商业物业与住宅物业的对比分析（共56）

自我介绍绍姓名：周周起生学校：河河南工程程学院专业：电电气工程程及其自自动化商业物业业与住宅宅物业的的对比分分析主讲人：：周起生生目录物业的概概念物业的分分类房地产与与物业管管理的关关系住宅地产与商商业地产之间间的对比商业物业介绍绍住宅小区物业业介绍住宅物业与商商业物业的对对比分析物业”一词译译自英语property或estate，由香港传入入沿海、内地地，其含义为为财产、资产产、地产、房房地产、产业业等。该词自自20世纪80年代引入国内内，现已形成成了一个完整整的概念，即即：物业是指指已经建成并并投入使用的的各类房屋及及其与之相配配套的设备、、设施和场地地。物业可大大可小，一个个单元住宅可可以是物业，，一座大厦也也可以作为一一项物业，同同一建筑物还还可按权属的的不同分割为为若干物业。。物业的概念物业的分类根据物业的使使用功能不同同，可将其分分为居住物业业、非居住物物业和混合物物业三种类型型。不同使用功能能的物业，其其特点也各不不相同。居住物业：居住物业是是指具备居住住功能，供人人们生活居住住的建筑，包包括住宅小区区、单体住宅宅楼、公寓、、别墅、度假假村等，当然然也包括与之之相配套的共共用设施、设设备和共用场场地。共用设施、设设备是指住宅宅楼内费用已已分摊进入住住房销售价格格的共用建筑筑部分，如上上下水管道、、煤气线路、、消防设施、、道路路灯、、非经营性车车场车库、共共用性文体设设施及共用设设备、设施占占用的房屋等等。这类物业的业业主大都是以以满足自用为为目的，也有有作为置业投投资，出租给给承租人使用用的。非居住物业：：非居住物业是是指那些不是是用来居住的的物业。按照照使用功能的的不同，可以以将非居住物物业进一步划划分为一下几几类：1、商业物业2、工业物业3、文教科卫物物业4、其他物业1、商业物业：：商业物业一一般又分为商商服物业和办办公物业。商服物业是指指各种供应商商、服务业使使用的建筑场场所，包括购购物广场，百百货商店，超超市专卖店连连锁店宾馆酒酒店休闲娱乐乐场所等。办公物业是从从事生产经营营咨询服务等等行业的管理理人员办公的的场所，它属属于生产经营营资料的范畴畴。这类物业业按照发展变变化过程可分分为传统办公公楼，现代写写字楼和智能能化办公建筑筑等。商业物物业市场的繁繁荣与当地的的整体经济状状况相关，特特别是与工商商贸易金融保保险、顾问咨咨询、旅游等等行业的发展展密切相关。。2、工业物业：：工业物业是是指为人类的的工业生产活活动体用使用用空间的房屋屋，包括轻重重工业厂房和和近年来发展展起来的高新新技术产业用用房、相关的的研究与发展展用房及仓库库等。工业物业有的的用于出售有有的用于出租租。一般来说说，重工业厂厂房由于其设设计需要符合合特定的工艺艺流程要求和和设备安装需需要通常指适适合特定的用用户使用。高高新技术产业业用房则具有有较强的适应应性。轻工业业厂房介于上上述两者之间间。目前在中中国各工业开开发区流行的的标准厂房，，多为轻工业业用房，有出出售和出租两两种经营形式式。3、文教科卫物物业主要指影影院剧场体育育场馆学校医医院等建筑用用房。该类物物业绝大多数数是为了社会会公共利益而而建造的具有有很大的社会会公益性。也也有部分科卫卫物业是纯商商业性质的，，如私立学校校、录像厅、、私立医院、、民营科研机机构的办公和和经营用房。。4、其他物业除除上述类型以以外的物业，，称为其他物物业，有时也也成为特殊物物业。包括赛赛马场、高尔尔夫球场、汽汽车加油站、、飞机场、车车站、码头、、高速公路、、桥梁隧道等等物业。特殊殊物业经营内内容通常需要要得到政府的的许可。混合物业：混合物业是指指居住和非居居住物业混合合在一起的物物业。这种类类型的物业，，有些是由于于城市开发建建设过程中规规划不周而造造成的，有些些则是因为特特殊需要而形形成的，如学学校内有校舍舍，同一小区区内既有住宅宅又有商务办办公楼等。物业管理与房房地产的关系系物业管理是房房地产综合开开发的派生物物，作为房地地产市场的消消费环节，物物业管理实际际上是房地产产综合开发的的延续和完善善，是一种社社会化和专业业化的服务方方式。