青岛万科广告创意产业园项目营销推广竞标方案

万科广告产业园项目营销推广竞标方案

.11月勋石机构Architecture-OurTributeToLife让建筑赞美生命第1页技术标部分第2页站在巨人肩上，超越巨人在万众瞩目中，万科如一座高峰。现在，执着追求万科正站在住宅制高点，向商业顶峰攀登，正如同站在巨人肩上行进。这个巨人不是他人，正是万科自己。万科要做，是超越自己，再造下一个辉煌！第3页前言基于万科辉煌，相信我们无需再重复万科品牌发展之路。值得关注是，在29年企业历程中，万科历经多元化、专业化、精细化发展阶段，在相当长时间内，万科作为行业标杆，被看做是中国住宅行业领跑者。在不少人印象中，万科仍是只做住宅产品企业。然而，时移事迁，受住宅宏观调控政策、土地规划与拿地模式、城市化进程对商业需求等很多原因影响，从就透露进军商业地产领域万科，近年来，逐步涉足商业领域，并不停深入实践，万科进军商业也引发众多业内人士及媒体关注，万科广场、万科红、万科大厦等产品线不停刷新，规模连续扩大，昭示了万科在商业地产领域不停探索和不朽雄心。如今，本项目作为万科在青岛开发国家级广告产业园区，是万科创意地产系列前锋作品，负担着万科品牌在新兴商业模式探索重担，既需要万科品牌号召力来成就项目，也需要借助本项目深入探索，成就万科品牌迈向新台阶。第4页

怎样将万科住宅品牌影响力延伸到本项目上，树立项目“中国第一广告创意产业园”高端形象？第5页我们认为，本项目应该实现：有震撼力品牌立势有说服力展示中心有冲击力视觉设计极具竞争力个性产品来成就项目从而完成万科住宅品牌到商业品牌嫁接第6页Part

1目标解析Part

2本体分析Part

3客群分析Part

4案例分析Part

5营销推广Part

6平面视觉方案逻辑:目标清楚案例分析，市场启示目录本体定位客群分析，精准锁定营销推广平面视觉第7页Part1.1万科青岛品牌版图分析第8页一样系出万科，本项目充当什么角色？第9页自年入驻青岛以来，万科先后在市北、四方、李沧、城阳、即墨、胶南、平度创建项目，在短短6年时间里，万科住宅产品在各自区域确立了“龙头”地位，万科城、万科生态城、万科东郡、万科青岛小镇等项目在取得销售桂冠同时，也在很大程度上影响了岛城楼市走向。第10页项目名称体量区位定位角色截止到当前销售情况营销节点万科蓝山占地面积68000㎡建筑面积204400㎡市北区新都心高端住宅项目入网1191套网签1018套二期尾盘销售万科城占地面积170000㎡建筑面积500000㎡四方区新都心关键住宅区项目入网2325套网签1526套2.1.2期尾盘销售万科生态城占地面积1611000㎡建筑面积3498000㎡李沧区东李生态住宅项目入网2356套网签2179套1.3.2期尾盘销售万科红郡占地面积33971㎡建筑面积39668㎡李沧区东李低密度小区项目入网58套网签40套二次加推万科城市花园占地面积130873㎡建筑面积230000㎡城阳区城阳精品住宅项目入网2403套网签1879套二期销售万科魅力之城占地面积210000㎡建筑面积400000㎡城阳区城阳精品住宅项目入网2910套网签2874套尾盘销售万科青岛小镇占地面积340㎡建筑面积990000㎡胶南市胶南低密度别墅区入网390套网签46套二期别墅加推万科东郡占地面积110000㎡建筑面积280000㎡即墨市即墨新区中高端住宅项目入网746套网签293套一期开盘本项目占地面积180000㎡建筑面积300000㎡城阳区国家级广告创意产业园未开盘项目规划中第11页用地性质数量体量万科经验值住宅11总占地面积5，968，846㎡总建筑面积7，158，069㎡成熟产品线写字楼、公寓等商服用地3总占地面积222，875㎡总建筑面积449，069㎡新兴领域相较于含有绝对品牌优势住宅产品，万科商业尚处于起步阶段，主营仍是以小区商业居多，与全国著名万达广场、华润中心等存在较大差距。就本项目而言，凭借30万㎡超大商业体量，国家级广告产业园强大政府支持，本项目必将成为万科进军商业地产主要里程碑。第12页

低风险利润口碑〉〉就万科而言，本案承载着嫁接“万科住宅品牌“到“万科商业品牌”使命:口碑第一，低风险第二，利润第三。第13页在首批国家级九大广告产业园中，万科出品，有何不一样？第14页

Part1.2首批九大国家级广告园区第15页年4月19日，国家工商行政管理总局在南京为首批9个"国家广告产业园区"授牌，青岛榜上有名。房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id16页项目名称城市规模辐射范围开发企业青岛国家广告产业园青岛★★★★规划建筑面积75万㎡★★★★★立足青岛，辐射山东，面向北中国★★★★★青岛广告文化产业园开发有限企业★★★★★中广国际广告创意基地上海★★★★★规划总面积57.2万㎡★★★★辐射长三角及周围区域★★★★★中广国际广告创意产业基地发展有限企业★★★★南京广告产业园南京★★★★总建筑面积73万㎡★★★★★辐射南京城市圈乃至长三角地域★★★★

