前期策划报告撰写培训

前期期策策划划报报告告撰撰写写培培训训1.项目目前前期期策策划划的的三三个个阶阶段段第一一阶阶段段可行行性性研研究究第二二阶阶段段市场场研研究究第三三阶阶段段项目目定定位位第四四阶阶段段市场场推推广广可行行性性研研究究是是指指开开发发商商在在投投资资决决策策前前，，对对建建设设项项目目进进行行全全面面的的技技术术经经济济分分析析、、论论证证的的过过程程。。其作用在于于：通过市场分分析确定项项目的可行行性通过财务评评价确定项项目的可行行性1.1可行性研究究阶段市场分析市场预测收入、成本本、费用计计算财务评估盈亏平衡分分析敏感性分析析风险评估宏观市场、、区域市场场供给预测、、需求预测测、价格预预测销售收入、、土地成本本、建安成成本、市政政配套费、、管理费、、税费等静态指标：：成本利润润率、销售售利润率动态指标：：净现值、、内涵报酬酬率、投资资周期盈亏分析的的关键是找找到盈亏平平衡点，即即项目达到到盈亏平衡衡状态利润润为零的点点反应敏感程程度的指标标是敏感系系数敏感系系数=目标值的变变化百分比比／参数值值变动的百百分比风险分析又又称概率分分析，利用用概率值来来研究不同同因素的概概率分布，，从而对方方案的经济济效果指标标做出某种种概率描述述，对方案案的风险情情况做出比比较准确的的判断以地块为核核心出发点点，在特定定的区位和和技术参数数下，通过过系统的研研究市场的的供给、需需求状况，，为地块找找到适合的的产品，挖挖掘潜在的的客户，并并为项目定定位提供市市场依据。。宏观市场环环境竞争项目分分析区域市场分分析客户调研结论：市场状况可能的客户户可能的产品品宏观市场区域市场竞争对手客户1.2市场研展阶阶段市场研展定位确定细分市市场产品定位、、客户定位位市场选择T市场细分S市场调研定位P1.3项目定位阶阶段2.项目市场研研展工具包包项目市场研研展工具包包区域价值评估工具竞争市场评估工具目标客户生成工具2.1区域价值评评估工具（1）区域价值值分析产业分布（（第三产业业、旅游经经济、高新新技术产业业、物流等等）街区价值（（土地级别别，区域功功能定位等等）（2）地块资源源分析自然然景景观观人文文景景观观交通通资资源源（（公公交交、、轨轨道道交交通通、、高高速速路路、、机机场场、、火火车车站站等等））配套套资资源源（教教育育、、医医疗疗、、文文化化、、娱娱乐乐等等））（3）市市场场趋趋势势分分析析在售售、、待待售售项项目目分分析析（产产品品类类型型、、产产品品组组合合、、价价格格、、销销售售状状况况、、待待售售量量等等））三级级市市场场交交易易状状况况（价价格格水水平平、、热热点点板板块块、、消消费费群群分分析析））项目目区区域域价价值值评评估估2.2竞争争市市场场评评估估工工具具“三同同””策策略略：：通过过对对在在地地段段、、产产品品、、价价格格等等方方面面构构成成直接接竞竞争争或者者潜在在竞竞争争的楼楼盘盘进进行行分分析析，，寻寻求求突突破破创创新新和和差差异异化化。。同区区位位：：包包含含同一一地地段段或同等等地地段段两个个方方面面。。同类类型型：：指指在在产产品品上上具具有有相相同同的的属属性性。。如如同同为为郊郊区区大大盘盘、、同同为为小小户户型型等等。。同价价格格：：包包含含同单单价价和同总总价价两个个方方面面。。研究究内内容容：：同同质质产产品品供供应应总总量量产品品特特点点价格格客户户项目竞争市场评估2.2.1样本本选选择择说明明调调研研项项目目选选取取的的依依据据，，数数据据分分析析的的原原则则和和方方法法。。为为保保证证数数据据的的全全面面性性，，区域域市市场场分分析析采采用用普普查查法法，，根根据据开开发发商商项项目目开开发发的的不不同同阶阶段段和和甲甲方方的的具具体体的的要求求，，设设定定调调查查范范围围（（同同区区位位、、同同价价格格、、同同类类型型））。。2.2.2分析析方方法法说说明明在调调查查范范围围确确定定后后，，制制定定具具体体的的数数据据分分析析方方案案，，并并对对数数据据分分析析的的方方法法进进行行说说明。。