房地产的经营营管理主要侧侧重在物业的的开发建设方方面，而物业业管理主要从从事物业的维维护、保养以以及对环境的的绿化和物业业所有人的服服务方面。房房地产经营的的方式是开发发物业，物业业管理的主要要任务则是售售后服务。因此，物业管管理是房地产产发展到一定定阶段的必然然产物。我国国的物业管理理也就是改革革开放以来房房地产事业迅迅速发展的派派生结果。由于物业与房房地产的特殊殊关系，所以以说到说到物物业就不得不不介绍房地产产，所以谈商商业物业与住住宅物业的对对比分析就不不得不先说商商业地产和住住宅地产的区区别与联系商业地产VS住宅地产内在联系1、开发模式式商业地产属于于复合型产业业，要求地产产商、投资商商、经营者、、物业管理者者要有机结合合起来，在现现实中这四方方面还是不规规范，并带来来巨大的投资资风险。很多多商业地产商商是由住宅地地产商转变过过来的，存在在盲目套用住住宅开发模式式的现象。2、经营思路路大多数地产商商都抱着“卖卖房子就走””的经营思想想，属于一次次性高价消费费，不需要为为商业地产完完善规划和长长期运营买单单。3、操作难度度住宅地产就像像是小学生，，商业地产的的复合型则像像是大学生，，因此难度差差异较大。4、赢利住宅地产是属属于一次性高高消费，是一一种买断的产产品。商业地地产则是长期期经营的开始始，需要不断断的注入资金金，用于长期期的回报。商业地产VS住宅地产9大区别1、商业地产产的首要价值值体现在地理理位置住宅地产地理理位置选择的的弹性较大。。商业地产要选选择商圈的核核心或有发展展潜力的商业业地段。2、目标顾客客不一样住宅的目标顾顾客通常会根根据自身的项项目定位，锁锁定一定的目目标客层，例例如小资阶层层、白领阶层层，又或是普普通老百姓，，只要具备投投资能力，都都可以成为目目标顾客；商业地产的目目标顾客则相相对固定。商商业地产的目目标顾客第一一类就是一般般的经营户，，第二类是商商业的投资者者，经营户又又可以细分主主力经营户等等。商业地产VS住宅地产9大区别3、功能、用用途不一样住宅的功能和和用途一般来来讲就是居住住；而商业则有太太多的功能：：购物、餐饮饮、娱乐、休休闲、商务功功能等等，功功能不一；即即使只是购物物功能，又可可以细分为百百货店、大卖卖场、生活超超市和专业店店等。4、消费环节节不一样住宅销售以后后就直接进入入了消费终端端，经过装修修就可以居住住；而商业地产在在销售后，是是不能直接进进行消费的，，在某种程度度上是不具备备使用价值的的，它还要要进行招商、、装修、进货货和经营。所以，住宅是是一个终端，，销售后就进进入了终端消消费，而商业业地产则是开开端，销售只只是商业经营营的开始。商业地产VS住宅地产9大区别5、对物业的的要求不一样样住宅对物业的的要求相对简简单，只要能能满足居住的的功能就可以以，对层高、、荷载等的要要求也不高。。但对于商业地地产而言，对对物业的层高高、柱距、荷荷载、电梯等等都有很细致致的要求，任任何方面都有有可能影响商商业地产项目目的生存。6、产品的设设计不一样。。住宅地产的设设计，主要是是基于一般性性使用功能的的需要；而对于商业来来讲，不同的的业态、不同同的功能、不不同的产品，，商业设计要要求也不一样样。商业地产VS住宅地产9大区别7、销售、营营销不一样住宅可以一卖卖了之，目的的简单且直接接；商业地产是以以物业升值和和商业经营收收益为投资动动力的，商业业地产卖出去去以后，还要要考虑虑经营问题，，还要考虑返返租、回报和和风险的问题题。因此，住宅与与商业地产的的销售、营销销在销售理念念、销售形式式和销售控制制上都是不同同的8、投资回报报的形式不一一样住宅的投资回回报形式只能能通过销售来来实现；商业地产的投投资回报形式式有三种，一一是销售，二二是获取经营营收益，三是是物业升值；；商业地产销售售只能获取短短期的资金回回笼或者解决决开发商后续续开发的资金金问题，而经经营收益和物物业升值才是是商业地产投投资回报的最最主要形式。商业地产VS住宅地产9大区区别9、专专业性性区别别总体来来说，，商业业地产产要求求更加加专业业。商业地地产不不仅需需要专专业的的规划划、设设计、、市场场调查查、立立项定定位，，还需需要专专业代代理机机构的的营销销策划划、推推广，，专业业的经经营管管理做做后期期服务务。