物业服务管理制度

物业服务管理制度一、服务人员相关管理制度1、礼仪、行为规范及工作纪律项目行为规范仪工作时统一着职业装，着肉色袜子，服装整洁干净。容化淡妆，不使用香味过浓的化妆品，发型前不过眉，后不过肩，发长须束起。指仪甲短于指尖2毫米。表工作时间佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸上方。站立时头正目平、挺胸收腹、腰直肩平、两腿相靠站直，双手应交叉放于身体前仪侧；切忌双手叉腰、将手抱于胸前或插在衣裤袋内。态端坐时上身正直、腰背稍靠椅背，两腿自然弯曲，两脚平落地面，两手的摆放要举协调；切忌二郎腿、分腿和O型腿坐姿。止服务过程始终要面带微笑，微笑时应眉头舒展，目光坦诚。行走时身体重心稍向前，目视前方，两臂自然摆动，步幅适中、脚步轻稳。服对业主，一般在其姓氏后面冠以职务或职称予以称呼。务对来访客人，普通的称呼是“先生”、“女士”和“小姐”，在确定客人的姓员称氏，可以与其姓氏搭配使用；如“张先生”“王女士”“李小姐”等。有职行呼务或职称的，也可与姓氏搭配使用。为服务接待中，忌用“喂”来称呼对方，也不要远距离高声叫喊，要主动上规前恭敬称呼。范对业主，每天早上见面时应主动打招呼，一天中多次见面，可以简单问好基问或微笑点头示意；下班或道别时应说“再见”等道别语。本候礼与客人初次相见时应主动说“您好！”或“欢迎您，×先生”等；给客人送行或与其道别时应说“再见”，“您慢走”，“请走好”等。节服务过程中回答询问要站立说话，说话时要面带笑容、亲切热情，不能坐着回答，也不能表情冷漠、反映迟钝；交谈过程中要精神振作、思想集中，不能神态萎靡，心不在焉。回答问题时要做到语气委婉、口齿清晰、语调应柔和、声音大小适中，谈话时要注意停下手中其它工作。答如果对方的语速过快或含糊不清，可以亲切、礼貌地请对方降低语速或予以重复，不能表现出不耐烦、急躁的神色；对提出的问题要真正明白后再做适当的回答，切忌不懂装懂、信口开河，不明白的问题要请示或查询证1页共27页实后再做回答；对涉及机密或不宜回答问题或客人的过分、无理要求，应婉言推却，说“对不起，这件事我不是很清楚（或不知道）”，或“很抱歉，我无法满足您的要求”等。为客人引路时，应走在客人的左前方，距离保持2－3步，为客人送行时，应在客人的后方，距离约半步；引领客人时，应用“请跟我来”、“这边请”等礼貌用语，遇拐弯或台阶处，要回头示意说“请当心”。二、工程维修相关管理制度巡视检查及抽查制度1.1每日不少于两次对工程部设备进行全面检查，随时地对易出现问题的部位和各部门班长的巡查记录进行抽查，及时了解各工种工作质量以及安全操作情况，发现问题立即纠正，并责成有关责任人及时整改；1.2检查区域：中控室、变配电室、空调机房、水泵房、发电机房、电梯机房等；1.3检查内容：员工行为规范、工作质量、设备运行情况、各工作区域卫生状况等。能耗评估制度2.1加强能源消耗管理，合理利用能源，降低消耗及时了解能源消耗情况，利用统计分析方法对能耗实际情况进行评估；2.2评估频次：每月对能耗的实际消耗情况进行评估一次；2.3能耗评估内容：每月对综合办公楼所耗用的水、电、蒸汽、天然气进行统计；2.4评估方法：将本月与上月实际消耗数量的增减情况，进行原因分析，根据分析结果，提出整改意见和整改措施报甲方，最大限度地节约能源。1设备运行分析制度中控室交接班制度3.1接班人员必须提前15分钟做好接班前的准备工作，正点交接班,无特殊情况不得迟到、早退。3.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，并对各项设备的运行情况及所处状态进行现场验证，对不清楚的问题一2页共27页定要向交班者问清楚。交接班记录要详细完整，如有交接记录不明或漏填的接班人员不得接岗。3.3交班人员要对接班人员交清安全、事故、工具、室内环境及设备卫生、设备运行动态记录、记录双方要办签字手续，认真填写《交接班记录》。3.4如在交接班时，设备突然发生故障或正在处理故障，应以交班人员为主立即排除，接班人员在此期间应积极配合，待处理完毕后或告一段落报告部门经理，征得同意后交班人员方可离去。3.5在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者按旷工处理，在此期间发生的一切问题应由交班者负责，接班者不按时间接班，要追查原因，视具体情节做出相应处理。3.6接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人员不得办理交接手续，并将此情况及时报告班长领导，统筹安排。楼宇自控值班工作制度4.1值班人员要严格按照《楼宇自控系统操作指导书》中规定对系统控制终端进行操作，严禁违章操作。4.2值班人员在值班期间对已设置好的照明和新风机等设备的开关时间一律不得私自改动，如有改动，必须根据机关服务中心书面通知进行操作。4.3严密监视显示器上各设备的运行状态，发现问题及时在《新风机冬季（夏季）运行记录》和《中控室值班记录》上做好记录，并通知班长进行处理，向工程部经理汇报。