根据据对对样样本本项项目目调调研研取取得得详详细细的的资资料料，，首首先先从从供供应应、、产产品品、、价价格格、、销销售售等等方方面对对区区域域市市场场作作纵纵向向的的分分析析，，明明确确以以下下的的几几个个问问题题：：区域域市市场场的的总总体体供供应应量量产品品特特点点产品品价价格格情情况况产品品销销售售情情况况2.2.3竞争争市市场场及及产产品品分分析析2.2.3.1供应应结结构构与与规规模模主要要阐阐述述区区域域市市场场项项目目分分布布及及规规模模特特点点，，分分析析各各档档次次的的产产品品的的供供应应结结构构，，哪哪一一档档次次产产品品竞竞争争更更为为激激烈烈、、未未来来市市场场的的供供应应量量及及供供应应结结构构等等问问题题。。项目目概概况况通过过项项目目概概况况我我们们可可以以了了解解到到样样本本项项目目的的位位置置、、开开发发商商以以及及项项目目的的开开盘盘时时间间、、入入住住时时间间等等基基本本情情况况。。然然后后，，根根据据物物业业所所在在位位置置将将调调研研项项目目分分区区，，如如核核心心区区、、外外围围区区等等，，使使以以后后的的产产品品及及价价格格、、销销售售等等分分析析可可以以根根据据划划定定的的区区域域进进行行分分析析，，使使分分析析结结果果更更加加科科学学；；也也可可根根据据项项目目的的开开盘盘时时间间将将新新老老项项目目区区分分开开，，结结合合老老产产品品更更好好地地分分析析新新产产品品各各方方面面的的特特色色。。项目概况况通过项目目概况我我们可以以了解到到样本项项目的位位置、开开发商以以及项目目的开盘盘时间、、入住时时间等基基本情况况。然后后，根据据物业所所在位置置将调研研项目分分区，如如核心区区、外围围区等，，使以后后的产品品及价格格、销售售等分析析可以根根据划定定的区域域进行分分析，使使分析结结果更加加科学；；也可根根据项目目的开盘盘时间将将新老项项目区分分开，结结合老产产品更好好地分析析新产品品各方面面的特色色。物业名称物业位置发展商开盘时间入住时间P1P2P3P4P5样表：样本本项目概况况供应情况通过对区域域市场供应应量（包括括项目的总总建筑面积积、在售面面积及尚未未售出面积积即未来市市场供应量量）的统计计分析，得得出该区域域现阶段市市场供应情情况及未来来市场供应应情况。物业名称占地面积总建筑面积在售面积未推出面积P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032样表：样本本项目供应应情况单单位：：万平方方米2.2.3.2供应产品分分析区域市场提提供了什么么样的产品品？从整体规划划、小区配配套、楼型型、户型、、装修、物物业等方面面阐述，采采用定性和和定量相结结合的办法法，对某些些关键性因因素采用适适当的方法法加以量化化，从而全全面地反映映供应市场场的情况。。从市场场反馈馈效果果（即即销售售情况况）来来考察察产品品的被被认同同程度度，如如主力力户型型是否否是热热销户户型、、总额额不变变的资资金在在项目目要素素中如如何分分配才才能最最大限限度迎迎合客客户需需求，，达到到提高高价格格或是是销售售速度度的目目的。。整体规规划容积率率通常情情况下下，容容积率率越低低，产产品居居住的的舒适适度就就越高高。物业名称容积率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14样表：：样本本项目目容积积率物业名称绿化率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00%绿化率率绿化率率的高高低可可以反反映出出小区区内部部的环环境景景观和和绿化化情况，绿绿化率率越高高的项项目区区内的的景观观设计计也更更加丰丰富多多彩，，使业主主的居居住品品质得得到一一定的的提升升。样表：：样本本项目目绿化化率楼体类类型容积率率的高高低在在一定定程度度上决决定了了楼体体的类类型。。物业名称楼体类型P126层/28层塔楼P215-18层塔板结合P325层塔楼P416层板楼P510－14层板楼样表：：样本本项目目绿化化率户型户型设设计是是房地地产项项目产产品设设计中中很重重要的的组成成部分分，户户型面面积是是否合合理，，各种种户型型的比比例是是否合合适会会直接接影响响到项项目的的价格格及销销售速速度。。