从投资资角度度来看看，住住宅可可以买买来自自用，，是保保值投投资，，风险险性极极小，，而商商业项项目一一旦没没做旺旺其价价值就就极低低，甚甚至一一文不不值，，风险险性极极大。。从开发发的角角度来来看，，则可可以从从规划划、开开发流流程、、利益益三大大层面面进行行比较较。商业地地产VS住住宅地地产9、专专业业性区区别从开发发角度度比较较1、规规划区区别商业地地产的的定位位需广广泛而而细致致的调调研，，包括括城市市商业业发展展规划划及政政策、、区域域商业业结构构、未未来供供应应量、、消费费力的的需求求、租租售目目标客客户细细分，，商铺铺升值值潜力力等等等方面面的分分析。。但但现实实中多多数商商业地地产的的开发发商没没有做做好规规划，，直接接先把把项目目盖起起来，，最后后商业业定位位就出出现问问题了了，要要么是是结构构不合合理、、要么么就是是布局局不规规范，，从而而导致致招商商困难难，进进驻商商家不不理想想的结结果。。2、开开发流流程区区别商业项项目开开发需需：1）培培育期期：商商业项项目的的前期期调研研定位位规划划招商商2）运运营期期：培培育品品牌消消费习习惯商商业环环境等等需要要3年年3）调调整期期：开开始赚赚钱之之后的的市场场选择择及调调整3、利利益关关系区区别住宅仅仅仅通通过发发展商商和购购买者者两个个环节节就可可以构构成单单一价价值链链；而商业业地产产需平平衡多多方利利益，，其考考虑的的价值值链上上包含含：““发展展商———投投资客客———经营营商家家———消费费者””这样样一个个完整整的结结合体体，所所以商商业地地产项项目的的选址址过程程比住住宅开开发更更为严严谨。。商业物物业商业物物业的的含义义所谓商商业物物业是是指供供商业业流通通和运运行经经济流流动的的物业业及其其附属属的设设备、、设施施。商业物物业的的类型型1、从建建筑结结构上上分，，可以以分为为两种种类型型：敞敞开型型、封封闭型型。敞开型型：指指商品品摆放放在无无阻拦拦的货货架上上，顾顾客直直接取取货挑挑选。。如广州州的海海印电电器城城。封闭型型：指指顾客客购物物时不不能进进入柜柜台里里面直直接挑挑选商商品，，而由由信贷贷员拿拿商品品给顾顾客挑挑选。。广州的的天河河城，，太古古城等等。2、从建建筑功功能上上分，，可以以分为为两种种（1）综合合性的的商业业购物物中心心，具具体包包括购购物，，娱乐乐活动动，健健身房房，保保龄球球场，，餐饮饮店，，影剧剧院，，银行行分支支机构构等。。如广广州的的天河河城。。（2）商住住两用用型的的物业业，底底楼层层部位位是商商场，，批发发部等等，高高层则则为办办公会会议等等，住住户用用房等等。宁宁波的的世贸贸中心心，金金光中中心等等。太古城城天河城城金光中中心商业物物业商业物物业的的类型型3、从建建筑规规模上上分，，可以以分为为三种种类型型，（1）市级级购物物中心心，这这种购购物中中心一一般建建筑规规模在在3万到10万平米米以上上，商商业辐辐射区区域覆覆盖整整个城城市，，服务务人口口在30万人以上，，年营业额额在5亿元以上。。（2）地区购物物中心，这这种购物中中心建筑规规模一般在在1-3万平米之间间，商业服服务区域以以城市中心心某一部分分为主，服服务人口在在10万-30万人，年营营业额在1-5亿元之间。。（3）居住区商商场，这种种购物中心心一般在3千到1万平米之间间，商业服服务区域以以城市中心心某一居住住小区为主主，服务人人口在1万-5万人，年营营业额在3000万-1亿元之间。。商业物业商业物业的的类型4、从物业的的档次上分分，可以分分为两种：：（1）经济型：：指出售大大众化的一一般商品，，装修较为为普通的物物业，投资资小，成本本少。如丹尼斯（2）豪华型，，指大型商商场，高能能商场乃至至著名的专专卖店，出出售的商品品大都是高高档商品和和奢侈品。。如万象城商业物业商业物业的的特点1、商业楼宇宇要精心策策划，合理理布局所谓设计规规划的合理理，就是要要合经济规规律之理，，合经济发发展之理，，合提高经经济效益之之理。商业业楼宇的建建设一定要要与周围地地区的人口口、交通、、购买力、、消费结构构、人口素素质、文化化背景等特特点紧密联联系起来，，要因地制制宜地规划划设计方案案，规模可可大可小，，功能宜多多则多，宜宜少则少，，档次宜高高则高，宜宜低则低。。