国内外工业园区发展模式升级转型研究-2020

1、国内外工工业园区发发展模式综综合研究10/26/2022[关键字]：工业园区、、类型、发发展模式、、转型升级级[简介]：通过研究工工业园区的的缘起、类类型、发展展历程，对对工业园区区做一个全全面的概述述；列举国国内外的一一些工业园园区的开发发模式的成成功或失败败的经验，，随着时代代科技的发发展、城市市的更新，，工业园区区的开发模模式也发生生着转变，，原有的一一些以粗矿矿的加工制制造业为主主的工业园园区已无法法适应时代代的需求，，必须通过过功能演变变寻求新的的发展道路路。[适用范围]：研究工业园园区的发展展方向以及及一些通过过功能演变变实现工业业园区转型型的案例研研究2整体框架工业园区研研究工业园区综综述工业园区发发展模式工业园区升升级转型3工业园区综综述4工业园区综综述工业园区定定义工业园区发发展历程工业园区类类型1、工业园区区源起最早的工业业园可追溯至18世纪，当时时工业园是是一个国的的概念。英英国最早完完成工业革革命（从手手工工场到到大机器工工厂的飞跃跃），成为为当时最大大的资本主主义工业园园。当然这这个工业园园的名号是是后人安上上去的，但但却无形中中给工业园园下了个定定义：工厂集中地。。工业园区是二二战以来各国国通过制定各各种工业区域域开发政策建建立起来的特特殊环境。在在日本称为““工业团地地”，在香港港称为“工业业村”，在英英国称为“企企业区”，在在大陆称为““工业园区””，主要设立在衰衰退的内城地地区。2、工业园区定定义工业园是指建建立在一块固固定地域上的的由制造企业和服服务企业形成成的企业社区区。在该社区内，，各成员单位位通过共同管管理环境事宜宜和经济事宜宜来获取更大大的环境效益益、经济效益益和社会效益益。5工业园区综述述工业园区定义义工业园区发展展历程工业园区类型型中国工业园区区发展历程城市化与技术术革命是园区区转型升级的的两大推手6工业园区综述述工业园区定义义工业园区发展展历程工业园区类型型我国大陆地区的工工业园区分为为两类：一类是各级地地方政府为了了吸引投资，，发展本地区区经济而人为为设立的各级级经济技术开开发区，我们们不妨称之为为开发区；另一类是在当当地工业发展展到一定程度度，为了更好好的满足当地地中小企业发发展需求而设设立的工业园园区，我们称称之为特色工业园区区。工业园区的类类型多种多样样，其中包括括免税区、出出口加工区、、自由贸易区区、企业区、、保税区、工工业园区（包包括生态工业业园区）、工工业村、工业业团地、科学学园区、技术术园区、研究究园区、技术术城等各种形形态。7工业园区发展展模式8工业园区发展展模式初始模式为传传统工业园区区，随着技术术的发展带来来产业革命，，产生了生态态工业园、高高新技术科技技园、电子产产业园、IT产业园、创意意产业园等，，产业集群的的效应带来了了产业新城的的时代。传统工业园区区生态工业园区区高新技术科技技园电子产业园IT产业园创意产业园产业新城产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；以多种产业形式形成产业集群；园区特点人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；9创意产业园案案例——厦门留学生创创业园关键要点：非盈利的科技技产业化服务务机构研发办公楼、、厂房、综合合楼10厦门国家留学学人员创业园园成立于1996年，建面8.8万平方米，交交通便利，属属于不盈利的科技技产业化服务务机构湖里区火炬创业园厦门国家留学学生创业园厦门地图园区概况成立时间1996年底区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位高科技产业化的服务机构11厦门创业园是是由火炬高新新区管委会投投资1.8亿兴建的，在在向政府申请请政策支持、、基金支持和和租金补贴支支持的同时，，负责创业园园日常运作的的管理并收取取租金收益。。厦门市政府火炬高新区管管委会厦门留学生创创业园低地价批地，，具体价格不不详投资1.8亿兴建申请优惠政策策上缴税收租金无偿启动基金金和税收优惠惠政策厦门创业园物物管会下属国有企业业日常物业管理理补贴租金厦门创业园盈盈利模式小结结：火炬高新区管管委会：资金流出：向政府以较低低价格取地投资兴建创业业园资金流入：享有租金收收益厦门市政府：支出：提供无偿启动动资金、税收优惠政策策租金补贴收入：享有税收收益益促进区域经济济发展，提升升区域影响力力运营模式12在创业园区发发展中，政府府提供政策支支持和资金扶扶持；创业园园物管会作为为平台；吸引引具有高成长长性企业入园园孵化，促使使200余家企业成功功转产，最终终达到促进区区域发展的目目的。政府火炬高新区管管委会孵化企业角色：提供优惠政策策提供孵化企业业可申请报批批的启动、运运营资金以活动、视察察的方式提升升园区知名度度和影响力角色：建造创业园提供配套服务务：住宿、餐餐饮、娱乐为孵化企业享享受政府优惠惠政策提供平平台作为孵化企业业与外界沟通通的窗口。角色：携带高成长性性项目入园利用创业园区区的优势环境境孵化项目，，并转产创造造效益为区域经济发发展做出贡献献（孵化成功功企业200余家）桥梁和纽带运营模式13办公楼主力户户型为140-170平米，多数企企业认为200平米左右面积积将更为适合合创业型企业业创业园物业组组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，，1栋综合楼构成成，研发办公公楼为7层，出租率近近乎100%，物业组成名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业大厦建筑总面积：9500平方米单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米层高：3.6米，吊棚后2.7米。层数：7层租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。空置率：5%基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米创业园综合楼厂房研发楼14创业园内含有有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎迎的户型是500平米左右名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用新业楼5400平方米面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米层高：6层1层租金20-24元/平米2-6层租金15-18.5元/平米几乎是全满水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米昂业楼5400平方米宏业楼8940平方米厂房创业园综合楼厂房研发楼15综合楼为六层层，1层为生活配套套，2-6层为为129套单单身身公公寓寓，，空空置置率率为为6.2%，入入住住企企业业对对于于高高档档饮饮食食配配套套具具有有强强烈烈的的改改善善性性需需求求名称建筑参数功能布局公寓其他费用轩业楼栋数：一栋层数：6层建筑面积：9400平米1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元2-6层为单身公寓户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米租金：700元/月空置率：129套空8套物业费40元/月水费2.8吨电费0.572元创业业园园厂房房综合合楼楼研发发楼楼16创业业园园客客户户主主要要关关注注租租金金上上的的优优惠惠，，首首期期无无偿偿启启动动金金金金额额；；办办公公室室、、厂厂房房的的面面积积，，公公寓寓是是否否带带精精装装修修，，绿绿化化环环境境，，安安静静程程度度，，高高档档的的酒酒店店，，此此外外对对休休闲闲的的会会所所也也有有所所提提及及关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租金优惠首期无偿启动资金税收优惠办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套公寓户型面积和档次餐饮情况会议室情况休闲配套环境绿化安静程度客户户咨咨询询过过程程中中主主要要询询问问问问题题“租金金有什什么么优优惠惠呀呀？？””