我司司在在市市场场调调研研中中会会详详细细了了解解各各项项目目每每种种户户型型（（一一居居、、二二居居、、三三居居、、四四居居、、复复式式、、跃跃层层、、错错层层））的的面面积积情情况况以以及及在在整整体体中中所所占占的的比比例例，，通通过过分分析析得得出出区区域域项项目目的的户户型型设设计计方方面面的的特特点点。。物业名称一居面积比例二居面积比例三居面积比例四居面积比例跃层面积比例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310%样表：样样本项目目户型面面积及比比例装修情况况装修情况况主要包包括项目目的楼体体外立面面装修、、公共部部分装修修（主指指大堂））及户内内装修，，外立面面是建筑筑的外表表，装修修情况直直接反映映出项目目的品质质，中高高档项目目的公共共部分装装修通常常采用精精装修，，户内装装修则差差异很大大。物业名称外立面装修公共部分装修户内装修P1面砖大堂精装修毛坯房P21-2层石材，3层以上玻璃幕墙大堂精装修厨卫精装P31-3层花岗岩，3层以上面砖大堂精装修毛坯房P4石材大堂精装修多种形式装修P5面砖大堂精装修精装样表：样样本项目目装修情情况配套情况况外部配套套物业名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有样表：样样本项目目外部配配套情况况区内配套套区内配套套是对周周边配套套的补充充，规模模较大项项目的区区内配套套通常较齐全全。物业名称幼儿园中小学商业会所P1有有有有P2///有P3有/有有P4有//有P5//有有样表：样样本项目目区内配配套情况况样表表：：样样本本项项目目会会所所设设施施物业名称羽毛球场网球场游泳馆台球室壁球场健身房餐饮网吧/书吧P1有有/有/有//P2//有//有有有P3/有有/有有/有P4///////P5//有有/有有/楼宇宇配配套套通过过下下表表可可以以看看出出样样本本项项目目在在通通讯讯、、供供电电系系统统及及电电梯梯品品牌牌选选择择方方面面的的情情况况。。物业名称通讯系统供电系统电梯P1IDD双路供电三菱P2宽带双路供电广日P3IDD双路供电三菱P4IDD双路供电迅达部P5宽带双路供电富士达样表表：：样样本本项项目目楼楼宇宇配配套套情情况况车位位情情况况通过过对对各各项项目目的的车车位位数数量量分分析析出出区区域域项项目目车车位位提提供供情情况况。。物业名称车位数量（位/户）P11P21P31P41P51.4样表表：：样样本本项项目目车车位位情情况况物业业管管理理通过过区区域域项项目目对对物物业业管管理理公公司司和和选选择择情情况况和和物物业业管管理理费费标标准的的统统计计，，分分析析出出区区域域市市场场项项目目物物业业管管理理服服务务的的水水平平，，从从另一一角角度度说说明明区区域域市市场场中中客客户户对对物物业业管管理理的的接接受受程程度度。。物业名称物业管理公司物业管理费(元/月/平方米)P11.8P21.8P31.5P41P51.5样表表：：样样本本项项目目物物业业管管理理情情况况样表表：：项项目目销销售售概概况况排名物业名称在售面积(万平米)均价(元/平米)销售率(%)销售速度(平米/月)1P1116800705500.002P286800304800.003P31685001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.172.2.3.3销售售、、价价格格在整整个个区区域域市市场场分分析析中中，，价价格格与与销销售售是是核核心心。。本本部部分分除除了了提提供供区区域域产产品品的的价价格格与与销销售售状状况况外外，，还还将将深深入入分分析析位位置置、、产产品品等等因因素素对对价价格格和和销销售售的的影影响响，，寻寻找找项项目目产产品品定定位位和和价价格格定定位位的的依依据据，，这这部部分分是是供供求求分分析析中中最最关关键键也也是是难难度度最最大大的的部部分分，，因因为为原原始始数数据据在在更更多多情情况况不不能能满满足足分分析析的的需需要要，，必必需需经经过过技技术术处处理理，，如如计计算算项项目目修修正正均均价价、、加加权权平平均均价价、、项项目目性性能能价价格格比比、、月月平平均均销销售售速速度度等等。。