即一切从从实际出发发。如鄂尔多斯斯购物中心心2、建筑结构构设计要新新颖、别致致、有特色色商业楼宇在在设计时就就要下功夫夫，务必求求得新颖、、奇特、别别致，在外外观上要突突出商业楼楼宇的个性性及地区特特色，以给给顾客留下下较深的第第一印象。。对于商业业楼宇的内内部设计也也要竭尽所所能，进出出口都要有有鲜明的标标志，有条条件的可以以在内部配配置一些像像喷泉、瀑瀑布、阳光光走廊等小小景点，而而且内部颜颜色要协调调，布局比比例要恰到到好处，令令人赏心悦悦目，流连连忘返。鄂尔多斯购购物中心商业物业商业物业的的特点3、选址和规规模要满足足不同层次次的需要商业楼宇的的设施要依依据城市人人口的数量量、密集程程度、顾客客的多少，，分散与集集中兼备。。在大城市市中，由于于常住的和和流动的人人口较多，，居民的消消费水平也也较高，因因而所需的的商业、服服务业的设设施也就越越多、越齐齐全，物业业的档次也也要求越高高。因此，，高档的商商店、高级级餐厅等都都要选在人人口密集、、流动人口口量大的繁繁华闹市，，有的可以以连接在一一起建成商商业街、食食品街或购购物中心等等。而小的的日用百货货商店，一一般的副食食品商店建建在各个居居民区，以以便就近服服务。商业物业商业物业管管理服务的的特点1、要保持商商业楼宇的的美观、整整洁、有序序2、商业楼宇宇尤其是豪豪华型的商商业楼宇的的设备、设设施配备齐齐全、先进进，有的已已属于智能能化建筑3、要加强保安安工作4、商业楼宇服服务要按照同同经营者签订订的契约实施施商业业物物业业商业业楼楼宇宇物物业业管管理理的的要要求求（一一））商商业业楼楼宇宇应应树树立立良良好好的的形形象象1、商商业业楼楼宇宇必必须须有有良良好好的的形形体体环环境境和和商商业业特特色色2、商商业业楼楼宇宇的的良良好好形形象象是是潜潜在在的的销销售售额额3、商业楼楼宇的良良好形象象是潜在在的资产产（二）建建立商业业楼宇识识别体系系企业识识别体系系是强化化商业形形象的一一种重要要方式，，它包括括：理念念识别体体系、视视角识别别体系和和行为识识别体系系，三者者相互推推进、互互相作用用，能产产生良好好的商业业效果。。企业识识别体体系以以改变变企业业形象象、注注入新新鲜感感，增增强企企业活活力，，从而而吸引引广大大消消费者者的注注意，，提高高销售售业绩绩的一一种经经营手手段。。（三））商业业楼宇宇安全全保卫卫服务务要求求高1、综合合性强强2、服务务性强强3、治安安人员员素质质要求求高商业物物业商业物业业管理的的服务的的对象（一）楼楼宇与设设备设施施的养护护及维修修管理商业楼宇宇的设备备设施管管理是非非常重要要的，除除了对机机电设备备必须保保障正常常运转外外，特别别要保证证在营业业期间不不发生突突发性的的停电事事故，避避免引起起营业现现场的混混乱，甚甚至发生生伤人事事件。要要把自动动扶梯等等开关装装置在顾顾客碰不不到的地地方。（二）环环境卫生生及绿化化管理基本的保保洁工作作应安排排在非营营业时间间，营业业时间应应避免使使用长柄柄拖把，，而宜用用抹布擦擦拭（三）安安全保卫卫管理中央监控控室的执执勤人员员要以高高度的责责任心监监督火灾灾报警装装置和电电视监控控与录像像工作，，电视监监控要对对楼内及及广场同同时进行行，防止止火灾，，偷盗事事件的发发生。商业物业业商业物业业管理的的服务的的对象（四）广广告管理理广告要执执行广告告法的相相关规定定，楼宇宇内的广广告牌、、条幅、、悬挂物物、灯饰饰等由租租户提出出设计要要求后，，统一由由物业管管理企业业制作。。（五）装装修管理理商业楼宇宇的装修修十分频频繁，要要做到装装修部位位不会影影响周围围摊位的的营业，，在审批批装修设设计方案案时，要要密切注注意温感感器、烟烟感器、、喷淋装装置与送送风向的的配置，，在装修修施工时时还要密密切注意意这些设设施是否否被破坏坏。