“首首期期无偿偿启启动动资资金金能申申请请多多少少呀呀？？””“有有哪哪些些税收收优优惠惠呀？？””“办办公公室室户户型型面面积积有有没没有有200平米米左右右的的？？””“公公寓寓有有没没有有高高档档些些的的，，带带不不带带精精装装修修呀呀？？””“吃吃饭饭除除了了食食堂堂有有没没有有高档档的的酒酒店店呀””“创创业业园园绿化化好不不好好呀呀，，吵不不吵吵呀””“创创业业园园有有没没有有会议议室室呀？？我我们们开开会会时时会会用用到到的的””“要要是是再再有有一一些些商商务务配配套套，，比比如如会所所什么么的的就就好好了了…””入园园企企业业行行业业全全部部为为高高科科技技企企业业，，其中中IT/光电电子子、、软软件件和和生生物物，，三三者者合合计计超超过过60%。入园园企企业业构构成成企业类型17入园园企企业业享享受受无无偿偿资资助助金金、、房房租租减减免免、、配配套套资资本本金金、、创创新新基基金金、、申申请请经经济济适适用用房房等等优优惠惠，，其其中中企企业业最最关关注注的的是是无无偿偿资资助助金金、、房房租租减减免免和和配配套套资资本本金金以其其专专利利、、专专有有技技术术出出资资入入股股的的，，科科技技成成果果作作价价占占注注册册资资本本的的比比例例不不受受限限制制。留学学人人员员优优惠惠政政策策房租租减减免免：用用于于研研发发、、生生产产的的厂厂房房，，在在60～150平方方米米以以内内，，第第一一年年免免交交租租金金，，第第二二年年、、第第三三年年分分别别按按市市场场价价的的50%、80%交纳纳租租金金；；可可按按优优惠惠价价租租用用配配套套生生活活公公寓寓。。申办办有有限限责责任任公公司司，注注册册资资本本起起点点为为三三万万元元人人民民币币（（或或等等值值外外币币））；；注注册册资资本本在在100万元元人人民民币币以以上上的的，，可可分分期期出出资资。。创新基金金：优先推推荐申请请国家科科技型中中小企业业技术创创新基金金和厦门门市、火火炬高新新区技术术创新基基金。留学人员员及台湾湾学者凭凭厦门市市留学人人员工作作证，在购房、、办理驾驾驶证以以及子女女入学、、入园就就读等方方面享受受本市居居民生活活待遇。留学人员员及台湾湾学者在在厦门创创办企业业，可申请购买买经济适适用房无偿资助助金：符合条条件的每每家10万元。配套资本本金：符合条条件的可可申请获获得最高高达总注注册资本本49%、100万元以内内的配套套资本金金，允许许在三年年内按优优惠价回回购股份份在与众多多企业咨咨询优惠惠政策的的过程中中发现，，创业企企业最关关注的是是无偿资资助金、、房租减减免、配配套资本本金优惠惠。优惠政策18扶持政策策主要有有税收扶扶持，基基金扶持持，租金金扶持；；其中租租金优惠惠以三年年为期限限，优惠惠程度逐逐年递减减；租金金优惠集集中于办办公研发发和产品品生产，，生活配配套没有有优惠物业类型第一年租金第二年租金第三年租金办公研发楼（80平米以内）013元20.8元厂房（以18元/平米记）09元/平米14.4元/平米单身公寓700元/月700元/月700元/月租金优惠惠一般以以三年为为期限，，优惠度度逐年递递减，第第四年起起无优惠惠租金优惠惠集中于于办公研研发和产产品生产产，生活活配套上上没有优优惠租金优惠惠扶持政策税收扶持主要是所得税，增值税和营业税基金扶持入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%）各种组织和机构的基金（申请通过率较低）租金扶持符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优惠主要扶持持政策优惠政策19厦门创业业园静态态投资回回收期要要22年，可见见依靠出出租方式式回现周周期长，，与需要要快速回回现为目目标的项项目相违违背厦门创业业园静态态投资回回收期计计算首期投入入金额1.8亿办公研发发楼年租租金收益益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租租金收益益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元公寓年租租金收益益=700元*129套*12个月=1083600元静投资回回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年盈利模式20厦门创业业园目前前在扶持持资金、、办公环环境、公公寓装修修、酒店店配套、、社区环环境方面面存在着着较强的的改善性性需求不足对现状评分改善意见租金优惠希望第二年、第三年维持50%的折扣扶持资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要税收优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右公寓情况要求一定要精装修餐饮要有较高档次的酒店会议室要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米-500平米）、小会议室（100-200平米）休闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所绿化建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境，增加环境舒适度安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境5分1分园区不足21生态工业业园区案案例——唐山曹妃妃甸关键要点点：“生态城”：17处公园园高端休休闲配配套：：假日日酒店店、水水上餐餐厅、、游艇艇俱乐乐部、、高尔尔夫球球场生态、、科技技住宅宅22曹妃甸甸工业业区我我国北北方国国际航航运中中心重重要组组成部部分和和世界界级重重化工工业基基地园区概况成立时间2008年区位位于河北唐山南部海岸规模初期到2010年基础建设面积为：88K㎡;未来要建设成为富有水城特色的新型工业城市，建成区面积达300K㎡;交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位为循环经济示范区，将建设以现代物流、钢铁、石化、装备制造等四大产业为主导临港产业体系23工业园园共规规划有有１７７处公公园，，将曹曹妃甸甸工业业园打打造成成了一一个““生态态城””，积积极开开展港港口工工业旅旅游序号名称级别用地（公顷）位置规划要求1湿地公园区级201是工业区中最大的公园，位于海陆交接带上。充分利用盐池、湿地，集中展示本地区生态环境特点。也作为未来生产服务空间的预留。2中央公园区级187从北向南贯穿综合服务区，包括纳潮河北岸，是工业区重点绿化建设的地区。是综合服务区的中心，统一和提高整个综合服务区的环境品质。3水上运动区级62综合服务区东部滨临三号港池的人工海湾是综合服务区东部的景观核心，是滨海休闲娱乐功能中心，结合人工沙滩、游艇码头、海上人工绿岛、风力发电等元素塑造滨海休闲场所。4老龙头海岛植物园区级（277）工业区东端，与曹妃甸新城隔海相望。是工业区绿地建设的试验区（属于工业区发展备用地）5渤海公园区级45一号大街南端。作为一号大街主要绿化带的向海出口，眺望渤海。6青龙河公园区级165装备制造区东段，与与曹妃甸新城隔河相望。保护滨海生态环境，重点保护生态多样性，塑造工业区面向新城的绿色界面。7南区滨水公园区级166从南至北贯穿南区中部，包括纳潮河南岸与电厂排水渠相结合。8石化公园组团级12迁曹铁路以东的化工产业区东侧，与发展备用地相邻。作为工业区东部的活动中心之一。9盐田公园组团级11与盐化、煤化和高新科技园区相邻。与就近服务设施共同形成工业区西部地区的活动中心。10煤化公园组团级11西通河中部北侧煤盐化工区的活动中心11高新公园组团级11河北西路滨临纳潮河地区高新科技园区的活动中心，纳潮河滨水公园群的组成部分。12港池岛公园组团级8港池岛向北的门户港池岛的活动中心13物流公园组团级14南区中部，滨临南区河南区物流园区的活动中心，利用电厂排水的南区河景观，塑造特色热河、雪松等景观14石油公园组团级12迁曹铁路以东的原油物流中心东侧，与北侧石化产业区相邻。作为工业区东部的活动中心之一。15甸头公园组团级9甸头服务区的中心。是港区活动中心16装备公园组团级16装备制造区的中心装备制造区西部的活动中心17游艇公园组团级10保税港区的门户装备制造区东部的活动中心生态环境