4.4值班人员应根据机关服务中心的要求及时调整系统运行数据，对数据所做的调整应详细记录在《中控室值班记录》上。4.5值班人员要对进入中控室人员进行严格控制，非工作人员严禁入内，特殊情况者需办理来客登记手续。4.6值班人员要严格按照各项设备的使用说明书及工作程序操纵设备，不得违章操作，对发生的技术性故障要及时报维修人员进行处理。（对无法及时处理的，应尽快与维保单位联系解决）值班人员对发生的故障要及时报告，不得隐瞒或私自对故障设备进行拆卸、维修。3页共27页中控室消防值班工作制度5.1消防值班人员必须经过消防部门培训，持证上岗。5.2值班人员应对消防系统充分了解、掌握火灾报警系统水喷淋系统、防排烟系统、CO2灭火系统的工作原理，掌握DA7800通用火灾报警控制器的工作原理及外围所有消防报警联动设备的工作原理并按《消防操作指导书》进行设备操作。5.3值班人员值班期间要严谨工作纪律，严禁用消防广播卡座听音乐磁带。5.4消防专用工具需严格管理，不发生火灾严禁动用。防盗监控值班人员工作制度6.1值班人员必须经过严格培训，考核上岗，能够严格按照监控设备的使用说明书进行熟练操作和正确使用。6.2对已设置的录像画面不得随意更改，如需更改则按机关服务中心的通知进行变动。6.3值班人员应严格执行防盗监控的保密制度，对各布控点的位置严格保密，不得泄露于其他人。6.4值班人员在值班期间如发现监视区域出现异常情况，应马上通知当班保卫班长进行现场查看并根据具体情况做相应处理；如防盗监控器报警时，中控室值班人员应立即通知当班保卫人员赶赴报警具体位置进行查看，确认有无异常情况后将具体情况内容反馈给中控室，此时中控室值班人员方可用鼠标点击“报警点”予以复位、恢复正常监控并做好报警处理记录。6.5所有录像不经机关服务中心处长允许不得给他人查阅，如需查阅录像必须有机关服务中心出具的书面通知，并做好查阅记录。6.6值班人员不得利用任何设备作为私用。6.7值班人员除收看天气预报外，其他时间不得收看电视节目。背景音乐值班工作制度7.1值班人员应对专业设备、CD盘做到严格管理，保证音响设备完好无损，不经机关服务中心分管领导批准不得私自转借。7.2严禁值班人员私自利用背景音乐设备听音乐或复制节目。4页共27页中控室应急钥匙使用管理制度8.1中控室值班人员应严格按照《消防控制中心应急钥匙管理使用规定》对综合办公楼应急钥匙进行保管与使用。8.2中控室值班人员负责对综合办公楼应急钥匙柜半套应急钥匙的日常保管，保管期间要仔细、严谨，未经机关服务中心批准权限人批准，不得擅自将钥匙转借他人或挪做他用（紧急情况除外）。设备巡查保养制度9.1每日对生活水箱、膨胀水箱进行巡视检查液位控制浮球及排水口情况。9.2每月配合电器维修人员对大楼内每层的强电间内照明控制接触器及信号线进行巡查，对有故障的设备器件进行及时检修。9.3应每月（夏季6-9月；冬季11-次年4月）对冷冻机组1＃、2＃压差开关、温度开关进行一次检查、测试，确保设备器件的正常灵敏。9.4每周对送风温度传感器进行一次检查，根据传感器灵敏度和测量误差做出相应的保护，并做好清除积物工作。9.5每日对新风机组压差开关、风阀执行器以及风门、水阀执行器的工作状态进行一次检查，并在检查的同时清除表面积物、润滑设备的传动部分。如在现场工作时，要先将“手动/自动”转换开关，旋转至“停”的位置，将风机关闭，最后将控制柜电源开关断开，当工作人员进入风机柜中进行工作期间，此风机柜外至少由一人进行监护。9.6冬季对防冻开关工作状态每日定时进行一次检查。9.7每季对DDC箱进行一次内部除尘，并检查接线端子是否牢固。9.8每日对红外报警器、摄像探头等进行巡视，检查设备是否处于正常工作状态、有无损坏，是否灵敏，摄像探头位置有无变动等。9.9每日（随机）对烟感报警器、区域报警器、手动报警按钮、消防排烟风口、消防栓按钮、消防电话插口、二氧化碳室（-1，3，5F）等进行检查，查验有无异常情况。（日巡视检查采用随机抽查的方式进行，中控室班长每月对各项设备设施进行全面检查）9.10中控室各系统的保养内容及保养周期按《工程部周期性保养计划》准5页共27页时完成。会议协助工作制度10.1工作人员应对专业设备做严格管理，保证设备完好无损，未经机关服务中心分管领导批准不得私自或转借。10.2工作人员应在会议前半小时进入会场，进行设备调试。10.3严禁无关人员进入操作现场。10.4工作人员应爱护设备，对设备故障进行简单处理，不得私自维修，设备故障应及时通报机关服务中心。10.5视频会议应按机关服务中心的要求进行。中央空调交接班制度：11.1接班人员必须提前15分钟做好接班前的准备工作，正点交接班，无特殊情况不得迟到、早退。11.2接班人员要详细阅读交接班记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，并对各项设备的运行情况及所处状态进行现场验证，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚。交班记录要详细完整，如有交接记录不明或漏填的接班人员不得接班。