（六））租赁赁管理理及合合同管管理大型商商场不不少是是采用用柜台台出租租和层层面出出租，，负责责租赁赁经营营的物物业管管理企企业要要以良良好的的管理理服务务业绩绩来推推动租租赁业业务，，负责责管理理服务务的物物业企企业同同样要要以良良好的的管理理业绩绩来促促进经经营单单位的的租赁赁业务务，物物业管管理企企业的的现场场管理理部门门，如如经营营部要要加强强各类类合同同、契契约的的起草草、协协调、、实施施和保保管工工作。。什么是是住宅宅物业业居住物物业是是指具具备居居住功功能、、供供人们们生活活居住住的建建筑，，包包括住住宅小小区、、单单体住住宅楼楼、公公寓、、别别墅、、度度假村村等，，当当然也也包括括与之之相配配套的的共用用设施施、设设备备和公公共场场地。。住宅物物业住宅小小区物物业的的管理理的内内容包括对对住宅宅小区区居民民和住住宅小小区内内的房房屋建建筑及及其设设备、、市政政公用用设备备、绿绿化、、卫生生、交交通、、治安安、环环境等等的管管理住宅物业业住宅小区区物业的的管理的的内容(1)住宅小区区居民的的管理和和服务住宅小区区的物业业管理，，其管理理和服务务的对象象首先就就是住宅宅小区的的居民。。为了住住宅小区区的公共共秩序及及住宅小小区全体体居民的的利益，，每一位位居民都都应该在在住宅小小区内服服从物业业管理企企业所制制定的一一系列管管理制度度和规定定。(2)房屋管理理房屋管理理是小区区物业管管理工作作的基础础和本源源。房屋屋管理的的主要内内容包括括：①房屋结结构与外外观完整整与完好好的维护护。②房屋内内外装修修的审批批与约束束。③房屋使使用管理理(包括进住住、退房房登记，，使用单单位、人人员、室室内用品品的登记记，房间间钥匙的的登记发发放、收收回及门门锁的更更换等)。④建筑物物内外的的标志、、广告的的管理。。住宅物业业住宅小区区物业的的管理的的内容(3)环境卫生生、绿化化管理环境管理的主主要任务就是是维护、保持持小区的宁静静、舒适、整整洁、优美。。(4)治安管理治安管理的目目标是保证整整个住宅小区区的安全与安安宁。其工作作分为两部分分：一是安全全保卫；二是是正常的工作作和生活秩序序的维护。(5)小区内供水、、供电、公共共照明、电梯梯、空调等设设施设备的管管理(6)市政设施维护护管理市政没施管理理主要是指住住宅小区内的的道路、公共共排水排污管管道和化粪池池等设施的管管理。住宅物业住宅小区物业业的管理的内内容(7)车辆管理住宅小区的人人口众多，层层次有别，汽汽车、摩托车车、自行车以以及外来的车车辆进出频繁繁，因此车辆辆管理是必不不可少的。车车辆管理的主主要工作就是是车辆的停放放和车辆的保保管。(8)消防管理消防管理是非非常重要的，，其主要工作作内容有：①坚持固定的的巡查检修制制度和节假日日重大活动的的全面检查，，一旦发现问问题题，必须限期期整改解决。。②健全专职和和兼职的消防防组织，建立立严格的消防防制度和责任任人制度度。。③要经常进行行防火防灾的的宣传教育。。住宅物业住宅小区物业业的管理的内内容(10)收费管理包括各种收费费标准、办法法的制定，收收费的实施，，基金和各项项经费的使用用管理及账目目公开等工作作。(11)提供各种其他他服务住宅小区管理理的好坏，不不仅取决于上上述项目管理理的好坏，同同时也体现在在物业管理企企业能否为小小区内的居民民提供周到细细致的综合性性服务。住宅小区物业业的管理服务务对象住宅小区的物物业管理，管管理和服务的的对象首先是是住宅小区的的居民住宅小区居住住设施管理住宅小区物业业管理公司根根据物业管理理合同，只负负责住宅小区区房屋及附属属设施、设备备的管理。管管理重点在共共有部分。居住环境的管管理住宅小区物业业管理的自然然环境的管理理是对自然环环境的观测测与防止自然然环境中不良良因素的发生生，对人文环环境的管理是是维护和改变变、塑造一种种人文环境，，维护是一种种环境秩序。。住宅物业住宅物业的特特点住宅小区内居居住着不同阶阶层、职业的的家庭,不同的生活习习惯、爱好、、文化程度、、道德水准、、经济收入水水平等等决定定了他们对居居住环境要求求和居住行为为的差异。业业主在物业小小区内买了房房子用于居住住，这个房子子对于业主来来说便是一个个家，家对于于每一个人来来说应该是温温馨美满、宁宁静舒适的。。业主一天内内最起码有三三分之一的时时间是在小区区内度过的，，因此，业主主对居住小区区的要求便是是舒适且能在在紧张的工作作之后放松下下来。