24大量城城市级级休闲闲旅游游、娱娱乐设设施的的规划划建设设，为为工业业园区区提供供完善善配套套的同同时，，构筑了了世界界级的的高端端休闲闲度假假平台台规划建建设中中设施施：假日酒酒店国际化化“水水上餐餐厅””：：建设设别具具一格格的水水上接接待中中心，，与假假日酒酒店相相呼应应，成成为生生态城城亮点点工程程，达达到能能接待待300人规模模的国国际会会议的的能力力。游艇俱俱乐部部曹妃殿殿高尔夫夫球场场等旅旅游休休闲项项目配套设施

25在工业业区东东北５５公里里的地地方规规划建建设一一座占占地１１５００平方方公里里可供供１５５０－－２０００万万人居居住的的曹妃妃甸滨滨海新新城，，预计计到２２０１１５年年城市市面积积将达达到８８０平平方公公里，，形成成５００万人人口规规模欧洲风风情小小镇、、生态态科技技住宅宅住宅以以生态态型、、国际际化、、滨海海风情情都市市社区区为产产品定定位。。突出出生态态设计计和生生态技技术的的运用用，高端居住

26国际化化的建建筑风风格、、在建建筑造造型上上体现现了：：生态、、新颖颖、摩摩登登建筑设设计：：造型：：新颖颖、国国际化化技术：：采用用一流流的构构造技术打打造非非同寻寻常的的形态态生态：：环保保、科科技、、绿色色建筑特色27产业新新城案案例——新加坡坡裕廊廊工业业园关键要要点：：新加坡坡最大大的现现代化化工业业基地地集科技技工业业、居居住、、办公公、商商业为为一体体的配配套完完整的的综合合工业业区28园区概况