南京新城科技园管委会★★★潍坊国家广告产业园区潍坊★★★建筑面积28万㎡★★★辐射潍坊市及其周围区域★★★潍坊环宇房地产开发有限企业★★★北京国家广告产业园北京★★★★★建筑面积42.8万㎡★★★★面向全国★★★★★北京市朝阳区南磨房乡政府与北京通惠国际投资管理中心共同开发★★★★陕西广告产业园西安★★★★总规划建筑面积130万㎡★★★★★辐射中西部区域★★★★西安榜样实业有限企业★★★★常州广告产业园区常州★★★总规划面积75万㎡★★★★★辐射常州及长三角地域★★★常州软件园发展有限企业★★★广东广告产业园区广州★★★★★总建筑面积9万㎡★★辐射珠三角地带★★★★广东广物房地产开发有限企业★★★★长沙天心广告创意产业园长沙★★★总建筑面积29万㎡★★★辐射长沙市及周围区域★★★长沙天心区政府★★第17页从上表中能够看出：1.城市：青岛为二线城市，与北京、上海、广州等相比，城市建设与广告产业规模有待提升；2.规模：青岛国家广告产业园总建面75万㎡，在九大产业园中属于超大规模体量，仅小于陕西国家产业园区，位列第二；3.辐射范围：虽较难与北京国家广告产业园辐射范围相比，但本项目能够充分依靠青岛所处山东半岛地域优势，在山东乃至整个北中国形成产业覆盖圈；4.开发企业：在九大国家广告产业园中，参加青岛国家广告产业园开发万科集团无疑是众多企业中品牌、实力最为雄厚开发企业。总而言之，本项目必将凭借万科集团强力入驻、30万㎡超大致量和强大政府扶持，成就为立足青岛，辐射山东，覆盖北中国大广告产业集散地，成为九大国家级广告产业园区之首。第18页一样是产业园，青岛产业园现实状况怎样？第19页Part1.3青岛市创意园区分析第20页就创意产业园而言，青岛市创意产业园主要集中于市内，以中联U谷2.5产业园、动漫产业园、创意100产业园等为代表，部分产业园相对成熟，但存在品牌实力不显著、产业平台还未形成等很多问题。1919创意产业园国际动漫产业园青岛软件园中联U谷2.5产业园创意100海尔信息产业园本项目第21页项目名称地段规模开发（运行）企业入驻企业硬件配套中联U谷2.5产业园市北区上清路总建筑面积6万㎡青岛中联建业股份有限企业青岛市及周围区域各类建筑设计、广告等中小型企业停车位、小区休闲平台、物业有巡查保安、环卫设施创意100产业园市南浮山所总建筑面积2.2万㎡青岛麒龙文化有限企业青岛当地广告、创意类中小企业为主LOFT4.5米层高；中央监控闭路监视，集中供热、电话、网络到户动漫产业游戏园银川西路总建筑面积11.6万㎡政建集团动漫、影视、广告等创意企业为主办公楼：敞开式办公空间，MRV节能空调制冷，地暖采暖；供电：二十四小时供电系统；网络：百兆到桌面高速网络接入青岛软件园市南宁夏路总建筑面积38万㎡青岛软件园发展有限企业中外软件企业及相关企业网络系统通畅，园区建有3.5万伏变电站，单制冷VRV商用空调，地暖市政供热，配置国际会议中心、教育培训中心等配套服务设施第22页指标市场现实状况本项目现实状况机会地段市内老城区，配套相对成熟大交通环境便利，但城阳距主城区距离较远，周围商业气氛不浓★★★规模多数中老产业园规模较小30万㎡超大建筑体量★★★★★开发（运行）企业青岛当地企业开发运行为主万科★★★★★入驻企业多以青岛中小企业为主已经有部分大中型企业入驻★★★★硬件配套基础配套为主，还未形成集中产业平台优势㎡展示中心，依据对万科了解，硬件配套优异★★★★★青岛市区内创意产业园区，即使配套成熟，但整体功效趋向老化，难以满足创意产业办公需求。尽管存在很多问题，但当前市场对集中办公区需求依旧非常旺盛，本项目应需而建，在万科强有力品牌号召下，建成后产业园区将形成以广告为主、其它创意产业为辅产业链，推进青岛、山东、北中国创意产业发展。市场现实状况与项目现实状况对比第23页小结1.万科在青岛住宅市场占据绝对优势，引导楼市走向，但在商业市场缺乏案例支撑，亟待有力度项目为万科商业确立口碑。2.作为九大国家广告产业园之一，本项目担负着调整青岛整体广告产业走向专业化、规范化重担，伴随万科入驻，本项目标发展目标将不但仅局限于青岛，而是推进山东，乃至北中国广告产业发展。3.青岛创意产业园分布较多，多数名不副实，虽存在很多问题，但依旧为市场所需，市场急需集中型产业园区，以推进创意行业本身办公需求和产业发展。第24页

Part2项目本体分析第25页城阳以“七区统筹”发展为契机，加紧推进城区“东扩南延西进”和重点组团建设，推进区域协调平衡发展，不停丰富和完善城市功效，努力构建“一核、五轴、多组团”城市发展新格局，打造环湾生态宜居区。确立青岛国际航空城“一港九区两带”城市发展新框架，开启8大特色服务业聚集区和7大特色制造业聚集区建设。空港关键区滨海休憩区文化创意产业区生态旅游历史文化产业带高新区配套产业区先进制造业集聚区桃源河湿地休闲产业带进口加工区航空物流区商务商贸区会议会展区IT和服务外包产业区项目本体分析—区域分析房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id26页区位介绍项目位于青岛市城阳区兴阳路与长城路交汇处，经过几年发展，本区域已经成为城阳区高端居住区，万科魅力之城、万科城市花园、水榭花都等居住小区均位于本区域，有着较为浓厚生活气息及消费气氛，相对而言，商务气氛有所欠缺。周围配套：本项目周围住宅项目万科魅力之城水榭花都万科城市花园中小学长城路小学、城阳试验小学、城阳四中、城阳一中幼稚园魅力嘉幼稚园、试验幼稚园综合商场大润发超市、宝龙购物广场、家佳园超市、城阳利群银行中行、建行、交行、招商等各大银行医院城阳区人民医院酒店假日酒店、福朋酒店臻园弘通漫城阳光公园1号城中城首创空港国际中心招商LAVIE公社第27页项目本体分析项目现实状况：建筑面积：总建筑面积约30万㎡占地面积：占地18万㎡开发周期：三个地块，整体4-5年开发完成开发策略：万科创意地产先锋作品，借助创意产业概念，叫好叫座，争取快速销售回款功效定位：在广告创意及文化产业基础上，打造成为融商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功效为一体混合型商业地产产品形态：跨界LOFT+自由SOHO+创智写字楼+溜达街区+创意展览第28页项目优劣势分析优势：项目位于城阳中心位置，临近城阳区政府重点发展商务区，亦属市政规划重点发展产业园区；项目紧邻城阳空港区，距流亭机场、青银高速、世纪公园约2公里，交通便捷，自然景观资源优良；区域现实状况为高端居住区，含有一定人气和消费能力，且有万科多个项目在内，在品牌宣传力度上，万科占有区域内绝对口碑优势；本项目是国家首批九大广告产业园之一，也是青岛首个国家级广告园，含有良好形象定位与政府扶持优势。本项目是万科进军商业地产实践作品，轻易取得媒体及业内关注，含有一定品牌号召力。项目建筑面积30万㎡，本身是集合商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功效大园区，将为周围补充充分商业配套，万科出品，必将带动周围商业商务气氛整体升级。小区内部各种业态自成体系，互为补充，不限购，不限贷，投资价值高。劣势：当前，项目周围商业配套较为缺乏，商务气氛有待完善，距区政府、关键商圈仍有一定距离，项目商业商务气氛还需一段时间培育；商业商务地产空白，机遇与挑战并存，既是本案机遇，也是极大挑战。第29页基于对万科品牌了解，万科一贯追求：他人没有，我及格；他人及格，我优异；他人优异，我卓越！人无我有，人有我优！第30页项目3C定位本案是万科转型进军商业地产实践之作，对万科而言，意味着品牌全方面大提升、丰富商业产品线、提炼新发展模式震撼大青岛：万科智造，引发青岛新一轮创意风暴大本营辐射大北方：由青岛出发，辐射山东、北方、大半个中国影响全中国：九大国家级广告产业园区之首，影响全中国目标房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id31页项目定位基于之前对项目梳理，得出如下物理定位：海陆空三港枢纽，30万㎡财智创意基地青岛城阳区，是海陆空三栖聚集区域，各项交通便利项目超大建筑体量，重量级广告园区规划面积创意萌芽、拓展、交流、展示、交易服务平台第32页项目定位推广语：财智万科，创意中国万科品牌号召力；万科转型进军商业；创意、商业结合；万科产业地产首作。品牌号召力！国家级广告园区；用创意改变中国；万科，用创意改变一座城。创意影响力！第33页本项目价值体系国家级广告产业园区：立足青岛，辐射山东，面向全国，首批九家国家级广告产业园区之一。万科产业地产作品：由万科开发、转型进军商业，创意地产、商业地产结合之作。30万㎡创意产业航母：汇聚广告创意行业示范园区，约30万㎡建面超大致量。海陆空三港枢纽：位于城阳关键区，临近流亭机场、青银高速，坐拥海陆空三栖优势。世纪公园繁荣圈：毗邻世纪公园，位于城阳区政府2公里辐射范围之内，商业、金融、酒店机构齐全。政府扶持政策：园区注册企业享受政府财政补助，高级管理人员享受补助待遇。不限购不限贷：沿街商业、写字楼、SOHO、LOFT、集中商业等各种业态，不限购不限贷。第34页一期产品卖点梳理国家级广告产业园区万科商业地产品牌先锋作品30万㎡创意产业航母海陆空三港枢纽世纪公园繁荣圈政府扶持优惠政策不限购不限贷SOHO居住、办公一体LOFT高性价比，买一层送一层办公成本低，未来升值空间大第35页明确项目本体之后，项目目标客群是哪些，分布在哪里？第36页