正因为为居住小区内内的业主有了了这样的要求求，居住小区区的物业公司司就有了工作作上的着重点点。要想做好好住宅小区物物业管理服务务工作，应该该明确这样的的指导思想，，而且住宅小小区物业管理理还带有相当当的复杂性与与其自身所具具有的特点：：住宅物业住宅物业住宅物业的特特点(一)、管理具有社社会性住宅小区是人人们生活、居居住的地方，，是整个社会会的一个组成成部分，它的的管理必然具具有很强的社社会性。小区区内居住着各各行各业的人人员，居住的的人口结构十十分复杂，产产生社会化现现象。物业管管理公司应争争取住宅小区区居民及社会会各方面力量量的支持与帮帮助。(二)管理具有统一一性住宅小区内部部的各个组成成部分形成一一个整体，如如果仍然采用用传统的房屋屋管理模式进进行管理，各各自为政，其其弊端显而易易见。因此，，对小区内的的保洁、绿化化、安全保卫卫、进出小区区的车辆、公公共设施维修修养护及业主主的房屋整修修等进行统一一的管理是现现代小区物业业管理的主要要特点之一，，既可保证有有效成本的控控制，又能提提高综合服务务质量，使业业主直接享受受到物业服务务的成果。住宅物业住宅物业的特特点(三)、管理强调服服务性住宅小区物业业管理的目的的是为了满足足小区内居民民居住生活的的需要，为居居住在小区内内的人们提供供一个优美、、安全、舒适适、满意的居居住环境。物物业管理企业业应该强化服服务意识，本本着服务至上上的宗旨，为为居住在小区区内的人们提提供到位的服服务。从事住住宅小区管理理的物业管理理公司通过向向居住在小区区内的人们提提供优质的服服务，达到管管理的目的。。同时，不仅仅要提供物业业管理服务委委托合同范畴畴内的基本服服务，还要结结合小区内的的特点、业主主的需求提供供有针对性的的个性化服务务。住宅物业住宅物业的的特点(四)、管理具有复复杂性主要体现在在居民的构构成复杂，，对物业管管理服务内内容和标准准要求不一一；房屋产产权具有多多元化的特特点，使得得管理难度度增大；在在住宅小区区的物业管管理实施过过程中经常常涉及市政政管理、水水电气暖供供应、公安安、街道办办事处等多多个部门和和单位，需需要协调关关系，明确确职责；由由于居民的的收入水平平和物业管管理消费意意识差别较较大，目前前住宅小区区物业管理理服务费用用收缴工作作难度较大大，具有相相当的复杂杂性。住宅物业住宅物业的的特点(五)、管理追求求艺术性为了使住宅宅小区的环环境幽雅、、整洁美观观，给居住住在小区内内的人们提提供一个良良好的生活活、休息和和学习的环环境，物业业管理公司司应注意从从艺术的角角度对环境境的管理加加以美化。。例如，强强化小区的的绿化管理理，使人们们感受到大大自然的魅魅力；加强强小区内的的整修管理理，禁止私私搭乱建，，维护小区区整体风貌貌的艺术性性；加强小小区内园林林艺术小品品的维护，，美化人们们的视觉，，使居住在在小区的人人们始终感感到心情舒舒畅等等。。住宅物业住宅小区物物业管理的的目标1)促进社会的的繁荣发展展和社会主主义精神文文明的建设设住宅小区的的物业管理理工作首先先应有利于于社会的繁繁荣与发展展，有利于于社会会主主义精神文文明的建设设，满足社社会对住宅宅小区物业业管理的要要求。人民民利益、社社会利益、、国家利益益高于一切切，住宅小小区物业管管理工作也也应该把这这一点放在在首位。2)为住宅小区区居民创造造舒适、安安全、安静静、和谐的的居住环境境住宅小区物物业管理工工作是为住住宅小区居居民服务的的，必须为为他们创造造良好的生生活环境，，必须有利利于住宅小小区居民身身心健康与与发展。住住宅小区物物业管理的的中心工作作就是为住住宅小区居居民创造舒舒适、安全全、和谐的的居住环境境。住宅物业住宅小区物物业管理的的目标3)最大地发挥挥物业使用用价值并尽尽可能使其其保值、增增值住宅小区的的一切物业业都是为住住宅小区居居民居住和和生活服务务的，使住住宅小区的的物业发挥挥最大使用用价值，物物尽其用，，是住宅小小区物业管管理的最大大职能。住住宅小区的的物业，特特别是房屋屋、地产作作为固定资资产有其价价值，使这这部分固定定资产保值值、升值，，为产权人人收回成本本并提供一一定利润也也是住宅小小区物业管管理的职能能之一。