新加坡坡裕廊廊工业业区—新加坡坡最大大的现现代化化工业业基地地，被被认为为是亚亚洲工工业区区中的的一个个成功功典型型良好的的区位位，合合理的的规划划是打打造裕裕廊的的坚实实基础础，举举国之之力的的支持持是裕裕廊工工业区区的坚坚强后后盾。。居住区区市中心心石化区区港口和和重工工业区区自由由贸易易区轻工业业和一一般工工业区区中心区区（居居住、、商业业、办办公））新兴工工业和和无污污染工工业区区功能分分明、、结构构有致致的五五大分分区是是裕廊廊工业业区的的一大大特点点，也也是其其发展展的见见证。。成立时间1961年区位位于新加坡岛西南部滨海地带规模面积约70平方公里；目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上；交通距离市区约10公里，具有建设现代化工业区的自然地理条件，和海陆空交通条件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化29优质的的住宅宅和商商业配配套满满足了了园区区中产产业人人群的的生活活需要要，吸吸引了了更多多高素素质人人才园区配配套主要为为园区区内企企业提提供住住宅服服务，，区内内有5000间公寓寓、300间独立立住宅宅和1200间宿舍舍；实施国国外人人才安安居计计划，，吸引引外来来高级级人才才；提供综合生生活、休闲闲环境，如如公园、学学校、体育育馆、商场场等，形成成生产和生生活的综合合体。利用最初石石化的带动动，中期石石化产业链链形成，中中后期复合合型工业区区发展，高高新产业园园区的成熟熟，裕廊工工业园已经经发展成为为集科技工工业、居住住、办公、、商业为一一体的配套套完整的综综合工业区区30规划布局科学规划，，合理布局局，综合发发展；作为新加坡坡最大的工工业园区，，新加坡政政府从一开开始就将裕裕廊确定为为全面发展展的综合型型工业区，，精心规划划、科学布布局。根据具体地地理环境的的不同，把把靠近市区区的东北部部划为新兴兴工业和无无污染工业业区，重点点发展电子子、电器及及技术密集集型产业；；把沿海的的西南部划划为港口和和重工业区区，安排发发展钢铁、、造船等大大型骨干企企业，炼油油业则安排排在沿海的的几个小岛岛上；中部部地区为轻轻工业和一一般工业区区；沿裕廊廊河两岸则则规划了住住宅区和各各种社会生生活设施。。居住区市中心石化区港口和重工工业区自由由贸易区轻工业和一一般工业区区中心区（居居住、商业业、办公））新兴工业和和无污染工工业区园区开发必必须考虑整整个园区的的社会功能能和经济功功能，考虑虑园区如何何成为整个个城市的有有机组成部部分，在园园区内部形形成高效率率“内生循环系系统”的同时，与与整个城市市乃至地区区发生交换换31发展历程新加坡裕廊廊工业区发发展分为五五个阶段，，经历基础础建设、石石化带动、、复合工业业与产业升升级转型发发展为成熟熟的宜居城城市发展程度时间12345区域基础建建设石化区拉动动区域发展展工业区高新新产业发展展直接推动动区域城市市化成熟阶段化工簇群完完善区域产产业链并带带来更多人人口区域初步发发展（启动动期）石化区拉动动区域发展展（建设初初期）工业区发展展及转型推推动城市化化（全面建建设期）区域城市化化发展成熟熟（平稳发发展期）在大量一般般综合工业业进驻后，，进驻企业业发生产业业转型（升升级后）才才对房地产产产生了急急速推动作作用1、启动期:10年，基础设施施建设及行行业工人,产生临时低低层次居住住性需求；；2~3、建设初期期:20年，核心项目目建设期,大量专业性性的蓝领建建设者,产生中高层层次的居住住需求。外外地资本开开始涌入，，选此为生生产基地；；4、全面建设设期:10年；产业转型后后高收入技技术蓝领、、白领与管管理者成为为长期固定定工作人员员,同时对商业业与写字楼楼的需求开开始呈现；；5、平稳发展展期:10年大项目基本本建成投产产,产业布局基基本完成,产能不断增增长,区域发展成成为集工业业\居住于一体体综合性城城区。裕廊工业区区最终发展展为产业多多元，功能能完备成熟熟的城市化化区域，不不仅靠石化化拉动和产产业链补强强，更多依依靠复合工工业区，特特别是高新新产业发展展所带来的的对居住和和配套等的的城市化生生活要求。。32居住、办公公、商业、、休闲娱乐乐为一体的的城市综合合功能，满满足生产、、生活各项项所需案例启示：：产业新城城是未来工工业园存在在的极具竞竞争力的模模式，并不不是单一的的产业，而而是聚集了了生产、生生活、服务务为一体的的微型城市市体。一流流的产业园园区具备了了以下关键键要素配套完善“去工业化化”，生态态化、高绿绿化率，营营造园林式式、花园般般的园区环环境环境与形象象新颖、创新新的规划设设计理念、、科学合理理布局，实实现生态化化、宜居化化规划布局产品设计和和企业品牌牌、文化相相结合，植植入企业品品牌，展现现文化内涵涵品牌植入注重工业旅旅游的开发发，使之成成为营销宣宣传的重要要手段，有有效促进区区域增值，，区域认识识度快速提提升工业旅游一流工业园园区的KPI以人为本高品质、人人性化居住住满足多种种类型人群群需求案例总结