Part3客群分析第37页“建筑无限生活”“让建筑赞美生命”是万科企业关键理念，也是万科坚持关键价值观。人房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id38页从人出发，万科构筑人文关心：关心人需求；关注人个性；关照人内心。所以，万科关注人，尤其关注项目目标客群需求。第39页经过前期市场分析与同类项目调研，判断本项目客群以下：产品类型产品用途客户特征关注客户年纪客户职业客群聚集区域LOFT/SOHO自用资金不足，不足以购置总价较高住宅产品25-35岁职员，自由职业、创业者中高端商场、写字楼、银行、停车场、公交车站、创业基地等投资自己创业或含有较高投资意识大多为35-45岁投资客、城市精英商业自用/投资有投资意识、资金实力相对雄厚35-50岁个体私营业主、投资客市区范围内各种富产阶级及投资客第40页我们本案客群定位应该以青岛市区、城阳区域为主，青岛周围区域、外地客户为辅。他们是泛青岛市投资客群，含有一定财富积累与社会经验，对投资产品含有敏锐判断意识；他们追求自我实现，追求让钱生钱财富游戏；他们对政府政策较为敏感，顺应政策导向，青睐选择风险低、回报率相对较高投资产品。关键客户——青岛市区、城阳区域客户70%他们属于省内外财富阶层；他们喜欢青岛大环境，看重城阳未来价值；他们含有强烈投资意识。边缘客户：省内外10%，投资为主他们对城市区位发展前景有着前瞻性分析和自己判断;他们含有投资意识，含有一定财富积累。次要客户——青岛周围区域客户20%关键客户第41页他们有着光鲜外表，有着体面工作和高薪收入房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id42页他们年纪主要聚集在30-45岁之间，多为一家三口生活模式第43页他们含有一定财富积累，含有强烈投资意识和投资敏锐性，时刻关注政府政策与导向第44页在关注创意园区客群中，投资和自住客户有哪些关注点？第45页投资客户十大关注点项目名称区位总价开发商品牌政府规划投资潜力配套设施户型设计交通环境运行管理硬件设施青建·太阳岛四方区政府规划新都心★★★★LOFT起价50万，总价均价57万★★★★☆青建集团旗下企业★★★★四方区政府重点规划新都心范围★★★★☆产品稀缺，M3地铁连接，未来区域潜力大★★★★☆区域内配套完善★★★★☆4.7米层高LOFT，买一层送一层★★★★☆20多条公交线路，M3地铁无缝连接★★★★☆物业费3.6元，佳世客已签约★★★☆Loft无精装修，无特殊配套★★☆深蓝公寓海尔路中央商务区中心地段★★★☆复式公寓总价150万左右★★★★☆上海证大房产★★★★☆青岛市总部经济集中区★★★☆市政大力开发区域，商务气氛浓厚★★★☆商业配套丰富★★★☆复式酒店式公寓，层高5.8米★★★★☆20多条公交线路，地上交通便捷★★★☆物业费4元，已与途家签约★★★★☆复式精装，赠予全套酒店软装★★★★☆名汇国际“崂山金融中心”中央区位★★★★☆写字楼从160万-万不等★★★★☆祥泰实业下属企业★★★☆崂山区政府着力打造“崂山金融中心”★★★★☆M2、M3号地铁线交汇于此，升值潜力巨大★★★★☆周围基本生活配套较少★★★☆5A级写字楼★★★★☆辽阳东路、深圳路、海尔路、青银高速、同安路等五大关键干道围合★★★★☆物业费3元★★★☆VRV中央空调系统，防辐射节能环境保护玻璃幕墙等公共配套★★★★☆首创国际空港中心城阳区流亭空港总部基地★★★★☆LOFT总价40-60万之间★★★★☆首创置业★★★★城阳政府重点规划空港总部基地★★★★☆紧靠流亭机场，商务气氛浓厚★★★★☆周围基本生活配套较少★★★☆4.7米层高LOFT，买一层送一层★★★★☆流亭机场东侧50米，与环湾大道、青银高速、济青高速、胶州湾高速、重庆路等交通主干道紧密相接★★★★☆企业独栋，拥有独栋冠名权★★★★☆本身含精品商业中心★★★☆本项目城阳区兴阳路项目★★★☆——★★★★万科★★★★★国家级广告产业园★★★★★政府大力扶持、交通四通八达，开发商品牌确保★★★★★周围成熟小区较多，距离区政府仅2公里，但商务气氛不浓★★★★一期soho、Loft、沿街商铺、写字楼，满足办公需求★★★★☆通达性良好，距离机场、青银高速、区政府均为2km旅程，公共交通便利★★★★☆国家规划、政府支持、万科品牌★★★★★㎡展示中心，依据对万科产品了解，硬件配套优异★★★★★第46页投资客户十大关注点等级划分总结客户关注点本案事实市场事实对应策略区位位于城阳区，距离青岛市传统写字楼区域较远劣势完善交通工具、放大万科品牌效应，加强区域炒作总价40㎡起，投资门槛较低优势突出宣传开发商品牌万科出品，必属精品优势放大优势，加强品牌宣传政府规划政府大力扶持优势借势政府资源，加强炒作投资潜力万科必将带动周围商务气氛日益浓厚优势加强品牌宣传、借势政府资源配套设施齐全优势放大优势，加强品牌宣传户型设计优异优势突出产品，价值最大化交通环境公共交通发达，主干道发达优势发挥交通利好，吸引人气运行管理仅依靠政府运行，万科不介入劣势加强政策扶持优势，汇聚目标圈层硬件设施齐全优势强化优势，发挥优点第47页承租客户十大关注点第48页投资客户十大关注点等级划分总结客户关注点本案事实市场事实对应策略区位位于城阳区，远离青岛市传统写字楼区域劣势完善交通工具、放大万科品牌效应，加强区域炒作运行压力政府政策扶植—突出政府扶持开发商品牌（运行）仅依靠政府运行，万科不介入优势借势政府，加强品牌宣传政策支持政府大力扶持优势借势政府资源，加强炒作入驻门槛相关广告行业—加强产业园之首宣传配套设施齐全优势放大优势，加强品牌宣传产品面积LOFT、SOHO产品，40㎡起优势突出产品，加强性价比炒作交通环境公共交通发达，主干道发达优势发挥交通利好，吸引人气平台资源以发展数字化新媒体广告行业为关键优势突出平台优势，加强产业园形象推广硬件设施齐全优势强化优势，发挥优点房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id49页明确客户关注点，那么我们准客户应该怎样挖掘？第50页1、借势“国家级广告产业园区”，依靠政府有力政策，深入现有产业园与孵化基地，寻找准客户：第51页序号孵化基地名称地址1青岛市大学生创业孵化中心青岛市泰山路35号2青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛市黄台路6号3青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地(爱购)市南区古田路18号4青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地(青岛市文化创意产业实训和创业园)市南区南京路100号5青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地(中联U谷2.5产业园创业孵化基地)市北区上清路6号6青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地(1919产业园)]市北区华阳路20号7青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（鼎都创业孵化基地）市北区福州北路133-135号8青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