11.3交接人员要对接班人员交清安全、事故、工具、室内环境及设备卫生、设备运行动态记录、记录双方要办签字手续，认真填写《交接班记录》。11.4如在交接班时，设备突然发生故障或正在处理故障，应以交班人员为主立即排除，接班人员在此期间应积极配合，待处理完毕后或告一段落报告经理，征得同意后交班人员方可离去。11.5在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者按旷工处理，在此期间发生的一切问题应由交班者负责，接班者不按时间接班，要追查原因，视具体情节做出相应处理。11.6接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人员不得办理交接手续，并将此情况及时报告班长领导，统筹安排。中央空调值班工作制度12.1空调机房除工作人员外，其他人员不得进入（包括：机房、水泵间、6页共27页风机室等）。12.2机房除放置适当工具和日用物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。12.3空调值班人员开、停冷水机组必须严格按照规定进行操作，非工作人员不得触动、操作。12.4值班人员对空调系统运行负责，定时对各设备的运行数据进行监测，并按运行记录表做好记录。12.5在天气温度变化较大时,应加强对设备的巡视，随时调整系统内水温。12.6空调值班人员应做好空调机组的日常保养及维修，配合专业维修人员做好保养工作，并填写《设备保养记录卡》，使设备处于良好的工作状态。12.7机房各设备、阀门的开、闭运行状态必须挂牌标明，如因未挂牌造成的事故，追究操作人员责任。12.8值班人员必须严守岗位，服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理或执行经理请假，经准许后方可离开。12.9值班人员负责机房内卫生清洁，保证设备部件、阀门的清洁、保证无跑、冒、滴、漏现象。12.10爱护工具，不得损坏、遗失。12.11值班人员在值班期间，机组运行时间如需提前或延长，必须根据机关服务中心通知进行机组的操作。12.12认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况发现问题及时处理，并视情况上报分管领导。维修钳工（兼电气焊工）工作制度13.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得做与本工作岗位无关的事情。13.2维修钳工需持证上岗，尤其是在进行电气焊作业时，必须持有操作证者，方能独立操作。13.3按时巡查并做好巡视记录，确保设备设施的安全运行。13.4严格按照《公差与配合》规定进行设备设施的装配和维护保养。13.5严格按照““动火”制度”进行电气焊工作。7页共27页13.6气焊时，检查设备及管路漏气时，只准用泡沫水试验，试验时周围不得有明火。严禁用带有油脂或易产生火花的工具，开启阀门。13.7焊件上有油污或锈迹时，要及时清除干净，以防止焊接时飞溅火花伤人。13.8工作前检查所用工具，不得使用有裂纹、松动等不符合安全要求的工具。13.9使用锤子、凿子等工具时要注意周围人员及自身安全，防止因挥动工具，造成工具脱落及铁屑等飞溅造成伤害。两人以上进行工作时，要注意协调配合。13.10使用手持电动工具，必须配漏电保护器。13.11维修人员工作时，刮、锉下的铁屑需要进行清除时，必须使用工具，不得用嘴吹、手擦，防止铁屑误入眼内造成伤害。13.12维修人员工作时严禁在活动梯子上使用电钻；雨天严禁在露天使用电动设备；六级风以上严禁在室外进行高空作业。13.13清洗零（部）件的废液（油）要到在指定容器内，定期回收，不得直接倒入下水道。13.14报损的机械部件，如需更换按“材料、工具领用制度”办理。13.15配合空调维修人员及其他人员做好新风机组的拆装、冲洗，风机盘管、冷却管的维保工作，对出现的问题及时处理。13.16服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。13.17爱护工具不得故意损坏、遗失。日常用工具安全操作制度14.1台钻安全操作制度14.1.1使用台钻严禁戴手套，台钻防护罩要卡牢，卡紧装置要锁紧。14.1.2钻孔时，必须用虎钳、夹具或压铁夹紧压牢，禁止用手拿着工件钻孔；钻薄板工件时，工件下要垫木板。14.1.3钻孔时，必须用专用工具清除铁屑，严禁用手擦或用嘴吹。8页共27页14.1.4在钻孔开始或工件要钻穿时，要轻用力，以防止工件转动或甩出。14.1.5工作中要把工件摆放端正，用力要均匀，以防止钻头折断。14.1.6钻头停止转动时，应让其自动停止，不得用手或其他工具去强行阻止转动。14.1.7在更换工具、夹具，测量、装卸工件，离开工作岗位时必须停车。14.1.8工作完毕，必须切断电源，清理好现场。14.2手电钻安全操作制度14.2.1使用手电钻时，必须装配漏电保护器，外壳必须有接地线。14.2.2发生故障，应找专业电工检修，不得自行拆卸、装配。