33工业园区升升级转型34城市化技术产业革革命工业园区将将向何方？？35城市化城市化进程程加速！城市产业结结构发生转转变！城市更新新势在必必行！技术产业业革命经济增长长需振兴兴产业！！新兴技术术引领全全新的园园区模式！！高新技术术产业+现代服务务业时代来来临！工业园区区转型升升级孕育育而生！！36模式二：：工业区改改造升级级纳入到工工业区升升级改造造中，不不改变土土地性质质，允许许部分配配套物业业销售，，其他部部分自用用模式一：：城市更新新纳入城市市更新范范畴，更更改法定定图则，，将土地地性质改改变为商商住用地地，所建建物业可可全部进进入市场场工业办公公物业模式三：：“工业办办公物业业”在这样大大的背景景底下，，工业园园区转型型升级通通过三种种模式实实现37随着城市市的快速速发展，，可开发发的土地地难以满满足城市市、人口口增长需需求，未未来的城城市供应应将以城城市更新新为主原原来占有有大量土土地资源源的工业业用地成成为了改改造的契契机。全国各地地陆续开开展实行行城市更更新，从从一线城城市北京京、上海海等城市市为起源源点，波波及二线线城市。。作为土地地资源稀稀缺、人人口密集集、飞速速发展的的深圳在在2009年10月22日颁布了了《深圳市城城市更新新办法》，并以2009年12月1日实施，，深圳历史史上最大大规模城城市更新新全面启启动，20个项目在在8月25日举行了了联合开开工仪式式.工业园区区改造造后的供供应量直直接说明明自身扮扮演了城城市更新新的重要要角色城市更新新38改造项目改造形态赛格日立工业区升级改造创新产业工业园区，配套有写字楼、公寓等平湖工业区一期高层住宅小区雅宝工业区升级改造高新技术产业园区坂田第一工业区坂田华为新的商住中心横岗128工业区改造项目集商业、商务、居住和休闲娱乐的综合体工业园区区更新方方向：住住宅、商商业、商商务办公公、都市市综合体体星河雅宝高科总部园坂田第一一工业区区改造横岗128工业区改改造园区更新新39城市更新新项目呈呈现出：：高容积积率、超超高层、、都市综综合体等等等，这这反映了了未来城城市的发发展趋势势;呈现区域域差异位于城市市老中心心区域的的工业园园区改造造方向：：均以都都市综合合体呈现现，集住住宅、大大型的shoppingmall、超高的的商务办办公楼等等为一体体，极大地促促进其所所在区域域城市功功能的完完善，方方便为居居民提供供更多更更为高档档次的配配套设施施，并且且会优化化和美化化城市面面貌。位于城市市边缘区区域的工工业园区区改造方方向：以以改造为为住宅形形式居多多，缘于于都市综综合体需需要一定定的商务务市场承承载力。。位于城市市规划的的新兴核核心区域域：以商商务办公公楼、都都市综合合体、大大型的shoppingmall为主，在在建筑设设计上体体现生态态、科技技、时代代感。工业园区区更新特特征：高高容积率率、并存存在区域域差异园区更新新40更新单元元规划制制定的区区域须满满足的条条件以及及多权利利主体的的申报条条件更新条例例41更新单元元规划申申报与审审批流程程更新单元元规划编编制是更更新单元元纳入年年度计划划后紧接接的工作作规划制定定由原申申报单位位进行目前大部部分纳入入更新单单元规划划制定计计划的，，都应该该准备或或正在做做规划的的编制原计划申报单单位拟定规划划草案是否涉及改变变法定图则否市规划国土委委在15个工作日内提提出审定的规规划草案，并并公示公示结束后10个工作日内向向申报单位核核发规划批复复是市规划国土委委在10个工作日内转转城市更新办办城市更新办在在45个工作日内形形成审定的规规划草案，报报规划国土委委审议。公示示公示结束后报报请市城市规规划委员会审审议，通过后后在10个工作日内核核发规划批复复更新条例42模式二：工业区改造升升级纳入到工业区区升级改造中中，不改变土土地性质，允允许部分配套套物业销售，，其他部分自自用模式一：城市更新纳入城市更新新范畴，更改改法定图则，，将土地性质质改变为商住住用地，所建建物业可全部部进入市场工业办公物业业模式三：“工业办公物物业”43工业园区改造造升级模式选取案例产业升级传统工业区转转型生态工业业园、高科技技工业园、创创意产业园功能符合的产产业新城日本“硅谷””筑波科技城城、苏州工业业园区、上海海金桥出口加加工区、台湾湾新竹科学城城、裕廊工业业园环保旅游生态态城德国鲁尔工业业区、丹麦卡卡伦堡循环工工业园、海尔尔工业园44总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势临近高尔夫，位于城市中心区域深圳天安数码码城天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技服务中心厂区创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安管理中心和派出所园区概况45天安数码城经经历了起步、、高速发展、、稳健发展三三个阶段，成成功

完成从从传统工业园区区向民营科技技园区的发展展1990年1999年未来2003年传统产业园规模化的高科科技企业迅速速发展传统加工制造造企业厂房、食堂水电、网络园区定位城市产业发展展机遇企业构成物业构成软件设施高平台下的中中小民营科技技企业园区服务于较大规规模高科技企企业的下游中中小企业缺失失中小民营企业业办公楼，厂房房，公寓、高高档住宅，商商业，配套物业管理、网网络环境、金金融服务模式成熟的全全国知名民营营科技园区高科技产业形形成较为完整整的产业链中小民营企业业办公楼，厂房房，公寓、高高档住宅，商商业，配套物业管理、网网络环境、金金融服务起步期全国化模式复复制期高速发展期发展历程46天安数码城从从起步到快速速发展阶段，，两次成功成成功抓住了深深圳高科技产产业快速发展展的机遇1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设Opportunity11999年天安工业园园主动升级为为天安数码城城，由功能单单一的工业园园向复合功能能园区转变定位为中小企企业发展加速速器孵化器建设Opportunity2成功要素一47把握政府核心心目标，结合合市场需求，，将自身定位位为民营企业业的加速器而而不是孵化器器促进区域发展展增加税收哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)中小企业成长模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器工业园发展阶段发展载体企业需求政府目标成功要素二48天安数码城紧紧跟城市以及及市场发展趋趋势，由单一一的工业园区区向综合工作作型社区发展展1999年园区内物业业配比2006年园区内物业业配比单一功能社区区向综合社区区发展主要物业：厂房主要物业：天安数码时代代大厦天安创新科技技广场一期天安创新科技技广场二期天安科技创业业园天安高尔夫花花园一期天安高尔夫花花园二期天安高尔夫花花园三期…成功要素三49随着天安数码码城入住企业业逐渐增多，，园区影响力力加大，开发发商由最初的的申请政策、、开发房产、、代收租金等等多项责任转转为全市场化化模式，开发发商只承担开开发房产，销销售回现的责责任企业逐渐聚集集园区影响力扩扩大成功要素四50在园区软件服服务建设中做做足细节，凭凭借做好水电电网络，金融融服务，物管管，科技园区区氛围营造这这些基础工作作，提升园区区吸引力，实实现企业聚集集成功要素五51开发商角色借借鉴开发商的角色色由园区成立立初期的开发发房产、代收收租金和申请请政策等多项项角色转变为为后来的纯市市场化运作，，仅承担开发发房产和销售售回现的责任任。基础设施借鉴园区建设初期期要做好水电电网络、物管管、金融服务务等基础设施施建设，提升升园区吸引力力，为园区长长远发展奠定定坚实基础。。物业比例借鉴鉴园区由开始的的单一功能的的工业园区成成功向综合工工作型社区发发展，居住、、商业类物业业所占比例随随需求变化而而有所提升定位借鉴抓住城市产业业升级给予，，准确把握政政府设立园区区的根本目标标，考虑中小小企业的需求求，创造性地地控制孵化成成本，实现双双赢捕捉机遇借鉴鉴成功经验52工业园区改造造升级模式选取案例产业升级传统工业区转转型生态工业业园、高科技技工业园、创创意产业园功能符合的产产业新城日本“硅谷””筑波科技城城、苏州工业业园区、上海海金桥出口加加工区、台湾湾新竹科学城城环保旅游生态态城德国鲁尔工业业区、丹麦卡卡伦堡循环工工业园、海尔尔工业园53案例——苏州工业园54园区概况