（新华锦外贸城创业孵化基地)市北区吴兴路139号9青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地(四方区建筑创意产业园创新创业服务中心)四方区杭州路十六号10青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（青岛前哨科技园服务管理有限企业）四方区周口路97号11青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地(启航创业园）李沧区京口路90号12青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地(99°+1创业园)李沧区九水东路320号13青岛市高校毕业生创业孵化基地崂山区基地崂山区株洲路153号14青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（青岛国际工艺品城）城阳区黑龙江路189号15青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（飞洋全球创业中心）城阳区青大工业园韩海路中段青岛飞洋职业技术学院16青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（青岛市新材料产业创业孵化基地）城阳区青岛工业园17青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地（青岛经济技术开发区高科技创业服务中心）青岛经济技术开发区香江路110号18青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地（青岛东鲁“八零后”文化创意产业园）青岛经济技术开发区太行山路547-1号19青岛市高校毕业生创业孵化基地中国海洋大学基地青岛市香港东路23号青岛国家大学科技园20青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛大学基地青岛市大学中心校区工程训练中心21青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛科技大学基地青岛市舞阳路7号22青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学基地四方校区2号宿舍楼一层、黄岛校区3号教学楼一层23青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（巾帼创业园）青岛市东海西路6号妇儿之家3楼、辽宁路65号7楼24青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（海云民俗文化街）四方区海云街区25青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（中心区）城阳区正阳中路206号26青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛农业大学基地青岛农业大学教学楼G区五楼、文经楼一楼27青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学琴岛学院基地青岛市城阳区铁骑山路79号28青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（动漫创意产业实训和创业孵化基地）市南区银川西路67-69号C座2楼29青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（国际电子商务创业就业见习基地）市北区同和路592号209-214、401-40430青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地（“隆泰”创业园）李沧区合川路52号31青岛市高校毕业生创业孵化基地崂山区基地（石老人科技创新园）崂山区株洲路143号石老人科技创新园伟业楼第52页序号区（市）创业孵化基地地址1市南区青岛市文化创意产业市南区实训和创业孵化基地青岛市南京路100号2青岛市大学生信息产业创业孵化和实训基地青岛市软件园G4楼首层3市南区民生创新创业孵化基地中山路113号甲4青岛三冠电子商务创业孵化基地东海西路39号世纪大厦12层5市北区青岛市市北区民生创业孵化基地青岛市市北区吴兴路139号6市北区爱婴堡孕婴童创业孵化基地宁夏路2号甲7青岛市小微企业创业孵化基地市北区辽源路257号6.7号楼8四方区青岛市四方区大学生创业服务市场青岛市四方区四流南路94号9四方区工业设计产业民生创业孵化基地四方区嘉定路5号10李沧区青岛市李沧区创业孵化基地青岛市李沧区京口路90号11城阳区城阳区启城地板城创业孵化基地城阳街道城子小区绣城路建材市场5号12城阳区中华埠科技养殖创业孵化基地城阳区棘洪滩街道中华埠小区青岛市综合型创业孵化基地名目第53页2、项目所在区域内为城阳区高端居住区，入住业主多为私营企业主、企事业单位、教师等收入较高阶层，可成为本案潜在投资客群：第54页项目名称业态均价置业次数年纪客户职业客户分布区域万科魅力之城在售洋房房源均价13000元/㎡客户以首次改进为主；其次是首次置业客户30－40岁客户为主，约占50%；30岁以下年轻人约占1/3以城阳私营业主为主客户集中在城阳中心街道和流亭街道，其次是市内四区客户，市南区为主万科城市花园在售高层房源均价8400元/㎡以首次置业客户为主30岁左右客户为主以城阳制造业和服务业客户居多绝大部分为城阳当地客户水榭花都在售高层房源起价9300元/㎡改进客户为主，部分首次置业客户25-40岁客户为主以城阳当地企业主居多绝大部分为城阳当地客户第55页3、深入青岛市区，广泛挖掘投资客群：第56页所在区域主要写字楼市南区旗舰大厦、招银大厦、三度空间、时代广场、阳光大厦、世纪大厦、五矿大厦、广发金融大厦、世贸中心、英德隆大厦、凯旋大厦、新世界大厦、华仁国际、华普大厦、华银大厦、深业大厦、中环国际公寓、东方航空大厦、福泰广场、港澳大厦、汇泉国际大厦、金都花园、如意大厦、银河大厦等市北区鲁邦广场、东方商务楼、金祥大厦、赛纳商务中心、新域蓝谷、振业大厦、东都商苑小区、华恩名座、银河金星大厦等崂山区畅海园、瑞士花园、世纪华庭、中惠雅园、青岛数码科技中心、裕龙大厦、贝蒙特大厦、鲁能领寓、鹏程花园、天泰阳光海岸、中商国际大厦、天泰金融广场、天宝国际、国展财富中心、裕龙国际中心A座、青岛国际发展中心、盛和大厦、永新国际广场、地恩地财富大厦、鑫裕和商务中心等四方区鲁邦广场、世纪金桥、振业商厦等①就本案潜在投资客群所在商务办公区进行广泛宣传：第57页所在区域主要公寓及小区崂山区数码科技中心、海风花园等市北区万达39克拉、锦绣华城、华阳慧谷、环宇康庭、绿都公寓等市南区BOBO公寓、邦达公寓、贝蒙特大厦、博思公寓、春光山色、大公海岸、东方航空大厦、东海世家、东祥园、城市华彩、城市假日、方联大厦、丰华园小区、海情花园、、海悦中心、弘信山庄、华达公寓、华丽广场、华青花园、慧博园、金光城市名家、金色慧谷、金艺大厦、鲁信长乐花园、政法公寓、中环国际公寓、中新大厦、曼哈顿广场等四方区鸿仕雅居、万科城、万科蓝山、澳桦园小区等②就本案潜在投资客群所在高端住宅小区进行DM直投（报箱派单），宣传本案：房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id58页4、异业资源嫁接，大客户重点挖掘：①商会资源挖掘；②高端车行客户挖掘；③银行VIP客户挖掘；第59页5、广泛布展，确定区域精准锁定客群：青岛区域巡展：佳世客商圈；市北CBD商圈；台东商圈李村商圈佳世客麦凯乐万达广场台东商圈第60页第61页清楚了项目定位、项目客群后，作为与住宅完全不一样投资性产品，营销执行怎样在青岛市场内展开？