14.2.3在潮湿的工作时，必须站在绝缘垫或干燥的木板上进行。14.2.4电线中间不得有接头，不应老化、裸露，电源线严禁乱放、乱拖，严禁把电源线浸在水中或油污中。14.2.5电钻未完全停止转动时，不能卸、换钻头。14.2.6停止、休息或离开工作地点时，应立即切断电源。14.2.7工作完毕，要将手电钻放在指定的位置。14.3砂轮机安全操作制度14.3.1操作者必须戴好安全防护眼镜。14.3.2在启动砂轮机前，要认真检查砂轮与防护罩之间有无杂物，确认无问题时，启动砂轮机。14.3.3砂轮因长期使用磨损严重时，要进行及时修整或更新。14.3.4砂轮机因维修不良发生故障，或者有砂轮轴晃动等不符合安全要求情况不准开动。14.3.5换新砂轮时，要检查砂轮有无裂纹，安装时要找好平衡，松紧要适宜，安装后要空轮试车，试车必须点动，不准一次启动，震动大或有异常的砂轮不得使用。14.3.6砂轮机开动后要空转2－3分钟，待砂轮机运转正常后，才能使用。进行磨削时，应侧位操作，禁止面对砂轮圆周进行磨削。14.3.7磨削工件时，不能用力过猛，不准撞击砂轮。9页共27页14.3.8在同一砂轮机上，禁止两人同时使用，更不准在砂轮的侧面进行磨削。14.3.9对于细小的、大的和不好拿的工件，不准在砂轮机上打磨，特别是小工件要用工具夹牢，以防挤入砂轮机内或挤在砂轮与托板之间，将砂轮挤碎。14.3.10砂轮不准沾水，要经常保持干燥，以防沾水后失去平衡，发生事故。14.3.11砂轮磨损到砂轮卡盘直径10mm时，应于以更新。14.3.12工作结束后应使砂轮机自行缓慢停止，禁止用手或其它物件强力制止。14.3.13工作完毕，切断电源，清理好现场。14.4砂轮切割安全操作制度14.4.1检查各防护装置是否齐全坚固，砂轮片有无缺损和裂纹。确认正常后方可工作。14.4.2被切割件必须夹紧，启动前应先开启通风，启动时砂轮片不得和任何物体接触,空转正常后方可开始工作。14.4.3操作时，右手握住手柄，人站在右侧放好护板，用力均匀不要过猛，切完后迅速抬起。14.4.4切割长料时，要注意周围是否有人以防碰伤。14.4.5严禁在砂轮侧面上磨物品。14.4.6切割完取件时，必须停机。14.5手持砂轮机安全操作制度14.5.1手持砂轮机必须有牢固的防护罩，使用时必须装配漏电保护器。14.5.2使用前，必须认真检查各部螺钉是否松动，砂轮片是否有裂纹，金属外壳和电源线是否完好，插头、插座有无破损，发现问题必须修好后方可使用。14.5.3使用时，首先要进行空转试验，无问题时方可进行工作。14.5.4操作者不准正对砂轮，必须站右侧面，并要拿稳使砂轮缓慢接触工件，不准撞击和猛压，要用砂轮正面，禁止使用砂轮侧面。14.5.5正在转动的砂轮机不准随意放在地上，待砂轮停稳后，放在指定地方，暂时不用时，必须切断电源。10页共27页14.5.6发现电源线缠卷打结时，应在切断电源后，耐心解开，不得手提电线或砂轮机强行拉动。14.5.7换新砂轮时，要检查砂轮有无裂纹，安装时，要找好平衡，松紧要适宜，不准用锤敲打备帽。安装后要空转试车，试车必须点动，不准一次起动，震动大的砂轮不能使用。14.5.8砂轮机要存放在干燥处，严禁放在有水和潮湿的地方。14.5.9手持砂轮机应每半年送交电工检查绝缘、线路、开关情况。管道维修人员工作制度15.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。15.2熟悉所管辖区域设备设施的位置、用途及使用标准、确保综合办公楼内给排水系统的正常。15.3按时巡查并做好巡视记录，确保设备的安全运行。15.4确保消防、生活蓄水池保持在正常水位，保证蓄水池的清洁及安全防范要求。15.5在进行二次供水水箱清洁消毒时要严格按照清洗程序工作，以达到水质检验要求。15.6做好给排水设备的维修保养工作，填写“设备保养记录卡”，保证设备处于良好的工作状态。15.7当盘根漏水超过滴漏范围时，应首先检查盘根是否有松动情况，如有应立即进行加固，如无法加固应及时进行更换，以防止长时间的滴漏造成设备的锈蚀。15.8每年四月份或雨季来临前，巡查大楼里外雨排系统和楼内检测口，并疏通。15.9服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。15.10爱护工具不得故意损坏、遗失。配电室交接班制度11页共27页18.5电梯维修操作人员在用梯高峰期间必须在机房值班，不得擅自离岗。用梯高峰时间：上午8：10~8：40；中午11：20~12：10；下午：17：15~17：40。18.6节假日期间由于人员流量的减少电梯维修操作人员可根据机关服务中心的指示关闭数部电梯。若电梯停止使用超过一周，必须先进行仔细检查和试运行后方可使用。18.7电梯维护操作人员要掌握每部电梯的运行动态，如遇特殊情况应根据机关服务中心的指示做好需变动的电梯运行方式的调整、管理工作，必要时可设置专梯，以适应人员流量的需要。18.8电梯维护操作人员如要维修、保养及正常停用等原因停梯，应一楼及检修层放置“例行保养、注意安全”及“正在维修”等字样的告示牌。