苏州工业园是是中新两国政政府合作，以以建设具有国国际竞争力的的高科技工业业园和创新性性、生态型新新城区为发展展目标，是国国内工业园发发展的典范浦东机场120KM刘家港60KM出口加工区

信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖国际科技园区苏州工业园区区初步形成了了国际科技园、、中央商务区区、出口加工工区、独墅湖湖高教区、信信心产业园、、出口加工区区、现代物流流园、中心科科技生态城、、阳澄湖休闲闲度假区等功能完善的的分区；苏州园区规划划上形成的功功能完善的分分区，不同的的功能分区在在园区的发展展中承担不同同的功能和作作用，为园区区的快速发展展奠定了基础础。成立时间2008年区位位于苏州古城东侧规模行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；交通周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连功能定位高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；55配套历程苏州工业园区区配套发展先先于产业和住住宅发展，邻邻里中心首先先担负园区配配套功能的职职责；园区CBD的规划建设使使得园区配套套功能更加完完善邻里中心首先先担负园区配配套功能的职职责；借鉴新加坡经经验的第一个个邻里中心新新城大厦98年建成;CBD的规划建设，，园区的配套套更加完善；；《苏州总体规划划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念念，园区的发发展上升到城城市的高度；；与此同时，，邻里中心的的发展更加成成熟，大型商商场开始进驻驻园区，特色色商业街开始始形成;CBD功能逐步完善善；李公堤商业街圆通时时代广场、东东方之门修建建。邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经经验的第一个个邻里中心新新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦厦邻里中心建建成《苏州总体规划划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念念。邻里中心心快速发展，，师惠等五座座邻里中心修修建，截止到到08年，园区7座邻里中心，，总建面超过过12万平，形成集集商业、文化化、体育、卫卫生、教育等等于一体的居居住商业中心心。欧尚、沃沃尔玛家乐福福等商场进驻驻；左岸商业街、、湖滨新天地地、联丰广场场等规模型特特色商业街区区陆续出现。CBD商业办公功能能的完善，李公堤商业街，圆通通时代广场、、东方之门的的修建等邻里中心发展展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心起步步期56住宅配套亮点

园区住宅建设设突出“以人人为本”的设设计思想，充充分考虑人与与环境的关系系，突出强调调基础设施与与生活配套设设施同步建设设，营造出““富有独特魅魅力”的生活活居住环境亮点一：苏州工业园区区居住用地按按居住分区、、居住邻里、、小区或组团团三级规划设设置；在园区第二、、三区可分为为2个分区、每个个分区包括几几个邻里。每每个邻甲约有有10000户，邻里可进进一步划分为为小区2000－4000户，或者组团团300－700户；组团大小小约为3－4公顷；亮点二：居住用地根据据住宅密度分分为五种类型型，可全面满满足不同居住住人群需求。。

容积率密度（人／ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.37504862高密度（公馆式公寓）2.3510129.4中密度（公馆式公寓）

2.03603218.9低密度

0.7-1.26070.7工人宿舍2.32301957商业配套亮点点独立立公公司司运运营营园园区区7个邻邻里里中中心心，，构构筑筑完完善善的的配配套套体体系系亮点点一一：：三三级级配配套套的的商商业业体体系系商业业设设施施按按城城市市级级、、分分区区级级、、邻邻里里级级三三级级配配套套；；居住住区区以以邻邻里里中中心心的的方方式式集集中中设设置置社社区区主主要要配配套套设设施施，，为为社社区区居居民民提提供供综综合合性性、、全全方方位位、、多多功功能能的的服服务务；；工业业区区以以综综合合性性便便利利中中心心的的形形式式为为外外来来务务工工人人员员设设置置集集中中的的宿宿舍舍区区和和商商业业便便利利服服务务设设施施。。亮点二：：将金鸡鸡湖打造造成为最最佳公共共设施配配套围绕金鸡鸡湖的高高品质用用地都用用作生活活与商业业性用途途，不作作工业招招商之用用，金鸡鸡湖环境境的打造造大大提提升了区区域价值值；金鸡湖环环湖4平方公里里的地区区将成为为苏州全全市最富富现代气气息的都都市新商商圈。58交通配套亮点

园区注重重完善立立体道路路交通设设施及公公共交通通规划，，深化公公交规划划，研究究地铁、、轻轨、、出租车车等出行行比例，，为园区区今后实实现立体体交通网网络系统统及早规规划。未雨绸缪缪的立体体交通网网络规划划亮点一：：规划中鼓鼓励公交交进住区区，公交交与镇区区商业、、新镇中中心及住住宅组团团紧密结结合，地地下与地地面、地地上交通通衔接，，减少平平行交叉叉，加大大畅通度度；亮点二：园区鼓励在居居住区、商业业房、商住楼楼设计建造立立体多层、高高层车库，可可不计容积率率；亮点三：严格控制主要要道路两侧用用地，形成良良好的都市景景观带，并有有利于预留未未来立交桥的的实施。59景观建设：高高品质建筑、、大量现代艺艺术雕塑与自自然山水相映映成趣，发展展成为一个充充满现代感和和文化意蕴的的新城景观建设

