可改改造造为为SOHO办公公项目目距距离离无无锡锡机机场场、、沪沪宁宁高高速速新新区区出出口口、、城城际际铁铁路路新新区区站站仅仅为为5-10分钟钟车车程程，，公公交交3-5分钟钟一一班班，，临临近近未未来来地地铁铁4号线线，，交交通通较较为为便便利利项目目位位于于城城市市发发展展中中的的新新区区，，目目前前生生活活配配套套较较匮匮乏乏，，居居住住氛氛围围较较差差项目目工工期期未未定定，，距距离离上上市市时时间间较较长长，，未未来来可可能能面面临临更更多多项项目目竞竞争争项目目容容积积率率较较高高，，配配合合商商业业，，居居住住舒舒适适度度不不佳佳无锡锡国国家家软软件件园园高高端端定定位位，，提提升升区区域域价价值值，，能能为为项项目目导导入入大大量量高高端端客客户户，，升升值值潜潜力力巨巨大大项目目所所属属区区域域包包含含20万人人口口，，居居住住、、消消费费潜潜力力较较大大项目目周周边边商商业业分分布布零零散散，，缺缺乏乏居居住住，，为为项项目目商商业业和和公公寓寓提提供供机机会会区域域目目前前生生活活配配套套不不佳佳，，居居住住氛氛围围不不足足，，客客户户信信心心不不足足，，区区域域价价值值未未被被普普遍遍认认知知SWOT应对对策策略略强调调区区域域高端端定定位位与与未未来来发发展展潜潜力力，重重点点强强调调未未来来建建设设的的配配套套及及交交通通资资源源，，提提升升区区域域物物业业升升值值前前景景。。强调调项项目目产品品差差异异性性，以以区区别别其其他他竞竞争争项项目目，，吸吸引引目目标标细细分分客客户户关关注注。。积极极拓拓宽宽客客户户渠渠道道，立立足足无无锡锡国国家家软软件件园园与与周周边边安安置置区区，，拓拓展展面面向向全全市市客客户户资资源源。。通过过高调调推推广广形形象象和和营营销销中中心心高高品品质质形形象象展示示包包装装来来愉愉悦悦市市场场、、营营造造客客群群归归属属感感，，增增强强项项目目竞竞争争力力。。通过过佛佛奥奥集集团团品品牌牌雄雄厚厚的的实实力力推推广广，，和和现现场场实实景景展展示示来来呈呈现现项项目目的的品品质质，，来来带带动动项项目目品品牌牌的的价价值值。。考虑虑市市场场竞竞争争和和项项目目自自身身的的双双重重因因素素，，营营造造产产品品力力，，加加强强竞竞争争力力PART2项目目定定位位项目目本本体体分分析析SWOT分析析及及应应对对策策略略项目目总总体体定定位位项目目客客群群定定位位项目目发发展展策策略略项目目价价值值点点提提炼炼九大核心价值体系无锡国家软件园核心多公交临地铁临近无锡市政政府，国家软软件软核心区区域。项目周边超过过6路公交，临近近未来地铁4号线梅村中学、太太科园分校、、新安小学、、大桥中学，，距离东南大大学1.2公里，人文气气息浓郁项目所在区域域生活配套，，如银行、医医院、学校、、体育馆等配配套设施，将将逐步完善。。交通价值教育价值配套价值人文气息浓郁项目周边景观资源丰富，临近太湖、净慧寺及太湖尚贤湖公园等景观价值景观生态资源未来生活配套完善佛奥集团是一家以房地产开发、酒店经营和商业地产经营为核心业务的大型综合性企业集团。品牌价值房地名企实力雄厚业态涉及公寓、商铺，部分产品可改造成办公，是集办公、居住、购物为一体的综合体居住、商业业态价值项目周边商业业零散，项目目1.5万方集中商业业，将很好的的满足区域内内人群消费需需求商业价值1.5万平米商业区域价值4.8米层高，商住住两用，既可可以作为SOHO办公也可以作作为挑高公寓寓产品价值4.8米层高恢宏空间1、感知价值2、认知价值3、强化价值项目定位定位依据无锡国家软件件园区域内规规划项目主要要以政府主导导的办公为主主，居住、商业匮匮乏，预留了居住住及商业的市市场空间。项目周边区域域人口将达23万人，为项目目公寓、商业业提供支撑。。周边居住及商商业配套尚未未成熟，多数数尚在规划之之中，为项目目发展提供时时机。4.8层高可改造为为SOHO办公。项目整体定位位。