第62页Part4青岛商业运作成功案例第63页个案分析本部分选取了青岛商业物业操作成功案例，包括商业、LOFT、公寓、写字楼等建筑形式，与本项目有若干类似，进行对比。万达39克拉青建·太阳岛首创·空港国际中心名汇国际第64页万达39克拉为万达在青岛成功落地经典案例，一炮打响，全城轰动，成为大品牌进驻青岛经典案例。今年从整个公寓市场来看，伴随青岛楼市整体好转，公寓市场也渐成回暖之势。其中，首创空港国际中心、招商LAVIE、青建太阳岛等LOFT产品，以其时尚稀缺性、高性价比等特征成为销售主流，为市场所认可。海航万邦中心中铁青岛中心远雄国际广场中海SOHO国际卓越大厦青岛亚欧中心7080中心广场万达39克拉诺德广场汇通大厦青建太阳岛苏宁电器广场鹏利南华深蓝公寓名汇国际大荣中心招商LAVIE公社紫玥国际首创空港国际中心银盛泰国际大厦本项目普通公寓/写字楼经典案例第65页万达39克拉位置青岛市市北区延吉路112号开发商青岛万达广场置业有限企业经济指标占地43882.6㎡，总建面181000㎡户型高层住宅80-120㎡，酒店式公寓40-70㎡价格住宅均价11000元/㎡，精装公寓9300元/㎡起优惠即时优惠推广渠道报广、网络、高炮、产品说明会销售情况已售罄房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id66页第67页9月年4月8月4.8日，暂时售楼处开放年4月6.9日，举行生活品鉴会，与加拿大高力国际物业签约9月11月8.29日，产品说明会，同期开始选房9.7日，正式开盘，样板间开放11.13日，白领置业计划开启4.23-5.3日，五一购房优惠活动8.24-31日，写字楼认购享2%优惠9.13日，客户联合会·克拉水果节活动11.27日，万达广场商业开业案例分析：1.品牌效应：万达广场是万达集团最成熟商业产品，开发流程清楚，产品成熟，台东万达繁荣商业气氛深入人心，万达39克拉充分借助万达广场品牌效应，成功嫁接为产品口碑，为购房者所认可。2.精准产品推广策略：作为新兴小户型酒店式公寓，万达39克拉充分借助产品时尚性、低总价等属性大力宣传，在青岛市形成广泛市场效应，造成哄抢之势。关键发力点：万达品牌+CBD+小户型+悬念营销第68页青建太阳岛4p位置清江路与哈尔滨路交接处开发商青建地产经济指标占地25763㎡，总建面116369㎡户型高层住宅90-130㎡，LOFT40-47㎡价格住宅均价13000元/㎡，LOFT均价14000元/㎡优惠全款优惠96折，贷款优惠98折推广渠道网络媒体、报广、高炮、楼宇广告等销售情况住宅签约27套，LOFT签约83套第69页第70页8月9月10月7.7日，售楼处暨样板间同期开放7月9.6日，LOFT释放价格，总价50万起8.5日，佳世客签约入驻10.8正式开盘9.28日公开认筹，认筹金10万11月12月8.18-19日，全市推行“阿不快闪”活动11月底计划举行产品说明会案例分析：1.个性化创意：青建太阳岛针对LOFT产品时尚稀缺特点，推行个性化宣传策略，塑造“阿不”形象代表购房群体，充分引发客户共鸣。2.投资热点炒作：青建太阳岛依据项目所处新都心区域，地铁口升值潜力、LOFT高性价比等卖点进行集中炒作，形象直观地将未来投资收益展现出来，坚实客户投资信心。关键发力点：新都心+地铁口+LOFT+创意营销第71页首创空港国际中心位置流亭国际机场航站楼东侧50米开发商首创置业经济指标占地9㎡，总建面185000㎡户型Loft47-68㎡，独栋写字楼-8000㎡价格LOFT均价9300元/㎡，独栋写字楼均价1.1万元/㎡优惠暂无推广渠道网络媒体、报广、道旗、产品说明会、圈层讲座活动销售情况网签161套第72页第73页年1月5月年12月22日，客户联谊及产品品鉴会9月7.8日，“全新商务提全球影响力”招商盛典7.21日首创置业理财课堂9月12月7.29日，招商中心正式开放7月9.9日，客户答谢会10.21日，首创创业者成长讲堂7.15日，正式开盘案例分析：1.借力政府规划：首创空港国际中心所属区域为城阳政府重点打造“空港总部基地”板块，项目充分借助政府规划，经过多频次论坛、峰会等形式，集中宣传地域优势，赢得客户认可。2.精准客户宣传：在开盘前后一段时间里，首创置地就客户多为中小企业主或投资客共同属性，以月均1~2次频次举行企业发展论坛，将客户本身需求与产品营销相结合，取得了品牌与收益双赢效果。关键发力点：首创置地+空港总部基地+LOFT+事件营销第74页名汇国际位置崂山深圳路（汽车东站南50米）开发商青岛信发兴地置业有限企业经济指标占地14000㎡，总建面90000㎡户型写字楼100—1200㎡价格均价16000元/㎡优惠全款优惠96折，贷款优惠98折推广渠道报广、案场暖场、客户圈层活动销售情况网签套数706套，签约264套第75页第76页年1月5月年12月24日，爱心书屋慈善捐助活动11月8月9月2.28日，微博营销高峰论坛6月7月10月6.11-13日，山东省民营企业家协会企业文化建设经验交流会6.18日，“汇名流，醉青岛”酒会6.30日，“北大人与青岛历史渊源”主题活动8.25日，豪华VIP游艇会8.29-9.3日，“拉斯维加斯之夜”主题活动9.29日，冠名第二届“青岛经济论坛”7.22日，正式开盘案例分析：1.政府扶持：名汇国际又名”山东民营科技大厦“，是由山东省民营企业家协会筹建总部经济基地，政府扶持力度大，项目充分利用政策扶持吸引大批客源。2.连续性圈层活动：自开始推广以来，名汇国际先后与商会、车友会、高尔夫协会等各种中高端团体合作，举行客户圈层活动，在业内外形成良好口碑同时，取得了阶段性产品热销。关键发力点：政府扶持+双地铁+圈层营销房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id77页小结就以上案例分析能够看出，被市场认同一些公寓型产品，多存在共通属性：1.产品稀缺：相较于传统公寓，小户型酒店公寓、LOFT以其“买一层送一层”等产品特色占据了投资客户青睐，取得了优异销售成绩；但短期内LOFT产品大量入市，造成同类产品竞争激烈。2.品牌效应：就投资型产品而言，品牌与口碑对购置群体影响较大，万达、首创等国内著名品牌房企更易于得到客户认同。3.精准客户宣传：热销公寓项目，均依据本身客群制订精准推广策略，在有效节约成本同时，完成了产品口碑宣传及销售任务。4.政府扶持：从以上列举案例来看，万达、首创、名汇国际等都有各类政府规划扶持，借助政府优惠政策推进宣传，进而形成产品热销。超高性价比产品超牛开发企业精准客户宣传强大政策扶持第78页借鉴以上青岛商业项目成功运作之后，对本案有何借鉴意义？第79页Part5本案项目整体推广策略第80页Part5.1项目整盘推广五大周期第81页一、项目整盘推广五大周期