2.2.3.4宣传传推推广广分分析析主要要针针对对选选择择项项目目的的报报纸纸广广告告发发布布情情况况，，我我们们试试图图解解决决如如下下问问题题：：项目目价价格格与与广广告告投投放放量量的的联联系系项目目档档次次与与投投放放量量的的联联系系项目目的的销销售售业业绩绩与与广广告告投投放放量量的的关关系系各子子区区域域的的广广告告投投放放总总量量及及投投放放媒媒体体广告告的的主主题题及及诉诉求求点点样表表：：样样本本项项目目广广告告发发布布情情况况项目频次最早最晚时间密度(次/月)费用(元)月均广告费（元/月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170335814P21202-4-1802-10-171821.98841,070138638P34001-3-1602-10-315942.023,833,920193632P41201-1-1801-10-22571.401,207,990141011P51202-5-2902-10-161402.571,514,9603246342.3目标标客客户户生生成成工工具具区域域楼楼盘盘准准备备卖卖给给谁谁？？谁谁在在买买这这些些楼楼盘盘？？需需求求特特征征是是什什么么？？哪哪些些楼楼盘盘以以及及楼楼盘盘中中的的哪哪些些因因素素满满足足了了购购房房者者的的需需要要？？———这就就是是本本部部分分所所要要解解决决的的问问题题。。竞争争的的原原因因使使各各项项目目都都不不愿愿透透漏漏自自己己的的客客户户信信息息，，因因而而区区域域市市场场调调研研所所获获取取的的数数据据只只限限于于客客户户的的原原居居住住区区域域、、基基本本行行业业特特征征和和大大致致的的年年龄龄范范围围。。这这些些，，都都不不足足以以深深入入分分析析客客户户需需求求特特征征解解决决上上述述问问题题。。易易居居可可通通过过分分布布在在各各个个区区域域的的数数十十个个代代理理楼楼盘盘的的客客户户数数据据和和定定期期需需求求调调研研数数据据来来深深入入分分析析客客户户的的需需求求。。客客群群分分析析的的数数据据来来源源：：易居代理项目目客户数据库库在售项目数据据库区域市场项目目调研所获数数据易居需求调研研数据库。项目目标客户生成2.3.1地块周边的消消费群评估由于房地产项项目的强烈的的地域属性以以及消费者的的地域情结、、寻求便利性性等原因，一一般房地产项项目的客户构构成当中，周周边客户资源源成为重要的的组成部分。。因此，对于于周边消费群群的研究非常常重要。这部部分客群由于于在长期的生生活过程中，，已经习惯了了周边的生活活设施，以及及形成了强烈烈的归属感和和和谐的人脉脉关系，因此此，在置业时时一般会选择择就近购房。。研究内容：家庭结构现有居住状况况置业原因需求特点（面面积需求、价价格、配套需需求等）研究方法：问问卷调查、入入户访谈、电电话回访等2.3.2竞争项目的客客户群评估由于构成竞争争的楼盘在地地段或者产品品或者价格等等方面与项目目存在相似性性，因此决定定了其客户层层面具有相似似性，因此，，对于竞争楼楼盘客户群的的研究也具有有一定的指导导意义。研究内容：地域构成（周周边客户、外外来客户之间间的比例）职业分布收入状况家庭结构现有居住状况况研究方法：邮邮寄问卷、客客户拦截、电电话访谈等2.3.3特定客户群评评估由于某些项目目可能临近一一些产业中心心或者特殊人人群集聚中心心，因此，对对于这部分客客群的研究也也不容忽视。。比如，深圳圳万科四季花花城靠近华为为集团，因此此，华为的员员工便成了该该项目的重要要消费者之一一。研究内容：现有居住状况况置业计划收入状况需求特点研究方法：问问卷调查、小小组访谈等2.3.4目标客户定位位本部分通常主主要采用归纳法或目标客户分析析（STP）进行项目客户户定位。是谁？需要什什么样的产品品？怎样进行行决策？对目标物业的的接受度分析析原有及潜在消消费者需求特特征变化特征属性百分比22-35岁（22-30岁）77.2%（63.6%）上海本地人57.3%大专以上学历（本科以上学历）64.6%（29.1%）职业：公司职员36.4%