60游在苏州工业业园：依托两两大湖区，结结合工业旅游游和丰富的休休闲娱乐配套套，发展成为为苏州七大旅旅游板块之一一苏州工业园综综合保税区工工业旅游项目目顺利通过了了国家旅游局局的最终验收收并获得了高高度评价。国国家旅游局文文件通知，综综合保税区工工业旅游项目目已被正式批批准为全国工工业旅游示范范点。音乐喷泉、水水幕电影桃花岛文化水廊国际博览中心心工业旅游

61案例——日本筑波62园区概况

筑波城是日本本目前最大的的科学中心和和知识中心，，依靠教育科科研产业的驱驱动，经过40多年的发展已已成为国际知知名的R&D中心城市成立时间1970年区位距离东京都东北约60km规模用地2696公顷；现有人口约20万，规划总人口35万人（至2030年）交通三条国家级高速公路通过这个城市，与东京各大城市都有着良好的连接关系功能定位重要功能为科研教育与居住，商业服务仅占整个园区用地的0.9%63合理的开发节节奏控制，完完善的配套设设施逐步投入入，使得筑波波城最终成为为一个功能完完善的中心城城市基础建设期城市整治期城市建设期1963年-1979年1980年——1989年1990年至今区域发展背景：“贸易立国”转向“技术立国”；缓解东京环境恶化，人口拥挤现象国家决策、政府规划、土地征用规划方案落实、市政设施、公园、配套学校建成科研机构迁入、住宅建设、标志性建筑建成大型商业购物中心营业、大型停车场投入使用文化、艺术、图书馆、博物馆、会展等标志性的公建配套建成阶段特征发展举措决策、规划、征地调整用地范围Joban特快专线建设公司成立国家无机物研究院迁入筑波大学建立国家土地代理部成立7筑波科学城委员会成立科研机构建设规划完成9个工业实验室、43个科研机构部分搬迁筑波科学技术博览会Joban特快专线与东京连接东京至筑波高速巴士运营新筑波规划正式确定9大筑波概念提出Joban特快专线得到运行资格商务中心城概念提出政府确定科学技术规划筑波科学城委员会修订规划，制订周边区域规划中心区规划方案确定主要道路建成各公园建成Taketono东方小学建成筑波中心大楼建成科研机构迁入HUD的住宅项目开工建设CREO购物中心营业筑波中心交通大楼建成停车场营业筑波文化艺术中心建成，图书馆、艺术博物馆开放国际会议中心建成筑波科学城筑波中心区发展历程

64中心区总占地地面积80公顷，南北长长2.4公里，东西宽宽240~560米。筑波科学城中中心区聚集了了会展中心、、会议中心、、购物中心、、学校、公园园、医院等主主要的城市功功能筑波医疗中心公园购物中心护士学校筑波大学图书与科技信息大学女子大学筑波会展中心中心公园Azuma中学文化艺术中心巴士终点站筑波中心大楼购物中心国际会议中心Takezo中学科研中心商业网点城市与住宅发展建设公司（HUD）公园综合停车场筑波公共图书书馆筑波文化中心心筑波艺术博物物馆筑波会展中心心筑波中心大楼楼市政友谊中心心Matsumi公园完善配套

65案例——台湾新竹66新竹科学园区区包括工业园园和科学城两两大部分，依依托雄厚的产产业

基础，，新竹已发展展成以IC产业为主导的的产业集群新竹科学园区区产业区住宅区配套服务区拆迁还建区拆迁还建区园区概况

新竹科学工业业园1980年成立，源于于70年两次世界石石油危机后台台湾对经济转转型的需要新竹科学城以科学工业园园为基础,将新竹科学园园区建构成科科学城,成立时间1980年区位位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处规模占地2000公顷，可供开发用地800公顷。其中科学工业园６０３公顷功能定位科技、居住、社教、娱乐67科学工业园科学城形成时间1980年功能分区1986年计划，1993年通过工业区教育研究区商业区住宅区园林区规模模一、二、三期期已开发603公顷四大功能科技、居住、、社教、娱乐乐四大组成(近期目标)大园区大学城香山山城历史古迹城1996年近期目标在在新竹市内;2116年远期目标包包括12个乡镇共776平方公里;性质改变,规划扩张转型演变

在科学工业园园的基础上成成立了科学城城，使得整个个新竹科学园园区在功能上上更加完善68高端居住区、、完善的生活活配套，打造造了一处便捷捷、高效的生生活城香山山城：新竹青草湖湖附近，占地地500公顷，规划为为可供1.5万人居住的大大社区，为本本园区及附近近区域的民众众提供居住。。园区还具备完完善的商业、、休闲娱乐、、教育、医疗疗配套完善配套

69历史古迹城：将历史古迹迹完善保存，，并以人行道道将诸多古迹迹连接起来，，形成新竹的的观光资源。。园区展示中心心等其他旅游游相关设施丰丰富重视“工业旅旅游”开发，，通过遗迹保保存、展示中中心打造等将将旅游和工业业相融合，以以此成为营销销宣传的重要要手段工业旅游

玻璃博物馆70工业园区改造造升级模式选取案例产业升级传统工业区转转型生态工业业园、高科技技工业园、创创意产业园功能符合的产产业新城苏州工业园区区、日本“硅硅谷”筑波科科技城、台湾湾新竹科学城城环保旅游生态态城海尔工业园71海尔集团在青青岛共设立有有五大园区，，拥有完整家家电产业链园区所在地面积兴建时间园内项目海尔工业园青岛高新科技开发区800亩1992海尔总部大楼海尔中央研究院产品制造基地精密注塑钣金配套基地海尔信息产业园青岛高新科技开发区500亩1998海尔物流立体库信息家电制造基地通讯产品生产基地电子控制模块制造车间海尔大学海尔科技馆