18.9机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入电梯机房。维修电工工作制度19.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗，不得做与本工作岗位无关的事情。19.2及时巡查作好巡查记录，确保设备设施的安全运行。19.3维修电器时严格按照《电工安全技术操作规程》进行工作。19.4严禁在工作中使用不带绝缘的金属用具、工具，高空作业时，不得投掷工具、材料等。19.5严禁将强电间电源开关断开。19.6报损的器件（如：灯泡等）或使用完尽的材料，按“材料、工具领用制度”办理。19.7按“派工单”及时完成各项工作，如下班时间已到，维修人员需完成维修任务后，方可下班。19.8服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。19.9爱护工具不得故意损坏、遗失。土木建装修人员工作制度13页共27页20.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。20.2及时做好维修工作，如工作当日处理不好或需多次处理的需向业主解释清楚，防止造成业主误会。20.3严格按巡视程序进行日间巡视并做好巡视记录，保证综合办公楼整洁、美观。20.4服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。20.5爱护工具不得故意损坏、遗失。脚手架的使用制度和安全制度21.1使用制度21.1.1脚手架的使用应有责任人及安全监督员，在使用前应检查脚手架各部件的安全性能及工作场地情况，安装应有工程人员及使用人员协同操作。21.1.2安装、拆卸时应轻拿轻放，严禁野蛮操作。21.1.3使用应根据设备说明书的要求进行。21.2安全制度21.2.1脚手架使用时应有专人监督。21.2.2脚手架上的工作人员不得超过2人，高空作业时应系安全带。21.2.3室外作业时，应根据天气状况及工作场地状况决定是否使用脚手架。21.2.4严格遵守设备说明书的安全要求及注意事项，不得有略任何安全措施。22“动火”审批制度22.1凡在综合办公楼任何部位需“动火”作业的必须办理“动火”申请手续。22.2承担施工“动火”的部门（单位）和个人，必须在“动火”前领取“‘动火’申请作业表”，详细说明“动火”的事由、“动火”部位、起止时间、范围、采取的防范措施，并经相关部门批准；大型“动火”作业要经公安局消防支队同意，领取“动火”许可证后，方可“动火”。22.3“动火”施工现场，施工人员必须遵守“动火”作业安全规定，”动火”14页共27页前要清理现场，周围无易燃品，配有一定数量的灭火器材。22.4用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备或管道上。22.5在“动火”作业的过程中，发生事故时，必须马上采取措施处理，并及时报告中控室。22.6“动火”现场必须由保卫人员进行监护，施工人员必须将“动火”许可证随身携带，以备检查。完工后交会中控室存档。机房“动火”制度23.1在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取“动火”证后，方可作业。23.2在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。23.3电、气焊工必须持证操作。23.4烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。23.5电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。23.6焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。23.7工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。工具设备仪表赔偿制度24.1各专业班组人员使用的各种工具、设备、仪表在工作中不按规定正确操作使用，造成损坏的根据新旧程度折价进行赔偿。24.2用工具、专用设备每天要进行检查，交接班要交清楚，谁当班损坏谁照价赔偿，根据情节轻重追究责任。24.3设备工具仪表分自然损坏与人为损坏。如自然损坏向班长讲明原因，并写出书面材料、以旧换新，报送工程部经理审批。如人为损坏按原价赔偿。重点部位“动火”安全制度25.1防火、灭火措施没落实不准“动火”作业。25.2周围杂物和易燃品、危险品未清除不准“动火”作业。15页共27页25.3附近由难以移动的易燃结构物未采取安全措施的不准“动火”作业25.4存储易燃、易爆物品的仓库、场所未采取安全，危险性未排除不准“动火”作业。25.5在进行高空焊割作业时，为清除地面的可燃物品和采取相应的防护措施不准“动火”作业。25.6未配有灭火器材和灭火器材不足时不准“动火”作业。25.7“动火”现场监护人不在场时不准“动火”作业。