管理人员21.8%

专业技术人员18.2%中高收入家庭（家庭月收入5000元以上）62.7%出行主要交通工具：公交车、助动/自行车、地铁85.3%拥有自己的住房75.5%目前居住区域：徐汇、闵行、松江75.4%目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江80.9%高接受群体特特征3.项目定位工具具包项目定位工具具包SWOT项目产品定位项目价格定位项目客户定位投资回报分析产品组合楼体类型房型面积市场定位3.1项目SWOT战略工具项目SWOT战略工具STOW内部因素外部因素房地产开发企企业的行业特特点决定了在在不同阶段，，企业和项目目关注的重点点不同。SWOT分析组合我们的战略发挥优势抢占机会利用机会克服劣势减少劣势避免威胁发挥优势转化威胁优势S机会O威胁T劣势WSWOT战略工具（项项目+环境+竞争）3.1项目市场定位位工具即确立项目在在市场上的合合理位置，寻寻找到一个细细分市场。市场定位的要要素：目标区区域产品类型项目概念项目档次项目市场定位工具产品卖点及形形象：即体现产品品特点，并充充分引导客户户需求的产品品概念、建筑筑理念或生生活理念。如如生态、养生生、智能、节节能等。建筑方案设计计建议（1）规划设计建建议总体规划建议议建筑风格建议议园林设计建议议（3）配套设施功能配套建议议智能化化建议议会所设设施建建议（2）产品品建议议建筑单单体建建议户型、、面积积建议议户型配配比建建议户型设设计细细节建建议装修标标准建建议（4）社区区服务务建议议物业管管理公公司建建议物业服服务内内容建建议3.2项目产产品定定位工工具项目产品定位工具3.2.1产品卖卖点提提炼即分析析总结结项目目所具具有的的特点点，经经过提提炼形形成对对客户户具有有吸引引力的的产品品诉求求。这这种特特点不不一定定是项项目所所特有有的，，但必必须是是鲜明明的。。一般而而言，，会从从地段段、产产品、、附加加值等等三个个层面面进行行提炼炼总结结：地段：交通通条件件配套资资源自然、、人文文景观观未来规规划远远景……产品：规模模建筑风风格园林特特点户型特特点价格新型建建材、、工艺艺……附加值值：开发发商品品牌物管品品牌建筑设设计园林设设计承建商商产品概概念倡导的的生活活方式式……通过提提炼，，形成成项目目的核核心卖卖点（（2-3个），，形成成项目目特点点描述述，并并根据据该描描述总总结项项目的的基本本形象象。住宅宅形形象象类类型型：：运动动尊贵贵活力力3.2.2产品品形形象象生生成成生态态时尚尚本部部分分通通常常采采用用归归纳纳法法分分析析进进行行项项目目产产品品定定位位，，主主要要包包括括以以下下方方面面：：产品品类类型型的的选选择择产品品线线的的组组合合户型型（（业业态态））及及面面积积配配比比一房二房三房四房及以上单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)目标市场现有0-10%50-6035-50%90-11040-55%110-1455-15%145-210目标客户偏好1%40-6536%80-10050%120-15013%150-200可比在建项目0-10%65-7030-50%90-11040-60%115-1508-12%140-220我们推荐3%65-7544%85-11048%110-1605%160-2403.3.3建筑筑方方案案设设计计建建议议要要点点：：定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法市场因素调整;通胀因素调整3.3项目目价价格格定定位位工工具具项目价格定位工具成本本加加成成法法【定价价思思路路】成本本加加成成法法的的核核心心是是运运用用物物业业类类型型的的成成本本核核算算，，通通过过对对合合理理利利润润空空间间的的修修正正，，从从而而得得到到评评估估项项目目最最可可能能实实现现的的合合理理价价格格。。上海海目目前前房房地地产产项项目目的的成成本本主主要要包包括括：：-土地成本本-前期成本本-建筑安装装成本-配套成本本-其他成本本（管理理成本、、销售成成本、不不可预见见成本、、财务成成本）序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层序号工程类别平均造价（元/平方米）备注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）×3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）×3%4财务费用/【定价思路路】市场比较较法的核核心是运运用相类类似的项项目作为为样本，，通过对对影响房房地产价价格因素素的分析析及修正正，从而而得到评评估项目目最可能能实现的的合理价价格。