口碑效应投资价值升值潜力产品价值2

万科品牌落地1345针对万科广告产业园整体开发和营销推广，我们制订了以下五大战略周期。每个周期针对不一样开发组团和营销阶段，突出产品优势和价值，进行深层叠加，促进销售顺利进行。第82页

万科品牌落地1第一阶段：树立项目形象阶段。1、举行万科商业品牌战略公布会，集中介绍本阶段面世万科商业项目，借势国家级产业园区号召力，结合政府资源及相关政策扶持等卖点，确保项目标高姿态面世。2、以富有冲击力画面增强项目对客户印象。第83页

产品价值2第二阶段：制造项目连续被关注新闻热点与活动话题，奠定项目公信力与影响力，借势重点宣传第一阶段推售产品。1、梳理项目产品，依据不一样产品确定产品系列方向；2、以有效媒体组合形式向客户传达产品卖点；3、以富有冲击力画面表现，吸引客户关注4、合理利用事件营销，吸引客户关注；5、整合行业资源平台，吸引高端客群或企业关注，实施重点公关。第84页第三阶段：炒作区域、投资潜力及产品特征1、借势万科品牌炒作本区域投资价值；2、以政府牵头（也可借意向名企关系资源）与国外著名园区形成战略合作，以挂牌形式再度拉升园区形象，树立项目投资价值；3、依据本案不一样产品特点，深入挖掘卖点，建立有针对性说辞及有特色平面表现。

投资价值3第85页

升值潜力4第四阶段：炒作项目区域升值潜力与国家政策支持，突出良好升值潜力1、加强万科品牌宣传，给客户以投资信心；2、政府扶持优惠政策重申与执行；4、

经过主流媒体宣传，借助名企进驻本园并运行良好示范作用，扩大园区影响力。第86页

口碑效应5第五阶段：连续暖场活动，借助口碑传输，加强万科商业品牌塑造1、加强对成交客户维护，充分发挥客带客渠道执行；2、连续暖场活动与项目宣传，保持项目在市场上热度；3、借助客户口碑加强万科商业品牌塑造与宣传。第87页

Part5.2产品分析及推售策略第88页经过产品特色、市场去化难度、客户接收程度、面积（总价）等原因进行严谨分析后，结合实际情况，我们将项目产品类别进行了分类：瘦狗产品、明星产品、现金牛产品和婴儿产品。第89页本案产品分析产品产品特点市场风险客群接收程度去化难点销售策略项目负担角色loft产品新奇，空间自由组合低高周围竞品竞争激烈制订合理价格，确保项目回款，加强项目口碑传输现金牛产品soho无显著产品特色高低相较loft，产品无特色，市场压力大确保成本，低价促销瘦狗产品写字楼无显著产品特色中中周围商务气氛不浓利用政策支持，嫁接政府资源，利用合理价格，确保项目回款及利润婴儿产品底商万科倾力打造中高确保项目利润品牌宣传到位、区域成熟、项目销售后期推出，以高价格追求项目利润，确保项目绝对成功明星产品房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id90页Part5.3项目推广计划及媒体策略第91页节点：1、品牌形象2、物料导视到位3、销售环境到位

4、品牌新闻公布会关键攻击点：政府支持、品牌入市、户外媒体5-6月，产品宣传期品牌形象期1月－5月节点：1、万科园区开园仪式关键攻击点：产品卖点、开园、业内渠道、多渠道炒作

开盘期7月－8月节点：1、正式开盘2、盛大开盘活动关键攻击点：强势入市渠道攻势诉求：商业品牌亮相攻击点：首次亮相1-5月，前期准备节点：强销准备到位、广泛蓄客攻击点：产品卖点促销期11－12月节点：促销活动促销政策关键攻击点：

促销计划新一轮销售攻势第一阶段第二阶段第三阶段第五阶段7-8月，开盘活动节点：认筹开盘攻击点：开盘活动11-12月，促销活动节点：促销加推攻击点：促销活动强销期9－10月节点：1、暖场活动2、创意沙龙关键攻击点：公关活动圈层营销第四阶段本项目品牌营销推广思绪营销目标一举成名天下知