海尔开发区工业园青岛经济开发区1500亩1999生产基地

物流中心

海尔开发区国际工业园青岛经济开发区1000亩2000智能家电信息技术产品产品的开发和生产基地海尔开发区新兴产业园青岛经济开发区1000亩2000新型环保包装材料海尔集团创立立于1984年，在短短17年的时间里，，从一个濒临临倒闭的集体体小厂发展壮壮大成为在国国内外享有广广泛声誉的跨跨国企业集团团。园区概况

72海尔集团工业业旅游展示了了家电产业的的生产工艺为为特定型工业业旅游项目工业旅游类型参观主要内容代表地区科技型现代化科学技术先进的生产工艺美国硅谷日本筑波科学城中国西昌卫星发射中心传统型比较落后的生活工艺比较落后生产模式开发矿区，蒸汽机制造厂和老火车厂等德国鲁尔工业区英国苏格兰威士忌文化遗产中心上海宝钢工业旅游特定型展示特定生产模式特定生产工艺的项目美国费城的美国国家造币厂中国青岛海尔园综合型自然景观、人文景观与工业旅游融为一体美国拉斯维加斯胡佛水库浙江省安吉天荒坪抽水蓄能电站工业旅游

73海尔家电厅海尔未来家庭庭海尔动感影院院1999.22002.5公益性的参观观游览公益性的参观观游览+与海尔管理者者互动交流2003.3公益性的参观观游览+与海尔管理者者互动交流+管理培训+游客动手实践践海尔工业旅游游的主要产品品类型由简单单的公益参观观发展到旅游游,参观,培训等多种类类型2006兴建:海尔大学海尔科技馆时空飞碟海尔山庄海尔培训中心心总参观人数达达到100万人总参训人数达达到3万人工业旅游

74海尔工业旅游游给政府和企企业带来的收收益1.竞合合作海尔与日本三三洋、德国欧欧倍德、台湾湾声宝的合作作，都是对方高高层来海尔交交流后，对海海尔的产品、、管理优势和和网络资源产产生了兴趣所所引发的结果果。2.产品定购通过过工业旅游，，让更多游客客对海尔产品品产生浓厚兴兴趣及购买欲欲望，从而每年为企业带带来的收入达达一千多万元元。3.提供产品建议议游客常常会会对海尔的产产品也提出自自己的建议和和个性化需求求，企业会根根据这些建议议改进产品设设计，满足需求的多多样性。海尔国旅专专门建立了工工业旅游信息息处理系统平平台，直接收收集到第一手手资料并迅速速反馈给设计计、生产和销销售部门，对对于产品开发发和市场销具具有重要意义义。4.管理文化、服服务的咨询客客人在互动交交流过程中往往往会提出一一些有关产品品开发、企业业管理、企业业发展、客户户潜在需求等等探讨性建议议、想法，反反馈一些有价价值的行业信信息。使游客群成为为海尔忠诚顾顾客群宣传海尔品牌牌的内涵使工业旅游成成为主导产业业、主导经济济的润滑剂快速获得客户户反馈2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就就业人数204人，间接带动动就业人数313人，带动企业产品销售售1213.16万元，年纳税额实现现172万元。75更新单元规划划制定的区域域须满足的条条件以及多权权利主体的申申报条件工业区升级改改造条件1、已列入试点点项目的11个工业区升级级改造项目2、符合以下条条件的工业区区：不符合工业布布局规划和现现代工业发展展要求的工业业区不符合安全生生产和环保要要求的工业区区建筑容积率偏偏低、土地利利用率低的工工业区内部规划不合合理、基础设设施不完善、、建筑质量差差的工业区工业区改造单单元应该是成成片的区域改造单元总用用地不少于10万平米企业破产清算算涉及工业楼楼宇分割的法院裁定执行行涉及工业楼楼宇分割的列入产业主管管部门公布的的限制禁止产产业目录中禁禁止类产业的的企业将其拥有有的工业楼宇宇作价入股，，其自用面积积的比例不低低于总建筑面面积50%的产业转移后，，其企业总部部和财务结算算中心继续使使用原有工业业楼宇，但自自用部分的面面积不低于总总建筑面积50%的单一企业投资资建设的专业业产业园区内内的工业楼宇宇，企业自用用确有富余，，但自用面积积的比例不低低于总建筑面面积50%的工业区改造单单元界定工业楼宇可分分割转让的情情况升级法规

76改造主体编制制工业区升级级改造的产业业规划、升级级改造专项规规划和改造实实施方案第一步改造主体向所所在区工业升升级改造领导导小组递交以以上材料，并提出出改造申请第二步项目所在区工工业区升级改改造领导小组组组织专家论论证并征求市市发改、贸工工、规划、国国土房产、环环保等主管部部门和相关利利害关系人的的意见后批准准第三步报市工业区区升级改造造领导小组组办公室备备案第四步工业区升级级改造申报报与审批流流程77模式二：工业区改造造升级纳入到工业业区升级改改造中，不不改变土地地性质，允允许部分配配套物业销销售，其他他部分自用用模式一：城市更新纳入城市更更新范畴，，更改法定定图则，将将土地性质质改变为商商住用地，，所建物业业可全部进进入市场工业办公物物业模式三：“工业办公公物业”78工业办公物物业特点用地性质为为工业用地地，工业用用地楼宇是是属于商品品房，可自自由买卖、、转让，与与商务用地地楼宇没有有区别；未来工业用用地升级功功能用途将将普遍存在在，并在一一线城市形形成主流；；深圳市区内内存在大量量的工业性性用地储备备，据不完完全统计，，深圳关内内工业用地地面积储备备量为45.36万平米。并并且均会升升级改造为为办公等非非生产性用用途的物业业。可见，，工业用地地的蓬勃发发展是未来来深圳城市市发展的趋趋势之一，，亦是城市市产业升级级改造的必必由之路。。优惠措施能能降低企业业运营成本本，促使更更多企业入入住节省水电费费：商业用地收收费标准为为1.0064元/KW··h,工业用地收收费标准0.88271元/KW·