通过市场比比较法推算算现时整体体均价，依依据组团的的价格决定定因素确定定各细分组组团的现时时均价，通通过售价还还原法推算算现时整体体租金。预预测未来价价格影响因因素变动幅幅度确定价价格增长率率，结合目目标物业上上市时间确确定各物业业上市均价价/租金。市场比较法法【样本选择】样本必须具具有参照意意义，否则则将影响价价格的准确确性。我公公司在实践践中总结出出以下样本本选取原则则：-相近原则，，相近地段段会有更多多的相近因因素-成功原则，，只有成功功的楼盘才才具有参考考意义-功能原则，，样本楼盘盘必须具有有相同的功功能定位市场比较法法范例1：市场比较法法之标准高高档公寓价价格拟合系系数表比较内容（指标）权重汇豪天下(A)耀江花园(B)仁恒河滨花园(C)海琪园(D)拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计100%/1.046/0.9995/0.915/0.838范例2：通过同一供供需圈比较较法来估算算项目的大大致价格区区间外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均价格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型商、住住、办综合合体项目的的市场比较较定价方法法演示R1R2R3OAC1R1住宅现时整整体均价比较内容权重精文城市花园A绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合计100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案案住住宅宅现现时时整整体体毛毛坯坯均均价价为为7100元/平方方米米。。住宅宅各各组组团团现现时时均均价价比较内容权重R3地块R2地块R1地块拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合计100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方方米米R2:7370元/平方方米米R1:6790元/平方方米米酒店店式式公公寓寓现现时时均均价价比较内容权重感性达利（A）SOHO时代（B）永兴富邦（C）博苑公寓（D）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案案酒酒店店式式公公寓寓现现时时均均价价为为9000元/平方方米米。。写字字楼楼现现时时均均价价比较内容权重绿地科创大厦（A）致远大厦（B）淮海中华大厦（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计100%/1.02/1.16/1.29区域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案案写写字字楼楼现现时时平平均均售售价价为为8500元/平方方米米，，平平均均租租金金为为2.0元/平方方米米·天商业业底底楼楼现现时时平平均均售售价价比较内容权重精文城市花园（A）绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合计100%0.8971.011.085本案案商商业业底底楼楼现现时时平平均均售售价价为为20000元/平方方米米，，租租金金为为5.6元/平方米·天本案商业业现时平平均价格格水平层数折减系数销售均价（元/平方米）租金（元/平方米·天）主题商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商业1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2卖场租金为1.5-2.0元/平方米·天价格影响响因素影响因素指标变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持10％左右的年增长#FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展旧城改造规划实施的特别政策