集居住、休闲闲购物为一体体的高端商务务办公区PART2项目定位项目本体分析析SWOT分析及应对策策略项目总体定位位项目客群定位位项目发展策略略项目定位客群定位。1、项目地处无无锡国家软件件园核心，现现有产业人口口5万人，以软件件、物联网为为主，客群高高端，是项目目未来主要客客群之一；2、项目周边有有安置人口约约5万人，但安置置区配套落后后，导致需求求外溢，也是是项目重要客客群；3、项目东边为为大面积工厂厂区，商业、、住宅较为匮匮乏，也是项项目重要客群群之一；4、软件园定位位高端，目前前区域价值尚尚未被普遍认认知，也将吸吸引全市及其其他区域投资资客户。工厂区项目定位客群定位。居住区域类型过度型居住投资软件园、工厂、安置区及其他区域投资型客户为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，以过度居住为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，对于总价较为敏感辅助客群重要客群核心客群重要客群软件园、周边工厂单身或者两口之家，普通员工，以过度居住为主，对于总价较为敏感辅助客群软件园、工厂、安置区及其他区域投资型客户为主软件园、周边工厂单身或者两口之家，以中低层管理层为主核心客群领袖客群临时居住投资软件园、周边工厂区高管，政府官员为主，以临时居住或者投资为主软件园、周边工厂区高管，政府官员为主，以临时居住或者投资为主领袖客群项目定位客群定位。领袖客户核心客户重要客户辅助客户客户年龄40-55岁25-35岁25-35岁35-45岁客户特征在各行业的领导者如：软件企业高管、工厂企业主、机关单位领导者为主软件园、周边工厂区区域内客户：企业中低层管理者，以单身、两口之家为主软件园、周边工厂区、安置区内客户：软件员、技术员等职业，以单身、两口之家为主，对于总价敏感全市及其他投资型客户购房目的临时居住或者投资居住过度居住投资客户关注未来的价值升值潜力周边配套便利性配套商业的便利性自然景观的优越资源丰富居住舒适性交通便利是否性对区域未来升值潜力比较看重对生活配套的便利比较关注客户发动小众、圈层活动口碑传播CALL客、现场活动、短信和派单、软件园、工厂巡展等CALL客、现场活动、短信和派单、软件园、工厂巡展等区域发展论坛、户外广告、电视、电台、城际班车、短信、巡演、设外展点PART2项目定位项目本体分析析SWOT分析及应对策策略项目总体定位位项目客群定位位项目发展策略略项目发展战略略。项目发展战略略集居住、商商业为一体的的高端商务办办公区创立软件园发发展的新一极极，以高端形形象，树立标标杆，主动站站位以集中商业，，树立区域商商业中心形象象以高尚公寓，，树立区域居居住、投资典典范努力打破区域域现状，实现现区域、项目目价值，带动动周边发展PART3物业发展建议议产品配比建议议建筑风格建议议景观风格建议议户型建议装修建议商业建议基于整体市场场：办公+酒店式公寓，的调研结合合本案的定位位总结出适合本本案的产品配配比方向项目基本信息息：占地：50428㎡容积率：4.6土地性质：40年产权总建：30万㎡地上面积：231968㎡产品配比推导过程区域内公寓机机会>办公机会产品配比推导过程同区域办公和和公寓项目价价格相差较小小；但公寓项项目去化速度度明显快于办办公项目区域项目名称公寓办公价格年度去化量月均去化公寓占比价格年度去化量月均去化体量占比新区新区哥伦布广场9000——7套20%————————长江1号8500——17套30%9000——930%协信中心7500-95001.4万方18套——————————麦库MYCO————————90001.1万方17套50%融智大厦————————8400-85000.63万方3套80%新发汇融广场————————89002.3万方2套90%南长区五洲国际广场银河城60002.2万方35套30%————————九龙仓星汇天地————————68001.1万方7套37%汇普金融大厦————————130001万方5套67%无锡世界贸易中心————————25000707