25.8“动火”现场监护人要坚守岗位，加强观察，发现不安全苗头，立即停止“动火”作业。25.9一旦发生火灾或爆炸事故时，要立即报警和组织扑救。25.10“动火”人员要严格执行安全操作规程。25.11完成“动火”作业后，“动火”人员和现场监护人要彻底清理“动火”作业现场后才能离开。机房钥匙管理制度26.1凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。26.2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班中控室保存，以防万一。有特殊情况需使用时须严格登记。26.3不允许私配机房钥匙。26.4无关人员不得借用机房钥匙。26.5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。26.6无人值班的机房，借用钥匙需进行登记。26.7饮用水水池、水箱的钥匙只允许少数专人领用。设备、工具物料申请计划采购管理制度27.1各专业班组，需要申请购用材料、工具、设备首先由申请部门、申请人填写物料申请单，写明材料名称、规格、数量、单价、用途。经部门经理签字、执行经理审核批准再由机关服务中心审批同意，方可购买。27.2购回的物品首先要进入仓库入库上帐。（不准先用物品后入库）将物品16页共27页入库情况反馈机关服务中心。档案借阅制度28.1工程技术档案是综合办公楼的核心材料，人人都要爱惜。28.2未经批准，不得将有关档案资料借出。28.3大厦重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。28.4档案资料借阅要严格履行借阅手续。28.5次限借1本，特殊情况须得到工程部经理批准。28.6借期为1周，到期应办理续借手续。28.7所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。工程部材料、工具领用制度29.1各专业班组需要领用物料及工具时，应先填写领料单说明用途，由工程部经理签批后，到仓库领用。29.2领用材料时必须以旧换新。29.3不属于以旧换新材料，应说明更换部位，先由班组班长负责人签字，再由工程部经理审批，方可领用。29.4各种材料领用数量、日耗材情况，每日上报工程部经理办公室，每月上报机关服务中心。29.5更新工具，先填写工具报损申请单、领用单，经审批后到仓库旧换新。机电人员行为规范30.1仪容仪表30.1.1按要求穿着工作服，着装整洁。30.1.2工作中精神饱满，注意力集中，工作期间不得喝酒。30.1.3工作时间必须佩带工作牌，工作牌应端正的带在左胸上。30.1.4工作时间不得佩带戒指，手链，项链等首饰。30.2.设备操作规范30.2.1设备运行管理17页共27页30.2.1.1设备开机前，必须检查设备各操作部位是否灵敏可靠，确认一切正常后方可开机。30.2.1.2严格执行设备安全操作规程，严禁超负荷使用设备，坚持文明操作维修。30.2.1.3设备开动后，操作者不得擅自脱离工作岗位。30.2.1.4设备运行中应仔细观察各部位运转情况，听取设备运转声音，随时发现故障隐患。30.2.1.5设备发生故障后，要立即关机，保护现场，不隐瞒事故，及时报告有关领导。30.2.1.6对操作现场及设备内外经常清扫擦拭，保持清洁。30.2.1.7设备操作人员需持证上岗，除专业维修人员之外其余人员不得操作。30.2.1.8对维修工具及各种备品备件应固定存放保管。30.2.2设备维修人员应知30.2.2.1设备操作基本知识。30.2.2.2设备的基本工作原理、基本构成、性能和使用范围。30.2.2.3设备各部位及其附件、仪器仪表及各种防护装置的构造及分布情况。30.2.3设备维修人员应会30.2.3.1按设备操作规程对设备进行日常操作。30.2.3.2对设备进行保养和维护，按设备润滑要求加油，做到四定（定质、定量、定时、定点），使设备的外观和各操作部位及其附件、防护装置等应保持完整和良好运行状态，保持设备各接触面无油垢、无碰伤、无锈蚀、无四漏（电、水、油、气）。30.2.3.3参照技术文件能排除设备的简单故障，应保持设备无较大缺陷，仪器、仪表和润滑冷却系统应灵敏可靠。30.2.3.4设备发生故障时采取应急措施。设备运行管理制度18页共27页31.1运行分析的时间和方法：31.1.1每日进行一次设备综合分析及巡检。针对设备不良情况，不定期的进行专题分析。31.1.2综合分析可与设备评级/安全检查等结合进行。有工程技术部或工程师（技术员）主持，设备专责人及全部机电维修人员参加，必要时应吸收维护、试验人员参加。31.1.3设备在运行中发现异常时，由工程技术部或工程师（技术员）负责招集专题分析会。31.1.4分析运行中的重大问题时要即时向班长上级及电业、供暖、供水、燃气部门汇报。31.2运行分析的主要内容：31.2.1运行设备的异常现象，如放电、异音、发热、渗漏、油位、温度、表计异常、自动保护装置误动作、误报警、保险丝熔断等。31.2.2分析设备的运行方式，健康状况，电压质量，耗能指标，无功设备运行情况等。