#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响客户偏好#区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响住宅价格格增幅预预测影响因素预计变动幅度影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅影响因素调整未来增幅预测8%103%8.24%未来价格格增长率率预测影响因素住宅小户型公寓写字楼商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期期价格增增幅统计计周期为为1995-2002。价格增增长率采采用1995-2002（衰退期期+成长期））及1999-2002（成长期期）两个个统计周周期的价价格复合合增长率率的算术术平均值值。未来上市市价格预预估中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4

上市均价：10039元/M2

小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2

上市均价：11734元/M2

集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2

上市均价：8002元/M2

主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3

上市均价：8837元/M2

主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3

上市均价：10142元/M2

主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在价格格定位的的基础上上，结合合项目的的投资开开发周期期、销售售周期等等，运用用经济指指标检验验以上定定位的经经济收益益，并根根据检验验出来的的经济收收益重新新调整定定位，使使客户和和产品达达到新的的均衡点点。开发商内部收益益率（IRR）净现值（（NPV）小业主投资回报报率3.4经济收益益分析接下来是是案例分分享部分分…深圳某高高级公寓寓的项目目定位案例讨论论情景一：：现在深圳圳市市区区有一块块地，深深圳市国国土局欲欲于不久久进行拍拍卖，地地块现状状为：东东西长约约300米，南北北窄约70米，总占占地面积积39357.2平米，地地块北面面有一排排8层高农民民房，南南面大海海与项目目仅一高高速公路路之隔，，整幅地地块低于于高速路路面近两两米。当当地某知知名开发发商获得得土地信信息后，，立即与与易居取取得联系系，希望望易居方方面给与与专业意意见。因因此，易易居方面面立即组组织专案案小组讨讨论会……案例讨论论情景二：：这家开发发商在易易居的帮帮助下顺顺利拍得得了这块块土地，，但同时时开发商商也陷入入了迷茫茫，未来来的市场场环境会会怎么变变化？项项目应该该开发什什么产品品？项目目的客户户在哪？？……经过讨讨论，，易居居认为为现阶阶段的的主要要工作作时进进行深深入细细致的的市场场研究究，消消除开开发商商的疑疑问。。案例讨讨论情景三三：通过市市场研研究，，我们们得到到了如如下的的结论论：1、未来来1-2年内，，片区区内竞竞争项项目较较多，，而且且其它它片区区的同同档次次项目目也比较较多，，竞争争比较较激烈烈。2、随着着香港港经济济的复复苏，，银行行方面面通过过减息息等措措施刺刺激了了香港港客群群的置业热热情，，外销销市场场比较较活跃跃。3、从片片区再再售项项目看看，当当时的的市场场均价价一般般在7300元/平米左左右。。4、深圳圳本地地住宅宅消费费趋势势向大大户型型、生生态住住宅的的方向向转变变。5、地块块周边边配套套设施施比较较缺乏乏，特特别是是中档档商业业及优优秀的的教育育资源源。6、靠近近口岸岸，接接近规规划中中的轨轨道交交通线线，但但公交交系统统不是是很完完善。。7、从片片区竞竞争项项目看看，在在产品品特点点方面面都比比较注注重挖挖掘海海景资资源。。8、从片片区竞竞争项项目看看，外外销客客户占占有一一定的的比例例，一一般在在20%左右。。案例讨讨论

从地块区位看，靠近口岸，从香港过来比较方便。从竞争项目看，外销客户占有很重要的比例。从项目体量衡量，单靠深圳本地市场消化，难度较大，周期较长基于上述分析，现在我们可以确定一下项目的市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅案例讨讨论情景四四：项目外销内销来深置业客户群30岁以上，月收入在3-5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，