一入市即倾城开盘即全城热销

创意活动聚圈层

促销完美收官节点：节日客户维系攻击点：公关圈层营销9-10月，现场活动推广主题万科，给城市更多精彩让创意改变生活迁徙，跟随万科脚步万科，和广告人对话国家广告产业园，万科智造产品宣传期5月-6月第92页媒介营销执行计划户外12月……3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月报纸网络青岛新闻网、搜房岛内著名网络媒体，借助官方网站、微博等进行广泛覆盖短信开盘前期密集投放、实时销售政策通知、公关、暖场活动公布活动广播DM开盘前后以夹报形式投放各园区或相关场所，效果显著现场软文费用低廉、覆盖当地有车一族经过现场精神堡垒、展示中心，集中展示项目形象会展春季房展楼宇覆盖相关创意企业集中地及相关消费人群经过户外、高炮快速竖立产品形象网络软文、主要事件、创意居住办公理念，炒作软文深化形象主题秋季房展万科品牌新闻公布会盛大开园（直升机开幕、广告博物馆、万科巴士开通等）认筹、开盘活动行业峰会、创意沙龙、北方广告节特价房一口价、涂鸦大赛、创意周作品征集第93页国家广告产业园，万科智造房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id94页一、项目形象立势期年1月-年5月阶段目标：借势国家级广告产业园区定位，快速奠定项目形象阶段任务：借助政府支持、炒作国家级产业园区概念、发挥万科品牌效应，强势树立万科商业品牌形象传输主题：国家广告产业园，万科智造公关活动：万科商业品牌公布会，奠定形象基础。广告策略：经过现场包装，同时结合新闻炒作热点，以部分网络、报广、活动，到达树立优异园区品牌形象，并将万科打造国家级创意产业园区概念传输出去。新闻策略：利用政府支持，借国家级广告园区落户城阳，进行政府支持、万科转型进军商业等新闻炒作，将万科与创意园区进行绑定宣传，重点进行政府支持下行业公关活动、万科商业先锋作品等新闻炒作。推广伎俩：现场包装、精神堡垒树立、春季房展会、行业网站、报纸广告、公关活动导入企业品牌形象。第95页第一阶段推广计划及媒体（.1-.5）阶段主题：国家广告产业园，万科智造媒体详细路径投放目标时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报概念传输，传达万科打造国家级广告园区信息不限，以政府新闻为主杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等炒作万科转型进军商业，创意地产前锋作品1-5月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，炒作万科商业品牌1-5月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等软文1-5月活动品牌公布会、房展会相关物料创意理念传达，震撼青岛1-5月创意行业网站广告门、红动中国、视觉中国、设计在线等公布网络平台，在全国相关创意网站投放广告，展示项目形象，吸引业内关注1-5月第96页“一举成名天下知”点一、设计制作极具视觉冲击力精神堡垒，在感官上给客户和过往潜在客户第一形象展示,确保过目不忘感官刺激。第97页1、“一举成名天下知”点二、塑造富有设计空间感营销中心，由内而外具备广告创业园视觉享受，重视细节品质，给客户以深入、舒心、惊喜第二印象。“一举成名天下知”第98页“一举成名天下知”线媒体投放—利用媒体资源，如网络、报广、论坛、户外、电视、楼宇等伎俩，有效推广项目信息，寻找开发潜在意向客群。第99页“一举成名天下知”经过一系列平面表现手法，如案场包装、导视设计、景观设计、围挡设计、报广设计、高炮设计等营造文化与商业气氛。面第100页体活动主题：万科，用创意改变一座城活动构想：时间：年3月地点：五星级酒店人员：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、广告行业客户共约300人左右活动亮点：剖析万科进军商业地产背景，传达本案“万科出品，必属精品”愿景目标。邀请市区官员、广告行业协会、主流媒体，借势官方平台发声，展示万科商业品牌实力，树立项目标影响力和形象力。参加新闻公布会新客户能够领取3000元购房礼券，可对后续销售起到一定促进作用。万科商业品牌新闻公布会暨产业园说明会“一举成名天下知”第101页体活动背景：1、在年楼市开局之际，抢占先机。2、介绍万科商业品牌发展战略，传达本案目标发展愿景及万科商业品牌实力。3、首批九大国家级广告园区落户青岛，奠定项目园区之首形象。活动目标：树立万科商业品牌高姿态形象；经过活动树立万科进军商业产业地产崭新形象。借助官方、媒体，向客户传达万科进军产业地产实力和能力。“一举成名天下知”第102页体青岛春季房展会活动主题：财智万科，创意中国活动时间：年3-4月地点：青岛国际会展中心展会目标：1、经过搭建个性展会平台，传达项目创意产业特征；2、经过相关文艺演出、客户交流体验互动，让人体验创意园区独特征；3、经过展示，奠定国家级广告园区及万科品牌形象，深入宣传万科商业品牌新形象。“一举成名天下知”第103页万科商业“鲸”世亮相，给城市更多精彩房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id104页二、产品宣传期（月5-6月）阶段目标：主打产品品牌，深入提升项目形象，为后期销售进行广泛蓄客传输主题：万科，给城市更多精彩广告策略：采取立体媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外、楼宇广告创建品牌形象，并将项目标产品卖点传输出去，同时利用公关活动深入强化园区品牌形象。活动策略：

利用大型活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，频繁举行创意相关活动，如举行开园仪式等引爆市场，争取入市倾城，集中有效传输到目标客群中。推广伎俩：报纸、电视、电台、户外广告、公关活动、DM单页、楼宇

第105页第二阶段推广计划及媒体（.5-.6）阶段主题：万科，给城市更多精彩媒体详细路径投放目标时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报概念传输，传达万科打造国家级广告园区信息两周一期杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等炒作万科转型进军商业，创意地产前锋作品5-6月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，炒作万科商业品牌5-6月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等软文5-6月网站建立广告园区新浪官方微博、官方网站联合园区管委会，组建全国性宣传平台5-6月户外围挡项目地块围挡、高炮等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月现场包装接待中心、导视牌、路旗等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月广播音乐、广播电台万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月活动开园仪式等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月楼宇写字楼、办公、高端居住区投资产品卖点5-6月房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id106页体一、盛大开园仪式时间：年6月地点：项目接待中心参加人员：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、潜在客户500组物料及人力：活动企业、广告企业人员、销售团体、物料支持活动内容：到时将邀请省相关部门领导、市领导、入驻企业代表，相关行业协会单位代表共同拉开活动帷幕。万科，给城市更多第107页体爆点1、开园仪式邀请省相关部门领导、市领导、万科领导、入驻企业代表、明星、相关行业协会单位代表共同拉开活动帷幕。★开园仪式开园当日邀请政府领导、万科领导进行开园致词、剪彩。万科，给城市更多第108页12体爆点2：直升机开幕营销中心与精神堡垒活动内容：营销中心、精神堡垒整体用幕布覆盖，采取直升机开幕形式，以精彩、创意形式，盛大开幕。活动配合：活动企业、机长、操作仪器、广场以及开幕物料等。万科，给城市更多第109页12体爆点3：高科技三维智能展示区创意大爆棚，营销中心采取全新LED高科技智能显示项目规划及户型等，打造炫彩高科技创意革命。售楼处三维立体效果显示，配环幕投影大厅，展示电子沙盘、电子楼书、园区规划、户型图、楼座等，一键在手，自由选择。展示：置业顾问引领购房者进入售楼中心，进入洽谈区，舒适沙发，品着红茶，伴随售楼小姐演示，全景展示城市全景、小区鸟瞰、周围配套、交通动线、园林景观、楼层景观、三维可视户型、建筑规划设计、按揭计算等。万科，给城市更多第110页12体爆点4：广告创意博物馆开幕本项目含有展览展示中心，在接待中心开放时机，宣告在青岛建立广告创意博物馆，联合政府、广告学院、企业、广告杂志共同举行揭牌仪式，奠定本项目在业内龙头地位和行业高度。博物馆功效：主要负责展示、交流、培养新人；梳理新资料和发展，出书和定时出版刊物；组织业内创意沙龙、专业培训交流会等。万科，给城市更多第111页12体爆点5：园区开通万科号巴士直达全城