31.2.3分析安全生产，执行规章制度及电工操作“两票三制”情况和存在的问题。31.2.4分析安全措施及事故技术措施和事故处理情况，季节性预防事故措施执行情况。31.2.5分析技术培训，技术管理、资料管理、文明生产等情况。31.2.6定期对设备的检查、效验，特别是安全阀、压力表、自动控制仪表、电器自动控制按钮、控制阀门、设备自动保护装置等。工具设备仪表赔偿制度32.1各专业班组人员使用的各种工具、设备、仪表在工作中不按规定正确操作使用，造成损坏的根据新旧程度折价进行赔偿。32.2用工具、专用设备每天要进行检查，交接班要交清楚，谁当班损坏谁照价赔偿，根据情节轻重追究责任。32.3设备工具仪表分自然损坏与人为损坏。如自然损坏向班长讲明原因，19页共27页并写出书面材料、以旧换新，报送工程部经理审批。如人为损坏按原价赔偿。三、秩序维护相关管理制度1、礼仪、行为规范第一条仪容仪表序号名称要求1整体要求神情自然、衣着整洁挺括、大方得体，精神饱满、与业主或客户沟通时要面带微笑，声音亲切。2头发头发要保持整齐清洁，无异味，不染怪异发色，男秩序维护员不蓄长发、不烫发，帽墙下发长不超过1.5cm；警花若留长发须束起或用发夹扎起。3面容男士不允许留胡须，警花不允许浓妆艳抹。指甲不准留长指甲（2毫米之内）或涂彩色指甲油。工作时间内按季节统一要求着制服，纽扣要全部扣好，制服、衬衣领、袖要保持干净、整齐，衣、裤口袋整理平整，制服外不得显露个人衣物；着5 着装长衬衣时不得卷衣袖；脚穿深色皮鞋，鞋面要擦亮。外出时不得穿制服。车场（车库）岗位夜间要着反光衣。帽子要戴正，大沿帽帽徽朝正前方，帽檐不低于眉毛；贝雷帽帽徽在左眼帽子眉上方，贝雷帽前部底边压住前额发根，左侧底边压住以左眉末端为标线的左侧头顶，整体由左向右倾斜成25度角。领带（花）领带平整、端正，长度要盖过皮带扣。精神带配挂男左女右，穿过同侧肩牌及袖笼，顶端系上衣同侧口袋纽扣上，8精神带并扣上口袋盖。工牌佩带在左胸显眼处（男秩序维护员上衣左口袋右边沿对齐，并保持水9工作牌平状态）。警用器械对讲机统一佩带在身体右侧腰带上，对讲时统一用左手持机。第二条行为举止序号 名称 要 求保持精神饱满，挺胸、收腹，两眼平视前方，双手自然下垂，五指并拢，手指稍微弯曲，中指紧贴裤子中心线，人体重心稍微前倾，两脚跟靠拢并齐，1 站姿 双脚尖向外分开约60度或两脚分开与肩同宽，两手自然下垂，也可交叉置于前腹或背后；警花双脚跟并拢，两眼平视前方，两手可自然下垂，面带微笑。站岗时不依靠在其他物体上，双手不拿与工作无关的物品。20页共27页上身应保持挺立姿势，双肩平正放松，两手置于膝盖上，男秩序维护员两腿坐姿自然并拢或分开与肩同宽，警花脚后跟和膝盖并拢，手势自然。昂首挺胸，正视前方，身体重心可稍向前，头部要端正，两脚分别走在一条较窄的平行线上。行走保持中速，手臂姿势自然，随步伐自由、协调摆动。走姿行走时应成直线，行走间不得将手插在衣裤口袋里，不得背着手。保持平衡、协调、精神。两人成行，三人成排。上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处（戴无檐帽或者不戴军帽时微接太阳穴，与眉同高），手心向下，3敬礼微向外张（约20度），手腕不得弯曲，右大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者。1、着制服并戴帽值班的秩序维护员行正规军礼。2、当值期间，遇到客户问询或与客户交涉时，须面向客户行正规军礼。3、当值期间，遇到由领导陪同客户参观时，须面向客户行正规军礼。5行礼3、当值换岗时，须双方相距3米，立正行正规军礼。5、车辆进出园区、车场、车库，当相距2米时，面向车辆，目视驾驶人员，行正规军礼。1、接岗人员在距离礼仪岗3米左右时面对交岗人员立正，双方行正规军礼，分别口述“交岗”与“接岗”。2、礼毕后双方各向左跨一步，恢复立正姿势，双方保持一致的步伐起步前交接岗进三步，交换位置，然后呈立正姿势后后转。同样分别向左跨出一步后立正，保持正面面对姿势行正规军礼。3、交岗人员嘱咐：“请履行职责”，接岗人员应答“是”。3、交岗完毕后，交岗人员后转离开现场。1、接听电话时电话铃响起三声之内接起，统一使用“您好，**物业”，电话机旁准备好纸、笔进行记录，确认记录下时间、地点、对象和事件等重要事项准确无误，向来电者致谢，待对方挂电话后，方可挂上电话。7 接听电话2、打电话最好在对方上班10分钟后至下班10分钟前，通话要简短，每次3至5分钟为宜，如拨错号码要道歉。接听电话时与话筒保持适当的距离，耳朵紧贴听筒，嘴唇距话筒约2.5厘米。1、礼貌亲切、一视同仁、热情地接待客人。待客态度2、面对客人发脾气时，应耐心忍让，友善劝解和说明，注意语气亲切。3、尊重客人，诚恳耐心地倾听。21页共27页引导客人时，应保持在客人前方二至三步的距离，与客人大约呈130度的角度，步伐与客人一致。引导客人上楼梯时，让客人走在前，下楼梯，让客引导客人人走在后。引导客人乘电梯，里面无人时，应引导人先入，待客户进入后，再启动电梯；里面有人时，应客户先入，引导人再入。