随随着房屋商商品化和住住房制度改改革的深化化，越来越越多的个人人拥有了住住房产权，，使住宅小小区房屋固固定资产保保值增值，，也越来越越被众多产产权人所关关注，成为为衡量住宅宅小区物业业管理水平平高低、优优劣的一项项重要指标标。住宅物业住宅小区物物业管理的的目标4)以最小的投投入获取最最大的效益益社会主义义市场经经济的一一个原则则就是要要以最小小的投入入获得最最大的社社会与经经济效益益。住宅宅小区物物业管理理也应该该讲成本本核算，，也应该该以最小小的投入入，获取取最大的的社会效效益与经经济效益益。住宅宅小区的的物业管管理经费费有限，，而住宅宅小区物物业管理理费又不不能收取取过高，，这就要要求住宅宅小区物物业管理理公司提提高物业业管理水水平，加加速新管管理技术术手段的的运用，，节支开开源，在在使住宅宅小区物物业管理理水平不不断提高高的前提提下，压压缩管理理成本，，向管理理要效益益，形成成住宅小小区管理理资金良良性循环环，促进进住宅小小区物业业管理进进一步向向前发展展。住宅物业业住宅小区区物业管管理的要要求按照住宅宅小区物物业管理理的目标标，根据据各小区区的实际际情况和和条件来来制定住住宅小区区的管理理要求。。总的来来说，管管理要求求可以归归纳为两两个方面面：一、物质质环境管管理的要要求；二、社会会环境管管理的要要求；住宅物业业1)物质环境境管理的的要求①增强住住宅功能能。这一一点就是是要把握握住宅建建设和居居室装修修的发展展趋势，，从方便便和优化化居民的的生活实实际需要要出发，，在收楼楼入伙、、装修规规定中积积极引导导居民，，在设计计上要注注意空间间的节省省、好用用，结构构布局要要合理，，设备安安装要方方便归位位，引导导居民在在装修时时一定要要通盘考考虑房间间的布局局、采光光、通风风及厨房房设备、、卫生设设备、生生活设备备安装的的合理性性、安全全性和舒舒适性。。②搞好小小区的配配套设施施。主要要是指小小区内的的治安、、消防、、卫生、、交通、、文体、、娱乐等等公建设设施配套套，一般般按“统统筹兼顾顾、添建建补缺””的原则则，就近近、方便便地配置置。③创造优优美的环环境。这这一点主主要是以以绿化为为主，配配以雕塑塑、假山山、水池池、花架架、喷泉泉、亭台台等来美美化环境境，装扮扮小区，，使小区区景色优优美，清清幽宜人人。尽量量将空地地都进行行绿化，，并要注注意花、、草、树树木的选选择。具具体要求求就是形形成系统统，合理理布局，，节约用用地，因因地制宜宜，植物物选择、、搭配有有序。。住宅物业(2)社会环境管管理的要求求①健全机构构，形成机机制，实行行专业管理理与群众管管理相结合合的管理模模式，充分分发挥住宅宅小区管委委会的作用用，调动各各方面的积积极性。②完善制度度，协调和和理顺物业业管理企业业内外部的的各方面关关系，并进进行综合管管理。③开展社区区文化活动动，加强住住宅小区的的精神文明明建设。商业物业与与住宅物业业的对比分分析作为为公众众提供商品品、服务、、设施和场场地的场所所，商业物物业具有经经营性、公公众性和和服务性的的特点。商商业物业管管理要维护护物业的商商业形象，，使其物业业管理的内内容比其他他物业更加加丰富，更更为复杂杂，要求求也更高。。商业物业业与住宅物物业有以下下几点不同同。(一)客户群体不不同，客流流量不同住宅物业服服务的主要要群体是静静态的、相相对稳定定的业主和和租户，较较为单一一。而商业业物业作为为经营性的的场所，除除商户外外，消费费群体人员员构成复杂杂，特别别是现代商商业物业内内业态众多多，百货货、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、金融融等不同业业态带来多多样需求的的客户，客客户群体体综合性强强。同时，商业业物业内客客流量大，，特别是是节假日及及大型促销销活动时，，容易发发生意外，，这增加加了管理的的难度，对对保洁、、安全、、消防、、设施设设备运行等等工作提出出了更高的的要求。商业物业与与住宅物业业的对比分分析(二)内部环境舒舒适性要求求不同住宅物业对对于环境管管理的要求求在于小区区内公共区区域干净舒舒适，园园林绿化美美观。