▲时间：年开园日前3天-开园当日▲地点：本项目停车场及沿路景观区▲活动内容：开启“万科号”广告园区专用巴士，既可经过车体宣传本项目，又可用作本项目每日接送工作人员及看房客户进出市南、市北、崂山等市区场所，弱化本案区位带来劣势。

万科，给城市更多第112页其它创意营销提议：微电影营销活动：微电影拍摄活动拍摄时间：5月-6月入市时间：7-8月开盘期目标：项目亮相前，利用网络资源进行话题炒作，提升项目关注度主题：创意狂人无处不在！说明：拍摄30--120S，微电影经过邮件、光盘、QQ、微博、电视、交通广播、户外LED、楼宇LED等形式推出。故事梗概：以微电影形式开篇，讲述广告创意人生存状态、生活理想、创业故事，拍摄固定场所为公寓、SOHO、LOFT、商街等，经过日常生活中喜怒哀乐，进而由一个人讲述整个广告创意圈，锁定本项目标目标圈层。推广路径：楼宇、网络媒体(邮件、QQ、微博)、交通广播、光盘、手机媒体第113页让创意改变生活第114页三、盛大开盘（月7-8月）阶段目标：项目盛大开盘，完成销售任务传输主题：让创意改变生活（项目开盘）广告策略：采取立体集中媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外广告创建楼盘品牌形象，并将开盘信息传输出去。活动策略：

利用认筹、开盘活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，炒作气氛和热销气氛，争取广泛签约并认筹，营造开盘即热销气氛。推广伎俩：报纸、电视、电台、户外广告、公关活动

第115页第三阶段推广计划及媒体（.7-.8）阶段主题：让创意改变生活媒体详细路径投放目标时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报开盘集中造势，全城关注每七天一期杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等深入挖掘万科转型进军商业模式，开盘释放项目卖点7-8月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，开盘信息7-8月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等开盘炒作软文7-8月网站广告园区新浪官方微博、官方网站更新开盘信息7-8月户外围挡项目地块围挡、高炮等开盘，广告产业园区卖点7-8月现场包装接待中心、导视牌、路旗等开盘刷新7-8月广播音乐、广播电台万科商业品牌、广告产业园区卖点开盘日电视青岛电视台、山东电视台、中央电视台开盘广而告之，集中攻势广泛宣传园区落户新闻为主活动项目盛大认筹开盘开盘、产品卖点开盘巡展青岛各大广场如台东、万达、李沧等有效寻觅客群连做三周DM园区邮寄、写字楼、高档小区派单广泛蓄客视情况房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id116页12体认筹开启▲时间：年开盘前15天，利用3天时间集中客户进行认筹▲地点：本项目接待中心▲活动内容：客户集中认筹，制订促销政策，促进客户成交让创意改变生活第117页活动时间：年7-8月开盘活动地点：售楼处前广场活动内容：10:00—10:40开盘仪式仪式活动对象：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、潜在客户500组

万科智造，创意开盘——用创意改变世界体第118页

一、

剪彩仪式、画龙点睛主持人宣告开盘仪式正式开始，嘉宾剪彩，领导移步台下，进行点睛仪式和舞狮演出。

体第119页二、

空中滑翔动力伞极具观赏性，更能突显本项目开盘盛大场面：体第120页三、开盘选房活动时间：年7-8月开盘活动地点：接待中心活动内容：选房活动活动对象：前期认筹客户体第121页万科，和广告人对话房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用/item.htm?id122页强销期（月9-10月）阶段目标：连续热销，巩固产业园形象阶段任务：加大推广力度，连续热销，造成全城热议轰动效果。传输主题：万科，和广告人对话广告策略：连续公关活动结合秋季房展会、广告节、广播、电视、报纸、电梯、户外、公交媒体巩固品牌形象，利用DM邮件深入创意行业、孵化基地，进行一对一深度沟通，建立良好客户关系网络。公关活动：举行沙龙活动、创意集市等暖场活动，拔高产业园区调性，深入塑造高端园区形象。推广伎俩：会展活动、广播、电视、电梯、报纸、户外、公交媒体、DM邮件。

第123页第四阶段推广计划及媒体（.9-.10）阶段主题：万科，和广告人对话媒体详细路径投放目标时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报全城连续热销每七天一次杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等报道热销场面及后续视情况网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，热销信息视情况软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等热销炒作软文视情况需要网站广告园区新浪官方微博、官方网站更新热销信息及时更新广播音乐、广播电台万科商业品牌、广告产业园区卖点视情况短信号段短信客群点对点维护，扩展客群视情况异业联合联合车行、银行购置相关目标客户名单聚集圈层客户依据活动活动邀请圈层客户，参加各种活动维系客户，精准有效寻觅客群9-10月周末DM各大园区邮寄、相关街头、场所车站派单扩大客户基础，促进成交量视情况第124页体活动主题：创意无国界精彩在万科活动构想：时间：年9月地点：万科创意产业园人员：媒体代表、房产协会、广告行业先锋、意向客户共约300人左右活动亮点：1、广告行业先锋可经过此活动加强行业内资源共享，创建更加好发展平台。2、解读年万科创意产业园整体规划和发展方向。3、树立万科商业品牌影响力和形象力。1、广告行业峰会第125页12体2、论坛沙龙

主题:创意VS创业▲时间：年9-10月▲地点：万科创意产业园会议厅▲活动内容：国际创意企业家交流会,国际广告达人在这里将引发头脑风暴、创意激情碰撞。

第126页12体3、全国性广告节

主题:创意，在万科▲时间：年9-10月▲地点：青岛会展中心▲活动内容：借助每年一些全国性广告节如中国广告节、中国国际广告节等，由政府及万科联合出面，举行分会场，或争取主办权，嫁接到本项目运作，既起到火爆宣传作用，又聚集了行业内巨头，凸显本项目影响力。

第127页12体4、创意市集

主题:创意VS生活▲时间：年10月▲地点：万科创意产业园停车场及沿路景观区▲活动内容：邀请国内著名创意团体，集原创、DIY手工加盟原创酷卖。

第128页迁徙，跟随万科脚步第129页促销期

（月11-12月）阶段目标：加大促销力度，争取快速有序销售回款。阶段任务：利用促销活动结合户外、公交媒体连续促进销售。传输主题：迁徙，跟随万科脚步广告策略：经过现场活动、网络、短信、软文等宣传促销打折，辅以活动，实现快速销售回款。公关活动：经过现场创意市集、创意周征集等将广告行业专业人士、市民聚集起来，深入了解项目优势。推广伎俩：现场活动、网络、短信、软文等。

第130页第五阶段推广计划及媒体（.11-.12）阶段主题：迁徙，跟着万科方向媒体详细路径投放目标时间报纸半岛报、青岛早报全城连续热销一月一期网