㎡＜1套50%滨湖区龙山大厦————————1.2-1.5万0.22万方4套40%喜年中心100001.5万方17套50%————————产品配比推导过程办公公寓VS区域外区域内价格：10000-25000元/㎡月均去化速度度：2-17套价格：8500-9500元/㎡去化速度：月月均5套价格：6000-10000元/㎡月均去化速度度：15-30套价格：9000元/㎡去化速度：月月均15-30套大于公寓机会>办公机会区域人口增多多，对于总价价低、面积小小的公寓市场场机会较大从市场去化速速度来看，公公寓去化速度度大于办公去去化速度。区域内办公以以租赁为主，，从资金回笼笼角度出发，，公寓回现金金速度回快点点。从单价和总价价来讲，办公公面积大于公公寓面积，总总价会高于公公寓。产品配比配比建议60-90平方米2-3房小型公寓60-120平方米小型办公邻里型商业沿街商铺40-80平方米毛坯/精装修双重交付标准准/总价低/投资灵活面积小/总价低/可拆可分自由由组合面积小/功能合理/沿街布置/业态丰富本项目地上面面积约23万方建议配比比如下16.2万方5.8万方1万方PART3物业发展建议议产品配比建议议建筑风格建议议景观风格建议议户型建议装修建议商业建议建议一：办公建筑特特色可以采用用“结构即立面面”的设计理念，，建筑结构既既是结构支撑撑又是外观立立面，同时结结构外置使内内部空间完整整，结构形态态按设计理念念表达，具有有特殊性和标标志性！建筑风格办公办公楼建议二二：采用简洁明快快的现代风格格，体现立面面的挺拔、坚坚挺的风格特特征建筑风格建议二：“简洁”“明快快”“大气””昭示性强，，作为写字楼楼的外立面，，体现本案的的高品质形象象。建筑风格办公案例：深圳绿绿景1866立面采用ART-DECO风格为主导，，通过引导向向上的视线，，使得近百米米的居住建筑筑显得挺拔，，而尺度上的的美好比例和和精致细部，，又使得整个个建筑的尊贵贵等级提升。。挺拔、精致致、昭示性性强建筑风格公寓建筑用材细节节：1-4层采用干挂石石材体现高端端的气质，4层以上采用仿仿石材真石漆漆，如此考究究用料更实现现了建筑的历历久弥新，体体现了建筑的的高端品质。。建筑风格公寓PART3物业发展建议议产品配比建议议建筑风格建议议景观风格建议议户型建议装修建议商业建议利用“点-线-面”实现层次次景观，注重景观细节节，打造品质质景观。在景观设计上上，以小区干干道和小区中中心绿化带相相连的绿地形形成小区规划划结构和统领领，在景观上上形成景观层层次，通过通通透的建筑元元素，引景入入园，利用水水景替身项目目的整体品质质，形成互相相渗透的空间间景观，不同同局部组团与与整体景观的的相结合，实实现“点-线-面”的串联同同意，寓情于于行，凸显空空间形态的魅魅力和韵味。。景观风格景观建议景观风格景观建议利用小型喷泉泉、中央景观观等水景元素素，组成亲水水组团，赋予予整个楼盘以以灵性。灵动、活泼、、精致的景观观打造舒适社社区PART3物业发展建议议产品配比建议议建筑风格建议议景观风格建议议户型建议装修建议商业建议全明设计（通通风采光）功能空间齐全全挑空设计（复复式）空间自由组合合公寓户型创新建议户型建议建议方向通过优秀案例例进行借鉴，，给本案公寓寓提出几个户户型创新的方方向案例：杭州复复地连成国际际产权酒店式式公寓3房2厅1卫销售面积85平米户型亮点：通过全明生活活阳台打造明明厨明卫，采采光通风效果果较好7.5米长阳台设计计，提升产品品附赠价值，，同时也增加加了户型的采采光及景观面面。借鉴：全明设计户型建议公寓案例：南京京中海凯旋门门.尚城酒店式公公寓72平米、96平米，各个功功能空间合理理，实用价值值较高。借鉴：功能空间齐全全户型建议公寓案例：南京京蓝岸.尚城酒店店式公寓3房2厅1卫销售面积85平米户型亮点：4.8米挑高设计，，空间布局灵灵活，性价比比较高，朝南超大景观观窗设计，采采光采景全明设计，明明厨明卫，采采光通风好75平米，做出四四室两卫，实实用性强借鉴：挑高设计附加加值较大户型建议公寓案例：南