商业物业作作为客户消消费的场所所，需要要良好的商商业氛围吸吸引客户前前来消费，，须让客客户感受到到环境的宽宽敞、明明亮、整整洁与美观观。良好的空气气质量，舒舒适的温温度，优优美的背景景音乐，适适当的灯灯光照度，，完善的的内部设施施，栽植植和布景的的合理运用用，能从从视觉、嗅嗅觉、听听觉、触触觉和行行为等方面面满足客户户的需要，，使其在在轻松、幽幽雅的环环境中流连连忘返，增增强了顾顾客消费的的信心与欲欲望。商业业物物业业与与住住宅宅物物业业的的对对比比分分析析(三)设施施设设备备维维护护要要求求不不同同住宅宅物物业业内内的的设设施施设设备备主主要要有有电电梯梯、、供供电电、、给给排排水水、、消消防防及及监监控控设设施施，，适适应应小小区区住住户户使使用用，，智智能能化化程程度度不不高高，，使使用用频频率率也也不不高高。。商业业物物业业建建筑筑规规模模大大，，设设施施设设备备先先进进复复杂杂，，智智能能化化程程度度高高，，管管理理维维护护要要求求严严格格，，电电梯梯系系统统、、供供电电系系统统、、空空调调系系统统监监控控系系统统、、收收银银系系统统、、安安全全管管理理系系统统、、交交通通管管理理系系统统、、消消防防系系统统等等大大多多数数由由计计算算机机控控制制，，这这些些设设施施设设备备运运行行的的频频率率远远高高于于住住宅宅物物业业，，一一旦旦出出现现故故障障，，将将影影响响到到商商家家的的正正常常经经营营活活动动、、客客户户的的消消费费心心理理、、以以及及物物业业的的品品牌牌形形象象。。因因此此，，商商业业物物业业设设施施设设备备维维护护的的要要求求比比住住宅宅物物业业严严格格许许多多。。商业业物物业业与与住住宅宅物物业业的的对对比比分分析析(四)服务务人人性性化化要要求求不不同同住宅宅物物业业的的人人性性化化服服务务一一方方面面来来源源于于物物业业规规划划的的人人性性化化，，另另一一方方面面来来源源于于物物业业人人员员细细致致周周到到的的服服务务。。在商商业业物物业业内内服服务务则则要要求求更更高高的的标标准准。。比比如如内内部部视视觉觉标标识识系系统统既既要要方方便便、、清清楚楚，，又又要要考考虑虑到到消消费费者者的的感感受受和和习习惯惯，，让让消消费费者者在在任任何何一一个个点点都都能能很很方方便便地地找找到到自自己己要要去去的的方方向向，，以以及及出出入入口口、、洗洗手手间间和和电电梯梯通通道道。。商业物业内部部面积宽广，，顾客除消消费外，还还有可能较长长时间逗留，，物业服务务还需满足消消费者生理和和行为的需要要，在合理理范围内设置置休息凳、残残疾人设施、、儿童娱乐设设施、不喜喜欢购物男士士的专用休息息区、方便便哺乳的母婴婴室、宠物物寄存处、、专用吸烟区区等满足不同同人群的多样样需求。商业物业与住住宅物业的对对比分析(五)安全、消防管管理要求程度度不同安全与消防问问题关乎生命命财产安全，，不论住宅宅物业还是商商业物业都应应予以高度重重视，但由由于商业物业业内业态综合合，商家众众多，客流流量大，经经营时间长，，安全与消消防管理要求求更高。现代商业物业业内，人多物物多，容易易出现安全问问题，人防与与技防应紧密密结合以确保保物业安全，，安全人员员要责任到位位，坚持巡巡逻，同时时密切监视技技防设施，一一旦发生各各类险情，安安全员应快快速出击，将将各类隐患患消灭于萌芽芽状态，确确保商场运营营安全、商商家销售安全全与顾客消费费安全。商业物业是公公众消费的场场所，客流流量大，易易燃物品多，，消防隐患患大，一旦旦出现消防事事故，后果果将不堪设想想，因此，商商业物业的的消防管理是是物业服务的的重中之重，，从经理到到员工都须做做到:防火要警惕、、训练要坚持持、组织要落落实、措施要要具体、预案案要可行，做做到防患于于未然商业物物业与与住宅宅物业业的对对比分分析(六)交通便便捷性性要求求程度度不同同商业物物业作作为购购物、、餐饮饮、休休闲与与娱乐乐的场场所，，人流流量、、货运运量、、车流流量皆皆大，，比较较而言言，住住宅物物业用用途单单一，，车辆辆数量量与出出入频频率较较商业业物业业低很很多，，交通通便捷捷性要要求也也低于于商业业物业业，交交通方方便是是商业业兴旺旺的基基础，，交交通受受阻，，将将会影