进入电梯后，左侧为上位。到达时请客户先步出电梯。车辆交通指挥手势（停止、直行、右转弯、左转弯）均采用国家规定之标准手势。交通手势分为：直行手势、直行辅助手势、左转弯、右转弯、停车手势、慢行手势与前车避让后车手势。1、直行手势，身体保持立正姿势，左手伸出与身体呈90度，掌心朝外，五指并拢，并且目光跟臂走。2、直行辅助手势，在直行手势前提下，目光随右臂伸出与身体成90度，然后手臂由右至左摆动，小臂与身体平行，小臂与大臂成90度，距胸前约公分。3、左（右）转弯：身体保持立正姿势，左（右）手臂朝前方伸出，手臂与10 交通手势 身体约110度，手呈立掌，掌心向前，五指并拢，随即右（左）手向前伸出，手臂与身体成35度距腹部约30公分，目光随右（左）手掌进行左右摆动。3、停车手势动作要领：身体保持立正姿势，左手臂伸出前方伸出，手呈立掌，掌心朝前，手臂与身体约110度。5、慢行手势动作要领：身体保持立正姿势，右手臂伸出前方伸出，掌心朝下，右手臂与身体约60度，目光随右手臂上下摆动。6、前车避让后车动作要领：身体保持立正姿势，以左手臂向前伸出与身体90度，掌心朝左同时向左摆动、随即右手向前伸与身体呈90度，掌心向上，小臂后折与大臂呈90度，掌心朝后同时向后摆动。2、器械管理规定2.1警用器材属秩序维护员专用，无关人员不得使用。如特殊情况需借用的必须经秩序维护部门领导同意后，严格履行借用登记手续，方可借用。2.2凡具有攻击性能的器材（如电、警棍等），必须在自身生命及业主的财产、生命受到严重威胁时，方可使用。2.3在工作中使用此类器材进行打逗或对案犯进行讯问中威吓及人身打击。正当防卫时要严格依法正当使用，严禁击打要害部位。22页共27页2.3严格警用器材交接制度，做到交接有记录，由每班的班长专职负责，发现人为损坏、丢失要及时上报班长并追究当事人的责任，自然损坏的要做好登记及时申请更换，以保证工作中的正常使用。2.4所有充电式器材在充电时，需认真做好记录，以防因充电时间过长烧坏器材。2.5警用器材要妥善使用，经常擦拭保养，不得私自拆卸，防止人为损坏。3、交接班管理规定3.1当班工作结束后需认真填写《秩序维护员交接班记录》，记录要认真详实，包括人员出勤、工作情况（时间、地点、当事人、处理结果等）、警用器械完好情况、卫生情况、需移交问题和上级指示等。3.2接班人员提前10分钟到岗，整理好个人勤务，做好接班的准备工作，准时接班。3.3接班人员依照《秩序维护员交接班记录》内容与交班人员当面清点应交接的物品（如来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等），检查值班区域卫生及值班用品的性能。发现问题做好记录，并立即向领导汇报，否则接班后发现的问题，后果由接班人员负责。3.4交接班要岗与岗、班与班交接清楚、详实、准确，确保工作的延续性。3.5凡因交接班责任分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。3.6交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录（包括时间和接班人员），同时交班人员要立即向上级领导汇报，直到接班人员到岗，才能离开岗位，擅自离岗者按旷工论处，在此期间发生的一切问题由交班人负责，接班人员不按时接班要追查原因，并予以处理。3.7交班人员发现问题应及时纠正，如接班人员酒后上岗，交班人员要立即向上级领导汇报，交接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。3.8《秩序维护员交接班记录》定期交上级领导阅示。4、对讲机使用管理规定4.1对讲机是公司人员用于通讯联络的专用工具，必须爱护使用。4.2因工作需要佩带时，应将对讲机挂在腰带右后侧，也可手持，以便使用。23页共27页4.3遇有雨雪天气或在潮湿环境中，应保护好对讲机，以防受潮损坏。4.4工作期间，应保证对讲机电源充足，在任何时刻都不能随意关闭，以保持正常通讯联系。4.5不得随意调频或拆卸对讲机的任何部分，保持对讲机清洁，保持其功能完好。4.6使用时，语言应简短、明确，严禁用对讲机说与工作无关之事，严禁使用不文明语言。在使用中，应做到相互礼让，不随便抢话、插话，如遇特殊情况除外。4.7无特殊情况，值岗期间对讲机不得离身，以防丢失。4.8严禁将对讲机交与其他无关人员玩耍、使用，防止被抢、被盗、被损坏。4.9除上级批准外，任何人不得将对讲机携离物业管理区域外，不得擅自借给他人使用。4.10谁使用，谁负责，如发现损坏、丢失，将视情节追究当事人责任并予赔偿。5、消防中控室管理规定5.1熟练掌握消防中控室内设备的操作方法及基本工作原理。5.2密切注意消防控制屏，发现报警信号应及时按规定程序处理。5.3如遇消防控制器报警，应立即将报警的详细位置通知秩序维护人员，立即令其到现场察看，同时做好详细记录；如属火警，应立即通知当值负责人，并按火警报警处理预案处理。5.4杜绝闲杂人员进入消防中控室，相关人员如因工作需要，需经班长以